193 Hartogstraat 7a Slot vastgoedbeheer Zoetermeer HAALBAARHEIDSONDERZOEK Hartogstraat 7a Plaats 18 Den Haag 8 januari 2009
INLEIDING Op verzoek van Slot vastgoedbeheer heeft ons bureau een onderzoek verricht naar de mogelijkheid om woningen te realiseren in de panden Hartogstraat 7a/ Plaats 18 te Den Haag. Hiertoe hebben wij de in de eerste plaats de ruimtelijke mogelijkheden van het complex verkend. Ook hebben wij een globale opname gemaakt van de bouwkundige staat. Op grond hiervan hebben wij een opzet gemaakt van de opbrengsten en investeringen. bureau M B W 1
OMSCHRIJVING Zoals bovenstaande aanduiding al omschrijft, is het complex is gelegen tussen de Hartogstraat en de Plaats in Den Haag. Het pand aan de Hartogstraat (nr. 7a) is een Gemeentelijk Monument heeft twee bouwlagen en een mansardekap. Het pand is drie vensterassen breed en de bouwstijl is te omschrijven als eclecticisme. Op de begane grond bevindt zich achter de voordeur een hal welke gemeenschappelijk gebruikt wordt met de aan de Plaats gevestigde winkel. Deze hal geeft toegang tot een ruim opgezet trappenhuis (1980) dat direct aan de gevel is gelegen. De overige ruimte op de begane grond behoort toe aan de winkel. De verdiepingen van het gehele complex zijn uitsluitend via dit trappenhuis bereikbaar. Het pand aan de Plaats (nr. 18) is eveneens een voorbeeld van eclecticisme, maar heeft geen monumentale status. Het pand is vier vensterassen breed en heeft drie bouwlagen. Op het voorste deel staat een een hoge, steile mansardekap. Op de Plaats bevindt zich de ingang van de op de begane grond gevestigde winkel. Beide panden zijn in de loop der tijd verbonden door een tussenbouw, die drie lagen hoog is. De bovenste laag is voorzien van een geknikte langskap. Zoals gezegd wordt alleen de begane grond gebruikt als winkel. De verdiepingen staan leeg. Hartogstraat 7a Plaats Situatie bureau M B W 2
TWEEDE VERDIEPING KAP EERSTE VERDIEPING WINKELRUIMTE BEGANE GROND
Oppervlakten De woningen hebben de volgende indeling: woning 1 woning 2 woning 3 ligging 1e verdieping 1e en 2e verdieping 2e en 3e verdieping Plaats Hartogstraat Plaats -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- verblijfsruimte 1 48,3 m2 42,6 m2 59,8 m2 verblijfsruimte 2 17,7 m2 45,7 m2 26,4 m2 verblijfsruimte 3 22,0 m2 26,7 m2 15,5 m2 verblijfsruimte 4 15,2 m2 12,9 m2 15,5 m2 verblijfsruimte 5 -- m2 -- m2 14,3 m2 badkamer 1 5,8 m2 6,7 m2 6,6 m2 badkamer 2 5,3 m2 -- m2 9,5 m2 overige ruimten 25,2 m2 28,2 m2 54,6 m2 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- totaal gebruiksoppervlak 139,5 m2 162,8 m2 202,2 m2 bureau M B W 5
ONTWERP Woningen Het haalbaarheidsonderzoek start uiteraard met het maken van een ontwerp voor een maximum aantal zelfstandige woningen in het bestaande casco met een minimum aan ingrepen. Voor dat ontwerp hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd: * maximaal oppervlak aan verblijfsruimten ten opzichte van verkeersruimten etc.; * optimale daglichttoetreding in de verblijfsruimten; * ten minste één verblijfsruimte aan de openbare weg (dus geen ingebouwde woningen); * flexibele indeelbaarheid van de plattegrond; * respect voor de bestaande structuur en uitstraling; * een zo economisch mogelijk leidingverloop; * geen ingrepen in de bestaande winkelruimte. Het ontwerpproces op basis van deze uitgangspunten heeft ons geleerd dat het realiseren van drie woningen de meest optimale benutting van het pand geeft. De woningen hebben een oppervlakte van respectievelijk 140, 163 en 202 m2 en zijn bereikbaar via het (aangepaste) trappenhuis aan de Hartogstraat. Omschrijving woning 1 De woning bevindt zich in zijn geheel op de eerste verdieping. Aan de Plaats wordt de grote stijlkamer ingericht als woon/eetkamer. De overige drie kamers kunnen voor meerdere doeleinden worden gebruikt. Er zijn twee badkamers en een apart toilet. Ook is er een wasmachineruimte waarin tevens het individueel gestookte cv-warmwatertoestel wordt opgesteld. De centraal gelegen gang biedt toegang tot de beschut gelegen buitenruimte. woning 2 Op de eerste verdieping aan de Hartogstraat bevinden zich de entree en de grote keuken/eetkamer, waaraan de buitenruimte grenst. Op de tweede verdieping liggen onder de kap van het pand aan de Hartogstraat twee slaapkamers, een badkamer en een berging, terwijl het toilet en de woonkamer zich onder de kap van de tussenbouw bevinden. woning 3 Van deze woning ligt alleen de entree op de eerste verdieping. In het pand aan de Plaats liggen de woon/eetkamer, een toilet, een slaapkamer met badkamer en een tussenkamer, waarin het daglicht via het dak binnenvalt. In de kap liggen twee slaapkamers aan weerszijden van een verhoogde zone die grenst aan het raam van de dakkapel. Verder zijn hier een badkamer, de cv berging en dakterras. bureau M B W 4
TWEEDE VERDIEPING KAP EERSTE VERDIEPING GEMEENSCHAPPELIJKE ENTREE WINKELRUIMTE WONING 1 WONING 2 WONING 3 BEGANE GROND
HUUROPBRENGST Puntensysteem en huuropbrengst Hoewel voor de drie woningen geldt dat zij ruim boven de grens van huurliberalisatie vallen (zie onder), hebben wij als eerste indicatie de huuropbrengst berekend volgens het woonwaarderingssysteem zoals omschreven in de brochure Huurbeleid 2008-2009 (Ministerie van VROM/ Wonen, Wijken en Integratie). Dit leidt tot de volgende puntenaantallen met de daarbij behorende maximale huurprijzen (zie berekeningen, bijlage B). woning 1 woning 2 woning 3 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ aantal punten 240 268 275 max. huur/ maand 1.090,58 1.221,83 1.254,66 huuropbrengst/jaar 13.086,96 14.661,96 15.055,92 De jaarlijkse huuropbrengst van de woningen bedraagt dan: 42.804,84 Huurliberalisatie Bovengenoemde huren liggen ruimschoots boven de door het ministerie van VROM gehanteerde grens voor huurliberalisatie. Deze is per 1 juli 2008 gesteld op 631,73 per maand. Dit betekent dat de verhuurder vrij is om de huur onafhankelijk van het puntensysteem vast te stellen. De hierboven genoemde huuropbrengst moet dus als de minimale opbrengst worden beschouwd. Dit is van belang bij het hierna te beschouwen rekenmodel. De huur op de vrije markt zal voor de woningen echter tussen de 1.500 en 2.500 liggen. Een voorzichtige berekening (gemiddelde huur: 1.500 per woning) leert dat de huuropbrengst 56.000 per jaar kan bedragen. bureau M B W 7
KOSTEN EN SUBSIDIES Bijkomende kosten Om vast te kunnen stellen of een investering in de rehabilitatie van het pand en de realisatie van drie woningen haalbaar is, zal eerst het volledige investeringsbedrag moeten worden bepaald. Bij de bepaling van het investeringsbedrag dient naast de netto bouwsom (de aanneemsom) rekening gehouden te worden met de volgende bijkomende kosten: * honorarium architect * honorarium constructeur * leges bouwvergunning * aansluitkosten Nutsbedrijven * financieringskosten Het architectenhonorarium is door ons in onze offerte dd 16 september 2008 vastgesteld op 42.040. Hierbij is uitgegaan van volledige opdracht, dat wil zeggen inclusief bestek, werktekeningen, aanbesteding en directievoering tijdens de bouw. Uiteraard is de opdrachtgever niet verplicht om voor al deze onderdelen daadwerkelijke opdracht te geven. Het constructeurshonorarium is op basis van vergelijkbare werken aangenomen op 2.500,-. Leges moeten worden betaald voor het in behandeling nemen van de bouwvergunningsaanvraag door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Deze kosten zijn gemeentelijk bepaald op 22 promille van de som van de bouwkosten en honoraria. De financieringskosten bedragen jaarlijks 4% van de totale investering en moeten worden teruggerekend naar de bouwtijd. Subsidies Het pand ligt niet in een door de gemeente aangewezen gebied hetgeen inhoudt dat er geen subsidies worden verstrekt ter stimulering van initiatieven op het gebied van wonen boven winkels. bureau M B W 8
INVESTERING Uitgangspunt bij de aanpak van het complex is het uitvoeren van groot onderhoud aan het gehele casco, inclusief de ingrepen die daarbij nodig zijn voor het realiseren van de drie woningen. Binnen dit casco zal de inbouw de woningen inclusief installaties plaatsvinden. Wij hebben op basis van vergelijkbare werken een globale begroting gemaakt om de aanneemsom te kunnen bepalen. Tevens hebben wij aan de hand van de huuropbrengst een zogenaamde top-down berekening gemaakt om de maximale netto bouwkosten te bepalen waarbij de investering het gewenste rendement oplevert. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden: - investering met vreemd geld, geleend tegen een rentepercentage van: 4% - benodigd rendement op investering: 8% De investering waarvan het rendement nog gunstig is, wordt dan gesteld op 12,5 maal de huuropbrengst: 675.000,-. Bij deze aanname is rekening gehouden met ongunstige factoren als onderhoudsreservering en huurderving. Verder moet worden opgemerkt dat de grondkosten (de boekwaarde c.q. de verwervingskosten van het huidige pand) op 0 zijn gesteld. Aanname hierbij is dat het pand in de huidige situatie (verhuur van de winkelruimte, geen opbrengst van de verdiepingen) als een economisch neutraal functionerende eenheid wordt beschouwd. De nu uit te voeren investering hoeft alleen zichzelf te bedruipen. In de onderstaande tabel is af te lezen wat de totale stichtingskosten zullen bedragen. bureau M B W 9
Stichtingskosten Netto bouwkosten (Aanneemsom) 494.545 ex BTW Honorarium architect (Volledige Opdracht) 42.040 ex BTW Constructeur (Aanname) 2.500 ex BTW subtotaal 539.085 ex BTW BTW 102.426 Bouwkosten 641.511 bouwvergunning* 10.229 Aansluitkosten (1.200 per woning) 3.600 subtotaal 655.340 Financieringskosten (bouwtijd 9 maanden, rente 4%) 19.660 Stichtingskosten inclusief BTW 675.000 prijs per m2 (ex BTW) 960 * legeskosten alleen over inbouw, dus over 70% van aanneemsom Wanneer de netto bouwkosten worden berekend per m2 op basis van het totaal te verbouwen oppervlak van 515 m2, betekent dit 960,- per m2; Dit komt overeen met een hoog afwerkingsniveau van de woningen. bureau M B W 10
CONCLUSIE Bovenstaande leidt tot de conclusie dat het realiseren van drie woningen op de verdiepingen de panden Hartogstraat 7a/ Plaats 18 goed haalbaar is, zeker gezien het feit dat de huren marktconform kunnen worden vastgesteld. In het bovenstaande is alleen de investering en het te behalen rendement bekeken. De waardevermeerdering die het pand bij ontwikkeling ondergaat, is niet in geld uitgedrukt, maar is een bijkomend voordeel dat voor zich spreekt. bureau MBW, 8 januari 2009 bureau M B W 11