VASTGOED ADVISEUR Hans de Boer, VNO-NCW: Het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder Big Data en makelaardij: een nieuwe revolutie dient zich aan Danny Mekić, opiniemaker: Vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak Kijk in de spiegel. Wie zie je dan? Tweeluik over de toekomst van de corporaties jaargang 28, nummer 5 oktober 2014 7 oktober s-hertogenbosch vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar
Specialist in aansprakelijkheidsverzekeringen aansprakelijkheids- voor o.a. Specialist in verzekeringen voor o.a. Assurantieintermediairs, Assurantie- hypotheek-, intermediairs, kredieten hypotheek-, pensioenadviseurs kredieten pensioenadviseurs Makelaars, beheerders en Makelaars, taxateurs beheerders in onroerende en taxateurs zaken in onroerende zaken Advocaten, notarissen, accountants Advocaten, notarissen, belastingadviseurs accountants en belastingadviseurs Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening... AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al Net ruim zoals 25 u jaar zijn zijn wij specialist. wij makelaar Al ruim in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor in aansprakelijkheidsverzekeringen. hebben wij veel ervaring opgebouwd Hierdoor kunnen kunnen wij u wij een u optimale een bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming bescherming van de continuïteit van de continuïteit van uw van bedrijf uw bedrijf bieden, garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En blijven u kunt doen ondertussen waar u goed blijven in bent: doen makelen. waar u goed in bent. dat dat houden houden wij wij zo zo WWW.SCHOUTENINSURANCE.COM WWW.SCHOUTENINSURANCE.COM s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 09-07-2010 14:26:02 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 09-07-2010 14:26:02
6 12 hans de boer, vno-ncw: Het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder boris geheniau: Big Data vervangt geen mensenwerk 18 24 Danny Mekić, opiniemaker: Vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak edo van santen, pitcholoog: kijk in de spiegel. wie zie je dan? in dit nummer no nonsense Op waarde schatten 5 actueel Hans de Boer, VNO-NCW: Het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder 6 Big Data en makelaardij: een nieuwe revolutie dient zich aan 12 Danny Mekić, opiniemaker: Vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak 18 Kijk in de spiegel. Wie zie je dan? 24 Tweeluik Hoogleraren Priemus en Conijn over de toekomst van de corporaties 28 columns Onderzoeksinstituut OTB Verhuurdersheffing raakt ook deel van eigenaar-bewoners 11 Bedrijfsmatig Vastgoed Groeten aan 020! 23 Agrarisch Vastgoed Emigratie is aantrekkelijk, maar doe het via de juiste weg! 27 Rabobank Nederland Hoe snel keren we terug naar het marktevenwicht? 33 achtergrond Uit de media 4 Online 15 Uit de rechtspraak Goedkoop wonen 16 Makelaar van de Maand VeTeBe BV 30 Achter de Voorkant VNO-NCW, Den Haag 34 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 3
UIT DE MEDIA Bestaande koopwoningen opnieuw duurder Bestaande koopwoningen waren in augustus 1,7% duurder dan in augustus 2013. Al vijf maanden achter elkaar zijn de prijzen van koopwoningen hoger dan in de vergelijkbare maand van een jaar eerder. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. Prijzen van bestaande koopwoningen 4 2 0-2 -4-6 -8-10 -12 %-mutatie t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder 2010 2011 2012 2013 2014 Bron: CBS, Kadaster. Prijzen ruim 3% hoger dan tijdens dal in juni 2013 Het gemiddeld prijsniveau van bestaande koopwoningen is ongeveer even hoog als in mei 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 19%. Vergeleken met het dal in juni 2013 liggen de prijzen echter 3,1% hoger. in Box 1. Deze regeling geldt voor restschulden die ontstaan tot en met 31 december 2017. Ook de regeling voor tijdelijke verhuur wordt verlengd in 2015. Deze regeling houdt in dat bijvoorbeeld de eigenwoning die nog niet is verkocht, tijdelijk kan worden verhuurd. Gedurende de verhuurperiode verhuist de verhuurde woning samen met de hypotheekschuld naar box 3. Ook is de hypotheekrente die periode niet aftrekbaar. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn. Bron: VNO-NCW Totale hypotheekomzet in Nederland in mrd 8,6 +7% 9,1 7,5 +44% 10,9 Prijsindex bestaande koopwoningen 2010=100 105 100 95 90 2013 2014 2013 2014 1 ste kwartaal 2 de kwartaal Bron: IG&H 85 80 2010 2011 2012 2013 2014 Bron: CBS, Kadaster. Kabinetsplannen bieden enig soelaas voor woningmarkt Het kabinet neemt een aantal maatregelen om de woningmarkt en de bouw te stimuleren. MKB-Nederland en VNO-NCW juichen dit toe, maar stellen tegelijkertijd vast dat er meer nodig is. Vooral het feit dat veel hypotheken onder water staan, belemmert de doorstroom op de woningmarkt. Tegelijkertijd zit er veel geld vast in pensioenregelingen. Er zou gekeken moeten worden of dit geld deels ingezet kan worden door huiseigenaren om restschulden af te betalen. De ondernemersorganisaties zijn blij dat het lage btw-tarief op onderhoud en renovatie wordt verlengd tot 1 juli 2015. Naast de arbeidskosten voor onderhoud en renovatie van de eigenwoning, vallen ook arbeidskosten van hovenierswerkzaamheden en architecten onder deze regeling. Deze maatregel betekent in 2015 een eenmalige lastenverlichting van 128 miljoen euro. Ook een goede maatregel is dat de aftrekbaarheid van restschulden wordt verlengd van 10 jaar tot 15 jaar. Als de verkoopprijs van de eigenwoning lager is dan de eigenwoningschuld, mag de rente over de resterende schuld vanaf 2015 nog maximaal 15 jaar worden afgetrokken Aantal verkochte woningen augustus 2014 Augustus 2014 12.328 Stijging 23.6% t.o.v. augustus 2013 9.977 Daling 11.2% t.o.v. juli 2014 13.883. Woningtypen Stijging appartementen t.o.v. augustus 2013 29.7% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. aug. 2013 15.6% Daling vrijstaande woningen t.o.v. juli 2014 17.7% Daling appartementen t.o.v. juli 2014 6%. Aantal geregistreerde hypotheken Augustus 2014 17.303 Stijging 18.5% t.o.v. augustus 2013 14.598 Daling 15.8% t.o.v. juli 2014 20.551. Aantal executieveilingen Augustus 2014 78 Daling 17.9% t.o.v. augustus 2013 95. Bron: Kadaster 4 VASTGOED ADVISEUR oktober 2014
NO NONSENSE op waarde schatten Met Prinsjesdag starten we een nieuw parlementair jaar. Er wordt met een gematigd positieve blik vooruit gekeken. En daar hebben we ook alle reden toe. Er is lichte economische groei en het herstel op de woningmarkt zet door. De eerste zes maanden van 2014 waren voor de woningmarkt het beste eerste half jaar sinds het uitbreken van de crisis in 2008. Het aantal woningverkopen en hypotheekaanvragen blijft stijgen. De woningprijs zit in de lift en stijgt kwartaal op kwartaal. VBO Makelaar is optimistisch, maar uiteraard zijn er ook kanttekeningen te plaatsen. We moeten alles wel op waarde blijven schatten. Niet bij elk makelaarskantoor wordt de vlag uitgestoken. De regionale verschillen zijn groot. Zo heeft Groningen het nog steeds zwaar. Ook lopen bepaalde segmenten zoals 2-onder-1-kapwoningen minder hard. Woningeigenaren kampen toch met een gemiddelde prijsdaling van zo n 19% ten opzichte van de piek in augustus 2008. Hierdoor staan er meer dan een miljoen huishoudens onder water. Als men mòet verkopen, is dat een probleem. Dit bemoeilijkt ook de doorstroming, een restschuld meefinancieren is nog steeds makkelijker gezegd dan gedaan. Toch is de wind voor het gevoel gedraaid. In bepaalde steden zoals Amsterdam is zelfs al weer sprake van oververhitting. Net zoals in Utrecht en Haarlem worden eengezinswoningen met tuin daar in bepaalde wijken boven de vraagprijs verkocht. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is dan ook significant toegenomen. De stop is eruit, de woningmarkt stroomt weer. Na lang uitstellen heeft men nu weer het vertrouwen om te kopen. Of dat vertrouwen doorzet, hangt mede af van hoe internationale brandhaarden zich verder ontwikkelen. Ook de lagere prijzen zijn bepalend voor herstel op de woningmarkt, evenals de absurd lage hypotheekrente. De koper krijgt meer woningwaarde voor zijn geld. We moeten wel waakzaam zijn dat als de rente in de toekomst stijgt, de woningeigenaar dan nog aan de betaalverplichting kan voldoen bij een nieuwe rente-periode. Is het dan toch goed dat banken een extra winstmarge behalen op hun hypotheekverstrekking? Het kan in ieder geval geen kwaad als naast verzekeringsmaatschappijen ook buitenlandse banken de concurrentie vergroten. Tenslotte zijn ook de stijgende huurprijzen en een strenger huurbeleid bepalend, dit duwt de consument richting koopmarkt. Nu het wat beter gaat, zal de woningmarkt lager op de politieke agenda komen. De eerste jaren heeft het kabinet zwaar geïnvesteerd in beperking van de leencapaciteit door verlaging van de Loan-to-Value, de hypotheekrenteaftrek en NHG-grens. Vorig jaar waren er stimulerende maatregelen als de Starterslening, de verlenging van de BTW-verlaging en het schenkrecht. De BTW-verlaging voor de bouw blijft nog een half jaar bestaan. Ook wordt de periode langer waarover de rente over de restschuld en dubbele hypotheekrente mag worden afgetrokken. Maar uiteindelijk zal de woningmarkt weer meer op eigen benen moeten staan. Meerwaarde Dat moeten de makelaars altijd al. En dat viel de laatste jaren behoorlijk tegen. Makelaars hebben het zwaar gehad. Maar de eerdergenoemde ontwikkelingen bieden ondanks de kanttekeningen alle reden om positief te zijn. We hebben het ergste gehad. Dat betekent niet dat het vanaf nu vanzelf gaat. De makelaar moet blijven innoveren om relevant te blijven voor de klant. Kent de klant uw meerwaarde nog wel? Tijdens het VBO Makelaar congres NeVaCon 2014 krijgt de makelaar/taxateur weer de nodige tools aangereikt om het vak verder te verdiepen. Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 5
ACTUEEL Woningmarkt hans de boer, voorzitter vno-ncw: het gaat wat beter op de woningmarkt, maar het moet harder Hans de Boer is sinds 1 juli van dit jaar de nieuwe voorzitter van werkgeversorganisatie VNO- NCW, die nauw samenwerkt met MKB-Nederland. De machtigste man van Nederland wordt hij wel genoemd. De opvolger van de diplomatieke ondernemer Bernard Wientjes is gepokt en gemazeld in het bedrijfsleven én in de politiek, en hij is niet bang om stevige uitspraken te doen. Vooral zijn stelling Vaste banen zijn een leugen deed nogal wat stof opwaaien. Dat vindt De Boer niet erg; sterker nog: stevige meningen dienen om het denken op gang te brengen. Hij staat nog steeds voluit achter die uitspraak, zegt hij in zijn ruime kantoor in de Malietoren in Den Haag. Er zijn geen vaste banen. Nu het in de economie niet zo lekker gaat, willen veel mensen een vaste baan, maar zo n baan biedt een schijnzekerheid. Banken geloven gek genoeg ook nog steeds in de zekerheid van een loonstrook. Daarom krijgen mensen zonder vaste baan moeilijk een hypotheek. Het wordt tijd dat de banken anders gaan denken. Uitgangspunt moet zijn: Kan deze persoon zijn/haar brood verdienen; nu en in de toekomst? Als het antwoord bevestigend luidt, moet die hypotheek gewoon worden verstrekt. Of je nu zp er bent (zelfstandige professional) of een zogenoemde vaste baan hebt. Over zp ers: Dat zijn in het algemeen enthousiaste ondernemers met lef. Een hypotheekverstrekker zou waardering moeten hebben voor die mensen. Die persoon staat bewust in het leven en die gaat goed om met het geld dat hij verdient, dat zou de instelling moeten zijn. Weet je dat nog maar 15 jaar geleden vrouwen nauwelijks een bedrijfskrediet konden krijgen? Nu weten bankiers maar al te goed dat het risicoprofiel van vrouwen een stuk beter is dan dat van mannen. Die omslag moeten ze met de zp er nog maken. Banken geloven gek genoeg ook nog steeds in de zekerheid van een loonstrook. Daarom krijgen mensen zonder vaste baan moeilijk een hypotheek. Het wordt tijd dat de banken anders gaan denken Kooppremie voor een nieuwbouwwoning We zien dat het op de woningmarkt geleidelijk aan beter gaat. Daar ben ik blij om, maar het moet harder gaan. We zitten in Nederland in een rare economische situatie. In het buitenland doen we het goed, maar in Nederland is de situatie belabberd. De bestedingen blijven achter, terwijl we met z n allen heel hoge spaarrekeningen hebben. Maar mensen zijn onzeker over hun financiële positie, dus blijven ze op hun geld zitten. De woningmarkt vervult in dat opzicht een cruciale rol, want het eigen huis is het belangrijkste asset op de persoonlijke balans. Doordat we te weinig besteden, is er minder omzet in de retail en is de werkloosheid opgelopen. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 7
De LTV naar 80%? Er wordt gespeculeerd dat de Loan-to-Value geleidelijk naar 80% gaat. Daar is De Boer fel op tegen. Ik snap ook al niet waarom de beslissing is genomen dat iedereen een annuïtaire lening in 30 jaar moet aflossen. We zijn nodeloos streng in dit land. Het gaat nu net een beetje de goede kant op, en dan komen al die modeldenkers weer met hun strenge ideeën aanzetten. Ze zouden zich een beetje moeten inhouden. Er zijn maar twee dingen echt belangrijk: banen en groei. Werkloosheid en uitkeringen zijn de pest voor het land. Kijk als het er nu op leek dat woningen nog steeds minder waard worden, dan hadden die modeldenkers wel een punt. Maar dat is niet het geval. Ik ben ervan overtuigd dat de woningprijzen weer zullen stijgen, structureel gelijk met de lonen en de inflatie. Al die strengheid is dus wat overdreven. De grootste ellende hebben we wel achter de rug. Het is nu tijd om de sector een steuntje in de rug te geven. Dat betekent dat we niet te moeilijk moeten doen met allerlei regels die de sector weer terugduwen in de stagnatie. Ik snap ook al niet waarom de beslissing is genomen dat iedereen een annuïtaire lening in 30 jaar moet aflossen. We zijn nodeloos streng in dit land. Het gaat nu net een beetje de goede kant op, en dan komen al die modeldenkers weer met hun strenge ideeën aanzetten Het probleem zit vooral in de doorstroming op de woningmarkt, omdat mensen van wie het huis onder water staat, niet bewegen. Het treintje van transacties en bestedingen moet weer op gang komen. Een kooppremie voor iemand die van een bestaande naar een nieuwe woning gaat, is daarvoor een instrument. Een ander middel is dat je het vermogenstekort mag meefinancieren bij de aankoop van een nieuwe woning. Europa en de woningmarkt Ik ben een fervente Europeaan; laat ik dat voorop stellen. We willen allemaal een transparante markt. Maar dat betekent niet dat Europa zich moet bemoeien met zaken die lokaal, regionaal of nationaal van aard zijn. En vastgoed is bij uitstek lokaal gebonden. Als er problemen zijn die leiden tot ellende bij de banken, is het logisch dat Brussel zich ermee gaat bemoeien. Maar in principe is de Nederlandse woningmarkt geen Europese aangelegenheid. Het energielabel is ook zo n Europees initiatief. We krijgen vanaf volgend jaar allemaal een indicatief energielabel in de brievenbus. De Boer: Het is goed dat minister Stef Blok heeft gekozen voor de introductie van een goedkoper, simpel maar effectief doe-het-zelflabel. Op die manier wordt aan de EU-eis voldaan, hoeven we geen boete te betalen, en krijgen burgers voldoende inzicht in het energieverbruik van het pand. hans de boer Drs. Johannes de Boer (Oostdongeradeel, 17 januari 1955) studeerde na het gymnasium economie aan de VU te Amsterdam. Van 1978 tot 1982 was hij wetenschappelijk medewerker aan het Instituut voor Onderzoek van Overheidsuitgaven, en daarna volgde een groot aantal functies bij de overheid en in het bedrijfsleven. In de jaren tachtig was hij oprichter van het Bureau Economische Argumentatie, dat later werd verkocht aan KPMG. Van 1997 tot 2003 was De Boer voorzitter van MKB-Nederland; in 2006 en 2007 maakte hij als voorzitter van de Taskforce Jeugdwerkloosheid veel reisuren. Trots vertelt hij dat dankzij de Taskforce 75.000 jongeren aan een baan geholpen werden. Hans de Boer bekleedt een groot aantal commissariaten en adviseurschappen. Maar persoonlijk zie ik er niets in. Ik denk dat aspirantkopers heel goed in staat zijn om zelf te bepalen hoe energiezuinig een woning is. Kijk gewoon eens naar de energierekening en voel of het lekker warm is in de woning of dat je overal tocht voelt! Bovendien mag een energielabel geen doel op zich zijn. Het gaat erom dat woningbezitters investeren in energiebesparende maatregelen. Veel burgers hebben die financiële ruimte momenteel niet. Ik zie daarom veel meer in het revolverende Energiebespaarfonds waardoor mensen een aantrekkelijke lening kunnen afsluiten voor energiebesparende maatregelen. Trouwens: energiebedrijven hebben ook al leuke initiatieven genomen door hun klanten leningen aan te bieden met flinke rendementen. Dat zijn nu echt goede dingen; daar hebben we wat aan! 8 VASTGOED ADVISEUR oktober 2014
Afwaarderen van vastgoed In Nederland staat nu bijna 7,5 miljoen vierkante meters aan bedrijfsmatig vastgoed leeg. Moet er meer worden afgewaardeerd op vastgoed? Eigenaren zijn steeds meer bereid hun verlies te nemen en af te waarderen. Dat is een gezond en noodzakelijk marktproces. Maar het is nog niet voldoende, want het leegstandspercentage van 16 à 17% blijft hoog. Het proces van afwaardering, transformatie en sloop zal daarom de komende jaren doorgaan. Feit is wel dat door de leegstand panden soms voor een habbekrats te huur zijn. Ik heb dat zelf ervaren als directievoorzitter van LSI, dat Central District in Rotterdam ontwikkelde. Potentiële huurders schermen onmiddellijk met prijzen van panden ergens langs de snelweg. Daardoor lopen panden met uitstraling en potentie, zoals Central District, het risico op waardedaling. Dat is voor niemand goed. We moeten een flink aantal vierkante meters bedrijfsruimte van de markt halen. Dat kan door te slopen, maar ook door herbestemming. Studentenhuisvesting is daarvan een goed voorbeeld, maar ik realiseer me natuurlijk wel dat niet ieder kantoorpand geschikt is voor huisvesting van mensen. VNO-NCW en MKB-Nederland kijken op dit moment met diverse sectoren naar mogelijke verbetering van het adaptief vermogen van gebouwen. De kennis van lokale marktomstandigheden wordt belangrijker om te bepalen waar kansen zijn en hoe het beste gehandeld kan worden. Hier ligt een schone taak voor de gespecialiseerde makelaar in commercieel vastgoed. Kansen voor makelaars Ik denk dat we niet al te somber moeten zijn als het gaat om de makelaarsbranche. Natuurlijk heeft de sector behoorlijke klappen gehad. Makelaars zijn schippers op een zandbank. Ze kunnen er niet veel aan doen dat het eb is geworden door een omvangrijke crisis. Je hebt dan twee opties. De eerste is rekken en erbij blijven, én hopen op betere tijden. Er zijn aardig wat makelaars die dankzij de prima jaren vóór de crisis nog wat vlees op de botten hebben. Een andere optie is dat je actief innoveert. Je kunt je bijvoorbeeld profileren als woonadviseur. Ik denk dan aan het vraagstuk van seniorenwoningen. Juist makelaars zouden hun klanten goede adviezen kunnen geven over levensloopbestendige aanpassingen van de woning of over tijdig verhuizen naar een woning die voor ouderen toegankelijk is. Veel innovaties spelen zich af op de grens van twee sectoren. Een makelaar kan de innovatie zoeken op de grens met financiële dienstverlening of in geval van levensloopbestendig wonen op de grens met de bouw of de aannemerij. De IT-sector kan natuurlijk ook voor vernieuwing zorgen. Een huis kan ik zelf ook wel zoeken met behulp van in- Makelaars zijn schippers op een zandbank. Ze kunnen er niet veel aan doen dat het eb is geworden door een omvangrijke crisis ternet, maar ik heb een makelaar nodig die me door het hele proces heen begeleidt, en die voor informatie zorgt zoals het type mensen in de buurt, hun opleidingsniveau, het aantal woninginbraken in die buurt. Het lijkt mij een goed idee om al die verrijkte informatie te koppelen aan bijvoorbeeld Google Maps. Dan bewijs je als makelaar je toegevoegde waarde. Er vinden zo veel innovaties plaats in de IT-sector. Daar kan de makelaar zijn voordeel mee doen. Mijn advies: huur een jonge vent of meid in die alles weet van internet. Laat hem/ haar je hele bedrijf doorlichten en laat je adviseren over de mogelijkheden die internet biedt om je bedrijf op een hedendaagse manier in de markt te zetten. En verbind vooral Tekst: Carola Peters een motiverende beloning aan het resultaat! Beeld: Bernd Bohm, Roger Wouters VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 9
Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten. Contact Wilt u meer informatie of heeft u vragen? Neem dan contact op met ons op via onderstaande contactgegevens: Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp info@makelaarsopleidingen.nl telefoon 070-356 32 00 www.makelaarsopleidingen.nl
COLUMN Woningmarktanalyse OTB verhuurderheffing raakt ook deel van eigenaar-bewoners Het Woonakkoord 2013 heeft het financiële speelveld van woningcorporaties flink veranderd. Naar verwachting leidt de verhuurderheffing tot meer verkoop van corporatiewoningen. En omdat deze woningen veelal onder de marktwaarde worden aangeboden, kan dit het prijsherstel in met name het goedkopere segment onder druk zetten in gebieden waar veel corporatiewoningen in de verkoop gaan. De eigenaarbewoners in dit prijssegment kunnen daardoor het kind van de rekening worden. Per 1 januari van dit jaar is de verhuurderheffing in werking getreden voor verhuurders van woningen in het gereguleerde deel van de huursector. De verhuurders moeten deze heffing, die in de komende jaren oploopt, aan de overheid betalen ter compensatie voor de verruiming van het huurverhogingsbeleid. De verwachting dat deze heffing de investeringsmogelijkheden van corporaties de komende jaren sterk onder druk zet, wordt breed gedeeld. Een mogelijke strategie om investeringsgelden vrij te maken, is het verkopen van (meer) woningen. Dit woningaanbod wordt dan toegevoegd aan de al te koop staande woningen van particuliere verkopers. In een weer duidelijk aantrekkende koopwoningmarkt hoeft dit geen probleem te vormen: er is veel latente vraag naar koopwoningen en de nieuwbouwproductie ligt nog op een laag niveau. Maar een te sterke concentratie van aanbod van corporatiewoningen in een bepaalde wijk én het feit dat corporaties veelal een vraagprijs onder de marktwaarde hanteren, kan voor de eigenaar-bewoners in de desbetreffende wijk wel eens negatieve gevolgen hebben. De corporaties mochten altijd al een korting van 10% op de woningprijs geven bij de verkoop van hun woningen en bij verkoop onder voorwaarden (zoals Koopgarant) zelfs een korting tot 25%. Sinds het Woonakkoord 2013 mogen corporaties nu een korting van 25% op de marktwaarde hanteren, als het kopende huishouden een inkomen heeft onder de inkomensgrens van de doelgroep voor de woningcorporaties (38.000 euro). Neerwaartse spiraal Voor particuliere verkopende eigenaren met een woning uit het lagere prijssegment, zal dit op lokaal niveau kunnen leiden tot langere verkooptijden of een neerwaarts bij te stellen vraag- en verkoopprijs. De prijsontwikkeling zal dus achterblijven ten opzichte van de situatie waarin geen corporatiewoningen worden aangeboden. Bij een aanhoudende verkoopstrategie van corporaties kan zelfs een neerwaartse spiraal ontstaan, want de marktwaarde van de corporatiewoningen wordt getaxeerd op basis van transacties van vergelijkbare woningen in het recente verleden. Lagere verkooprijzen leiden tot lagere marktwaarden van nieuw te verkopen huurwoningen en daarmee tot weer lagere vraagprijzen. Dat valt logisch te beredeneren maar blijkt statistisch moeilijk aan te tonen, zo concluderen meerdere onderzoeken. De makelaar staat midden in dit proces. Als taxateur van deze corporatiewoningen, als verkoopmakelaar van deze corporaties of als verkoopmakelaar van de particuliere eigenaren. Heeft u één van de eerste twee rollen, dan ondermijnt u eigenlijk de belangen (een zo hoog mogelijke verkoopprijs) van uw particuliere klant. Indien makelaarskantoren zich zouden gaan specialiseren naar type verkoper, zou dat weer een geheel nieuwe dimensie aan de onderlinge concurrentie kunnen toevoegen. De verhuurdersheffing kan dus ook gevolgen gaan hebben voor de makelaardij, hoewel ook dit alleen nog maar valt te beredeneren en niet is aan te tonen. Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 11
ACTUEEL Data-revolutie big data en makelaardij: een nieuwe revolutie dient zich aan Big Data veranderen ons wereldbeeld. De informatie ligt niet op straat, maar bungelt ergens in de cloud. Dat is bijna hetzelfde. Want wie goed zoekt, kan straks bijna alles vinden. Ook makelaars moeten daar rekening mee houden. Hun kennisniveau stijgt, maar onduidelijk is wat ze daarmee kunnen doen. Bovendien weet straks iedereen ook bijna alles van zijn makelaar. Een sluitende definitie is er niet. Toch weet iedereen wel ongeveer wat er wordt bedoeld met Big Data. De gigantische hoeveelheden gegevens, die continu over ons worden verzameld, vormen een goudmijn voor marketeers en ICT-professionals. Nu al kunnen Google en Facebook het verloop van een griepgolf perfect voorspellen. Zij weten welke websites we bezoeken, op welke medicijnen we klikken, waar we ons bevinden en met wie we communiceren. Als de data maar big genoeg zijn, voorspellen de gevonden correlaties die niet een causaal, maar een statistisch verband blootleggen het verloop van een griepgolf sneller en nauwkeuriger dan de gebruikelijke steekproeven. Ook gebieden waar nu nog een privacy-hek omheen staat, zullen vroeg of laat worden ontsloten. Want, schrijft de autoriteit op dit gebied, Viktor-Mayer Schönberger, de datarevolutie zal op ons een grotere impact hebben dan internet. Zijn bestseller draagt dan ook de veelzeggende titel De Big Data-Revolutie: hoe de dataexplosie al onze vragen gaat beantwoorden. geen blauwdruk voor. Wel kun je zeggen dat makelaars zich zouden moeten specialiseren in informatie over wijken, woningen, doelgroepen en huizentypes. Actief op zoek naar kopers Ook sites met woningaanbod krijgen een andere rol. Het Grootste uitdaging voor makelaar: Big Data omzetten in informatie waar de klant iets aan heeft Wellicht iets te boud geformuleerd? Toch niet, vindt Boris Geheniau, directeur van het marketingadviesbureau Fundament All Media in Groningen. Ook makelaars kunnen zich niet aan de data-revolutie onttrekken. Big Data leveren nu al veel nuttige informatie. Over de hypotheekaanvragen per regio, de historische verkoopdata, populaire restaurants, goed presterende scholen, sportclubs, kinderdagverblijven, misdaadcijfers, winkels, energieverbruik, bushaltes, etc. Straks komt daar nog informatie bij over de te verwachte ontwikkeling van vraag en aanbod op buurtniveau. De uitdaging voor de makelaar is dat om te zetten in informatie waar de klant iets aan heeft. Daar bestaat 12 VASTGOED ADVISEUR oktober 2014
lijkt heel wat als je te horen krijgt dat 500 mensen op jouw huis hebben geklikt. Maar als niemand iets achterlaat, is dat hetzelfde als 500 mensen die je winkel inlopen, maar dan toch niks kopen. In internetland is dat dodelijk. Als dat niet verandert, wordt Funda binnen vijf jaar geklopt door een systeem dat huizen aanbiedt, die perfect aansluiten op het profiel van de klant en ook uitlegt waarom dat zo is. Consumenten hebben straks echt geen boodschap aan passief afwachtende makelaars. Zij verwachten dat hij actief op zoek gaat naar kopers. Hun profielen kun je inkopen bij Facebook en daar kun je ook adverteren. De makelaardij heeft nog wel een inhaalslag voor de boeg, denkt Geheniau. Ik zou het bijvoorbeeld normaal vinden als de makelaar mij geen papieren contract opstuurt, maar een PDF met een link, zodat ik kan aangeven wat ik wil veranderen. Er zijn ook mensen die langs een leuk huis rijden dat ze graag even met de smartphone zouden willen bezichtigen. Het kan allemaal, met een batterij camera s of een robot die rondrijdt. Maar het gebeurt niet. Er zitten veel nieuwe dingen aan te komen, niet omdat de wereld of klanten tegen de makelaars zijn, maar omdat consumenten zich daar prettig bij voelen. Sommige nieuwe dingen zijn in andere sectoren al gemeengoed. Zo zijn artsen al gewend aan de rapportcijfers die hun patiënten op zorgkaartnederland.nl, independer.nl en andere sites achterlaten. Het wachten is op de eerste makelaar die ook met zijn billen bloot wil. Die vermeldt hoeveel transacties hij heeft gedaan, voor welke prijs en wat zijn klanten en ook de tegenpartijen daarvan vinden. Dat zit er onherroepelijk aan te komen. Consumenten willen alleen zaken doen met makelaars die kunnen bewijzen dat ze zich inspannen. De makelaar weet straks heel veel van zijn klanten, maar die klanten weten dan ook heel veel van de makelaar. ONLINE Een wereld waarin iedereen alles van elkaar weet, levert ook nieuwe dilemma s op. Wat te doen als een verkoopmakelaar erachter komt dat de buurman van een klant in de social media wordt beticht van asociaal en agressief gedrag? Geheniau: Verzwijgen helpt niet. Op een gegeven moment komt die koper er toch achter. Anders dan vroeger wordt een mening meteen via de social media geventileerd. Dan moet die makelaar wel een goed antwoord klaar hebben. Vroeger speelde dit soort ethische dilemma s natuurlijk ook. De shit is dezelfde. Het verschil is dat er toen werd geroddeld op feestjes, nu gebeurt dat online. De privacy blijft wel een punt van aandacht, vindt Geheniau. Bij zijn presentatie op het Nederlands Vastgoed Congres van 7 oktober laat hij een boek uit 1950 zien, waarin alle ingezetenen van de gemeente Schiedam staan vermeld met hun naam, adres en beroep. De gegevens staan alfabetisch en per straat gerangschikt. Werklozen staan vermeld met de toevoeging zonder beroep. Dit soort publicaties verschenen tot in de jaren 60. Dat persoonlijke data verhandeld worden, is dus niks nieuws. Toen gebeurde het zelfs met instemming van de overheid. Tekst: Robert van Til big data vervangt geen mensenwerk De makelaar en taxateur zullen volgens Boris Geheniau niet verdwijnen. De consument zoekt een makelaar die hem begrijpt, die met passie kan spreken over de wijk en de locale markt. Dat staat los van de revolutie van Big Data. Die informatie is bruikbaar, maar kan niet de persoonlijke expertise van de makelaar vervangen. Maar de passie moet er wel van afspatten. Hetzelfde geldt voor taxateurs. De modelmatige taxaties worden steeds transparanter en nauwkeuriger. Dat klopt. En ik voorzie ook dat consumenten die gaan accepteren en dat bestanden straks gewoon openbaar worden. Het is dan de vraag hoe je daar als taxateur op reageert. Maar ik zie het vak echt niet verdwijnen. Er zullen altijd mensen nodig zijn om die gegevens met enige regelmaat te valideren. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 13
2x langer bekeken en 2x meer contact met het Presentatie Pakket van funda Uw huizen op een presenteerblaadje Het Presentatie Pakket van funda is een bewezen sterke combinatie van Plattegrond, 360 foto s en Video. Samen zorgen deze producten voor een verdubbeling van de online kijkduur én het aantal contactaanvragen. Het Presentatie Pakket is een uitbreiding op uw basisplaatsing en verkrijgbaar tegen een vaste lage prijs. Zo zet u ook úw huizen op een presenteerblaadje! Ga voor meer informatie naar fundadesk.nl/presentatie-pakket 6130.207 PresentatiePakket adv Vastgoedadviseur FC 185x265.indd 1 23-09-14 02:36 PM
ONLINE Tweets over de markt Surfen op het net @ VBODirectie: Gelukkig, de wetgever gaat kredietunies regelen #vbo fd.nl/tekst/ HFD_2014 VBOMakelaar: #VBO nieuws: Laagste rente sinds Karel de Vijfde ift.tt/1w8fef8 @ RogierSpoel: Om 14-15 uur in vragenuurtje Tweede Kamer zal @JacquesMonasch vragen stellen over opkomst en gevolgen van @ Airbnb op NL verhuurmarkt. #vbo @TEGoVA1: European Valuation Standards were key to European Central Bank s stress testing. Banks now awaiting results uk.reuters.com/article/2014/0 @IKCRO: Overdracht landschapsbeleid van Provincie Groningen naar Gemeenten is ondoordacht (Mediabericht) dlvr.it/6g8vpj @Eigenhuis: Hoe zit dat ook alweer met de regels van schenk- en erfbelasting? Alle info op een rij: ow.ly/a5xbi @Vastgoedwereld: Nederlandse woningen populair bij Duitse financiers bit.ly/1sy5npb Hoe je de woning niet moet verkopen! Hoewel de woningmarkt weer langzaam aantrekt, blijft een woning verkopen een vak apart. Vandaar de makelaar! Maar ook die moet al zijn of haar kunsten uit de kast trekken. Het internet heeft de taak van bemiddelaar tussen vraag en aanbod een stuk makkelijker gemaakt. Maar dan moet de presentatie wel goed gebeuren. De presentatietools uit Amerika zijn inmiddels ook tot Nederland doorgedrongen, hoewel een fraaie fotorapportage ook kan volstaan. Maar niet in iedereen van ons huist een topfotograaf. Hoewel menig huisverkoper én makelaar daar anders over denken. Als de foto s zonder pro worden verzorgd, dan moeten het wel foto s zijn die de woning zo voordelig mogelijk uit laten komen, zonder de werkelijkheid geweld aan te doen. Dus geen foto van een gang die is ingericht om bezoekers te voorkomen, geen foto van een huiskamer die zo in het RTL-programma Mijn leven in puin kunnen. Dat niet iedereen zich hieraan houdt, blijkt wel uit het feit dat de Schotse blogger Andy Donaldson een website kan vullen met de meest hilarische kiekjes, www.theterriblerealestatephotos.com. Inmiddels is zijn blog ruim 7 miljoen keer bekeken. Hij vist in een bodemloze put, vanuit de gehele wereld krijgt hij zijn materiaal aangereikt. Van kano s in de woonkamer tot uit beeld sprintende bejaarden. Makelaars schijnen zelf zijn grootste fan te zijn. Ook in boekvorm Nu heeft Donaldson de 100 leukste niet eerder gepubliceerde foto s samengebracht in een boek. Terrible Estate Agent Photos komt in september uit. makelaars poll @Nieuwbouw: BAM-topman kondigt vertrek aan bit.ly/1s3v2df #vastgoed @PatriciaDieben: #VBO Makelaar: #Verlenging lagere #BTW helpt #waardedaling #woning voorkomen ow.ly/ AOf3L Brancheorganisatie blij met beslissing @Vastgoedactueel: Meer ellende rondom huurhuizen verwacht Metro metronieuws. nl/nieuws/meer-el via @Metro Volg VBO Makelaar via http://twitter.com/vbomakelaar Herstel woningmarkt De woningmarkt is uit het slop. De weg omhoog is gevonden. Bron: Ledennet VBO Makelaar consumenten poll Hypotheekverstrekking Hypotheekverstrekking is weer op gang gekomen en gaat weer een stuk vlotter dan een jaar geleden. Eens Oneens Eens Oneens 55,2% 44,8% 31,25% 68,75 % Bron: www.vbomakelaar.nl VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 15
UIT DE RECHTSPRAAK goedkoop wonen Bart van Lammeren zit graag voor een dubbeltje op de eerste rij. Kwestie van een handige jongen zijn, aldus Bart. Een echte parasiet, aldus verhuurder Groenenwoud. Wie had gelijk? Geslaagd Bart van Lammeren had goed geboerd. Op 53-jarige leeftijd had hij zijn bedrijf verkocht en was naar Marbella verhuisd. Aanvankelijk wou hij met zijn vrouw blijvend in Spanje wonen. Na een jaar miste hij evenwel een Hollands balletje gehakt en het samenzijn met zijn Nederlandse vriendjes. Bart zocht daarom een appartement, het liefst in Amsterdam. Bart wist niet hoe vaak hij daarvan gebruik zou maken en hij vond daarom alles te duur. Hij kwam uiteindelijk in contact met Kees Groenenwoud, eigenaar van een tweekameretage, prachtig gelegen in het centrum van Amsterdam. Groenenwoud had indertijd het appartement voor een flink bedrag gekocht om zijn studerende dochter van huisvesting te voorzien. Zij was inmiddels afgestudeerd en verhuisd naar Luxemburg. Groenenwoud had een petekind dat over twee jaar in Amsterdam zou gaan studeren en hij wilde die twee jaar overbruggen door tijdelijke verhuur. Bart presenteerde zich als de ideale huurder. Bart liet zich ontvallen dat hij Filthy Rich was en zich wilde oriënteren op de Amsterdamse vastgoedmarkt. Hij dacht aan een pandje aan de Apollolaan als pied a terre, maar hij wilde zich eerst beter oriënteren voordat hij wat knaken daaraan zou spenderen. Bart wilde een huurcontract voor twee jaar. De kans was groot dat hij al na een jaar het appartementje zou inruilen voor zijn nieuwe villa, maar hij zou natuurlijk gewoon de huur blijven betalen en Groenenwoud mocht dan zelf het appartement gebruiken. En de huurprijs? Vier mille per maand vond Bart prima, wat maakte hem dat uit? Mevrouw Groenenwoud had haar twijfels. Zoals alle vrouwen beschikte zij over intuïtie en zij vond Bart te glad. Uiteraard luisterde meneer niet naar mevrouw en maakte hij het huurcontract op. Hij gebruikte het model waarbij werd vermeld dat Bart het appartement uitsluitend mocht gebruiken voor zichzelf en zijn gezin. Onderverhuur was niet toegestaan. Bart moest daar nog hartelijk om lachen. Hij had natuurlijk niet de intentie om het tweekamerappartement vol te stouwen met 20 mede-eg landgenoten. Wat een prachtkerel die Bart dacht Groenenwoud, en hij dacht ook aan 100.000 euro huur die hij zou vangen. Groenenwoud, die maandelijks 1.100 euro hypotheekrente moest betalen, was erg content. Ik ken mijn rechten Twee weken na de sleuteloverdracht ontving Groenenwoud een brief van de huurcommissie. Bart had een verzoek ingediend om de huurprijs vast te stellen. Bart 16 VASTGOED ADVISEUR oktober 2014
kwam zelf op een maandhuur van 420 euro. Groenenwoud begreep er niets van. Hij kon zich niet eens boos maken. Dat werd anders toen de huurcommissie uitspraak deed. De maximale redelijke huurprijs bleek 525 euro per maand te zijn. Niks geen 4.000 euro! Groenenwoud werd des duivels toen Bart hem uitmaakte voor een graaiende kapitalist die misbruik maakte van kwetsbare huurders. Als het aan Groenenwoud had gelegen vond er die avond opnieuw een liquidatie plaats in Amsterdam. Groenenwoud besefte echter dat hij noch over een juridisch wapen, noch over een vuurwapen beschikte. Hij zou de komende twee jaar maandelijks ruim 600 euro moeten bijpassen aan het woongenot van Bart die uiteindelijk hooguit gemiddeld één week per maand gebruik maakte van de woning. Het was maar goed dat Groenenwoud niet hoorde hoe Bart tegenover zijn kennissen goede sier maakte met zijn appartementje in Amsterdam, gelegen op één van de mooiste locaties Na twee jaar einde aan de nachtmerrie? Groenenwoud voelde zich enorm genept, maar hij besloot de twee jaar gelaten uit te zitten. Groenenwoud zegde daarna de huur op omdat de bepaalde tijd was verstreken. Bovendien was sprake van dringend eigen gebruik van de woning. Zijn petekind, afkomstig uit Friesland, moest dagelijks drie uur reizen. Een betaalbare kamer was onvindbaar. Bart weigerde te vertrekken. Hij had het prima naar zijn zin en hij kon nergens zo goedkoop wonen als in het appartement van Groenenwoud. Sterker nog: het appartement werd inmiddels intensief gebruikt door de zoon van Groenenwoud. Die woonde daar inmiddels en Bart logeerde incidenteel een weekendje in het mooie stekje. Aangezien Bart niet vertrok, volgde er een procedure. Na zes maanden kwam de uitspraak van de rechter. De vordering van Groenenwoud werd afgewezen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt immers niet automatisch af. Van dringend eigen gebruik was geen sprake omdat het petekind van Groenenwoud niet de verhuurder was. Bart vond het geweldig en stuurde een briefkaart aan Groenenwoud: Groeten Uit Amsterdam. Gezin? Groenenwoud liet het er niet bij zitten. Hij stelde nu dat Van Lammeren in strijd handelde met het huurcontract. Daarin was immers bepaald dat Groenenwoud uitsluitend met zijn gezin gebruik mocht maken van het appartement. De zoon behoorde niet tot het gezin. Hij vorderde daarom ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de wanprestatie door Bart van Lammeren. Die had de dag van zijn leven toen hij de dagvaarding las. Kennelijk was Groenenwoud het spoor geheel bijster geworden. Zijn bloedeigen zoon behoorde toch tot zijn gezin? Bart vond het geweldig dat zijn zoon zo goedkoop op een wereldlocatie was terecht gekomen. Wegwezen Bart ging, vergezeld door zoon en vrouw, met veel voorpret naar de zitting van de kantonrechter. Het liep anders dan verwacht. De kantonrechter stelde een aantal vragen aan Bart. Bart vond de vragen hoogst impertinent. Wat had die kantonrechter nou te maken met levensstijl en uitgavenniveau van zijn zoon? Bart vertelde trots dat zijn zoon goed verdiende en geheel zelfstandig was; allerminst een moederskindje als u dat soms insinueert, aldus een verbolgen Van Lammeren. De rechter legde uit dat hij slechts wilde weten of de zoon tot het gezin behoorde. Dat was zonder twijfel niet het geval. De zoon voerde een zelfstandig huishouden. Het huurcontract bepaalde echter dat Bart de woning uitsluitend voor zichzelf en zijn gezin mocht gebruiken. Bart handelde in strijd met het huurcontract. Bart werd veroordeeld om de woning te ontruimen, samen met zijn zoon. Groenenwoud was zo blij als een kind. En Bart? Die vond dit weer eens een voorbeeld van je reinste klassenjustitie. (De namen zijn gefingeerd) Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 17
ACTUEEL Innovatie danny mekić, opiniemaker: vergeet in veranderende tijden nooit de schoonheid van het vak Iedere makelaar moet constant zoeken naar zijn of haar unieke toegevoegde waarde. Wat maakt jou de beste in je vak; wat heb je de veranderende samenleving te bieden? Is dit de bedrijfstak die het beste bij je past? Iedereen heeft een rol, een functie, en het is de kunst om uit te vinden waar jouw unieke kracht ligt. Hoe ziet je netwerk er uit? Hoe kun je de afstand tussen jou en de veranderende wereld zo veel mogelijk verkleinen? Welke extra kennis is daarvoor nodig, en hoe krijg je die? Want één ding staat vast: de situatie waarin je letterlijk de vraag van de klant volgt en na de transactie een factuur stuurt, is voorgoed voorbij. Aan de ondernemer van de 21 e eeuw worden andere eisen gesteld; in alle branches. Danny Mekić, jonge ondernemer, adviseur van grote bedrijven en overheden, opiniemaker én docent is dagvoorzitter van het NeVaCon op 7 oktober a.s. Daar verzorgt hij ook de workshop Innovatie in ondernemen. In dit interview geeft hij alvast een voorproefje. Zeker in de makelaarsbranche geldt dat er heel veel is veranderd. De makelaar moet dus overuren maken: weten wat er gebeurt in de wereld en in de landelijke politiek, en hoe je het contact houdt met vraag en aanbod. Naarmate een branche langer bestaat (en zeker als die ook nog de wind in de rug heeft) loop je het risico dat collectief wordt vergeten welk probleem moet worden opgelost. Met als risico dat je in een kramp schiet als het even tegen zit, in plaats van flexibel mee te buigen met de markt. K ijk eens hoe snel en grondig de wereld verandert: toen ik als 12-jarige als eerste rondliep met een mobiele telefoon, was ik de whizzkid en de nerd van het schoolplein. Iedereen vroeg zich af wat ik met dat ding moest. Nu, 15 jaar later, loopt iedereen met twee smartphones en een tablet. De steeds goedkoper en kleiner wordende technologie en onze digitale verbondenheid zijn de grootste verstoorders van de 21 e eeuw. Als je de ontwikkelingen niet op de voet volgt, dan loop je het risico dat de wereld zich van je af beweegt. Als dat gebeurt, zie je dat terug in de cijfers over klanttevredenheid en je omzet. De makelaar als gids Stel: ik wil een huis of een kantoorpand kopen. Dan wil ik het aanbod dat het beste bij mij past voor de beste prijs, meteen goed advies: wat zijn relevante politieke ontwikkelingen over bijvoorbeeld de Loan-to-Value (LTV), fiscale voordelen? Ik wil ook een intelligente verhuisoplossing krijgen. Wat is de reële waarde van het object dat ik op het oog heb; wat voor mensen wonen er in de omgeving c.q. hoe ziet de omgeving van het bedrijventerrein er uit? Kortom: ik wil een gids die mij door deze voor mij onbekende wereld leidt; een makelaar. 18 VASTGOED ADVISEUR oktober 2014
danny mekić Danny Mekić (1987) richtte in 2002 een internetbedrijf op. Toen was hij 15 jaar jong. Twee jaar later stopte hij wegens het succes van dat bedrijf met zijn middelbare schoolopleiding. Hoewel hij dus geen vwo-diploma heeft, werd Mekić in 2007 toegelaten tot de Universiteit van Amsterdam voor het volgen van de honoursstudie Rechtsgeleerdheid. Later volgde hij vakken bij de studierichtingen Psychologie, Economie en Communicatiewetenschap. In 2003 was hij vaste gast in het Jongeren Lagerhuis van de VARA. Sindsdien verschijnt hij in de media als technologie-, internet- en innovatiedeskundige. Regelmatig publiceert hij zowel in Nederlandse kranten, maar bijvoorbeeld ook in de Financial Times. In 2009 werd Mekić door het ondernemersblad Sprout uitgeroepen tot meest succesvolle jonge ondernemer van Nederland. Wat onderscheidt een goede makelaar dan van zijn vakbroeders en -zusters? Mekić: Daarvoor zijn twee vragen belangrijk: Wil ik dit vak echt? en Wat ga ik er vandaag voor doen zodat ik in de voorhoede blijf spelen? Een goede makelaar leeft zijn vak en geniet daarvan. Hij/zij doet er alles aan om relevant te blijven in de branche, en om van anderen vooral van klanten erkenning te krijgen. Daarvoor heb je nu een concreet plan nodig. Niet morgen! Wat maakt mij tot een goede makelaar; hoe ga ik groepen mensen met elkaar verbinden? Hoe verbeter ik mezelf en mijn aanbod? Veel makelaars pakken wat ze pakken kunnen. Dat zie je aan de etalages: kraak noch smaak. Er moeten meer partijen opstaan die durven te experimenteren; die de schoonheid zien van het vak dat zij beoefenen: mensen, organisaties en vastgoedobjecten een nieuwe bestemming geven. Er zijn nogal wat makelaars die dat helemaal niet zien. Dat zijn sleutelverkopers. Juist kleine kantoren hebben de mogelijkheid om te experimenteren. Zij zitten niet vast in logge, stugge systemen. Je ziet vaak het Calimero-effect : wij zijn te klein om de wereld te verbeteren. Een goede makelaar leeft zijn vak en geniet daarvan. Hij/zij doet er alles aan om relevant te blijven in de branche, en om van anderen vooral van klanten erkenning te krijgen Experimenten Over die experimenten laat Mekić graag zijn gedachten gaan: Je ziet momenteel zo veel leuke start-ups: vaak zp ers die een creatieve manier zoeken om geld te verdienen én problemen op te lossen. Kijk naar Uber in de taxiwereld. Er zijn genoeg mogelijkheden om groepen mensen te verbinden met vraag en aanbod. Je kunt je klanten een anti-kraakcontract aanbieden, maar er zijn meer opties. Laat studenten van de Fotoacademie een mooie expositie houden in een leegstaand pand (die foto s kun je dan later weer voor je site gebruiken); houd een kunstexpositie met muziek en een hapje/drankje. Alle mooie appartementen die te koop staan, zouden in de verhuur moeten op Airbnb. Werk samen met een Michelinsterren-chef, en verkoop exclusieve diners op de mooiste locaties die te huur of te koop staan. Kortom: laat het pand leven! Zorg voor dynamiek die VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 19
een pand opeens veel interessanter maakt. Dan komen er bezoekers. De tegenwerpingen zijn voorspelbaar: dat is te moeilijk, te arbeidsintensief en te duur; dus niet aan ons besteed Natuurlijk kost het geld, maar leegstand kost ook geld. En het hoeft allemaal niet zo arbeidsintensief te zijn: veel kan worden geautomatiseerd. Schakel aankomende automatiseerders in die op zoek zijn naar een uitdagende stageplek; bied hun aandelen bij succes; durf risico te nemen en het project te laten mislukken. En verbindt netwerken met elkaar: je eigen netwerk, maar ook dat van je klanten. Zo versterk je elkaar. Een linkje naar Funda op je Facebook-pagina in de hoop dat iemand je appartement koopt, werkt echt niet meer. De kans dat je vrienden niet weten dat je appartement te koop staat én dat ze net op dat moment je woning over willen nemen, lijkt me klein. Ik wil een gids die mij door een voor mij onbekende wereld leidt doorlopend taxeren Wat taxaties betreft: je kunt eenmalig blijven taxeren, maar waarom niet samen met de klant een doorlopende taxatie met behulp van een app en één keer per jaar een bezoek? Niet om het object van de hand te doen, maar om doorlopend kansen in kaart te brengen. Met als doel waardevermindering te minimaliseren en kansen te vinden om de waarde te laten stijgen uiteraard door gebruik van Big Data. Als Google over deze informatie zou beschikken, bieden ze zo n digitale taxatie gratis aan. Je bouwt er enorm veel data mee op. Als je als taxateur zoiets opstart, ben je in beeld als er een officiële taxatie nodig is. Zo n app moet ook andere actuele tips geven om de opbrengst te verhogen, bijvoorbeeld door informatie te geven over ontwikkelingen in de markt, de actuele en toekomstig te verwachten verkoopbaarheid, subsidieregelingen e.d. Op die manier heb je de mogelijkheid om jezelf tot preferred partner voor het leven te maken. Wat werkt wel? Geef de huidige eigenaar een digitaal spel (voor mijn part een prijsvraag) in handen waar zijn hele netwerk aan kan meedoen door het object te promoten. Daar kun je een leuk prijsje aan verbinden, zoals een etentje in dat leegstaande pand. Vanaf dag één creëer je zo een win-winsituatie: het pand leeft ook digitaal! Maar voor al die ideeën geldt: je moet de noodzaak ervan inzien en je hebt een stip op de horizon nodig: waar wil je naartoe? Als een van die elementen ontbreekt, kun je er maar beter helemaal van afzien. Sociale media Het is belangrijk dat je een relatie opbouwt met de mensen in je netwerk. Zeven jaar geleden heb ik een appartement gekocht, en na de overdracht heb ik nooit meer iets van de makelaar gehoord. Hetzelfde gebeurde drie keer bij de huur van kantoorpanden. Dat vind ik vreemd. Als hij mij bijvoorbeeld na een paar jaar had gevraagd hoe het met mij ging, of het appartement beviel, of dat ik wellicht van plan was te verhuizen; tien tegen één dat ik die makelaar als eerste had gebeld als ik inderdaad verhuisplannen zou 20 VASTGOED ADVISEUR oktober 2014