Jaarrekening 2014 Wonen Wittem Jaarrekening 2014 Versie: definitief Vaststeld door het algemeen bestuur: 13-apr-2015 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen: 13-mei-2015
Inhoud 1. Balans per 31 december 2014... 1 2. Winst-en-verliesrekening over 2014... 3 3. Kasstroomoverzicht 2014... 4 4. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling... 6 5. Toelichting op de balans per 31 december 2014... 24 6. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2014... 37 Ondertekening jaarrekening... 44 Overige gegevens... 45 Controleverklaring accountant... 46
1 BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (na verwerking van het verlies) 31 december 2014 31 december 2013 ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa (1) Sociaal vastgoed in exploitatie 26.952.449 27.497.689 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 668.385 115.500 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 138.324 119.975 Vastgoedbeleggingen (2) 27.759.158 27.733.164 Commercieel vastgoed in exploitatie 189.600 196.000 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 101.880 106.015 Financiële vaste activa (3) 291.480 302.015 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 35.800 124.713 Latente belastingvordering(en) 1.167.268 1.455.671 Vlottende activa Vorderingen (4) 1.203.068 1.580.384 29.253.706 29.615.563 Huurdebiteuren 27.378 22.095 Vorderingen op gemeenten 4.950 - Vorderingen op groepsmaatschappijen waarin wordt deelgenomen - 1.978 Overige vorderingen 15.106 58.496 Overlopende activa 32.256 23.823 79.690 106.392 Liquide middelen (5) 1.491.776 1.264.058 30.825.172 30.986.013
31 december 2014 31 december 2013 PASSIVA Eigen vermogen (6) Overige reserves 14.942.871 15.344.895 Voorzieningen (7) - 959.440 Langlopende schulden (8) Leningen overheid 10.874 11.378 Leningen kredietinstellingen 14.571.184 13.908.960 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 104.326 107.870 Kortlopende schulden (9) 14.686.384 14.028.208 Schulden aan leveranciers 633.123 214.305 Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 82.769 18.589 Overige schulden 15.127 12.155 Overlopende passiva 464.898 408.421 1.195.917 653.470 30.825.172 30.986.013-2 -
2 WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2014 2014 2013 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten (10) 2.822.363 2.725.921 Opbrengsten servicecontracten (11) 120.232 131.461 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (12) 63.204 122.552 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (13) 4.560 6.000 Overige bedrijfsopbrengsten (14) 3.067 6.626 Totaal bedrijfsopbrengsten 3.013.426 2.992.560 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa (15) 1.013.060 1.163.063 Overige waardeveranderingen van vaste activa (16) 90.539 687.291 Erfpacht (17) 2.462 2.462 Lonen en Salarissen (18) 299.242 280.797 Onderhoudslasten (19) 506.480 367.502 Lasten servicecontracten (20) 121.797 135.155 Overige bedrijfskosten (21) 794.348 557.798 2.827.928 3.194.068 Bedrijfsresultaat 185.498-201.508 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (22) -10.535-21.394 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering (23) 448.073 601.654 Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten (24) 3.544 5.309 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (25) 14.726 10.649 Rentelasten en soortgelijke kosten (26) -653.027-634.711-634.757-618.753 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -11.721-240.001 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (27) -248.849 1.402.787 Resultaat deelnemingen (28) -88.913-1.104 Resultaat -349.483 1.161.682-3 -
3 KASSTROOMOVERZICHT 2014 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstroom uit operationele activiteiten 2014 Bedrijfsresultaat 185.498-201.508 Aanpassingen voor: Afschrijvingen (incl. boekresultaten verkoop mva) 1.013.060 1.163.063 Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie vorderingen 26.702 192.694 Mutatie kortlopende schulden 542.447 6.332 2013 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 1.767.707 1.160.581 Rentelasten / rentebaten -638.301-624.062 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 122.549 687.291-515.752 63.229 Kasstroom uit operationele activiteiten 1.251.955 1.223.810 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa 3 - Investeringen in materiële vaste activa -1.723.195-85.709 Desinvesteringen materiële vaste activa 69.246 80.750 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -1.653.946-4.959 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afname latente belastingvordering(en) -32.011 - Opgenomen schulden aan kredietinstellingen 2.000.000 - Aflossing schulden aan kredietinstellingen -1.337.776-323.043 Aflossing schulden overheid -504-483 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 629.709-323.526 227.718 895.325-4 -
Samenstelling liquide middelen 2014 2013 Liquide middelen per 1 januari 1.264.058 368.733 Mutatie liquide middelen 227.718 895.325 Liquide middelen per 31 december 1.491.776 1.264.058-5 -
4 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Activiteiten Wonen Wittem is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating voor de gemeenten Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten, Maastricht, Valkenburg, Meerssen en Vaals en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Mechelen, de feitelijke vestigingsplaats is Pastoor Ruttenstraat 32 te Mechelen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Continuïteit Continuïteit: De corporatie neemt in haar overwegingen mee de betekenis van de verhuurderheffing en saneringssteun. Desondanks wordt de continuïteit van de corporatie niet in gevaar gebracht. De operationele kasstromen blijven ondanks deze extra heffingen voldoende om aan de (ICR) toets te blijven voldoen. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Wonen Wittem zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in "belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling" of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT'), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. - 6 -
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Verwerking van groot onderhoud Wonen Wittem verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. - 7 -
Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Wonen Wittem is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Wonen Wittem zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Wonen Wittem waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. - 8 -
Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting 2015-2019. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - verwachte jaarlijkse huurstijging op lange termijn gemiddeld: 2,00%; - jaarlijkse huurderving op lange termijn gemiddeld: 0,50%; - jaarlijkse variabele lastenstijging gemiddeld: 3,00%; - jaarlijkse stijging onderhoudslasten 3,00%; - duurzaamheidsuitgaven ( 100.000,- per jaar); - jaarlijkse dagelijks onderhoud op basis van meerjarenonderhoudsbegroting; - planmatig onderhoud op basis van meerjarenonderhoudsbegroting; - beheer op basis van meerjarenbegroting; - verhuurdersheffing conform meerjarenbegroting; - belastingen en assurantie op basis van meerjarenbegroting; - disconteringsvoet 5,25% conform WSW parameters. - verwachte resterende levensduur van de betreffende activa: divers, de minimale levensduur is 15 jaar. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. In de bedrijfswaarde is geen rekening gehouden met verkopen conform de in november 2014 goedgekeurde meerjarenprognose. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. - 9 -
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Wonen Wittem beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. - 10 -
Vastgoedbeleggingen Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Wonen Wittem waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde Gezien de geringe omvang van het commercieel vastgoed is de reële waarde gebaseerd op de WOZ waarde. Deze is getoetst aan de transacties in de markt. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Bij de keuze om het Sociaal vastgoed in exploitatie te kwalificeren als bedrijfsmiddel komt de post Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging niet voor. - 11 -
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Wonen Wittem heeft één woning verkocht in 2010 onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde heeft gekregen. De verwerking van die transactie hangt af van de contractuele voorwaarden. Wonen Wittem onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren verkopen waarbij Wonen Wittem een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post 'netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille'. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Wonen Wittem een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. - 12 -
Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin de vennootschap invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de vennootschap in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de vennootschap in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Tussen Wonen Wittem en Warmtelevering Heuvelland B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Gezien de geringe grootte is Warmtelevering Heuvelland B.V. niet geconsolideerd in de jaarrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden. - 13 -
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Wonen Wittem in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. - 14 -
Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Wonen Wittem heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Stichting Wonen Wittem betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Stichting Wonen Wittem heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Het vormen van een voorziening is derhalve niet noodzakelijk. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf "Voorzieningen". - 15 -
Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karaktervan de schulden - 16 -
GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten (10) De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximum percentage 6,5 % voor huurders met een inkomen hoger dan 43.000,-. Dit naar aanleiding van het kabinetsbeleid om scheefwonen tegen te gaan. Het gemiddelde huurverhogingspercentage bedroeg 4,1% per 1 juli 2014. Opbrengsten servicekosten (11) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (12) Onder deze rubriek word het boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie opgenomen. - 17 -
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de bedrijfswaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (13) De toe te rekenen interne directe kosten worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder is voornamelijk de koploperbijdrage voor het complex "Eschveld" verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa (15) De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeverandering materële vaste activa (16) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. - 18 -
Erfpacht (17) Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Lonen en salarissen (18) Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Onder de personeelslasten zijn ook de pensioenlasten opgenomen. De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ 271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winsten verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2013: 114%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 117%. Lasten onderhoud (19) Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. - 19 -
Overige bedrijfslasten (21) De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd.. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten (24) Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-enverliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Rentebaten en rentelasten (25 & 26) Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen (27) Vanaf 1 januari 2008 is Wonen Wittem integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. - 20 -
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING Wonen wittem maakt geen gebruik van derivaten. In het treasury statuut, waarin is opgenomen het financieel beleid, zijn de beleidsregels gebruiik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting integraal van toepassing verklaard. Valutarisico Wonen Wittem is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Wonen Wittem bezit geen rente dragende vorderingen en effecten. Alle leningen hebben een vaste rente. De aflossingsdata, rentebetalingen en renteconversies zijn zoveel als mogelijk verspreid in de tijd. Rente instrumenten worden op dit moment niet toegepast. In het treasurystatuut is toepassing hiervan uitsluitend toelaatbaar om het rentetype van een lening of een deel van de lening portefeuille te veranderen of om renterisico s te reduceren. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Wonen Wittem loopt per balansdatum zijn als volgt: Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan in Wonen Wittem zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. - 21 -
Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Wonen Wittem waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Wonen Wittem een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2010 t/m 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ waarde. Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. - 22 -
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).de investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. - 23 -
5 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 ACTIVA VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Boekwaarde per 1 januari 2014 Aanschafwaarde 24.955.896 530.784 360.486 25.847.166 Herwaardering 11.305.590 - - 11.305.590 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -8.763.797-415.284-240.512-9.419.593 27.497.689 115.500 119.974 27.733.163 Mutaties 2014 Investeringen 220.344 1.472.771 32.795 1.725.910 Desinvesteringen / t.l.v. voorziening -58.483-919.886 - -978.369 Afschrijving desinvesteringen 8.805 - - 8.805 Herwaardering 339.377 - - 339.377 Afschrijvingen -998.615 - -14.445-1.013.060 Waardeverminderingen -166.185 - - -166.185 Terugneming waardeverminderingen ten gunste van het resultaat 109.517 - - 109.517-545.240 552.885 18.350 25.995 Boekwaarde per 31 december 2014 Aanschafwaarde 25.117.757 1.083.669 393.281 26.594.707 Herwaarderingen 11.644.967 - - 11.644.967 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen -9.810.275-415.284-254.957-10.480.516 26.952.449 668.385 138.324 27.759.158 Onder desinvesteringen zijn tevens de kosten t.l.v. de voorziening onrendabele investeringen verantwoord. - 24 -
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Stichting Wonen Wittem heeft geen verkopen ingerekend in de bedrijfswaarde conform de door de RVC in november 2014 goedgekeurde meerjarenbegroting. Sociaal Vastgoed in exploitatie Wonen Wittem onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: Grond geen afschrijvingen Opstal Lineair 50 jaar Installaties Lineair 25/50 jaar Interieur Lineair 25 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 436 woningen en 7 eenheden sociaal vastgoed opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ Beschikkingen van deze eenheden bedraagt 56 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 0,5 miljoen gemuteerd. De daling van de bedrijfswaarde is als volgt te analyseren: (bedragen in miljoenen) - Huren 1,2 - Onderhoud 0,4 - Duurzaamheid -0,9 - Verkopen -1,0 - Overig -0,2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. In het verslagjaar is er een begin gemaakt met de renovatie van het complex "klooster" te Mechelen. De oorspronkelijk 20 appartementen worden verbouwd tot 10 ruime appartementen. De totale stichtingskosten waren geraamd op 2 miljoen hiervan is 0,9 miljoen onrendabel. Ultimo boekjaar is 1,4 miljoen betaald. De appartementen gaan per 1 februari 2015 in exploitatie. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Systematiek Termijnen Kantoorgebouw lineair 30 jaar Inventarissen lineair 5/10 jaar Automatiseringsapparatuur lineair 3/5 jaar Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2014 verzekerd tegen het risico van branden stormschade. De verzekering is gebaseerd op de herbouwwaarde. Onderverzekering is niet van toepassing. De laatste wijziging van de verzekerde som heeft plaatsgevonden per 1 januari 2014. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde som op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. - 25 -
2. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Boekwaarde per 1 januari 2014 Aanschafwaarde 217.612 119.000 336.612 Herwaardering -21.612-12.985-34.597 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen - - - 196.000 106.015 302.015 Mutaties 2014 Herwaardering -6.400-4.135-10.535 Afschrijvingen - - - -6.400-4.135-10.535 Boekwaarde per 31 december 2014 Aanschafwaarde 217.612 119.000 336.612 Herwaardering -28.012-17.120-45.132 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen - - - 189.600 101.880 291.480 Commercieel vastgoed In de post commercieel vastgoed in exploitatie is 1 woning opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikking van deze eenheid bedraagt 237.000. De geschatte waarde is 80% van de WOZ waarde. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt 121.000. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 5.000 gedaald. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is in totaal 1 verhuureenheid opgenomen. Het contract is afgesloten vanuit het "Slimmer Kopen" principe. Hier geldt een terugkooprecht en is een korting verleend van 30% van de marktwaarde. - 26 -
3. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaat -schappijen Latente belastingvordering (en) Totaal Stand per 1 januari 2014 124.713 1.455.671 1.580.384 Mutaties 2014 - -285.954-285.954 Waardeverminderingen - -2.449-2.449 Aandeel resultaat onderneming waarin wordt deelgenomen -88.913 - -88.913 Stand per 31 december 2014 35.800 1.167.268 1.203.068 31-12-2014 31-12-2013 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Warmtelevering Heuvelland b.v. 35.800 124.713 Warmtelevering Heuvelland b.v. Stand per 1 januari 124.713 125.817 Aandeel in het resultaat -88.913-1.104 Stand per 31 december 35.800 124.713 2014 2013 Latente belastingvordering(en) 31-12-2014 31-12-2013 Latente belastingvordering leningen o/g 10.878 13.327 Latentie uit hoofde van verrekenbare verliezen 1.156.390 1.442.344 1.167.268 1.455.671-27 -