Overzicht Financiële Stabiliteit Najaar 2012

Overzicht Financiële Stabiliteit Najaar 2012

De Nederlandsche Bank Overzicht Financiële Stabiliteit Najaar 2012, nr. 16

2012 De Nederlandsche Bank NV Oplage: 900 Dit document is samengesteld op basis van data beschikbaar t/m 21 september 2012, tenzij anders vermeld. Afkortingen landen volgens ISO-norm. Iedere openbaarmaking en verveelvoudiging voor educatieve en niet-commerciële doeleinden is toegestaan, mits met bronvermelding. Westeinde 1, 1017 ZN Amsterdam Postbus 98, 1000 AB Amsterdam, Telefoon (020) 524 91 11 Telefax (020) 524 25 00 Internet: www. dnb. nl.

Inhoud Voorwoord 5 1 Overzicht financiële stabiliteit 7 2 Bankenunie 13 3 Bufferversterking bij banken 17 4 Commercieel vastgoed 23 Afkortingen landen 28 3

Voorwoord DNB waakt over de financiële stabiliteit in Nederland. Nadrukkelijk let DNB op de wisselwerking tussen financiële instellingen en hun omgeving: andere instellingen, financiële markten en de financiële infrastructuur. Als onderdeel hiervan publiceert DNB elk halfjaar het Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS). Het OFS schetst risico s die groepen instellingen of hele sectoren raken en het Nederlandse financiële stelsel en uiteindelijk ook de economie kunnen ontwrichten. DNB schrijft het OFS om belanghebbenden financiële instellingen, beleidsmakers en het publiek bewust te maken van deze risico s. Het OFS bevat geen voorspellingen, maar analyseert scenario s. DNB beoogt met de kennis van nu een zo goed mogelijke risicoanalyse te geven van potentiële toekomstige bedreigingen. Waar mogelijk doet DNB voorstellen voor beleid dat risico s kan tegengaan. De analyses en aanbevelingen in het OFS bieden instellingen en beleidsmakers inzichten om de gevolgen van schokken in het financiële systeem te verkleinen. Dat vormt de eerste verdedigingslinie bij het borgen van de financiële stabiliteit. 5

1 Overzicht financiële stabiliteit Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste risico s voor de Nederlandse financiële stabiliteit. Onderstaande risicokaart vat deze risico s samen. Kleuren groeperen risico s met een zeer grote onderlinge wisselwerking en stippellijnen geven de samenhang tussen risico s weer. Het overzicht financiële stabiliteit leidt tot de volgende aandachtspunten en aanbevelingen. De Europese schuldencrisis woedt voort. Problemen bij banken leiden tot problemen bij overheden en andersom. Een effectieve bankenunie doorbreekt deze spiraal. Nederlandse banken zijn goed op weg naar Bazel III. De ruimte om tegenslagen bij de ingroei op te vangen is echter krap en de toegang tot de kapitaalmarkt beperkt. Bovendien behoeven leverage ratio s nog verbetering. Dit laat de meeste banken nauwelijks ruimte dividend uit te keren. Marktpartijen moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van commercieel vastgoed door Nederlandse banken juist zijn. Dat vereist voldoende actuele en kwalitatief goede taxaties. Taxaties moeten rekening houden met de leegstand en prijsdalingen. Internationale financiële stabiliteitsrisico s Verdere escalatie Europese schuldencrisis Wisselwerking tussen groei en schuldhoudbaarheid Stabiliteitsrisico s voor het Nederlandse financiële stelsel Segmentatie binnen de monetaire unie Financieringsrisico banken Verslaving aan lagerenteomgeving Onvoldoende versterking kapitaalbuffers Verzwakking van de Nederlandse overheidsfinanciën Risico s voor financiële instellingen Risico op verliezen op perifere uitzettingen Risico op commercieelvastgoedverliezen Risico s op de huizenmarkt Afnemend vertrouwen in financiële instellingen Acuut Sluimerend 7

Schuldencrisis De Europese schuldencrisis is de grootste en meest acute bedreiging voor de Nederlandse financiële stabiliteit (hoofdstuk 2). Wegvallend vertrouwen in kwetsbare landen leidt tot segmentatie van financiële markten en kapitaalvlucht. Een belangrijk element in de Europese crisis is de negatieve wisselwerking tussen banken en overheden. Het keren van de spiraal vereist dat de eurolanden de opzet en governance van de muntunie verbeteren; het is essentieel daarbij invulling te geven aan de afspraken over de oprichting van een effectieve bankenunie. Verdere escalatie van de crisis kan leiden tot substantiële kredietverliezen voor Nederlandse financiële instellingen en fors oplopende kosten voor de Nederlandse Staat. Er is een gevaarlijke wisselwerking tussen de crisis en de sombere economische vooruitzichten in het eurogebied. De economie van het eurogebied is al vijf jaar zwak en is het afgelopen jaar met 0,4 procent gekrompen. Onzekerheid over de afloop van de crisis ondermijnt het consumenten- en producentenvertrouwen. Huishoudens en overheden trachten schulden terug te dringen en beperken hun bestedingen. Tegenvallende groei frustreert hun inspanningen tot balansherstel. Kredietrisico s voor Europese banken lopen op. De aanhoudende onzekerheid leidt tot volatiele kapitaalmarktrentes en creëert het risico van plotselinge schokken. Risicopremies op als onveilig beschouwde activa zijn toegenomen, terwijl renteniveaus van relatief veilige landen zijn gedaald. Dit weerspiegelt gespannen vraag- en aanbodverhoudingen. Sinds het uitbreken van de crisis zijn beleggers sterk risicomijdend en is de hoeveelheid als risicovrij beschouwd papier gestaag teruggelopen. Handelsvolumes zijn afgenomen. In deze omgeving kan een sentimentsomslag leiden tot abrupte marktaanpassingen. Enerzijds bestaat het gevaar dat de risicoperceptie ten aanzien van nu als veilig beschouwde activa omslaat als de schuldencrisis zich verder verdiept. Anderzijds kunnen beleggers vooruitlopen op afnemende spanningen in het eurogebied, waardoor prijscorrecties kunnen optreden. Deze en andere ontwikkelingen kunnen leiden tot onverwacht stijgende rentes en dalende marktwaardes van nu als veilig beschouwde activa. Europese banken slagen er onvoldoende in om marktvertrouwen te herwinnen en zijn afhankelijk van goedkope centralebankfinanciering. De ECB heeft op Europees niveau de rol van de interbancaire markt in belangrijke mate overgenomen en biedt met lage beleidsrentes en ruime liquiditeitscondities tegenwicht aan oplopende spanningen op financiële markten. Herstel van vertrouwen in het bankwezen is een noodzakelijke voorwaarde om dit patroon te doorbreken. Zwakke banken moeten daarom zo snel mogelijk hun kapitaalpositie verbeteren, transparant zijn over mogelijke verliezen en waar nodig herstructureren. Wantrouwen wordt gevoed door het risico dat banken slechte activa tegen relatief soepele voorwaarden blijven herfinancieren in plaats van verliezen te nemen. De ECB heeft nieuw beleid aangekondigd dat tegen strikte voorwaarden verdere steunaankopen van staatsobligaties mogelijk maakt om oplopende spanningen te keren. Daarbij zijn steunaankopen op de secundaire staatsobligatiemarkt onder het voormalige securities markets programme (SMP) definitief stopgezet en vervangen door een nieuw programma, outright monetary transactions (OMT), dat als doel heeft de monetaire transmissie te borgen. Een belangrijke verbetering van het OMT ten opzichte van het SMP is dat steunaankopen slechts kunnen plaatsvinden wanneer landen zich committeren en houden aan een macro-economisch aanpassingsprogramma. Dit is een noodzakelijke, maar geen voldoende voorwaarde. Interventies moeten ook vanuit monetair-beleidsperspectief gerechtvaardigd zijn. Ook zijn aankopen in principe beperkt tot papier met een maximale looptijd van drie jaar. De maatregelen van de ECB hebben de zelfversterkende spiraal van oplopende 8

Grafiek 1 Financiële stressindex voor Nederland 1-1-2000 t/m 28-9-2012. Lange termijn 10 Faillissement Lehman 6 8 5 6 4 4 3 2 Dotcomcrisis 2 0 1-2 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 jan 10 Recente ontwikkeling Eerste steunpakket aan Griekenland jul jan 11 jul LTROs jan 12 jul De stressindex bestaat uit subindices voor de Nederlandse obligatie-, aandelen- en valutamarkt, en enkele markten die specifiek van belang zijn voor de Nederlandse bankensector. Bron: Thomson Datastream, Bloomberg, Euronext en eigen berekeningen. rentes in perifere landen doorbroken. De ECB kan de crisis echter niet oplossen; dat moeten overheden doen. Het OMT introduceert dankzij de strikte voorwaarden hiervoor de juiste prikkels. Het Nederlandse financiële stelsel Op voor Nederland belangrijke financiële markten is mede na acties van de ECB de acute stress de afgelopen maanden afgenomen. Eind 2011 liep de stress nog fors op, toen de financieringsmoeilijkheden van zwakke Europese banken zich vertaalden in acuut systeemrisico. Dit is te zien in het beloop van de financiële-stressindex, die druk meet op vier voor Nederland belangrijke markten (grafiek 1). Sinds de ECBinterventies in de bancaire financieringsmarkt is het stressniveau afgenomen tot een niveau vergelijkbaar met een jaar geleden, met name door afnemende stressscores voor de omgeving van Nederlandse banken. Om de schokbestendigheid van Nederlandse banken te verbeteren, is het van belang dat zij de kapitaalbuffers verder versterken (hoofdstuk 3). Hoewel banken een groot deel van de winst inhouden, neemt de kapitaalratio van de sector slechts langzaam toe (grafiek 2). Dit komt mede door oplopende kredietverliezen, die de winst onder Grafiek 2 Buffers van de Nederlandse bankensector In procenten van totale en risicogewogen activa en in EUR miljard (rechter schaal). 14 105 12 100 Core tier 1-ratio 10 8 6 4 2 0 08 09 10 11 12 95 90 85 80 75 70 Leverage ratio (omgekeerde hefboom) Core tier 1-kapitaal (schaal rechts) Core tier 1-ratio = core tier 1-kapitaal / risicogewogen activa (inclusief vloer) 100. Leverage ratio (omgekeerde hefboom) = core tier 1-kapitaal / balanstotaal 100. Core tier 1-kapitaal op rechter schaal in EUR miljard. Bron: DNB. 9

druk zetten. De risicogewogen core tier 1-kapitaalratio s voldoen op dit moment aan de internationale normen, maar de hefboom is nog steeds hoog en financiers kijken kritisch naar de risicoweging. Het is positief dat Nederlandse banken in staat zijn de kapitaalratio s vooral te verbeteren via vergroting van het eigen vermogen. Kapitaalbuffers zijn voor Nederlandse banken van extra belang, omdat de Nederlandse bankensector sterk afhankelijk is van marktfinanciering. Het binnenlandse depositofinancieringsgat het percentage leningen dat banken niet met de inleg van deposito s kunnen financieren neemt door groei van het spaargeld licht af, maar is nog altijd groot (grafiek 3a). De afhankelijkheid van marktfinanciering maakt Nederlandse banken kwetsbaar voor vertrouwensverlies. Banken herzien hun financieringsprofiel in het licht van het ongunstige marktsentiment. Het terugdringen van de afhankelijkheid van marktfinanciering is noodzakelijk, maar slechts op lange termijn realiseerbaar, doordat dit grote aanpassingen van bankbalansen vergt. Kapitaal draagt ondertussen bij aan het vertrouwen in banken en bevordert de toegang tot de financieringsmarkt. Bovendien is kapitaal zelf een stabiele financieringsbron. Om onzekerheid voor financiers te beperken, geven banken meer gedekte obligaties uit, waardoor een toenemend aandeel van de balans is beklemd. Banken geven zo zekerheden prijs aan een selecte groep gedekte financiers ten koste van de overige crediteuren. Hoewel er verschillen zijn tussen instellingen, is de gemiddelde activabeklemming van het Nederlands bankwezen met veertien procent internationaal gezien laag. Nederlandse banken zijn echter in hogere mate afhankelijk van ongedekte marktfinanciering. Als de trend van toenemende activabeklemming doorzet, zal de bereidheid van ongedekte crediteuren om financiering te verlenen, afnemen en kunnen ongedekte financieringskosten oplopen. Door de spanningen op de financieringsmarkten slagen Nederlandse banken er nauwelijks in de historisch lage risicovrije rentes door te geven aan debiteuren. Marktpartijen zien sinds de crisis grotere risico s waar zij voor gecompenseerd willen worden. Dit is te zien aan oplopende CDS-premies, de prijzen van verzekeringen tegen wanbetaling. In Nederland, waar een groot depositofinancieringsgat bestaat, liggen bovendien de spaarrentes hoger dan elders. Dit duidt op sterke concurrentie op de spaarmarkt. Hoewel de Nederlandse spaarrenteniveaus recent marginaal zijn gedaald, is het verschil ten opzichte van andere landen gedurende de crisis overwe- Grafiek 3a Depositofinancieringsgat in Nederland In EUR miljard. Grafiek 3b Rentes en financierings kosten In procenten, voor 1-5j rentevaste nieuwe kredieten. 500 450 7 6 5 Depositofinancieringsgat Hypotheekrente 400 4 Bedrijfsleningen 350 3 2 1 CDS-premie bovenop risicovrije rente 300 04 05 06 07 08 09 10 11 12 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Risicovrije rente 2012 betreft 2012K2-cijfer, alle andere jaren betreffen eindejaarscijfers. Bron: DNB. Roze vlak vormt een proxy voor financieringskosten. Als risicovrije rente is de Swaprate gebruikt. De CDS-premie is het ongewogen gemiddelde van Nederlandse grootbanken. Bron: DNB en Thomson Datastream. 10

gend opgelopen. Hoge inleenkosten leiden ertoe dat uitleenrentes de lage risicovrije rentes niet volgen (grafiek 3b). Hogere uitleenrentes beperken op hun beurt de vraag naar krediet. Hoewel Nederlandse banken hun binnenlandse activiteiten niet afbouwen, ligt de kredietgroei onder de langjarige trend (grafiek 4). Deze afnemende kredietgroei volgt op jaren van uitbundige kredietverlening. Schuldafbouw is zo goed als onvermijdelijk en vooral bij huishoudens wenselijk. De afnemende groei kan niet los worden gezien van het zwakke economische herstel en de stroef functionerende huizenmarkt. Voor banken bestaat daarnaast een prikkel om kredietvraag niet te accommoderen, om zo de kapitaalratio te verbeteren. Wanneer de kredietvraag weer aantrekt, wordt deze spanning klemmender. De positie van het midden- en kleinbedrijf (MKB), waar het kredietrisico relatief groot is, is daarbij ongunstiger dan die van grote ondernemingen. Het prijsverschil tussen kleine en grote kredieten loopt op en uit de Bank Lending Survey blijkt dat sinds 2011 de kredietvoorwaarden voor het MKB per saldo meer zijn verscherpt dan voor grote bedrijven. Ook heeft het MKB, in tegenstelling tot grotere ondernemingen, nauwelijks directe toegang tot de kapitaalmarkt. Oplopende kredietverliezen zetten de bufferopbouw van banken onder druk en dit maakt de toegang tot financiering moeilijker. Verliezen op bedrijfs-, commercieelvastgoed- en hypotheekleningen lopen op en de voorzieningen die banken treffen zijn vervijfvoudigd ten opzichte van de situatie voor de crisis. Dit drukt de winst die kan worden toegevoegd aan het eigen vermogen. Zorgen bij financiers over de kredietkwaliteit van portefeuilles bemoeilijken het aantrekken van zowel gedekte als ongedekte financiering. Binnen de kredietportefeuille vormen vooral de verliezen op commercieel vastgoed een bron van zorg (hoofdstuk 4). Banken hebben een kleine EUR 80 miljard aan leningen aan Nederlandse vastgoedpartijen uitstaan. Verliezen nemen toe en de huidige voorzieningen van een kleine twee procent van de portefeuille zijn onvoldoende om grote verliezen op te vangen. Naast directe risico s op leningen aan vastgoedpartijen, lopen banken ook indirecte risico s door de situatie op deze markt. Zo wordt vastgoed vaak als onderpand ingebracht bij andere leningen. Taxaties van het als vastgoed ingebrachte onderpand zijn geregeld ouder dan een jaar en het is bovendien soms moeilijk de marktwaarde van een object te bepalen. Banken die met verouderde of verkeerde taxaties werken, onderschatten onder de huidige Grafiek 4 Kredietontwikkeling Nederland Ratio s in procenten van bbp, trendafwijking = werkelijk - trend, 1970K1 t/m 2012K1. 225 20 200 15 Trend - 175 10 af wijking (schaal 150 5 rechts) 125 0 100 75-5 -10 Krediet/bbpratio: trend 50-15 25-20 70 75 80 85 90 95 00 05 10 Trend berekend met een HP-filter met een van 400.000. Bron: IMF, CBS, DNB en eigen berekeningen. Krediet/ bbp-ratio: werkelijk 11

omstandigheden het risico op hun kredietportefeuille, zeker gegeven de recente waardedalingen en de omvangrijke leegstand. Kredietverliezen op hypotheken stijgen, maar zijn als percentage van de portefeuille nog zeer beperkt. Door de dalende huizenprijzen en hoge leningen heeft naar schatting ruim twintig procent van de Nederlandse woningbezitters een woning die minder waard is dan hun hypotheek. De betalingsachterstanden stijgen sinds 2005 ononderbroken en concentreren zich bij leningen die hoog zijn ten opzichte van de waarde van het onderpand. Ook het aantal gevallen waarin een betalingsachterstand uiteindelijk leidt tot gedwongen verkoop neemt toe. Daarmee nemen ook de kredietverliezen voor banken toe (grafiek 5). Uitgedrukt als percentage van de totale portefeuille zijn de verliezen, met minder dan acht basispunten, vooralsnog zeer beperkt. De Nederlandse hypotheekschuld is hoog en het is voor de financiële stabiliteit van belang deze terug te brengen. Fiscale stimulering van hypothecaire leningen en ontmoediging van aflossing heeft geleid tot kwetsbaarheden bij huishoudens en confronteert banken met financieringsproblemen. Het reeds aangekondigde overheidsbeleid haalt de fiscale prikkel die aflossen ontmoedigt gedeeltelijk weg en is daarom te verwelkomen. Op lange termijn is het wenselijk dat er geen fiscale prikkels zijn om schuld aan te gaan. Vanuit het oogpunt van de financiële stabiliteit is een graduele invoering nodig, om forse en abrupte prijsaanpassingen te voorkomen. Vijf jaar economische crisis heeft gezorgd voor fors verslechterde overheidsfinanciën en een laag vertrouwen in de economie en in financiële instellingen. De staatsschuld stijgt snel, terwijl de bbp-groei is teruggevallen. Sombere economische vooruitzichten drukken het Nederlandse consumentenvertrouwen. Ook fiducie in de financiële sector is laag, zoals blijkt uit de respons in het DNB Household Survey over de houding ten aanzien van banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Naast veelvuldig slecht nieuws tasten incidenten, zoals kredietverliezen op complexe financiële producten, de slepende kwestie rondom beleggingsverzekeringen en meer recent de (wereldwijd spelende) LIBOR-affaire, het vertrouwen in de sector verder aan. Het is van belang dat instellingen en beleidsmakers blijven werken aan vertrouwensherstel. Daarvoor is evenwichtig buffer- en balansherstel nodig bij de overheid, financiële instellingen en huishoudens. Banken kunnen bijdragen door rendabele investeringen te blijven financieren. Ook zal de inrichting van effectief Europees bankentoezicht het vertrouwen ten goede komen. Grafiek 5 Afschrijvingen hypotheken Afschrijvingen als percentage van totale omvang hypotheekportefeuille van Nederlandse banken (binnenlands bankbedrijf). 0,08% 0,06% 0,04% Totaal Extrapolatie op basis van jaarlijkse trend 0,02% 0,00% 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Betreft hypotheken van Nederlandse huishoudens. Bron: DNB Monetaire statistieken. 12

2 Bankenunie De onrust in de muntunie houdt al drie jaar aan. Wegvallend vertrouwen heeft geleid tot kapitaalvlucht en segmentatie van financiële markten. Een cruciaal element in de schuldencrisis is de negatieve wisselwerking tussen banken en overheden. De combinatie van streng Europees toezicht, Europese vangnetten en Europese resolutie helpt de verstrengeling tussen banken en overheden te doorbreken. Het is daarom essentieel om adequate invulling te geven aan de afspraken over de oprichting van een bankenunie. Dit verhoogt het vertrouwen in de gehele Europese bankensector en versterkt de interne markt. Europese economieën en financiële markten zijn in de jaren voorafgaand aan de crisis in toenemende mate geïntegreerd. In het eurogebied is de verantwoordelijkheid voor budgettair beleid en bankentoezicht echter nationaal gebleven. Onder druk van de crisis hebben lidstaten eind 2011 de onderlinge afspraken aangescherpt om onevenwichtigheden in de overheidsfinanciën te voorkomen. De afspraken over de oprichting van een bankenunie op de eurotop in juni 2012 zijn een logische verdere stap vooruit. Zo wordt ook de financiële sector in de muntunie versterkt. Problemen bij banken kunnen grote gevolgen hebben voor de schuldpositie van de overheid en de financiële stabiliteit. In 2010 heeft dit zich in Ierland gemanifesteerd en in 2011 in Spanje. In Griekenland, Portugal en Italië is de situatie omgekeerd: zwakke overheidsfinanciën besmetten de balansen van de banken, die veel beleggen in schuld van de eigen overheid. Uiteindelijk heeft een vicieuze cirkel tussen banken en overheden de problemen in al deze landen verdiept. Omdat banken uit andere lidstaten ook uitzettingen hebben op deze landen, treedt bovendien besmetting naar de hele muntunie op. Het wegvallen van vertrouwen in de perifere landen leidt tot segmentatie van financiële markten en kapitaalvlucht. Buitenlandse financiers bouwen hun posities in de perifere landen af en ingezetenen verplaatsen hun deposito s naar elders. Overheden plaatsen door het wegvallen van buitenlandse financieringsbronnen veel meer staatsobligaties bij het binnenlandse bankwezen. De perifere banken vangen zowel de financieringsbehoefte van de overheid als de vlucht van spaarders en investeerders op door tegen onderpand meer te lenen bij de nationale centrale bank. Op deze wijze ontstaan verplichtingen van de centrale banken in perifere landen aan de ECB, de zogenoemde Target2-saldi. Centrale banken in landen met een hoge kredietwaardigheid krijgen juist vorderingen op de ECB, doordat private banken in deze landen per saldo meer spaargeld en marktfinanciering ontvangen. In normale tijden corrigeert een verschil tussen verplichtingen en vorderingen zich via de interbancaire markt, maar sinds de crisis is door kapitaalvlucht een langdurige onbalans ontstaan (grafiek 6). De kapitaalvlucht wordt daarmee in belangrijke mate opgevangen door het eurosysteem, dat de rol van de Europese interbancaire markt grotendeels heeft overgenomen. Een effectieve bankenunie biedt een uitweg om de negatieve wisselwerking tussen banken en overheden tegen te gaan en de kapitaalvlucht een halt toe te roepen. Een bankenunie beoogt bankentoezicht, resolutiemechanismes en deposito- en 13

garantiefondsen op Europees niveau te brengen. Doel is de verstrengeling van banken met de eigen overheid te doorbreken. Daarvoor is op korte termijn nodig dat het ESM-fonds de mogelijkheid krijgt directe kapitaalsteun te verlenen aan instellingen in landen waar de private sector of overheid dit niet langer kan dragen. Het uitgangspunt daarbij moet zijn de kosten voor de Europese belastingbetaler te minimaliseren, door banken zonder geloofwaardig bedrijfsmodel af te wikkelen en daarbij verliezen te verhalen op risicodragende financiers. Een doorlichting van de bankbalansen door een onafhankelijke partij biedt comfort dat het Europese vangnet geen verborgen verliezen op zich neemt. Daarnaast wordt vertrouwensherstel bevorderd door de verschillende benodigde onderdelen van de bankenunie zoveel mogelijk gelijktijdig te ontwikkelen en zo effectief mogelijk in te vullen. Het eerste onderdeel is het beleggen van Europees toezicht bij een onafhankelijke supranationale toezichthouder. Dit ontneemt nationale toezichthouders en overheden de prikkel om pijnlijke maatregelen voor de nationale bankensector uit te stellen of de situatie te rooskleurig voor te stellen. Momenteel wordt gewerkt aan een model waarin het toezicht wordt ondergebracht bij de ECB. In de huidige voorstellen zal deze in eerste instantie toezicht houden op banken die steun ontvangen of hebben aangevraagd. Daarna zal de ECB echter zo snel mogelijk de banken die individueel of als groep systeemrelevant zijn onder zijn hoede moeten krijgen. Deze banken vormen immers het grootste risico voor de financiële stabiliteit in de Europese lidstaten. Het gaat hier niet alleen om grote, internationaal opererende banken, maar ook om groepen banken met een sterk samenhangend bedrijfsmodel en gemeenschappelijke blootstellingen. De recente ervaringen in Spanje laten zien dat ook een groep van kleinere banken een bedreiging kan vormen voor de financiële stabiliteit. Uiteindelijk zullen alle Europese banken onderdeel moeten worden van een bankenunie. Dit voorkomt verschillen in de reikwijdte van het toezicht tussen landen met zeer diverse bankensectoren. Landen als Nederland en Frankrijk hebben zeer geconcentreerde sectoren, met grote banken. In Spanje en Duitsland opereren juist relatief veel kleine banken (grafiek 7). Het dagelijkse uitvoerende toezicht kan eventueel nationaal gedelegeerd worden, omdat daar lokale expertise aanwezig is, zolang de Europese toezichthouder besluiten kan afdwingen en eindverantwoordelijk blijft. Het tweede onderdeel is de oprichting van een geloofwaardige Europese resolutieautoriteit. Ook Europees toezicht kan immers nooit geheel uitsluiten dat een bank omvalt. De resolutieautoriteit moet streven naar oplossingen waarbij de kosten bij Grafiek 6 Netto posities in Target2 In EUR miljard. 1.000 750 500 250 0-250 -500-750 -1.000 07 08 09 10 11 12 DE / NL / LU / FR GR / IE / IT / PT / ES Bron: DNB. 14

Grafiek 7 Concentratie en omvang bankensector Eind 2011, in procenten van bbp. 800 600 214 74 Grootbanken 400 200 0 549 510 362 109 132 255 174 194 49 286 109 177 301 202 199 159 129 133 33 98 38 47 183 140 Overige banken IE NL AT ES FI FR BE DE PT GR IT overige eurolanden eurogebied Definitie grootbanken gebaseerd op deelname aan de EBA-stresstest 2011. Bron: Jaarverslagen, Bankscope, EBA en ECB. de aandeelhouders van banken en, waar nodig, crediteuren worden gelegd en niet bij de Europese overheden. De resolutieautoriteit moet daarvoor over het juiste instrumentarium kunnen beschikken. Zo moet zij de mogelijkheid hebben activa of passiva van een probleembank (al dan niet tijdelijk) over te dragen aan een nieuwe private partij. Daarmee wordt het afsplitsen van gezonde delen van een bank of het creëren van een brugbank mogelijk. Daarnaast moet zij de mogelijkheid hebben de aandelen van een probleembank over te dragen aan een nieuwe partij of af te schrijven. Tot slot zou de mogelijkheid moeten bestaan om in het uiterste geval ook schuldinstrumenten af te schrijven of om te zetten naar kapitaalinstrumenten. Om dit instrumentarium te verwezenlijken zijn aanpassingen vereist in de nationale wetgeving van verschillende lidstaten. Het derde onderdeel is de oprichting van door de Europese banken zelf, ex-ante gefinancierde resolutie- en depositogarantiefondsen, waarmee de financiële risico s voor de Europese overheden verder worden beperkt. Garantie- en resolutiefondsen op Europees niveau zijn groter dan nationale fondsen, dus kunnen grotere financiële problemen zonder publieke hulp opgelost worden. De Europese overheden vormen dan slechts in het uiterste geval het vangnet. Het in samenhang ontwikkelen en invoeren van deze drie onderdelen is nodig voor de geloofwaardigheid en borgt beleidsconsistentie. Zo wordt vermeden dat toezicht naar Europees niveau wordt getild, zonder dat er doeltreffende mogelijkheden zijn om banken af te wikkelen en zonder dat in het uiterste geval Europese vangnetten bestaan. Strenge eisen aan alle Europese banken, gebaseerd op geharmoniseerde Europese toezichtregels, vergroten het vertrouwen in de Europese bankensector en verbeteren het functioneren van de interne markt. Een geharmoniseerd toezichtraamwerk voor Europese banken zorgt voor consistentie en voorkomt toezichtarbitrage. Toezicht en resolutie sluiten dan aan bij de bestaande situatie, waarin veel banken reeds geruime tijd Europees opereren. Als kleine open economie met een relatief groot bankwezen is Nederland hiermee bij uitstek gebaat. 15

3 Bufferversterking bij banken Om het marktvertrouwen te borgen en de schokbestendigheid te verbeteren, is het van belang dat banken hun kapitaalpositie verder versterken. Uitgifte van nieuw kapitaal is in de huidige marktomstandigheden moeilijk en het versterken van de buffers door agressieve afbouw van activiteiten schaadt de economie. Winstinhouding is daarom voor Nederlandse banken de eerst aangewezen manier om buffers te vergroten. Het is belangrijk dat zij daarbij marge inbouwen om tegenslagen het hoofd te kunnen bieden. Dit laat de meeste banken de komende jaren nauwelijks ruimte om dividend uit te keren. Noodzaak tot bufferversterking In aanloop naar de crisis is de Nederlandse bankensector met een steeds hogere hefboom gaan opereren. Het eigen vermogen nam in verhouding tot de activiteiten af. Terugkijkend, is het bankwezen hierin doorgeschoten, hetgeen duidelijk werd toen de staat moest bijspringen met kapitaal en garanties. Nationaal en internationaal eisen toezichthouders en marktpartijen dan ook dat banken de hefboom terugdringen. De Nederlandse bankensector heeft in de eerste fase van de crisis de kapitaalpositie fors versterkt, voor een groot deel met steun van de overheid. Sindsdien verloopt de bufferversterking langzamer. In 2011 beperkten afbetalingen en dividendbetalingen aan de Staat het vermogen van de sector om de buffers te versterken. Banken gebruikten grofweg een derde van de winst om de overheid terug te betalen. Nog eens een vijfde van de winst ging op aan de facto verplichte betalingen op hybride kapitaalinstrumenten, die voor de crisis op grote schaal werden uitgegeven en onder voorwaarden meetelden als kapitaal. Daarmee bleef iets meer dan een derde van de winst over om de kapitaalbuffers mee te versterken (grafiek 8). Het is positief dat banken de overgebleven winst daadwerkelijk gebruikten om hun kapitaalpositie te verbeteren. Voor wat betreft de risicogewogen kapitaalratio Grafiek 8 Winstdeling Nederlandse bankensector in 2011 In procenten. 2% 19% 27% Dividend op gewone aandelen Terugbetaling staatsteun 36% 6% Dividend op overige tier 1- instrumenten Ingehouden winst 37% Dividendbetalingen aan de staat Cijfers gebaseerd op ongeveer 80% dekking van Nederlandse bankensector naar balanstotaal. Geschoond voor discretionaire beloningen uit de winst. Bron: DNB. 17

bevindt het Nederlandse bankwezen zich daarmee in de Europese voorhoede. De gemiddelde risicoweging in Nederland is echter laag. In termen van de ongewogen ratio of omgekeerde hefboom internationaal aangeduid als de leverage ratio blijft het Nederlands bankwezen achter bij de internationale concurrentie (grafiek 9). De hefboom is in aanloop naar de crisis een belangrijke voorspeller van problemen geweest. Marktpartijen kijken daarom steeds kritischer naar de hefboom van banken; en ook de toekomstige Bazel III-regels, de wereldwijd geharmoniseerde kapitaal- en liquiditeitseisen, zullen grenzen stellen aan de ongewogen kapitaalratio. Vanwege hogere toezichteisen en hogere verwachtingen van de markt over de kapitaalpositie zullen Nederlandse banken de komende jaren hun hefboom verder moeten verminderen. Kredietverlening Wanneer buffers laag zijn en het uitgeven van nieuwe kapitaalinstrumenten onaantrekkelijk is, bestaat de prikkel om de kapitaalratio door afbouw van activa te verbeteren. Hoewel Nederlandse banken hun binnenlandse activiteiten niet of nauwelijks afbouwen, groeit de kredietverlening beduidend minder snel dan voor de crisis. Deze afname van de kredietgroei volgt overigens op jaren van uitbundige kredietverlening en kan niet los worden gezien van het zwakke economische herstel en de lage vraag naar leningen. Naast conjuncturele veranderingen in de kredietvraag, heeft ook de aanscherping van de kredietverstrekkingsvoorwaarden een negatieve invloed op de groei van vooral de zakelijke kredietverlening in Nederland. Daarbij is de situatie van het midden- en kleinbedrijf (MKB) klemmender dan die van grote ondernemingen. Uit de Bank Lending Survey (grafiek 10a) blijkt dat sinds het uitbreken van de crisis de kredietacceptatiecriteria voor alle bedrijven overwegend zijn aangescherpt. Voor grote ondernemingen vond in 2011 evenwel enige versoepeling plaats, maar niet voor het MKB, waar het kredietrisico groter is. Wanneer de bancaire kredietverlening ver- Grafiek 9 Leverage ratio per land In procenten van totale activa, 2012 H1. 7 6 5 4 3 2 1 0 US ES IT BE GB NO AU SE NL DK CH FR DE Leverage ratio = core tier 1-kapitaal / totale activa 100. Gebaseerd op een steekproef van internationale grootbanken. Bron: Jaarverslagen. 18

Grafiek 10a Acceptatiecriteria van banken voor bedrijfsleningen In procentpunten (percentage versoepeling minus percentage aanscherping). Stippellijn is schatting voor volgend kwartaal. Grafiek 10b Renteverschil tussen kleine en grote bedrijfsleningen Renteverschil 3-maands voortschrijdend gemiddelde, in procentpunten. 100 Grote Versoepeling bedrijven 50 0-50 -100 Aanscherping 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Kleine en middelgrote bedrijven 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 05 06 07 08 09 10 11 12 Renteverschil Een negatief percentage betekent een aanscherping van de acceptatiecriteria. Bron: DNB en ECB. Grafiek toont het rentepercentage op kleine leningen minus het rentepercentage op grote leningen. Een lening met een waarde boven EUR 1 miljoen is als groot aangemerkt. Bron: DNB. krapt, zijn grotere ondernemingen bovendien beter in staat zelf financiering op de kapitaalmarkt aan te trekken dan het MKB. Dit alles vertaalt zich in een oplopend prijsverschil tussen kleine en grote kredieten (grafiek 10b). Hogere uitleenrentes beperken op hun beurt de vraag naar krediet. In de door banken ingeleverde Bazel III-migratieplannen, waarin zij beschrijven hoe zij aan de nieuwe toezichteisen verwachten te voldoen en wat de implicaties zijn voor hun strategie, gaan banken ervan uit dat de groei van hun activiteiten de komende jaren in reële termen dicht bij nul zal liggen. Indien de bufferopbouw stokt, zullen banken een toenemende kredietvraag niet kunnen accommoderen. Dan bestaat het gevaar dat een beperkte beschikbaarheid van krediet de economische groei belemmert. Dalende rendementen Aangezien uitgifte van nieuw kapitaal voor banken in de huidige marktomstandigheden moeilijk is en afbouw van activiteiten de kredietverlening verder onder druk zou zetten, is winstinhouding voor Nederlandse banken de aangewezen wijze van bufferversterking. Volgens de Bazel III-migratieplannen beogen zij tot 2018 EUR 43 miljard aan de buffers toe te voegen. Dat komt neer op zeventig procent van de geraamde gecumuleerde winsten. Dat zal moeten gebeuren in een onzeker economisch klimaat met onder druk staande rendementen. De sector blijkt zich hiervan bewust en rekent niet meer op de dubbelcijferige rendementen op kapitaal van voor de crisis, maar op meer realistische percentages van rond de acht procent. Dit is een reflectie van de sinds de crisis aangepaste marktsituatie en bedrijfsmodellen waarin overmatige risico s worden vermeden. Actuele cijfers illustreren de lagere rendementen. Het rendement op eigen vermogen van het Nederlandse bankwezen is de afgelopen vijf jaar gezakt van veertien procent in 2006 naar zes procent in 2011 (grafiek 11). Deze afname is deels toe te schrijven aan de hogere buffers, die het rendement per eenheid eigen vermogen drukken. Daarmee nemen overigens ook de risico s voor eigenvermogenverschaffers af. Het rendement op kapitaal is vooral afgenomen doordat banken per saldo minder verdienen aan hun activa. Om te beginnen zijn hun financieringskosten gestegen. 19

Grafiek 11 Verandering rendement op eigen vermogen Nederlandse bankensector In procentpunten van tier 1-kapitaal (na aftrekposten), 2006 2011. 16 14 12 10 8 6 Afname hefboom Daling rendement op risicogewogen activa 4 2 0 2006 Veranderingen 2011 Als maatstaf voor eigen vermogen is de post tier 1-kapitaal (na aftrekposten) genomen en bij risicogewogen activa de Basel I-vloer inbegrepen. Bron: DNB. Marktpartijen zien sinds de crisis grotere risico s waar zij voor gecompenseerd willen worden. Voorts zijn inkomsten uit niet-kernactiviteiten lager dan voorheen. Op met name zakenbankactiviteiten werden voor de crisis grote winsten behaald. Sinds de crisis zijn deze veel minder winstgevend en inmiddels deels afgestoten. Ten slotte zijn ook de voorzieningen voor leningen met een betalingsachterstand gestegen. Door de crisis hebben consumenten en bedrijven meer moeite om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In juli lag het aantal bedrijfsfaillissementen in Nederland hoger dan op enig moment in de afgelopen tien jaar. Voor banken betekent dit een groter percentage ongezonde leningen (grafiek 12a). Doordat verliezen vooral tijdens recessies oplopen, is het beloop van getroffen voorzieningen cyclisch (grafiek 12b). Banken hebben, na een kortstondige afname in 2010, in de eerste helft van 2012 opnieuw veel voorzieningen getroffen. Voorzieningen zorgen op zichzelf voor ruimte om daadwerkelijk optredende verliezen op te vangen, maar leiden tevens tot een lagere winst. In een scenario waar de groei zwak blijft of zelfs terugvalt, zal de druk op de winst toenemen. Dankzij hogere rente-inkomsten en een efficiëntere bedrijfsvoering zijn banken er tot nu toe in geslaagd de winstdaling te beperken. Vooral het verminderen van de bedrijfskosten biedt nog mogelijkheden de winstgevendheid te verbeteren. De bedrijfskosten van grootbanken liggen met ongeveer zestig procent van het inkomen rond het Europese gemiddelde, waar de meest efficiënte banken ratio s van rond de veertig procent laten zien. Verdere bufferversterking Verdere opbouw van buffers blijft voor de Nederlands bankensector noodzakelijk. Naast de toekomstige toezichteisen zijn ook de verwachtingen van marktpartijen van doorslaggevend belang. Het omvangrijke depositofinancieringsgat leningen die banken niet met spaargeld financieren maakt de Nederlandse bankensector afhankelijk van marktfinanciering, terwijl marktpartijen uitgesproken nerveus zijn. 20

Grafiek 12a Probleemleningen Nederlandse bankensector Op geconsolideerde basis, in procenten van totaal uitstaande leningen. 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Grafiek 12b Voorzieningen Nederlandse bankensector en conjunctuur Voortschrijdende vierkwartaalssom voorzieningen als percentage van gemiddelde totaal uitstaande leningen en jaar-op-jaar groei van bbp (reëel), in procenten (rechter schaal). 1,4 4,0 1,2 2,0 bbp-groei (reëel j-o-j) 1,0 0,0 (schaal rechts) 0,8-2,0 0,6-4,0 Getroffen voorzieningen 0,4-6,0 op leningen 0,2-8,0 1,0 0,0-10,0 08 IV 09 II IV 10 II IV 11 II IV 12 II 08 09 10 11 12 IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Probleemleningen zijn leningen waarbij een voorziening is getroffen of een betalingsachterstand van meer dan 90 dagen bestaat. Gebaseerd op representatieve groep geselecteerde banken. Bron: DNB. Bron: DNB en CBS. Afgaande op de migratieplannen, zijn de Nederlandse banken in staat de buffers te versterken zonder de kredietverlening overmatig te beperken. De onderliggende prognoses voor kredietverlening en winst zijn echter met onzekerheid omgeven. Afschrijvingen kunnen verder oplopen indien de economische groei langdurig laag blijft of door de schuldencrisis nieuwe verliezen ontstaan. Juist als de winstgevendheid tegenvalt, zal het moeilijk zijn de kapitaalmarkten te benaderen. De mogelijkheden tot kapitaalsversterking door middel van verkoop van bedrijfsonderdelen zijn niet eindeloos. Bufferversterking door agressieve afbouw van activiteiten is schadelijk voor de economie als geheel. Daarom is het belangrijk dat banken voldoende marge inbouwen om ook bij eventueel oplopende kredietverliezen geloofwaardig toe te groeien naar hogere buffereisen. De ruimte om dividend uit te keren zal daarmee voor de meeste banken de komende jaren nauwelijks aanwezig zijn. 21

4 Commercieel vastgoed De markt voor commercieel vastgoed staat onder druk. De leegstand loopt op en de prijzen dalen inmiddels zo n vier jaar. Binnen de portefeuilles van financiële instellingen vormen de uitzettingen op deze markt een bron van zorg. Bij banken is een potentieel gevaar dat verliezen oplopen en de noodzakelijke bufferversterking vertragen. Marktpartijen moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van commercieel vastgoed door Nederlandse banken juist zijn. Dat vereist voldoende actuele en kwalitatief goede taxaties. Marktontwikkelingen De markt voor Nederlands commercieel vastgoed is sterk cyclisch (grafiek 13). De meest recente cyclus valt echter samen met een structureel dalende vraag naar vastgoed. Het verschil tussen gevraagde en aangeboden ruimte loopt gestaag op, vooral bij kantoren en bedrijfsgebouwen. Bij kantoren is de leegstand volgens marktinformatie veertien procent. Trendmatige factoren die de vraag onder druk zetten, zijn de opkomst van internetwinkels, flexibeler gebruik van kantoorpanden en een structureel lagere groei van de beroepsbevolking. Door het samenspel van deze ontwikkelingen is een hardnekkig aanbodoverschot ontstaan. Grafiek 13 Prijsontwikkeling commercieel vastgoed en conjunctuur Jaar-op-jaar verandering vastgoedprijzen, in procenten, output gap als percentage potentieel bbp. 20 15 10 Output gap Dat het aanbod van vastgoed zich niet voldoende aanpast aan de dalende vraag, komt tot uiting in dalende prijzen. Die nemen voor Nederlands commercieel vastgoed al zo n vier jaar af. In maart van dit jaar lagen de prijzen twaalf procent onder de laatste piek in september 2008; bovendien bestaan grote verschillen tussen marktsegmenten. Vooral prijzen van kantoren (-20 procent) en industriële bedrijfsruimten (-26 procent) zijn gedaald (grafiek 14). Het winkelruimtesegment heeft een licht herstel doorgemaakt, dat inmiddels weer tot stilstand is gekomen. Zeker in een sce- Commercieel vastgoed 5 0-5 -15 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 08 09 10 11 12 Output gap is het verschil tussen het werkelijke en het potentiële bbp. Bron: IPD/ROZ en OESO. 23

Grafiek 14 Prijsontwikkeling commercieel vastgoed marktsegmenten Jaar-op-jaar verandering, in procenten. 10 5 0-5 -10 Winkels Woningen Kantoren Industrieel -15 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Bron: IPD/ROZ. nario waarin de economische groei voorlopig laag is, lijken ook de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt ongunstig. Risico s voor de financiële stabiliteit De situatie op de vastgoedmarkt kan leiden tot risico s voor de financiële stabiliteit, vooral door de blootstelling van banken. Uitzettingen van banken op Nederlandse vastgoedpartijen zijn met een kleine EUR 80 miljard substantieel. Verzekeraars hadden eind 2011 ongeveer EUR 11 miljard aan uitzettingen op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed en pensioenfondsen ongeveer EUR 20 miljard. Overigens staan Nederlandse instellingen ook bloot aan buitenlandse vastgoeduitzettingen, in totaal voor ruim EUR 80 miljard. Verzekeraars en pensioenfondsen beleggen meestal in een relatief gediversifieerde portefeuille, waarin bovendien het aandeel verhoudingsgewijs veilige huurwoningen ongeveer vijftig procent is. Uitzettingen van banken bestaan daarentegen grotendeels uit leningen aan vastgoedbedrijven, fondsen en projectontwikkelaars. De omvang van individuele vastgoedkredieten is soms groot, waardoor schoksgewijs omvangrijke verliezen kunnen ontstaan. Het risico van grote verliezen bij een individuele bank en van tegenvallende toekomstige kapitaalopbouw door toenemende voorzieningen (hoofdstuk 2) vergroot de reeds bestaande onzekerheid bij financiers en kapitaalverschaffers van banken. Drie omstandigheden dragen hier op dit moment aan bij. Ten eerste kunnen wanbetalingen op commercieel vastgoed potentieel verder oplopen door de slechte marktomstandigheden. Eind 2011 was op basis van een steekproef ongeveer zes procent van de Nederlandse kredieten aangewezen als niet-presterend. Op deze leningen zijn voorzieningen genomen van gemiddeld bijna een kwart van het leenbedrag. Dat betekent dat de totale voorzieningen voor het opvangen van verwachte verliezen op dat moment iets minder dan anderhalf procent van de uitzettingen bedroegen. In de eerste helft van 2012 hebben banken een half procent van de uitzettingen aan de voorzieningen toegevoegd. Door de conjuncturele situatie en het grote aanbod kan het voor vastgoedpartijen moeilijker worden om verhuurcontracten te verlengen, of lukt dit mogelijk slechts tegen een lagere huurprijs. Voor een achtste van de vastgoedobjecten loopt het huurcontract binnen een jaar af. Het aandeel huurcontracten met een looptijd lan- 24

Grafiek 15 Resterende looptijd huurcontract Duur onderliggende contracten in jaren, in procenten van de totale commercieelvastgoedleningen. 16% 13% 4% Minder dan 1 jaar 1 2 jaar 3 5 jaar Meer dan 5 jaar 13% 25% 2 3 jaar Onbekend 29% Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen. Bron: Schatting op basis van steekproef DNB. ger dan vijf jaar bedraagt ongeveer een kwart (grafiek 15). Wanneer vastgoedprijzen dalen, stijgt zowel de kans dat vastgoedpartijen onder water komen te staan als het risico dat zij door tegenvallende huuropbrengsten niet aan hun financiële verplichtingen jegens de bank kunnen voldoen. De bank zal het in onderpand verkregen vastgoed dan mogelijk moeten uitwinnen tegen lagere marktprijzen. De gemiddelde waarde van vastgoedfinancieringen ten opzichte van het bijbehorende onderpand (de LTV-ratio) is naar schatting zeventig tot tachtig procent, maar neemt toe bij waardedalingen. Dat dalende vastgoedprijzen correleren met de kans op wanbetaling is daarbij een extra risico voor banken. Uit actuele cijfers blijkt een duidelijke samenhang tussen wanbetalingen en LTV-ratio s (grafiek 16). Naast toenemende directe kredietrisico s op commercieelvastgoedleningen brengen waardedalingen van commercieel vastgoed ook indirecte risico s voor banken met zich mee. Ook bij reguliere bedrijfsleningen wordt vaak vastgoed als onderpand Grafiek 16 Aandeel niet presterende leningen per LTV klasse Als percentage van de totale commercieelvastgoedleningen per LTV-klasse. 25 20 Niet presterende leningen 15 10 5 Getroffen voorzieningen voor niet presterende leningen 0 Totaal 50 < LTV < 60 60 < LTV < 70 70 < LTV < 80 80 < LTV < 90 90 < LTV < 100 100 < LTV < 110 LTV > 110 Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen waarop de rente en/of aflossing niet binnen de betalingstermijn wordt ontvangen dan wel waarop de rente en/of aflossing is opgeschort of verlaagd. Bron: Schatting op basis van steekproef DNB. 25

ingebracht. Wanneer de waarde van het onderpand ten opzichte van de lening weinig marge bevat, kan een daling van vastgoedprijzen leiden tot een hoger verlies bij wanbetaling. De tweede omstandigheid is een wisselwerking tussen de ontwikkelingen op de markt voor commercieel vastgoed en de kredietverlening door banken. Enerzijds kan de neergang in de vastgoedsector mogelijk de bereidheid van banken verkleinen om nieuwe vastgoedfinancieringen te verstrekken. Een aantal vastgoedfinanciers heeft de activiteiten al fors teruggeschroefd of zelfs gestaakt. Omdat ongeveer zestig procent van de vastgoedleningen binnen drie jaar afloopt (grafiek 17), bestaat het risico dat niet alle vastgoedpartijen erin slagen om financiering door te rollen. Anderzijds hebben banken juist een prikkel om betalingsproblemen bij bestaande tegenpartijen te voorkomen en financiering te blijven doorrollen indien de tegenpartij anders in problemen zou komen. Als banken zwakke tegenpartijen blijven financieren, vergroot dit het risico van een verslechtering van de kwaliteit van bancaire vastgoedportefeuilles. Ten slotte werkt de waarde van onroerend goed ook direct door op de leencapaciteit van bedrijven: een prijsdaling werkt door in de waarde van onderpand voor toekomstige leningen en vermindert daarmee de leencapaciteit van bedrijven met onroerend goed op de balans. De laatste omstandigheid is de onzekerheid over de kwaliteit van vastgoedwaarderingen. Marktpartijen moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen van commercieel vastgoed door Nederlandse banken juist zijn. Dat houdt in dat ze voldoende actueel en realistisch zijn. De frequentie van taxeren is bij banken over het algemeen lager dan bij verzekeraars en pensioenfondsen. Dit verschil heeft deels te maken met het feit dat het vastgoed bij banken veelal fungeert als onderpand voor een krediet en niet direct op de balans staat. Binnen een brede steekproef van de bankenportefeuilles is ongeveer de helft van de taxaties meer dan één jaar oud (grafiek 18). Bij tien procent van de objecten dateert de laatste taxatie zelfs van voor 2010. Overigens is het vanwege de intransparantie, illiquiditeit en beperkte vergelijkbaarheid van vastgoedobjecten moeilijk de actuele waarde van panden objectief te bepalen. Evenzo is lastig vast te stellen of recente taxaties in voldoende mate rekening houden met de waardedalingen van de laatste jaren. Grafiek 17 Jaar van afloop financiering Als percentage van de totale commercieelvastgoed leningen. 25 20 15 10 5 0 2012 2013 2014 2015 2016 Na 2016 Onbekend Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen. Bron: Schatting op basis van steekproef DNB. 26

Realistischer waarderen De huidige marktomstandigheden leiden tot aanzienlijke neerwaartse fluctuaties in de waarde van vastgoed. Tegelijk oefenen specifieke kenmerken van het onroerend goed, zoals locatie, leegstand en huurkortingen, een grote invloed uit op de waarde. Hoewel er locaties zijn waar objecten nog steeds gewild zijn en zich nog waardestijgingen voordoen, nemen de objecten waar zich problemen voordoen in aantal toe. Dit vraagt om verhoogde aandacht voor de waarderingsprocessen en om nauwkeuriger beoordeling van de waardering van commercieel vastgoed waarbij genoemde problemen zich voordoen. Banken dienen minstens jaarlijks de waardering van vastgoedonderpand te laten beoordelen door een onafhankelijk taxateur indien de waarde daarvan vermoedelijk sterk is gedaald. Van de taxateur zouden instellingen moeten verlangen dat deze zijn onafhankelijke positie ten opzichte van de opdrachtgever formeel vastlegt, dat adequate professionele standaarden worden toegepast en dat de uitgangspunten en methodieken transparant worden uiteengezet in het taxatierapport. Het is daarnaast wenselijk dat de externe accountant in de controle extra aandacht besteedt aan taxaties die een rol spelen bij de balanswaarderingen van financieringen. Banken mogen vastgoedonderpand alleen volledig meenemen indien, onder meer, de waardering hiervan aan mini mum kwaliteitseisen voldoet. Als niet aan de voorwaarden is voldaan, dan is de consequentie dat de desbetreffende lening zwaarder gewogen wordt in het kader van de solvabiliteitseis voor kredietrisico. Instellingen met materiële vastgoedportefeuilles dienen extra aandacht te geven aan de waarderingsrisico s op deze portefeuilles in hun risico- en kapitaalmanagement. Op deze portefeuille toegeschreven stresstesten zijn hiervoor een geëigend middel. Om deze stresstesten te kunnen uitvoeren en om adequate invulling te geven aan het concernbrede risicomanagement is het noodzakelijk dat instellingen gedetailleerde gegevens over hun vastgoedportefeuilles centraal bijhouden. Dit vergemakkelijkt tevens de rapportage aan de toezichthouder. Naast de op de onder toezicht staande instellingen gerichte maatregelen, blijft DNB samen met de AFM ook actief in gesprek met partijen die kunnen bijdragen aan een verdere verhoging van de transparantie in deze markt (ontsluiting van data en verbeterde communicatie), en met partijen die een rol spelen bij de verhoging van de kwaliteit van waarderingen en waarderingsprocessen. Grafiek 18 Laatste taxatiejaar onderpand bij banken Als percentage van de totale commercieelvastgoed leningen. 50 40 30 20 10 0 2008 of eerder 2009 2010 2011 2012 Onbekend Betreft Nederlandse commercieelvastgoedleningen. Bron: Schatting op basis van steekproef DNB. 27