> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L1226 Woningbouwvereniging Bergopwaarts t.a.v. het bestuur Postbus 301 5750 AH DEURNE Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus 16191 2500 BD Den Haag www.ilent.nl Contactpersoon H.R.W. Eekhof BC hugo.eekhof@ilent.nl Ons kenmerk IB2016-AW-33185-L1226 Datum 1 november 2016 Betreft Oordeelsbrief 2016 Geacht bestuur, Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognose-informatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. Governance Onder governance verstaat de Aw de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving heb ik op basis van de beoordeelde stukken de volgende opmerking(en): Uit uw verantwoordingsstukken over verslagjaar 2015 maak ik op dat de accountant de juistheid en volledigheid van uw opgave inzake de toewijzingsgegevens heeft kunnen vaststellen en dat uw toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot 710,68 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van 34.911,-/ 38.950,-. Hiermee voldoet u aan de staatssteunregeling. Uw corporatie heeft op dit moment geen concrete sloopplannen. De herzieningswet van de Woningwet schrijft voor dat corporaties binnen anderhalf jaar na in werking treden van de wet onder meer de statuten en reglementen aanpassen. Hieronder valt tevens het reglement inzake sloop. De Aw verzoekt u tijdig voor 1 januari 2017 een dergelijk reglement op te stellen. Pagina 1 van 2
Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag De Woningwet verplicht corporaties het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Deze verplichting geldt met ingang van het boekjaar 2016. De Aw heeft kennis genomen van het rapport van feitelijke bevindingen van uw accountant inzake de marktwaarde in verhuurder staat. De Aw gaat er vanuit dat u de opmerkingen van de accountant ter harte neemt. Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Ons kenmerk IB2016-AW-33185-L1226 Bescherming van het maatschappelijk vermogen Het onderzoek richt zich op drie toezichtvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) die van invloed kunnen zijn op het beschermen van het maatschappelijk vermogen van een corporatie. De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Toezicht op deelactiviteiten Naast de hiervoor genoemde onderzoeken houdt de Aw ook toezicht op deelactiviteiten van corporaties zoals het gebruik van derivaten en het gehanteerde beleggingsbeleid. De in 2015 bij uw corporatie opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie voor specifiek onderzoek geleid. Interventies 2016 De hiervoor beschreven integrale beoordeling 2016 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. Een afschrift van deze brief stuur ik ter informatie aan uw raad van commissarissen/raad van toezicht. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent, kunt u vinden op de website. (www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporaties). DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, H.R.W. Eekhof BC Pagina 2 van 2
In % van het balanstotaal In % van het balanstotaal Bijlage 1 Woningbouwvereniging Bergopwaarts (L1226) te Deurne 2015 prognose periode signaleringsnorm Toezichtveld omvalrisico corporatie sector prognoseperiode ICR 2,6 1,9 2,1 1,4 Solvabiliteit op basis van VHV-exploitatiewaarde (in %) 34,3 35,9 39,9 Solvabiliteit op basis van marktwaarde (in %) 58,7 60,3 65,1 45,0 DSCR 1,6 1,4 1,5 1,0 LTV (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in %) 60,9 59,5 59,5 85,0 Dekkingsratio (LTV obv marktwaarde, in %) 34,0 32,9 34,1 55,0 Dekkingsratio (LTV obv leegwaarde, in %) 20,3 19,7 23,8 40,0 50 40 30 20 10 0 Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector * 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Buffer Volkshuisvestelijk vermogen 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Buffer Volkshuisvestelijk vermogen * attentie voor eventueel verschil in schaal 2015 2018 2020 Volkshuisvestelijk vermogen (x 1.000,-) 120.669 133.986 135.063 Buffer totaal (x 1.000,-) 49.432 52.280 75.517 Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in ) 24.140 25.728 25.059 Buffer per gewogen verhuureenheid (in ) 9.889 10.039 14.011 Toezichtveld risico's realisatie beleid Energielabels A++ A+ A B C D E F G Score 2015-1,1% 15,6% 12,4% 32,4% 23,6% 7,8% 3,8% 2,1% Score 2020 0,0% 1,0% 21,5% 12,3% 35,5% 18,9% 4,5% 1,8% 1,1% NEN 2767 Conditiescore 1 2 3 4 5 6 Score 0,4% 17,8% 1,4% 0,0% 0,0% 0,0% Aantal woongelegenheden 2015 4.898 Aantal woongelegenheden 2020 5.289 Pagina 1
corporatie sector gewogen score onbekend gewogen score onbekend 1. Energielabels 2015 3,1 1,3% 3,4 3,7% Energielabels 2020 2,8 3,3% 2,9 4,7% 2. NEN 2767 Conditiescore 2,1 80,4% 4,2 52,4% Levensduur bezit 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Levensduur bezit, corporatie (geüniformeerd) 27,1 27,6 26,9 26,2 26,0 25,9 25,9 25,3 Levensduur bezit, landelijk 23,5 23,5 23,6 23,7 23,9 24,0 24,0 23,9 Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden 5.020 4.989 4.999 4.995 5.092 5.208 5.363 5.390 Index aantal eenheden (2013=100) 99,4 99,6 99,5 101,4 103,7 106,8 107,4 Index aantal eenheden (2013=100) (landelijk) 99,4 99,0 98,9 98,9 99,0 98,9 98,8 Verbeter- en onderhoudsuitgaven 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheid, corporatie 411 56 118 64 68 72 77 Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheid, landelijk 572 545 990 1.008 894 832 726 Onderhoud per gewogen verhuureenheid, corporatie 1.123 1.107 1.238 1.286 1.332 1.344 1.390 Onderhoud per gewogen verhuureenheid, landelijk 1.323 1.402 1.483 1.486 1.478 1.495 1.528 Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, corporatie 1.534 1.163 1.356 1.350 1.401 1.416 1.467 Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, landelijk 1.895 1.947 2.473 2.494 2.372 2.326 2.254 Aflossingscapaciteit in relatie tot ontwikkeling portefeuille Gewogen aflossingsratio 2016-2020 1,3 Huurprijs corporatie sector Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen DAEB 492 503 Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen niet DAEB 847 869 Huur niet-daeb in % van de WOZ-waarde 4,9 5,2 Aandeel niet DAEB (percentage) 2,2 3,3 Aantal zelfstandig niet-daeb 105 73.767 Aantal zelfstandig DAEB 4.622 2.163.370 Prognose en realisatie ICR (in %) corporatie sector ICR 2015 (dpi 2014) 1,96 1,88 ICR 2015 (dpi 2015) 2,57 2,02 ICR 2015 (dvi 2015) 2,57 2,10 Pagina 2
Prognose en realisatie van operationele- en (des)investeringskasstroom 2015 corporatie sector nominaal (x 1.000,-) % van vhv-vermogen Kasstroom operationeel 2015 (dpi 2014) 6.575 5,45 6,04 Kasstroom fva-desinvestering 2015 (dpi 2014) -7.175-5,95-7,36 a. Totaal -600-0,50-1,33 Kasstroom operationeel 2015 (dpi 2015) 10.558 8,75 6,72 Kasstroom fva-desinvestering 2015 (dpi 2015) -3.118-2,58-1,96 b. Totaal 7.440 6,17 4,76 Kasstroom operationeel 2015 (dvi 2015) 10.538 8,73 7,36 Kasstroom fva-desinvestering 2015 (dvi 2015) -2.958-2,45-1,54 c. Totaal 7.580 6,28 5,82 Toezichtveld bescherming maatschappelijk gebonden vermogen Netto bedrijfslasten (in ) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2016-2020 Per gewogen verhuureenheid corporatie 1.238 1.153 1.270 1.254 1.200 1.199 1.216 1.228 Per gewogen verhuureenheid sector 1.329 1.195 1.278 1.232 1.220 1.214 1.216 1.232 Signaleringsnorm 1.600 1.500 Direct rendement (in %) 2015 2016 Marktwaarde niet-daeb-bezit corporatie 4,42 3,26 Marktwaarde niet-daeb-bezit sector 3,88 3,90 corporatie (%) sector(%) Huursom niet-daeb 2015 1.067 3,8% 5,6% Huursom DAEB 2015 27.299 96,2% 94,4% prognose periode Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB corporatie sector Aantal eenheden 415 96.325 Als % van portefeuille DAEB 2015 9 4,2 Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,-) 144 151 Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden 17 57.800 Als % van portefeuille DAEB 0,4 2,5 Als % van de gemiddelde WOZ-waarde DAEB woongelegenheden 0,4 2,7 Verkoopprijs per eenheid (x 1.000,-) 164 135 Gemiddelde WOZ-waarde DAEB-woningen (peildatum primo 2015) 159 134 Pagina 3
als % balanstotaal Verliezen in jaarrekening resultaat corporatie sector a. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling -72-0,0-0,0 b. Resultaat deelnemingen -24-0,0 0,1 c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten - - 0,0 d. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2.089 0,6 0,0 e. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - - 0,0 f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -6.334-1,8 0,1 Totaal -4.341-1,2 0,2 Toezichtveld governance score visitatie bestuur intern toezicht Nog nooit visitatie gehad Nee Visitatie vòòr 2014 Nee Visitatie conform 4.0 in 2014 Nee Visitatie conform 5.0 vanaf 2014 Ja 6,8 6,9 Visitatie in 2016 Nee In welk jaar is bestuurder aangesteld (eenhoofdig bestuur) 2006 Realisatie-index index 2013 2014 2015 totaal corporatie sector Prognosejaar 2012 207 27 23 257 0,89 0,88 Prognosejaar 2013 24 19 43 0,77 0,97 Prognosejaar 2014 19 19 0,68 0,76 Realisatie nieuwbouw 195 20 13 228 0,78 0,87 index 2013 2014 2015 totaal corporatie sector Prognosejaar 2012 31 31 31 93 0,06 0,78 Prognosejaar 2013 27 21 48-0,62 Prognosejaar 2014 17 17-0,87 Realisatie verkopen 50 77 53 180 0,02 0,76 Toezichtveld rechtmatigheid Verantwoording van bestuurder voor naleving specifieke wettelijke bepalingen (5.7 voorschriften BTIV) 31 vragen waarvan 1 vraag met betrekking tot financieel reglement niet wordt meegenomen Geen naleving (aantal onwaar) 1 Nog geen naleving (aantal waar) 3 Naleving rechtmatigheidsvragen 26 Pagina 4
groei aantal verbindingen 2014 2015 Heeft de TI verbindingen (exclusief verenigingen van eigenaren)? Ja Ja Aantal verbindingen 3 3 Ontwikkeling financiele relaties met verbindingen 2014 medio 2015 ult 2015 Bedrag kapitaaldeelname (inclusief agio) 1.078 1.044 1.044 Verstrekte leningen - - - Rekening courant 989 989 989 Verstrekte garanties - - - Toewijzing conform staatsteunnormen aantal relatief (%) Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten 328 Huishoudinkomen < 34.911 311 94,8 Tussen 34.911 en 38.950 13 4,0 Meer dan 38.950 4 1,2 Leefbaarheid 2016 2017 2018 2019 2020 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 500 513 536 566 591 Deel personeelsuitgaven (1.7) wat betrekking heeft op leefbaarheid - - - - - Toerekening overige kasstromen aan leefbaarheid - - - - - Leefbaarheid totaal 500 513 536 566 591 Per gewogen verhuureenheid 100 101 103 106 110 Gemiddeld 104 Norm 125 (zonder rekening te houden met differentiatie agv prestatie-afspraken) Overige informatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar volkshuisvestelijk Direct rendement (in %) direct rendement Opgegeven bedrijfswaarde 364.942 corporatie sector Discontering - Op marktwaarde 3,4 3,1 Verkoopportefeuille -1.391 Marktwaarde DAEB bezit 3,5 3,0 Parameters -7.813 Marktwaarde DAEB bezit (inclusief compensatie) 3,8 3,2 Levensduur -15.925 Op nominale schuld 4,0 3,9 Restwaarde -74.454 Op marktvermogen 3,1 2,4 Lastenniveau - Verhuurdersheffing -5.558 Geüniformeerde bedrijfswaarde 259.801 DAEB niet-daeb corporatie sector corporatie sector Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per gewogen vhe (x 1.000) 49,4 46,4 145,6 125,8 Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.000) 94,2 92,5 160,0 140,4 2015 2015 corporatie sector Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x 1.000,-) 32,6 34,6 Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,-) 47,7 44,7 Rentabiliteitswaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,-) 31,7 34,6 Modified duration leningen (jaren) 8,0 8,8 Modified duration vastgoed (jaren) 12,6 11,2 Pagina 5
Enkelvoudige balans 2015 Activa vhv-exploitatie marktwaarde Vaste activa Totaal immateriële vaste activa - - Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie 240.320 458.075 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.134 8.134 Totaal materiële vaste activa 248.454 466.209 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 19.482 21.413 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 60.577 60.577 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen 80.059 81.990 Financiële vaste activa 5.843 5.843 Totaal vaste activa 334.355 554.042 Vlottende activa Totaal voorraden 9.238 9.238 Onderhanden projecten - - Totaal vorderingen 1.831 1.831 Effecten - - Liquide middelen 6.261 6.261 Totaal vlottende activa 17.330 17.330 Totaal activa 351.685 571.372 Passiva Eigen vermogen 120.669 335.646 Voorzieningen en egalisatierekening 3.842 3.842 Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 151.090 155.800 VOV-verplichtingen 61.819 61.819 Overige schulden (inclusief aan groepsmaatschappijen) 128 128 Langlopende schulden totaal 213.037 217.747 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 7.000 7.000 Overig 7.137 7.137 Kortlopende schulden totaal 14.137 14.137 Totaal passiva 351.685 571.372 corporatie sector corporatie sector Solvabiliteit (in %) 34,3 36,1 58,7 60,9 Solvabiliteit obv reele waarde vastgoed en leningen (in %) 45,5 51,8 DAEB bezit tegen marktwaarde gewaardeerd in jaarrekening Nee (RJ212) Pagina 6