Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2010-2011 VALKUILEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED: DE WILSGEBREKEN, VERBORGEN GEBREKEN EN VERBORGEN NON-CONFORMITEIT. Masterproef van de opleiding Master in de Rechten Ingediend door: Anne-Sophie Baudry (studentennummer: 00602904) (major: Burgerlijk en Strafrecht) Promotor: Professor Dr. Walter De Bondt Commissaris: Dhr. Lic. Frédéric Coryn
Dankwoord Deze masterproef zou nooit tot stand gekomen zijn zonder de hulp en begeleiding van een aantal personen. Deze zou ik hier dan ook graag willen bedanken. Vooreerst een oprecht woord van dank aan mijn promotor dhr. W. De Bondt opdat hij mij de mogelijkheid gegeven heeft mij in dit interessante onderwerp te verdiepen. Vervolgens zou ik mijn commissaris dhr. F. Coryn willen bedanken voor zijn begeleiding en ondersteuning bij het schrijven van deze masterproef. Ook wil ik mijn familie en vriend bedanken voor hun steun en aanmoedigingen door de jaren heen. Ten slotte een welgemeende dankjewel aan al mijn studiegenoten die me tijdens mijn studies steeds hebben geholpen en gemotiveerd wanneer ik het even moeilijk had. Ik dank jullie allen!
Inhoudstafel Inleiding... 1 Deel I: Wilsgebreken bij de aankoop van een onroerend goed... 3 Afdeling 1: Dwaling bij de aankoop van een onroerend goed... 3 1. Essentiële dwaling... 3 1.1. Begrip dwaling... 4 1.2. Vergelijking met Nederland... 5 2. Toepassingsvoorwaarden... 6 2.1. De zelfstandigheid van de zaak... 7 2.1.1. Begrip... 7 2.1.2. Illustratie aan de hand van rechtspraak... 9 2.1.3. Rechtsdwaling... 12 2.1.4. Vergelijking met Nederland... 12 2.2. Determinerende invloed van dwaling... 13 2.3. Gemeen aan beide partijen... 13 2.3.1. Vergelijking met Nederland... 15 2.4. Verschoonbaarheid... 16 2.4.1. Onderzoeksplicht van de koper... 16 2.4.2. Informatieplicht van de verkoper... 22 2.4.3. Vergelijking met Nederland... 26 2.5. Moment van ontstaan... 28 2.5.1. Vergelijking met Nederland... 29 3. Bewijs... 29 4. Sanctie... 30 4.1. Nietigheid... 30 4.2. Schadevergoeding... 32 4.3. Wijze waarop de nietigheid gevorderd moet worden... 32 I
4.4. Vergelijking met Nederland... 33 5. Belang bijstand... 33 5.1. Voordelen tussenkomst notaris... 34 5.2. Voordelen tussenkomst vastgoedmakelaar... 34 6. Conventionele regeling dwaling... 35 6.1. Geldigheid... 35 Afdeling 2: Bedrog bij de aankoop van een onroerend goed... 36 1. Bedrog... 36 1.1. Begrip bedrog... 36 1.2. Vergelijking met Nederland... 37 2. Toepassingsvoorwaarden... 38 2.1. Aanwending van kunstgrepen... 38 2.1.1. Bedrieglijk gedrag... 38 2.1.2. Bedrieglijke verzwijging... 39 2.2. Opzet... 42 2.2.1. Vergelijking met Nederland... 44 2.3. Determinerend... 44 2.3.1. Incidenteel bedrog... 44 2.3.2. Vergelijking met Nederland... 44 2.4. Zelfstandigheid van de zaak?... 45 2.5. Uitgaand van de wederpartij... 45 2.5.1. Vergelijking met Nederland... 46 2.6. Ontstaan bij het aangaan van de overeenkomst... 46 2.7. Niet te wijten aan de bedrogene zelf?... 46 2.7.1. Vergelijking met Nederland... 48 3. Bewijs... 49 4. Sanctie... 50 II
4.1. Hoofdbedrog... 50 4.1.1. Nietigheid... 50 4.1.2. Schadevergoeding... 50 4.2. Incidenteel bedrog... 50 4.2.1. Schadevergoeding... 50 4.3. Vergelijking met Nederland... 51 5. Conventionele regeling bedrog... 51 6. Belang bijstand deskundige... 51 Deel II: Verborgen gebreken bij de aankoop van een onroerend goed... 52 1. Vrijwaringverplichting voor verborgen gebreken door verkoper... 52 1.1. Algemeen... 52 1.2. Vergelijking met Nederland... 52 2. Toepassingsvoorwaarden... 53 2.1. Gebrek... 53 2.1.1. Conceptuele opvatting... 54 2.1.2. Functionele opvatting... 56 2.1.3. Vergelijking met Nederland... 62 2.2. Verborgen... 63 2.2.1. Algemeen... 63 2.2.2. Verborgen of niet... 63 2.2.3. Vergelijking met Nederland... 71 2.3. Ernstig en belangrijk gebrek... 72 2.3.1. Illustratie aan de hand van rechtspraak... 73 2.3.2. Vergelijking met Nederland... 74 2.4. Bestaande op het ogenblik van de eigendomsoverdracht... 74 2.4.1. Vermoeden van anterioriteit... 74 2.4.2. Vergelijking met Nederland... 75 III
2.5. Korte termijn... 75 2.5.1. Vertrekpunt korte termijn... 76 2.5.2. Duur van de korte termijn... 80 2.5.3. Wetsvoorstel... 86 2.5.4. Vergelijking met Nederland... 86 2.6. Mededeling van de bijzondere bestemming van het onroerend goed aan de verkoper. 87 2.7. Tijdstip instellen vordering... 87 3. Bewijs... 88 4. Kwade trouw verkoper... 89 4.1. Vermoeden van kwade trouw... 90 4.1.1. Grondslag voor het vermoeden van kwade trouw... 90 4.1.2. Het begrip gespecialiseerde verkoper... 90 4.1.3. Verhouding gespecialiseerde partijen onderling... 92 4.1.4. Kritiek door rechtsleer en rechtspraak... 92 4.1.5. Bevrijdingsmogelijkheid... 93 5. Sanctie... 94 5.1. Teruggave van het onroerend goed... 95 5.2. Prijsvermindering... 99 5.3. Soevereine keuze koper... 101 5.4. Mogelijkheid tot wijziging door koper... 103 5.5. Bijkomende schadevergoeding... 104 5.5.1. Bedrag... 105 5.5.2. Kwade trouw... 105 5.6. Alternatieve sancties?... 107 5.6.1. Verborgen gebrek als exceptie?... 107 5.6.2. Bijkomende schadevergoeding als hoofdvordering?... 109 5.6.3. Uitvoering in natura - herstellingswerken?... 110 IV
5.7. Vergelijking met Nederland... 113 6. Overdracht van de vordering... 115 6.1. Grondslag... 115 6.2. Voorwaarden... 116 7. Conventionele vrijwaringverplichting... 117 7.1. Conventionele waarborg... 117 7.2. Conventionele termijn... 118 7.2.1. De conventionele termijn is een waarborgtermijn... 118 7.2.2. De conventionele termijn is invulling van de korte termijn... 119 7.3. Verhouding tussen positieve conventionele vrijwaring en wettelijke vrijwaring... 120 7.4. Vergelijking met Nederland... 120 8. Geen vrijwaring op grond van verborgen gebreken... 121 8.1. Zichtbare gebreken... 121 8.2. Koop uitsluitend op rechterlijk gezag... 121 8.3. Exoneratiebedingen... 122 8.3.1. Definitie... 122 8.3.2. Geldigheid... 122 8.3.3. Interpretatie van het exoneratiebeding... 125 8.3.4. Informatieplicht notaris... 126 8.3.5. Vergelijking met Nederland... 127 8.4. Vergaan van de gebrekkige zaak... 128 8.4.1. Toeval... 128 8.4.2. Door fout van de koper... 129 8.5. Verder gebruik van de zaak... 129 Deel III: Verborgen non-conformiteit bij de aankoop van een onroerend goed... 131 1. Niet-conforme levering... 131 1.1. Begrip... 131 V
2. Verborgen non-conformiteit... 132 3. Vordering wegens verborgen non-conformiteit... 132 3.1. Rechtsleer... 134 3.1.1. Voorstanders van een vordering op grond van verborgen gebreken... 134 3.1.2. Voorstanders van een vordering op grond van niet-conforme levering... 134 3.1.3. Andere... 135 3.2. Rechtspraak... 135 3.3. Vergelijking met Nederland... 136 Deel IV: Bedenkingen... 138 Besluit... 140 Bibliografie... 142 VI
Inleiding De aankoop van een onroerend goed is voor de meeste mensen een belangrijke beslissing in hun leven. Op een bepaald moment nemen velen de stap naar de aankoop van een eigen woning of een stuk bouwgrond. Deze aankoop verloopt echter niet altijd even vlekkeloos. Verschillende problemen kunnen zich voordoen; problemen waar de toekomstige eigenaars helemaal niet op gerekend hadden. De ontdekking van huiszwam 1, houtworm 2, verontreiniging 3 of een illegaal opgetrokken veranda 4 zijn maar enkele voorbeelden die het droomhuis kunnen veranderen in een heuse nachtmerrie. Wat de nieuwe eigenaar hiertegen kan doen, meer bepaald welke juridische uitwegen er bestaan om zijn aankoop ongedaan te maken, zal behandeld worden in deze masterproef. In dit werk zullen de vordering op grond van wilsgebreken, verborgen gebreken en de situatie van non-conformiteit uitgebreid besproken worden. Elke valkuil zal behandeld worden in een apart deel. Beginnen doen we met het luik van de wilsgebreken. De twee klassieke en meeste gekende wilsgebreken zullen hier besproken worden. Als eerste wordt het leerstuk van de dwaling onderzocht, nadien komt bedrog aan bod 5. Bekeken zal worden welke situaties aan deze wilsgebreken beantwoorden en welke voorwaarden de koper in acht moet nemen, opdat hij een succesvolle vordering zou kunnen instellen. Vervolgens zullen de sanctiemogelijkheden, die ter beschikking staan aan de koper, onder de loep genomen worden. Niet in alle omstandigheden zal de koper echter een beroep kunnen doen op deze wilsgebreken. Ook deze belangrijke situaties worden niet vergeten. Telkens zal ook nagegaan worden hoe rechters deze theorieën in de praktijk toepassen. Dit zal gebeuren aan de hand van illustraties uit de rechtspraak. Tenslotte worden de belangrijkste onderwerpen ook in een rechtsvergelijkend perspectief met Nederland geplaatst. 1 Rb. Charleroi 29 januari 1991, JT 1991, 773-774. 2 Rb. Brussel 17 april 1990, Res Jur. imm. 1991, 279. 3 J.J. DAMMINGH, Aansprakelijkheid voor gebrek aan onroerende zaak, non-conformiteit en schadevergoeding, Advocatenblad 2000, 215. 4 E.WILLEMS en M. MUYLLE, Naar een glasheldere oplossing voor de onwettig gebouwde veranda? Een analyse van de bouwovertreding in het licht van de overdracht van onroerend goed, TBO 2008, 60-63. 5 Naast deze twee vormen wordt ook geweld beschouwd als een wilsgebrek. Dit zal in dit werk echter niet aan bod komen, gezien geweld bij de aankoop van een onroerend goed zich in de praktijk niet vaak manifesteert. Ook benadeling en gekwalificeerde benadeling zullen hier buiten beschouwing gelaten worden. Discussie bestaat immers of dit wel gekwalificeerd kan worden als een wilsgebrek. E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken met aandacht voor toepassing in koopcontracten in Recht en beweging 13 e VRG Alumnidag, Antwerpen, Maklu, 2006, 332-333.; W. DE BONDT, De leer der gekwalificeerde benadeling, Antwerpen, Kluwer, 1985, 252. 1
Het tweede grote onderdeel van deze masterproef zal gewijd worden aan de verborgen gebreken. Wat de koper moet doen, wanneer hij geconfronteerd wordt met een onroerend goed dat aangetast is door een verborgen gebrek, wordt hier behandeld. De structuur van dit deel zal gelijklopen aan de structuur van bovenstaand luik over wilsgebreken. Ook hier zullen we de situaties onderzoeken waarin de koper een geslaagde vordering op grond van verborgen gebreken kan instellen en welke voorwaarden hij daarvoor in acht moet nemen. Ook de sanctie, wellicht het belangrijkste stuk voor de koper, zal uitgebreid besproken worden. Nadien worden opnieuw de situaties bekeken waarin de koper zich niet zal kunnen wenden tot zijn verkoper. Dit alles zal ook hier gekaderd en verder verduidelijkt worden aan de hand van voorbeelden uit de rechtspraak. Tenslotte worden opnieuw de belangrijkste hoofdstukken vergeleken met de regeling in het Nederlands Burgerlijk Wetboek. In het voorlaatste deel zal de problematiek van de verborgen non-conformiteit van dichterbij bekeken worden. In dit deel zal eerst even ingezoomd worden op het begrip conforme levering. Dit om het stuk van de verborgen non-conformiteit beter te begrijpen. Vervolgens zal worden stilgestaan bij het begrip verborgen non-conformiteit en zal onderzocht worden welke vordering de koper in deze situatie moet instellen. Hierover is men het in de rechtsleer en rechtspraak blijkbaar niet eens. Beide standpunten zullen we dan ook van naderbij bekijken. Tenslotte zal ook onderzocht worden of onze noorderburen met deze problematiek geconfronteerd worden. In een laatste deel zullen tot slot nog enkele bedenkingen, die ik me bij het schrijven van dit werk heb gemaakt, op een rijtje gezet worden. Met dit werk hoop ik een mooi overzicht te kunnen geven van de bestaande, maar omvangrijke rechtsliteratuur en rechtspraak, die over deze belangrijke beschermingsmechanismen voor de teleurgestelde koper van een onroerend goed bestaan. 2
Deel I: Wilsgebreken bij de aankoop van een onroerend goed De wilsgebreken bij de aankoop van een onroerend goed vormt het eerste grote onderdeel van dit werk. Onder een wilsgebrek verstaat men in ons algemeen taalgebruik: De wil die op een onzuivere wijze werd gevormd 6. Dit is ook waar het in dit eerste deel om zal draaien: de wil. Het algemeen principe in ons huidig rechtssysteem is namelijk dat de koopovereenkomst solo consensu gesloten wordt, d. i. door de loutere wilsovereenstemming 7. Stemt de wil van de koper overeen met die van de verkoper, dan is de overeenkomst gesloten en zijn beide partijen gebonden. Omdat de wil hier centraal staat, vond de wetgever het wenselijk om op niveau van de wil een bijzondere bescherming te voorzien 8. De leer van de wilsgebreken biedt, zoals zal blijken, deze bescherming. Afdeling 1: Dwaling bij de aankoop van een onroerend goed Dwaling bij de aankoop van een onroerend goed is het eerste luik van het onderdeel wilsgebreken, waarin onderzocht zal worden wat de koper kan doen, indien het onroerend goed dat hij heeft aangekocht toch geen droom blijkt te zijn. Het leerstuk van de dwaling zal een antwoord bieden op de vraag wat er gebeurt, indien de koper zijn wil te kennen gegeven heeft een onroerend goed aan te kopen, maar na de aankoop vaststelt dat dit goed niet de belangrijke eigenschappen bezit, die hem er in de eerste plaats toe aangezet hebben de aankoop te verrichten. Jammer genoeg blijkt deze situatie zich in de praktijk vaak voor te doen 9. 1. Essentiële dwaling Enkel het leerstuk van de essentiële dwaling biedt de mogelijkheid aan de koper een uitweg te vinden in het geval hij gedwaald zou hebben over zijn aankoop 10. Vooraleer echter bekeken kan worden welke voorwaarden de koper in acht moet nemen, opdat sprake kan zijn van essentiële dwaling, moet onderzocht worden wat precies verstaan mag worden onder het begrip dwaling. 6 http://www.encyclo.nl/begrip/wilsgebrek. (geconsulteerd op 6 mei 2011). 7 Art. 1583 BW. 8 https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010), 36-37. 9 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed in Recht en praktijk (België) 50, Mechelen, Kluwer, 2007, 215. 10 1109-1110 BW. 3
1.1. Begrip dwaling Artikel 1109 BW is het eerste artikel dat gewag maakt van dwaling. Dit artikel zegt dat Geen toestemming geldig is, indien ze alleen door dwaling is ingegeven ( ) 11. Buiten hetgeen hierboven al werd aangestipt, namelijk dat dwaling zich situeert op het niveau van de wil, is uit dit artikel niet concreet af te leiden wat hieronder precies verstaan mag worden. Art. 1110, eerste lid BW geeft verdere verduidelijking. Dit artikel stelt dat dwaling alleen dan een oorzaak van nietigheid is, wanneer ze de zelfstandigheid van de zaak, die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, betreft 12. Ook dit artikel verduidelijkt het begrip dwaling niet, maar stelt enkel een voorwaarde vast voor de essentiële dwaling. Om te achterhalen wat precies met dwaling bedoeld wordt, volstaat het blijkbaar niet enkel een beroep te doen op de wet. Gelukkig hebben rechtsleer en rechtspraak gezorgd voor de verdere aanvulling. Zij 13 omschrijven dwaling als een onjuiste voorstelling van feiten en omstandigheden, die op het moment van het sluiten van de overeenkomst aanwezig is in hoofde van één van de partijen 14. Toegepast op dit verhaal, betekent dit dat de koper dwaalt, wanneer hij een onjuiste voorstelling heeft over een bepaalde eigenschap van het onroerend goed dat hij heeft aangekocht. Zo maakt ook de rechtbank van Hasselt duidelijk. Deze rechter stelde vast dat, aangezien de kopers gedwaald hadden over de aanwezigheid van exploitatievergunningen van een kippenvetmesterijbedrijf, dit neerkwam op een onjuiste voorstelling van een bepaalde eigenschap van de kippenmesterij en deze situatie bijgevolg beantwoordde aan de definitie van dwaling 15. In de rechtsleer is echter nog een andere omschrijving van het begrip terug te vinden. Sommigen 16 omschrijven dwaling niet als een verkeerde voorstelling van de werkelijkheid, maar als een 11 Art. 1109 BW. 12 Art. 1110, eerste lid BW. 13 B. TILLEMAN, De totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, 147; R. DEKKERS, Handboek Burgerlijk Recht, III, verbintenissen, Brussel, Bruylandt, 1971, 29; S. DE JONGHE, Dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak (noot onder Gent 9 april 2003), RABG 2004, 407; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken met aandacht voor toepassing in koopcontracten in Recht en beweging 13 e VRG Alumnidag, Antwerpen, Maklu, 2006, 334. 14 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 132. Soms ook bij beide partijen, maar in dit werk zal dwaling van de verkoper niet besproken worden. 15 Rb. Hasselt 6 januari 2000, RW 2001-2002, 352-353, noot A. DE BOECK. 16 H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Les principaux contrats in Traité élémentaire de droit civil belge 4, Bruxelles, Bruylant, 1997, 116; B. HERINNE, L erreur dans le contrat de vente (noot onder Rb. Luik 10 april 1989), JLMB 1990, 227; P. HARMEL, Théorie générale de la vente in Répertoire notarial, Brussel, Larcier, 332. 4
discrepantie tussen de werkelijke en de verklaarde wil. Velen 17 betwisten deze definitie echter. Er is in geval van dwaling, volgens hen, helemaal geen discrepantie tussen wat de koper wil en wat hij verklaart, maar tussen wat de koper wil en wat hij in werkelijkheid krijgt 18. Uiteindelijk speelt deze discussie hier weinig rol, want ook de rechtspraak beschouwt de discrepantie tussen de werkelijke en de verklaarde wil als een wilsgebrek 19. 1.2. Vergelijking met Nederland Waar art. 1109 BW en art. 1110 BW bij ons de wettelijke bepalingen met betrekking tot dwaling vormen, is art. 6: 228 NBW dit voor Nederland. Dit artikel stelt dat Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. Ook hier is geen omschrijving in de wet zelf te vinden over wat precies verstaan mag worden onder dwaling, maar zijn enkel situaties waarin sprake kan zijn van dwaling omschreven 20. De omschrijving van dwaling moet ook hier in rechtsleer en rechtspraak gevonden worden. Dwaling wordt door rechtsgeleerden omschreven als een onjuiste voorstelling van zaken die bestaat ten tijde van het 17 A. DE BOECK, Informatierechten- en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 224; R. KRUITHOF, Overzicht van rechtspraak (1974-1980) Verbintenissen, TPR 1983, 547; C. COUDRON, Culpa in contrahendo en verschoonbare dwaling: een toepassing (noot onder Rb. Hasselt 8 januari 2000), TBBR 2002, 56; W.VAN GERVEN, Beginselen van Algemeen privaatrecht. 1: Algemeen Deel, Antwerpen, Standaard, 1969, 312; W. DE BONDT, De wilsgebreken herbekeken, een studie van de wilsgebreken uitgaande van feitelijke analyse van wils- en toestemmingsdefecten, TBBR 1996, 369-403; https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010) 37. 18 B. TILLEMAN, De totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, 147. 19 A. DE BOECK, Informatierechten- en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 224. 20 Deze zullen in het hoofdstuk van de toepassingsvoorwaarden nog verder aan bod komen. P. 6 ev. 5
sluiten van de overeenkomst 21. Dezelfde definitie wordt dus zowel in het Nederlandse als in het Belgische recht gehanteerd. De discrepantie tussen de werkelijke wil en de verklaarde wil wordt ook bij hen als een wilsgebrek beschouwd. Zij hebben het dan over oneigenlijke dwaling 22. 2. Toepassingsvoorwaarden 23 Nu duidelijk geworden is wat onder dwaling wordt verstaan, kan onderzocht worden wat de voorwaarden zijn, opdat sprake is van een succesvolle vordering op grond van essentiële dwaling. Hieronder zullen deze uitgebreid besproken worden. De voorwaarden die de koper zal moeten respecteren, zijn deels terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek en deels af te leiden uit rechtsleer en rechtspraak. Uit Art. 1109 BW kan afgeleid worden dat dwaling een determinerende invloed moet gehad hebben op het sluiten van de overeenkomst 24. Art. 1110 BW, eerste lid, maakt vervolgens duidelijk dat dwaling de zelfstandigheid van de zaak moet betreffen 25. Rechtsleer en rechtspraak geven tenslotte de laatste twee voorwaarden weer. Het betreft de verschoonbaarheid en de kenbaarheid van dwaling 26. Ook al staan deze voorwaarden niet in de wet opgesomd, de koper zal er bijkomend rekening mee moeten houden. Voor we deze voorwaarden verder zullen onderzoeken, moet eerst nog een woordje uitleg gegeven worden over de ratio van deze toepassingsvoorwaarden. Om deze te verklaren, moet verwezen worden naar de billijkheid en de rechtszekerheid. De achterliggende idee van de wetgever en van de rechtsgeleerden was namelijk, dat het niet billijk zou zijn voor de verkoper en de rechtszekerheid zeker niet ten goede zou komen, indien aanvaard zou worden dat de koper, van zodra hij zich over zijn aankoop vergist had, van de overeenkomst zou kunnen afzien. Doordat de koper nu moet 21 http://www.juspolsuriname.org/wetgeving/nieuw%20burgerlijk%20wetboek/boek_6.mvt.1_maart_2009.pdf (geconsulteerd op 24 april 2011), 47. 22 Ibid. 23 De verschillende wilsgebreken vertonen gelijkenissen op vlak van toepassingsvoorwaarden. C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 7. 24 Art. 1109 BW: Geen toestemming is geldig, indien ze alleen door dwaling is ingegeven ( ). De term alleen slaat op de determinerende invloed. https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010), 42-43. 25 Of de persoon, indien dit een wezenlijk element is voor het sluiten van de overeenkomst. Art. 1110, tweede lid BW. Hierover zullen we het echter niet hebben. Bij de aankoop van een onroerend goed zal de persoon van de verkoper immers geen doorslaggevende reden zijn. 26 C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 13. 6
voldoen aan een aantal voorwaarden kan hij niet in alle omstandigheden een beroep doen op dwaling en wordt bijgevolg voorzien in een zekere bescherming voor de verkoper 27. 2.1. De zelfstandigheid van de zaak 28 2.1.1. Begrip Opdat de rechter een vordering op grond van dwaling in overweging zal nemen, moet de koper alvast voldoen aan de eerste wettelijke voorwaarde van de zelfstandigheid van de zaak. Dit zegt ook art. 1110, eerste lid BW. Het begrip zelfstandigheid van de zaak laat vrij veel aan de verbeelding over. In de wet is hierover geen verduidelijking te vinden. Het zijn opnieuw rechtsleer en rechtspraak die voor de verdere invulling gezorgd hebben. Belangrijk in dit verband is te wijzen op een Cassatiearrest van 1966, waarin het Hof van Cassatie de zelfstandigheid van de zaak definieerde. De definitie van het Hof luidde als volgt: De zelfstandigheid van de zaak is ieder element dat doorslaggevend geweest is voor de partij om het contract aan te gaan, zodat het contract zonder dit element niet zou zijn gesloten 29. Het Hof heeft haar definitie later nog verschillende malen herhaald 30 en ook door lagere rechtspraak wordt dit gevolgd 31. Uit deze definitie zijn een tweetal belangrijke aspecten met betrekking tot de zelfstandigheid van de zaak af te leiden. Als eerste moet opgemerkt worden dat het Hof spreekt van elementen die doorslaggevend geweest zijn om het contract aan te gaan, zodat het contract zonder dit element niet zou zijn gesloten. Dwaling bij de aankoop van het onroerend goed zal bijgevolg enkel in aanmerking genomen worden, indien gedwaald werd omtrent essentiële of belangrijke eigenschappen van het goed, die van beslissend belang geweest zijn om tot de aankoop van dit goed over te gaan. Met beslissend belang 27 https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010) 37. 28 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 214. Vroeger werd aan deze voorwaarde het meeste belang gehecht. Nu ligt de klemtoon op de informatieplichten van de verkoper en in mindere mate van de koper. 29 Cass. 31 oktober 1966, Arr. Cass. 1966, 301-303. 30 Cass. 3 maart 1967, Pas. 1967, I, 811; Cass. 27 juni 2008, RW 2009-2010, 1735; Cass. 27 oktober 1995, Pas. 1995, I, 950. 31 Brussel 17 maart 2003, TBBR 2003, afl. 10, 730; Luik 25 april 1997, Echos log. 2000, 14; Rb. Hasselt 11 februari 2002, AJT 2001-2002, 896. 7
wordt bedoeld dat zonder dit element het contract nooit zou zijn gesloten. Deze belangrijke eigenschappen kunnen zowel feitelijke als juridische elementen zijn 32. Om het essentieel karakter van deze eigenschappen te beoordelen moet vervolgens, volgens het Hof, nagegaan worden of dit in de ogen van de koper essentieel geweest is om het contract af te sluiten. Het Hof zegt immers: ( ) dat doorslaggevend geweest is voor de partij (..). De rechter zal dus rekening houden met concrete omstandigheden om te beoordelen of de koper belang hechtte aan het kenmerk waarover werd gedwaald 33. Voor de koper betekent dit nu concreet dat dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak in zijn hoofde bestaat, telkenmale hij zich vergist over een feitelijk of een juridisch kenmerk 34 van de woning of het onroerend goed, dat voor hem essentieel was en van beslissend belang was om tot de aankoop van dit goed over te gaan 35. Bovenstaande interpretatie van de zelfstandigheid van de zaak werd echter niet altijd gevolgd. Vroeger werden namelijk enkel intrinsieke kenmerken van de zaak onder dit begrip verstaan. Waren die niet aanwezig, dan kon de koper gedwaald hebben over de zelfstandigheid van de zaak 36. Er werd niet gekeken naar andere niet-intrinsieke elementen die voor de koper essentieel konden zijn om het contract aan te gaan 37. Hieronder zullen enkele concrete voorbeelden duidelijk maken wat onder zelfstandigheid van de zaak verstaan mag worden. Aan de hand hiervan zal ook duidelijk worden met welke concrete omstandigheden de rechter rekening houdt bij de beoordeling of het element essentieel geweest is voor de koper. 32 S. BEYAERT, Vorderingsmogelijkheden van de koper voor een illegaal opgetrokken goed, TBBR 2000, 629. Een voorbeeld van een juridisch element is de stedenbouwkundige status van het goed. Dwaling omtrent de waarde of prijs van het onroerend goed wordt meestal aangenomen geen dwaling te zijn die de zelfstandigheid van de zaak betreft. Dit vloeit ondermeer ook voort uit art. 1118 BW. Dwaling omtrent de prijs wordt vooral beschouwd als benadeling, welke volgens deze figuur gekwalificeerd moet worden. S. DE JONGHE, dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak (noot onder Gent 9 april 2003), RABG 2004, 409. 33 Ibid. De meerderheid in de rechtspraak gaat dit ook in concreto na. https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010), 41. 34 Bijvoorbeeld de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed. Zie arrest van het Hof van Beroep te Gent p. 9. 35 M. DAMBRE, Vastgoedzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2006, 51. 36 Een voorbeeld met betrekking tot een onroerend goed is hier moeilijk te vinden. Om toch wat duidelijkheid te geven het volgende voorbeeld: de koper denkt zilveren kandelaars te kopen, terwijl ze nadien verzilverd blijken te zijn. B. TILLEMAN, De totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, 147. 37 E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken met aandacht voor toepassing in koopcontracten in Recht en beweging 13 e VRG Alumnidag, Antwerpen, Maklu, 2006, 335. 8
2.1.2. Illustratie aan de hand van rechtspraak Een eerste voorbeeld betreft een arrest van het Hof van Beroep te Gent. De feiten zijn de volgende: de verkoper biedt een stuk grond te koop aan. De publiciteit hierover maakt melding van bouwgrond. Echter na de aankoop wordt voor de kopers duidelijk dat geen bouwvergunning kan verkregen worden. Ze stellen een vordering in op grond van dwaling 38. De beroepsrechter die in casu moest oordelen, onderzocht de voorwaarde van de zelfstandigheid van de zaak en oordeelde dat Het maar logisch is dat, wanneer men een terrein aanbiedt als bouwgrond, de bebouwbaarheid een element is dat voor de koper essentieel is en van doorslaggevend belang geweest is om de grond aan te kopen 39. In dezelfde zin oordeelde ook het Hof van Beroep te Antwerpen. Het Hof hield om de zelfstandigheid van de zaak te beoordelen in het bijzonder rekening met de briefwisseling tussen de kopers en de verkopers, waarin de koper uitdrukkelijk stelde dat de koop slechts definitief kon worden, indien het werkelijk bouwgrond bleek te zijn. Het Hof kon hierdoor niet anders dan afleiden dat het de bedoeling was geweest van de kopers om bouwgrond aan te kopen en dat de mogelijkheid om te bouwen voor hen van doorslaggevend belang was geweest om de grond aan te kopen 40. Dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak werd hier dus aanwezig geacht. Een volgend voorbeeld betreft een casus waarin kopers dwaling aanvoeren, omdat de mogelijkheid tot verbouwen van het onroerend goed dat ze hadden aangekocht, na de aankoop van de woning, niet aanwezig bleek te zijn. Ze wilden dan ook van deze aankoop afzien. De rechter gaat ook hier na of de kopers dwaalden over de zelfstandigheid van de zaak. Het Hof oordeelde als volgt: Het feit dat de woning, die aangekocht werd, op de lijst van verkrotte woningen stond, dat deze toestand al duidelijk op het moment van de koopovereenkomst bestond, het feit dat in de authentieke akte melding gemaakt werd van de plannen van een architect, die door verkopers aan kopers overgedragen zouden worden, betekent dat geen twijfel kan bestaan over de bedoeling van de kopers om deze woning te verbouwen. De mogelijkheid tot verbouwen kon voor de rechter dan ook beschouwd worden als een eigenschap van het onroerend goed dat van doorslaggevend belang geweest was voor de kopers om de woning aan te kopen, zodoende stond vast dat ze gedwaald hadden over de zelfstandigheid van de zaak 41. 38 Dit betreft een voorbeeld van een dwaling omtrent een juridisch kenmerk. Deze casussen blijken in de praktijk vaak voor te komen. M. DAMBRE, Actuele ontwikkelingen inzake koop- verkoop van onroerend goederen in C. DEWULF, P. TRAEST, S. VAN CROMBRUGGE, M. DAMBRE, L. CARENS en C. ENGELS (eds.), Rechtskroniek voor het notariaat. 7, Brugge, Die Keure, 2005, 18. 39 Gent 26 mei 1983, Pas. 1983, 77; Idem Rb. Gent 1 maart 1996, Not. Fisc. 1997, 21. 40 Antwerpen 22 februari 1989, T. Not. 1990, 28. 41 Gent 10 januari 2003, NJW 2003, 677. 9
Ook in de volgende casus werd door het Hof van Beroep te Antwerpen de zelfstandigheid aanwezig geacht. De kopers, een koppel artsen, wilden de garage van het huis dat ze kochten, ombouwen tot een artsenpraktijk die aansluiting had met het woongedeelte. Het huis bleek hiervoor dermate geschikt, omdat al een verbinding bestond tussen het woongedeelte en de garage. Achteraf bleek echter dat deze verbinding niet wettig gebouwd was en afgebroken diende te worden. De kopers stelden een vordering in op grond van dwaling. Het Hof besloot dat aangezien al uit de onderhandelingen bleek dat het de bedoeling was van de kopers om de garage tot wachtkamer om te bouwen, daaruit niets anders kan afgeleid worden dan dat de kopers een belang aan dit element hechtten dat van doorslaggevend belang geweest is om tot de aankoop over te gaan 42. Ook dwaling over de mogelijkheid om het onroerend goed te kunnen bewonen, is rechtspraak te vinden. Een voorbeeld hiervan is het volgende vonnis van de rechtbank van Brussel. De feiten kunnen als volgt samengevat worden. De koper koopt een winkelappartement met de bedoeling er zijn woning van te maken. Achteraf blijkt dat het Bijzonder Plan van Aanleg dit niet mogelijk maakt. De koper wenst dan ook een vordering in te stellen op grond van dwaling. De rechter die moest oordelen of de woonmogelijkheid van het winkelappartement kon beschouwd worden als de zelfstandigheid van de zaak, deed dit als volgt: aangezien de koper een bediende is, die in de onmiddellijke omgeving van het winkelappartement zijn beroep uitoefent en aangezien hij om een vermindering van registratierechten te bekomen zich ten opzichte van de Administratie al verbonden heeft er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen, is er geen enkele reden om te geloven dat de koper hier een andere bestemming op het oog had dan de bewoning van het onroerend goed. De woonmogelijkheid werd bijgevolg ook hier beschouwd als een element dat essentieel was voor de koper om het goed aan te kopen 43. Een volgend voorbeeld betreft een vonnis van het Vredegerecht van Grâce-Hollogne. De kopers stelden een vordering in op grond van dwaling, omdat na de aankoop van de woning bleek dat deze nog steeds verhuurd was en de koper er met zijn gezin niet onmiddellijk kon intrekken 44. Het Vredegerecht oordeelde dat wanneer de verkopers verklaard hebben dat de huurders na een maand uit de woning gezet konden worden, maar dit achteraf niet juist blijkt te zijn, dit kan beschouwd worden als een element dat de kopers ertoe aangezet kan hebben het onroerend goed aan te kopen 45. 42 Antwerpen 28 juni 1999, TBBR 2000, 690. 43 Rb. Brussel 29 maart, 2004, T. Not. 2005, 226. 44 Wanneer de woning echter dient als belegging zou moeilijker aangenomen kunnen worden dat de onmiddellijke beschikbaarheid een essentiële voorwaarde kan zijn voor de koper. 45 Vred. Grâce-Hollogne 17 september 1999, Echos log. 2001, 12. 10
Ook het al dan niet kunnen genieten van verlaagde registratierechten werd geacht van doorslaggevend belang te kunnen zijn voor de kopers om tot de aankoop van de desbetreffende woning over te gaan. Zo illustreert het arrest van het Hof van Beroep te Bergen. In dit arrest hield de rechter rekening met het feit dat de kopers jonge mensen waren, die net werkten om te besluiten dat het verkrijgen van een verlaging voor hen van doorslaggevend belang geweest was die woning aan te kopen 46. Een vergissing omtrent de oppervlakte van het onroerend goed kan evenzeer een essentiële dwaling uitmaken. Een voorbeeld hiervan betreft een vonnis van de rechtbank van Antwerpen. De kopers, die op grond van de publiciteit van de woning, dachten een woning met een bepaalde oppervlakte aan te kopen, maar waarvan achteraf blijkt dat de publiciteit niet de oppervlakte van de woning vermeldde, maar wel die van het totale terrein, voerden aan dat ze gedwaald hadden omtrent de zelfstandigheid van de zaak. Aangezien voor de kopers de oppervlakte van de woning essentieel was voor het gebruik dat ze eraan wilden geven, werd dit beschouwd als dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak 47. De aankoop van een onroerend goed van 23a was daarentegen niet aangetast door essentiële dwaling, indien voordien de oppervlakte van 40a was aangegeven onder voorbehoud van meting 48. Aangezien de oppervlakte onder voorbehoud weergegeven was en de kopers het onroerend goed toch aankochten, kan hieruit afgeleid worden dat de oppervlakte voor hen geen element was dat een doorslaggevende rol gespeeld had in de totstandkoming van de overeenkomst. Uit bovenstaande voorbeelden kunnen een aantal duidelijke vaststellingen gemaakt worden. Zo is het opvallend dat geen algemene regels bestaan, die gehanteerd kunnen worden, om te besluiten of een bepaald element al dan niet essentieel was voor de kopers om de verkoopovereenkomst af te sluiten. Elke rechter gaat zelf na en beslist soeverein of het betrokken element waarover werd gedwaald hieraan voldoet 49. Dit is ook logisch en vloeit voort uit het feit dat essentiële elementen, net die elementen zijn die voor de koper van belang zijn geweest om tot de aankoop over te gaan. Hierdoor moeten rechters in hun beoordeling rekening gaan houden met diverse concrete omstandigheden. Uit de voorgaande voorbeelden blijkt ook duidelijk welke concrete omstandigheden zoal in aanmerking genomen worden. Zo wordt onder andere de leeftijd, de ervaring, het beroep, de 46 C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 14. 47 Rb. Antwerpen 18 mei 1998 T. App. 2001, afl. 3, 45. 48 Bergen 1 december 1983, Pas. 1984, II, 62, noot J.S. 49 https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010) 41. 11
financiële toestand in beschouwing genomen om na te gaan of het element waarover gedwaald werd betrekking had op de zelfstandigheid van de zaak. Ook wanneer de koper uitdrukkelijk de bedoeling van het onroerend goed meedeelt aan de verkoper, wordt hieruit afgeleid dat het moet gaan om een essentieel element. Evenzo, wanneer de verkoper een bepaalde eigenschap van zijn onroerend goed promoot en nadien blijkt dat dit niet aanwezig is. Ook dan zal vlug aanvaard worden dat dit element essentieel was voor de kopers om over te gaan tot de aankoop van het onroerend goed en dat gedwaald werd omtrent de zelfstandigheid van de zaak 50. 2.1.3. Rechtsdwaling Tot hiertoe hebben we het enkel maar gehad over feitelijke of juridische elementen die essentieel waren voor de koper om het onroerend goed aan te kopen, maar niet alleen dwaling omtrent feitelijke eigenschappen en juridische beperkingen komt in aanmerking voor dwaling, ook de onbekendheid met een wettelijk voorschrift of de interpretatie of toepassing ervan wordt aanvaard als dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak. Dit laatste staat bekend als rechtsdwaling 51. Een voorbeeld hiervan is de apotheker die een appartement koopt, waarvan de statuten bepalen dat enkel vrije beroepen toegelaten zijn. De apotheker was hiervan op de hoogte, maar was onder de verkeerde veronderstelling, dat hij als apotheker een vrij beroep uitoefende, terwijl het eigenlijk om een daad van koophandel ging. De koper kon zich beroepen op rechtsdwaling om van het contract af te zien 52. In de praktijk echter zal deze vorm van essentiële dwaling niet zo vlug aangenomen worden 53. 2.1.4. Vergelijking met Nederland Ook in Nederland moet de koper voldoen aan een aantal voorwaarden wil hij een succesvolle vordering op grond van dwaling instellen. Ook hier moet dwaling betrekking hebben op de zelfstandigheid van de zaak. Over de zelfstandigheid van de zaak wordt op dezelfde manier geoordeeld als in de Belgische rechtsleer en rechtspraak 54. 50 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 167. 51 E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken met aandacht voor toepassing in koopcontracten in Recht en beweging 13 e VRG Alumnidag, Antwerpen, Maklu, 2006, 338. 52 Kh. Leuven 26 mei 1970, BRH 1971, 85. 53 Deze vorm zal ook leiden tot nietigheid. Maar de facto spreekt men de nietigheid weinig uit. E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken met aandacht voor toepassing in koopcontracten in Recht en beweging 13 e VRG Alumnidag, Antwerpen, Maklu, 2006, 338. Vooral de voorwaarde van de verschoonbaarheid, zoals hieronder nog zal besproken worden, zal voor problemen zorgen. S. BEYAERT, Vorderingsmogelijkheden van de koper voor een illegaal opgetrokken goed, TBBR 2000, 631. 54 http://www.juspolsuriname.org/wetgeving/nieuw%20burgerlijk%20wetboek/boek_6.mvt.1_maart_2009.pdf (geconsulteerd op 24 april 2011), 47. 12
2.2. Determinerende invloed van dwaling Deze tweede voorwaarde houdt in dat de dwaling een determinerende invloed gehad moet hebben op het sluiten van de overeenkomst. Had de koper niet gedwaald over het essentieel element van het onroerend goed, dan was de overeenkomst nooit gesloten. Er moet met andere woorden een causaal verband bestaan tussen de dwaling en het sluiten van de overeenkomst 55. Dit kan afgeleid worden uit art. 1109 BW 56. 2.3. Gemeen aan beide partijen Deze vereiste, ook wel de kenbaarheidsvereiste genoemd, is uit geen enkel artikel in het Burgerlijk Wetboek af te leiden. Rechtspraak en rechtsleer hebben dit ontwikkeld en bedoelen hiermee dat het essentieel element, waarover de koper gedwaald heeft in de contractuele sfeer getreden moet zijn 57. Dit betekent dat de verkoper op de hoogte geweest moet zijn dat bepaalde elementen van het onroerend goed essentieel waren voor de koper, om over te gaan tot het sluiten van de overeenkomst. Het is met andere woorden niet voldoende dat het element voor de koper van doorslaggevend belang geweest is, maar ook dat de verkoper begreep of moest begrijpen dat het element uiterst belangrijk was 58. In deze zin oordeelde ook het Hof van Cassatie. Het Hof stelde dat Dwaling een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst is, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak ( ). De zelfstandigheid van de zaak is elk gegeven ( ), waarvan de wederpartij op de hoogte hoorde te zijn ( ) 59. Deze vereiste doet de vraag rijzen naar de spreekplicht van de koper. In hoeverre moet de koper de verkoper meedelen dat een kenmerk van het onroerend goed voor hem van doorslaggevend belang is en in welke mate mag de koper berusten in de gedachte dat de verkoper wel op de hoogte is van het belang van het kenmerk? Algemeen wordt aangenomen dat, wanneer de koper een kenmerk dat voor iedereen die een onroerend goed aankoopt van belang is, essentieel vindt om tot het sluiten van het contract te 55 P. HARMEL, Théorie générale de la vente in Répertoire notarial, Brussel, Larcier, 133. 56 https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010) 42-43. 57 Wanneer men deze vereiste echter letterlijk zou nemen, dan zou hierdoor verwarring kunnen ontstaan. Men zou kunnen denken dat zowel de koper als de verkoper omtrent een belangrijk element gedwaald moeten hebben. Dit is echter geenszins vereist. A. DE BOECK, Informatierechten- en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 231. 58 C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 16. 59 Cass. 27 juni 2008, RW 2009-2010, 1735. 13
kunnen overgaan, er op deze koper geen spreekplicht rust. De verkoper wordt in dit geval vermoed hiervan op de hoogte te zijn 60. Een illustratie hiervan is een vonnis van de rechtbank van Hasselt. De feiten kunnen als volgt samengevat worden: de koper van een afgewerkte studio ontdekt dat deze niet beschikt over de vereiste stedenbouwkundige vergunning en stelt een vordering op grond van dwaling in. De rechter gaat na of dit essentieel element voor de koper, m.n. de bouwvergunning, ook kenbaar was voor de verkoper. De rechter beschouwde de aanwezigheid van een bouwvergunning als een hoedanigheid, waar de meeste kopers een doorslaggevend belang aan hechten. Bijgevolg kon hij zich, volgens deze rechtbank, beroepen op het vermoeden dat de verkoper hiervan op de hoogte moest geweest zijn. Aan de kenbaarheidsvereiste was dus voldaan, ook zonder expliciete vermelding van de vereiste stedenbouwkundige vergunning door de koper 61. Vindt de koper daarentegen een bijzonder kenmerk essentieel om over te gaan tot het sluiten van het contract, dan moet hij de verkoper hiervan wel op de hoogte brengen 62. Dit bevestigt ook het Hof van Beroep te Antwerpen. Het Hof zei dat om te bepalen of men al dan niet met een essentieel, dit is bij de contractsluiting doorslaggevend element te maken heeft, rekening gehouden moet worden met onder meer het speciaal belang dat een partij op een voor de wederpartij kenbare manier aan de zaak hechtte, of de bijzondere bestemming die zij aan de zaak wilde geven. In dat geval heeft de dwalende een precontractuele spreekplicht: hij moet zijn wederpartij op de hoogte brengen van het belang dat hij aan een bepaald element hecht, omdat, gelet op de aard van het contract of de omstandigheden van de contractsluiting, dit element normalerwijze niet als doorslaggevend wordt bestempeld 63. Een illustratie hiervan is het volgende. De tandarts die een appartement koopt, omdat dit geschikt is om zijn praktijk te vestigen, zal deze bestemming moeten meedelen aan de verkoper. De geschiktheid om er een praktijk in te vestigen, is namelijk geen kenmerk van een appartement dat voor de meeste kopers relevant is. De verkoper kan dan ook niet vermoed worden hiervan op de hoogte te zijn 64. De koper hoeft echter niet steeds uitdrukkelijk het essentieel karakter mee te delen. Ook uit bepaalde feiten en omstandigheden kan de verkoper geacht worden op de hoogte te zijn. 60 A. DE BOECK, Informatierechten- en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 355. 61 Rb. Hasselt 11 februari 2002, RW 2003-2004, 1426. 62 A. DE BOECK, Informatierechten- en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 355. 63 Antwerpen 12 juni 2006, RW 2008-2009, 279. 64 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer,2007, 167. 14
Zo wordt verondersteld dat de koper die een goed aankoopt en zegt dat hij daarin wil wonen, de verkoper op de hoogte gebracht heeft dat het goed niet verhuurd mag zijn 65. Ook de koper die uitdrukkelijk informeert naar een bepaalde eigenschap van het onroerend goed wordt geacht de verkoper voldoende op de hoogte te brengen van het essentieel element. Wanneer de koper, wiens vrouw reuma heeft, bij de verkoper informeert naar het aanwezig zijn van spouwmuren in het huis, waardoor het droog en warm is, maar de verkoper, anders dan de werkelijkheid, meedeelt dat er wel spouwmuren zijn, dan wordt hij geacht uit de vraag van de koper te begrijpen dat dit voor hem voor groot belang was. Idem, wanneer de koper van een dancing bij de verkoper duidelijk laat uitschijnen dat de exploitatie ervan onmiddellijk gestart dient te worden. Hierdoor moest duidelijk zijn voor de verkoper dat alle vergunningen in orde dienden te zijn. Wanneer achteraf blijkt dat de brandveiligheid niet in orde was, dan kan niet verweten worden aan de kopers dat ze de verkoper hiervan niet expliciet op de hoogte gebracht hadden. Doordat ze wezen op het feit dat meteen met de uitbating begonnen moest worden, was de verkoper voldoende op de hoogte van het bijzondere belang 66. Soms wordt de verkoper ook geacht op de hoogte te zijn van een essentieel kenmerk door de hoge prijs die de koper voor het goed wil betalen. In de rechtsleer geeft men het voorbeeld van de koper die bouwgrond denkt te kopen, terwijl het over bosgrond gaat. De verkoper had uit de bereidheid van de koper om een serieuze prijs te betalen voor de grond kunnen weten dat de koper eigenlijk bouwgrond wenste aan te kopen 67. 2.3.1. Vergelijking met Nederland Ook hier is geen verschil tussen het Nederlandse en het Belgische recht. Het Nederlands Burgerlijk Wetboek vereist ook dat de essentiële eigenschap kenbaar gemaakt werd aan de verkoper 68. Dit vloeit voort uit nummer a van art. 6: 228 NBW. De grondslag voor deze kenbaarheid wordt in het Nederlandse recht vaak gevonden in de leer van de opgewekte schijn. Indien de wederpartij van de dwalende niet kon weten dat deze een doorslaggevend belang hechtte aan een bepaalde eigenschap van het onroerend goed, dan heeft de dwalende de schijn opgewekt ook in die omstandigheden gebonden te willen zijn 69. 65 Ibid. 66 Ibid. 67 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 166. 68 C. ASSER, A. HARTKAMP en C. SIEBURGH, Verbintenissenrecht 3: algemeen overeenkomstenrecht in Mr. C. Asser s Handleiding tot de beoordeling van het Nederlands Burgerlijk recht 6, III, Deventer, Kluwer, 2010, 182. 69 A. DE BOECK, Informatierechten- en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 233. 15
2.4. Verschoonbaarheid De volgende voorwaarde is een voorwaarde die uiterst belangrijk is in de praktijk 70, maar waarover in het Burgerlijk Wetboek niets te bespeuren is. Opnieuw werd deze door rechtspraak en rechtsleer ontwikkeld 71. Het opzet van de rechtsgeleerden was om aan de hand van de verschoonbaarheid lichtzinnige of ondoordachte kopers, die achteraf zouden ontdekken dat ze gedwaald hebben, de mogelijkheid van de dwalingsvordering te ontzeggen. Met de vereiste van verschoonbaarheid wordt immers geëist dat, vooraleer de koper zich op dwaling kan steunen, hij al het mogelijke gedaan heeft een eventuele dwaling te vermijden. Op deze manier wilde men het evenwicht bewaren tussen de bescherming van de koper enerzijds en de rechtszekerheid (lees: de bescherming van de verkoper) anderzijds. Aanvaardt men echter dat elke lichtzinnige vergissing ook gesanctioneerd kan worden door het leerstuk van de dwaling, dan is dit evenwicht zoek 72. Op deze manier wordt bijgevolg ook een bepaalde mate van verantwoordelijkheid in hoofde van de koper gelegd 73. 2.4.1. Onderzoeksplicht van de koper Uit de vereiste van verschoonbaarheid volgt dus dat de koper voldoende maatregelen moet treffen om te vermijden dat hij zou dwalen. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat de beoordeling van de verschoonbaarheid verband houdt met een beoordeling van de onderzoeksplicht in hoofde van de koper. Ook het Hof van Cassatie heeft deze band bevestigd in haar arrest van 1944 74. Nagegaan zal worden in hoeverre de koper voldoende redelijke maatregelen getroffen heeft om te vermijden dat hij onder invloed van onjuiste voorstellingen de overeenkomst zou sluiten 75. Heeft hij voldoende maatregelen genomen, dan zal geoordeeld worden dat de dwaling verschoonbaar was 76. 70 Uit de rechtspraktijk blijkt dat de meeste vorderingen hierop stranden. M. BOSMANS, Dwaling omtrent de stedenbouwkundige status van een perceel (noot onder Rb. Gent 1 maart 1996), Not. Fisc. 1997, 22. 71 https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010), 37. 72 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 217. 73 https://lirias.kuleuven.be/bitstream/112356789/224111/1/demarsin.pdf (geconsulteerd op 21 maart 2010), 37. 74 Cass. 6 januari 1944, Pas. 1944, I, 133 Hoewel de onderzoeksplicht vroeger van belang was om de verschoonbaarheid te beoordelen, is dit zwaartepunt tegenwoordig verschoven naar de informatieplicht van de verkoper. Dit zal hieronder nog verduidelijkt worden. 75 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 216. 76 S. BEYAERT, Vorderingsmogelijkheden van de koper voor een illegaal opgetrokken goed, TBBR 2000, 631. 16