HET OPEN BOUWEN-CONCEPT EN DE PREMIE-KOOP-A-SECTOR; Analyse van een aantal subsidie-varianten Bibliotheek TU Delft 1111111111111 C 1715633
WERKDOCUMENT OTB 89-03 B 0 U W Innovatiegericht Onderzoekprogramma Bouw Postbus 20740 (Weena 740) 3001 JA Rotterdam tel. 010-138399 ot6 Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11 2629 JA Delft tel. 015-783005
HET OPEN BOUWEN-CONCEPT EN DE PREMIE-KOOP-A-SECTOR; Analyse van een aantal subsidie-varianten Frits Meijer Ans Metselaar Delftse Universitaire Pers, juni 1989
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft CIP-GEGEVENS KONINKliJKE BIBUOTHEEK, 's-gra VENHAGE ISBN 90-6275-469-4 ISSN 0923-9871 NUGI655 Copyright 1989 by F. Meijer and A Metselaar No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD VOORWOORD 1 INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING... 1 1.1. Inleiding........................................ 1 1.2. Probleemstelling.................................. 4 1.3. Opzet van het rapport.............................. 6 2 UITGANGSPUNTEN... 7 2.1. Inleiding........................................ 7 2.2. Scheiding drager-inbouw... 7 2.3. Kostenverdeling drager-inbouw... 12 2.4. Parameters..................................... 15 3 FINANCIELE TOETSING VAN ALTERNATIEVEN... 17 3.1. Inleiding....................................... 17 3.2. Uitgangssituatie... 18 3.3. Variant 1: inbouw direct aangebracht.................. 18 3.4. Variant 2: stimuleringssubsidie voor inbouw............. 20 3.5. Variant 3: volledige premie aan drager toegekend... 26 3.6. Variant 4: kredietplafond... 31 4 SAMENVATTING EN CONCLUSIES... 35 BULAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Scheiding tussen drager, minimale inbouw en extra inbouw... 39 Kostenverdeling tussen drager en inbouw............... 43 Uitwerking van de rekenvoorbeelden.................. 45
VOORWOORD Dit werkrapport vormt de neerslag van een deelstudie, die door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de Technische Universiteit Delft is verricht naar de financiële en subsidietechnische aspecten van toepassing van het Open Bouwen-concept. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van het werkplan Open Bouwen van het Innovatiegericht Onderzoek Programma Bouw (IOP-Bouw). In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar de financiële gevolgen van mogelijke alternatieven voor de non-profit huursector en de koopsector. Het eerste deelonderzoek met betrekking tot de koopsector is in juli 1987 gestart en inmiddels zover afgerond, dat de tijd rijp is voor deze afzonderlijke rapportage. Naast dit rapport verschijnen er twee werkrapporten die respecktievelijk (financiering en subsidiëring van) het open bouwen in de sociale huursector en (financiële effecten van) het celsgewijs renoveren in de na-oorlogse voorraad, tot onderwerp hebben. De onderzoeksactiviteiten zijn begeleid door een commissie van deskundigen, die gedurende de onderzoeksperiode van samenstelling is gewisseld. In alfabetische volgorde bestond de begeleidingscommissie uit de volgende leden: dhr. R.E.Baumgarten (NWR, voorzitter tot 1 september 1988); ir. F. Boekhorst (Stichting Architecten Research); ir. K Dekker (KDjConsultants, voorzitter vanaf 1 sept. 1988); dhr. L Mosselman (DGVH, vanaf 1 september 1988); ir. C.E.C. De Reus (HID-Utrecht, tot 1 februari 1988); ing. W. Revet (DGVH); ir. W.N.G. Rust (Fakton). Wij zijn de leden van de begeleidingscommissie dankbaar voor hun stimulerende inbreng tijdens de onderzoeksperiode en hun commentaar bij de conceptstukken van dit rapport.
1 INLEIDING EN PROBLEEMSTELliNG 1.1. Inleiding Al meer dan 25 jaar geleden schreef Habraken het boek "De dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw".\ Hierin pleit hij voor een nieuwe aanpak van de woningbouw, die meer zou moeten inspelen op de groeiende behoefte aan medezeggenschap van de gebruikers. Samen met de door hem opgerichte Stichting Architecten Research (SAR) ontwikkelde hij het Scheiding-Drager-Inbouw-principe. De drager wordt daarin gedefinieerd als "een voor bewoning bestemd stuk onroerend goed, dat zodanig is ontworpen, dat een bewoner daarbinnen zelfstandig kan beslissen over de indeling en uitrusting van zijn woning. Een inbouwpakket is een tot het roerend goed behorende verzameling elementen, die zodanig is ontworpen, dat de bewoner daarmee binnen de drager de indeling en de uitrusting van zijn woning kan realiseren.,,2 De grens tussen het drager-deel en het inbouw-deel berust dus op een afbakening in zeggenschap. Dit betekent dat deze grens niet gelijk hoeft te zijn aan het onderscheid tussen ruwbouw en afbouw, dat in bouwtechnische zin al langer werd gemaakt. Het verschil tussen deze begrippen-paren werd als volgt verduidelijkt: "Natuurlijk zal een inbouwelement niet gauw een constructief dragend element zijn. De bewoner moet kunnen beslissen of hij zo'n element wil hebben en waar hij het wil hebben. Als hij het element wil verwijderen, mag het bouwwerk niet in elkaar storten. Inbouwelementen zullen dus logischerwijs niet-dragende elementen zijn. Zij worden aangebracht in een drager. Deze drager is op zichzelf een voltooid bouwwerk, dat wordt afgewerkt en opgeleverd. Daarna komt de inbouw, waarmee de woning wordt voltooid. Als een inbouwpakket de verzameling is van alle elementen waarover de gebruiker als individu beslissen mag, wordt het duidelijk dat de vraag wat nu wel en wat nu niet inbouw moet zijn, een vraag is naar beslissingsbevoegdheid. Waarover zal 1 Habraken, NJ., 1961, De dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw, Amsterdam, (Scheltema en Holtema). 2 SAR, z.j., SAR6S, (vouwbladen), Eindhoven. 1
= =_' SM ' FM",,'.!, J de gebruiker nu concreet mogen beslissen? Dit heeft nog niets te maken met technische mogelijkheden. Het kan best zijn dat iets technisch heel gemakkelijk te verwijderen of te verplaatsen is, maar dat het niettemin niet aan de gebruiker is toegestaan hierover te beslissen. Zo zal een lichte scheidingswand in een woning tot de drager gerekend moeten worden als vastgesteld is dat de bewoner deze niet mag verplaatsen. Daarentegen kan een gemetselde binnenwand best inbouw zijn wanneer de bewoner de gelegenheid heeft deze wand te verwijderen of te verplaatsen als hem dat goed dunkt.'t3 Een woning kan behalve uit sociale en technische motieven ook op economische gronden worden gesplitst in twee of meer delen. Tempelmans Plat stelt bijvoorbeeld in zijn dissertatie dat een woning niet beschouwd kan worden als één geheel met constante waarde, maar dat de geleverde prestaties aan veranderingen onderhevig zijn. "Afgezien van prijsveranderingen zal de waarde van de in een periode geleverde woondiensten in het begin groter zijn, dan aan het einde van de levensduur. Dit komt door de steeds veranderende eisen en wensen en door de technische slijtage van de woning. Later worden nog wel diensten geleverd, maar de waardering ervan wordt geringer. Hieruit kunnen we concluderen dat de waarde van de voorraad in het begin sneller zal afnemen dan aan het einde van de levensduur. (... ) Hoe het afschrijvingspatroon precies moet zijn is bij een analyse van de woning als geheel moeilijk te achterhalen. Voor een verder onderzoek zullen we de woning dan ook moeten opsplitsen in onderdelen.''' Hij pleit voor een scheiding in woningonderdelen op grond van de verwachte levensduur. Onder invloed van technische verouderingen, innovatieve ontwikkelingen en modeverschijnselen worden bepaalde woningonderdelen na verloop van tijd immers verbeterd of vervangen. Door de STIWON zijn deze gedachten verder ontwikkeld en vormgegeven in afbeelding V 3 Boekholt, l.t. en A.P.Thijssen, P J.M. Dinjens, NJ. Habraken, 1974, Denken in varianten, bet methodisch ontwerpen van dragers, Alphen aan den Rijn. 4 Tempelmans Plat, H., 1984, Een bedrijfseconomische analyse van bouwen en wonen, de woondienstenvoorziening beschouwd vanuit een elementen-matrix, Assen (Van Gorcum), p. 97-80. 5 STlWON, 1985, Baas in eigen huis, een praktijkstudie - vanuit de huidige mogelijkheden - naar op de scheiding van drager- en inbouwelementen afgestemde financieringsvormen en beheersvormen, Rotterdam, p. 38. 2
Afbeelding 1: Een scheiding van drager- en inbouwelementen volgens de Stiwon levensduren 5 15 JO 4S 60 75 90 105 oo-e~rlea Dragt:r Grondkosten 23.850 Bijkom. kost./rente Fundering en casco Kozijnen Berging Dakconstructie 7.000 36.150 7.000 4.000 7.000 500 2.000 3.000 1.000 1.000 2.000 3.000 3.500 4.000 3.000 23.850 7.000 31.150 ~ dt:maiia Trappen + wanden 2.400 Leidingk. + M.K. 1.500 Basisinstallatie 1.500 Toilet + gootst. 600 Verhoogde dekvloer 7.000 200 800 500 500 400 3.000 1.600 1.000 1.000 1.000 3.000 ~ Voorzetwanden 3.500 Separat. + kozijnen 4.500 Aanv. installatie 1.700 Douche 500 e.v. 3.000 Keuken 1.500 1.500 500 200 1.700 1.000 1.500 3.000 1.200 300 1.300 500 2.000 liîini.riîitfp da_ Sanitair 1.500 Keramische afwerk. 3.500 600 900 1.500 2.000 ~ Kasten, venstero. + behang + spuitw. 1.000 750 250 Totaal 118.700 750 5.950 15.900 14.600 6.000 10.500 3.000 62.000 Bron: Stiwon, 1985 In 1984 werd met het "Manifest Open Bouwen" een nieuwe impuls gegeven aan het scheiding-drager-inbouw-concept. De initiatiefnemers stelden daarbij echter uitdrukkelijk niet op zoek te zijn naar nieuwe definities, maar de in gang gezette ontwikkelingen verder te willen concretiseren. 6 Tot de drie wezenlijke kenmerken van het Open Bouwen rekent men: "1. Herstructurering van de markt, zodanig dat er een werkelijk open wisselwerking ontstaat tussen vraag en aanbod. 2. Ordening van de besluitvorming, zodanig dat een optimale beantwoording mogelijk wordt van de vraag wie er op welk niveau wat beslist. 3. Modulaire coördinatie: een taal waarmee we plaats- en maatafspraken kun-nen maken." 6 Manifest Open Bouwen, 8 mei 1984. 3
Deze aspecten moeten een bijdrage kunnen leveren aan de volgende in het manifest genoemde opgaven. "- Er moet goedkoper gebouwd kunnen worden, met behoud van kwaliteit; De toekomstige woon- en beheerslasten moeten in de hand gehouden kunnen worden; Woningen zullen aan maatschappelijke veranderingen aangepast moeten kun-nen worden; We moeten leren inspelen op de groeiende zelfwerkzaamheid van de bewoner; Andere financierings-, afschrijvings- en beheersmethoden moeten worden ont-wikkeld; We moeten gaan bouwen voor een op zijn minst onzekere toekomst; Er moeten antwoorden komen op het overheidsbeleid ten aanzien van dere-gulering en decentralisering; Naarmate de bestaande voorraad een belangrijker rol in de volkshuisvesting gaat spelen, moeten er nieuwe methoden worden ontwikkeld om die bestaande voorraad doelmatiger aan nieuwe eisen te kunnen aanpassen." De doelstellingen van het Open Bouwen-concept reiken dus veel verder dan sec het streven naar meer zeggenschap, innovatie van het bouwproces en/of kostenbesparing. Juist het integreren van deze doelen moet tot de gewenste resultaten leiden. 1.2. Probleemstelling In het kader van het werkplan Open Bouwen van het IOP-Bouw wordt onderzoek verricht naar de verschillende aspecten van het Open Bouwen-concept. Het onderhavige onderzoek richt zich op de financiële aspecten. Door de SAR is reeds een inventarisatie gemaakt van de financiering en subsidiëring van gerealiseerde Open Bouwenprojecten in Nederland. De vetgedrukte slotconclusie in het SAR-rapport luidt: "Een te rigide systeem van toetsing, financiering en subsidiëring kan de toekomstwaarde van woningen nadelig beïnvloeden, omdat het niet toestaat dat er op die toekomst geanticipeerd wordt.'" Met andere woorden, de huidige starre volkshuisvestingsregelgeving zou tot verspilling leiden. Vaak wordt in dit verband als voorbeeld aangehaald, dat bij een nieuw opgeleverd complex, binnen de kortste keren de bijgeleverde kasten of zelfs het keukenblok bij het grof huisvuil staan, omdat de bewoners wat anders willen. De werkelijke omvang hiervan is niet bekend. Uit Rotterdams onderzoek is wel gebleken dat ca. 36% van de bewoners van nieuwe huurwoningen na ongeveer één jaar al ingrijpende wijzigingen heeft aangebracht, schilderwerk en 7 SAR, 1987, FiDaDclering & Subsidiëring van Open Bouwenprojecten, Eindhoven (SAR), september, p. 35. 4
behangwerk niet meegerekend. 8 Ander onderzoek concludeert dat slechts 25% van de bewoners een sleutelklare woning wi1. 9 Ook ten aanzien van onderhoud en renovatie sluit de huidige financierings- en subsidiëringsmethodiek niet meer aan bij de praktijk. In vergelijking met vroeger worden bijvoorbeeld woningonderdelen als binnendeuren en keukenkastjes eerder vervangen dan gerepareerd of overgeschilderd. Bij huurwoningen wordt echter uitgegaan van een vijftigjarige afschrijvingstermijn voor de woning als geheel met daarbij bepaalde disconteringsnormen voor toekomstige onderhoudsen beheerkosten. Daarnaast is er een apart subsidiëringsregime voor woningverbetering. Dit historisch gegroeide volkshuisvestingsinstrumentarium schiet tekort bij het realiseren van scheiding-drager-inbouwprojecten. Gezien de veronderstelde voordelen van het Open Bouwen-concept is er behoefte aan aanpassing van de regelgeving. Het primaire doel van het onderhavige onderzoek is daarom: "het formuleren van mogelijke oplossingen en alternatieven op het teitein van de financiering en subsidiëring bij toepassing van het Open Bouwen-concept in de praktijk'~ In deze deelstudie staat het Open Bouwen-concept in de koopsector centraal. Concreet zal worden ingegaan op de vraag in hoeverre een scheiding tussen drager en inbouw op het subsidietechnische vlak mogelijk is en wat de gevolgen zijn (in termen van woonlasten en overheidsbijdrage) van toepassing van deze scheiding in de koopsector. Het Open Bouwen-concept streeft naar een situatie waarin de bewoner naar eigen inzichten kan beslissen op welke wijze en wanneer de inbouw gerealiseerd wordt. De subsidiëringssystematiek zal op deze wensen afgestemd dienen te worden. Dit betekent dat de te ontwikkelen financieringsconstructie gekenmerkt zal moeten worden door een grote mate van flexibiliteit en keuzevrijheid voor de bewoner. Genoemd uitgangspunt wordt mede ondersteund door allerlei ontwikkelingen, zowel aan de vraag- als de aanbodkant van de markt. Het blijkt dat eigenaar-bewoners (ook vlak na het betrekken van een woning) veel karweien in en om het huis (laten) uitvoeren. De meeste aandacht gaat daarbij uit naar woontechnische veranderingen; keukens worden vervangen, tussenwanden worden geplaatst, etc. Uit onderzoek is gebleken dat eigenaar-bewoners jaarlijks gemiddeld f 3.000,- besteden aan het verbeteren en onderhouden van hun woning. IO 8 Dienst Volkshuisvesting Gemeente Rotterdam, 1983, Wonen in een Rotterdams uideggebied, Rotterdam, geciteerd in: Boekhorst, F., 1987, Doe-het-zelf-aktiviteiten in de volkshuisvesting, een samenvattende Uteratuurstudie, Eindhoven (SAR), december. 9 SAR, 1985, Huurderszelfwerkzaambeid, Eindhoven (SAR). 10 Baartmans, Meijer en van Schaik, 1987, Zelfwerzaambeid, woningonderboud en bouwwerkgelegenbeid, Delft (DTB. 5
Door middel van de Open Bouwen-systematiek kunnen bewoners hun woning naar eigen wens en smaak inrichten. Het beslispunt over de inbouw van de woning wordt in de tijd verschoven, vraag en aanbod kunnen direkter op elkaar inspelen. Ook aan de aanbodzijde zijn er ontwikkelingen, die toepassing van het drager-inbouwprincipe naderbij brengen. Dit heeft voornamelijk te maken met ontwikkelingen in de bouwtechniek; dragende tussenmuren komen veel minder voor dan vroeger, en inbouwelementen zijn op een meer eenvoudige wijze aan te brengen (handzamer materiaal en materieel). 1.3. Opzet van het rapport Er zijn natuurlijk talloze variaties mogelijk bij het doorrekenen van de financiële en subsidietechnische consequenties bij toepassing van het drager-inbouwprincipe. Er kunnen verschillende kwaliteitsniveaus, woningtypen, beheervormen, dragerelementen, inbouwelementen, en dergelijke gekozen worden. In het navolgende zal daarom allereerst ingegaan worden op een aantal noodzakelijke keuzen, die gemaakt moeten worden om het drager-inbouw-concept op een zinvolle, bruikbare en representatieve wijze te toetsen. Het belangrijkste uitgangspunt bij het maken van de keuzen is de wens het aantal varianten zoveel mogelijk te beperken zonder dat daarbij de resultaten van de berekeningen en de daarop gebaseerde oplossingsstrategieën hun representativiteit verliezen. De terreinen waarop essentiële keuzen gemaakt moeten worden, betreffen achtereenvolgens: - scheiding drager-inbouw; - kostenverdeling; - financiële en subsidiëringsaspecten (parameters). Deze aspecten komen in hoofdstuk 2 aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een rekenmodel gepresenteerd aan de hand waarvan de gevolgen worden aangegeven van het toepassen van het Open Bouwen-concept onder de vigeren - de subsidieregelgeving in de koopsector. Daarna worden voorstellen voor alternatieve wijzen van financiering en subsidiëring doorgerekend op de consequenties voor de woonlasten. Het rapport wordt afgesloten met hooofdstuk 4 waarin de voornaamste conclusies worden samengevat. 6
2 UITGANGSPUNTEN 2.1. Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten geformuleerd op grond waarvan de rekenvoorbeelden uitgewerkt zijn. In het onderstaande komt meermalen het dilemma aan de orde dat er is tussen de behoefte aan representativiteit, de beperktheid van beschikbare (financiële) gegevens en het zo beperkt mogelijk houden van het aantal varianten. De in het volgende hoofdstuk te formuleren alternatieven moeten praktisch haalbaar en toepasbaar zijn. Dit betekent dat op het regelgevingstechnische vlak ingewikkelde en kostbare controle- en toetsingsmomenten zoveel mogelijk vermeden moeten worden. De alternatieven moeten realiteitswaarde hebben. De gemaakte keuzen worden daarom uitgebreid beargumenteerd en toegelicht. 2.2. Scheiding drager-inbouw Een belangrijke vraag in het kader van dit onderzoek is waar de grens tussen drager en inbouw getrokken moet worden. Daarvoor wordt eerst nader ingegaan op de momenteel gehanteerde (vage) definities. Vervolgens wordt aangegeven, hoe de scheiding drager-inbouw in een aantal praktijkvoorbeelden is gerealiseerd. Tenslotte wordt het (concept)bouwbesluit in de beschouwing betrokken. Theorie Er worden vanuit diverse invalshoeken verschillende begrippenparen gebruikt om een woning te scheiden in een hoofdbestanddeel en een aanvulling. Naast de begrippen drager-inbouw wordt ook wel gesproken van ruwbouw-afbouwen casco-nabouw. Groetelaers ll heeft deze begrippenparen nader geanalyseerd en met elkaar vergeleken. Hij toonde aan dat er in feite een grote overlap bestaat tussen de drie begrippen, het verschil wordt gevormd door de invalshoek van waaruit de woning gescheiden wordt. Bij 'ruwbouw-atbouw' gaat het vooral om een onderscheid in produktie methode, 'casco-nabouw' is ingegeven door een scheiding in opleveringjbouwfase en bij 'drager-inbouw' is het de beslissings- 11 Groetelaers, P., 1981, Een toekomst voor zeggenschap van bewoners bij cascobouw, in: Bouw, 36, nr. 19, p. 35-39. 7
bevoegdheid (zeggenschap) op grond waarvan de scheiding wordt gemaakt. In het navolgende zal de scheiding tussen het hoofdbestanddeel van de woning en de aanvulling concreet worden ingevuld aan de hand van de begrippen drager en inbouw, omdat deze terminologie het best past bij het Open Bouwen-concept. Het is niet eenvoudig om het begrippenpaar drager-inbouw eenduidig in te vullen. De SAR 12 en de STIWON 13 hebben in het recente verleden pogingen gedaan het drager-inbouw-principe uit te werken. De SAR onderscheidt in beginsel 9 deelelementen: 1 - fundering; 2 - bouwmuren; 3 - vloeren en platte daken; 4 - gevel; 5 - daken; 6 - scheidingswanden; 7 - uitrusting; 8 - installaties en leidingen; 9 - afwerking. Deze deelelementen kunnen in drie groepen ingedeeld worden. De eerste groep (deelelementen 1 t/m 3) wordt tot de drager gerekend en de derde groep (deelelementen 6 en 7) tot de inbouw. In de tussenliggende tweede groep, waartoe de deelelementen 4, 5, 8 en 9 behoren, loopt de scheiding tussen de drager en inbouw dwars door de elementen heen. Voor alle elementen geldt dat er zowel vanuit de techniek (''wat kan zonder vernieling worden losgemaakt?") als vanuit het gebruik (''wat kan individueel worden gebruikt?") voorwaarden gesteld kunnen worden aan de scheiding tussen de drager en de inbouw. Daarnaast kan er een scheiding gemaakt worden op grond van een aantal doelstellingen, zoals bijvoorbeeld betaalbaarheid, toekornstwaarde, onderhoudsbehoefte en zelfwerkzaamheid. De essentie van een scheiding op basis van technische en gebruiks-voorwaarden blijft hierbij gehandhaafd. De scheiding op grond van doelstelling leidt tot nuance-verschillen. De STIWON maakt onderscheid in een drager (een wind- en waterdichte woning met minimale aansluitingen voor de installaties) en een inbouw, die uit vier soorten elementen bestaat (zie ook afbeelding 1 op pagina 3). De inbouw-elementen betreffen: - bewoonbaarheidselementen, die noodzakelijk zijn om van een bewoonbare drager te kunnen spreken (bijv. trappen, basis-installatie, toilet, verhoogde dekvloer); 12 SAR, 1981, Grenzen drager inbouw, de vaststelling van grenzen tussen drager en inbouw gebaseerd op een confrontatie van doelstellingen en technische mogelijkheden, Eindhoven. 13 STIWON, 1985, Baas In eigen huis, een praktijkstudie - vanuit de huidige mogelijkheden - naar op de scheiding van drager- en inbouwelementen afgestemde financieringsvormen en beheersvormen, Rotterdam. 8
- geriefselementen. die wenselijk zijn om van een eenvoudige woning te spreken (bijv. voorzetwanden. douche, centrale verwarming en keuken); - uitrustingselementen om het uitrustingsniveau van de woning op te voeren (bijv. sanitair, en aanvullende installaties); - woonattributen, zijnde elementen, die te maken hebben met woonaktiviteiten (kasten, behang, e.d.). Voor het onderhavige onderzoek, waarvoor een concreet rekenvoorbeeld nodig is, lijkt de bovengenoemde definiëring bruikbaar als uitgangspunt voor het analysekader. Tevens wordt aangesloten op de indeling, die in het kader van onderzoek naar zelfwerkzaamheid van bewoners is gemaakt en mede is gebaseerd op deze STIWON-indeling. 14 Hierbij wordt een deel van de inbouw als 'toegevoegde inrichting' benoemd. drager. dit deel bevat de minimale basiskwaliteit van de woning en omvat alle onderdelen. die bouwtechnisch tot de hoofdstructuur gerekend kunnen worden. Deze onderdelen hebben een levensduur van minstens 25 jaar. De drager is een wind- en waterdichte woning, voorzien van eventuele binnentrap(pen) en hoofdaansluitingen op het leidingnet. De drager heeft alle objectief meetbare eigenschappen waarop de basiskwaliteit van de woning beoordeeld kan worden voor subsidiëring, zoals capaciteit (in binnenwerkse kernoppervlakte ), het type woning en de ligging. Het ontwerp van de drager zal vanwege de gemeenschappelijke belangen in overleg met de bewoners tot stand komen. inbouw: de inbouw is de aanvulling op de drager tot de kwaliteit van de huidige standaardwoning. De inbouw bevat de woningonderdelen, die zo goed als allemaal geprefabriceerd worden en een gemiddelde levensduurverwachting hebben van minder dan 25 jaar. De inbouw kan de secundaire leidingen. de verwarmings- en warm waterinstallatie, het sanitair, schilderwerk en tegelwerk omvatten. Het beslissingsrecht over de uitvoering en inrichting van de inbouw kan hoofdzakelijk bij de bewoner liggen. toegevoegde inrichting: de toegevoegde inrichting is het deel van de inbouw, dat onder de huidige regelgeving al volledig aan de bewoners kan worden overgedragen en 'gedereguleerd' kan worden. Kasten. behang, binnenschilderwerk en erfafscheiding kunnen dezelfde status krijgen als de onderdelen. die de bewoner zelf levert (gordijnrails, markiezen. e.d.). De toegevoegde inrichting bevat in feite de onderdelen. die nu al tot het reguliere huurdersonderhoud behoren. Zeer recent is door de Werkgroep Open Bouwen Ontwikkelingsmodel (OBOM) van de Technische Universiteit Delft een aantal suggesties gedaan om een 14 Metselaar, A.W.c., 1987, Zelfwerkzaamheid en beheer van non-profit huurwoningen, Delft (OTB). 9
onderscheid te introduceren tussen een variabel en een vast deel van een woning om het bouwproces zo open mogelijk te maken. IS Deze scheiding ziet er als volgt uit: vaste elementen (alle duurzame elementen met repetitie-effect) dragende wanden; vloeren; gevels; dak; meterkast; leidingkoker; mantelbuizen; sparingen. variabele elementen binnenwanden, die de indeling van een woning bepalen; plaats en afmeting van keukens en natte cellen; uitrusting van de woning, zoals het keukenblok, de natte cel en wastafels; afwerking van wanden en vloeren; leidingen, die (vanuit vaste punten in de drager) de genoemde elementen verbinden met de hoofdaansluitingen. Praktijk Voordat voor dit onderzoek ingegaan wordt op de verdeling van de elementen in een drager- en inbouwdeel is het zinvol om te kijken waar de grens in de praktijk gelegd wordt. In de tot op heden uitgevoerde projecten, die op het scheiding-drager-inbouw-principe zijn gebaseerd, zijn de verschillen tussen de diverse drager- en inbouwpakketten niet erg groot. In het project Keyenburg te Rotterdam worden de scheidingswanden, badkamer- en toiletvloeren, keukenblok en -kastjes, deuren, binnenpuien, losse kasten en sanitaire voorzieningen tot de inbouw gerekend. Tevens kon de plaats van het bewegende deel in het kozijn door de bewoners worden bepaald. De draagconstructie is in gietbouw gerealiseerd. In feite lijkt dit project veel op het project dat een aantal jaren eerder in de Utrechtse wijk Lunetten was gerealiseerd. Het inbouwpakket was daar vrijwel identiek aan dat in Rotterdam. In de gemeente Dronten bestaat de inbouw (dat daar 'woonprogramma' of 'afbouwpakket' is genoemd) uit de niet-dragende wanden, de kasten en kastenwanden, keukenelementen, sanitaire voorzieningen, opbouwelementen van de technische installaties en de afwerking van de vloeren, wanden en plafonds. Ook hier is tunnelgietbouw toegepast. Het drager-inbouw-project in Huizen tenslotte is vooral een zelfwerkzaamheidsproject geweest. De inbouw, of 'het afbouwpakket', bevat hier elementen als binnenwanden, kasten, keukeninrichting, schilderwerk en behang. In de praktijk blijkt de in de diverse projecten gehanteerde scheiding tussen drager en inbouw in hoofdlijnen met elkaar overeen te komen. ( concept)bouwbesluit Als laatste aspect ten aanzien van een scheiding tussen drager en inbouw kan de aanvangskwaliteit worden genoemd. In dit rapport wordt uitgegaan van de situatie dat de woning bij oplevering voldoet aan het in het (concept)bouwbesluit omschreven minimale voorzieningenniveau. Dit voorzieningenniveau is te be- 15 OBOM, 1988, Brochures, 23 augustus (Delft). 10
schouwen als het "normatieve voorzieningenniveau" waaraan de drager en minimale inbouw moet voldoen. Dit normatieve voorzieningenniveau is lager dan de huidige kwaliteit van een representatieve premie-a-woning. Het verschil tussen het normatieve voorzieningenniveau en het traditionele premie-a-niveau wordt overbrugd door "extra inbouw". Om het normatieve niveau te kunnen bepalen, is het noodzakelijk om op deze plaats het (concept)bouwbesluit nog eens nader te bekijken. De invalshoeken veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid vormen de belangrijkste uitgangspunten bij de vaststelling van de voorschriften voor te bouwen woningen en woongebouwen, zoals die in het (concept)bouwbesluit zijn geformuleerd. De (voor dit onderzoek) belangrijkste begrippen uit het (concept)bouwbesluit zijn de volgende: "verblijfsruimte": een binnen een woning gelegen ruimte, bestemd voor het verblijven van mensen, anders dan een niet gemeenschappelijke toilet-, douche-, of badruimte, bergruimte, technische ruimte of verkeersruimte. Deze ruimte moet een nettovloeroppervlakte van minstens 5 m2 hebben, waarvan de breedte minstens 1.8 m is en de hoogte boven die oppervlakte tenminste 2.4 m is. Bovendien moet die ruimte vanaf een toegang van de woning bereikbaar zijn, zonder dat een toilet-, bad-, of samengevoegde toilet- en badruimte hoeft te worden betreden. "woning": in een woning moet, ten behoeve van het kunnen plaatsvinden van voor het wonen kenmerkende aktiviteiten, tenminste 50% van de bruto-oppervlakte van de woning zijn bestemd voor verblijfsruimte, met dien verstande dat het totaal van de netto-oppervlakte van die verblijfsruimte tenminste 20 m2 moet zijn. In de verblijfsruimte moet tenminste één netto-oppervlakte aanwezig zijn van tenminste 10 m2, waarvan de breedte tenminste 3.2 m en de hoogte van die oppervlakte tenminste 2.4 mis. In de verblijfsruimte moet een aanrecht aanwezig zijn, waarvan de breedte minstens 0.6 m en de totale lengte (gemeten aan de voorzijde) tenminste 2.1 m is, en die voorts voldoet aan de navolgende eis, met dien verstande dat het aanrecht zich niet mag bevinden op de eerder genoemde netto-oppervlakte. Het aanrecht moet zijn voorzien van een spoelbak, die is aangesloten op een aansluitpunt van de huiswaterafvoer. Boven de spoelbak moet zich tenminste één kraan bevinden, die is aangesloten op een aansluitpunt voor drinkwater. De onderlinge relaties tussen de verblijfsruimten en de afmetingen ervan worden in feite zo goed als vrijgesteld. Wel worden er eisen gesteld aan de diverse leidingen en aansluitpunten. De plaats van de volgende inrichtings- en uitrustingselementen worden in het (concept)bouwbesluit geflxeerd door de vereiste aanwezigheid van aansluitpunten op aan- en afvoerleidingen: - aanrecht - toilet - bad of douche - wastafel - wasapparaat - gasgestookt stooktoestel - gasgestookt warmwatertoestel - kooktoestel 11
Bovendien worden er voorschriften gegeven over het aanrecht zelf en de inrichting van de toilet en de badruimte. Op basis van de theoretisch gedefinieerde begrippen drager-inbouw, de in de praktijk toegepaste scheidingen en op grond van het in het (concept)bouwbesluit geformuleerde normatieve voorzieningenniveau zijn ten behoeve van een rekenmodel voor dit onderzoek van een gemiddelde premie-a-woning alle woningelementen benoemd en onderverdeeld naar drager, minimale inbouwen extra inbouw. In bijlage 1 is hiervan het volledige overzicht gegeven. Hier wordt volstaan met de volgende beschrijving in hoofdlijnen. minimale inbouw: Uitgaande van de wens dat de drager plus de minimale inbouw moeten voldoen aan de eisen zoals die in het (concept)bouwbesluit zijn geformuleerd, zal er in eerste instantie een wind- en waterdicht casco met daarin de voornaamste voorzieningen (douche, toilet, keuken en entree) moeten worden opgeleverd. In de douche, wc en keuken zijn de wanden en vloeren (voor zover van toepassing) betegeld en afgewerkt 16 Het sanitair en het keukenblok zijn aangebracht en de elektrische installatie is afgewerkt in de genoemde ruimtes. Genoemde voorzieningen zijn te beschouwen als het minimale inbouwpakket. extra inbouw: De extra inbouw vormt in feite de (vergrote) beslissingsruimte van de bewoners. In hoofdlijnen is de samenstelling van dit extra inbouwpakket de volgende: de binnenwanden en kozijnen van de overige (slaap)ruimten, de wand-, vloer- en plafondafwerking van deze ruimten, het aanbrengen van verwarmingselementen, het aansluiten van wastafels e.d. op de aangebrachte aansluitpunten en het afwerken van de elektrische installatie in de woning. De extra inbouw kan (eventueel gefaseerd) aangebracht worden, nadat de bewoonbaarheidsverklaring afgegeven is. 2.3. Kostenverdeling drager-inbouw Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om in het kader van dit onderzoek uitgebreid stil te staan bij de inhoud van de pakketten. Bovenstaande overwegingen zijn echter onontbeerlijk om tot een redelijke schatting van de kosten van het drager- en inbouwdeel te komen. Hiervoor is een beschikbare elementenbegroting van een representatieve woning gebruikt en onderverdeeld in drager- en inbouwelementen. De totale kosten van de drager, de minimale inbouwen extra inbouw vormen daarvan een afgeleide. Deze kosten zijn het belangrijkste uitgangspunt bij het doorrekenen van de gevolgen van de mogelijk alternatieve financieringsvormen. Er moet overigens worden opgemerkt, dat de gebruikte elementenbegroting uitsluitend geldt voor (representatieve) een- 16 In dit rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van tegels. Volgens de letter van het bouwbesluit hoeft dit niet, de ruimte moet 'afgewerkt' zijn (dit kan natuurlijk ook met materialen als viny~ e.d.). De inhoud van het minimale inbouwpakket zou in feite dus een nog 'minimalere' samenstelling kunnen krijgen. 12
gezinshuizen. Voor premiekoop-a-woningen in meergezinshuizen kunnen andere kosten-verhoudingen gelden. Het is hierbij van belang te bepalen welke woningen tot object van dit onderzoek worden gekozen. De keuze van een representatief 'kwaliteitsniveau' van de woning (woninggrootte, uitrustingsniveau, bouwkosten en de uiteindelijk daaruit voortvloeiende stichtingskosten) is van bepalende invloed op de bruikbaarheid van de resultaten van de toetsing van het Open Bouwen-concept in de praktijk. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de gevolgen van de hoogte van de stichtingskosten op de premiëring in de koopsector. Het zal dus zaak zijn een zodanig kwaliteitsniveau (en een daarmee samenhangend kostenniveau) te kiezen, dat er een reëel beeld ontstaat van de mogelijkheden en onmogelijkheden van het Open Bouwen. Gezien 'de doelstellingen van het onderzoek ligt het voor de hand om bij de keuze van het kwaliteitsniveau een koppeling te leggen met het vigerende subsidiëringsregime bij nieuwbouw. In de koopsector gelden met ingang van 1 januari 1988 de zogenaamde premie-a en premie-c-regeling. Van deze beide regelingen is de premie-a-regeling in het kader van dit onderzoek het meest interessant om in beschouwing te worden genomen vanwege de gehanteerde subsidie-methodiek, namelijk de systematiek van meerjarige bijdragen tot een bepaalde contante waarde. De premie-c-regeling en de ongesubsidieerde vrije sector komen minder in aanmerking, ondanks het toenemend aandeel ervan in het bouwprogramma en het dus toenemende belang voor de nieuwbouwsector. De premie-a-regeling neemt de kosten van het verkrijgen in eigendom als meetpunt bij het bepalen van de hoogte van de premie. Dit betekent dat er een groot aantal kosten-posten betrokken worden bij de uiteindelijke toetsing van de stichtingskosten: koopsom, aanneemsom, risicoverrekening, architektenhonorarium, renteverlies, grondkosten, e.d. Daar tegenover staat, dat er een aantal aftrekmogelijkheden geboden worden. De voornaamste daarvan zijn de kosten van een fundering (funderingsaftrek), een eventuele bedrijfsruimte en het (voor de premie-a sektor) verplicht gestelde (GIW-)garantiecertifikaat. Dit geheel (kosten van het verkrijgen in eigendom, minus: funderingsaftrek, de kosten van een bedrijfsruimte en de kosten van het garantiecertifikaat) wordt in de regeling aangeduid als 'de stichtingskosten'. De maximale stichtingskosten zijn voor 1988 voor de randstad en voor lokatiesubsidiegebieden op f 148.000, gesteld, voor de rest van het land bedragen zij f 138.000,-. In de kerngegevens VROM 1987 is voor een premie-a-woning een gemiddeld stichtingskostenbedrag van f 136.000,- genoemd. De stichtingskosten bestaan uit de basiskosten, de staartkosten (winst en risiko, algemene kosten, BTW) en bijkomende bouwkosten (architektenhonorarium, toezicht, renteverlies, etc.). Wanneer nu gesteld wordt dat de staart- en bijkomende kosten evenredig worden toegedeeld aan de kosten van drager, 13
minimale inbouwen extra inbouw, kunnen de stichtingskosten over de drager en inbouwpakketten worden verdeeld. 17 In bijlage 2 is op grond van een beschikbare elementenbegroting een specificatie gemaakt van een kostenverdeling tussen de drager, minimale inbouwen extra inbouw. Dit leidt tot de volgende totaalbedragen (peildatum 1-1-1988): drager: minimale inbouw: extra inbouw: totale inbouw: f 47.000, f 6.760, f 7.700,- f 14.460,- De bovenstaande bedragen hebben betrekking op de basiskosten (loon- en materiaalkosten) van de elementen. In procenten uitgedrukt is de verhouding van de basiskosten van de drie pakketten de volgende: drager: minimale inbouw: extra inbouw: 76% 11% 13% In het stichtingskostenbedrag van een gemiddelde Premie-A-woning (dat zoals hiervoor is aangegeven f 136.000,- bedraagt), dat voor dit rapport als uitgangspunt is genomen, zijn de gemiddelde grondkosten ad. f 23.400,- inbegrepen. De bouwkosten van de woning komen met aftrek van de grondkosten op f 112.600,-. Wanneer de procentuele verdeling van de basis-kosten van de drager, minimale inbouwen extra inbouw wordt overgenomen voor wat betreft de 'bruto' -kosten, ontstaat de volgende verdeling (peildatum 1-1-1988): drager: minimale inbouw: extra inbouw: totaal: 0.76 x 112.600 = 0.11 x 112.600 = 0.13 x 112.600 = f 85.580, f 12.380, f 14.640,- f 112.600,- Deze bedragen zullen gehanteerd worden bij de berekeningen in hoofdstuk 3. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de drager, grond en minimale inbouw als één pakket worden gefinancierd. Om bij de oplevering te voldoen aan het "normatieve voorzieningenniveau" en de woning direct ''bewoonbaar'' te laten zijn, zal in ieder geval de minimale inbouw al aangebracht moeten zijn. Bij de rekenvoorbeelden zal daarom uitgegaan worden van de kosten van een minimaal bewoon- 17 Opgemerkt moet worden, dat op deze wijze wordt voorbijgegaan aan de effekten van de staart- en bijkomende kosten in het geval van een gescheiden oplevering van drager en inbouw. Er wordt hier slechts volstaan met de konstatering dat een deel van de kosten waarschijnlijk zullen toenemen (zoals bijv. bouwplaatskosten en architektenhonorarium a.g.v. de verscheidenheid aan types), terwijl een ander gedeelte juist zal afnemen (bijv. het renteverlies door een kortere bouwtijd). Een groot deel blijft echter gelijk, zoals de BTW, die ongeveer de helft van deze staart- en bijkomende kosten uitmaakt. 14
bare woning (grond, drager en minimale inbouw) van f 121.000,- en een nog aan te brengen "extra inbouwpakket" ter waarde van f 15.000,-. Dit extra inbouwpakket kan in verschillende stadia worden aangebracht. Hiervoor worden in hoofdstuk 3 een aantal alternatieven doorgerekend, waarbij de extra inbouw varirend van "direct bij oplevering" tot "over een periode van 15 jaar" wordt aangebracht en gefinancierd. 2.4. Parameters Bij de berekeningen zal vervolgens een aantal parameters worden gehanteerd ten aanzien van de aard van de benodigde leningen en de consequenties voor de woonlasten. rente Gesteld wordt dat het dragergedeelte, inclusief de grond en minimale inbouw, annuïtair wordt gefinancierd met een looptijd van 30 jaar tegen een rente van 7%. Voor de extra inbouwgeldt aanvankelijk ter vergelijking ook een rente van 7%. Daarnaast worden varianten met 10% doorgerekend, omdat het minder waarschijnlijk is, dat voor de extra inbouw een even laag rente-percentage als voor de drager mogelijk zal zijn. De voorwaarden van een lening voor de extra inbouw zal meer lijken op die van een persoonlijke lening, dan op die van een woninghypotheek. Voor de looptijd van de inbouw worden varianten met een looptijd van 10 jaar en 15 jaar doorgerekend. exploitatie-kosten Verder zal er met exploitatiekosten rekening worden gehouden. Onder de noemer 'variabele exploitatie-uitgaven' worden reserveringen voor beheeringrepen (onderhoud en verbetering) en periodieke uitgaven aan verzekeringen ondergebracht. De hoogte van deze exploitatie-uitgaven is op 0,9% van de stichtingskosten gesteld. Bij de afzonderlijke financiering van de inbouw wordt ook met 0.9% exploitatie-kosten rekening gehouden. woonlasten De lasten voor de bewoners zullen uitgedrukt worden in een netto woonlastencomponent. Dit betekent dat rekening wordt gehouden met de volgende bestanddelen: - (hypotheek)lasten (rente en aflossing); - premie eigen-woningbezit; - fiscale gevolgen (rente-aftrek, huurwaardeforfait, premie-bijtelling). inkomensvariant Bij de berekeningen zal uitgegaan worden van één inkomensvariant, te weten een belastbaar inkomen van f 31.000,-. Bij dat inkomen is de subsidie onder de huidige regeling het hoogst; de gevolgen van de diverse drager-inbouwoplos- 15
singen (in financiële en subsidietechnische zin) zullen zich dan ook daar het sterkst manifesteren. ls Resumerend kan gesteld worden dat de financiële toetsing van het dragerinbouwprincipe een sterk modelmatig karakter zal dragen. De financiële consequenties worden in hoofdlijnen weergegeven. In het volgende hoofdstuk zullen een aantal subsidie-varianten voor toepassing van het Open Bouwen-concept in de koopsector aan de orde komen. 18 Er zal geen rekening gehouden worden met toekomstige ontwikkelingen en wijzigingen in bijv. het schijventarief van de loonbelasting, het inkomen, de bouwkosten, etc. Dergelijke ontwikkelingen zijn zeer moeilijk te schatten bovendien heeft een nadere analyse aangetoond dat een berekening met deze aannamen (over een periode van dertig jaar) weinig tot geen invloed heeft op de hoogte van de nettolasten. Ook de kosten die gemoeid zijn met het afsluiten van de geldlening (afsluitprovisie, e.d.) zijn niet in het model meegenomen. 16
3 FINANCIELE TOFfSING VAN ALTERNATIEVEN 3.1. Inleiding Na een korte beschrijving van de woonlasten, zoals die optreden onder de per 1 januari 1988 vigerende premie-a-regeling, zullen vier mogelijke varianten in deze paragraaf worden doorgerekend en geanalyseerd. In hoofdlijnen gaat het om de volgende alternatieven: variant 1: variant 2: inbouw direct bij oplevering aangebracht, afgeschreven in 15 jaar; stimuleringssubsidie voor het aanbrengen van de extra inbouw, met daaraan gekoppeld een verlaagde premie voor de drager; variant 3: volledige premie toegekend aan de drager, geen inbouwsubsidie; variant 4: volledige premie toegekend aan de drager in combinatie met het instellen van een kredietplafond tot waar de bewoner de lening voor de extra inbouw kan verhogen. Zoals in hoofdstuk 2 reeds is aangegeven, zullen de mogelijke varianten tegen het licht gehouden worden om de realiteitswaarde te toetsen. De criteria die daarbij een rol zullen spelen, zijn (in vogelvlucht) de volgende: * financiële gevolgen voor bewoner en overheid; in hoeverre, en in welke mate, worden de lasten van Rijk en bewoner beïnvloed wanneer de financiering en subsidiëring van de woning volgens de voorgestelde constructie zou plaatsvinden? * mate van keuzevrijheid voor de bewoner; in hoeverre heeft de oplossingsstrategie een daadwerkelijke vergroting en verruiming van de beslissingsruimte van de bewoner tot gevolg? * organisatorische gevolgen; welke knelpunten op organisatorisch gebied zouden opgelost moeten worden, voordat het voorstel werkbaar is? * praktische haalbaarheid en toepasbaarheid; in hoeverre maakt het alternatief een reële kans om geïntroduceerd te worden in de Nederlandse situatie? 17
3.2. Uitgangssituatie In figuur 3.1 worden de netto-woonlasten per maand weergegeven van een bewoner met een belastbaar inkomen van f 31.000,- in het geval er op basis van de per 1 januari 1988 vigerende premie-a-regeling een woning betrokken zou worden met stichtingskosten van f 136.000,-. In bijlage 3, tabel lis de berekening van de netto woonlasten aangegeven. De premie is niet belastingvrij. Figuur 3.1: De netto maandlasten onder de vigerende premie-a regeling (stichtingskosten f 136.000,-; belastbaar inkomen f 31.000,-) 1000 900 " c 800 '" E 700 "- ~ 600 ~ c ~ 500 VI! c 400 0 ":3 300.8 0; c 200 100 0 1 u u ~ 25 30 exploitatieduur In Jaren Bron: OTB. Het in de figuur weergegeven woonlastenverloop is afhankelijk van de periode dat een overheidsbijdrage wordt verstrekt enerzijds en het belasting- en premievoordeel anderzijds. Bij het weergegeven inkomen van f 31.000,- wordt over een lange periode een overheidsbijdrage van jaarlijks f 3.600,- verstrekt. Het omslagpunt komt na 23 jaar. De woonlasten zoals die uit figuur 3.1 blijken, zullen gehanteerd worden als vergelijkingsmateriaal bij de woonlasten zoals die optreden bij de verschillende varianten voor het drager- en extra inbouwde el, die in de volgende paragrafen aan de orde zullen komen. 3.3. Variant 1: Inbouw direct aangebracht De eerste variant, die is doorgerekend, betreft het geval dat de woning wordt opgeleverd met het kwaliteitsniveau van een gemiddelde premie-a-woning. Er is een scheiding gemaakt in financiering van de drager en inbouw. Aangenomen 18
wordt dat voor de drager een traditionele hypotheek met een looptijd van 30 jaar wordt afgesloten. terwijl voor de inbouw een lening van 15 jaar geldt. l Bovendien wordt ervan uitgegaan, dat de overheidspremie van f 41.000,- volledig wordt toegerekend aan de drager, die daardoor relatief goedkoop wordt. In bijlage 3, tabel 2 en 3 zijn respectievelijk het woonlastenverloop van de drager en, de inbouw afzonderlijk weergegeven. Figuur 3.2 geeft deze gegevens weer in vergelijking met de woonlasten van een gewone premie-a-woning. Zoals te verwachten is deze variant gedurende de looptijd van de inbouwlening duurder dan de gewone woning. Pas na 15 jaar is er een terugval in de woonlasten. Figuur 3.2: Netto lasten bij toekenning van de premie aan de drager en direct aanschaften van de inbouw (looptijd 15 jaar, rente 7%) 1000 900 "0 800 <:: '", e 700 "- <:: 600 ' gewone t premle-~ <:: ~ 500 '" '" <:: ~oo 0 0 :3 0 300 w <:: 100 100 0 I 10 15 20 25 explo l \a\leduur In Jaren 30 Bron: OTB. Keuzevrijheid Door het achterwege laten van de extra inbouwen de bewoners de kans te geven deze zelf aan te brengen, is er een optimale keuzevrijheid. De gedachte bij deze variant is dat de bewoners de geboden keuzevrijheid direct en volledig benutten. Dit idee is gebaseerd op de stelling, dat bewoners van nieuwbouwwoningen bij het betrekken van hun woning direct veel investeren. 19 Bij de berekening van de varianten wordt steeds uitgegaan van de situatie dat de drager en inbouw volledig moeten worden gefmancierd. Het is goed voorstelbaar dat de bewoners voor de aanschaf van de inbouw spaargeld en/of periodieke extra inkomsten gebruiken, zoals bijvoorbeeld vakantiegeld. Voor de onderlinge vergelijkbaarheid van de varianten is hiermee echter geen rekening gehouden. In de praktijk zal dit geen verwaarloosbaar factor kunnen zijn bij de bepaling van de werkelijke individuele lasten van de bewoner. 19
Organisatie Op organisatorisch gebied zijn er geen noemenswaardige knelpunten. De premie voor de afzonderlijke drager kan op dezelfde wijze worden verstrekt als onder de vigerende premie-a-regeling, dat wil zeggen met een naar inkomen variërende premie en periodieke inkomenstoetsing. De financiering voor de extra-inbouw en de daarbij gestelde voorwaarden zijn een zaak tussen de financier en de bewoner. Voor de overheid levert dat geen taakverzwaring op het organisatorische vlak. Practische toepasbaarheid en haalbaarheid De haalbaarheid van deze variant zal vooral tekortschieten vanwege de hoge aanvangslasten voor de bewoner. Het is maar zeer de vraag of men bereid is gedurende de eerste 15 jaar relatief hoge lasten te betalen om in de toekomst te kunnen besparen. Bovendien wordt op deze manier te weinig recht gedaan aan het karakter van het Open Bouwen-concept. Door het Open Bouwen wordt het immers juist mogelijk de extra inbouw over een wat langere periode aan te brengen, waardoor ook de investering gespreid kan plaatsvinden. De volgende varianten, die worden doorgerekend, gaan daarom allemaal uit van de situatie dat de extra inbouw gefaseerd wordt aangebracht en tevens de investering wordt gespreid. 3.4. Variant 2: Stimuleringssubsidie voor inbouw Het uitgangspunt bij deze variant is tweeledig. Enerzijds zal de premie voor de drager verlaagd worden in evenredigheid met de vermindering van de stichtingskosten. Anderzijds zal met het resterende premie-budget een subsidiëringssysteem voor de extra inbouw opgezet worden. De achterliggende gedachte daarbij is dat de kwaliteit van de afzonderlijke drager niet in overeenstemming is met die van een gewone premie-a-woning en dat de premie dienovereenkomstig verlaagd zou moeten worden. Van de andere kant zal er een zekere stimulans moeten zijn voor de bewoners om de extra inbouw aan te brengen, vandaar de stimuleringssubsidie voor de extra inbouw. De toetsings- en controleproblemen die hierbij kunnen optreden, zijn buiten beschouwing gelaten. subsidie drager inkomensafhankelijk / subsidie extra inbouw inkomensonafhankelijk De premie voor de drager kan gekoppeld blijven aan het belastbaar inkomen. Bij het rekenvoorbeeld maken de drager en minimale inbouw in financiële zin ca. 89% uit van de kosten van de totale woning. De premie op de drager zou dus tot 89% verminderd kunnen worden. Van de totale premie resteert er dan nog zo'n 11% voor de subsidiëring van de extra inbouw. Voor de verschillende inkomenscategorieën komt de verdeling van de premie er als volgt uit te zien: 20 belastbaar vigerende premie subsidie inkomen premie-a drager inbouw subsidie 131.000,- 141.000,- 136.500,- 14.500,- 138.000,- I 25.000,- 122.250,- 12.750,- 147.000,- I 17.000,- I 15.150,- I 1.850,-
Voor de drager en minimale inbouw zal op de gebruikelijke wijze een inkomensafuankelijke premie worden verstrekt. De extra inbouw kan door de bewoner naar eigen wens en op het gewenste tijdstip aangebracht worden. Voor elk element is er een bepaalde subsidie beschikbaar. Ongeacht de kwaliteit van het element en de wijze van aanbrenging heeft de bewoner recht op deze subsidie. De bewoner heeft de keuze om, afuankelijk van zijn behoeften, bepaalde elementen in bepaalde perioden aan te brengen. Hij kan daarvoor de lening aanvullen voor een genormeerd bedrag en krijgt na aanbrenging van de elementen (een gedeelte van) de subsidie uitgekeerd. De vraag doet zich voor, in hoeverre er bij deze variant voor wat betreft de hoogte van de inbouwsubsidies rekening moet worden gehouden met het inkomen van de bewoner. Het ligt bij de drager voor de hand om de hoogte van de premie te differentiëren naar inkomen. De kosten van de drager zijn hoog en ook het grootste gedeelte van de premie gaat naar de drager. Deze keuze brengt tegelijkertijd met zich, dat (afuankelijk van het inkomen) in principe ook de subsidie voor de inbouw gedifferentieerd zou worden. In het licht van de huidige regelgeving lijkt een dergelijke oplossing verdedigbaar. Een probleem is echter de bepaling van de hoogte van de subsidie voor de extra inbouw. Deze kan bijvoorbeeld 15 jaar na de oplevering aangebracht worden. De bewoner van die woning zou bij oplevering recht gehad kunnen hebben op een dragersubsidie van f 36.500,- en een daaruit voortvloeiende extra inbouwsubsidie van f 4.500,-. Het is niet ondenkbaar dat het inkomen gedurende die tijd gestegen is, waardoor de bewoner in feite niet meer in aanmerking zou kunnen komen voor deze subsidie. Om dit te kunnen waarborgen, zou er dus ook ten aanzien van de subsidieverstrekking op de inbouw een inkomenstoetsing in de tijd moeten plaatsvinden. Dit is buitengewoon complex: het inkomen moet getoetst worden en de beschikbare gelden zullen eventueel herverdeeld dienen te worden, hetgeen een aanzienlijke verzwaring van de controletaak betekent. Grote vraagtekens kunnen daarom gezet worden bij de werkbaarheid ervan. Een ander mogelijkheid is om bij de oplevering op basis van het dan bekende belastbare inkomen inbouwsubsidie te verlenen. Dit kan betekenen dat er bij de ene woning een bedrag van f 4.500,- beschikbaar is (voor een bewoner met een belastbaar inkomen van f 31.000,-), terwijl er bijvoorbeeld bij de naastliggende woning slechts een subsidiebedrag van f 1.850,- wordt verleend, omdat de bewoner een inkomen van f 47.000,- heeft. Omdat deze subsidies pas in de loop der tijd uitgekeerd behoeven te worden, kan oon inkomensafhankelijke inbouwsubsidie scheve situaties opleveren bij mutatie. De inbouwsubsidie van de nieuwe bewoner is in dit geval afhankelijk van het inkomen van de eerste bewoner! Een stelsel waarin sprake is van een inkomensafhankelijke inbouwsubsidie lijkt onhaalbaar. Al te complexe organisatorische constructies moeten in ieder geval worden vermeden en de subsidies moeten zoveel mogelijk overdraagbaar zijn. Bovendien is de drager het gedeelte met het grootste bouwtechnische, woontechnische en financiële belang, waardoor het verdedigbaar is dat juist daar de link met het inkomen gehandhaafd blijft. Uitgangspunt bij de verdeling van de subsidie over de drager en minimale inbouw enerzijds en extra inbouw anderzijds zou moeten zijn, dat het totale subsidiebedrag in contante waarde dat van een verge- 21