1. GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN Kengetallen (geconsolideerd) 2012 2011 2010 2009 2008 1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen 7.257 7.308 7.237 6.926 6.770 Parkeergelegenheden 1.544 1.546 1.366 1.344 1.301 Bedrijfsruimten 104 104 104 104 126 Overige verhuureenheden 115 111 105 105 82 Totaal ongewogen verhuureenheden 9.020 9.069 8.812 8.479 8.279 Totaal gewogen verhuureenheden conform berekening Centraal Fonds 7.789 7.833 7.721 7.407 7.241 2. Aantal mutaties in het woningbezit verhuur Opgeleverde woningen 6 137 360 191 277 Gekocht 0 0 1 1 2 Verkocht bestaande huurwoningen 57 66 45 30 42 Gesloopt 0 0 5 6 48 3. Aantal mutaties in het woningbezit koop Voorraad per 1-1 30 93 106 44 1 Opgeleverde woningen 8 0 0 169 83 Verkocht opgeleverde nieuwbouw koopwoningen 8 4 11 81 40 Omzetting koop naar huur 0 59 2 26 0 Voorraad per 31-12 30 30 93 106 44 4. Kwaliteit/woning Uitgaven niet-planmatig onderhoud ( ) 346 445 369 363 440 Uitgaven periodiek onderhoud ( ) 258 226 198 166 145 Uitgaven planmatig onderhoud ( ) 501 572 543 358 360 Activering onderhoud 797 210 713 518 593 Totaal uitgaven onderhoud ( ) 1.902 1.454 1.824 1.405 1.538 5. Het verhuren van woningen Gemiddelde netto huur/maand ( ) 463 445 440 424 410 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%) 2,3 1,3 1,2 2,5 1,6 Huurachterstand in % 0,9 0,9 0,8 1,0 1,0 Huurderving in % 1,6 1,1 0,8 3,6 3,1 6. Financiële continuïteit * Solvabiliteit (%) 30,8 27,3 28,2 28,0 29,7 Liquiditeit (%) 0,2 0,3 0,4 0,5 0,2 Interest coverage (%) 1,7 1,6 1,7 1,6 1,7 Debt service coverage (%) 1,1 1,1 1,2 1,1 1,2 Loan to value (%) 64,7 69,1 65,6 66,3 61,9 Rente langlopende schulden (%) 4,1 4,2 4,2 4,4 4,5 Operationele cashflow/woning ( ) 1.735 1.463 1.754 1.483 1.538 7. Balans en winst- en verliesrekening/woning * Eigen vermogen ( ) 29.599 24.742 26.141 25.336 25.131 Totaal bedrijfsopbrengsten ( ) 6.878 6.797 7.369 7.023 6.592 Totaal bedrijfslasten (excl afschr en ov.waardever.) ( ) 3.168 3.361 3.636 3.525 3.301 Renteresultaat ( ) 1.825 1.624 1.626 2.100 1.701 Jaarresultaat (excl. mutatie actuele waarde) ( ) -227-2.290-2.056-587 269 * De jaren 2012 en 2011 zijn geconsolideerde bedragen en voor zover van toepassing nieuwe RJ 645. De jaren 2010 en eerder betreffen enkelvoudige bedragen en voor zover van toepassing oude RJ 645. Wooninc. Verkorte jaarrekening 2012 2
2. GECONSOLIDEERDE BALANS Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (x 1.000) ACTIVA 31-12-2012 31-12-2011 000 VASTE ACTIVA 020 Materiële vaste activa 021 Sociaal vastgoed in exploitatie 558.436 510.643 022 Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 55.697 64.325 023 Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 6.805 3.940 025 Vastgoedbeleggingen 620.938 578.908 026 Commercieel vastgoed in exploitatie 61.776 62.528 026 Commercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 030 Financiële vaste activa 100 VLOTTENDE ACTIVA 0 0 61.776 62.528 032 Te vorderen BWS-subsidie 87 204 033 Deelnemingen 2.126 2.005 035 Overig 2.451 2.851 4.664 5.060 110 Vastgoed bestemd voor verkoop 5.106 10.338 111 Onderhanden projecten 163 1.148 5.269 11.486 120 Vorderingen 121 Huurdebiteuren 539 475 122 Gemeenten 80 81 123 Overige vorderingen 1.818 1.308 124 Overlopende activa 1.416 2.257 3.853 4.121 130 Liquide middelen 1.123 548 Totaal Generaal 697.623 662.651
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (x 1.000) PASSIVA 31-12-2012 31-12-2011 200 EIGEN VERMOGEN 204 Overige reserves 216.441 197.553 Resultaat -1.643-16.741 214.798 180.812 400 VOORZIENINGEN 403Voorziening deelneming 0 3.394 0 3.394 500 LANGLOPENDE SCHULDEN 501 Leningen overheid 2.054 2.340 502 Leningen kredietinstellingen 424.458 420.353 503 Waarborgsommen 463 483 504 Overige schulden 232 232 427.207 423.408 600 KORTLOPENDE SCHULDEN 601 Schulden aan leveranciers 6.620 6.436 602 Schulden aan kredietinstellingen 23.102 15.416 605 Belastingen en premies 1.270 2.681 606 Overige schulden 15.081 20.268 607 Overlopende passiva 9.545 10.236 55.618 55.037 Totaal Generaal 697.623 662.651 Wooninc. Verkorte jaarrekening 2012 4
3. GECONSOLIDEERDE W&V-REKENING Winst- en verliesrekening 2012 geconsolideerd (x 1.000) 2012 2011 700 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 710 Huren 42.707 41.229 720 Vergoedingen 4.127 4.052 740 Winst op verkopen -16 1.506 750 Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf 1.507 1.460 760 Overige bedrijfsopbrengsten 1.588 1.424 Totaal 49.913 49.671 800 BEDRIJFSLASTEN 810 Afschrijving vaste activa 23.790 17.653 820 Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa 6.785 18.704 830 Lonen en salarissen 4.092 4.435 840 Sociale lasten 329 339 850 Pensioenlasten 760 810 860 Kosten onderhoud 8.020 9.086 870 Overige bedrijfslasten 9.791 9.893 Totaal 53.567 60.920 880 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -3.096-3.674 890 Vrijval niet-gerealiseerde herwaarderingsreserve 16.118 14.294 BEDRIJFSRESULTAAT 9.368-629 waardeverandering financiële activa: 910 Rentebaten 3.951 3.897 930 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 0 0 940 Rentelasten -18.418-18.924 950 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING -5.100-15.656 970 Resultaat uit deelneming 3.449-1.081 RESULTAAT VOOR BELASTING -1.650-16.737 980 Vennootsschapsbelasting 7-4 RESULTAAT NA BELASTING -1.643-16.740
4. TOELICHTING JAARREKENING Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2012) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 12 juni 2013. Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen Wooninc. Holding B.V. Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Wooninc. Producten en Diensten B.V. te Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Wooninc. Beheer Deelnemingen B.V. te Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Wooninc. Lichtrijk B.V. te Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Wooninc. Participaties B.V. te Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Wooninc. Exploitatie B.V. te Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Wooninc. Projectontwikkeling B.V. te Eindhoven:100%-deelneming (2012: 100%) Overige deelnemingen Lichtrijk Beheer B.V. te Eindhoven:30%-deelneming (2012: 30%) VOF Centrumplan Leende (33%) (2012: 100%) 17 Verenigingen van Eigenaren waarvan 16 met een meerderheidsbelang voor Stichting Wooninc. en een geschatte cumulatieve algemene reserve (bestemd voor onderhoud) van 3,5 miljoen. De VOF Centrumplan Leende en Lichtrijk Beheer B.V. worden niet geconsolideerd gezien het minderheidsbelang en gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Vanwege de beperkte omvang van de VvE s en de late vaststelling van de jaarrekeningen van de VvE s is de consolidatie van deze groepsmaatschappijen op basis van artikel 407, lid1 BW2 achterwege gebleven. Consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen de financiële gegevens van de vennootschap en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Hierbij worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten die direct kunnen worden uitgeoefend. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen van waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Wooninc. Verkorte jaarrekening 2012 6
Financieel resultaat Het exploitatieresultaat uit gewone bedrijfsvoering bedraagt 26,9 miljoen positief en is daarmee 3,3 miljoen hoger dan het voorgaande jaar. Hogere huuropbrengsten door de jaarlijkse huurverhoging, oplevering van een drietal scholen en 6 woningen alsmede bezuiniging op beheerkosten en onderhoud zijn de belangrijkste reden. Het jaarresultaat over 2012 is circa 1,6 miljoen negatief. Dit is circa 15,1 miljoen hoger dan het behaalde resultaat in 2011. Dit is met name het gevolg van de gewijzigde uitgangspunten in 2012 in de waardering van het vastgoed als gevolg van het Woonakkoord. Jaarresultaat 2012 2011 Bedrijfsopbrengsten 49.929 48.165 Bedrijfslasten 22.991 24.563 Exploitatieresultaat 26.937 23.602 Resultaat onroerendgoedportefeuille -17.569-24.232 Financieringsresultaat -14.467-15.027 Resultaat deelnemingen 3.456-1.084 Jaarresultaat -1.643-16.741 Het resultaat op de onroerendgoedportefeuille is als volgt samengesteld: Resultaat onroerendgoedportefeuille 2012 2011 Verkoopopbrengst 6.797 8.807 Afschrijvingskosten -14.485-10.660 Afwaardering onrendabele investeringen -14.068-6.289 Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie (via WV) Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen in exploitatie 7.283-12.415-3.096-3.674 Resultaat -17.569-24.232 Ondanks stagnatie van de woningmarkt is het voorgenomen aantal verkopen bestaande huurwoningen (50) ruim behaald met 58 verkochte woningen (2011: 66). De geplande verkoop van nieuwbouwwoningen is niet gerealiseerd. (in 2012: 3 nieuwbouwwoningen verkocht). Mede door het langer te koop staan van deze woningen neemt de winst af. Als gevolg van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving wordt er afgeschreven op sociaal vastgoed. De afschrijvingskosten zijn in 2012 hoger dan in 2011 omdat vanaf 2012 de schatting van de economische levensduur verkort is. In het verleden zijn levensduurverlengingen ingerekend in overeenstemming met landelijke best practices die nu zijn teruggedraaid. In 2011 werd nog wel uitgegaan van deze levensduurverlengingen. In 2012 heeft wederom een beoordeling van de waardering van de grondposities plaatsgevonden. Als gevolg hiervan is een bedrag van per saldo 5,3 miljoen afgeboekt. Enerzijds door een daling van de gemeentelijke grondprijs en anderzijds door wijziging in het programma van koop naar huur. Daarnaast door actualisatie
van onrendabele toppen voornamelijk als gevolg van het inrekenen van de verhuurdersheffing. Verder is uit voorzichtigheidsprincipe 8,5 miljoen aan ontwikkelkosten verrekend via het resultaat. Daarnaast vindt er in 2012 een afwaardering plaats van het commercieel vastgoed van circa 3,1 miljoen op basis van taxaties. Een uitgebreidere specificatie is opgenomen in de toelichting op de jaarrekening onder de vastgoedbeleggingen. Het financiële resultaat is in 2012 circa 0,5 hoger dan in 2011 als gevolg van een dalende gemiddelde rentevoet. Het positieve resultaat op deelnemingen is met name te verklaren door de verkoop van de aandelen van Lichtrijk beheer B.V. aan Reggefiber B.V. en de hieraan gekoppelde afspraken over sterkere zekerheden over de versterkte financieringen. Als gevolg hiervan is de in 2010 voorziene afwaardering/boekwinst verkoop aandelen van 3,5 miljoen teruggenomen ten gunste van het resultaat. Wooninc. Verkorte jaarrekening 2012 8
Wooninc. Winston Churchilllaan 87 5623 PE EINDHOVEN Postbus 1234 5602 BE EINDHOVEN www.wooninc.nl Inschrijving Kamer van Koophandel onder nummer 17007288 Op 28 oktober 1919 als Toegelaten instelling geregistreerd onder nummer L 1519 12 juni 2013