Ministerie van Inftascruceuur en Milieu

Transcriptie

1 > Retouradres Postbus AC i3aern behoud financieel draagkracht ilaarn www. iie 01. ei Postbus 428 PosU)is AK STADSKANAAL 3740 AC Baarn tav. het bestuur Oude Utrechtseweg 19 Christelijke Stichting BCM Wonen Autoriteit woningcorporaties Transport L1674 Inspectie Leefomgeving en overleg met u geweest. het in 2013 aangeleverde verbeterplan. Hierover is in de afgelopen periode De beoordeling 2014 heeft voor uw corporatie geresulteerd in een addendum op Monitorinci 2014 onze website (www. ilent. ni/autoriteitwoni ngcorporaties). Beleidsregels 2015 van de Aw staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen kunt u terecht op Het financiële onderzoek door de Aw vindt plaats aan de hand van signalen. In de vermogen. kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Deze terreinen zijn: De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed 1. Financiële beoordeling deelactiviteiten bij uw corporatie aan. De beoordeling op rechtmatigheid, governance en integriteit ontvangt u separaat. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het financiële onderzoek en de uw verantwoordingsgegevens 2014 en andere informatie ten aanzien van woningcorporaties (Aw), Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit onderzoek gedaan op basis van uw ingediende prognosegegevens 2015 deelactiviteiten. 2019, kwaliteit liquiditeit; solvabiliteit; maatschappelijk gebonden vermogen; financiële verantwoording; risicobeheer; beoordeelt de Aw jaarlijks uw corporatie en stuurt u dit oordeel toe. De Aw heeft Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, Geacht bestuur, Betreft Toezichtbrief 2015 Datum 17 november 2015 Ministerie van Inftascruceuur en Milieu Inspectie Lee romgeving en Transport M. de Jong martine.de.jong@iient. ni Ons kenmerk FB2015AW2539L1674 Pagina 1 van 5 Contactpersoon

2 zelfstandig voortbestaan van BCM op de middellange terniijn. F62015 AW 2539 L 1674 tevens aangegeven dat CFV zich zorgen maakt over de continuïteit en liet Ons kenmerk uw Organisatie alsmede cle kwaliteit van de doorn aangeleverde gegevens. Er is marline. de i en 1.11 corporatie onder druk staat en er twijfel is over de kwaliteit van cle sturing door M. de long aciclendum geconstateerd dat de liquiditeits en vermogenspositie van uw In de brief van 8 april 2015 heeft CFV, de voorganger van Aw, op grond van dit Contactpersoon /jiori1e Woflfll(JCOrpOratIeS Transport Inspectie Leefomgeving en mogelijk wordt verklaard door vervangingsinvesteringen. Daarnaast stelt de Aw op grond van de ingediende prognosegegevens 2015 Op grond van de ingediende verantwoordings en prognosegegevens 2015 Zorg. U verwacht deze verkoop nog dit jaar te forrnaliseren, waarmee de verkoopinspanningen. Daarom is besloten 23 woningen te verkopen aan BCM verniogens en liquiditeitspositie enigszins verbetert. zoals geprognosticeerd in de dpi niet wordt gerealiseerd, ondanks Het afgelopen jaar is duidelijk geworden dat de jaarlijkse verkoop van 8 woningen, > Relouradres Poslbus AC Baarn vast, dat het in de de te nemen maatregelen van het verbeterplan te realiseren, namelijk dat het lange termijn onderhoudsplan wordt aangepast. Het onderhoudslasteniveau vormt de monitoringsbrief van 8 april, lijkt BCM Wonen hiermee vooralsnog niet één van onderhoudslastenniveau in de bedrijfswaarde lager dan de opgegeven kasstromen kasstromen opgegeven onderhoudslastenniveau ten opzichte van vorig jaar is gestegen van gemiddeld 950, naar zo n 1.175,. Zoals reeds opgemerkt in in de prognoseperiode voor deze post. U heeft aangegeven dat dit verschil Lastenniveau en bedrjfswaarde bedrijfswaarde is laag in vergelijking met het sectorgemiddelde. Tevens is het Het gemiddeld opgegeven beheerlastenniveau in de prognoseperiode en de realiseren. De verkoop van één complex van 23 woningen aan BCM Zorg heeft geprognosticeerd, Daarmee zal de vermogenspositie ultimo 2019 lager uitvallen dan nu compenseert slechts een deel van de verkoopprognose tot einde prognoseperiode. weliswaar een positief effect op het vermogen op korte termijn, maar Verkopen Zoals eerder genoemd verwacht u de jaarlijkse verkoop van 8 woningen niet te Dit kan op termijn mogelijk gevolgen hebben voor uw verdiencapaciteit. passend toewijzen de opgegeven huuropbrengsten in de prognoseperiode niet woningwaarderingsstelsel per 1 oktoberjl, het huurakkoord en met name het doorgerekend. Inmiddels zijn de gemeente Stadskanaal en Lefier een maximaal huurquotum van 30% overeen gekomen dat in 2025 moet worden geëffectueerd. De Aw verwacht dat door de inwerkingtreding van het nieuwe Huurbeleid wordt gerealiseerd. De gevolgen van bovengenoemde aspecten worden nog door u Aw de volgende kanttekeningen: vermogenspositie ultimo 2017 en 2019 ontwikkelt zich positief. Hierbij plaatst de heeft de Aw de financiële positie opnieuw beoordeeld. Hieruit is naar voren gekomen dat de vermogenspositie ultimo verslagjaar enigszins is verbeterd. De Solvabiliteit / Draagkracht vermogen Financiële beoordeling 2015 Pagina 2 van 5 17 november 2015 Datum Ministerie van Infrastructuur en Milieu Inspectie Leefomgeving en Transport

3 vraagtekens bij de relatief lage lasten en een hoge gemiddelde bedrijtswaarde Ons kenmerk Hoewel BCM Wonen jong bezit heeft (75 /o is gebouwd na 1990) zet de Aw toch M. de Jong een onclerzoekspunt voor cle komende periode om meer inzicht te krijgen in deze Autorteit woningcorporaties post. Contactpersoon Transport Inspectie Leefomgeving en > Retouradres Postbus 107 3/40 AC daarn Pagina 3 van 5 dat de tot op heden ingezette maatregelen onvoldoende effect sorteren om te aangeleverd aan de Aw. Op grond van bovenstaande bevindingen constateer ik U heeft inmiddels een verbeterplan en een addendum op het verbeterplan Conclusie kennis in huis is om invulling te geven aan de nieuwe eisen van deze wet. Op 4 kunnen vullen, wordt de komende maanden uitgewerkt. Daarnaast ziet u op de middellange termijn geen toekomst in de personele unie samenwerkingspartner voor 3CM Wonen. De wijze waarop u dit denkt in te van uw raad van commissarissen en uzelf om op zoek te gaan naar een geschikte november heeft u mij telefonisch geïnformeerd over het recent genomen besluit per 1 juli ji. in werking getreden woningwet. Ook vraagt u zich af of voldoende van BCM Wonen en BCM Zorg. Dit is met name ingegeven door de eisen van de Per brief van 21 augustus ji. heeft WSW u laten weten dat uit de risicobeoordeling ook een extra signaalpunt. is gebleken dat uw corporatie in de hoogste risicoklasse valt. Dit vormt voor de Aw dat een rapportage waarin de realisatie met de forecast wordt geconfronteerd niet meer weer wordt gemaakt. Hier wordt door de nieuwe medewerker invulling aan gegeven. herhaaldelijk verzoek aanleverde, bleek hierin geen aandacht te worden besteed aan de realisatie van begroting van de inkomsten en uitgaven. Bij navraag bleek van commissarissen aan te leveren. Los van liet feit dat u deze pas na In het kader van monitoring heeft de Aw u gevraagd de rapportages aan de raad Overig leegwaarde) voldoet ultimo prognoseperiode nipt aan de gestelde normen, onder strak stuurt op het verbeteren van de ratio LTV. De LTV (marktwaarde en Gezien het verbeterplan en het addendum hierop verwacht de Aw dat BCM Wonen de voorwaarde dat u de opgegeven afbouw daadwerkelijk realiseert. De ban to value (LTV)verbetert in de prognoseperiode nauwelijks t.o.v. vorig jaar. Liciuiditeit activiteiten toe. renovatieactiviteiten zijn opgegeven. Daarmee zijn uw activiteiten teruggebracht tot het beheren van liet bestaand bezit. De vermogenspositie laat ook geen Als laatste merk ik op dat er voor de prognoseperiode geen nieuwbouw en Activiteiten uit hoogbouw gericht op ouderen met een beperkt inkomen. waarin u opereert en het eenzijdig bezit van 6CM Wonen. Dit bestaat met name bedrijfswaarde voor de Aw een belangrijk aandachtspunt, mede gezien de 17i ember 2015 bovengenoemde invloed op de huurinkomsten in combinatie niet het werkgebied waarcie (C 108k tegenover C 132k landelijk). Vanuit risicoperceptie is de hoge (C 74k t.o.v. het sectorgemidclelde van C 51k) t.o.v. een relatief lage WOZ FB2015AW2539L1674 Ministerie van lnftastructuur en Milieu Inspectie Leefomgeving en Transport

4 Ons kenmerk komen tot voldoende vertrouwen in een solide financiële positie voor BCM Wonen. Autoriteit woningcorporuties de hoge bedrijfswaarde en beperkte mogelijkheden om tegenvallers op te vangen. maar de realisatie hiervan is voor cle Aw nog allerminst zeker, met name vanwege 14. de Jong De vermoqenspositie en LTV lijkt weliswaar te verbeteren in de prognoseperiode, Contactpersoon Transport Inspectie Leefomgeving en > Retourddres Postbus AC Barn Pagina 4 van 5 nemen van onomkeerbare besluiten over nieuwbouwprojecten onwenselijk. Mocht informeren inclusief de bestuurlijke afweging. u een dergelijk besluit overwegen dan dient u de Aw hier vooraf over te Gezien de kwetsbare positie van de financiële positie van uw corporatie is het februari deze informatie aan te leveren. welke mogelijkheden BCM Wonen heeft om bij te sturen. Ik verzoek u mij voor 1 daarom risico en scenarioanaiyses, op grond waarvan inzichtelijk wordt gemaakt De Aw ziet beperkte mogelijkheden om tegenvallers op te vangen en vraagt Ongeacht het voornoemde besluit, wil de Aw met zekerheid vaststellen in dient u de kasstromen en bedrijfswaarde te actualiseren en door te rekenen in de hoeverre de kasstromen en verdiencapaciteit van uw bezit realistisch is. Daarom afgesproken huurquotum). Daarnaast dienen de mogelijkheden van verkoop te technische inventarisatie verwerkt in de onderhouds en verbeterbegroting en doorgerekend in de kasstromen en bedrijfswaarde. U dient deze doorrekening zenden. meerjarenbegroting met onderliggende uitgangspunten gelijktijdig aan mij toe te nieuwe meerjarenbegroting. Hierin zijn de effecten van veranderde regelgeving op voor 15 december aan de Aw aan te leveren via de dpi 2015 en de zijn meegenomen. Tevens zijn de uitkomsten van de recent uitgevoerde de huurinkomsten doorgerekend (mci. de consequenties van het bovengenoemde een plan van aanpak hierover aan te leveren. tot een juiste samenwerkingsvorm. Ik verzoek u mij in ieder geval voor 1 februari Met u is afgesproken mij te informeren over het te doorlopen traject om te komen een aantal interventies. De hiervoor beschreven beoordeling geeft de Aw aanleiding tot het opleggen van Interventies worden bestendigd. samenwerkingspartner kan de financiële positie van BCM Wonen op termijn Met het recent genomen besluit om op zoek te gaan naar een kwaliteitsverbetering te vernemen. er twijfel bestaan in hoeverre de organisatie in control is. Met cle komst van een nieuwe medewerker verwacht de Aw hierop het komende jaar een 17november2015 D Ook blijft de kwaliteit van de ingediende gegevens een punt van aandacht en blijft FB2015Aw2539L1674 Ministerie van Inftastrnctuur en Milieu Inspectie Leeforngeving en Transport

5 > Retouradres Postbus AC Baarn Een De Geactualiseerde Daarnaast verzoek ik LI mij de volgende stukken aan te leveren: Autoriteit woniilgcorpordtes forecast wordt geconfronteerd, zodra deze gereed is; Ons kenmerk rapportage waarin de realisatie van inkomsten en uitgaven niet de martine.de.jong3ilent.ni na het gereedkomen van deze rapportage; M. de Jong afschrift van de reguliere rapportages aan uw RvC, binnen een week Contactpersoon Transport Inspectie Leefomgeving en Bijlage: Kengetallen M. de Jong DE INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, namens deze, DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, informeren. resultaten van mijn onderzoek en de beoordeling. De Aw maakt het oordeel openbaar. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante stakeholders hierover te Ik zal verder uw raad van commissarissen (RvC) informeren over de vorenstaande Voor nadere informatie kunt u met mij contact opnemen. Tot slot voor specifiek onderzoek geleid. De in 2015 bij uw corporatie opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie de het deelactiviteiten van corporaties zoals: gehanteerde beleggingsbeleid. exploitatierisico s ten aanzien van het zorgvastgoed; Naast de hiervoor genoemde onderzoeken houdt de Aw ook toezicht op 2. Toezicht deelactiviteiten u terecht op de website van de Aw ( Voor een nadere toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen kunt andere beoordeling van continuïteitsrisico s, dan kan ik liet toezichtregime toezichtregirne aan te passen. Als de uitvoering van de maatregelen leidt tot een opschalen, ook tussentijds. van de volgende financiële beoordeling wordt bezien of er aanleiding is om het Ik agendeer een monitoringsgesprek na ontvangst van de doorrekening. Ten tijde verantwoord en daarna tot 2020 jaarlijks voor 15 december. liquiditeitsprognose waarbij 2016 maandelijks wordt FB2015Aw2539L1674 Al in isrerie von Inftasrrnctn ur en Milieu het gebruik van derivaten; Inspectie Leefomgeving en Transport Pagina 5 van 5 17 november 2015 Datum

6 3.472 Bijlage 1 ng BCM Wonen (L1674) te Stadskanaal Ratios Toezichtveld liquiditeit en financiering (in%) 1CR OSCRWSW DSCRCFV prognose periode signaleringsnorm 1,5 1,4 1,5 2,0 1,0 1,1 1,1 1,1 1,1 1,3 1,0 LTV (volkshuisvestehjke exploitatiewaarde, in %) 79,0 75,5 68,4 63,1 LTV (marktwaarde, in O/) 64,2 63,0 55,0 35,7 corporatie sector prognoseperiode 1,4 1,4 1,0 85,0 55,0 LTV (leegwaarde, in %) 56,5 53,8 47,0 25,1 40, corporatie Nominale schuld per gewogen verhutireenheid(x 1.000,) 58,3 35, sector Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,) 73,6 45,2 Modified duration leningen (jaren) 6,0 8,9 Modified duration vastgoed (jaren) 15,4 11,4 Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen Volkshuisvestelijk vermogen (x 1.000,) Buffer totaal (x 1.000,) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in ) Buffer per gewogen verhuureenheid (in ) Specificatie buffer (xc 1.000,) Marktrisico Macroeconomisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestehjke_exploitatiewaarde Vpbbeklemming Buffer totaal ,

7 Signaleringsnorm Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer > vfer Vclkshuisvestelijk ve ogen t,, 0 t F0 ro t rq > Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector er vo:ksiuvese ve;e Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen attentie voor eventueel verschil in schaal Netto bedrijfsiasten (in t) Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid sector kasstroomrealisatie kasstroomprognose (prijspeil 2014) , gemiddeld Direct rendement (in %) Marktwaarde nietda6bezit corporatie Marktwaarde nietdaebbezit sector ,91 4,14 3,69 4,01 Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB 2014 Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,) prognose periode corporatie sector ,9 154 Bruto_verkoopprijs_DAEB woongelegenheden per eenheid OAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden 33 Als % van portefeuille DAEB Als o/ van de gemiddelde WOZwaardeDAEBwoongelegenheden 4,8 Verkoopprijs per eenheid (XC 1.000,) ,5 3,1 3,

8 totaal corporatie sector ,6 29,8 29, , ,4 24,0 24,0 23,8 93,6 98,6 93,3 Chnstelijke Stichting 8CM Wonen (L1674) te Stadskanaal als % balanstotaal Verliezen in jaarrekening sector a. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling resultaat corporatie b. Resultaat deelnemingen 1 0,00,0 0,0 c._waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten d. Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden e. Nietgerealiseerde_waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0,3 0,0 f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 416 0,9 0,6 0,0 Totaal 415 0,9 Toezichtveld risicobeheer Levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie Ontwikkeling aantal gewogen_verhuureenheden Index aantal eenheden (2012=100) Levensduur bezit, landelijk Index aantal eenheden (2012=100) , , ,7 23,5 23,5 109, ,8 32,1 31, ,1 101,9 100,7 23,8 23,9 24,0 99,7 99,1 99,0 opgave corporatie Energielabels A++ A B C D E F G Score (%) 2,00 32,00 34,03 22,00 4,00 3,00 3,00 NEN 2767 Conditiescore Score (%) 2014 Gewogen score energielabels 3,2 Gewogen score conditiescore Aantal_woongelegenheden 600 corporatie onbekend (%) 100,0 sector onbekend (%) ,5 5,0 2,1 60,0 Toezichtveld kwaliteit verantwoording Realisatieindex index Prognosejaar ,37 0,67 Prognosejaar Prognosejaar 2013 Realisatie nieuwbouw 5 10 = 0,80 1,00 0,83 0,56 0,77

9 Christelijke Stichting BCM Wonen (L1674) te Stadskanaal Prognosejaar index totaal corporatie sector 2 240,50 Stijgingsfactor gesommeerd 0,90 2,03 3,15 6,03 5,93 Prognose en realisatie 1CR (in Io) corporatie sector corporatie sector nominaal (xc 1.000,) % van vhvvermogen index 1,71 Prognosejaar ,37 0,54 Pwgnosejaar Realisatie verkopen 2 4 0,430,63 Stabiliteit prognose nettovariabele lasten verslagjaar Prognose lasten per gewogen vhe gemiddeld over corporatie sector Stijgingsfactor van prognose t naar t+1 0,90 1,02 1,05 Gewogen stijgingsfactor 1CR 2014 (dpi 2013) 1CR 2014 (dpi 2014) 1,40 1CR 2014 (dvi 2014) 1,41 1,63 1,72 Raming van operationele en (des)investeringskasstroom 2014 Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2013) 732 6,93 4,87 Kasstroom fvadesinvestering 2014 (dpi 2013) ,75 9,49 a. Totaal ,73 4,62 Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2014) 694 6,62 5,50 Kasstroom fvadesinvestering 2014 (dpi 2014) 260 2,48 4,13 b. Totaal 954 9,09 1,37 Kasstroom operationeel 2014 (dvi 2014) 766 7,30 5,71 Kasstroom fvedesinvestering 2014 (dvi 2014) 136 1,30 4,18 c. Totaal 902 8,60 1,53

10 Einanc,êle vaste activa Christelijke Stichting 8CM Wonen (L1674) te Stadskanaal Enkelvoudige balans 2014 Activa Vaste activa opgave vhvexploitatie marktwaarde Totaal immateriele vaste activa Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiele vaste activa g_ Vastgoedbeleginen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

11 ChristelijkeStichting 8CM Wonen (11674) te Stadskanaal Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening LanloØende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOVverplichtingen Overige schulden_(inclusief aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortloende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overi S t Kortlopende schulden totaal Totaal passiva Solvabiliteit (in %) ,7 35,1 Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bedrijfswaarde Discontering Verkoopportefeuille Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurdersheffing Geünhformeerde bedrijfswaarde , Direct rendement (in %) direct rendement corporatie sector corporatie sector Op volkshuisvestelijke exploitatie waarde/ marktwaarde 5,7 5,3 4,9 2,8 Marktwaarde DAEB bezit 4,9 2,8 Marktwaarde DAEB bezit (inclusief_compensatie) 5,3 3,1 Op rentabiliteitswaarde/ nominale_schuld 5,1 4.9 Op volkshuisvestelijk vermogen/ marktvermogen 8,1 6,3 3,3 2,0 DAEB nietdaeb Geüniformeerde bedrijfswaarde per gewogen_vha (x 1.000) Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.000) corporatie Sector corporatie sector