Samenvoegen koopwoningen

Transcriptie

1 Samenvoegen koopwoningen Krimp in Zeeuws-Vlaanderen Auteurs: Geert Claessens en Ritske Dankert (Companen) Rotterdam, oktober 2011

2 Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op SEV Postbus BW Rotterdam Telefoon sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk. 2

3 Samenvoegen koopwoningen 3

4 VOORWOORD Woningen samenvoegen, zodat er administratief gezien minder woningen op de markt overblijven. Dit is een veelgehoorde mogelijke oplossing in de gebieden waar bevolkingsdaling voorkomt. Veel woningen in Friesland, Groningen, Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zijn relatief klein en voldoen niet meer aan de wensen van deze tijd. Door het samenvoegen van woningen kun je de kwaliteit van de woning verbeteren en aan de wensen van bewoners tegemoet komen, zonder te slopen. Veel huiseigenaren hebben het idee dat de woning twee keer zo veel waard wordt na de samenvoeging. De SEV liet een onderzoek doen naar de mogelijkheid van samenvoegen van woningen, de bouwkundige obstakels en de regelgeving. Dit onderzoek laat zien dat het samenvoegen van woningen inderdaad een oplossing is maar niet dé oplossing. Hobbels en bobbels De SEV vroeg Companen het onderzoek uit te voeren. Zij kozen voor een focus op goedkope koopwoningen ( ) en woningen die niet groter zijn dan 80m2. Dit segment wordt gezien als meest kansrijk voor samenvoeging en heeft daardoor de meeste impact op de woningmarkt. Uit de analyse blijkt echter dat deze oplossing het probleem verschuift. De goedkope woningen worden door de samenvoeging groter en vallen daardoor in de middeldure categorie. Dit betekent dat het overschot van woningen verplaatst wordt van de goedkope koop naar de middeldure koop. De mismatch tussen vraag en aanbod blijft bestaan. Companen hield een enquête onder de bewoners van de gemeenten Terneuzen en Sluis over de mogelijkheid tot samenvoeging. Van de 219 respondenten gaven er 50 aan interesse te hebben in deze mogelijkheid. Een van de vragen was welke problemen de respondenten verwachtten. Vooral bouwkundige en financiële obstakels werden genoemd. Expertmeeting Tijdens een expertmeeting, met banken architecten, gemeenten en provincie, zijn de veronderstelde hobbels besproken. De hobbels bleken vaak redelijk eenvoudig glad te strijken. Bouwkundig en administratief kunnen de gemeente en het nutsbedrijf veel vergemakkelijken. Bijvoorbeeld door het aanbieden van een voorlopig toets van de bouwaanvraag, het opstellen van een stappenplan voor het samenvoegen en het geven van informatie. Deze mogelijkheden bestaan vaak al, maar moeten toegankelijker worden voor het publiek. De te verwachten investeringen en de financiering van samenvoegen blijkt voor iedereen een probleem. De investeringen worden waarschijnlijk niet terugverdiend door een hogere verkoopwaarde van het huis. 1+1 is hier dus niet 2, maar blijft waarschijnlijk 1. Daarnaast denken de experts dat het lastig is een lening of een extra hypotheek te krijgen om de samenvoeging te financieren. Het is daarom belangrijk te hoge verwachtingen van eigenaren te temperen. 4

5 Samenvoegen koopwoningen Kleine schaal Uit het onderzoek blijkt dat het samenvoegen van goedkope koopwoningen niet dé oplossing is voor de krimpproblematiek. Het is wel een instrument om op kleine schaal woningen uit de markt te nemen. Daarnaast betekent samenvoegen een groter huis, met meer en langdurig woongenot voor de bewoners. Tenslotte kan het een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de vastgoedwaarde van de woning en de omgeving. Stappenplan voor samenvoegers Op het moment van schrijven werken de drie gemeenten Terneuzen, Sluis en Hulst aan een stappenplan voor samenvoegers. Dat komt op de website van de drie gemeenten te staan met bijbehorende contactpersonen. Daarnaast kijkt de gemeente in samenwerking met de banken en de provincie naar nieuwe financiële arrangementen voor huiseigenaren, bijvoorbeeld in de vorm van laagrentende leningen. Het zou leuk zou zijn om de geïnteresseerden uit te nodigen voor een bijeenkomst; hoe concreet kunnen de plannen van eventueel samenvoegen worden en wat hebben de geïnteresseerden daarvoor nodig? Wanneer mensen aan de slag gaan kan dit een sneeuwbaleffect tot gevolg hebben. SEV-rijksexperimenten Een derde van de Nederlandse gemeenten krijgt tot 2040 te maken met bevolkingskrimp. Aan de rand van Nederland zal dit ook gepaard gaan met een afname van het aantal huishoudens. Sinds 2008 begeleidt en ondersteunt de SEV experimenten op het terrein van krimp. Eind 2009 is het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling vastgesteld. Voor het ministerie van BZK (destijds VROM/WWI) coördineert de SEV dertien woon- en woonomgevingexperimenten die bij het Rijk zijn ingediend in het kader van het Actieplan. De experimenten richten zich op het aanpakken van de leegstand en verloedering van woningen als gevolg van krimp. Eind 2011 bundelen we de kennis uit de krimpexperimenten in een publicatie met een voorlopige tussenstand. Meer informatie is te vinden op onder Krimpgebieden vitaal. Marrit van der Schaar 5

6 INHOUDSOPGAVE Voorwoord Inleiding Vraagstelling Achtergrond van de vraagstelling Eerste oriëntatie op samenvoegen Leeswijzer Zoektocht naar het samenvoegpotentieel Bepalen van het segment goedkope koopwoningen Huidige marktpositie van de goedkope koopwoningen Is er een markt voor samengevoegde woningen? Waar staat het samenvoegpotentieel Feitelijke en veronderstelde hobbels bij samenvoeging koopwoningen Onderzoeksverantwoording Doelgroep voor samenvoeging van de eigen woning Interesse in groter wonen Interesse in samenvoegen Samenvoegen: starten en hobbels nemen Nadenken over samenvoegen Financiële hobbels en oplossingsrichtingen Procedurele hobbels en oplossingsrichtingen Fysieke hobbels en oplossingsrichtingen Conclusies en aanbevelingen Is er vraag uit de markt? Tegen welke obstakels lopen samenvoegers aan? Op welke wijze is samenvoegen effectief te stimuleren? Marsroute regio Zeeuws-Vlaanderen Bijlage 1 Vragenlijst Colofon

7 Samenvoegen koopwoningen 7

8 1. INLEIDING Gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen hebben al enige tijd te maken met een afname van de bevolking. Het komend decennium wordt een piek in het aantal huishoudens verwacht waarna deze naar verwachting zal gaan krimpen. Uiteraard loopt de demografische ontwikkeling in drie Zeeuws-Vlaamse gemeenten (Sluis, Terneuzen, en Hulst) niet helemaal gelijk op, toch is de trend hetzelfde: de bevolking krimpt, het aantal huishoudens neemt nog even toe door de huishoudensverdunning en zal op termijn ook gaan krimpen. Dit heeft zijn weerslag op de woningmarkt. De vraag naar woningen is op den duur minder dan het aanbod. Daardoor ontstaat een overschot aan woningen. Daarnaast staan nog nieuwbouwwoningen op het programma. Deze productie zal op termijn het overschot op de woningmarkt van bepaalde typen woningen versterken. Daarbij is de verwachting van de drie Zeeuwse gemeenten, de provincie Zeeland en de SEV dat de kleine particuliere woningen het eerst leeg komen te staan. Het is dus de kunst de komende decennia de woningmarkt in evenwicht te brengen en te houden. Nieuw- en verbouw zorgt voor een kwaliteitsslag in de woningvoorraad. Daarvoor is het nodig dat woningen onttrokken worden aan de woningmarkt. We kunnen daarbij denken aan het slopen van woningen, functieveranderingen, maar ook het samenvoegen van woningen. De SEV begeleidt namens het ministerie van BZK momenteel enkele experimenten voor een effectieve aanpak van de gevolgen van demografische verandering. Het aanpassen van de goedkope koopvoorraad aan de vraag, is één van de door het Rijk geëntameerde experimenten. Dit experiment past in het programma Verdichten en Verdunnen van de SEV. De provincie ondersteunt dit experiment in Zeeuws-Vlaanderen. Daarom heeft de provincie samen met de drie gemeenten in de regio Zeeuws-Vlaanderen en de SEV een studie laten doen naar het stimuleren van samenvoegen van woningen in het segment goedkope koopwoningen. Is het een effectief instrument voor het verkleinen van de woningvoorraad in dit segment? Daarnaast levert samenvoeging naar verwachting een bijdrage aan de kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad. 1.1 Vraagstelling Het onderzoek richt zich op de vraag hoe eigenaar-bewoners kunnen worden gestimuleerd om tot samenvoeging van woningen over te gaan. De vraag is onder te verdelen in: Is er een potentiële marktvraag naar het samenvoegen van woningen? Welke fysieke, financiële en procedurele obstakels komt een eigenaar tegen die twee woningen wil samenvoegen? Kunnen gemeenten samenvoeging van woningen effectief stimuleren? Zo ja, op welke manier? 8

9 Samenvoegen koopwoningen 1.2 Achtergrond van de vraagstelling Bij de aanpak van het onderzoek is een aantal aspecten van belang die aan de problematiek van de krimp en samenvoeging van woningen zijn verbonden. Daar gaan we eerst op in. Vizier op de eigendomswoningen De eerste woningen die naar verwachting leeg komen te staan, zijn kleine, minder aantrekkelijke, particuliere woningen. De gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen laten deze woningen het liefst staan. Door samenvoeging ervan kan meer diversiteit ontstaan in het woningaanbod en vermindert het aantal kleine woningen. Het samenvoegen van woningen leidt normaal gesproken echter ook tot waardevermindering van het vastgoed (de waarde van twee afzonderlijke of gesplitste woningen samen is over het algemeen hoger dan de waarde van de ene woning na samenvoeging). Ook brengt het samenvoegen van woningen veel procedurele rompslomp met zich mee. Daarom dit onderzoek: is er animo voor het samenvoegen van woningen, onder welke condities willen bewoners hiertoe overgaan en welke ondersteuning zouden gemeenten hierbij moeten geven? Dit experiment moet dus inzicht geven in de mate waarin het stimuleren van het samenvoegen van woningen een effectief instrument kan zijn in de aanpak en begeleiding van krimp. Mede op grond van deze uitkomsten kan worden bepaald of er een actief gemeentelijk of regionaal samenvoegbeleid komt. Wat is een goedkope koopwoning? Belangrijk is het met elkaar eens te worden op welk marktsegment de focus wordt gelegd. Welke eigendomswoningen met welke marktwaarde behoren tot het beoogde segment? Dit vraagt enerzijds om een goed inzicht in de waarde-opbouw van de koopwoningvoorraad en anderzijds om een goed beeld van de actuele en te verwachten ontwikkeling in de vraag naar dit segment. Maar ook naar het nieuw te creëren segment (kiest men voor een dergelijke grotere woning?). Analyse heeft plaatsgevonden aan de hand van bestaande bronnen zoals het WoON2009. Hobbels: welke zijn feitelijk en welke worden ermee geassocieerd? Doel is een objectieve schets van hetgeen komt kijken bij de samenvoeging van een woning te maken. Maar ook door de subjectieve beleving ervan onder eigenaren van goedkope koopwoningen te meten. De feitelijke fysieke, financiële en procedurele obstakels moeten bekend zijn om een compleet beeld te schetsen en ze op hun merites te kunnen beoordelen. Eventuele stimuli moeten hier immers aan tegemoet komen. Net zo belangrijk is om de door de potentiële samenvoeger verwachte hobbels scherp te krijgen. Dit kunnen feitelijke belemmeringen zijn, maar ook vooroordelen. Ook daarin kunnen eventuele stimuli of maatregelen effectief zijn. Is er vraag naar een samengevoegde woning? De focus wordt gelegd op het samenvoegen van kleine particuliere woningen die in een krimpende en ontspannen markt moeilijk verkoopbaar zijn. Hiervoor is al gesteld dat het onderzoek de goedkope woningen nader definieert naar kenmerken en omvang. Op basis van het gedefinieerde marktsegment kan een voorstelling worden gemaakt van de woningen die in aanmerking komen voor samenvoeging en daarmee dus ook van het nieuwe woonproduct. Gaat het om gestapelde woningen die horizontaal of verticaal worden samengevoegd of juist om kleine eengezinswoningen die samen een grotere eengezinswoning opleveren? 9

10 Maar is er ook vraag naar die nieuw gevormde woning: past die wat betreft prijs/kwaliteitverhouding bij een te verwachten vraag? Aan de hand van het WoON2009 (hoeveel mensen zoeken een ruime woning met bepaalde kwaliteit in Zeeuws-Vlaanderen?) en maatwerkonderzoek uitgezet onder potentiële zittende samenvoegers (hoeveel mensen zouden de woning van de buren willen kopen om deze aan de huidige woning toe te voegen?) wordt deze vraag beantwoord. 1.3 Eerste oriëntatie op samenvoegen We onderscheiden in het algemeen zeven basis-woningtypologieën: vrijstaande woning, 2-onder-1-kap, rijtjes eengezinshuis, beneden-/bovenwoning of duplexwoning, portieketageflat in drie of vier lagen met of zonder kap, galerijflat (met of zonder lift) in drie lagen of meer en de torenflat (met lift). De in een krimpende woningmarkt meest kwetsbare typologieën zijn doorgaans: De (kleine) rijtjes eengezinswoning. De beneden-/bovenwoning of duplexwoning. De portieketageflat. De galerijflat. Het doel van het samenvoegen van de kwetsbare typen is de koppeling van de kwantitatieve aan de kwalitatieve transformatieopgave: het aantal kwetsbare en minder aantrekkelijke woningen vermindert (kwantitatieve opgave) en de kwaliteit van de resterende voorraad neemt toe (kwalitatieve opgave). In sommige gevallen is zelfs een dubbele of driedubbele kwaliteitsslag te maken. Ten eerste neemt met samenvoegen de woninggrootte toe. Ten tweede neemt afhankelijk van de ingreep, de bouwfysische (isolatie, binnenhuisklimaat, geluid) kwaliteit toe en nemen de energielasten af. Ten derde kan de ingreep de woning naar een aantrekkelijker typologie transformeren. Het verticaal samenvoegen van een beneden-/bovenwoning tot een eengezinswoning is een bekend voorbeeld, maar het omvormen van rijtjes eengezinswoningen tot 2-onder-1-kap is ook mogelijk, net als het omvormen van portieketageflats tot een beneden-/bovenwoning door middel van verticale samenvoeging in combinatie met eigen entrees. De (drie)dubbele kwaliteitsslag kan leiden tot een hogere m 2 - waarde van de woning, wat de ingreep financieel interessanter maakt, ondanks de hogere kosten. In het onderzoek stellen we voorlopig voor uit te gaan van twee typen ingrepen: 1. Horizontaal samenvoegen van twee woningen tot één gelijkvloerse woning; bijvoorbeeld twee kleine galerijflats samenvoegen tot één ruim appartement of twee rijwoningen samenvoegen tot een grotere eengezinswoning of een tweekapper tot een vrijstaande woning. 2. Verticaal samenvoegen van twee of meer woningen tot één woning over meerdere verdiepingen: bijvoorbeeld een beneden- en bovenwoning samenvoegen tot een eengezinswoning of portiekflats tot maisonnettes. 10

11 Samenvoegen koopwoningen Hieronder een overzicht van samenvoegopties, al dan niet in combinatie met andere oplossingen. Niet elke ingreep is geschikt voor elk woningtype en/of ligt voor de hand en al zeker niet voor eigendomswoningen. Niettemin kan samenvoegen leiden tot verrassende kwaliteit die je in nieuwbouw niet snel zult tegenkomen. Het gaat daarbij om woningkwaliteit, duurzaamheid en authenticiteit. Daar staat tegenover dat de procesgang ingewikkelder is, omdat samenvoegen elke keer maatwerk is. Toch kan samenvoeging om meerdere redenen interessant zijn: Woningkwaliteiten De woningkwaliteit van samengevoegde woningen wordt vaak gekenmerkt door een groot oppervlak, een ruime hal, dubbelhoge ruimten, flexibiliteit in gebruik, een mix van oud en nieuw of grote kelders. Op andere punten scoren samengevoegde woningen soms minder dan nieuwbouw, bijvoorbeeld met niet-traditionele indelingen van de woningen. De niet-standaardoplossingen zijn echter meer een kans dan een probleem om bijzondere woonproducten in de markt te zetten die zich kunnen onderscheiden van de standaard. Duurzaamheid Samenvoegen vergroot de duurzaamheid van een gebouw. Immers, de levensduur wordt ermee verlengd en grote afvalstromen worden voorkomen. 11

12 Hergebruik en langere levensduur van het casco en andere gebouwonderdelen zijn een eerste stap naar een minder afval producerende bouwindustrie. Cultureel erfgoed Voordeel van samenvoegen ten opzichte van sloop en nieuwbouw is het behoud van cultureel erfgoed. Dit geldt bijvoorbeeld voor oudere arbeiderswijken. Het is misschien een interessant instrument om minder en betere woningen te krijgen zonder dat dit ten koste gaat van het erfgoed of het bijzondere woonmilieu. Kwaliteiten woonomgeving Veel van de kwetsbare delen van het woningaanbod zijn vooroorlogs of stammen uit de jaren 50 en 60. De populariteit van deze woningen en wijken is vaak niet groot. Toch hebben deze woningen en wijken kwaliteiten die elders moeilijker te vinden zijn: ligging nabij het dorps- of stadscentrum en tegelijkertijd nabij uitvalswegen in combinatie met groen karakter en een vaak sobere, maar zorgvuldige architectuur en stedenbouw. Deze kwaliteiten zijn vaak de moeite van het bewaren waard: een eigen identiteit die zich onderscheidt ten opzichte van andere dorps- of stadsdelen. Ze zijn ook de moeite van het bewaren waard vanwege cultuurhistorische redenen: een deel van de planningsgeschiedenis blijft bewaard en herkenbaar voor latere generaties. Procesgang Een probleem van samenvoegen is de onduidelijke procesgang bij een bouwaanvraag. Het bouwbesluit kent een hoofdstuk nieuwbouw en een hoofdstuk bestaande bouw, maar geen hoofdstuk renovatie. In het grijze gebied tussen nieuwbouw en bestaande bouw kiezen de toetsers van de bouwaanvragen vaak hun eigen weg, wat tot grote verschillen tussen gemeenten kan leiden wat wel én wat niet geaccepteerd wordt. Een vorm van toetsing zal ontwikkeld moeten worden die de totale renovatiekwaliteit weegt in plaats van elk onderdeel apart. Als dat niet gebeurt, dreigen veel samenvoegingen onhaalbaar te worden vanwege niet realistische eisen. 1.4 Leeswijzer De rapportage van het onderzoek is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 stelt het segment goedkope koopwoningen vast. Daarnaast wordt gekeken wat de huidige positie op de woningmarkt is en of samenvoegen die positie verbetert. In hoofdstuk 3 staan de feitelijke en veronderstelde hobbels bij samenvoeging opgesomd. De feitelijke hobbels verkregen uit desk-research, zo veel mogelijk gebaseerd op ervaringen met samenvoeging van woningen. De veronderstelde hobbels zijn gebaseerd op een enquête onder eigenaar-bewoners van goedkope koopwoningen in de gemeenten Sluis en Terneuzen. Daarnaast is deze bewoners gevraagd hoe men aankijkt tegen samenvoeging en of zij daar mogelijk interesse in hebben. Hoofdstuk 4 geeft de oplossingsrichtingen weer die worden gekoppeld aan de verschillende hobbels die naar voren zijn gekomen. Hoofdstuk 5 beantwoordt de vraagstellingen en doet aanbevelingen. In hoofdstuk 6 is de weg die de regio Zeeuws-Vlaanderen wil bewandelen rondom dit instrument opgenomen. 12

13 Samenvoegen koopwoningen 13

14 x 1000 euro 2. ZOEKTOCHT NAAR HET SAMENVOEGPOTENTIEEL In dit hoofdstuk gaan we op zoek naar het segment goedkope koopwoningen waarvan wordt verwacht dat ze in aanmerking komen voor mogelijke samenvoeging (paragraaf 2.1). Deze woningen worden vervolgens naar hun marktpositie beoordeeld in paragraaf 2.2. In paragraaf 2.3 wordt bezien of de nieuw samengevoegde woningen op een gunstiger marktpositie mogen rekenen. In 2.4 wordt gekeken naar de ligging van de goedkope woningen. 2.1 Bepalen van het segment goedkope koopwoningen Terugblik aan de hand van prijsontwikkeling Om enig gevoel te krijgen bij de prijsstelling van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen blikken we een tiental jaar terug. De volgende figuur geeft de prijsontwikkeling aan op basis van verkooptransacties in de bestaande woningvoorraad. Te zien is dat alle woningtypen vanaf 1998 tot circa 2006 gestaag in prijs zijn gestegen, grofweg zijn ze in prijs verdubbeld. Vanaf circa 2006 vlakt de prijsontwikkeling af. Tussen- en hoekwoningen ontlopen elkaar niet veel in prijsontwikkeling en prijsniveau. De prijs van deze woningen is gemiddeld het laagst, gevolgd door 2-kappers. De prijs van appartementen varieert, maar naar verwachting behoren veel ervan niet tot de goedkoopste delen van de woningvoorraad. Vrijstaande woningen liggen logischerwijs hoger in prijs. Figuur 2.1. Zeeuws-Vlaanderen, prijsontwikkeling naar woningtype, Vrijstaand Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Bron: woningmarktcijfers.nl, bewerking Companen De afgelopen dertien jaar is het aantal transacties in de bestaande koopsector teruggelopen van ongeveer transacties per jaar naar circa 900 transacties in 2010 (zie figuur 2.2). 14

15 Samenvoegen koopwoningen Waar in de jaren 2005 t/m 2008 een herstel is te zien met name ook in tussenwoningen - ten opzichte van de jaren ervoor, zakt het aantal transacties in 2009 en 2010 tot ca. 900 woningen op jaarbasis. Zie figuur 2.2. voor de grafische weergave. Figuur 2.2. Zeeuws-Vlaanderen, aantal transacties naar woningtype, Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Appartement Vrijstaand Bron: woningmarktcijfers.nl, bewerking Companen De figuur toont aan dat er over de hele linie minder woningen zijn verkocht in 2009 en Beschouwen we de tussen- en hoekwoningen als het goedkopere segment, dan kwamen er in goede jaren ca. 800 van dergelijke woningen op de markt. De afgelopen twee jaar was dat ongeveer de helft. Goedkope koopwoningen nader bepaald De bron die we gebruiken is afkomstig van Dataland. Het is een woningbestand van alle woningen met kenmerken op basis van de WOZ-registratie, zoals: woningtype, adres, bouwjaarklasse, eigendomsvorm, aantal m² en WOZ-waarde (peildatum 1/1/2010). Voor deze bron is gekozen omdat snel op een uniforme wijze de benodigde gegevens voorhanden zijn. Aan de hand van de beschikbare data is de woningvoorraad naar wens te differentiëren en vervolgens op basis van relevante grenzen te segmenteren. Onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van de beschikbare woningvoorraad in Zeeuws-Vlaanderen per 1 januari

16 Tabel 2.1. Zeeuws-Vlaanderen, Totale woningvoorraad (koop+huur) naar type en woningwaarde, Woningtype Aantal woningen Gemiddelde WOZ-waarde Vrijstaande woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning ^1kap/geschakelde woning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Recreatiewoning Totaal Zeeuws-Vlaanderen Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen Te zien is dat de woningvoorraad wordt gedomineerd door tussen- en hoekwoningen en vrijstaande woningen. De regio heeft relatief weinig appartementen (meergezinswoningen). 1 e filter: alleen koopwoningen Een eerste stap naar het bepalen van de goedkope koopwoningen is de totale woningvoorraad te selecteren op koopwoningen. Er blijven ruim koopwoningen over, inclusief ca recreatiewoningen, zie tabel 2.2. In werkelijkheid zijn er ca koopwoningen meer, maar hiervan ontbreekt kwalitatieve informatie om nader te analyseren. Daarom zijn ze buiten beschouwing gelaten. Tabel 2.2. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad naar type en woningwaarde, Woningtype Aantal Gemiddelde WOZ-waarde Gemiddeld woonoppervlak (m²) Gem. oppervlak (m²)/ gem. waarde Vrijstaande woning Tussen/rijwoning ^1kap/geschakelde woning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Recreatiewoning Totaal Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen In de tabel is naast de WOZ-waarde ook het woonoppervlak opgenomen. Wenselijk is naast het woonoppervlak ook de inhoudsmaat mee te nemen. Helaas is de bron niet voldoende compleet om dit als hard gegeven mee te nemen in de analyse. Tabel 2.2 laat zien dat de beneden-/bovenwoning het goedkoopst is per m² met ruim Daarna volgen de tussenwoningen met ruim en de hoekwoningen met ruim De prijs van twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen is per m² een stuk hoger. 16

17 Samenvoegen koopwoningen 2 e filter: limiteren van het woonoppervlak op 80 m² Er is niet voor gekozen om nu al een woningtype uit te sluiten, maar wel te limiteren op woonoppervlak. De maximale omvang is gesteld op 80 m², waarbij woningen gebouwd na 1998 buiten beschouwing zijn gelaten. We gaan er immers van uit dat dergelijke recente nieuwbouw niet in aanmerking komt voor samenvoeging. Tabel 2.3. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m² naar type, Oppervlakte <40 m² m² m² Woningtype Aantal Aantal Aantal Totaal koop voorraad Goedkope koop / totaal Vrijstaande woning % 2^1kap/geschakelde woning % Tussen/rijwoning % Hoekwoning/eindwoning % Meergezinswoning % Beneden-/bovenwoning % Recreatiewoningen % Totaal % Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen Tabel 2.3 toont het resultaat. Op basis van dit filter behoort 12% van de koopwoningvoorraad tot de kleine goedkope koopwoningen. De woningtypen die het meest voor hand liggen om in aanmerking te komen voor samenvoeging zijn gemarkeerd. Reden voor een 3 e filter. 3 e filter: uitsluiten vrijstaande en recreatiewoningen Vrijstaande woningen zullen niet snel in aanmerking komen voor samenvoeging, daarom vallen ze weg als potentieel. Recreatiewoningen daarentegen wel, maar staan formeel te boek als recreatiewoning en niet als reguliere woning. Onderstaande tabel geeft het eindresultaat weer: ca kleine en goedkopere koopwoningen komen in aanmerking voor eventuele samenvoeging. Dit is 5,4% van de totale woningvoorraad in de regio en is 7,5% van de koopwoningvoorraad. 17

18 Tabel 2.4. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m² naar type en WOZ-waarde, Oppervlakte Gemiddelde WOZ-waarde 0-40 m² m² m² 0-40 m² m² m² Woningtype Aantal Aantal Aantal Gem. Gem. Gem. 2^1kap/geschakelde woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Totaal goedkope koopwoningen Totaal Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen Tabel 2.4 laat zien dat met name tussen- en hoekwoningen met een woonoppervlak tussen 60 en 80 m² komen bovendrijven als potentieel. Dit segment woningen -beslaat al bijna de helft van het totaal potentieel. Meergezinswoningen (ca. 900 appartementen) maken een derde deel uit. De tabel maakt ook duidelijk dat de appartementen hoger qua prijs zijn dan de grondgebonden woningen. Het segment dat naar verwachting gunstig is om samen te voegen, op basis van woonoppervlak en prijs, zijn de tussen- en hoekwoningen vanaf 40 tot 80 m². De waarde van deze woningen ligt gemiddeld tussen en Vergelijk met een maatje groter Het tweede filter heeft ervoor gezorgd dat woningen groter dan 80 m² niet meetellen. Om er zeker van te zijn dat daardoor niet te veel goedkope woningen onterecht buiten beschouwing blijven, zijn in de volgende figuur ook de woningen met een woonoppervlak van m² opgenomen. De figuur geeft per woningtype per oppervlakteklasse in vier kwartielen (porties van 25%) weer hoe de spreiding over de WOZ-waarde is. Nemen we bijvoorbeeld de tussenwoning, dan blijkt dat de kleinste woningen (tot 60 m²) in waarde tussen en liggen. Bij de tussenwoningen categorie 60 tot 80 m² ligt het zwaartepunt van de WOZ-waarde tussen en Van de tussenwoningen met een oppervlak van m², heeft het merendeel een prijs vanaf ca Voor het merendeel van de woningen kunnen we stellen dat we met de limiet op het woonoppervlak van 80 m² het merendeel van de goedkope koopwoningen hebben weten te vangen. Uiteraard sluit dit niet uit dat duurdere en/of grotere woningen kansrijk kunnen zijn voor samenvoeging. 18

19 Samenvoegen koopwoningen Figuur 2.3. Zeeuws-Vlaanderen, WOZ-waarden naar woonoppervlak per Toelichting voor het lezen van de figuur: per staaf is een hoge en lage lijn te zien, respectievelijk de klasse van de hoogste 25% in WOZ-waarde (bij 2-kapper van m² bijvoorbeeld ) en de laagste 25% WOZ-waarde (bij zelfde marktsegment tweekapper van ). De balk in het midden bevat het 2 e en 3 e kwartiel. Bij die 2-kapper loopt het 2 e kwartiel van ca en het 3 e kwartiel van ). Let op: outliers, dus grote uitschieters in positieve of negatieve zin zijn buiten beschouwing gelaten om een zo eenduidig mogelijk beeld te geven, de ondergrens van woningen is op gelegd. Samenvoegpotentieel: vooral vooroorlogse woningen Nadere typering van het geselecteerde samenvoegpotentieel is uit tabel 2.5 af te lezen. Het blijkt dat met uitzondering van de beneden/bovenwoningen sprake is van vooroorlogse woningen. Voor de grotere tussen- en hoekwoningen is een deel vooroorlogs en een deel van direct na de oorlog. Tabel 2.5. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m² naar type en bouwjaarklasse, Oppervlakte Woningtype Aantal Aantal Aantal Gemiddelde bouwjaarklasse 0-40 m² m² m² 0-40 m² m² m² Gemiddeld bouwjaar Gemiddeld bouwjaar Gemiddeld bouwjaar 2^1kap/geschakelde woning Tussen/rijwoning Hoekwoning/eindwoning Meergezinswoning Beneden-/bovenwoning Totaal goedkope koopwoningen Bron: WOZ-bestand Dataland, bewerking Companen 19

20 Korenbloemstraat Terneuzen Noordstraat Hoek 75 m² woonoppervlak 45 m² woonoppervlak 145 m² perceeloppervlak 63 m² perceeloppervlak 4 kamers 2 kamers Vraagprijs ,- Vraagprijs ,- Tuinstraat Biervliet Beethovenhof Terneuzen 48 m² woonoppervlak 46 m² woonoppervlak 100 m² perceeloppervlak 2 kamers 2 kamers Vraagprijs ,- Vraagprijs ,- De geselecteerde goedkope koopwoningen zijn letterlijk in kaart gebracht. Medio januari 2011 is in een sessie met de projectgroep en drie in de regio Zeeuws-Vlaanderen actieve makelaars 1 deze kaart nader onder de loep genomen. Daaruit bleek grote herkenning bij de makelaardij rondom de geselecteerde marktsegmenten en hun ligging. Ook toen werd al duidelijk dat het probleem speelt in heel Zeeuws-Vlaanderen, zowel in de meer stedelijke gebieden, als in de kleine kernen. Op een constructieve manier is met de makelaars een virtuele tour gemaakt door Zeeuws-Vlaanderen en is stil gestaan bij de verschillende woonmilieus waarin de woningen zich bevinden. Zo mogelijk zijn daar kansen tot samenvoeging aan gekoppeld. Dit heeft het vertrouwen vergroot dat we met de filtering om te komen tot de goedkope koopsector een goede weg genomen hebben. Daarmee is tevens vastgesteld dat deze eigenaar-bewoners betrokken worden in het kwalitatief onderzoek. 2.2 Huidige marktpositie van de goedkope koopwoningen In 2009 is in alle drie de gemeenten een woonconsumentenonderzoek uitgevoerd, het WoON2009. Dit betreft een landelijk woononderzoek, dat de drie gemeenten als basis hebben gebruikt. 1 De makelaars zijn: René Hamelink van Reham Vastgoed bv, Jan de Dobbelaere van De Dobbelaere Makelaars en Paul Saman van Kindt & Biesbroeck 20

21 Meergezins Koop Eengezins vrijstaand Eengezins overig Samenvoegen koopwoningen Dit betekent dat extra enquêtes zijn afgenomen waardoor ook op gemeentelijk niveau een zo betrouwbaar mogelijk beeld van de vraag en het aanbod op de woningmarkt ontstaat. Niettemin beschouwen we de onderzoeksresultaten uit het WoON2009 vooral als indicatief en als beste bron op dit moment. In werkelijkheid is het aantal respondenten dat verhuisplannen heeft en daarmee het fundament vormt voor het onderzoek te beperkt om harde uitspraken over te doen. Toch vinden we het waardevol hiermee een kader te scheppen waaraan we de goedkope koopwoningen kunnen toetsen op hun actuele marktpositie. Wat is de marktpositie van de goedkope koopwoningen? Figuur 2.4 geeft de vraag- en aanbodverhoudingen weer voor een periode van pakweg 5 jaar. Dat betekent dat er in die orde van grootte vraag is naar woningen in Zeeuws-Vlaanderen en ook in welke mate welk aanbod vrijkomt door verhuizing. Te zien is dat de grootste dynamiek op de markt plaats lijkt te vinden in de gezinswoningen (niet vrijstaand) met een prijs tussen de 1 en 2 ton, als ook vrijstaande woningen vanaf 2 ton. Hiervoor is geconstateerd dat het leeuwendeel van de goedkope koopwoningen, kansrijk voor samenvoeging, niet duurder is dan De dynamiek in dat goedkope segment is relatief bescheiden en nog het meest aanwezig in de kleinere gezinswoningen. Figuur 2.4. Zeeuws-Vlaanderen, Vraag- en aanbodverhouding naar woningtype en prijsklasse, Vraag Aanbod tot vanaf tot vanaf tot vanaf Bron: WoON2009, bewerking Companen Onderstaande figuur drukt de vraag- en aanbodverhouding uit naar doelgroep. Interessant daarbij is in te zoomen op de goedkope eengezinswoningen tot Het blijken vooral starters en vestigers te zijn die deze woningen vragen. Het zijn oudere doorstromers, vertrekkers en zogenaamde finishers (vanwege overlijden of verhuizing naar intramurale zorgplaats) die de woningen verlaten. De vraag naar de middeldure gezinswoningen (1 tot 2 ton) komt vooral van starters en gezinnen met kinderen en in mindere mate van jonge kleine huishoudens en vestigers. Zie hiervoor figuur

22 Meergezins Koop Eengezins vrijstaand Eengezins overig Meergezins Koop Eengezins vrijstaand Eengezins overig Figuur 2.5. Zeeuws-Vlaanderen, Vraag- en aanbodverhouding naar woningtype en prijsklasse, uitgedrukt in doelgroep, tot Vraag Aanbod vanaf tot vanaf tot vanaf doorstromer 1-2phh <55 doorstromer 1-2phh >55 doorstromer Gezinnen met kinderen Starter Vestiger Vertrekker Finisher Bron: WoON2009, bewerking Companen De marktpositie van een groot deel van het samenvoegpotentieel, de gezinswoningen tot ca ,- is niet bijzonder sterk. Dit blijkt uit de volgende figuur waarin de fricties op de woningmarkt zijn opgenomen. Vraag en aanbod uit figuur 2.4 is van elkaar afgetrokken, waarna een potentieel overschot wordt gecreëerd: de rode staven, het kwetsbare marktsegment. Of er is sprake van een potentieel tekort: de groene staven. Figuur 2.6. Zeeuws-Vlaanderen, Fricties op de woningmarkt naar woningtype en prijsklasse, Kansrijke marktsegmenten Kwetsbare marktsegmenten tot vanaf tot vanaf tot vanaf Bron: WoON2009, bewerking Companen De veronderstelling dat goedkope koopwoningen kwetsbaar zijn op de woningmarkt wordt hiervoor nog eens bevestigd. Gezinswoningen, uitgezonderd de vrijstaande variant, zijn kwetsbaar op de markt. 22

23 Samenvoegen koopwoningen Niet alleen de goedkope koopwoningen, maar ook de middeldure en dure woningen. Met recht ligt de focus bij samenvoeging op de goedkopere kleinere gezinskoopwoningen. 2.3 Is er een markt voor samengevoegde woningen? Uit voorgaande analyses komen de meest kansrijke woningen voor samenvoeging naar voren op basis van de woningkenmerken. Welke woningen zijn kansrijk om samen te voegen en welke nieuwe woningen ontstaan daaruit? Bij het bepalen van de marktvraag naar samengevoegde woningen is het van belang rekening te houden met het beeld dat een potentiële koper zich daarbij vormt. Bij nieuwbouw kunnen mensen zich over het algemeen iets voorstellen. Bij renovatie moeten mensen de verandering in beeld krijgen; dat is veel lastiger. We gebruiken daarom het WoON2009 nogmaals om de nieuwe producten die gevormd worden uit de meest kansrijke marktsegmenten aan de betreffende marktpositie ervan te toetsen. Dit mag beschouwd worden als de grofmazige marktverkenning. De in theorie samen te voegen woningen, het potentieel, wordt gedomineerd door twee marktsegmenten: 1. De tussen- en hoekwoningen met een oppervlak tot 80 m² en een waarde van grofweg tot De appartementen met een oppervlak tussen 40 en 80 m², met een waarde tussen en Stel dat de tussen- en hoekwoningen worden samengevoegd, dan vallen ze uit het kwetsbare segment tot , maar belanden naar verwachting in het volgende kwetsbare segment middeldure gezinswoningen, van tot Figuur 2.7 geeft het effect grafisch weer. Het theoretisch overschot aan gezinswoningen tot 1 ton valt (deels) weg en zou wel eens kunnen omslaan in een mogelijk bescheiden tekort. Het al kwetsbare segment tussen 1 en 2 ton neemt nog verder toe. Dit segment zou kunnen afnemen op het moment dat twee tweekappers tussen 1 en 2 ton worden samengevoegd tot een vrijstaande woning. Bovendien wordt met een dergelijke samenvoeging tegemoet gekomen aan de vraag naar vrijstaande woningen. 23

24 Meergezins Koop Eengezins vrijstaand Eengezins overig Figuur 2.7. Zeeuws-Vlaanderen, Indicatie van de invloed van samenvoeging op de verwachte fricties op de woningmarkt naar woningtype en prijsklasse, Kansrijke marktsegmenten Kwetsbare marktsegmenten tot vanaf tot vanaf tot vanaf Bron: WoON2009, bewerking Companen Het tweede marktsegment dat van belang is, de appartementen, resulteert na samenvoeging tot mogelijk een groter tekort aan goedkope appartementen, waarvoor in de plaats het tekort aan middeldure segmenten iets afneemt. Kansrijk daarentegen is samenvoeging van twee twee-onder-een-kapwoningen tot een vrijstaande woning. Het potentieel daarentegen is maar beperkt aanwezig in het goedkopere koopsegment. Vanuit technisch marktperspectief is te constateren dat samenvoeging niet zozeer een vraag invult. Appartementen vormen hier mogelijk nog een uitzondering op: kleine appartementen worden ingeruild voor grotere appartementen, het aantal kleine appartementen slinkt daardoor. Bij de gezinswoningen blijft ook de samengevoegde woning waarschijnlijk kwetsbaar. Niettemin wordt de kwetsbaarheid van het goedkoopste segment gezinswoningen kleiner. 24

25 Samenvoegen koopwoningen 2.4 Waar staat het samenvoegpotentieel Kaart 2.1 Overzicht goedkope koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen naar woningtype Bron: Companen Te zien is dat er sprake is van een grote spreiding over de regio, van met name de gezinswoningen. Ter oriëntatie geeft de volgende tabel inzicht in de aanwezigheid van goedkope koopwoningen per kern, verdeeld over de verschillende woningtypen. Daarnaast is aangegeven welk aandeel de goedkope woningen beslaan op het totaal van de koopwoningvoorraad in de betreffende kern. 25

26 Tabel 2.6. Zeeuws-Vlaanderen, Koopwoningvoorraad met woonoppervlak tot 80 m² naar kern, onderverdeeld naar woningtype, Totaal goedkope Totaal koop Goedkope koop t.o.v. 2^1kap/ geschakelde Tussen/ rijwoning Hoekwoning/ eindwoning Meergezins woning Beneden- /bovenwoning koop totale koop woning Naar gemeente Sluis % 3% 30% 20% 42% 6% Terneuzen % 6% 35% 25% 30% 4% Hulst % 13% 39% 39% 5% 5% Naar woonplaats Groede % 6% 65% 29% 0% 0% Sas van Gent % 12% 45% 19% 0% 24% Zaamslag % 1% 53% 46% 0% 0% Hoofdplaat % 14% 45% 41% 0% 0% Zuidzande % 0% 55% 45% 0% 0% Schoondijke % 5% 51% 33% 0% 11% Terneuzen % 1% 27% 12% 58% 2% Sluiskil % 1% 60% 37% 0% 1% Axel % 13% 38% 36% 11% 3% Oostburg % 1% 45% 29% 14% 11% Waterlandkerkje % 0% 28% 72% 0% 0% Hoek % 5% 24% 66% 6% 0% Nieuwvliet % 11% 7% 13% 63% 6% IJzendijke % 4% 63% 34% 0% 0% Walsoorden % 9% 55% 36% 0% 0% Graauw % 15% 11% 74% 0% 0% Breskens % 3% 43% 22% 17% 14% Sluiskil % 6% 52% 23% 0% 19% Biervliet % 18% 55% 27% 0% 0% Westdorpe % 17% 31% 49% 3% 0% Aardenburg % 0% 57% 31% 2% 10% Philippine % 26% 39% 34% 0% 0% Kloosterzande % 5% 61% 32% 0% 3% Hulst % 2% 49% 31% 12% 7% Vogelwaarde % 33% 11% 56% 0% 0% Nieuw Namen % 0% 64% 36% 0% 0% Clinge % 35% 15% 50% 0% 0% Sint Jansteen % 43% 26% 13% 0% 17% Ossenisse % 0% 100% 0% 0% 0% Koewacht % 76% 6% 18% 0% 0% Kapelleburg % 0% 0% 100% 0% 0% Retranchement % 17% 17% 67% 0% 0% Zuiddorpe % 0% 75% 25% 0% 0% Heikant % 20% 0% 80% 0% 0% Overslag % 0% 0% 100% 0% 0% Lamswaarde % 50% 0% 50% 0% 0% Sint Kruis % 0% 0% 100% 0% 0% Hengstdijk % 0% 0% 100% 0% 0% Terhole % 0% 0% 100% 0% 0% Eede % 0% 0% 100% 0% 0% Cadzand % 1% 1% 3% 93% 2% Overig buitengebied % Totaal % 6% 33% 24% 32% 5% 2 De cijfers over Cadzand kennen een vertekening doordat veel reguliere woningen in de praktijk als recreatiewoning in gebruik zijn. 26

27 Samenvoegen koopwoningen 27

28 3. FEITELIJKE EN VERONDERSTELDE HOBBELS BIJ SAMENVOEGING KOOPWONINGEN In het vorige hoofdstuk is vastgesteld welke woningen als eerste voor samenvoeging in aanmerking komen. In dit hoofdstuk staan de gegevens uit een vragenlijst (219 respondenten) die bewoners hebben ingevuld en de ervaringen met samenvoegen elders in het land. In de overleggen met de projectgroep en lokaal actieve makelaars is naar voren gekomen dat het samenvoegen van koopwoningen marginaal voorkomt. Men kan her en der een woning aanwijzen, maar het zijn uitzonderingen. Dit betekent dat er voor de eigenaar-bewoners van de goedkope koopwoningen - die wij als meest kansrijk zien voor samenvoeging weinig referenties zullen zijn. In die zin spreken we over een voor Zeeuws-Vlaanderen redelijk nieuw fenomeen. 3.1 Onderzoeksverantwoording De informatie over feitelijke en veronderstelde hobbels bij het samenvoegen van woningen zijn verzameld met een enquête onder potentiële samenvoegers in Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast zijn telefonische interviews gehouden met professionals en een bewoner die elders in Nederland ervaring hebben opgedaan met samenvoegen. Ook is gebruik gemaakt van een evaluatieonderzoek dat Companen eerder uitvoerde in Den Haag. Een overzicht van de respons op de enquête in Zeeuws-Vlaanderen is weergegeven in de onderstaande tabel. Tabel 3.1: Zeeuws-Vlaanderen, responsoverzicht onderzoek Terneuzen Sluis Totaal Aangeschreven (100%) (100%) (100%) Internetrespons 85 (8%) 51(5%) 136 (7%) Nagebeld en afgenomen 82 (7%) 1 (<1%) 83 (4%) Totale respons Interesse samenvoegen Internet Interesse samenvoegen telefoon Totale interesse samenvoegen Alle bewoners van potentieel geschikte woningen in de gemeenten Terneuzen en Sluis zijn via een brief uitgenodigd om aan de enquête deel te nemen. Via internet vulden 136 mensen de vragenlijst in (deze is als bijlage 1 opgenomen). Door na te bellen kon bij nog eens 83 personen de vragenlijst worden afgenomen. Daarmee is een respons bereikt van 11%. Exact vergelijkbare referenties hebben we niet voorhanden. Vergelijken we de respons die via deze internetenquête is verkregen, op dit voor de woonconsument niet alledaags onderwerp, met de respons van ca. 15% die in regulier woonwensenonderzoek wordt behaald, valt deze niet tegen. 28

29 Samenvoegen koopwoningen Uiteraard kunnen we niet oordelen over de non-respons, hoewel de kans natuurlijk groot is dat velen ervan het samenvoegen van de eigen woning met die van de buren niet als een voor de hand liggende activiteit of ambitie op hun verlanglijstje hebben staan. Er heeft geen verder onderzoek plaatsgevonden naar de reden om niet deel te nemen aan het onderzoek. De intentie van de enquête was om zo open mogelijk te vragen naar de hobbels die men denkt tegen te komen bij het samenvoegen van de woningen. Een kwalitatief indicatief beeld verkrijgen dus. Om deze reden waren we terughoudend in het suggestief aanreiken van alle denkbare hobbels en drempels die met woningsamenvoeging samenhangen. Daarnaast is af te leiden hoe omvangrijk de interesse in samenvoeging is, met alle mogelijke mitsen en maren. 3.2 Doelgroep voor samenvoeging van de eigen woning Wie wonen er in de woningen die in potentie geschikt zijn om samen te voegen? Op basis van de enquêteresultaten komt het volgende beeld naar voren. Tweepersoonshuishoudens grootste groep Van alle respondenten vormen de tweepersoonshuishoudens de grootste groep. Van de 219 respondenten vormen er 95 een tweepersoonshuishouden. Ook de alleenstaanden vormen een relatief grote groep, terwijl er onder de respondenten weinig gezinnen zijn. Bij de alleenstaanden en de tweepersoonshuishoudens vormen 55-plussers de grootste groep. Lange woonduur Respondenten wonen vaak al lang in hun huidige woning. Meer dan 40% woont al langer dan 15 jaar in de huidige woning. Slechts een kwart woont er 5 jaar of minder. In de onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de huishoudenstypen te zien. Tabel 3.2: Zeeuws-Vlaanderen, samenstelling huishouden naar woonduur Alleenstaand 2phh Gezin <55 >55 <55 >55 <55 > jaar 26% 9% 25% 9% 16% 0% 3-5 jaar 26% 7% 15% 5% 9% 0% 5-10 jaar 16% 20% 20% 9% 22% 13% jaar 16% 24% 15% 7% 31% 13% Langer dan 15 jaar 16% 41% 25% 69% 22% 75% Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Totaal aantal Vooral oudere gezinnen wonen al lang in hun huidige woning. Driekwart zelfs langer dan 15 jaar. Alleenstaanden tot 55 jaar hebben vaker een kortere woonduur. 29

30 3.3 Interesse in groter wonen Van de doelgroepen die in de vorige paragraaf zijn gekarakteriseerd geeft een deel aan wel eens te hebben gedacht aan een grotere woning. Ruimtewens is beperkt Aan de respondenten is gevraagd of zij er wel eens aan denken om in een grotere woning te gaan wonen. In totaal beantwoordt 21% deze vraag met ja. Nog eens 9% geeft als antwoord misschien. Twee derde vindt de woning groot genoeg, terwijl 4% juist een kleinere woning zou wensen. In de onderstaande figuur zijn de antwoorden uitgesplitst naar aantallen respondenten per huishoudenstype en leeftijdsklasse. Figuur 3.3: Zeeuws-Vlaanderen, ruimtewens bij huishoudens in absolute aantallen Ja Misschien Nee Ja Misschien Nee Ja Misschien Nee Alleenstaand 2phh Gezin >40 jaar <40 jaar >40 jaar <40 jaar >40 jaar <40 jaar In figuur 3.3 is te zien dat alleenstaanden in absolute zin het vaakst denken aan een grotere woning. Het zijn voornamelijk huishoudens ouder dan 40 jaar die hier wel eens aan denken en in beperkte mate jonge gezinnen. Gezinnen denken in relatieve zin wel het meeste aan een grotere woning. Motivatie om groter te willen wonen De drie meest genoemde redenen om groter te willen wonen zijn: Meer woon- en leefruimte (69% van de huishoudens geeft dit aan). Meer slaapkamers (44%). Een grotere tuin (36%). Oudere respondenten geven daarnaast aan dat het realiseren van een levensloopgeschikte woning of een atelier- of hobbyruimte een rol speelt. Bij alleenstaanden wordt ook het realiseren van een werkruimte aan huis genoemd. 30

31 Samenvoegen koopwoningen Groter wonen door verhuizen en samenvoegen Verhuizen en samenvoegen zijn de meest genoemde manieren om een grotere woning te krijgen. Van alle huishoudens met een ruimtevraag ziet 42% verhuizen als een optie. Samenvoegen wordt door 32% als mogelijkheid gezien. Alleenstaanden kiezen het meest voor samenvoegen (40%). Bij de tweepersoonshuishoudens is dat ongeveer een derde. Gezinnen denken minder vaak aan samenvoegen: iets meer dan een kwart van de gevallen. 3.4 Interesse in samenvoegen Een deel van de respondenten geeft aan interesse te hebben in het daadwerkelijk samenvoegen van hun woning met die van de buren. 50 huishoudens hebben interesse in samenvoegen Aan de 219 respondenten is de vraag voorgelegd of zij zouden overwegen hun woning met die van de buren samen te voegen indien deze woning te koop komt. Vijftig van hen geven aan dit eventueel te overwegen. De respondenten die niets zien in samenvoegen noemen de hogere woonlasten en bouwkundige hobbels (welke, is niet verder onderzocht) als belangrijkste redenen hiervoor. Ook gaat een deel ervan uit dat de nieuwe woning minder waard zal zijn dan de twee afzonderlijke woningen samen. In de onderstaande tabel zijn de vijftig geïnteresseerde huishoudens weergegeven naar samenstelling en leeftijd. Tabel 3.4: Zeeuws-Vlaanderen, aantal huishoudens met interesse in samenvoegen <40 jaar >40 jaar Alleenstaand phh 6 8 Gezin 7 8 Totaal Alleenstaande 40-plussers vormen de grootste groep met interesse in samenvoegen. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen hebben minder vaak interesse. Van alle huishoudens met interesse in samenvoegen heeft 58% er al vaker over nagedacht. Bijna een kwart geeft aan handig te zijn met klussen en wel mogelijkheden te zien. Bij iets meer dan 10% van de huishoudens met interesse staat het huis van de buren momenteel te koop. Interesse gespreid over Zeeuws-Vlaanderen De interesse in samenvoegen is behoorlijk gespreid over de verschillende kernen. Er kan dus niet een specifiek gebied worden aangewezen waar samenvoegen meer of minder kans van slagen heeft. In de onderstaande tabel is van alle huishoudens met interesse in samenvoegen de gemeente en woonplaats opgenomen. 31