3. Presentatie Pré Wonen (De hierna gebruikte plaatjes komen uit de presentatie van Pré Wonen)

Transcriptie

1 Bewonersvereniging Hof van Egmond e.o. Arnulfstraat, Diederikstraat, Merovingenstraat, Pladellastraat, Slachthuisstraat Ledenvergadering Datum: Donderdag 17 januari :00 uur Plaats: Gebouw Speeltuinvereniging Kindervreugd Aanwezig: Ria Kuipers Ingrid Spoor Dick Klootwijk, Jan Huismans, René Kort, Petra Voorzitter Penningmeester Actieve leden Zuidam, Willem Borst, Cees Fictoor, Kees van der Kamp, Loes Peterson en Jolanda Kaart Herman Wijkhuisen Peter Zoetemeijer Gratia Probst, Tim van Honk, Jos Derissen en Ruud Hemmer. George Polman Trudy Wismeijer Ron de Pagter Truus Melchior Aanwezige leden Afwezig met bericht: Wil Koopman Wijkraad Slachthuisbuurt Wijkkennis gespreksleider Pré Wonen AG architecten Bouwbedrijf Lith Pagter Bouwconstructies Notulist zie presentielijst. Secretaris 1. Opening Ria Kuipers geeft een korte uitleg van de afgelopen periode. Jaren is het rustig geweest rond om het Hof van Egmond. Tot 1 maart van het vorig jaar. Toen viel de brief van Pré Wonen bij ons door de brievenbus, dat was schrikken. Citaat uit de brief van 1 maart 2012: Hierbij informeren wij u over de stand van zaken aangaande herstel van de fundering en de gevels van woningen in het complex Hof van Egmond. Het betreft de woningen van de Diederikstraat, Arnulfstraat, Pladellastraat en Merovingenstraat. Na deze brief ontstond er veel onrust bij de bewoners van het complex en de Bewonersvereniging "Hof van Egmond e.o." kwam in actie en heeft leden van de vereniging opgeroepen samen met de vereniging in gesprek te gaan met Pré Wonen. Dit heeft in eerste instantie geleid tot een goede samenwerking. In oktober 2012 hebben we het overleg gestaakt omdat de vereniging vond dat we onvoldoende werden geïnformeerd en er voorbij werd gegaan aan ons initiële standpunt voor alleen funderingsherstel. Daarover ontving u van ons een brief. December jl. kwam Pré met het voorstel dat ze vanavond presenteert. Daarop hebben wij de participatie hervat en al eerste deze avond georganiseerd. 2. Ria geeft Dicky Klootwijk, vergadervoorzitter van de Bewonersvereniging, het woord en heet een ieder van harte welkom en stelt de bestuursleden en de actieve leden voor. De notuliste Truus Melchior zal een verslag maken van deze avond. Herman Wijkhuisen vertegenwoordigt de wijkraad Slachthuisbuurt. Onze adviseur Peter Zoetemeijer zal deze avond verder gaan leiden. Ook de afgevaardigden van Pré Wonen stellen zich voor: Gratia Probst, Jos Derrissen, Tim Honk en Ruud Hemmer. Peter Zoetemeijer legt uit dat Pré Wonen hun voorstel toelicht waarna iedereen de gelegenheid krijgt om hierover vragen te stellen. Daarna zal Pré Wonen de zaal verlaten en mag een ieder zeggen wat hij van de plannen vindt. Allereerst geeft Peter nu Pré Wonen het woord voor hun presentatie. 3. Presentatie Pré Wonen (De hierna gebruikte plaatjes komen uit de presentatie van Pré Wonen) Inzicht in het intern proces Pré Wonen - Tim van Honk. In 2012 is de opdracht aan het projectteam gegeven om tot een plan van aanpak te komen. Dit vanwege de bouwkundige kwaliteit, die niet al te best te boek staat. Er is besloten om een onderzoek te doen. Pagina 1 van 9

2 Normaal is er eerst een startdocument en daarna wordt dit met de bewoners besproken bij het Hof van Egmond heeft Pré wonen besloten om eerst de bewoners te betrekken en is ook blij dat zij vanavond de gelegenheid toe krijgt om aan u voor te leggen. In december hebben de directie en het bestuur van PréWonen het besluit genomen om te gaan voor exploitatie van 50 jaar. Wat betekent: de voorgevel laten staan en de rest nieuw te bouwen. Hoe staan de woningen er nu bij? Het zijn 154 kleine, gedateerde ( ), ongeïsoleerde ambtenarenwoningen met geluid-, ventilatie- en vochtproblemen. De woningen zijn gebouwd op een waterloop. In 1990 zijn al funderingsproblemen geconstateerd. Op aandringen van bewoners is overgegaan tot uitvoering groot onderhoud. Renovatie van gevels, dak, kozijnen en natte ruimtes. Nu is een meer structurele oplossing nodig. Geconstateerde problemen zijn: scheve vloeren, afknappende riool- en gas leidingen t.g.v. verzakkingen, vochtproblemen in de kruipruimtes, oude stalen gasleidingen met hennep geven lekkage, oude elektrische installatie met stoffen bedrading, slecht stucwerk, veel scheurwerk, rieten stuc plafonds, de brandveiligheid is onvoldoende, bij later aangebrachte douchecellen is het leidingwerk onder de vloer verrot etc. Waarom zijn er funderingsproblemen en verzakkingen? - Ron de Pagter. Er is onderzoek gedaan naar de draagconstructies en bodemonderzoek. Sonderingen (meten van de weerstand in grondlagen) hebben wisselende diktes van de veenlaag in de gehele wijk aangetoond. Die zorgen voor onevenredige verzakkingen. Daarnaast hebben peilbuismetingen aangetoond dat de grondwaterstand 1 meter onder het maaiveld is. De grondwaterstand is dus niet van invloed op de vochtproblemen in de kruipruimtes. De woningen zijn gebouwd op een waterloop zonder paalfunderingen. De grondwaterstand is 25 jaar geleden verlaagd en daardoor klinkt de veenlaag in. Er worden tekeningen getoond waar de locaties van de verzakkingen ontstaan (zie ook het plaatje). Ron geeft een voorbeeld van Hof van Egmond 52. Daar is over een afstand van 5 meter een verzakking van 15 cm geconstateerd. Op diverse andere locaties over een afstand van 30 meter: een verzakking van 11 cm, 20 cm en 10 cm. De kwaliteit van het metselwerk is naar omstandigheden goed. Kwaliteit fundering en beton is wisselend, gemiddeld goed te noemen, maar zeker niet geschikt om de belasting van de nieuwe benodigde paalfundering te dragen. Pagina 2 van 9

3 Gezette vervolgstappen - Tim van Honk De gebreken zijn verder onderzocht. Te weten de brandveiligheid van de vloeren en dakvloer, geluid en ventilatieproblemen en installatiekwaliteit. Daarna is ook gekeken naar de kansen: zijn de woningen te vergroten, is een grotere keuken mogelijk, een fatsoenlijke toiletruimte, meterkant, CV ruimte en eventueel zonnepanelen? Op verzoek van de bewonersvereniging is ook onderzoek gedaan naar een alternatieve funderingsmethode met het aanbrengen van de fundering van buitenaf zodat de bewoners niet hun woning uit hoeven. Het blijkt helaas dat dit toch van binnenuit moet gebeuren (voorbeeld woningen in Tuinwijk). Bij het aanbrengen van nieuwe paalfunderingen gaan de woningen weer 50 jaar mee. De woningen zullen niet worden niet verkocht. Waar naar toe? - George Polman George neemt 1 type woning als voorbeeld. Die heeft een netto gebruiksoppervlakte van 71,4 m². Er wordt binnen met rondom voorzetwanden geïsoleerd maar dat geeft ruimteverlies. De woning is te klein voor de standaard van de komende 50 jaar. Dan zullen de woningen niet gewild zijn. Hij toont een aantal schetsen van studie van hoe de plattegrond kan worden na renovatie. Onder meer door de achtergevel over de hele lengte 1,5 m naar achteren te verplaatsen waardoor een gebruiksoppervlak van 76m² kan ontstaan. Ook biedt dat mogelijkheden voor opties als een grotere badkamer en/of tweede toilet Op het binnenterrein is in de tuinen veel aangebouwd. Bij de verplaatsing van de achtergevel met 1,5 m. wordt er een andere oplossing bekeken voor de bergingen zodat de tuinen beter bruikbaar worden. Ook zijn er kansen als bijvoorbeeld: aanbouw serre, uitbouw verdieping, woonlasten vermindering door energiemaatregelen, optoppen hoekwoningen door drie lagen starterappartementen te creëren etc. Pagina 3 van 9

4 Wat betekent dit voor de huurontwikkeling? - Jos Derissen en Gratie Probst De gemiddelde huurprijs is nu ca. 310 per maand. De huur na de renovatie komt op +/- 630 per maand voor een nieuwe huurder. Gratia geeft een aantal rekenvoorbeelden van hoe het mogelijk kan uitpakken voor verschillende gezinssituaties. Er staat echte nog niets vast. De huidige huur, minus eventuele huurtoeslag, minus de verwachtte energiebesparing ( +/- 50) en dan de toepassing van huurgewenning. Huurgewenning gaat in drie jaar van 75% naar 50% naar 25% naar 0% compensatie van de huurstijging door Pré Wonen. Rekenvoorbeelden: Scheefwonen (+5%): Pagina 4 van 9

5 1 persoon 65+: 1 ouder + kind: Pagina 5 van 9

6 Echtpaar + kind: Met deze mogelijkheden wordt nagestreefd om de woonlasten zo goed als niet te laten stijgen. Met de vereniging wordt dit nog verder uitgewerkt. Aan de hand van het bewonersonderzoek dat we binnenkort gaan houden wordt bekeken wat een reële bijdrage is die de huurders zelf kunnen betalen voor meer ruimte, meer comfort. Ook hierover zijn nog geen besluiten genomen. Aan de hand van de enquête wordt gekeken wat het Pré Wonen gaat kosten. Wat is haalbaar en waar kunnen we elkaar vinden? Daarbij moeten we ook in de gaten houden wat de overheid van plan is. Mogelijk wordt de huurtoeslag aangepakt en/of wordt het scheefwonen verder aangepakt. Vervolgstappen: 1. Onderzoek. Start februari van een enquête/onderzoek onder alle huurders naar de wensen en mogelijkheden. Om een totaal inzicht te krijgen wat het financieel beeld wordt als Pré dit hele traject gaat uitvoeren. Er zijn mogelijk bewoners die willen verhuizen en niet willen terugkeren, die kunnen dat ook tijdens het onderzoek aangeven. 2. Afspraken op hoofdlijnen. Algemene afspraken met de bewonersvertegenwoordiging o.a. in een definitief plan van aanpak en sociaalplan. 3. Afspraken met elke individuele huurder; schriftelijk over woning, huurprijs en overige zaken. 4. Beantwoording van de gestelde vragen (gesorteerd per onderwerp) Informatie De presentatie komt op internet en het verslag krijgen alle bewoners thuis in de brievenbus Na de onderzoeken als er meer concreet is, zal Pré Wonen in overleg met de Bewonersvereniging een informatieavond organiseren voor alle bewoners. Aanpak - Na het onderzoek in februari gaat Pré Wonen de plannen uitwerken en moet het bestuur van Pré Wonen opnieuw besluiten. Start renovatie vanaf 3e/ 4 e kwartaal Werkzaamheden per woning duren ongeveer 3 tot 4 maanden. Pagina 6 van 9

7 - Als minder 70% van de huurders het uiteindelijk met de plannen eens is, dan gebeurt er in principe niets en wordt er niets aan de mankementen gedaan. - De aanpak van de woningen is maatwerk aan de hand van de woonwensen. Aanpak gaat per blok. Verschillende aanpak per woning in één blok kan niet. Het kan zijn dat huurders op een ander nummer terug komen. Aanpak gaat met ongeveer 10 woningen per keer, om de verhuisbewegingen klein te houden. - Er komen geen kunststofkozijnen, dit mag niet van Monumentenzorg. Wisselwoningen - Een andere woning tijdelijk of definitief wordt besproken tijdens het huisbezoek. Als het projectvoorstel akkoord is bevonden door het bestuur van PréWonen kan de stadsvernieuwingsurgentie worden aangevraagd waarmee u bovenaan de lijst komt om met voorrang een andere woning in Haarlem te kiezen. Voor de uitvoering van het plan is ongeveer drie jaar nodig. Het maakt voor de verhuiskosten (met stadsvernieuwingsurgentie) niet uit of men gelijk bij aanvang van de verbouw of twee jaar erna moet verhuizen. - Pré Wonen biedt tijdelijke vervangend woonruimte aan. Mogelijkheid tot opslag in containers is in onderzoek. Bewonersvereniging: Deze onderwerpen staan hoog op de agenda van de werkgroep Bewonersbelangen. Alles is nog bespreekbaar en zullen we met Pré gaan overleggen. - Units als wisselwoning wordt ook nader besproken en overlegd. Diverse leden geven aan bij voorkeur niet achter de Oorkondelaan. - Hulp bij verhuizen voor ouderen, die geen familie of kennissen hebben. Pré Wonen heeft een afdeling om bewoners te begeleiden en/of kunnen verwijzen naar organisaties. Dat is maatwerk en wordt individueel met een bewoner besproken. - In de basis worden de wisselwoningen gestoffeerd aangeboden. Financiën - Stijgen WOZ. Huurders betalen geen belasting meer over het huurdersgedeelte. Door besluiten van de verheid gaat wel de huur omhoog. De nieuwe huur à 635 geldt voor nieuwe huurders. - Er zijn standaard verhuiskostenvergoedingen + /_ 5500,00. Deze vergoeding staat in het Sociaal Plan van de corporaties en gemeente. Het staat de bewoners vrij zelf een onderkomen te zoeken. Het besteden van de verhuiskosten gaan de bewoners zelf over. Ook als men drie maanden op vakantie gaat wordt dat als wisselwoning gezien. Over alle soorten van vergoedingen gaat de bewonersvereniging nog uitgebreid met Pré Wonen overleggen. - Als uit het onderzoek blijkt dat er schrijnende gevallen zijn zal het voorgelegd worden aan het bestuur en wordt er een oplossing gezocht. - Huurgewenning van drie jaar is gebruikelijk, aanwezigen vinden dit een te korte periode. Een van de leden noemt 5 jaar als meer redelijk. Het wordt meegenomen in de verdere uitwerking met de bewonersvereniging. - Als een huurder buiten het project een woning vindt, krijgt men ook huurgewenning. Weliswaar met de beperking dat het dit wel een woning van Pré Wonen moet zijn. - De zaken die men zelf heeft aangebouwd worden besproken bij het huisbezoek. Er komt een opname van wat de bewoner zelf veranderd heeft, wat de waarde is en wat er voor vergoeding tegenover staat. - Huurders betalen geen dubbele huur in de periode dat ze in een wisselwoning zitten. Diversen - Men kan vragen bij post.nl om 6 maanden de post door te sturen. Dit geldt niet voor de overige bezorgers. Dit is ook een punt voor de werkgroep Bewonersbelangen om te bespreken met Pré. Peter bedankt Pré Wonen voor hun bijdrage. Vertegenwoordigers van Pré Wonen, bouw- en constructiebedrijf en de architect verlaten de vergadering. Pagina 7 van 9

8 5. Reactie op het voorstel van Pré Wonen / discussie Informatie - De leden zijn vanavond uitgenodigd voor informatie en om uw eerste meningen te horen. Van de 147 woningen zijn er 101 huurders lid. Alle bewoners krijgen donderdag een verslag van deze avond. Er is vanwege de beperkte ruimte één persoon per huishouden uitgenodigd. De financiën laten het huren van b.v. van een zaal bij van der Valk niet toe. Pré Wonen zal t.z.t. een bewonersavond beleggen. Bewoonster: Het is niet moeilijk en duur om lid te worden dan ben je voor 12 euro zeker op de hoogte - Vooral voor de ouderen is het niet eenvoudig. Het is zeer ingrijpend. We moeten er op letten dat de kwetsbare mensen er niet te veel bij inschieten. - Weet het bestuur wat er leeft bij de bewoners, er is tot nu toe weinig bekend? Dat klopt na de eerste contacten in april 2012 met Pré heeft men een tijd niets gehoord. De uitleg en informatie van Pré Wonen waren lang onduidelijk. De Bewonersvereniging heeft toen uiteindelijk het vertrouwen opgezegd. Daarna hebben twee informele gesprekken plaats gevonden om te kijken of we weer nader tot elkaar konden komen. Belangrijke uitkomst daarvan is om de woonlasten neutraal houden. En deze avond is juist belegd om te horen wat er onder de leden leeft en om u voor te leggen wat we nu weten. - De vraag naar voldoende kennis bij bestuur en werkgroepen. In de bouwgroep zijn gepensioneerde leden aanwezig die in de bouw hebben gewerkt. Iedereen die denkt een bijdrage te kunnen leveren wordt hartelijk uitgenodigd om het bestuur aan te spreken of te mailen. Aanpak - Uit onderzoek komen de volgende opties; 1) niets doen, 2) oplappen, 3) alleen fundering en 4) fundering en aanpak andere maatregelen zodat het pand weer 50 jaar meegaat. 80% van de kosten gaat naar het funderingsherstel, door verdere aanpak kunnen de woningen 50 jaar mee en kan Pré Wonen de kosten over 50 jaar verdelen. - Huisbezoeken. Alle bewoners zullen worden benaderd voor de enquête. Bewoners vragen om van te voren de vragen in te kunnen zien, men heeft niet alle gegevens meteen bij de hand, zoals inkomen en energiegebruik. Bewoners krijgen van te voren een brief om kenbaar te maken wanneer zij aanwezig zijn. Men is niet verplicht deel te nemen en alle gegevens te verstrekken. Gegevens zoals inkomen kan mogelijk in de toekomst wel opgevraagd worden via de Belastingdienst zoals voor de huurtoeslag zodra de nieuwe wet hiervoor van kracht wordt. De plannen zullen meer concreet zijn na de huisbezoeken. - De bewonersvereniging ontvangt de gegevens over hoeveel WMO woningen er zijn van Pré Wonen. Om die manier weten we voor hoeveel mensen we moeten proberen te zorgen dat zij hun voorzieningen zonder extra kosten weer terugkrijgen. Hiervoor overleggen we met Pré. - Een bewoner zegt dat hij vanmiddag een brief heeft gekregen waar hij erg van was geschrokken en vraagt of het bestuur deze heeft gezien. Hij vindt de brief erg opruiend en wil weten wat het bestuur van deze brief vindt. Bestuur: een deel van de brief klopt niet. Een aantal zaken heeft hij wel goed gezien, en die vragen hebben we nu aan Pré kunnen stellen. Het is jammer, de schrijver heeft veel capaciteiten waar men veel aan zou kunnen hebben met een andere houding. - Als minder dan 70% van de bewoners niet akkoord gaan doet PréWonen niets en laat men het verkrotten, dat klinkt wel heel dreigend. Achterstallig onderhoud zal altijd gedaan moeten worden. - De gemelde gebreken gelden niet voor alle woningen. 18 jaar geleden zijn alle binnenleidingen vernieuwd, er zijn ook woningen met dubbel glas en waar het niet tocht. Maar ook woningen waar de kozijnen verrot zijn. Voorheen zijn er veel kunstgrepen gepleegd waardoor de situatie goed lijkt. Bij nader onderzoek zal blijken dat b.v. sommige kozijnen wel degelijk slecht zijn. Het is duidelijk: er zijn veel verschillen in de woningen maar er moet overal wel iets gebeuren. Financiën. - Pré Wonen streeft naar dezelfde woonlasten (huur, energie en servicekosten). Het plaatje wat gepresenteerd is, vinden aanwezigen niet helemaal neutraal, men gaat uiteindelijk toch veel meer betalen. Er wordt gesproken over drie jaar huurgewenning. Bij andere projecten is wel tot 10 jaar huurgewenning gegeven. Dit moet zeker onderhandeld worden. - De overheid heeft beslist dat de huurnorm omhoog gaat waardoor men in de loop der tijd minder huurtoeslag krijgt. Dit geldt voor zowel oude als nieuwe huurders. De huurgewenning stopt. De WOZ- Pagina 8 van 9

9 waarde stijgt door renovatie dus als ze de huur gaan berekenen aan de hand van een percentage van de WOZ-waarde, moet je ook meer betalen. - Bij sloop/nieuwbouw krijgt men een nieuw huurcontract. Dat is zo bepaald. Uiteraard moeten we zorgen dat daarin weer dezelfde rechten zijn vastgelegd. Diversen - Hoe staat het bestuur zelf tegenover de plannen? Het bestuur zal zich eerst goed laten informeren voor er besluiten worden genomen. Bestuurslid persoonlijk: Het voorstel zoals het er nu ligt met gelijke woonlasten en een goede woning klinkt als een goede deal gezien de ontwikkelingen - Pré Wonen heeft 70% van de bewoners nodig om de plannen uit te voeren hebben we vanavond gehoord. Pré Wonen heeft ook de mogelijkheid om het bij de rechter af te dwingen, maar dan kun je niet rekenen op gunstige afspraken over vergoedingen e.d. - Onderzoek: Het bestuur raadt bewoners aan om mee te werken aan de enquête omdat ze denkt dat openheid ten goede komt aan de afspraken die je/wij met Pré Wonen kunnen maken. Een bewoner vult nog aan dat je vragen die je niet wilt beantwoorden ook niet hoeft te beantwoorden. 6. Afsluiting (22:15 uur) door Peter Zoetemeijer: Hier heeft niemand om gevraagd. Eén van uw zekerheden een dak boven het hoofd wordt aangetast. Er zijn oudere bewoners die er niet op zitten te wachten op deze ingrijpende maatregelen in hun laatste jaren. U zit nog met veel vragen, na het onderzoek kan Pré Wonen meer concrete plannen uitwerken. Een bewoner die nog in het bestuur heeft gezeten vindt het op zich een mooi project. In de huidige situatie, de verzakkingen van de woningen zal Pré Wonen altijd funderingsherstel moeten doen. Met deze afsluitende woorden bedankt Peter de aanwezigen voor hun bijdragen. Dit verslag en de presentatie van Pré (pdf) vindt u ook op: (klik op) Funderingsherstel Hof van Egmond e.o. aan de linker kant, daarna op nieuwsbrieven/notulen. Opmerkingen of vragen voor de Bewonersvereniging kunt u mailen naar: bewverhofvanegmond@gmail.com Pagina 9 van 9