ACTUALISATIE GRONDPRIJZEN EN GRONDQUOTES SOEST 2015 Gemeente Soest Afdeling Samenleving Grondzaken januari 2015 Pagina 1 van 5
Actualisatie van de grondprijzen en grondqoutes 1. Nota Grondprijsbeleid In november 2011 heeft de gemeenteraad de Nota Grondprijsbeleid vastgesteld. Met het grondprijsbeleid wordt de transparantie van het overheidshandelen in de gemeente Soest bevorderd. Daarnaast zorgt de nota voor draagvlak en is de nota voor de interne organisatie een kader waarbinnen vaststelling en onderhandelingen over grondprijzen plaatsvindt. In de nota is vastgelegd op welke wijze de grondprijzen en grondquotes worden bepaald en welke uitgifte categorieën er worden onderscheiden. In verband met in het duale stelsel vastgelegde kaderstellende taken van de gemeenteraad is besloten om het grondprijsbeleid voor een periode van 4 jaar te laten vaststellen in de raad. De actualisatie van de grondprijzen en de onderbouwing daarvan zal jaarlijks worden vastgesteld door het college in het kader van haar uitvoerde taken. De voorliggende actualisatie zal jaarlijks na vaststelling ter kennisname aan de raad worden aangeboden. Richtinggevende grondprijzen en grondquotes De grondprijzen en grondquotes die jaarlijks worden vastgelegd zijn niet bedoeld om bij elke uitgifte in de betreffende categorie te hanteren, maar om richting te geven aan de te hanteren (marktconforme) uitgifteprijzen en grondquotes bij gronduitgiftes, bij het opstellen van grondexploitaties en eventuele exploitatieplannen. In de actualisatie opgenomen grondprijzen en quotes zijn derhalve te bestempelen als richtprijzen en richtinggevende quotes. Uitzondering hierop vormt de vaste grondprijs voor snippergroen (groenstroken). Zorgvastgoed Het zorgvastgoed valt tot op heden onder de uitgiftecategorie maatschappelijke doeleinden. Doordat in weten regelgeving er een scheiding wordt gemaakt tussen het verblijf enerzijds en zorg en verpleging anderzijds heeft dit gevolgen voor de financiering van zorgvastgoed maar ook voor de bepaling van de grondprijs. De bekostiging van het verblijf komt veelal bij de zorgnemer te liggen. In een groot aantal gevallen komt de wooncomponent via bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor rekening van de zorgnemer die daarvoor bijvoorbeeld een Persoons- gebonden budget (PGB) voor kan aanwenden. Zorgvastgoed zal worden benaderd vanuit de wooncomponent waarbij huuropbrengsten centraal staan. Door deze scheiding tussen wonen (verblijf) en zorg/ verpleging zullen de grondprijzen onder te realiseren (zorg)complexen voornamelijk gelijk zijn aan de grondprijzen voor woningen. Alleen voor de zwaarste categorieën zorg (door het rijk gefinancierd) zal met de grondprijs voor maatschappelijke doeleinden worden gerekend. 2. Actualisatie Conform het beleid dienen de (residuele) grondprijzen en grondquotes jaarlijks te worden geactualiseerd op basis van (markt)ontwikkelingen. Bij de jaarlijkse herziening van de grondprijzen zijn de economische ontwikkeling, markt- en prijsontwikkelingen van belang. Bij de actualisatie van de grondprijzen wordt specifiek rekening gehouden met: - de macro-economische ontwikkeling en de vooruitzichten; - de (regionale) woningbouwmarkt en markt voor commercieel onroerend goed; - de prijsontwikkelingen in de bouwkosten; - actualisatie van de grondprijzen in voorgaande jaren; - de ervaringen met de lokale actuele gronduitgiftes. Een aantal van de bovengenoemde deelaspecten en -markten zullen in deze paragraaf nader worden toegelicht om de uiteindelijke actualisatie van de grondprijzen te kunnen verklaren. Pagina 2 van 5
3. Woningmarkt Zowel de economische groei als de woningmarkt lijken eind 2014 aan te trekken. Diverse instanties zijn dan ook positief over het verder aantrekken van de woningmarkt. Volgens de cijfers van de NVM-makelaars zijn in het 4 de kwartaal 30% meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal van 2013. De verwachting van de NVM is dat de gemiddelde prijsstijging in 2015 rond de 2,5% zal liggen en dat ook de nieuwbouwmarkt zich fors zal herstellen. Verkopers van de duurdere woningen lijken daarin tegen minder goed te profiteren van het herstel. 4. Bedrijfsruimtemarkt Op de bedrijfsruimtemarkt is het beschikbare aanbod stabiel gebleven. Het opnameniveau komt met 2,7 miljoen m² 14% hoger uit dan 2013. Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde bedrijfsruimte transacties in 2014 bedraagt volgens DTZ 44, /m². De (mediane) huurprijs per m²van een bedrijfsobject (kantoor in combinatie met bedrijfsruimte) komt volgens Dynamis op basis van 149 waarnemingen voor heel Nederland uit op 63,- in het afgelopen jaar. Uit een rapportage van Dynamis (2013-2014) blijkt dat op 1 januari 2014 59% van het aanbod een bedrijfsruimte betreft met een grootte kleiner dan 500 m². Verder noteert 17% van het aantal beschikbare ruimtes een grootte tussen 500 en 1.000 m². De grootteklasse van 1.000 tot 5.000 m²noteert 20% van het totale aanbodcijfer. Slechts 3% van de bedrijfspanden in aanbod noteert een aaneengesloten metrage groter dan 5.000 m². 5. Bouwkosten Bij de (genormeerde) residuele grondwaardemethode voor onder meer de woningbouw zijn naast de VON-prijs ook de bouwkosten van invloed. Hogere bouwkosten bij gelijkblijvende VONprijzen hebben een lagere grondwaarde tot gevolg. De bouwkosten voor eengezinswoningen, kantoor- en bedrijfsruimte worden middels een indexcijfer uitgedrukt en bijgehouden door het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Voor zowel de nieuwbouw van eengezinswoningen, bedrijfsruimten als kantoren is een periode beschouwd van december 2013 tot en met december 2014. Over deze periode zijn de bouwkosten gemiddeld toegenomen met 1,25%. In de huidige markt komt deze kostenstijging echter niet terug in aanbestedingsresultaten. De werkelijke bouwkosten bij aanbesteding liggen in de praktijk, als gevolg van de krapte in de bouwmarkt, vaak op of onder de kostprijs. Daarnaast heeft de crisis de ontwikkelaar en bouwers gedwongen om kritisch naar het bouwproces te kijken. Daar zijn innovatieve en creatieve oplossingen bedacht die de bouwkosten drukken. Veel productiewerk wordt in de fabriek uitgevoerd waardoor verschillende vakdisciplines gelijktijdig kunnen bouwen aan de vastgoed. Deze ontwikkeling geeft invloed op de residueel te bepalen grondprijzen. 6. Actualisatie 2015 De macro-economische vooruitzichten, de (regionale/ lokale) markt- en prijsontwikkelingen, geven geen aanleiding om voor de woningen de bandbreedtes waarbinnen grondprijzen zich kunnen bevinden substantieel aan te passen. De bandbreedte van de grondquotes zijn nagenoeg gelijk gebleven. Enkele bandbreedtes zijn slechts iets aangepast als gevolg van nadere inzichten opgedaan bij huidige gebiedsontwikkelingen in Soest en werkelijke bouwkosten. Het betreft de bandbreedte van de sociale koopwoningen. De onder- en bovenkant van de bandbreedtes zijn met enkele procenten gestegen. Dit geldt ook voor de dure koopwoningen. Pagina 3 van 5
7. Erfpachtrente Het door de gemeente gehanteerde canonpercentage is hoofdzakelijk gekoppeld aan de langjarige rente op 10-jaars-staatsobligaties. Voor de erfpachtrente wordt hierop nog een risicotoeslag berekend. Het gemeentelijk canonrentepercentage bedraagt al enkele jaren 5%. Indien de 10-jarige rente obligaties de huidige trend blijven volgen kan het erfpachtrentepercentage de komende jaren worden verlaagd. Pagina 4 van 5
Grondprijzen en grondquotes, prijspeil 2015 (richtprijzen) Uitgiftecategorie Grondprijs/ grondquote 2015 Sociale huurwoningen appartementen 15.000 per won. grond gebonden woning 20.000 per won. Sociale koopwoningen (tot 180.000,-)* sociale koop appartementen 15-25% sociale koop grond gebonden 20-30% Middeldure koopwoningen ( 180.000-350.000) Appartement 18-30% Rijwoning } Geschakeld } 25% - 40% 2^1k } Dure koopwoningen (> 350.000,-) Appartement 23%- 35% Rijwoning } Geschakeld } 35%- 46% 2^1k } Vrijstaand } Woonkavels Courante bouwkavels Commerciële ruimten Bedrijventerrein/ bedrijfsruimte (parkeren op eigen terrein conform gemeentelijke parkeernormen) Kantoorterrein/ kantoorruimte Winkels en horeca Maatschappelijke voorzieningen (uitgangspunt is parkeren op eigen terrein en conform gemeentelijke parkeernormen) Commerciele voorzieningen (winstoogmerk/ BTW plichtige onderneming) Niet-commerciele voorzieningen (niet zijnde zorgvastgoed = maatwerk) Sport en recreatie (instellingen) bebouwd (bouwvlak) onbebouwd Snippergroen (groenstroken) Tuingrond < 35 m² Tuingrond > 35 m² 200 260/m² kavel (bij f.s.i >1 per m² bvo) 160 200/m² kavel (bij f.s.i > 1 per m² bvo) 120 160/m² kavel (bij f.s.i > 1 per m² bvo) 100 140/m² kavel 25-40/m² kavel 210 /m² (vaste prijs) (taxatie) Nutsvoorzieningen (excl. zendmasten) Grond < 30 m² t.b.v. installatieruimte 300 /m² Grond > 30 m² t.b.v. installatieruimte. *inclusief een stelpost van maximaal 6.000,-, incl. BTW voor o.a. de badkamer en de keuken Genoemde grondprijzen en grondquotes zijn voor bouwrijpe grond per m², excl. BTW, m.u.v.de grondprijs voor snippergroen. Pagina 5 van 5