Jaarverslag 2010 Woningstichting Domus Nieuwe uitdagingen een nieuwe opgave. Genieten in de tuin van Roncalli
4 5 Inhoudsopgave Afbeeldingen: PSW Weert (Conrad Abelstraat), Roncalli Roermond (lichaamsoefening-toestellen in de tuin) en PSW Roermond (Spoorlaan Noord) Voorwoord...7 1 Inleiding...8 1.1. Indeling...8 1.2. Enkele hoogtepunten uit 2010...8 Volkshuisvestingsverslag 2. De organisatie...10 2.1. Naamsverandering...11 2.2. Missie/visie...11 2.3. Interne organisatie...11 2.4. Externe vertegenwoordigingen...12 3. Strategie...14 3.1. Doelstellingen en acties...15 3.2. Maatschappelijk verantwoord ondernemen...15 4. De klant...16 4.1. Huurbeleid...17 4.2. Woningtoewijzing betaalbare woningvoorraad...17 4.3. Woonlasten...17 4.4. Leegstand...18 4.5. Huurbetaling en incasso...18 4.6. Dienstverlening...18 4.7. Klachtencommissie...19 5 Beheren, verbeteren en ontwikkelen van huurwoningen...20 5.1. De woningvoorraad: bereikbare woningen, geliberaliseerde woningen..21 5.2. Onderhoud en technisch beleid...21 5.3. Brandpreventie...21 5.4. Legionellapreventie...21 5.5. Inbraakpreventie...21 6. Strategisch voorraadbeleid...22 6.1. Gerealiseerde nieuwbouw...23 6.2. Nieuwbouw in ontwikkeling...23 6.3 Herstructurering...23 6.4. Verkoop...23 7. Leefbaarheid, welzijn en zorg...24 7.1. Leefbaarheid...25 7.2. Bijzondere doelgroepen...26 7.3. Ouderen...26 7.4. Verstandelijk gehandicapten...26 8. Bewonersparticipatie...27 8.1. Huurderbelangenvereniging...27 9. Financiële continuïteit...28 9.1. Financieel beheer...29 9.2. Resultaat...29 9.3. Solvabiliteit...29 9.4. Liquiditeit...29 9.5. Waarderingsgrondslag...30 9.6. Beleidswaarde en de parameters die daaraan ten grondslag liggen...30 9.7. Marktwaarde...30 9.8. Belastingzaken...30 9.9. Oordeel van het CFV over het financieel presteren...30 9.10. Maatschappelijk rendement...30 9.11. Faciliteringvolume WSW...........31 9.12. Direct en indirect rendement...31 9.13. Treasurybeleid...31 9.14. Planning en control...31 8.15. Interne risicobeheersings- en controlesystemen...31 9.16. Kengetallen...31 9.17. Onrendabele investering...31 10. Governance...32 10.1. Raad van Commissarissen...33 10.2. Beleidsdoelstellingen...33 10.3. Interne risicobeheersings- en controlesystemen...33 10.4. Financiële risico s...33 10.5. Visitatie...34 10.6. Oordeel van de relevante instanties...34 11 Verslag van de Raad van Commissarissen...35 11.1. Samenstelling, taak en werkwijze...35 11.2. Behandelde onderwerpen...35 12 Verklaring bestuur en de Raad van Commissarissen 13 BIJLAGEN Tabel 1 Strategische doelstellingen en acties..40 Tabel 2 Vergelijking gemiddelde huurprijs van Woningstichting Domus met de maximale huurprijs...41 Tabel 3 Mutaties in procenten...41 Tabel 4 Toewijzing 2010...41 Tabel 5 Huurachterstanden...42 Tabel 6 Woningvoorraad naar woningsoort...42 Tabel 7 Woningvoorraad naar aantal kamers..42 Tabel 8 Woningvoorraad naar huurklasse...42 Tabel 9 Onderhoudskosten...43 Tabel 10 Uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekeningen...43 Tabel 11 Overzicht kosten leefbaarheid en sponsoring 2010...43 Tabel 12 Jaarresultaat 2010 ten opzichte van 2009...43 Tabel 13 Financieringsbehoefte...44 Tabel 14 Parameters voor de beleidswaarde...44 Tabel 15 Renterisico...44 Tabel 16 Kengetallen...45 Tabel 17 Aandachtsgebieden en nevenfuncties van de commissarissen...45 Tabel 18 Beloning RVC...45 14 Overige gegevens...47 Controleverklaring bij de jaarrekening.47 Statutaire regeling en voorstel resultaatbestemming...47 15 Jaarrekening...49-75 16 EXTERNE CONTROLE...77 Rapport van feitelijke bevindingen bij het volkshuisvestingsverslag...79 Assurance rapport betreffende het volkshuisvestingsverslag...82 Rapport betreffende de specificatie en bezoldiging bestuurders en Commissarissen...84
6 7 Voorwoord Afbeelding: Roncalli, Roermond Voor u ligt het jaarverslag van Woningstichting Domus over 2010. Woningcorporaties hebben een bewogen jaar achter de rug. Daarin hadden ze te maken met een regering die inzet op een kleiner sociaal woningbezit, een Europese beschikking die ervoor zorgt dat woningcorporaties hun product slechts gelimiteerd kunnen afzetten, een inflatievolgend huurbeleid en een afroming van de financiën. Daarnaast heeft de financiële crisis de vastgoedsector nog steeds in zijn greep. In Limburg speelt ook de bevolkingskrimp een (steeds grotere) factor van betekenis. In tegenstelling tot de economische terugval zal deze trend van meer structurele invloed zijn. Voor 2011 is er een aantal bedreigingen, dat een verder herstel van de huizenprijzen kan belemmeren. De betaalbaarheid van koopwoningen neemt af als gevolg van strengere regels ten aanzien van de Nationale Hypotheek Garantie en aflossingsvoorwaarden bij banken, de verwachte stijging van de hypotheekrente en de daling van de koopkracht. Al met al vragen deze ontwikkelingen om een bezinning op onze opgave in de toekomst. Dit jaarverslag is bedoeld voor onze belanghouders in de breedste zin van het woord. Wij wensen u veel leesplezier en wensen onze bewoners weer een jaar goed wonen toe in onze woningen. Henny van Houts Directeur-bestuurder
8 9 In 2010 is wederom het KWH huurlabel (keurmerk voor zorgeloos huren) van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector behaald. Inleiding 1 Inleiding 1.1. Indeling Het voorliggende verslag bestaat uit vier delen: Het volkshuisvestingsverslag, waarin de wettelijke voorschriften en de maatschappelijke prestaties van de corporatie in 2010 worden beschreven; Het verslag van de raad van commissarissen, waar de Raad verantwoording aflegt over de wijze waarop hij in 2010 invulling heeft gegeven aan zijn taken; De jaarrekening 2010, waarin in overeenstemming met de wet en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving de financiële resultaten worden weergegeven; Het verslag van de accountant, die zijn formeel oordeel uitspreekt over de jaarrekening en de financiële gegevens in het volkshuisvestingsverslag. Ook is gestart met het benaderen van zowel vertrekkende als nieuwe huurders door middel van een enquete. Uit de welkomstenquêtes kan geconcludeerd worden dat het merendeel van de nieuwe huurders tevreden tot zeer tevreden is over de dienstverlening, de woning en de woonomgeving. matieblad wordt 4 keer per jaar verspreid. In de vernieuwde uitgave wordt meer aandacht besteed aan zowel inhoud als leesbaarheid. Ook zijn inhoud en vormgeving van de website verbeterd, zodat woningstichting Domus toegankelijker is voor zowel huurders als woningzoekenden. Woningen Verder is het strategisch voorraadbeleid nader uitgewerkt en is dit - op de financiële analyses na - per complex compleet. De toewijzing van de complexen is meer in lijn gebracht met de demografische ontwikkeling van Roermond. Van alle oude woningen (gebouwd voor 2002) is opnieuw de technische conditie bepaald, zodat precies bekend is in welke staat het bezit verkeert. Op deze manier kunnen onderhoudswerkzaamheden zo effectief en efficient mogelijk ingepland worden. Na deze zogenaamde nulmeting wordt de onderhoudstoestand ingebracht in een nieuw softwarepakket. Samenwerkende corporatiepartners Met de woningcorporaties Kessel en Belfeld is een start gemaakt met enkele samenwerkingsprojecten. Vastgesteld is dat alle partners samenwerken noodzakelijk vinden en dit na 2010 een vervolg zal krijgen. 1.2. Enkele hoogtepunten uit 2010 Service en communicatie met de huurders In 2010 is een leefbaarheidenquête gehouden onder de huurders, waarin ze werden gevraagd wat zij van Woningstichting Domus vonden. Daaruit bleek onder meer dat huurders er belang aan hechten dat wij hen vriendelijk te woord staan, goede bereikbaarheid en service bieden en dat klachten snel worden opgelost. 70% van hen geeft aan zeer tevreden te zijn over de klantvriendelijkheid van de medewerkers. De individuele uitstraling van medewerkers en hun vakkundigheid en betrouwbaarheid zorgen ervoor dat de huurders Woningstichting Domus zien als een betrouwbare organisatie. Een deel van de huurders heeft zijn ontevredenheid geuit over met name de indeling en de kwaliteit van keukens en badkamers. In 2010 is ook begonnen met nabellen van reparatieverzoeken. Dat wordt door bewoners gewaardeerd. Deze after sales-informatie wordt gebruikt ter verbetering van het woongenot. Deze informatie wordt ook actief teruggekoppeld aan de aannemers, zodat zij hun eigen processen kunnen verbeteren. In 2010 zijn met de onderhoudsaannemer afspraken gemaakt over een snelle afhandeling van de reparatieverzoeken. Om de communicatie met de huurders te verbeteren is in 2010 de nieuwe vorm van de huurderskrant Woonkoerier voor het eerst verspreid. Dit infor- Afbeeldingen in dit hoofdstuk: de sfeervolle binnentuin van PSW Spoorlaan Noord, Roermond
10 11 Organisatie Afbeeldingen: complex PSW Spoorlaan Noord in Roermond 2. Organisatie De bestuurlijke organisatie kent een raad van toezicht model, met een directeur als bestuurder. De Raad van Commissarissen vormt het intern toezichthoudend orgaan binnen de stichting. Het werkgebied van de Woningstichting is de regio Midden-limburg waartoe de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert behoren. 2.1 Naamsverandering en wijziging huisstijl In december 2010 is de statutaire aanpassing voor de naamsverandering van Woningstichting Roermond in Woningstichting Domus. Met name om de regionale werking van de stichting te benadrukken. 2.2 Missie en visie Visie Woningstichting Domus blijft zich de komende jaren toeleggen op het voorzien in kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen in een prettige woon- en leefomgeving. Woningstichting Domus investeert gericht in onderhoud en de toegankelijkheid van haar woningen. Zij wil haar klanten een optimale kwaliteit leveren binnen de normen van betaalbaarheid en doelmatigheid. Bij de toewijzing van de woningen zullen starters een voorrangspositie krijgen. Deze visie is vertaald naar de huidige praktijk in de missie: Missie Woningstichting Domus is actief in het ontwikkelen en beheren van betaalbare en kwalitatief goede woningen voor een brede klantgroep in aantrekkelijke woonmilieus in Roermond en de kernen van Midden- Limburgse gemeenten. 2.3 Interne organisatie Personeel In 2010 is de organisatie uitgebreid met een medewerker techniek (1 fte) en een administratief medewerker (0,33 fte). Het aantal fulltime equivalenten (fte) per 31 december 2010 was 8,6 en de organisatie telde 11 medewerkers (7 vrouwen en 4 mannen). 10 medewerkers zijn voor onbepaalde tijd in dienst en één medewerker heeft een tijdelijk contract van 12 uur. Aan het einde van het verslagjaar waren er geen vacatures. Het is nodig om de continuïteit van ervaring en kennis van deze kleine organisatie te waarborgen. Om deze kwetsbaarheid van de organisatie te verminderen en tegelijk een kwaliteitsslag te kunnen maken, is samenwerking gezocht met Woonservice Urbanus en Woningstichting Kessel. In 2010 heeft dit geleid tot een beschrijving van een aantal procedures, die later worden geïmplementeerd. Op het punt van administratieve organisatie en ICT Ziekteverzuim Het totale verzuimpercentage in de gehele organisatie bedroeg, exclusief de directie, 0,59 procent (2009: 0,34 procent, 2008: 2,06 procent). In geval van ziekte wordt zo nodig in overleg met de bedrijfsarts actief gehandeld om herstel en terugkeer in het arbeidsproces te bevorderen. Opleiding en trainingen, scholing/stage Het volgen van cursussen en opleidingen wordt gestimuleerd. In het verslagjaar 2010 is e 6.754 geïnvesteerd in scholing van medewerkers, onder andere voor de cursussen jaarverslaglegging, brandmeld-installaties, boekhouden, Aedes energielabels, de herhalingscursus bedrijfshulpverlening en een Nestas-cursus huurtoeslag. Stagiaires Zes studenten kregen de mogelijkheid om werkoriëntatie en ervaring op te doen. In 2010 zijn drie HBO-stagiaires, met een afstudeeropdracht gestart. Zij hebben onderzoek gedaan naar de nieuwe meerjarenonderhoudsprognose, het leefbaarheidsonderzoek opgesteld en een communicatieplan
12 13 geschreven. In 2010 hebben tevens 3 MBO-stagiaires frontoffice-activiteiten ondersteund. Informatiebeleid In 2010 is een nieuw automatiseringspakket aangeschaft; Ibis-main. Met dit programma is het mogelijk de meerjarenonderhoudsprognose te actualiseren op basis van de daadwerkelijke technische staat van het woningbezit. Dit wordt bepaald aan 2.4 Externe vertegenwoordigingen Woningstichting Domus is aangesloten bij een aantal organisaties en samenwerkingsverbanden. Hier worden uitsluitend de verbanden behandeld waarin zich in 2010 relevante ontwikkelingen voordeden. Aedes, vereniging van woningcorporaties Aedes heeft het afgelopen jaar de Aedes-code herzien, welke door Domus is onderschreven. Verder is Domus lid van de community Governance; een denktank van corporatiedirecteuren die de governance-code binnen de woningsector willen verbeteren. de hand van conditiemetingen. Het pakket vereenvoudigt de werkprocessen en ook het inrichten en wijzigen van de onderhoudsbegroting. De woningcartotheek is verder ingericht. Bedrijfsprocessen Alle bedrijfsprocessen worden in eigen beheer uitgevoerd. Sinds oktober 2010 geldt dit ook voor het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting. Ook zijn een aantal interne processen aangepast. Kiesplatform Limburg Samen met een groep Limburgse woningcorporaties voert Woningstichting Domus het proces tegen de Vogelaarheffing. Op 17 september 2010 heeft de zitting plaatsgevonden bij de Rechtbank en is het bezwaar van de woningcorporaties gegrond verklaard. Dit proces wordt in 2011 voortgezet bij de Hoge Raad. Regulier overleg Gemeente Roermond Woningstichting Domus heeft in 2010 deelgenomen aan de stuurgroep: Voorkomen Huisuitzettingen. Tevens is Domus betrokken geweest bij het project van het veiligheidshuis om gedetineerden in reguliere woningen te plaatsen en is deelgenomen aan de woonzorg-/leefbaarheidsoverleggen in de wijken het Roermondse veld en de Donderberg. Met de wethouder wijken en op ambtelijk niveau zijn gesprekken gevoerd waarbij de resultaten uit onze huurderenquête zijn teruggekoppeld. Domaas Woningstichting Domus is lid van Domaas. Het samenwerkingsverband bestaat uit 20 kleine, zelfstandige Limburgse woningcorporaties, en heeft als doelstelling uitwisseling van kennis en kunde, onderlinge ondersteuning in personele en projectmatige sfeer en de gezamenlijke uitvoering van projecten. Samenwerking woningcorporaties Belfeld en Kessel Woningstichting Domus is in 2010 samenwerking aangegaan met Woonservice Urbanus en Woningstichting Kessel. Concreet zijn drie samenwerkingsprojecten gestart met betrekking tot personeel en organisatie, automatisering, inkoop en planning en control. Afbeeldingen in dit hoofdstuk: de sfeervolle binnentuin van PSW Spoorlaan Noord, Roermond
14 15 Strategie 3. Strategie In het ondernemingsplan staan doelstellingen geformuleerd die er toe moeten leiden dat de strategische uitgangspunten worden gerealiseerd. In dit Volkshuisvestingsverslag wordt aangegeven wat in 2010 ten aanzien van de verschillende doelstellingen is gepresteerd. 3.1 Doelstellingen en acties Voor een overzicht van de strategische doelstellingen en de daaraan gekoppelde acties, zie de bijlage (tabel1). 3.2. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Woningstichting Domus wil een spilfunctie vervullen in de stadswijken waar zij haar woningvoorraad heeft. Mede door de kleinschaligheid is de organisatie bij uitstek in staat betrokkenheid aan de huurders te tonen en een persoonlijke en snelle benadering van de klanten na te streven. In 2010 is het strategisch voorraadbeleid verder uitgewerkt. Om een goede basis te leggen is gestart met het uitvoeren in eigen beheer van de meerjarenonderhoudsprognose en het beter registreren van de informatie betreffende het mutatieproces. Deze nieuwe processen dragen bij aan het bepalen van een goede lange termijn-visie van het woningbezit. Daarnaast is een leefbaarheidsonderzoek uitgevoerd en zijn de gegevens per complex verwerkt in het strategisch voorraadbeleid. Ook zijn de energielabels geanalyseerd, evenals de gevolgen hiervan voor het nieuwe woningwaarderings-stelsel, en de daaraan gekoppelde maximale huurprijs. Afbeeldingen: complex in aanbouw Vlasstraat in Heyhuysen
16 17 De Klant Afbeelding: complex van PSW, Conrad Abelstraat in Weert 4. De Klant De kerntaak van Domus is het verhuren van woningen aan personen die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast vormen ouderen evenals gehandicapten en andere zorgbehoevenden, belangrijke doelgroepen. Alle in het verslagjaar uitgevoerde activiteiten hadden rechtstreeks betrekking op activiteiten die in het Besluit Beheer Sociale Huursector worden gerekend tot volkshuisvesting. 4.1. Huurbeleid De maximale huurverhoging per 1 juli 2010 voor niet-geliberaliseerde woningen was gelijk aan de inflatie over 2009. Deze is vastgesteld op 1,2% procent. Dit is ver onder de kostenstijging waarmee corporaties werden geconfronteerd. De grote investeringsopgave maakt het noodzakelijk om het maximale inflatieniveau als huurstijgingsper centage te hanteren. De huurderbelangenorganisatie heeft een positief advies gegeven over het huurbeleid voor 2010. En er zijn dan ook geen bezwaren tegen de huurverhoging binnen gekomen. Het huurbeleid van Woningstichting Domus is gericht op: Betaalbaar houden kernvoorraad sociale huurwoningen. Evenwichtiger prijs/kwaliteitsverhouding kernvoorraad sociale huurwoningen. Evenwichtiger prijs/kwaliteitsverhouding woningvoorraad marktgerichte verhuur. Langjarig waarborgen van de financiële continuïteit. De gemiddelde kale huurprijs van de huurwoningen bedroeg in 2010 74% van de maximale huurprijs die zou mogen worden gevraagd. Dat toont aan dat Woningstichting Domus een sociaal beleid voert. Voor een vergelijking van de gemiddelde huurprijs met de maximale huurprijs over de laatste 5 jaar, zie bijlage (tabel 2). Mutaties Bij mutaties harmoniseert Woningstichting Domus haar woningen. Dit betekent in concreto dat huren en geriefsverbetering bij mutatie worden aangepast. In totaal zijn in 2010 93 woningen (9,7 % van 959 woningen, dit is inclusief de woningen van Proteion) gemuteerd. Per 1 oktober 2010 zijn er 18 zorgappartementen van het project de Lombardije in verhuur genomen door Woningstichting Domus. Voor een overzicht van de mutaties, zie bijlage (tabel 3). Huuropbrengst De gerealiseerde huuropbrengst was e 5.380.000,- en lag daarmee lager dan de prognose van e 5.495.000,-. De reden hiervoor is dat de nieuwbouwcomplexen WML en Abelstraat later in exploitatie zijn gekomen dan oorspronkelijk was geraamd bij de begroting. 4.2. Woningtoewijzing betaalbare woningvoorraad Het totaal aantal nieuwe huurcontracten bedroeg in 2010 93. Hiervan zijn 68 woningen onder de liberalisatiegrens toegewezen en 25 daarboven. De verhuureenheden voor de bijzondere doelgroepen zijn niet in dit totaal meegenomen. In 2010 zijn 2 woningen beschikbaar gekomen in de categorie goedkope huur. Beide woningen zijn toegewezen aan starters in de leeftijd tussen 18 en 23 jaar. In totaal zijn er 19 starters in de leeftijd tussen de 23 en 30 jaar gehuisvest. In 2010 zijn 7 vrijkomende sociale huurwoningen in de betaalbare voorraad opnieuw verhuurd, waarvan 86% aan huishoudens met een inkomen tot e 33.614,- per jaar. Daarmee is de doelstelling (80% van de vrijkomende woningen in de sociale voorraad toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot e 33.614,-) gehaald. In de toekomst zal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van e 33.614,-. Voor een overzicht van de toewijzingen, zie de bijlage (tabel 4). 4.3. Woonlasten In het ondernemingsplan zijn doelstellingen opgenomen om de energiekosten op termijn voor de huurder te verminderen. Om dat doel te bereiken is in 2010 het volgende gerealiseerd. Individuele warmtemeters In het wooncomplex op de Bredeweg zijn individuele warmtemeters in de appartementen aangebracht. Het uitgangspunt van Woningstichting Domus is dat de huurders hun eigen verbruik betalen om ze bewust te maken van hun eigen stookgedrag. Bij een tweetal complexen zijn bewegingsmelders geplaatst om het stroomverbruik van de verlichting te verlagen.
18 19 Energietransportkosten De energiemaatschappij heeft per 1 januari 2010 de transportkosten verhoogd, met als gevolg dat de kosten voor een aantal complexen erg hoog zijn opgelopen, wat met name werd veroorzaakt door de liften. Van alle liftcomplexen zijn de energiekosten bekeken en waar mogelijk de wattages aangepast. Servicecontract In 2010 is de nieuwe vorm van het servicecontract huurdersonderhoud in gebruik genomen. Huurders kunnen nu het huurdersonderhoud (reparaties die volgens de huurwetgeving ten laste van de huurder komen) door de woningstichting uit laten voeren voor een bedrag van e 5,- per maand en hoeven dan geen materiaal- en arbeidskosten meer te voldoen. Deze vorm is een succes gebleken: het aantal deelnemers is verdubbeld. 4.4 Leegstand Verhuurleegstand Er is geen sprake van structurele huurleegstand in de woningvoorraad. De verhuurleegstand lag in 2010 met 0,28% onder het streefpercentage van 0,3%. De totale huurderving bedroeg e 39.000. Hierin is begrepen de leegstand in verband met verkopen van de complexen Roermondse Veld en Sterrenberg ad e 24.000 (in 2009 e 21.000). De huurderving exclusief leegstand in verband met verkopen bedroeg e 15.000 ( 0,28% van de netto huren). In 2009 bedroeg deze e 10.000 (0,20% van de netto huren). De oorzaak van deze toename wordt veroorzaakt door de tijdelijke leegstand van het nieuwbouwcomplex Lombardije ad e 11.000. Verkoopleegstand De huurderving vanwege verkoopleegstand van woningen in complex 1 en 5 bedroeg e 24.000. Om de huurderving vanwege verkoop tegen te gaan zijn 4 woningen terug in de verhuur genomen. 4.5. Huurbetaling en incasso De huurachterstand in 2010 is iets opgelopen en bedroeg 0,44% van de totale huursom. Het doel de 0,4% niet te overschrijden, werd dus niet gehaald. De reden hiervoor is dat door de economische crisis veel huurders met moeite hun huur kunnen betalen. Minder inspanningen zijn gepleegd, om de incassoachterstand terug te dringen in samenwerking met Hafkamp deurwaarders. Dit heeft tot gevolg gehad dat de incassoachterstand minimaal is. In 2010 zijn 2 huurovereenkomsten, wegens huurachterstand, op grond van een rechterlijke uitspraak ontruimd. De vordering op de vertrokken huurders bedraagt e 29.000. In 2010 bedraagt de gevormde voorziening voor de vertrokken huurders e 28.000. Voor een overzicht van de huurachterstanden in de afgelopen jaren, zie bijlage (tabel 5). 4.6. Dienstverlening Om de dienstverlening verder te verbeteren is Woningstichting Domus aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH helpt woningcorporaties bij het verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening door jaarlijkse metingen en advies met verbeterpunten. Woningstichting Domus behaalde in 2010 wederom het KWH-huurlabel. De meetresultaten in 2010 zijn in de volgende tabel weergegeven. KWH-meetresultaten Cijfers Corporatie bellen 7,8 Woning onderhouden 7,7 Woning verlaten 8,6 Keuzevrijheid klanten In 2010 is de keuzevrijheid voor huurders verder uitgewerkt. Huurders kunnen op kantoor alleen kiezen voor wand- en vloertegels van keuken, badkamer en toilet. 24-uursservice Om klanten goed van dienst te zijn bij het verhelpen van reparaties biedt Woningstichting Domus een 24-uursservice. Echter door goed preventief onderhoud is gebleken dat klanten zelden gebruik maken van de reparatieservice buiten kantooruren. Van de 24-uursservice werd in 2010 gebruik gemaakt voor (zie schema hieronder): Huurtoeslag Op 31 december 2010 kregen 131 woningen huurtoeslag op basis van geclusterd betalen. Op een woningbestand van 723 woningen komt dit neer op een percentage van ruim 18% (in dit bedrag zijn geen gehandicapten- en zorgwoningen opgenomen). Daarnaast ontvangt een deel van de huurders de huurtoeslag zelf. Woningstichting Domus heeft geen inzicht in dit aantal. Geriefverbetering Er zijn 3 geriefverbeteringen aan woningen aangevraagd. Tegenover deze verbetering staat een extra puntenwaardering, in dit geval voor dubbele beglazing en vergroten van de badkamer. De verbeteringen vinden plaats op verzoek van de huurders. De kosten worden doorberekend in de huur van de woning (met uitzondering van de plaatsingskosten) of de huurder betaalt de kosten van de verbetering ineens. 4.7. Klachtencommissie Woningstichting Domus is deelnemer aan de regionale geschillencommissie voor woningcorporaties. In 2010 zijn er geen klachten ingediend bij de klachtencommissie. CV Slot woning Waterleiding Lift Lekkage Elektra Glas Diversen Aantal meldingen 26 15 2 0 11 6 7 25 Afbeelding: complex in aanbouw Vlasstraat in Heyhuysen
20 21 Beheren en verbeteren van huurwoningen 5 Beheren en verbeteren van huurwoningen Woningstichting Domus legt zich toe op het voorzien in kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen in een prettige woon- en leefomgeving. Aan de vraagkant zijn voor Woningstichting Domus op hoofdlijnen drie ontwikkelingen belangrijk. Dat zijn de vraag van starters door gebrek aan betaalbare woningen, de vraag naar nieuwe woonruimte door individualisering en de vraag naar toegankelijke woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. 5.1. De woningvoorraad: bereikbare woningen en geliberaliseerde woningen. Op 31 december 2010 beheerde de Woningstichting 959 wooneenheden (inclusief woonbegeleidingsunits), 237 parkeergarages/parkeerplaatsen en 2 bedrijfsruimten. De woningvoorraad van Woningstichting Domus is jong en zeer gevarieerd. Voor een overzicht, zie de bijlage (tabellen 6, 7 en 8). Energie-efficiency Door de vele nieuwbouw van de afgelopen jaren is het bezit al behoorlijk energie-efficiënt. In 2010 zijn 106 woningen voor verstandelijk gehandicapten opgeleverd met een label A. Daarmee is 11 % van de woningvoorraad energiezuinig geworden. Voor de verdeling van energielabels in het woningbestand, zie de bijlage (grafiek 1). In 2010 zijn de energielabels van de woningen geanalyseerd. Op basis hiervan is één complex als pilot aangewezen. In deze pilot wordt bekeken welke technische en financiële mogelijkheden er zijn om deze woningen op te waarderen van een F label naar minimaal een B label. In 2011 zullen de resultaten van dit onderzoek bekend zijn. 5.2. Onderhoud en technisch beleid In 2010 is de technische conditie van het gehele woningbezit in kaart gebracht (zogenaamde nulmeting) door een extern adviesbureau (de Brinkgroep). De metingen zijn steekproefsgewijs gehouden. Concreet betekent dit dat het gehele woningbezit ouder dan 10 jaar aan de buitenzijde is geïnspecteerd en daarnaast zijn circa 75 woningen door inspecteurs bezocht om de technische staat van het interieur op te nemen en vast te leggen. Deze metingen zijn aan de hand van de NEN 2767 uitgevoerd en vastgelegd in een rapportage in Ibis-Main. Tevens zijn er inspecties aan de daken van alle complexen uitgevoerd. De conditiemeting wordt elk jaar uitgevoerd voor ongeveer een derde van het woningbezit. De kosten per woning ten opzichte van vorig jaar zijn licht gedaald. De totale onderhoudskosten per woning per jaar zijn 627 (in 2009 was dit 684). De onderhoudskosten zijn binnen de begroting gebleven. Voor een overzicht van de onderhoudskosten naar type, zie bijlage (tabel 9). 5.3. Brandpreventie Twee medewerkers hebben in 2010 een cursus gevolgd zodat zij aan de kwalificatie-eis voldoen om brandmelders in de complexen te testen. Zij controleren maandelijks de brandweervoorzieningen in onze wooncomplexen en garages. Afbeeldingen: complex in aanbouw Vlasstraat in Heyhuysen 5.4. Legionellapreventie Het afgelopen jaar is met zorgpartners Proteion en PSW intensief overleg gevoerd over legionellabeheersmaatregelen van de diverse complexen. Samen met de gebruikers is inzichtelijk gemaakt wie verantwoordelijkheid moet dragen voor een goed beheer van het wooncomplex. Als eigenaar controleert Woningstichting Domus maandelijks de logboeken van de gebruikers van de zorgcomplexen en wordt het jaarlijks onderhoud uitgevoerd ter preventie van legionella. Daarnaast is hiervoor in een complex aan de Willem Dreesstraat e 38.000 geïnvesteerd. 5.5. Inbraakpreventie In alle nieuwbouwcomplexen wordt het politiekeurmerk standaard toegepast. De opzichter heeft in 2010 de cursus Politiekeurmerk Veilig Wonen gevolgd en geeft vanuit deze expertise aanbevelingen voor veiligheid van de complexen.
22 23 Strategisch voorraadbeleid 6. Strategisch voorraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid van Woningstichting Domus is volop in ontwikkeling. Een van de uitgangspunten binnen dit beleid is vermindering van het energiegebruik. 6.1. Gerealiseerde nieuwbouw Graafschap Hornelaan Dit is een gecombineerd project van 28 woningen voor verstandelijk gehandicapten inclusief een activiteitencentrum dat in gezamenlijkheid met PSW is gebouwd in de gemeente Weert. Alle bewoners hebben een zit-/slaapkamer met een eigen douchegelegenheid en op wens is een keukenblok geplaatst. Coenraad Abelstraat Een project in Weert voor 28 verstandelijk gehandicapten, inclusief een ouderengroep met hiervoor aangepaste voorzieningen. Het project is voorzien van een warmtepomp. Spoorlaan Noord In de gemeente Roermond is een project voor 28 verstandelijk gehandicapten gerealiseerd, waarvan één groep zelfstandig woont zonder begeleiding, maar wel een beroep kan doen op de nachtdienst bij calamiteiten. Magdalenastraat Op de oude locatie van het woonbegeleidingscomplex in de kern Heythuysen is een nieuwe voorziening gebouwd voor 22 verstandelijk gehandicapten. Deze voorziening is inclusief warmtepomp gerealiseerd. 6.2. Nieuwbouw in ontwikkeling Woonvoorzieningen voor PSW Voor het pedagogisch sociaal werk (PSW) wordt momenteel een woonvoorziening voor 21 verstandelijk gehandicapten gerealiseerd aan de Vlasrootstraat in de gemeente Leudal. Binnen dit project wordt ook een seniorenafdeling gerealiseerd. Dit project wordt voorzien van een warmtepomp. Voor de uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekeningen, zie bijlage (tabel 10). 6.3. Herstructurering Woningstichting Domus heeft in 2010 geen herstructureringsopgave gehad. Op basis van de leefbaarheidsenquête van 2010 zijn wooncomplexen aangewezen die in aanmerking komen voor een toekomstige renovatie. 6.4. Verkoop In 2010 werd één bestaande huurwoning in complex Roermondse Veld verkocht op de vrije markt. De verkoopopbrengst bedroeg e 93.000. Afbeeldingen: complex in aanbouw Vlasstraat in Heyhuysen