Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus 16191 25 BD Den Haag L9 Woningstichting swz Transport t.a.v. het bestuur Postbus 44 Utrecht 84 DA ZWOLLE Postbus 16191 25 OD Den Haag www.ilent.ni Inspectie Leefomgeving en Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 5 ontactpersoon MA, Burger MSc MSRE michel.burger@ilent.nl Ons kenmerk 1B216-AW-87-L9 Datum 24 november 216 Betreft Oordeelsbrief 216 Geacht bestuur, Op grond van artikel 61, tweede en derde lid, van de Woningwet 215 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognose-informatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. Governance Onder governance verstaat de Aw de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. Eind maart 215 heeft de Aw een audit uitgevoerd met als doel te toetsen of SWZ voldoet aan de eisen die de Aw stelt aan een goede governance. De Aw heeft vastgesteld dat de governance (binnen de scope) voldoende is. Wel is een aantal aandachtspunten geformuleerd waarvan de Aw vindt dat opvolging daarvan de governance van SWZ versterkt. Tijdens ons overleg d.d. 27 september 216 hebben we de voortgang besproken. Aandachtspunt PDA-cyclus: De Raad van ommissarissen (Rv) mist een toetsingskader waardoor er geen zicht is op hoe wijzigingen in de meerjaren pro gnose passen binnen het geheel van de portfolio. De informatievoorziening richting de Rv is niet altijd goed te noemen. In 215 heeft de Rv gediscussieerd over de vormgeving van het toezichts- en toetsingskader en begin 216 is dit proces afgerond. De kwartaalrapportage is verbeterd en sluit aan bij het ondernemingsplan. De prestatie-indicatoren zorgen voor een heldere verantwoording en maken bijsturing mogelijk. Aandachtspunt Integriteit: De Rv kan een slag maken door het onderwerp integriteit vast onderdeel te Ia ten zijn van de agenda van de Rv. Pagina 1 van 2
Tenslotte werden enkele bepai ingen ult de governancecode niet nageleefd. De Rv 24 november 216 welke wordt besproken in de Rv vergaderingen. Datum vastgesteld en goedgekeurd. Integriteit is opgenomen in de kwartaalrapportage Eind 215 heeft uw corporatie het integriteitsbeleid en de klokkenluidersregeling Autoriteit woningcorporaties Transport Inspectie Leefomgeving en Retouradres Postbus 16191 25 BD Den Haag Pagina 2 van 2 M A Burger MSc MSRE DE ISPETEUR ILT/AUTORITEIT WOIGORPORATIES, namens deze, DE MIISTER VOOR WOE E RIJKSEST, (www. ilent. ni/autoriteitwoningcorporaties). De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent kunt u vinden op de website. van uw corporatie op de diverse door de Aw gehanteerde signaalpunten voor de toelichting is een beknopte leeswijzer opgenomen. commissarissen. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende toezichtvelden: bescherming maatschappelijk gebonden vermogen (afgezet tegen verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. het sector gemiddelde), governance, rechtmatigheid en overige informatie. In de Bijgaand ontvangt u de bijiage individueel oordeel 216 waarin de uitkomsten nterventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. 1k Een afschrift van deze brief stuur 1k ter informatie aan uw raad van tot het doen van interventies. De hiervoor beschreven integrale beoordeling 216 geeft de Aw geen aanleiding Interventies 216 bestuur van een toegelaten instefling. Uw voorzitter van de Rv was tevens directeur-bestuurder van Stichting Woonborg. Hoewel er sprake is van overgangsrecht is uw voorzitter op 16 december 215 teruggetreden en is Het Iidmaatschap van de Rv is onverenigbaar met het lidmaatschap van een Onverenigbaarheden Rv hiermee deze onverenigbaarheid opgeheven. 4.911,-/ 8.95,-. Hiermee voldoet u aan de staatssteunregeling. accountant de juistheid en volledigheid van uw opgave inzake de Uit uw verantwoordingsstukken over verslagjaar 215 maak ik op dat de Woningtoe wijzing beoordeelde stukken de volgende opmerking. toewijzingsgegevens heeft kunnen vaststellen en dat uw toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot 7 1,68 voor 9% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving heb ik op basis van de Rechtmatig held Vanwege de afbouw van het aantal verbinclingen en de exitstrategie voor niet onderschrijft en voldoet, met uitzondering van het verbindingenstatuut, aan de governancecode. 18216-AW-87-L9 daeb bezit, stelt SWZ voor 1 januari 217 een beleidsnotitie op hoe om te gaan met verbindingen. Ons kenmerk Inspectie Leeforngeving en Transport Autoriteit woningcorporaties
215 21B 22 Volkshuisvestelijk vermogen (x 1.,-) 88.1 17.72 114.59 Buffer totaal (x 1.,-) 66.557 76.84 8.56 Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in ) 11.52 14.55 14.756 Buffer per gewogen verhuureenheid (in ) 8.699 9.926 1.779 Bijlage 1 Wonlngstichting SWZ (L9) te ZwoIIe 215 prognose periode signalerinosnorm Toezichtveld omvalrisico corooratie sector nrnnnneanarlnaa IR 1,8 2,1 2,1 1,4 Solvabiliteit op basis van VHV-exploitatiewaarde (in %) 24,1 26, 9,9 Solvabiliteit op basis van marktwaarde (in %) 6,5 61,1 65,1 45, DSR 1,5 1,5 1,5 1, LW (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in %) 71,9 72,4 59,5 85, Dekkingsratio (LW obv marktwaarde, in %) 8,1 7,8 4,1 55, Dekkingsratio (LW obv leegwaarde, in %) 25,7 25,5 2,8 4, 5 Vosgu OntwikkelingVolkshuisvestelijk vermogen en buffer 4fl 1 e ia I Ia 2 1 U.c U 5 1 215 216 217 218 219 22 Buffer Volkshulsvestelijk vermogen 25.. 2 7 15.D. 1 u5 S * attentie voor eventueel verschil in schaal 215 216 217 218 219 22 Buffer Volkshuisvestelijk vermogen Toezichtveld risic&s realisatie beleid Energielabels A++ A+ A B D E F G Score 215,2,5% 11,1% 27,2% 26,4% 15,9% 8,8% 4,4%,5% Score 22,% 7,8% 1,2% 6,% 6,1% 5,1% 1,8% 1,%,4% E 2767 onditiescore 1 2 4 5 6 Score 18,% 54,% 26,% 2,%,%,% Aantal woongelegenheden 215 7.4 Aantal woongelegenheden 22 7.442 Pagina I
Onderhoud per gewogen verhuureenheid, corporatie 1.211 1.958 1.44 1.75 1.725 1.6 1.475 Onderhoud per gewogen verhuureenheid, Iandelijk 1.2 1.42 1.48 1.486 1.478 1.495 1.528 Toteal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, corporatie 2.77 2.56 2.449 2.566.246 2.74 2.681 Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, Iandelijk 1.895 1.947 2.47 2.494 2.72 2.26 2.254 1. Energielabels 215 Energielabels 22 2. E 2767 onditiescore Woningstichting SWZ (L9) te ZwoIIe score onbekend,,%,% 2,1.% spcl.-.. gewogen score onbekend,4,7% 2,9 4,7% 4,2 52,4% Levensduurbezit 21 214 Levensduur 215 bezit, corporatie (geuniformee,-d) 26,9 27,5 Levensduur 27, bezit, Iandelijk 2,5 2,5 Ontwikkeling 2,6 aantal gewogen verhuureenheden 7.826 7.798 Index 7.651 aantal eenheden (21=1) 99,6 Index aantal 97,8 eenheden (21=1) (landelijk) 99.4 99-216 217 218 219 22 27, 27,2 26,6 26,1 25,7 2,7 2,9 24, 24, 2,9 7.668 7.662 7.665 7.71 7.75 98, 97,9 97,9 98,5 99, 98,9 98,9 99, 98,9 98.8 Verbeter- en onderhoudsuitgaven 214 Verbeteruitgaven 215 per gewogen 216 verhuureenheid, 217 corporatie 218 219 22 1.497 Verbeteruitgaven 98 per 1.15 gewogen verhuureenheid, 1.191 landelijk 1.522 1.14 1.26 572 545 99 1.8 894 82 726 Aflossingscapacftejt in relatie tot ontwikkeling portefeuille Gewogen aflossinosratjo 216-22 Huurprijs Gemiddelde corporatie huurprijs sector per maand huurwoningen DAEB Gemiddelde 5 huurprijs per maand 5 huurwoningen niet DAEB I-Iuur niet-daeb 8 in % van de 869 WOZ-waarde 4,9 5,2 Aandeel niet DAEB (percentage) Aantal zelfstandig niet-daeb Aantal zelfstandig DAEB Prognose en realisatie IR (in %) IR 215 (dpi 214) IR 215 (dpi 215) IR 215 (dvi 215) 1.4 2,2, 164 7.767 7.149 2.16.7 corporatie sector 2, 1,88 2,8 2,2 1,8 2,1 Pagina 2
Prognose en realisatie Kasstroom operationeel 215 (dpi 214) Kasstroom fva-desinvestering 215 (dpi 214) a. Totaal Kasstroom operationeel 215 (dpi 215) Kasstroom fva-desinvestering 215 (dpi 215) b. Totaa!...Tflt(dVi2fll5l Kasstroom Iva-desinvestering 215 (dvi 215). Totaal 215 corporatie nominaal (x 1.,-) 11. 181-12.71-1.52 11.496-6.722 4.774 R.572 Woningstichting SWZ (L9) te ZwoIIe sector OIa van vhv-vrmoan 12,71-14,4-1,7 1,6 9-74 LZ 76 59,61 1:54 9.111 1,5 5,82 Toezichtveld bescherming maatschappelijk gebonden vermogen etto bedrijfslasten (in ) 214 215 216 217 218 219 22 216- Per gewogen verhuureenheid corporatie 1.174 9 1.187 1.8 1.77 1.91 1.8 1.14 Per gewogen verhuureenheid sector 1.29 1.195 1.278 1.22 1.22 1.214 1.216 1.22 Signaleringsnorm 1.6 1.5 rect rendement (in Io) 215 216 Marktwaarde niet-daeb-bezit corporatie 5,4 4,84 Marktwaarde niet-daeb-bezit sector,88,9 cardoratie (%) sector(%) Huursom niet-daeb 215 1.58,6% 5,6% Huursom DAEB 215 42.88 96,4% 94,4% prognose periode Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB.... sector Aantal eenheden 49 96.25 Als % van portefeuille DAEB 215 7 4,2 Stichtingskosten per eenheid (x 1.,-) 16 151 Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden 175 57.8 Als % van portefeuille DA8 2,4 2,5 Als % van de gemiddelde WOZ-waarde DAE8 woongelegenheden 2,6 2,7 Verkoopprijs per eenheid (x 1.,-) 148 15 Gemiddelde WOZ-waarde DAEB-woningen (peildatum primo 215) 141 14 Pagina
Woningstichting SWZ (L9) te ZwoIle a. -io Verliezen in jaarrekening ud.anstotaal a. resultaat ettoresultaat corporatie verkocht sector vastqoed in ontwikkeling - - b. Resultaat deelneminen -, - - c. Waardeverandering van financjele vaste,1 activa en van effecten d. -1 iet-gerealiseerde -, waardeveranderingen, vastgoedportefeujlle verkocht onder voorwaarden - - e. iet-gerealiseerde waardeveranderjngen vastgoedportefeuille, bestemd voor verkoop - - f. Overige waardeveranderingen, vastgoedpoi-tefeuille Totaal -4.552-1,2,1-4.682-1,,2 Toezichtveld governance visitatie og nooit visitatie gehad ee Visitatie vàôr 214 ee Visitatie conform 4. in 214 ee Visitatie conform 5. vanaf 214 ee Visitatie in 216 Ja In welk jaar is bestuurder aangesteld (eenhoofdig bestuur) Realisatie-index score bestuur intern toezicht index 21 214 215 totaal corporatie sector Prognosejaar 212 278 22 55 55,97,87 Prognosejaar 21 18 1 211,84,99 Prognosejaar 214 92 92,49,7 Realisatie nieuwbouw 188 12 45 65,77,86 215 Prognosejaar 212 Prognosejaar 21 Prognosejaar 214 Realisatie verkopen 21 214 41 8 7 44 4 215 7 8 9 47 totaal 116 75 9 14 Toezichtveld rechtmatiqheid Verantwoording van bestuurder voor naleving specifieke wettelijke bepalingen (5.7 voorschriften BTXV) 1 vragen waal-van 1 vraag met betrekking tot financieel reglement niet wordt meegenomen Geen naleving (aantal onwaar) 2 og geen naleving (aantal waar) 1 aleving rechtmatigheidsvragen 27 index corporatie,84,81 sector LZ,6,87.76 Pagina 4
O ci.. a.. D D D I z. X X D I-. -I II..JI.IW IOIUJIII A O - UI z X D I o[oji[oi ; -, IOOIIO o LIi l II.I.II. I- IImIiII Fn I I IIoI.I w LI-I>I>II IImImI IIwIwI I 1o1o1 I 1. I_n 111. bji 4m A -I a I III I III I I I I II II II I 1-1.1 I I -I FT... Lfl -Q. D l- U, Ic O! X.J D a. L,J I1 -- O Q A I DOI U,.. om <t Z Z (DO D Dc- m r U, 11 F-_I Ui - m Pp - I ID ID J-.J c. n ID LJii ID Lfli ID -I A -I Pp Pp 1. I I I U P. I UI a Ui -I a.. ID m I Ui. I W UJ Ui Ui 4 UI I- UI UI UI. ID I- I. 1-11 F- IOID.i I_F-_I I- 1 I Ui. -J
Wonlngstichting SWZ (L9) te ZwoIIe Enkelvoudige balans 215 Activa Vaste activa Totapi immterieie vaste activa Mpteriele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie _goed in ontwikkelin bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaa! materiele vaste activa vhv-exblojtatje 14.615 7.58 1.182 1.182 2.926 2.926 18.72 77.688 Vastpoedbeleppjnoen ommercieel vastgoed in exploitatie vastgoedbeleggjng 9.97 9.58 2.168 Vastgoed in ontwikkeling bestemd 2.168 voor elgen exploitatie Totaal vastgoedbeleqginqen 42.15 41.751 Financiele vaste activa Totaal vaste activa 1.414 1.414 62.241 75.85 Viottende activa Totaal voorraden 1.6 Onderhanden projecten 1.6 - - Totaal vorderingen 1.887 Effecten 1.887 - - Liguide middelen 55 Totaal viottende activa 55.428.428 Totaal activa 65.669 754.281 Passiva Elgen vermogen 88.1 Voorzieningen en egalisatierekening 456.57 9.656 Lanalooende schulclen 9.656 Leningen overheid en kredietinstellingen 254.767 VOV-verplichtingen 275.2 2.17 Overige schulden (inclusief 2.17 aan groepsmaatschappijen) 16 Langlopende schulden totaal 16 256.95 Kortlooende schulden 277.59 Schulden aan kredietinstellingen - - Overig 11.59 Kortlopende schulden totaal 11.59 11.59 11.59 Totaal passiva 65.669 754.281 Solvabiliteit (in %) Solvabiliteit obv reele waarde vastgoecl en leningen (in %) DAEB bezit tegen marktwaarde oewaardeerd in ieerrekpninn corporatie sector 24.1 61 ee (Kostprijs) corporatie sector 6,5 6,9 49,4 51,8 Pagina 6
Toelichting bijiage individueel oordeel In deze bijiage is een aantal signaleringspunten uit de beoordelingsmethodiek van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) gepresenteerd die samen een beeld geven van het door de Aw opgestelde profiel van uw corporatie. Van de zes toezichtvelden die in ontouren van het toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties zijn beschreven, zijn er vijf in deze bijiage opgenomen: omvalrisico; risico s realisatiebeleid; governance; rechtmatigheid; efficiency en doelmatigheid. Het toezichtveld integriteit is niet opgenomen, omdat deze zich niet leent voor opname in deze bijiage. Deze bijiage is opgebouwd naar de vijf resterende toezichtvelden. Aanvullend wordt de enkelvoudige balans 215 gepresenteerd vanuit twee perspectieven: de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde; de marktwaarde. Voor de toelichting op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde worden de kwantitatieve effecten van de uniformering van de bedrijfswaarde gepresenteerd. De marktwaarde in bet verslagjaar is ontleend aan de opgave die de corporatie heeft gedaan (in de balans of extra comptabel vanwege de uitvraag naar aanleiding van de uitkomsten van de waardering conform het handboek marktwaardering). / Toezichtveld omvalrisico Onder dit toezichtveld worden kengetallen gepresenteerd die een belangrijke indicator zijn voor de solvabiliteit, liquiditeit en financiering van de corporatie. De kengetallen voor de solvabiliteit geven een indicatie van de omvang van het buffervermogen. De kasstroomkengetallen (IR en DSR) zijn maatgevend voor het kunnen voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen. De loan to value (LTV en dekkingsratio) is een weergave van de verhouding van de totale schuldpositie in relatie tot de waarde van het vastgoed. De cijfers over 215 en de prognoseperiode geven een beeld van de betreffende corporatie en de sector in bet totaal. De signaleringsnorm is als ijkpunt ook weergegeven. Toezichtveld risico s realisatiebeleid De cijfers geven indicaties met betrekking tot de kwaliteit van de portefeuille: energielabel, conditie en levensduur. Ook de inzet in de bestaande voorraad door middel van onderhoud en verbetering komt in beeld. De aflossingscapaciteit van de zich ontwikkelde portefeuille geeft een beeld of er voldoende match is tussen de kwaliteit van de portefeuille en de benodigde aflossingscapaciteit. De huurprijzen in DAEB en niet-daeb en de huur-woz-verhouding geven een indicatie van de risico s bij het realiseren van deze huren. De prognose-realisatiecijfers IR en operationele en (des)investeringskasstromen geven een beeld van de stuurkracht bij de corporatie; liggen realisaties redelijk in lijn met de begroting. Toezichtveld bescherming maatschappel ijk gebonden vermogen (efficiency en doelmatigheid) Een signalering op dit toezichtveld is een indicatie voor mogelijke inefficiënte of niet doelmatige inzet van maatschappelijk gebonden vermogen. De netto bedrijfslasten geven een indicatie van de efficiëntie van de exploitatie. Een duidelijk bovenwaartse afwijking van de bedrijfslasten op basis van realisatie en prognose van het sectorgemiddelde is een ndicatie van een mogelijk onnodige aantasting van bet maatschappelijk gebonden vermogen. Aansluitend wordt het direct rendement van de niet-daeb portefeuille getoond. Een duidelijk neerwaartse afwijking van bet direct rendement (in vergelijking tot bijvoorbeeld de weergegeven sectorcijfers) is een indicatie voor niet doelmatige inzet van maatschappelijke gebonden vermogen voor niet-daeb activiteiten. De cijfers over de nieuwbouwproductie en verkopen geven ten eerste de relatieve omvang van de (DAEB) activiteiten van de corporatie ten opzichte van bet sectorgemiddelde weer. Daarnaast worden de gemiddelde stichtingskosten en verkoopprijs per eenheid van de corporatie ten opzichte van bet sectorgemiddelde getoond. Ten slotte worden mogelijke verliezen in de realisatie uit de jaarrekening getoond. Een duidelijk negatiever resultaat als percentage van bet balanstotaal ten opzicbte van bet sectorgemiddelde is een signalering voor mogelijke aantasting van bet maatschappelijk gebonden vermogen.
1 rechtmatigheidvragen in de verantwoordingsinformatie is hier opgenomen. In de toezichtbrief is De score op basis van de antwoorden van de bestuurder van de toegelaten instelling op de Toezichtveld rechtmatigheid prestatieafspraken). In het maatschappelijk verkeer met de lokale stakeholders is dit van groot belang (realisatie van de nieuwbouw (huur en koop); de verkoop van huurwoningen. éénhoofdig bestuur) weergegeven. De realisatie-index zegt lets over de voorspelbaarheid op twee respectievelijk bestuur en intern toezicht zijn uit de uitkomsten van de meest recente visitatie belangrijke activiteiten in het kader van de portefeuillesturing overgenomen. Daarnaast wordt het moment dat een bestuurder is aangesteld (in geval van een Deze indicaties geven zeker geen compleet beeld van de governance weer. De scores voor weer. toekomstige ingerekende inkomsten en uitgaven van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en aflossingsverplichtingen. De duration van het vastgoed geeft de gewogen Iooptijd van de Dc duration van de leningen is een maatstaf voor de gewogen Iooptijd van de toekomstige rente met betrekking tot: marktwaarde vastgoed (totaal en DAEB), schuld en elgen marktvermogen. toepassing van het handboek marktwaarde in verhuurde staat. aast de solvabiliteit op basis van marktwaarde van het vastgoed alsook de marktwaarde van de eningen opgenomen. De laatste Tenslotte is de balans 215 opgenomen. Hierbij zijn er twee gezichtshoeken: waarde heeft de corporatie ook zeif aangeleverd in de verantwoordingsinformatie. Bij enkele corporaties is marktwaarde in verhuurde staat niet geleverd dan wet van onvoldoende kwaliteit om opgenomen te worden. In die gevallen verschijnt er geen waarde. de marktwaarde in verhuurde staat istevens ook de solvabiliteit op basis van zowel de De Iaatste is ontleend aan de balansopgave cq. de afzonderlijke opgave in het kader van de de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde; de marktwaarde in verhuurde staat. De direct rendement cijfers geven hier een beeld van het presteren in relatie tot sectorale waarden De omvang per eenheid is vervolgens nog voor verschillende waarden weergegeven. Overige informatie De prestaties inzake de toewijzing conform staatssteunnormen laten zien of de corporatie voldoet positie medlo in relatie tot ultimo. In deze periode mag er geen sprake meer zijn van groei. aan de normstelling. verbindingen laat zien of deze is toegenomen of afgenomen. Speciaal aandacht hierbij voor de Tenslotte geeft de raming van de Ieefbaarheidsuitgaven een beeld of corporaties blijven binnen de in 215 heef gevoerd. De ontwikkeling van de financiële relaties tussen de corporatie en de Het aantal en de groei van het aantal verbindingen geeft een beeld van het beleid dat de corporatie eventueel opgenomen of deze antwoorden aanleiding zijn geweest tot een actie. gestelde wettelijke norm. Uit cut toezichtved zijn enkele relatief gemakkeiijk te kwantificeren elementen opgenomen. Toezichtveld governance