7 0,0 0, 0,20 0, 0,10 0,05 0,00 16 201 Het dieptepunt voorbij In 2012 werd de Amsterdamse woningmarkt hard geraakt door de Europese Schuldencrisis. De Amsterdamse woningmarkt verloor in 2012 in toenemende mate aan dynamiek. De verkoopquote was in het derde kwartaal van 2012 gedaald naar 14%. Weer lager dan de 17% van 20. Het aanbod nam verder toe, het aantal verkopen daalde en de prijs per vierkante meter daalde sterk en voor de meeste woningtypen voor het tweede opeenvolgende jaar. Wat 201 zou brengen was onduidelijk, veel hing af van de verdere ontwikkeling van de crisis en de onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek. Eind 201 is het beeld van de Amsterdamse woningmarkt duidelijk anders. De onzekerheid is in de loop van het jaar sterk afgenomen, de betaalbaarheid is verder verbeterd en de dynamiek neemt duidelijk weer toe. De verkoopquote is inmiddels weer gestegen naar 16%, 2 procentpunt meer dan in het derde kwartaal van 2012. De verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en meteen in het derde kwartaal verkocht) is zelfs met procentpunt gestegen naar 21%. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van 27% in het vierde kwartaal van 2012 naar nu 1%. Dit betekent dat weer meer woningbezitters vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Het betekent ook dat weer meer nieuw,actueel en scherp geprijsd aanbod aan de markt komt in 201. Het totale aanbod neemt tot 1 januari 201 nog wel toe, maar veel minder dan het jaar daarvoor. Stonden er begin 20 nog 5.06 woningen te koop in Amsterdam, begin 2012 waren dat er 6.728 en begin 201, 7.269. Een toename van 8% ten opzichte van 2012, waar het aanbod in 2012 nog met % steeg ten opzichte van 20. In de loop van 201 neemt het aanbod duidelijk af naar 6.626 woningen. Een daling van 9% ten opzichte van 1 januari. De toenemende dynamiek uit zich ook in de stijging van het aantal verkopen, de in tegenstelling tot 2012 nu weer gestegen prijzen, de stijging van het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs en de ontwikkeling van de looptijd. Het aantal verkopen t/m het derde kwartaal van 201 is met.885, 5 hoger dan het cijfer van.660 voor dezelfde periode vorig jaar, een stijging van 6%. Daalde vanaf het tweede kwartaal van 20 de prijs per vierkante meter van de gemiddelde verkochte woning voortdurend van 15 naar 6 indexpunten in het eerste kwartaal van 201, in het tweede kwartaal van 201 stijgt de prijs per vierkante meter voor het eerst weer met 4 indexpunten naar 120. De index komt nu 2 punten hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit betekent een stijging van de prijs per vierkante meter met 1,7% ten opzichte 7 Percentage verkopen boven de vraagprijs per maand 0,5 Amsterdam Nederland 0 2 20 9 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201
7 17 201 8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 50% 40% 0% 20% 10% Was al in aanbod Nieuw in aanbod Nederland totaal 0% Totaal 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201 9 Instroomquote alle woningen Amsterdam 200% 160% 120% 80% 40% Amsterdam totaal 0% Nederland totaal 2 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201 9
7 18 2 9 201 van het derde kwartaal van 2012. In de kwartalen van dit jaar is de prijs per vierkante meter gestegen met 4 indexpunten (van 6 naar 120) oftewel,4%. Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs. Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is meer dan verdubbeld, van % in het vierde kwartaal van 2012 naar 8% in het derde kwartaal van 201. Voor appartementen stijgt de looptijd niet verder. De verschillende soorten appartementen in Amsterdam staan nu 80 tot 16 dagen te koop, net zo lang als in 2012. Alleen voor eengezinswoningen stijgt de looptijd nog behoorlijk van 104 naar 1 dagen. Dit kan echter goed veroorzaakt worden doordat in een weer aantrekkende markt ook woningen, die al langer te koop staan weer een koper vinden. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Gelijk gebleven looptijd, gelijk gebleven verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in 201. Met 2.10 verkopen in de eerste kwartalen van 201 domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2012 (1.99 verkopen) met 5,5% gestegen. In de eerste drie kwartalen van 201 stijgt de prijs per vierkante meter van appartementen met een bouwjaar voor 1945 met 0,4%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met 4,4%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 is met 9% verder toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 5, toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 4,5% voor dit woningtype, gelijk aan het cijfer voor 2012, en veel hoger dan het cijfer van 1,4% voor 2008. De looptijd is met een gemiddelde van 80 dagen voor 201 constant gebleven. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 29 dagen. Appartementen, bouwjaar 1945-1970 Licht gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, een veel hoger aantal verkopen en een prijsdaling in 201. Met 456 verkopen in de eerste kwartalen van 201 heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 2% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (70). In de eerste drie kwartalen van 201 daalt de prijs per vierkante meter van appartementen met bouwjaar 1945-1970 met,4%. Het aantal te koop staande woningen stijgt ten opzichte van 2012 met 1%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van,4 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met,7% net iets hoger dan het cijfer van,6% in 2012. In 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoop prijs nog gelijk aan 2,%. De looptijd is met een gemiddelde van 109 dagen voor 201 ten opzichte van 2012 (10 dagen) toegenomen. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 41 dagen. Appartementen, bouwjaar 1971-1990 Sterk gedaalde looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in 201. Met 509 verkopen in de eerste kwartalen van 201 heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 16% hoger dan in de eerste kwartalen van 2012 (48). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 201 met 2,0%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter nog met 4,1%. Het aantal te koop staande woningen is in 201 met 1% toegenomen, ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van.2 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van,0% in 2012 naar,1% in 201 bijna gelijk gebleven. De looptijd is afgenomen van 90 dagen in 2012 naar 58 dagen in 201. Appartementen, bouwjaar na 1990 Licht toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 201. Met 419 verkopen in de eerste kwartalen van 201 heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 9% lager dan in dezelfde periode vorig jaar (462). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 201 met 10,6%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met -14,1%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 in 201 met 4% toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 4,5 toegenomen.
7 19 201 Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 4,8% in 2012 naar 4,7% in 201 gedaald. De looptijd is van 1 dagen in 2012 licht gestegen naar 16 dagen in 201. In 2008 was de looptijd nog gelijk aan 45 dagen. Eengezinswoningen Sterk gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsstijging De looptijd is met 1 dagen in 201 sterk gestegen ten opzichte van 2012 (104). De looptijd in 2008 was gelijk aan 5 dagen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 5,5% in 2012 naar 5,6% in 201 iets toegenomen. Twee-onder-een-kapwoningen Met verkopen in de eerste kwartalen van 201 heeft dit woningtype een in 201. Met 48 verkopen in de eerste kwartalen van 201 heeft dit woningtype te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is iets lager dan in dezelfde periode vorig jaar (55). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 201 licht met +0,6%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met 7,%. Het aantal te koop staande woningen is van 87 in 2012 naar 880 in 201 toegenomen, een toename van 5%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 2,7 toegenomen. markt van twee-onder-een-kapwoningen. Vrijstaande woningen Met verkopen in de eerste kwartalen van 201 heeft dit woningtype een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de markt van vrijstaande woningen. 10 Aantal in aanbod per 1 januari 2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201 Appartement < 1945 1.262 1.097 767 606 1.706 2.020 2.147 2.954.0 Appartement 1945-1970 67 52 61 9 284 62 508 68 769 Appartement 1971-1990 56 47 246 57 405 508 707 798 Appartement > 1990 57 514 71 12 598 814 1.090 1.69 1.418 Vrijstaand 51 59 55 7 50 79 80 106 120 Twee-onder-een-kap 8 6 26 26 5 61 62 72 64 Eengezinswoningen 4 97 55 2 520 609 668 87 880 Totaal.0 2.802 2.0 1.788.550 4.50 5.06 6.728 7.269 9
7 20 201 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201* Appartement < 1945.100 0.000 1.100 00.000 19.100 298.700 278.000 268.700 0.000 Appartement 1945-1970 8.600 7.00 164.200 174.100 182.600 174.200 174.600 164.800 9.000 Appartement 1971-1990 160.800 160.900 9.400 166.100 178.200 174.400 165.000 160.100 0.700 Appartement > 1990 249.000 246.700 260.800 274.400 06.500 296.100 285.000 275.000 275.000 Vrijstaand 700.600 686.900 768.00 86.900 891.400 714.100 778.700 759.00 727.400 Twee-onder-een-kap 81.500 450.00 481.500 44.00 5.600 514.600 517.900 46.200 40.000 Eengezinswoningen 29.700 280.700 277.400 296.100 78.900 87.200 75.100 5.600 51.100 12 Aantal verkocht 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201* Appartement < 1945.568 4.02 4.206.859.551.52.489. 2.10 Appartement 1945-1970 796 868 1.054 86 71 694 602 66 456 Appartement 1971-1990 820 958 998 90 794 708 665 788 509 Appartement > 1990 984 1.026 1.007 946 699 80 786 758 419 Vrijstaand 54 57 76 56 0 2 1 5 Twee-onder-een-kap 52 6 54 70 46 52 8 Eengezinswoningen 972 941 981 777 6 601 572 598 48 Totaal 7.246 7.945 8.76 7.474 6.475 6.41 6.18 6.080.885 1 Mediane transactieprijzen (in ) 2 9 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201* Appartement < 1945 212.500 6.600 2.700 267.00 244.600 248.800 241.600 9.900 5.000 Appartement 1945-1970 14.100 148.600 6.000 164.400 7.700 165.000 16.400 149.000 145.100 Appartement 1971-1990 148.900 0.200 4.500 162.900 161.000 169.000 9.500 4.00 6.900 Appartement > 1990 0.000 270.000 295.800 08.800 289.200 296.200 287.800.600 270.000 Vrijstaand 544.000 549.200 582.800 610.500 670.600 594.500 592.600 709.200 528.00 Twee-onder-een-kap 5.200 4.700 1.900 449.900 6.700 468.700 500.000 68.600 52.800 Eengezinswoningen 261.900 291.400 06.500 07.00 07.600.700 29.800 2.600 299.600 * cijfer tot en met het de kwartaal
7 21 201 14 Prijsstijging per m 2 (in %) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201* Appartement < 1945 5,6, 14,7 1, -6,9 4,1-1,2-6,7 0,4 Appartement 1945-1970 2,2 5,5 7,6 2,0,6 4,4-4,8-6, -,4 Appartement 1971-1990 1,5-0,6-0,5 6,9 2,5 4,5 0,4-4,1 2,0 Appartement > 1990 9,2 4,5 10,1 2,1-1,2-0, -2,1-14,1 10,6 Vrijstaand,0 1,5 10,9-1,0 6,9-7,9 4,0 -,8 6,1 Twee-onder-een-kap 9,7 4,0 9,7 0,1 0, 17,2-7,6 -,8 1,2 Eengezinswoningen 1,1 6,6 7,2 0,4-1,7 5,5-8,5-7, 0,6 Looptijden in dagen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201* Appartement < 1945 69 40 27 29 56 58 6 80 80 Appartement 1945-1970 80 7 47 41 5 62 85 10 109 Appartement 1971-1990 61 51 6 40 51 61 64 90 58 Appartement > 1990 10 78 52 45 90 87 10 1 16 Vrijstaand 90 145 74 106 169 120 171 208 0 Twee-onder-een-kap 1 72 48 60 100 89 1 6 4 Eengezinswoningen 84 67 51 5 77 89 99 104 1 16 Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %) 2 9 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 201* Appartement < 1945,2 2,1 0,0 1,4,8,4,8 4,5 4,5 Appartement 1945-1970, 2,9 2,0 2,,2,1,1,6,7 Appartement 1971-1990,1 2,6 1,7 1,8 2, 2,0 2,1,0,1 Appartement > 1990, 2,6 1,8 2,1 4,1,7,8 4,8 4,7 Vrijstaand 5,0 4,9,6 5,0 7,5 7,2 7,1 7,8 8, Twee-onder-een-kap 5,1,8 2,7,0 5,6 5,0 5,8 7, 6,4 Eengezinswoningen,6,0 2,4 2,6 4,4 4, 4, 5,5 5,6 * cijfer tot en met het de kwartaal