Leerplan 1 Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties Sturing van financieel en maatschappelijk rendement 1 april 2005 Mireille van Loosbroek
Sustainable Housing Transformations Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Sturing aan financieel en maatschappelijk rendement. 1 april 2005 TU Delft Faculteit Bouwkunde Real Estate & Housing MSc. 3 Lab: Sustainable Housing Transformations Coördinator MSc. 3: dr. ir. V. Gruis Begeleiding: Ir. H. Westra Drs. Wendelien Lans Mireille van Loosbroek b 1197304 email: homepage: mireillevl@hotmail.com www.mireillevanloosbroek.tk Leerplan, P1 ii
Voorwoord Het leerplan is geschreven in het kader van het MSc. 3, Lab: Sustainable Housing Transformations. Het derde semester is ter voorbereiding van het individuele afstudeertraject van de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Het rapport omvat het onderzoeksvoorstel met daarin een analyse van het probleemgebied en de eerste opzet voor het onderzoek wat in Msc.4 uitgevoerd wordt. Dit leerplan is bestemd voor mijn begeleiders van het eerste kwartaal, mijn toekomstige begeleider van het afstuderen en andere geïnteresseerden zoals een afstudeerbedrijf en medestudenten. Mijn dank gaat uit naar de begeleiders van het leerplan, Ir. H. Westra en Drs. W. Lans, voor hun adviezen en inzet tijdens de wekelijkse begeleidingen. Daarnaast wil ik graag mijn toekomstige begeleider, dr. ir. V. Gruis, bedanken voor zijn kijk op mijn leerplan. Rijswijk, 1 april 2005, Mireille van Loosbroek Leerplan, P1 iii
Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave H1 Inleiding 1 1.1 Aanleiding 1 1.2 Doelstelling van het leerplan 1 1.3 Structuur van het leerplan 1 H2 Persoonlijke aspecten 2 2.1 Motivatie 2 2.2 Relevantie 2.3 Leerdoelen 2 3 H3 Onderzoeksvoorstel 4 3.1 Probleemanalyse 4 3.1.1. Geschiedenis 4 3.1.2. Strategisch voorraadbeleid 4 3.1.3. Financieel en maatschappelijk rendement 6 3.2 Probleemstelling 7 3.3 Doelstelling 7 3.4 Vraagstelling 7 3.5 Onderzoeksaanpak 8 3.6 Uitwerking onderzoeksvragen 10 3.7 Voorlopige inhoudsopgave eindrapport 11 3.8 Literatuur- en praktijkreferenties 11 H4 Afstudeerorganisatie 12 4.1 Mentoren 12 4.2 Afstudeerbedrijf 12 4.3 Planning 13 Literatuurlijst 14 Begrippen 16 iii iv Leerplan, P1 iv
H1 Inleiding 1.1 Aanleiding In dit rapport wordt een onderzoeksvoorstel gedaan aan de hand waarvan een start gemaakt kan worden voor het werkelijke afstuderen. Het eerste kwartaal wordt besteedt aan het formuleren van de afstudeeropdracht. Belangrijke onderdelen hierin zijn de opzet, de onderzoeksmethoden en de planning van het onderzoek. Deze aspecten worden tezamen gebracht in het leerplan en gepresenteerd aan het einde van het kwartaal aan het afstudeerlab. In het tweede kwartaal wordt dit leerplan verder uitgewerkt tot een definitief leerplan, waarin de onderzoeksopzet aangescherpt is. In het tweede kwartaal ligt de nadruk op verdere literatuurstudie, oriënterende interviews met deskundigen, afstemmen van de plannen met afstudeerbegeleiders en het vinden van eventueel een geschikt afstudeerbedrijf en casestudies. 1.2 Doelstelling van het leerplan Het onderzoeksvoorstel in dit rapport is gericht op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Een belangrijk aspect wat hierin wordt meegenomen is de sturing van het financiële en maatschappelijke rendement. Het onderzoek is een actueel onderwerp sinds de brutering in de jaren 90. De verzelfstandiging van de woningcorporaties heeft verschillende problemen met zich meegebracht, waaronder het ontwikkelen van het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast veranderen de regelgevingen van de overheid continu waardoor corporaties zich steeds opnieuw moeten aanpassen. Dit leerplan geeft uitleg over het afstudeervoorstel en dient ter overtuiging van de relevantie van het onderzoek. Daarnaast biedt het mogelijkheden ideeën over te brengen over aspecten als mentoren en onderzoeksmethoden. 1.3 Structuur van het leerplan De opbouw van het rapport is als volgt. In hoofdstuk 2 komen persoonlijke aspecten aan bod. De motivatie van het onderwerp, de relevantie en de leerdoelen worden hierin benoemd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het werkelijke onderzoeksvoorstel voorgelegd. Aspecten als probleemgebied, doelstelling en vraagstelling van het onderzoek zijn hierin van belang. In het laatste hoofdstuk 4 wordt de afstudeerorganisatie toegelicht. Hierbij kan gedacht worden aan afstudeerbedrijf, mentoren en de planning van het afstuderen. Leerplan, P1 1
H2 Persoonlijke aspecten In dit hoofdstuk worden de persoonlijke aspecten van mijn afstudeervoorstel behandeld. Deze bestaan uit een motivatie voor het gekozen afstudeeronderwerp, de plaatsing binnen het afstudeerlaboratorium en de relevantie van het onderwerp en de persoonlijke leerdoelen. 2.1 Motivatie Voordat ik aan de master Real Estate & Housing begon aan de TU Delft, heb ik de opleiding Bouwkunde gevolgd aan de HTS in Den Haag. Tijdens deze opleiding heb ik weinig meegekregen van vastgoed, de fases van initiatief en beheer. Echter, mijn nieuwsgierigheid en interesse waren wel gewekt en ik heb dan ook besloten verder te studeren aan de TU Delft. Hier heb ik MSc. 2 Vastgoedmanagement gevolgd waarin vooral het aspect van strategievorming mij erg aansprak. In MSc. 1 kwam ik voor het eerst in aanraking met Housing. De ontwikkelingen van de verzelfstandiging van woningcorporaties is de laatste jaren een veel besproken onderwerp. Hiermee kreeg ik te maken in de module 1b, waarin ik de rol moest vervullen van een corporatie in een stedelijk herstructureringsproject. Bij het zoeken naar een onderwerp voor mijn afstuderen, had ik als doel om de strategievorming uit MSc.2 te combineren met Housing uit MSc. 1. Tijdens het schrijven van het rapport van module 1b kwam een probleem naar voren aan de hand waarvan ik mijn onderwerp gevormd heb. In dit rapport kwam namelijk het probleem van het financiële en het maatschappelijke rendement van woningcorporaties aan bod. In het herstructureringsproject van de wijk Schiebroek, Rotterdam, heeft de woningcorporatie voorrang gegeven aan het maatschappelijke belang van de wijk. Daarnaast waren er verschillende mogelijkheden voor de corporatie om als commerciële partij financieel rendement te halen uit het project. De vraag kwam dan ook naar voren waar de grens ligt, betreffende de nevenactiviteiten en regelgevingen, voor een woningcorporatie als commerciële partij en hoe een corporatie sturing geeft aan het maatschappelijke en het financiële belang. Daarnaast spelen ook financiële risico s een grote rol sinds de verzelfstandiging in de jaren 90. In mijn afstuderen wil ik mij gaan richten op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Een belangrijk aspect dat ik hierin wil meenemen, is hoe woningcorporaties sturing geven aan het maatschappelijke en financiële rendement. Uiteraard betekent dit dat er veel verschillende aspecten bij komen kijken, zoals nevenactiviteiten van corporaties en de rol van de overheid. Met dit onderzoek wil ik meer inzicht krijgen in hoe corporaties te werk gaan in het formuleren van hun strategisch voorraadbeleid en onderzoeken hoe dit beleid op een juiste manier vorm krijgt. 2.2 Relevantie Mijn afstuderen vindt plaats binnen het afstudeerlaboratorium Sustainable Housing Transformations. Het afstudeerlab SHT richt zich op het vraagstuk van de duurzame huisvesting. Het is onderdeel van de MSc Real Estate & Housing en wordt vormgegeven vanuit het profiel Housing. Binnen Housing wordt onderzoek gedaan naar de manier waarop de maatschappij voorziet in het wonen en naar de wijze waarop dit kan worden verbeterd. Daarbij worden verschillende schaalniveaus bestudeerd: van macroniveau (beleid, woningmarkt, woningbouwmarkt en woningvoorraad op supernationaal, nationaal en regionaal niveau) tot microniveau (wijken, buurten, woongebouwen, woningen en het gedrag en de wensen van individuele bewoners en beheerders). Binnen SHT vindt onderzoek plaats rond twee centrale thema's: - SHR: Sustainable Housing Renewal (Duurzame Herstructurering); - SHM: Strategic Housing Management (Strategisch Woonbeleid). Leerplan, P1 2
Mijn onderzoek naar het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties en de sturing van het maatschappelijke en financiële rendement, valt onder het thema Strategic Housing Management. SHM is gericht op onderzoek naar lange termijn oplossingen voor afstemming van vraag en aanbod op de woningmarkt door woningbeheerders en overheden. Daarbij ligt de nadruk op de hogere schaalniveaus (bedrijfsvoorraad en locale, regionale en landelijke woningmarkt). Mijn onderzoek naar het strategisch voorraadbeleid vindt plaats op een hoog schaalniveau. Er wordt onderzocht hoe woningcorporaties in Nederland hun strategisch voorraadbeleid kunnen vaststellen en sturen. Dit heeft betrekking op alle woningcorporaties, corporaties met een kleine en een grote woningvoorraad. Iedere corporatie heeft immers te maken met de verzelfstandiging en de regelgevingen vanuit de overheid (BBSH). Het onderzoek biedt mogelijk aanknopingspunten voor lange termijn oplossingen voor het strategisch voorraadbeleid van corporaties, rekening houdend met de toekomstige ontwikkelingen. 2.3 Leerdoelen De leerdoelen geven aan welke kennis verkregen moet zijn na de afstudeerperiode. Deze kennis is voornamelijk gericht op het volkshuisvestingsbeleid van de overheid en het strategisch voorraadbeleid van corporaties. - Ervaring kunnen opdoen in het opstellen van een onderzoek, het afbakenen van een onderzoek en het verrichten van een onderzoek. - Kennis en inzicht verkrijgen in algemene literatuur over het strategisch voorraadbeleid van corporaties. - Kennis en inzicht verkrijgen in het proces van formulering van strategisch voorraadbeleid. - Kennis en inzicht verkrijgen in het belang van corporaties. - Kennis en inzicht verkrijgen in de sturingsmogelijkheden van financieel en maatschappelijk rendement. - Kennis en inzicht verkrijgen in de nevenactiviteiten van corporaties. - Kennis en inzicht verkrijgen in de relaties tussen de verschillende stakeholders van corporaties. - Kennis en inzicht verkrijgen in de mogelijke toekomstige ontwikkelingen van corporaties. Leerplan, P1 3
H3 Onderzoeksvoorstel Dit hoofdstuk gaat op het onderzoeksvoorstel in. Als eerst wordt een inleidende beschrijving van het probleem gegeven aan de hand van een stukje geschiedenis en theorievorming over het strategisch voorraadbeleid en het financiële en maatschappelijke rendement. Vervolgens wordt de probleem-, doel- en vraagstelling van het onderzoek toegelicht. Aan de hand hiervan wordt een onderzoeksopzet uitgewerkt met daarin een onderzoeksmethode, planning en onderzoeksvragen. 3.1 Probleemanalyse 3.1.1. Geschiedenis De verzelfstandiging van de woningcorporaties in Nederland kent zijn oorsprong in de jaren 80 van de vorige eeuw. Bij de overheid kwam het besef dat er bezuinigd moest worden op de rijksuitgaven, onder het thema de terugtredende overheid. De gevolgen hiervan voor de volkshuisvesting kwamen tot uiting in de kernpunten decentralisatie en verzelfstandiging van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, 1989 van Heerma. De rijksoverheid zou zich grotendeels terug gaan trekken uit de volkshuisvesting. De subsidies stopten, de sociale huursector werd verzelfstandigd en het marktmechanisme kreeg een hoofdrol. De ontwikkelingen van decentralisatie en verzelfstandiging zetten zich door in de jaren 90. De decentralisatie werd vooral gerealiseerd door de invoering van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS, in 1992) waarmee de nog beschikbare subsidies voor verbetering en nieuwbouw werden gebudgetteerd naar de gemeenten. De verzelfstandiging werd bevorderd door invoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, in 1992) en kreeg een forse stimulans met de Wet Balansverkorting uit 1995, ook wel de brutering genoemd. De woningwetleningen werden met deze laatste ingreep vervroegd afgelost en de toekomstige subsidies in één keer uitgekeerd. 1 De gevolgen van het veranderende overheidsbeleid zorgden voor sterke verhogingen in de huren, waardoor er een toename kwam in de vraag naar ongesubsidieerde woningen (koopwoningen en duurdere huurwoningen). Naast bovenstaande gevolgen voor de woningmarkt, brengen de verzelfstandiging en de decentralisatie ook gevolgen met zich mee voor het functioneren van woningcorporaties. De financiële verzelfstandiging zorgt ervoor dat corporaties geheel voor eigen rekening en op eigen risico op de markt gaan werken. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij naar vermogen presteren en waar nodig ook onrendabel investeren, met financiële continuïteit als randvoorwaarde (revolving fund). 2 3.1.2. Strategisch voorraadbeleid De verzelfstandiging heeft ervoor gezorgd dat corporaties het strategisch voorraadbeleid hebben ontwikkeld. Het strategisch voorraadbeleid wordt gedefinieerd als alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een marktgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Deze activiteiten hebben tot doel om de woningvoorraad op kortere en op langere termijn in overeenstemming te houden, en/of te brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en de bedrijfsdoelen van de verhuurder. 3 Het strategisch voorraadbeleid wordt door corporaties verschillend ontwikkeld. Over het proces van het ontwikkelen van het voorraadbeleid zijn verschillende modellen ontwikkeld over de jaren heen. In het boek Strategisch voorraadbeleid Delftwonen 4 wordt een theoretisch basismodel toegepast, ontwikkelt door de themagroep Strategisch Woningvoorraadbeleid en Technisch Beheer van Onderzoeksinstituut OTB en Faculteit Bouwkunde van de TU Delft, zie figuur 3.1. 1 Ekkers, dr. P., Van volkshuisvesting naar woonbeleid, Sdu Uitgevers bv, 2002, Den Haag 2 Conijn, J., De toekomst van woningcorporaties, blz 17, 1999 3 Broeke, van der, R.A., Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, blz. 42, 1998 4 Gruis, V., Sprundel, M., van, Strategisch voorraadbeleid Delftwonen, 2003 Leerplan, P1 4
Het basismodel is gebaseerd op theorieën over strategische bedrijfsplanning. Het biedt een basis voor het ontwikkelen van het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Het precieze model dat wordt gehanteerd kan per corporatie verschillend zijn. 1. Missie 2a. Externe analyse 2b. Interne analyse 3. Doelstellingen voorraad en producten terugkoppeling 4. Strategieën 5. Toetsing 6. Beheerplannen 7. Implementatie Fig. 3.1 Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid Het basismodel start vanuit de bedrijfsmissie van de corporatie. Vervolgens vindt er een externe analyse plaats, welke betrekking heeft op externe factoren bijvoorbeeld de woningmarkt, en een interne analyse, welke betrekking heeft op interne factoren zoals de woningvoorraad van de corporatie. Op basis van deze analyses worden doelstellingen geformuleerd ten behoeve van de voorraad en de producten van de corporatie. Deze doelstellingen worden bereikt met behulp van de te formuleren strategieën. De strategieën moeten vervolgens getoetst worden aan de geformuleerde doelstellingen van de voorraad en de producten van de corporatie. Dit kan eventueel leiden tot gewijzigde strategieën. Nadat de strategieën geformuleerd en getoetst zijn, kunnen beheerplannen gemaakt worden, welke vervolgens worden geïmplementeerd op de voorraad en producten van de corporatie. Eén van de problemen waarmee corporaties te maken hebben in het formuleren van hun strategisch voorraadbeleid heeft te maken met het financiële en maatschappelijke rendement. Corporaties zien zich geplaatst voor de complexe opgave om de sociale taakstelling te realiseren en tegelijkertijd de financiële continuïteit van de organisatie te waarborgen. 5 Het vermogensbeheer wordt een steeds belangrijkere activiteit van woningcorporaties. 5 Broeke, van der, R.A., Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, blz. 1, 1998 Leerplan, P1 5
3.1.3. Financieel en maatschappelijk rendement De verandering van woningcorporaties van alleen maatschappelijke instelling naar steeds meer ook ondernemende instelling zorgt voor gevolgen in het maatschappelijke en financiële belang van woningcorporaties. In het formuleren van het strategisch voorraadbeleid dienen corporaties rekening te houden met deze verandering. Van belang is het behouden van de financiële continuïteit om vervolgens investeringen te kunnen doen in de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie. Met de verandering naar steeds meer ook ondernemende instelling dienen corporaties ook rekening te houden met de bijkomende risico s. Een hoger financieel rendement behalen betekent vaak meer risico s nemen, ook in het maatschappelijke rendement. Wanneer er namelijk geen financieel rendement behaald wordt kan er niet geïnvesteerd worden in maatschappelijke doelstellingen. Het maatschappelijke rendement moet daarom zo veel mogelijk gewaarborgd blijven wanneer het financiële rendement uitgebuit wordt. Het maatschappelijke rendement wordt door M. Vermeule 6 gedefinieerd als het rendement dat je laat liggen door het bewust realiseren van lagere opbrengsten en het maken van extra (sociale beheers-) kosten die niet worden terugverdiend. De risico s die voortkomen uit het financiële rendement kunnen mogelijk inzichtelijk gemaakt worden met behulp van scenarioplanning bij het berekenen van de haalbaarheid van een project. Op deze manier kan er rekening gehouden worden met verschillende mogelijke toekomsten. De onderstaande figuur, afkomstig van Atrivé 7, maakt de relatie tussen het financiële en maatschappelijke rendement inzichtelijk. Financieel rendement Laag Hoog Goed? Marktsegment Slecht Geld laten liggen zonder maatschappelijk rendement Uitstekend! Utopie? Goed? Maatschappelijk segment Laag Maatschappelijk rendement Hoog Fig. 3.2 Relatie financieel en maatschappelijk rendement Een corporatie kan de nadruk leggen op het financiële en maatschappelijke rendement. Op dit moment verkeren veel corporaties nog in een situatie waarin deze keuze nog niet duidelijk is. Wanneer een corporatie de nadruk legt op het financiële rendement, en daarmee verplaatsen naar links boven in de figuur, komt de corporatie in de richting van een vastgoedbelegger. 6 zie voetnoot 6 7 Atrivé-nieuwsbrief IN Ontwikkeling, Special Vastgoedsturing, februari 2003, www. atrive.nl Leerplan, P1 6
Wanneer de corporatie naar rechts verschuift, betekent dit dat de corporatie de nadruk legt op maatschappelijk rendement. Hierbij kan gedacht worden aan klantorganisaties, gericht op bijvoorbeeld zorg en welzijn. Wanneer echter een corporatie financieel rendement behaalt en een deel hiervan investeert in maatschappelijke doelstellingen waarmee maatschappelijk rendement wordt behaald, bevindt de corporatie zich rechtsboven in figuur 3.2. Voor deze corporaties wordt de term maatschappelijk ondernemerschap gebruikt. De probleemanalyse leidt tot onderstaande probleemstelling. 3.2 Probleemstelling Sinds de verzelfstandiging, waardoor corporaties behalve een maatschappelijke instelling ook een ondernemende instelling zijn geworden, zijn corporaties zelf verantwoordelijk geworden voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. Het strategisch voorraadbeleid is ontwikkeld als middel voor corporaties om het beleid te formuleren. In dit beleid krijgen corporaties te maken met het financiële en het maatschappelijke rendement. Het formuleren van het beleid en de sturing van het financiële en maatschappelijke rendement brengt voor woningcorporaties veel problemen en onduidelijkheden met zich mee. Het strategisch voorraadbeleid staat nog in de kinderschoenen, zeker indien de praktijk wordt afgezet tegen de criteria vanuit theorieën over strategische bedrijfsplanning. Om de ontwikkeling van strategisch voorraadbeleid te stimuleren is er behoefte aan zowel een nadere theoretische onderbouwing als aan concrete praktijkvoorbeelden. 8 3.3 Doelstelling In het afstudeeronderzoek wil ik mij richten op de sturing op aspecten van het maatschappelijke en financiële rendement in de praktijk. Om dit te bereiken wordt aan de hand van een literatuuronderzoek een analyse verricht van het proces van formulering van het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie (afstudeerbedrijf). Aspecten als vertaling van het beleid naar objectniveau en de meetbaarheid van rendement in de vorm van indicatoren worden hierin meegenomen. Het verkrijgen van informatie over de toepassing van procesmodellen van strategisch voorraadbeleid door een woningcorporatie en de sturing hierin van het financiële en maatschappelijke rendement. Op basis van de implicaties van het geformuleerde beleid en de effecten hiervan worden aanbevelingen gedaan voor de woningcorporatie ten behoeve van de sturing op aspecten van het financiële en maatschappelijke rendement in het strategische voorraadbeleid. 3.4 Vraagstelling Hoofdonderzoeksvraag: Welke aspecten in het strategisch voorraadbeleid zijn bepalend voor het financiële en maatschappelijke rendement van corporaties en hoe kan op deze aspecten gestuurd te worden? Onderzoeksvragen: De onderzoeksvragen, welke geformuleerd worden om de hoofdonderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, worden verdeeld op basis van de onderzoeksvolgorde. Deze volgorde is op de volgende pagina uitgewerkt. 8 Gruis, V., Sprundel, M., van, Strategisch voorraadbeleid Delftwonen, 2003 Leerplan, P1 7
Literatuur: strategisch voorraadbeleid en het financiële en maatschappelijke rendement. 1. Welke ontwikkelingen heeft het volkshuisvestingsbeleid van de overheid, met betrekking tot het functioneren van woningcorporaties, doorgemaakt? 2. Welke huidige regelgevingen met betrekking tot het voorraadbeleid zijn er voor woningcorporaties? 3. Welke ontwikkeling heeft de rol van de overheid, met betrekking tot het functioneren van woningcorporaties, doorgemaakt en hoe is deze nu? 4. Wat wordt door verschillende auteurs verstaan onder strategisch voorraadbeleid? 5. Welke procesmodellen van strategisch voorraadbeleid zijn ontwikkeld? 6. Binnen welk spanningsveld bevindt het strategisch voorraadbeleid zich? 7. Welke activiteiten behoren tot het strategisch voorraadbeleid? 8. Wat zijn de effecten van activiteiten op objectniveau voor het maatschappelijke en financiële rendement? 9. Welke risico's zijn van invloed op het formuleren van het voorraadbeleid? 10. Wat wordt verstaan onder financieel rendement? 11. Wat wordt verstaan onder maatschappelijk rendement? 12. Wat is de relatie tussen het maatschappelijke en financiële rendement? 13. Welke criteria zijn bepalend voor het behalen van rendement? 14. Welke invloeden van binnen- en buitenaf hebben invloed op het rendement? Analyse: Strategisch voorraadbeleid in de praktijk, afst udeerbedrijf 15. Welke bedrijfsdoelen met betrekking tot financiën en maatschappij streeft de corporatie na? 16. Met welke activiteiten probeert de corporatie haar doelen te bereiken? 17. Welk procesmodel is toegepast in het proces van strategisch voorraadbeleid? 18. Welke aspecten (randvoorwaarden, doelen etc.) hebben invloed gehad op het proces? 19. Door middel van welke activiteiten is het beleid vertaald naar objectniveau? 20. Zijn het maatschappelijke en financiële rendement meetbaar gemaakt? 21. Welke indicatoren worden gebruikt om te meten? 22. Welke aspecten worden meegenomen in het financiële en maatschappelijke rendement? Aanbevelingen: Strategisch voorraadbeleid in de praktijk, afstudeerbedrijf 23. Welke aanbevelingen met betrekking tot sturing van aspecten van het maatschappelijke en financiële rendement in strategisch voorraadbeleid kunnen gedaan worden? De aanbevelingen zijn afhankelijk van de analyse en kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld: veranderingen in het procesmodel invloedsfactoren veranderingen in de vertaling van beleidsniveau naar objectniveau de meetbaarheid van de begrippen 3.5 Onderzoeksaanpak In het onderzoek staat het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie (afstudeerbedrijf) centraal. Hierbinnen wordt onderzocht hoe door de corporatie sturing gegeven wordt aan het maatschappelijke en financiële rendement. Het onderzoek start met een literatuuronderzoek naar drie verschillende thema s. Het eerste is het volkshuisvestingsbeleid van de overheid. Aan de hand van de literatuur wordt bestudeerd welke ontwikkelingen invloed gehad hebben op het functioneren van woningcorporaties. Het tweede thema is het strategisch voorraadbeleid. Het begrip strategisch voorraadbeleid wordt uiteengezet en verschillende bestaande theoretische procesmodellen worden in kaart gebracht. De literatuurstudie eindigt met het thema financieel en maatschappelijk rendement. De relatie tussen de twee aspecten, invloedsfactoren en indicatoren worden uiteengezet zoals deze in de literatuur beschreven wordt. Leerplan, P1 8
Het praktijkgerichte onderzoek vindt plaats binnen een afstudeerbedrijf, een woningcorporatie. Dit onderdeel van het onderzoek start met een algemene bedrijfsanalyse. Hierin komen de bedrijfsmissie en doelen naar voren aan de hand van interviews binnen het bedrijf en wanneer aanwezig een ondernemingsplan. Binnen de corporatie wordt het proces van strategisch voorraadbeleid vervolgens geanalyseerd aan de hand van de bestaande theorieën, zoals procesmodellen, over het strategisch voorraadbeleid. Er wordt bestudeerd aan de hand verslagen van projecten en interviews, hoe het beleid vertaald is naar objectniveau en wat de effecten hiervan zijn, met behulp van indicatoren, voor het maatschappelijke en financiële rendement. Uiteindelijke worden aan het totale proces van het gevolgde strategische voorraadbeleid van de woningcorporaties conclusies getrokken. Aan de hand van de conclusies en de literatuur kunnen aanbevelingen gedaan worden voor het proces van strategisch voorraadbeleid van de corporatie en de sturing van het maatschappelijke en financiële rendement. Hierbij kan gedacht worden aan aanbevelingen ten aanzien van het procesmodel, de vertaling naar objectniveau en de meetbaarheid van het rendement. De onderzoeksmethode wordt weergegeven in onderstaand onderzoeksmodel. 1. Literatuuronderzoek hoofdonderdeel 1a.Volkshuisvestingsbeleid Capita Selecta 1 1b.Strategisch voorraadbeleid Capita Selecta 2 interviews deskundigen onderdeel 1c.Financieel en maatschappelijk rendement Capita Selecta 2 interviews deskundigen middel 2. Praktijk: afstudeerbedrijf, corporatie 2a.Missie en doelen interviews corporatie & ondernemersplan 2b.Analyse strategisch voorraadbeleid theorieën interviews corporatie documenten bevat - procesmodel - vertaling objectniveau - indicatoren - implicaties & effecten 2c.Analyse conclusies theoretisch praktisch volgorde onderzoek Fig. 3.3 Onderzoeksmodel 3. Aanbevelingen: corporatie Leerplan, P1 9
3.6 Uitwerking onderzoeksvragen In het onderzoek wordt gebruik gemaakt van verschillende methoden en technieken van onderzoeken zoals interviews en een literatuuronderzoek. In het schema op de volgende pagina wordt per onderzoeksvraag aangegeven hoe het antwoord gevonden wordt. Projecten corporatie Documenten corporatie Interviews corporatie Interviews deskundige Onderzoeksvragen Literatuur Literatuur: strategisch voorraadbeleid en het financiële en maatschappelijke rendement. 1 Welke ontwikkelingen heeft het volkshuisvestingsbeleid van de overheid, met betrekking tot het functioneren van x 2 Welke huidige regelgevingen met betrekking tot het voorraadbeleid zijn er voor woningcorporaties? x 3 Welke ontwikkeling heeft de rol van de overheid, in het beleid van woningcorporaties, doorgemaakt en hoe is deze nu? x 4 Wat wordt door verschillende auteurs verstaan onder strategisch voorraadbeleid? x 5 Welke vormen van strategisch voorraadbeleid zijn ontwikkeld? x x 6 Binnen welk spanningsveld bevindt het strategisch voorraadbeleid zich? x x x 7 Welke activiteiten behoren tot het strategisch voorraadbeleid? x x 8 Wat zijn de effecten van activiteiten op objectniveau voor het maatschappelijke en financiële rendement? x x x x 9 Welke risico's zijn van invloed op het formuleren van het voorraadbeleid? x x x 10 Wat wordt verstaan onder financieel rendement? x x 11 Wat wordt verstaan onder maatschappelijk rendement? x x 12 Wat is de relatie tussen het maatschappelijke en financiële rendement? x x x 13 Welke criteria zijn bepalend voor het behalen van rendement? x x x 14 Welke invloeden van binnen- en buitenaf hebben invloed op het rendement? x x x x Analyse: Strategisch voorraadbeleid in de praktijk, afstudeerbedrijf 15 Welke bedrijfsdoelen met betrekking tot financiën en maatschappij streeft de corporatie na? x x 16 Met welke activiteiten probeert de corporatie haar doelen te bereiken? x x 17 Welk procesmodel is toegepast in het proces van strategisch voorraadbeleid? x 18 Welke aspecten (randvoorwaarden, doelen etc.) hebben invloed gehad op het proces? x x x 19 Door middel van welke activiteiten is het beleid vertaald naar objectniveau? x x 20 Zijn het maatschappelijke en financiële rendement meetbaar gemaakt? x x x x 21 Welke indicatoren worden gebruikt voor de meetbaarheid? x x x x x 22 Welke aspecten worden meegenomen in het financiële en maatschappelijke rendement? x x x x Aanbevelingen: Strategisch voorraadbeleid in de praktijk, afstudeerbedrijf 25 Welke aanbevelingen met betrekking tot sturing in het maatschappelijke en financiële rendement in strategisch voorraadbeleid kunnen gedaan worden? x x x x x Leerplan, P1 10
3.7 Voorlopige inhoudsopgave eindrapport Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave H1 Inleiding H2 Probleemanalyse 2.1 Ontwikkeling Volkshuisvestingsbeleid 2.2 Huidige situatie H3 Strategisch voorraadbeleid & rendement 3.1 Strategisch voorraadbeleid definitie actoren, spanningsvelden procesmodellen activiteiten en effecten 3.2 Fin. & maatschap. rendement definities relaties invloedsfactoren indicatoren/meetbaarheid H4 Woningcorporatie xx Algemene bedrijfsinformatie H5 Strategisch voorraadbeleid woningcorporatie xx Omschrijving huidig beleid H6 Analyse strategisch voorraadbeleid woningcorporatie xx 6.1 Proces (procesmodel) 6.2 Het voorraadbeleid strategie & doelen vertaling naar objectniveau (projecten: casestudies?) activiteiten & effecten rendement terugkoppeling, top down, bottum up 6.3 Conclusies analyse H7 Conclusies & aanbevelingen Literatuurlijst Begrippen 3.8 Literatuur- en praktijkreferenties De belangrijkste literatuur voor het onderzoek heeft te maken met het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties en het hiermee samenhangende financiële en maatschappelijke rendement. Personen die hier veel over hebben geschreven en onderzocht zijn R. van den Broeke, J. Conijn en V. Gruis. Voor de totale literatuurlijst wordt verwezen naar het einde van dit leerplan. Boeken: Broeke, R.A. van den, Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, DUP, 1998 Conijn, J. B.S., Philipsen, E., De toekomst van woningcorporaties, DUP, 1999 Dijk, Prof. dr. ir. G. van, Klep, ir., L.F.M., e.a., De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming, Van Gorcum bv, 2002, Assen Publicaties: Broeke, R. van den., Strategisch voorraadbeleid van woningcorporatie: informatie voorzieningen en instrumenten, Delft (DUP) 1998. Centraal Fonds Volkshuisvesting, Sturen op rendement, juni 2004, www.cfv.nl Conijn, J., De transparantiemethodiek, Een instrument voor maatschappelijk ondernemen, SEV, dec. 2004 Conijn, J., Financieel gedrag woningcorporaties, Rigo, nov. 2002 Gruis, V., Financieel en maatschappelijk rendement in het voorraadbeleid, juni 2004, Delft Tazelaar, P.A.C., Risico als maat voor rendement, School of Real Estate, aug. 2002, Delft Leerplan, P1 11
H4 Afstudeerorganisatie In dit hoofdstuk wordt de afstudeerorganisatie toegelicht. Onder de afstudeerorganisatie worden de aspecten verstaan die het afstuderen mogelijk maken of ondersteunen en hebben dan ook een indirecte relatie met het afstuderen. 4.1 Mentoren De hoofdmentor welke naar mijn mening het beste bij dit onderzoek past is dr. ir. V. Gruis. Hij heeft veel onderzoek gedaan naar het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties en het daarmee samenhangende financiële en maatschappelijke rendement. Verder is hij twee keer mijn begeleider geweest, bij module 2b, Urban Management en bij module 1b, Urban development. Ik denk aan hem een kritische, maar opbouwende begeleider te hebben. Als tweede mentor wil ik graag Ir. H. Westra aandragen. Ik heb positieve ervaringen, met hem als begeleider, tijdens het leerplan opgedaan. Hoofdmentor: 1. dr. ir. V. Gruis 2e mentor: 2. Ir. H. Westra 4.2 Afstudeerbedrijf Mijn onderzoek is gericht op het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Het is dus noodzakelijk een corporatie als afstudeerbedrijf te zoeken. Het biedt mogelijkheden voor onderzoek naar het proces van het strategisch voorraadbeleid en de implementatie hiervan in de praktijk. De voorwaarde voor een corporatie is dat het een strategisch voorraadbeleid moet hebben. Er moet dus een beleid ontwikkeld zijn waarover een analyse verricht kan worden. Het zoeken van een afstudeerbedrijf staat bij mij op de planning na de P1 presentatie, dus vanaf week 10. Mijn doel is om uiterlijk half mei een bedrijf gevonden te hebben, waar ik vervolgens in juni aan de slag kan. Leerplan, P1 12
4.3 Planning De planning wordt opgezet vanaf de P1 peiling. De verschillende onderdeelnummers refereren aan de nummers uit het onderzoeksmodel. Datum: Onderde Activiteit Omschrijving el 1april 1 P1 inleveren leerplan 7 april 1a P1/CS1 presentatie P1& Capita Selecta 1 april april - juni afst. bedrijf P2 contact met mogelijke afstudeerbedrijven uitwerken leerplan naar P2 april - 1b/1c CS2 literatuurstudie CS 2 juni juni 2a P2 start afstudeerbedrijf, missie en doelen 15 juni 1b/1c CS2 inleveren P2 & CS2 22 juni P22 presentatie P2 sept/okt 2b P3 analyse strategisch voorraadbeleid oktober P3 inleveren P3 oktober P3 presentatie P3 nov./dec. 2c/3 P4 conclusies/ opzet aanbevelingen dec. P4 inleveren P4 dec. P4 presentatie P jan. 3 P5 uitwerken aanbevelingen jan. P5 inleveren P5 jan. P5 presentatie Leerplan, P1 13
Literatuurlijst Boeken: Baarda, dr. D.B., Goede, dr. M.P.M. de, Basisboek Methoden en Technieken, Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek, Wolters-Noordhoff, derde druk, 2001, Groningen Broeke, R.A. van den, Voorraadbeleid bij voorhoedecorporaties: model en praktijk, DUP, 1995 Broeke, R.A. van den, Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, DUP, 1998 Conijn, J. B.S., Philipsen, E., De toekomst van woningcorporaties, DUP, 1999 Dijk, Prof. dr. ir. G. van, Klep, ir., L.F.M., e.a., De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming, Van Gorcum bv, 2002, Assen Ekkers, dr. P., Van volkshuisvesting naar woonbeleid, Sdu Uitgevers bv, 2002, Den Haag Elling, R., Andeweg, B., e.a., Rapportagetechniek, Schrijven voor lezers met weinig tijd, 2 e druk, 2000, Groningen Ministerie van VROM, Nieuwe wegen in de volkshuisvesting, dec.1991, Zoetermeer Ministerie van VROM, BBSH: Toepassing van toezicht op nevenactiviteiten, nov. 2001 Ouwehand, A., Daalen, G., van, Dutch Housing Associations, DUP Satellite, 2002 Verschuren, P.J.M., De probleemstelling voor een onderzoek, Het Spectrum, achtste druk, 2002, Nieuwegein Vliet, J.M. van, Integraal voorraadbeheer, DUP, 1993 Publicaties: Booi, T, De corporatie en haar maatschappelijke omgeving, SEV, april 2002, Rotterdam Broeke, R. van den., Strategisch voorraadbeleid van woningcorporatie: informatie voorzieningen en instrumenten, Delft (DUP) 1998. Centraal Fonds Volkshuisvesting, Sturen op rendement, juni 2004, www.cfv.nl Conijn, J., De transparantiemethodiek, Een instrument voor maatschappelijk ondernemen, SEV, dec. 2004 Conijn, J., Financieel gedrag woningcorporaties, Rigo, nov. 2002 Conijn, J., Wolters, A., Het Risico-Analyse Model voor de sociale huursector, RIGO, juli 2002, www.rigo.nl Dijstelbloem, h., e.a., Maatschappelijke dienstverlening: een onderzoek naar 5 sectoren, H3: Volkshuisvesting, WRR, 2004 Gruis, V., Financieel en maatschappelijk rendement in het voorraadbeleid, juni 2004, Delft Gruis, V., Nieboer, N., Professionalisering sociaal woningbeheer komt aarzelend op gang, jan. 2005, www2.bk.tudelft.nl Gruis, V., Nieboer, N., Financial and social return in housing asset management; theory and practice of dutch housing associations, juli 2004 Schaar, Prof. ir. J. van der, Corporatievermogen en overheidssturing, RIGO, maart 2003, www.rigo.nl SER, Ontwerpadvies, Ondernemerschap voor de publieke zaak, H6, Specifieke aandachtpunten voor sectoren van publieke dienstverlening, febr. 2005, www.ser.nl Tazelaar, P.A.C., Risico als maat voor rendement, School of Real Estate, aug. 2002, Delft Leerplan, P1 14
Artikelen: Atrivé, Portefeuillestrategie, www.atrivé.nl, 28 febr. 2005 Atrivé, Vastgoedsturing, www.atrivé.nl, 28 febr. 2005 Atrivé, Voorraadbeleid, www.atrivé.nl, 28 febr. 2005 Conijn, J., Efficiënte woningcorporaties zitten in de laatste trein, Building Business, nov. 2004 Conijn, J., Het spel met het speelveld van woningcorporaties, Tijdschrift van Volkshuisvesting, okt. 2000 Conijn, J., Eichholtz, J. e.a., Transparantie en concurrentie nodig, ESB dossier, Conijn, J., Os, P. van, Geïntegreerde bedrijfsvoering voor woningcorporaties, Building Business, febr. 2004 Eskinasi, M., Vermeulen, M., Sturingsmodel helpt bij vastgoedstrategie, Vastgoedmarkt, aug. 2004, www.atrivé.nl Kamminga, C., Vernieuwing binnen de corporatie, Building Business, sept. 2004 Leerplan, P1 15
Begrippen Volkshuisvesting De wijze waarop de volkshuisvesting voorziet in de huisvesting van haar leden. (Priemus, 1978) bron: H1.1.1 Ekkers Het beleidsveld dat zich richt op de productie, verdeling en het beheer van woningen. (De Haan, 1983) bron H1.1.1 Ekkers Strategisch voorraadbeleid Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een marktgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Deze activiteiten hebben tot doel om de woningvoorraad op kortere en op langere termijn in overeenstemming te houden, en/of te brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en de bedrijfsdoelen van de verhuurder. (Van den Broeke, 1995) bron: H 3.2.1, blz. 42, R. van den Broeke, Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Rendement De vergoeding voor het uitstellen van consumptie en inflatie aan de ene kant en een vergoeding voor het risico aan de andere kant. (Damen, 2002) bron: Nimwegen & partners, Building Business, 'Maatschappelijk rendement vraagt professionalisering', oktober 2002 Maatschappelijk rendement Het rendement dat je laat liggen door het bewust realiseren van lagere opbrengsten en het maken van extra (sociale beheers) kosten die niet worden terugverdiend. (Mark Vermeule, senior adviseur treasury & financieel management, 2003) bron: Atrive nieuwsbrief IN Ontwikkeling, Special Vastgoedsturing, februari 2003 Afzien van rendement of genoegen nemen met een lager rendement door over de gehele voorraad (of bij nieuwe investeringen) een uitholling van het vermogen (in financiële zin én in letterlijke zin) om maatschappelijke investeringen te doen. De waarde die ik doelmatig opoffer. bron: Nimwegen & partners, Building Business, 'Maatschappelijk rendement vraagt professionalisering', oktober 2002 Leerplan, P1 16