De Nieuwe Wind BEWEEGT Adviesdocument Huurbeleid 2017 samen met huurders voor een krachtig huurbeleid Nu en in de toekomst, huren met een glimlach in Zoeterwoude
Adviesvoorstel Huurbeleid 2017 Onderwerp : Huurbeleid en huurprijsaanpassing 2017 Datum : 25 januari 2017 Van : De Huurderij Aan : Rijnhart Wonen Onderwerp: Advies, mede namens een huurdersafvaardiging, voor het te voeren huurbeleid voor de komende jaren en de uitgangspunten van beleid voor de huurprijsaanpassingen in 2017. Aanleiding: De Wet Doorstroming Huurmarkt heeft invloed op het huurbeleid van Rijnhart Wonen. Rijnhart Wonen stelde zich in november 2016 open voor het ontvangen van een ongevraagd advies vanuit De Huurderij over het huurbeleid en huurprijsaanpassing 2017. De Huurderij heeft dit proces om tot een advies te komen, samen met een huurdersafvaardiging, op een unieke wijze doorlopen. Werkwijze: Als kader gaf Rijnhart Wonen aan dat het advies moest voldoen aan de huidige wet- en regelgeving. Vanuit diverse perspectieven die betrekking hebben op de Wet Doorstroming Huurmarkt is gedurende drie bijeenkomsten een samenwerking ontstaan tussen De Huurderij en een groep van ca. 40 betrokken huurders. Deze groep brengt aan Rijnhart Wonen advies uit. Voor de huurprijsaanpassingen in 2017 wordt vanuit de Wet Doorstroming Huurmarkt de huursombenadering toegepast. De totale gemiddelde huurverhoging bedraagt maximaal inflatie plus 1%. In 2017 betekent dit een totale maximale huursomverhoging van 1,3%. Voor de huurprijsaanpassing voor de zittende huurders betekent dit, dat een percentage - gebaseerd op ervaringscijfers van 2016- van 0,4% hierop in mindering gebracht wordt vanwege huurharmonisatie bij mutaties. Ervan uitgaande dat dit percentage in 2017 gelijk blijft, bedraagt de maximale huurprijsaanpassing voor zittende huurders 0,9% (1,3% - 0,4% huurharmonisatie). In dit advies is rekening gehouden met 0,4% huurverhoging bij harmonisatie en 0,9% per 1 juli 2017. Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties Een gegeven dat relevant in dit advies is, is de Indicatieve Bestedingsruimte van Rijnhart Wonen. In de gemeente Zoeterwoude is de Indicatieve Bestedingsruimte tussen 2016-2020 van Rijnhart Wonen als volgt geformuleerd. Vanuit het perspectief van de IBW van Rijnhart Wonen zou in de gemeente Zoeterwoude 20 miljoen extra kunnen worden uitgegeven aan nieuwbouw. Dat wil zeggen het bijbouwen van 135
sociale huurwoningen (gemiddelde investering 148.000,-) (bovenop het aantal dat Rijnhart Wonen nu reeds in de plannen voor de komende vijf jaar heeft vastgelegd). Naast nieuwbouw zou vanuit het IBW-perspectief van Rijnhart Wonen 15.600.000,- extra aan woningverbetering kunnen worden uitgegeven. Stel dat er gemiddeld 40.000 per woning wordt geïnvesteerd, dan kunnen hier tot 2020 390 woningen worden verbeterd. Rekening houdend met de IBW zou Rijnhart Wonen over drie jaar verdeeld, maximaal 443.000,- kunnen besteden in huurmatiging. Dit zou, verdeeld over drie jaar, 147.666,- per jaar bedragen. Op een totale huursom die Rijnhart Wonen per jaar ontvangt van 24.158.000,- bedraagt dit 0,6%. Deze drie bedragen zijn niet optelbaar. De bestedingsruimte wordt in drie categorieën uitgedrukt. Een mix is mogelijk. ******* Gedurende het proces is op volgende thema s door de huurdersgroep visie gevormd: v Inkomensafhankelijke huurverhoging v Huurprijsaanpassing o Zittende huurders; huurprijs en kwaliteit o Harmonisatie bij nieuwe verhuringen v Doorstroombevorderende maatregelen In dit document legt de groep haar visie voor en De Huurderij legt vanuit de drie thema s de volgende beleidsadviezen voor. Inkomensafhankelijke huurprijsaanpassing: De visie vanuit de groep op inkomensafhankelijke huurverhoging is positief mits: v de mogelijkheid aanwezig blijft een huurprijsaanpassing omlaag toe te passen wanneer het inkomen sterk daalt onder 40.349,- en dit met recentere informatie dan nu het geval is (twee jaar terug) te motiveren valt v na een inkomenstoets, waaruit blijkt dat inkomen gedaald is naar een kritische grens, onder de 40.349,- de huurprijs met terugwerkende kracht omlaag gebracht wordt, tot het moment dat het inkomen daalde v een maximum benoemd wordt en de inkomensafhankelijke huurprijsaanpassing voor een huishouden, niet tot in lengte van jaren doorgevoerd wordt. De waarde van de woning zou een kader kunnen zijn. v het in relatie staat tot de aanwezige investeringsruimte en de vastgoedopgave van Rijnhart Wonen
Het toepassen van inkomensafhankelijke huurprijsaanpassingen is mogelijk wordt als positief aangegeven mits er een oplossing komt voor huurders met dalende inkomens onder de 40.349,-. Zij moeten bij aantoonbare inkomensdaling ontzien worden. Huurprijsaanpassing voor zittende huurders; huurprijs en kwaliteit In het advies is rekening gehouden met huidige gemiddelde streefhuren van ongeveer 70% maximaal redelijk en o Woningbezit dat momenteel lager dan de streefhuur wordt verhuurd: 78% o Woningbezit dat momenteel gelijk of hoger dan de streefhuur wordt verhuurd: 22% Om evenwicht te brengen in huurprijzen voor kwalitatief gelijke woningen ligt het accent op het verkleinen van de ruimte tussen de gerealiseerde streefhuren en het gewenste percentage maximaal redelijk, de streefhuur van Rijnhart Wonen. Het advies over de mate waarin de groep woningen met een huurprijs lager dan de streefhuur (78%) aangepast kan worden, is gericht op ieder huishouden een huurprijsaanpassing ter hoogte van een gelijk bedrag, tot het moment dat de streefhuur bereikt is. v Woningen met een huurprijs hoger dan de streefhuur: Huurprijsaanpassingen omlaag v Woningen met een huurprijs lager dan de streefhuur: Huurprijsaanpassingen omhoog met een gelijk bedrag. 1. Gebruik het beschikbare bedrag die u vermeld in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties maximaal om de huren te matigen. Zet de 0,6% ( 147.666,-die u jaarlijks aan huurmatiging kunt besteden in binnen de 0,9% huurprijsaanpassing, die u aan zittende huurders zou mogen vragen zodat de mogelijkheid ontstaat dat dit percentage daalt naar 0,3% Kwaliteit van de woningvoorraad om betaalbaar en toekomstbestendig te wonen. De groep huurders vormde op basis van het uitgangspunt Balans in onderhoud om de woonlasten zo laag mogelijk te houden, de volgende visie: v de kwaliteit van het onderhoud verbeteren en pro-actief onderhoud toepassen op basis van conditie. Men noemde energetische (isolatie)maatregelen, werk duurzaam uitvoeren door vakmensen, duurzaam schilderwerk (in een ander seizoen schilderen, waardoor de kwaliteit van het schilderwerk beter is) v duurzaam investeren in het vervangen van keukens, douches en toiletten van de bestaande voorraad is noodzakelijk. Niet afhankelijk van de levensduur van het binnen pakket maar van de condities van keukens, douches en toiletten v zoek innovaties in: v het opwekken van duurzame energie v duurzaam onderhoud
v duurzaamheid in leefbaarheid. Kwaliteit in de woonomgeving is ook van groot belang De groep adviseert een lange termijnvisie op het vastgoedonderhoud te vormen waarin een eerlijke, goede prijs/ kwaliteitverhouding centraal staat. 2. Investeer maximaal én duurzaam in de kwaliteit van het woningbezit. De indicatieve bestedingsruimte voor woningverbetering laat ruimte voor verbeteringen in de kwaliteit van 130 woningen op jaarbasis. Dat investeringen vanuit een duurzaam karakter plaatsvinden, dat mag vanuit de visie vanuit de huurders duidelijk zijn. Harmonisaties bij nieuwe verhuringen Het advies hierop is kort en houdt in dat bij harmonisaties de streefhuur en passend toewijzen leidend moet zijn en toegepast moet worden waar mogelijk. Doorstroom-bevorderende maatregelen De invloed van deze maatregelen op de doorstroom van de huurmarkt kunnen op de langere termijn merkbaar zijn. Triggers die de doorstroom zouden kunnen bevorderen zijn een lagere prijs en een comfortabele woning. De prijs van een nieuwe woning moet meer aansluiten bij de prijs van de oude woning. v De groep verwacht niet dat inkomensafhankelijke huurprijsaanpassingen een positieve invloed hebben op de doorstroming. v Pas mogelijkheden als huurkorting en huurgewenning maximaal toe om doorstroom te belonen. v Breid de sociale voorraad ten behoeve van jongeren uit. Ouderen die verleid worden te verhuizen naar een betaalbare comfortabele woning, laten een woning achter voor jongeren of jonge gezinnen v Tijdelijke verhuur draagt in de optiek van alle betrokkenen niet direct bij aan de beschikbaarheid van woningen en daarmee aan de doorstroming in Zoeterwoude. Algemene aandachtspunten om doorstroming te bevorderen Pas wanneer het niveau van de gemiddelde streefhuren is behaald zal het verschil in huren bij mutatie kleiner zijn, waardoor de financiële drempel om te gaan verhuizen kleiner is. Huurkorting heeft meer effect dan huurgewenning om te motiveren tot verhuisbewegingen. Benut de maximale investeringsruimte om de ca.135 nieuw te bouwen woningen in Zoeterwoude te realiseren, met als doel deze toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Gebruik middelen als huurgewenning of huurkorting om ouderen te verleiden een eengezinswoning te verlaten zodat de doorstroming in het voordeel van jonge gezinnen / jongeren tot stand komt.