Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer

Transcriptie

1 Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Provast en eigenaren Woonhart Zoetermeer De heer H. de Jong Mevrouw L. Bijloos Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh De heer W. Frielink Projectnummer: Datum: 12 mei 2017 Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer

4

5 Inhoudsopgave 1 Context Inleiding Factory Outlet Centra Vigerend regionaal beleid 9 Bijlage 48 2 Marktruimte 10 3 Effecten op bestedingen Toelichting effectenmodel aan de hand van eind-hom Bestedingseffecten bij m²-wvo-HOM Effectenmodel bij m²-wvo-HOM Bestedingseffecten bij m²-wvo-HOM 23 4 Ruimtelijke effecten in de regio Inleiding Veranderende winkelmarkt Verschillen per locatie en branche Ruimtelijk effect leegstand 31 5 Effecten op Zoetermeer Bestedingseffecten Ruimtelijke effecten 42 6 Samenvattende conclusie 43

6

7 1 Context

8 1.1 Inleiding Context Provast werkt in samenwerking met de eigenaren van Woonhart Zoetermeer aan de herontwikkeling en uitbreiding van het Woonhart tot een factory outlet centrum (Holland Outlet Mall, HOM). Het uiteindelijke doel is een FOC realiseren van in totaal circa m² winkelvloeroppervlak (wvo, m² bruto vloeroppervlak) met een aantrekkelijkheid vergelijkbaar met Batavia Stad Fashion Outlet te Lelystad en Designer Outlet Roermond. In eerste instantie wordt gewerkt aan realisatie van fase 1 van de HOM: een FOC van circa m² wvo ( m² bvo). Het huidige Woonhart ligt aan de Europaweg op circa 200 meter afstand van het Stadshart Zoetermeer (centrum van Zoetermeer, ca m² wvo*). De locatie is goed bereikbaar vanuit de verschillende agglomeraties in de Randstad: Amsterdam-Leiden via de N206, Utrecht via de Australiëweg en Den Haag via de Afrikaweg en de Amerikaweg. Aanleiding en doel rapport Het (ruimtelijke) consumentengedrag wijzigt als gevolg van onder andere demografische * Locatus ( ), Winkelgebiedenverkenner ontwikkelingen (krimp, vergrijzing) en internet. Binnen de detailhandelssector leiden het grote aanbod, de schaalvergroting, de filialisering en de teruglopende bestedingen in fysieke winkels tot verdringing. Winkelgebieden kampen met stagnatie en leegstand, de economische vitaliteit en attractiviteit ervan staan onder druk. Voor de ontwikkeling van de HOM is een wijziging nodig van het vigerende bestemmingsplan. Voor de bestemmingsplanprocedure (en in het licht van de veranderende winkelmarkt) dienen Provast en de gemeente Zoetermeer te beschikken over een degelijke onderbouwing voor de HOM. Om de haalbaarheid van het plan voor de HOM te onderzoeken hebben Provast en de eigenaren van het Woonhart behoefte aan een objectief en gedegen onderzoek naar de behoefte en effecten van de HOM. Aan DTNP is opdracht gegeven dit onderzoek uit te voeren. Onderdelen van dit rapport De volgende onderdelen worden in dit rapport behandeld: Is er sprake van behoefte aan de ontwikkeling van een factory outlet centrum in Zoetermeer? Past het initiatief in vigerend gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid? Wat zijn de te verwachten effecten op de regionale winkelstructuur? Heeft het initiatief ruimtelijke effecten op leegstand? Dit onderzoek doet geen uitspraken over de wenselijkheid van de HOM, maar beantwoordt op neutrale wijze bovenstaande vragen. Het heeft als doel de behoefte aan de HOM en de orde van grootte van de ruimtelijke effecten zo goed mogelijk inzichtelijk te maken ten behoeve van een weloverwogen en gemotiveerd politiek besluit en de eventuele juridisch-planologische procedures. Branchering HOM De branchering van de HOM is op dit moment nog niet bekend. Wel is duidelijk dat (op termijn) een factory outlet centrum wordt beoogd met een aantrekkelijkheid vergelijkbaar met Batavia Stad te Lelystad en DOC Roermond. Van het winkelaanbod in FOC s betreft circa 90% mode en sport. FOC s zijn daarmee zeer gespecialiseerde winkelgebieden. De overige 10% van het winkelaanbod wordt bij bestaande FOC s door een groot diversiteit aan branches ingevuld, waaronder kookaccessoires, horloges, zonnebrillen, elektrisch gereedschap en woninginrichting(accessoires). 2 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

9 Door de dominantie van het mode- en sportaanbod bij FOC s zijn in die branches ook de grootste effecten te verwachten. De modeen sportbranche staat daarom in dit rapport centraal. Effecten op winkelgebieden als gevolg van de komst van winkels in de overige branches zullen gemiddeld genomen beperkt zijn. Enerzijds komt dit doordat er maar enkele winkels bij komen en anderzijds doordat de effecten over een groot aantal branches verspreid worden. Ligging Holland Outlet Mall in Zoetermeer Actualisering en cijfers 23 januari 2017 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer ingestemd met het in gang zetten van verschillende planologische procedures om de realisatie van de HOM mogelijk te maken. Voor dit raadsbesluit is onder andere gebruik gemaakt van het door ons opgestelde rapport Regionale behoefte en effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer, d.d Dat rapport was gebaseerd op de op dat moment meest actueel beschikbare cijfers, waaronder het Randstad Koopstromenonderzoek Het voorliggende rapport betreft een actualisatie van het vorige rapport. Daarnaast worden in dit rapport ook de effecten van een kleiner (en minder aantrekkelijk) HOM ingeschat Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

10 In het voorliggende rapport is gebruik gemaakt van de op moment van schrijven meest actuele cijfers en inzichten, waaronder de resultaten van het begin 2017 beschikbaargekomen Randstad Koopstromenonderzoek Door gebruik te maken van de recente cijfers uit het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 zijn aanpassingen op het effectenmodel noodzakelijk geweest. Dat heeft als gevolg dat de resultaten en gebruikte methoden in dit rapport afwijken van de eerdere rapportage. Vergelijkingen tussen beide rapporten zijn niet mogelijk en dienen dan ook niet te worden gemaakt. Wijzigingen ten opzichte van het vorige rapport Dit rapport is op een aantal punten gewijzigd ten opzichte van het rapport d.d : Cijfers zijn geactualiseerd; Behalve het eindbeeld ( m²-wvo- HOM) is ook een effectenmodel gemaakt voor de eerste fase van de HOM ( m²-wvo- HOM); De ontwikkeling van Mall of the Netherlands (Leidschendam, Leidsenhage) is als autonome ontwikkeling meegenomen in de effectenmodellen; Doordat het enige tijd zal duren voordat de HOM gerealiseerd is, worden alleen de effecten voor de situatie in 2020 in beeld gebracht, terwijl in het vorige rapport ook de effecten voor 2016 in beeld zijn gebracht. Het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking voor de HOM is door een aanstaande wijziging van de weten regelgeving sterk vereenvoudigd. Per 1 juni 2017 is het voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied alleen nog nodig om de behoefte aan het initiatief aan te tonen, iets dat sowieso bij een bestemmingsplanwijziging nodig is. Uitgangspunten Voor dit rapport zijn ten aanzien van de HOM de volgende uitgangspunten gehanteerd: Er zal sprake zijn van een onderscheidend commercieel concept met een professionale exploitatie en een attractiviteit als de factory outletcentra in Lelystad en Roermond. Er wordt een goede directe aansluiting op het Stadshart en op de hoofdverkeersstructuur gerealiseerd en er is voldoende parkeren. 1.2 Factory Outlet Centra Factory outlet centra in Nederland In Nederland bestaan op dit moment drie factory outlet centra (FOC s): Designer Outlet Roermond te Roermond, na de meest recente uitbreiding medio april 2017 circa à m² wvo, en circa 6 miljoen bezoekers per jaar; Batavia Stad Fashion Outlet te Lelystad, circa m² wvo* en circa 2,5 miljoen bezoekers per jaar; Rosada Fashion Outlet te Roosendaal, met circa m² wvo en circa 1,2 miljoen bezoekers per jaar. Ook elders in Nederland bestaan initiatieven voor FOC s, onder andere in Halfweg (zie p. 24) en Zevenaar. Andere beleving t.o.v. reguliere centra FOC s hebben een grote aantrekkende werking op consumenten, getuige het grote aantal bezoekers dat zij jaarlijks trekken. Consumenten zijn bereid een relatief grote afstand af te leggen om een FOC te bezoeken. Een belangrijke verklaring hiervoor ligt bij de manier waarop een FOC beleven. Deze wijkt af van de * Locatus ( ), Winkelgebiedenverkenner 4 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

11 beleving in een regulier winkelcentrum. Drie factoren hebben daar grote invloed op. Reistijdgebieden naar Holland Outlet Mall Zoetermeer 1. Type aanbod Binnen het assortiment van een factory outlet centrum (FOC) ligt de nadruk op mode en mode-accessoires, waarbij de toonaangevende merken en geboden korting als belangrijke unique selling points gelden (zie kader). Winkels in een FOC worden geëxploiteerd door merken. Dat betekent dat winkels in beginsel één of enkele merken aanbieden, die door de exploitant zelf zijn geproduceerd. Multibrandstores of winkels in een lager marktsegment (beide vaak aanwezig in reguliere winkelgebieden) zijn maar beperkt in FOC s gevestigd. 2. Eén centraal management Een ander belangrijk verschil tussen FOC s en reguliere winkelgebieden is dat het totale FOC, inclusief openbare ruimte, in eigendom is van één partij. De inrichting (bestrating, verlichting, bankjes, etc.), schoonmaak, beveiliging en verhuur zijn in handen van het FOC-management. Reclame, uitstallingen en gedrag van het publiek zijn zo centraal te reguleren, te controleren en te monitoren. Hiermee kan een optimaal op het winkelen toegespitste beleving worden gerealiseerd. Er wordt één duidelijk product neergezet dat optimaal inspeelt op Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

12 wensen van consumenten. Een FOC onderscheidt zich daarmee van een regulier winkelgebied. 3. Uitstraling en ruimtelijke opzet Factory outlet centra hebben in grote mate een vergelijkbare ruimtelijke opzet. Winkels zijn gesitueerd aan een aantal winkelstraten en pleinen met een duidelijke routing. De openbare ruimte en de gevels van panden worden meestal voorzien van historische ontwerpelementen, waardoor een omgeving wordt gecreëerd die moet doen denken aan een historisch binnenstadje. Er ontstaat daardoor een combinatie van enerzijds een zeer efficiënte winkelomgeving (goede looproutes, goede parkeervoorzieningen) en anderzijds een prettige verblijfsomgeving. De HOM in Zoetermeer lijkt een afwijkende vormgeving te krijgen. Er wordt niet gestreefd naar een historisch ogende omgeving, maar er wordt een moderne (half-overdekte) mall gerealiseerd. Combinatie leidt tot andere beleving De combinatie van het soort aanbod (mode en sport, korting, merken), de ruimtelijke opzet en uitstraling (sfeer, parkeren, looproutes) en het centrale management (marketing, onderhoud) Designer Outlet Roermond Designer Outlet Roermond is een paradijs voor iedereen die graag een dagje shopt: met maar liefst 200 winkels en 250 designermerken tegen kortingen die oplopen tot 70%, bieden wij voor ieder wat wils. Van beeldbepalende modemerken zoals Prada, Gucci, Armani, Burberry en Moncler tot en met sportlabels, zoals Puma, Reebok, Asics, Nike en Adidas, en gangbare merken, zoals Guess, Diesel, Superdry en Desigual. Onze mooie locatie ligt op 3 minuten loopafstand van het centrum van het historische centrum van Roermond. Met cafés en restaurants, kinderspeelhoek, goedkoop parkeren en meer bieden wij bovendien een hoop extra services. Laat je verrassen door de vele mogelijkheden. - website Designer Outlet Roermond Batavia Stad Fashion Outlet Batavia Stad Fashion Outlet is een premium outlet centre, gevestigd in Lelystad op slechts 40 minuten van Amsterdam en opende in 2001 als eerste outlet in Nederland haar deuren. Met ruim 100 winkels, meer dan 250 diverse merken & relaxte cafés en restaurants biedt het 363 dagen per jaar de perfecte shopping experience. U vindt hier alle internationale modemerken, van Scotch & Soda tot Hugo Boss, van Nike tot Michael Kors en van Le Creuset tot Tommy Hilfiger, altijd met 30-70% korting. - website Batavia Stad Fashion Outlet Rosada Fashion Outlet In Rosada vind je 100 fashion brands, met kortingen tot 70%! Het is dé shopspot voor liefhebbers van bekende merken in heren-, dames- en kindermode, sportkleding, accessoires, lingerie, schoenen, tassen en nog veel meer. Ook voor een heerlijke lunch kun je terecht bij Rosada. Je beleeft er een unieke sfeer in een karakteristieke omgeving met regelmatig entertainment en evenementen. - website Rosada Fashion Outlet 6 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

13 Ruimtelijke opzet Designer Outlet Roermond Ruimtelijke opzet Batavia Stad Fashion Outlet Ruimtelijke opzet Rosada Fashion Outlet Sfeerbeeld Designer Outlet Roermond Sfeerbeeld Batavia Stad Fashion Outlet Sfeerbeeld Rosada Fashion Outlet Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

14 leidt er toe dat een factory outlet centrum een eigen beleving heeft. Deze beleving is anders dan in reguliere winkelgebieden, waardoor consumenten er in grote aantallen naar toe komen. Als één van deze aspecten ontbreekt of niet goed uitgewerkt is, leidt dit er toe dat niet de totaalbeleving neergezet wordt, en dat een FOC wat dit betreft meer gaat lijken op een normaal winkelgebied. Indicatief ontwerp Holland Outlet Mall (bron: Vogelvluchtimpressie Holland Outlet Mall (bron: 8 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

15 1.3 Vigerend regionaal beleid Provinciaal beleid De provincie Zuid-Holland is op dit moment bezig haar detailhandelsbeleid te actualiseren. Binnen het thans nog vigerende beleid lijken op voorhand geen belemmeringen te bestaan voor een FOC in het Woonhart, mits de verbinding met het Stadshart goed is. Het nog vigerende beleid van de provincie Zuid-Holland* is gericht op het versterken van de provinciale detailhandelsstructuur en optimaliseren van de ruimtelijke kwaliteit door te voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor reguliere detailhandel. In het beleid worden drie soorten winkelgebieden onderscheiden: te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra en overige aankoopplaatsen. Het Stadshart van Zoetermeer valt onder de categorie te ontwikkelen centra. Voor deze categorie wordt gestreefd naar opwaardering van de detailhandelsfunctie in termen van kwaliteit (winkelbestand en openbare ruimte), parkeren en bereikbaarheid, en imago/ beleving. Uitbreiding van het winkelaanbod mag, mits de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt toegepast. In het beleid van de provincie is geen begrenzing opgenomen van winkelconcentraties. Wel zijn het Stadshart en Woonhart van Zoetermeer samen aangewezen als stedelijk centrumgebied. Het beleid voor PDV-locaties, waaronder het Woonhart Zoetermeer, spreekt de ambitie uit op provinciaal niveau het aantal PDV-locaties te verminderen** Beleid MRDH In het regionale detailhandelsbeleid*** zijn factory outlet centra als een aparte categorie benoemd, mede doordat er binnen de MRDH nog geen FOC bestaat. De houding ten aanzien van FOC s is als volgt beschreven: Hoewel hier in de casus Bleizo van af is geweken [zie kader hiernaast] blijft de richtlijn dat als er een FOC komt (daarvoor moet het toetsingskader worden doorlopen), dit zich moet vestigen binnen of grenzend aan de bestaande detailhandelsstructuur. Historie Bleizo (uit beleid MRDH, p.21) Op het knooppunt Bleiswijk-Zoetermeer (Bleizo) waren er plannen om een FOC te ontwikkelen. Deze locatie is niet binnen of grenzend aan de bestaande detailhandelsstructuur. De regio s Haaglanden en Rotterdam stonden uiteindelijk toch positief tegenover de vestiging van een FOC in Bleizo, met inachtneming van de volgende randvoorwaarde: het is van essentieel belang dat in het FOC sprake is van een specifiek, hoogwaardig aanbod dat de consument niet in die vorm en omvang in de bestaande detailhandelsstructuur kan vinden. Het wordt hiermee een vernieuwend, thematisch centrum. Er dient een juridisch afdwingbare regeling met de exploitant te zijn opgesteld, waarmee wordt geborgd dat in het FOC geen reguliere detailhandel komt die niet in het beoogde hoogwaardige concept past. Hiermee is het negatieve effect voor de bestaande detailhandel zo klein mogelijk. * Vastgelegd in het Programma ruimte (geconsolideerd, in werking per 15 juli 2016), de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld, in werking per ), en de Verordening Ruimte 2014 (geconsolideerd, in werking per 4 februari 2016). ** Provincie Zuid-Holland, Nota Detailhandel *** MRDH (2016), Agenda Detailhandel , p Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

16 2 Marktruimte

17 Uitgangspunten Eerdere berekeningen voor de branchegroep mode en luxe lieten zien dat er in Zoetermeer (en grote delen van Haaglanden) marktruimte aanwezig was voor uitbreiding van het aanbod. Gelet op grote wijzigingen in de winkelmarkt en de recent beschikbaar gekomen resultaten van het Randstad Koopstromenonderzoek 2016, is een actualisering van de berekeningen op zijn plaats. We hebben een berekening gemaakt voor mode en sport in de gemeente Zoetermeer. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: Gemiddelde besteding per inwoner in Nederland aan mode en sport ( 920,- incl. BTW, o.b.v. KSO 2016); Correctie op bestedingen per inwoner o.b.v. gemiddeld inkomen per gemeente 2015 (meest actueel beschikbare data, CBS); Gemiddelde besteding per m² wvo bij mode- en sportwinkels o.b.v. KSO 2016; Koopkrachtbinding en -toevloeiing aan Zoetermeer o.b.v. cijfers voor mode en vrije tijd uit het KSO 2016; Lineaire extrapolatie van bestedingsaandeel van internet voor 2020 o.b.v. resultaten KSO 2011 en KSO Dit komt neer op een jaarlijkse toename van 2,4%-punt van het bestedingsaandeel van internet voor mode en sport*; Evenredige verdeling van de groei van het marktaandeel internet over de koopkrachtbinding aan eigen en koopkrachtafvloeiing naar andere gemeenten; Huidig mode- en sportaanbod in de gemeente Zoetermeer; Bevolkingsontwikkeling tot Doordat het CBS en de provincie Zuid-Holland sterk van elkaar verschillende prognoses geven over het verwachte aantal inwoners in 2020 ( en ), maken we met beide prognoses een berekening. Resultaat De berekening op pagina 12 laat zien dat er in Zoetermeer in de huidige situatie volop marktruimte aanwezig is voor uitbreiding van het mode- en sportaanbod (Zoetermeer heeft voor een stad van bijna inwoners weinig winkelaanbod). Op basis van een gemiddelde besteding per m² wvo zou er ruimte zijn voor een uitbreiding van m² wvo mode en sport. * Dit is meer dan waar in ons rapport van eind 2016 vanuit werd gegaan. De berekeningen voor de situatie in 2020 laten zien dat er ook bij een verdere toename van bestedingen via internet (en op basis van een gemiddelde besteding per m² wvo) volop ruimte voor uitbreiding blijft bestaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal inwoners komt dit neer op à m² wvo mode en sport**. Wijzigende koopstromen Het is belangrijk op te merken dat in de berekeningen géén rekening is gehouden met de toenemende oriëntatie van consumenten op Zoetermeer als gevolg van de HOM. De resultaten van de berekening geven derhalve aan wat de marktruimte voor mode en sport is in Zoetermeer op basis van het huidige winkelaanbod, maar rekening houdend met de ontwikkeling van de bevolking en internet tot Zou met een hogere oriëntatie op Zoetermeer worden gerekend (zowel hogere ** De gemeente Zoetermeer heeft BRO een onderzoek laten doen naar de marktruimte voor het Stadshart. Eén van de conclusies is dat er tot 2025 ruimte is voor toevoeging van à m² wvo niet-dagelijks aanbod aan het Stadshart. De gemeente Zoetermeer wil deze uitbreidingsruimte mogelijk gebruiken om in een nieuw bestemmingsplan voor het centrum tot m² wvo extra detailhandel mogelijk te maken. Deze plannen bevinden zich in de planvormende fase (nog geen bestemmingsplan voor opgesteld) en zijn derhalve niet meegenomen in dit rapport Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

18 koopkrachtbinding als -toevloeiing) dan neemt ook de uitbreidingsruimte navenant toe. Huidige leegstand Bij de berekeningen moet daarnaast ook in acht worden genomen dat nog geen rekening is gehouden met bestaande plannen en ongebruikte plancapaciteit in bestemmingsplannen. Ook is in Zoetermeer op dit moment m² wvo direct beschikbaar* (leegstand) voor invulling met winkels, horeca en/of publieksgerichte dienstverleners. Op basis van het feit dat circa m² wvo leeg staat, kan echter niet zomaar de conclusie worden getrokken dat er geen behoefte bestaat aan toevoeging van nieuwe winkelruimte. De kwaliteit van de leegstand (o.a. soort winkelgebied, locatie binnen winkelgebied, type vastgoed, omvang vastgoed) en beleidsmatige overwegingen (sommige locaties wel versterken en andere niet) spelen hierin een belangrijke rol. In hoofdstuk 4 wordt hier verder op ingegaan. * Locatus ( ) Indicatieve berekening marktruimte mode en sport in de gemeente Zoetermeer * Zoetermeer 2016 Zoetermeer 2020 (o.b.v. bevolkingsprognose CBS) Zoetermeer 2020 (o.b.v. bevolkingsprognose provincie Zuid-Holland) Besteding per hoofd (incl. BTW)* Aantal inwoners** Koopkrachtbinding 60% 52% 52% Koopkrachttoevloeiing 43% 43% 43% Totale bestedingen (incl. BTW) 122,6 mln 106,2 mln 110,1 Gemiddelde bestedingen per m² wvo (incl. BTW)* Potentieel winkelaanbod in m² wvo Huidig winkelaanbod in m² wvo*** Indicatie uitbreidingsruimte in m² wvo * Detailhandel.info/KSO2016 (peildatum juli 2015), bewerking DTNP ** CBS (2017), Kerncijfers wijken en buurten 2016; CBS (2017), Bevolkingsprognose ; Provincie Zuid-Holland (2016), Bevolkingsprognose 2016 *** Locatus ( ) 12 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

19 3 Effecten op bestedingen

20 3.1 Toelichting effectenmodel aan de hand van eind-hom correcties zijn gemaakt voor de lokale en regionale situatie van Zoetermeer. 1a. Bezoekfrequenties en reistijdgebieden De HOM zal in zijn uiteindelijke omvang circa m² wvo ( m² bvo) groot worden. Om de effecten van de volledig gerealiseerde HOM op het mode- en sportaanbod in de regio rond Zoetermeer in beeld te krijgen is een effectenmodel gebouwd. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens en data over onder andere koopstromen in de mode- en sportbranche, bestedingen per hoofd in FOC s en aan mode- en sportartikelen, bezoekfrequenties aan FOC s, en reistijden. Doordat de HOM niet van het ene op het andere moment is gerealiseerd, richt dit effectenmodel zich op het jaar De werking van het effectenmodel wordt in deze paragraaf beschreven. 1. Bepalen consumentenbestedingen Voor elke gemeente is uit eerder onderzoek* bekend welke gebieden binnen een straal van 30- en 60-autominutenreistijd of nog verder weg liggen. Tevens is bekend hoeveel mensen er nu in die gebieden wonen** en wat het verwachte aantal inwoners in 2020 is in elke gemeente***. Indien een gemeente op de grens ligt van een reistijdgebied (bijvoorbeeld een deel van de inwoners woont op minder dan 30 minuten rijden van de HOM en een ander deel woont op meer dan 30 minuten rijden van de HOM), dan is het verwachte aantal inwoners in 2020 naar rato verdeeld (op basis van het huidige aantal inwoners). 1b. Mode- en sportbesteding per bezoek Aantrekkingskracht FOC als uitgangspunt Het uitgangspunt hierbij is dat de HOM in Zoetermeer een aantrekkelijk factory outlet centrum wordt. Voor het eindbeeld van de HOM zetten de initiatiefnemers in op een FOC met de attractiviteit en aantrekkingskracht als die in de toonaangevende FOC s van Roermond en Lelystad. In ons model sluiten we hierbij aan door het gedrag (bezoekfrequentie) van bezoekers in die FOC s en van consumenten in die regio s ook hier toe te passen, waarbij Consumenten die dichterbij de HOM wonen, bezoeken de HOM vaker dan bezoekers van verder weg (zie kaartje 1a). Een consument van dichterbij besteedt als gevolg daarvan jaarlijks ook meer in de HOM dan een consument van verder weg. Uit onderzoek**** is bekend dat per bezoek aan Batavia Stad en DOC Roermond * DTNP (2015), Herkomst bezoekers HOM ** CBS (2017), Kerncijfers wijken en buurten 2016 *** CBS (2017), Bevolkingsprognose ****DTNP (2013), Factory Outlet Centre Oost-Groningen 14 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

21 gemiddeld tussen de 30 en 35 (excl. BTW) binnen detailhandel in een FOC wordt uitgegeven, onafhankelijk van de herkomst van de bezoeker. Onbekend is echter welk deel hiervan aan mode en sport wordt uitgegeven, en welk deel aan overige detailhandelsbranches. Wij hanteren dezelfde verhouding als het gemiddelde aandeel winkelvloeroppervlak in Nederlandse FOC s (dat naar verwachting ook in de HOM gerealiseerd zal worden): 90% van het aanbod en van de omzet betreft mode en sport. Dit houdt in dat per bezoek per persoon aan de HOM circa 32,67 à 38,12 inclusief BTW ( 27 à 31,50 excl. BTW) aan mode en sport wordt uitgegeven. Voor elke gemeente kan op basis van bovenstaande gegevens berekend worden hoeveel bestedingen de HOM uit elk van deze gebieden zal realiseren. Deze berekening is een eenvoudige vermenigvuldiging van het aantal inwoners in een gebied, de gemiddelde bezoekfrequentie van dat gebied en de gemiddelde omzet aan mode en sport in de HOM. Additionele mode- en sportbestedingen door HOM De vraag is of realisatie van de HOM leidt tot additionele bestedingen aan mode en sport, of dat de bestedingen in de HOM één op één ten koste gaan van mode- en sportbestedingen elders (winkels of online). Enerzijds kan beredeneerd worden dat een FOC leidt tot extra impulsaankopen, waardoor de totale bestedingen aan mode en sport zullen toenemen. Anderzijds kan worden beredeneerd dat goedkope(re) aankopen in een FOC leiden tot minder aankopen: je koopt in de HOM één goedkope(re) broek (en misschien wel twee), waar je eerder ergens anders één duurdere broek kocht. Er zijn onvoldoende gegevens beschikbaar die een van beide redeneringen voldoende hard onderbouwen. Per saldo gaan wij daarom uit van gelijkblijvende uitgaven aan mode en sport. Bezoeken aan Batavia Stad en Rosada Consumenten uit het verzorgingsgebied van de HOM zullen voor een deel nu al naar bestaande factory outlet centra in Nederland gaan. Batavia Stad Fashion Outlet te Lelystad en Rosada Fashion Outlet te Roosendaal zijn door hun relatieve nabijheid een factor waar rekening mee gehouden kan worden: het 30- tot 60-minutengebied van beide FOC s overlappen deels het 30-minutengebied van de HOM. Een deel van de bezoekstroom naar Batavia Stad zal ombuigen naar de HOM. De ombuiging is weliswaar het gevolg van de HOM, maar de ombuiging zelf leidt niet tot minder bestedingen in het huidige mode- en sportaanbod. Deze ombuiging is in het effectenmodel meegenomen. Het voorbeeld hieronder laat duidelijk zien hoe dat is gedaan. 1c. HOM-bezoek i.p.v. bezoek ander FOC 1d. Per gebied HOM-besteding aan mode en sport Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

22 Voorbeeld gemeente Den Haag De gemeente Den Haag heeft in 2020 circa inwoners die allemaal binnen het 30-minutengebied van de HOM wonen. Zij bezoeken naar verwachting gemiddeld 1,54 maal per jaar de HOM en besteden per bezoek per persoon gemiddeld 32,67 à 38,12 aan mode en sport. Dit bedrag komt niet meer terecht bij huidige (fysieke en online) mode- en sportwinkels. De gemeente Den Haag ligt daarnaast binnen een uur reizen naar Rosada. Uit het effectenmodel volgt dat inwoners van de gemeente Den Haag nu al 0,14 maal per jaar Rosada bezoeken. In het model wordt dit bezoek omgebogen naar het dichterbij gelegen HOM. Een deel van 1,54 maal per jaar dat een inwoner van Den Haag de HOM zal bezoeken is daardoor vervangend voor een bezoek aan Rosada. De bestedingen van dit vervangende bezoek komen nu al niet terecht bij (fysieke en online) mode- en sportwinkels. Het vervangende bezoek heeft daardoor geen negatief effect op bestaand aanbod (behalve op Rosada). De totale modeen sportbestedingen uit de gemeente Den Haag die in de HOM terechtkomen en niet meer bij huidige (fysieke en online) mode- en sportwinkels zijn: (inwoners) x 32,67 à 38,12 (mode- en sportbesteding per bezoek per persoon) x (1,54-0,14) (gemiddelde bezoekfrequentie) = 24,9 à 29,0 miljoen (incl. BTW). 2. Bepalen bestedingspotentieel Het bestedingspotentieel voor mode en sport in een gemeente kan worden bepaald door het aantal inwoners te vermenigvuldigen met de gemiddelde besteding per hoofd in deze branches. Hierbij wordt de landelijk gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking gebruikt en vervolgens gecorrigeerd voor het inkomensniveau. Voor mode en sport ligt de gemiddelde besteding per hoofd gezamenlijk op 920 (inclusief BTW en internetbestedingen*). Correctie op basis van het inkomensniveau vindt volgens de gebruikelijke methode plaats: met de helft van het percentage waarmee het gemiddeld inkomen in een gebied afwijkt van het landelijk gemiddelde inkomen. Mall of the Netherlands Winkelcentrum Leidsenhage wordt verbouwd tot Mall of the Netherlands. Bij oplevering in 2019 zal het bestaande winkelaanbod met maximaal m² bvo zijn uitgebreid. In het rekenmodel is deze uitbreiding van winkelaanbod als autonome ontwikkeling meegenomen. De invulling van Mall of the Netherlands is vooralsnog onbekend. De uitgangspunten zoals die in het model zijn gebruikt, staan in het kader op pagina 17 * Detailhandel.info/KSO2016 (peildatum juli 2015), bewerking DTNP 2a. Per gebied besteding per hoofd bepalen 2b. Bestedingspotentieel mode en sport bepalen 16 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

23 Uitgangspunten van uitbreiding mode en sport Leidsenhage/Mall of the Netherlands De uitbreiding van Leidsenhage met m² bvo detailhandel komt ongeveer overeen met m² wvo. Onbekend is welk deel daarvan ingevuld zal worden met mode- en sportaanbod. Ervan uitgaande dat 92,5% van de uitbreiding wordt ingevuld met niet-dagelijks winkelaanbod* en daarvan 50%** met mode- en sportaanbod, dan leidt dat tot een toename van m² wvo mode en sport in Leidsehage/ Mall of the Netherland. Op basis van een landelijk gemiddelde omzet per m² wvo voor mode en sport komt dat neer op een bestedingsclaim van circa 26,3 miljoen (incl. BTW, zie tabel). * BSP (2015), Distributieve toets en effectanalyse integrale herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage ** Gemiddeld aandeel mode- en sport binnen nietdagelijkse sector in binnensteden en hoofdwinkelgebieden, en in Leidsenhage voor de verbouwing. Berekening bestedingsclaim van uitbreiding mode en sport Leidsenhage/Mall of the Netherlands Detailhandelsuitbreiding Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei m² bvo Verhouding m² wvo/bvo 80% Aandeel niet-dagelijks 92,5% Aandeel mode en sport van niet-dagelijks Uitbreiding mode en sport Besteding/m² wvo mode en sport (incl. BTW) Bestedingsclaim uitbreiding mode en sport (incl. BTW) 50% m² wvo ,3 mln weergegeven. De bestedingsclaim van 26,3 miljoen voor mode en sport is niet meer beschikbaar voor andere winkels (fysiek en online) en komt volgens de onderbouwing van de uitbreiding vooral uit Haaglanden en Holland Rijnland. In het effectenmodel voor de HOM is voor gemeenten in Haaglanden en Holland Rijnland de extra bestedingsclaim van het mode- en sportaanbod in Mall of the Netherlands van het bestedingspotentieel voor mode en sport afgetrokken. Dit is gedaan naar rato van het mode- en sportbestedingspotentieel van elke gemeente. Voorbeeld gemeente Den Haag Het gemiddeld inkomen in de gemeente Den Haag (circa inwoners in 2020) ligt op het landelijk gemiddelde*. Een correctie op de gemiddelde besteding per persoon aan mode en sport is daardoor niet nodig. In totaal geven inwoners van de gemeente Den Haag per jaar 500,8 mln** (inclusief BTW en internetbestedingen) uit aan mode en sport (bestedingspotentieel)***. Circa 8,4 miljoen daarvan zal naar Mall of the Netherland vloeien. 492,4 miljoen blijft over voor overige (fysieke en online) mode- en sportwinkels. * CBS (2017), Kerncijfers wijken en buurten 2015 ** x ( ( 920 x (½ x 0%))) *** In het model wordt met niet-afgeronde getallen gerekend. Voor de leesbaarheid zijn getallen in de voorbeeldberekeningen afgerond, waardoor doorrekening daarvan niet altijd tot de juiste getallen leidt. 17 van 54

24 3. Bepalen huidige bestedingen in winkels Niet het volledige bestedingspotentieel van een gebied komt terecht in fysieke winkels. Een deel van de bestedingen vloeit af naar internetwinkels. Daarnaast vloeien ook bestedingen af naar winkels buiten de eigen gemeente. Het deel van het bestedingspotentieel dat terecht komt bij het eigen winkelaanbod wordt uitgedrukt in een percentage en wordt de koopkrachtbinding genoemd. Daarnaast kan winkelaanbod ook profiteren van bestedingen van buiten het verzorgingsgebied (koopkrachttoevloeiing). Wordt het bestedingspotentieel met zowel de koopkrachtbinding als -toevloeiing verrekend, dan zijn de huidige bestedingen in het aanwezige fysieke winkelaanbod bepaald. Het effectenmodel richt zich op het jaar Het is aannemelijk dat consumenten in 2020 een nog groter deel van hun bestedingen aan mode en sport bij internetwinkels doen dan nu het geval is. Doordat de bestedingscijfers per hoofd van de bevolking inclusief de bestedingen bij internetwinkels zijn én internetbestedingen als een koopstroom in het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 zijn meegenomen, kan de toename van het marktaandeel van internetwinkels het beste worden meegenomen in een aanpassing op de huidige koopkrachtbinding. Daarbij is in het model de jaarlijkse toename van het marktaandeel van internet in de mode- en sportsector in Zuid-Holland lineair geëxtrapoleerd. Dit komt neer op een toename van 2,4%-punt x 4 jaar = 9,6%-punt tot Deze toename is voor elke gemeente evenredig verdeeld over de koopkrachtbinding en de koopkrachtafvloeiing naar andere gemeenten. Voorbeeld gemeente Den Haag 57,5%* van de bestedingen aan mode en sport van inwoners van de gemeente Den Haag kwam in 2016 terecht in Haagse mode- en sportwinkels, circa 17,4% vloeide af naar winkels buiten Den Haag en circa 25,1% vloeide af naar webwinkels. Als ervan uitgegaan wordt dat de toename van het marktaandeel internet voor mode en sport (+2,4%- punt vier jaar lang) leidt tot zowel minder bestedingen in Haagse winkels als in winkels in andere gemeenten, dan leidt dat tot een verwachte koop- krachtbinding van 50,1% in 2020**: De koopkrachttoevloeiing wordt gelijk gehouden op 28,8%. Op basis van deze cijfers wordt in ,7*** miljoen (incl. BTW) besteed in Haagse mode- en sportwinkels. * I&O/DTNP (2017), Randstad Koopstromenonderzoek Bewerking DTNP. Cijfers zijn gebaseerd op bestedingsstromen voor de branches mode en vrije tijd. ** 57,5% (koopkrachtbinding) - ((4 x 2,4%) (toename marktaandeel internet) x (57,5% / (57,5% + 17,4%)) (aandeel ten laste van Haagse winkels)) = 50,1% *** 492,4 mln (bestedingspotentieel uit stap 2) x 50,1% 100% - 28,8% (aandeel toevloeiing) 3a. Per gebied binding voor 2020 berekenen 3b. Fysieke mode-/sportbestedingen bepalen 18 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

25 4. Bepalen bestedingen na afvloeiing HOM Als gevolg van de komst van de HOM zal een deel van het bestedingspotentieel niet meer beschikbaar zijn voor andere winkels, maar afvloeien naar de HOM. Het bestedingspotentieel voor het mode- en sportaanbod neemt als gevolg daarvan af. Dit nieuwe bestedingspotentieel zal net als eerder niet volledig worden uitgegeven in het eigen verzorgingsgebied (een deel vloeit af naar aanbod in de omliggende regio en naar internet). Tevens vloeien er mode- en sportbestedingen naar het gebied toe vanuit omliggende gemeenten of de regio. Als rekening wordt gehouden met deze afvloeiing en toevloeiing van bestedingen, dan zijn de nieuwe mode- en sportbestedingen voor het huidige fysieke aanbod bekend. Voorbeeld gemeente Den Haag Het mode- en sportbestedingspotentieel van de gemeente Den Haag is in ,4 miljoen (stap 2). Daarvan vloeit 24,9 à 29,0 miljoen af naar de HOM (stap 1), waardoor nog 463,4 à 467,5 miljoen overblijft voor huidige (fysieke en online) mode- en sportwinkels. Verrekend met de koopkrachtbinding en -toevloeiing (vergelijk stap 3) leidt dat tot 326,3 à 329,2 miljoen bestedingen in Haagse mode- en sportwinkels in 2020, na realisatie van de volledige m² wvo HOM. 5. Bepalen verschil in bestedingen Het verschil tussen resultaten van stap 3 (bestedingen in mode- en sportwinkels in 2020 zonder m² wvo HOM) en 4 (bestedingen in mode- en sportwinkels in 2020 met m² wvo HOM) is het effect van realisatie van de volledige HOM. Voor elke gemeente uit het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 kan dit worden uitgedrukt in een percentage. Voorbeeld gemeente Den Haag De mode- en sportbestedingen in Den Haag dalen van 346,7 naar 326,3 à 329,2 (incl. BTW) miljoen. Dit is een daling van 5,1 à 5,9%. 4a. Nieuw bestedingspotentieel bepalen 4b. Nieuwe gerealiseerde bestedingen bepalen 5. Per gebied bestedingsdaling bepalen Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

26 3.2 Bestedingseffecten bij m²-wvo-HOM Effect van de HOM ( m² wvo) op mode- en sportbestedingen in overige winkels per gemeente in 2020 Met het effectenmodel uit de vorige paragraaf is voor elke gemeente in Noord-Holland, Zuid- Holland en Utrecht, en voor Nijkerk* het effect van de HOM bepaald op de totale mode- en sportbestedingen in die gemeente in De resultaten hiervan zijn weergegeven op de kaart hiernaast. De effecten op overig Nederland zijn niet modelmatig berekend. Gelet op de steeds groter wordende afstand (minder aantrekkingskracht) en de berekende bestedingseffecten in de randgemeenten kan de conclusie worden getrokken dat de effecten in overig Nederland nihil (0 tot -1%) zijn. De kaart laat duidelijk zien dan de grootste effecten zijn te verwachten in het gebied direct rondom de HOM. Gemiddeld ligt het mode- en sportbestedingseffect hier tussen de -4% en -5,5% (zie tevens bijlage). Deze concentratie van effecten is logisch te verklaren doordat consumenten uit die gemeenten vaker de HOM zullen bezoeken dan consumenten van verder weg, en hoe vaker de HOM wordt bezocht, hoe minder vaak andere winkelgebieden worden * Voor dit gebied zijn vergelijkbare koopstromengegevens beschikbaar uit het Randstad Koopstromenonderzoek van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

27 bezocht. Daarnaast speelt de afstand tot de factory outlet centra Batavia Stad en Rosada een rol. Door overlap van verzorgingsgebieden treedt een dempend effect op. Ook de gemeente Zoetermeer zal volgens het effectenmodel te maken krijgen met een daling van bestedingen. Deze daling heeft echter alleen betrekking op de bestedingen in het huidige Zoetermeerse mode- en sportaanbod. De toevloeiende bestedingen naar de HOM zijn hier niet in meegenomen. Per saldo zullen echter meer bestedingen in de gemeente Zoetermeer terechtkomen dan nu het geval is. Dit betreft voor het overgrote deel nieuwe bestedingen. Van de bestedingen die in de HOM terechtkomen, kan het bestaande modeen sportaanbod in Zoetermeer niet profiteren. Wel kan het bestaande aanbod profiteren van de extra bezoekers die naar Zoetermeer zullen komen, die op hun beurt weer bestedingen meebrengen. In Zoetermeer treedt daardoor een complexe situatie op van afvloeiing en toevloeiing van bestedingen, die niet in het voorgaande effectenmodel zijn meegenomen. In hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan. 3.3 Effectenmodel bij m²-wvo-HOM Vooralsnog wordt door betrokken partijen gewerkt aan de realisatie van de eerste fase van de HOM. Deze zal in totaal circa m² wvo groot zijn, 58% van het eindplaatje. Een kleiner HOM zal minder aantrekkelijk zijn voor consumenten dan een groter HOM, en minder attractief zijn ten opzichte van andere FOC s en andere regionale/recreatieve centra. Om de effecten van een kleiner HOM te bepalen, moeten aanpassingen worden gedaan op het effecten-model uit paragraaf 3.1. De uitgangspunten zoals in de inleiding (p. 4) voor de HOM zijn beschreven blijven ook voor een kleiner HOM van kracht. Voor het kleinere, minder attractieve HOM, zijn de volgende aanpassingen op het effectenmodel gedaan: Bezoekfrequenties De attractiviteit van de HOM vertaalt zich in de bezoekfrequentie aan de HOM. Voor inwoners uit het 30-minutengebied wordt de HOM het meest nabije FOC. Aangenomen wordt dat de gemiddelde bezoekfrequentie ten opzichte van de volledige m²-wvo-HOM bij de m²-wvo-HOM naar verhouding afneemt. Dit houdt in dat niet uitgegaan wordt van 1,54 bezoeken per jaar, maar van / (58%) x 1,54 = 0,89 bezoeken per jaar. Voor inwoners van Zoetermeer zelf is het echter aannemelijk dat de afname van hun bezoekfrequentie minder groot is dan gemiddeld. De afstand tot de HOM is namelijk dusdanig klein dat het hen nauwelijks moeite kost de HOM te bezoeken. Desondanks is wel een afname te verwachten doordat de HOM minder te bieden zal hebben. Aangenomen wordt dat de bezoekfrequentie van de m²-wvo-HOM daalt naar 80% (i.p.v. 58%) van de bezoekfrequente van de m²-wvo-HOM, dus gemiddeld 1,23 bezoeken per jaar. Voor inwoners die meer dan 30 minuten moeten rijden liggen Batavia Stad of Rosada op vergelijkbare afstand of zelfs dichterbij dan de HOM. Bovendien zijn beide FOC s groter dan de m²-wvo-HOM. Het gevolg daarvan is dat de attractiviteit van de HOM op deze inwoners bescheiden is. Aangenomen wordt dat de afname van de bezoekfrequentie voor deze inwoners daardoor groot is. In het effectenmodel wordt voor de kleinere HOM derhalve uitgegaan van een gemiddelde bezoekfrequentie van 30% van de bezoekfrequentie van de m²-wvo-HOM. Dit Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

28 komt neer op 30% van 0,14, is 0,042 bezoeken per jaar. Bestedingen in de HOM Belangrijke bezoekmotieven voor FOC s zijn de geboden kortingen en het gevoel voordelig te winkelen, en bij de grotere FOC s een gezellig dagje uit*. Dit heeft tot gevolg dat de samenstelling van bezoekers bij de m²-wvo- HOM anders zal zijn dan bij de m²-wvo- HOM: er zullen naar verhouding minder dagje-uit -bezoekers zijn en naar verhouding meer gerichte koopjesjagers. Dit kan ook gevolgen hebben voor de bestedingen per bezoek in de HOM. aantal kopers hoger ligt en ook de gemiddelde bestedingen per bezoek hoger liggen (minder alleen-kijkers ). Voor beide redeneringen is iets te zeggen. Er zijn onvoldoende gegevens beschikbaar die een van beide redeneringen voldoende hard onderbouwt. Per saldo is de aanname gedaan dat de bestedingen in de HOM per bezoeker per m² wvo gelijk blijven bij een kleiner (of zelfs groter) HOM. Dit betekent dat in het model voor de m²-wvo-HOM uitgegaan is van een gemiddelde besteding aan mode en sport in de HOM van 18,95 à 22,11 (incl. BTW) per bezoek per persoon. frequentie naar 30% (= 0,042 bezoeken per jaar); Gemiddelde bestedingen per bezoek per m² wvo constant gehouden. De gemiddelde bestedingen aan mode en sport in de HOM komen dan per bezoek op 18,95 à 22,11 (incl. BTW). Enerzijds kan verwacht worden dat bezoekers van verder weg geneigd zijn meer te kopen dan bezoekers van dichtbij, ze hebben immers meer moeite moeten doen om er te geraken. Bij een m²-wvo-HOM met minder bezoekers van verder weg (zie hiervoor), zou dus ook sprake kunnen zijn van een lagere gemiddelde besteding per bezoeker. Anderzijds kan ook beredeneerd worden dat bezoekers bij de kleinere HOM doelgerichter komen kopen en dat als gevolg daarvan het * I&O Research (2015), Kwart Nederlandse bevolking bezoekt FOC Puntsgewijs overzicht van aanpassingen Samenvattend zijn voor de m²-wvo- HOM de volgende aanpassingen gedaan op het effectenmodel voor de m²-wvo-HOM: Inwoners Zoetermeer: gemiddelde bezoekfrequentie naar 80% (= 1,23 bezoeken per jaar); Overige inwoners binnen 30 minuten autoreistijd naar de HOM: gemiddelde bezoekfrequentie naar 58% ( / ) (= 0,89 bezoeken per jaar) Inwoners tussen 30 en 60 minuten autoreistijd naar de HOM: gemiddelde bezoek- 22 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

29 3.4 Bestedingseffecten bij m²-wvo-HOM Effect van fase 1 HOM ( m² wvo) op mode- en sportbestedingen in overige winkels per gemeente in 2020 De eerste fase van de HOM zal 58% van de uiteindelijk beoogde HOM groot zijn. Voor de verminderde attractiviteit van de eerste fase is het effectenmodel aangepast (zie vorige paragaaf). De effecten van fase 1 van de HOM zijn in de kaart hiernaast weergegeven. Net als bij het eindplaatje van de HOM zijn ook bij fase 1 de grootste bestedingseffecten te verwachten in het gebied direct rondom de HOM. Gemiddeld ligt het mode- en sportbestedingseffect hier rond de 1,5%, wat lager is dan bij een HOM van m² wvo. De verschillen met verderweg gelegen gebieden, waar de effecten al veel beperkter waren, zijn dan ook kleiner (zie tevens bijlage) Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

30 Amsterdam The Style Outlets Op het terrein van de voormalige Suikerfabriek Holland in Halfweg (tussen Amsterdam en Haarlem) wordt SugarCity ontwikkeld. Een van de ontwikkelingen betreft het factory outlet centrum Amsterdam The Style Outlets. Dit FOC, dat door het Spaanse NEINVER wordt ontwikkeld, zal circa m² bvo winkelruimte bieden, verdeeld over 100 tot 150 winkels. De omgevingsvergunning voor dit FOC is in 2015 van rechtswege verleend, maar er loopt nog een procedure bij de Raad van State, waardoor nog steeds niet zeker is of het FOC er komt. In het effectenmodel is het FOC dan ook niet meegenomen. Indien het FOC er komt dan heeft dat gevolgen voor de HOM en de bestedingseffecten die het HOM zal hebben op de omgeving. Van de bestaande FOC s en de initiatief-foc s ligt Halfweg het dichtstbij, namelijk op een half uur rijden van de HOM. De primaire verzorgingsgebieden van de HOM en Amsterdam The Style Outlets overlappen elkaar daardoor. Als uitgegaan wordt van een aantrekkelijk FOC in Halfweg (logische ambitie voor ontwikkelaar), dan zullen modelmatig de verzorgingsgebieden tussen de HOM en Amsterdam The Style Outlets worden opgedeeld. Daarbij gaan wij ervan uit dat consumenten uit bijvoorbeeld Haarlemmermeer niet vaker naar een FOC gaan, maar zich alleen anders verdelen (deze inwoners vallen al in de hoogste bezoekfrequentiecategorie). Bij de keuze die consumenten maken treedt een complex samenspel op van onder andere afstand, aanwezige merken, omvang van het aanbod, bereikbaarheid en uitstraling. Per consument kan de keuze voor het ene of het andere FOC anders uitvallen. Bij realisatie van Amsterdam The Style Outlets zullen per saldo minder bezoekers naar de HOM komen, ten faveure van het FOC in Halfweg. Een deel van de negatieve bestedingseffecten die anders voor rekening van de HOM kwamen, verschuiven nu naar Amsterdam The Style Outlets. De totale verdringing van bestedingen bij winkels in de omgeving van de HOM zal per saldo gelijk blijven, er zal alleen een andere veroorzaker voor zijn. 24 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

31 4 Ruimtelijke effecten in de regio

32 4.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk zijn de bestedingseffecten berekend van de HOM op het aanwezige mode- en sportaanbod en de ruimtelijke spreiding daarvan. Voor sommige gemeenten zijn de omzeteffecten groot, voor andere minder groot. De mate waarin omzeteffecten leiden tot veranderingen van aanbod en leegstand is afhankelijk van een groot aantal variabelen. Enerzijds hebben landelijke trends en ontwikkelingen invloed op de wijze waarop omzeteffecten zich doorvertalen, anderzijds hebben locatiekenmerken en ondernemerspecifieke kenmerken hier invloed op. Om de omzeteffecten en ruimtelijke effecten beter te kunnen begrijpen en te kunnen duiden, wordt in dit hoofdstuk eerst ingegaan op belangrijke landelijke trends en ontwikkelingen in de winkelmarkt. Vervolgens wordt ingegaan op de verschillen tussen typen winkelgebieden en -locatie, en de verschillende wijzen waarop ondernemers kunnen reageren op een omzetdaling. Met deze achtergronden wordt ten slotte ingegaan op de ruimtelijke effecten van de HOM. 4.2 Veranderende winkelmarkt De landelijke winkelmarkt ondergaat, na de transitie van kleine zelfstandige winkels in de jaren 30 naar grootwinkelbedrijven met brede en diepe assortimenten, een nieuwe transitie. Internet en online winkelen zijn niet meer weg te denken uit de maatschappij en hebben grote invloed op de fysieke (en ruimtelijke) winkelmarkt. In deze paragraaf staan we stil bij de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de winkelmarkt. Veel van deze trends grijpen op elkaar in en versterken elkaar. Groei, groei, groei Aan de aanbodzijde van de winkelmarkt was tot 2008 sprake van een sterk expansieve winkelmarkt. Er werden veel nieuwe winkelprojecten opgeleverd met grotere winkelunits dan voorheen en units werden als vanzelf verhuurd aan grootwinkelbedrijven. Vooral in de nonfoodsector was als gevolg hiervan sprake van een sterke toename van winkelaanbod. Veranderende consument De bestedingen van consumenten aan producten gingen echter niet in dezelfde tred mee was daarbij een kantelpunt. De bestedingen in fysieke winkels dalen sindsdien, deels door de economische crisis waar destijds sprake van was, maar zeker ook door het vanaf dat moment sterk opkomen van internet als aankoopkanaal. Het is wellicht niet de start van de huidige transitie waar de detailhandel zich in bevindt, maar wel een duidelijk kantelpunt. Waar de winkelmarkt zich eerder kenmerkte door consumptiegedreven consumentengedrag, met uniformiteit in winkelaanbod, kenmerkt de nieuwe winkelmarkt zich door een kritische en goed geïnformeerde, dualistische consument, die enerzijds op zoek is naar de beste prijs en anderzijds naar een manier om zichzelf te onderscheiden, materieel of immaterieel. Deze verandering van de consument vertaalt zich op diverse wijzen. Internet als aankoopkanaal In het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 is gemeten dat inmiddels 11,9% van alle consumentenbestedingen aan producten op internet wordt gedaan. Vooral in de nietdagelijkse sector vormen webwinkels, met een marktaandeel van 21,6%, een substantieel deel van de sector. Consumenten kiezen vooral voor webwinkels vanwege het gemak (24/7 open, thuisbezorging, etc.). 26 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

33 Internet als verkoopkanaal De sterke groei van bestedingen via internet wordt niet alleen gevoed door de consument. Webwinkels hebben zich doorontwikkeld en vormen steeds vaker een integraal onderdeel van de bedrijfsvoering van fysieke winkelbedrijven. Met technologische innovaties aan voor- en achterzijde, zoals responsive webdesign, e-fulfilmentcentra, gebruik van big en small data en makkelijkere en vertrouwde (online) betaalmethoden, faciliteren (en stuwen) bedrijven de groei van internet als verkoop- en aankoopkanaal. Ontwikkeling vraag- en aanbod totale detailhandel Internet: grootste winkelcentrum van NL Inmiddels zijn er ruim pure nietdagelijkse webwinkels in Nederland, alle webshops van fysieke winkelbedrijven, zoals HEMA en Blokker, en buitenlandse webwinkels nog daargelaten. Dit is evenveel als het aantal niet-dagelijkse winkels in Zuid-Holland, Noord- Holland én Utrecht samen. Alle webwinkels in Nederland vormen daarmee een even groot digitaal winkelcentrum als de hele Randstad samen, een winkelcentrum dat bovendien 24/7 direct beschikbaar is op elke denkbare locatie. Ontwikkeling marktaandeel internet Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

34 4.3 Verschillen per locatie en branche Veranderend ruimtelijk gedrag De bestedingen die consumenten bij webshops doen, doen zij niet meer bij fysieke winkels. Er is sprake van verschuiving en verdringing. Deze verdringing verdeelt zich niet evenredig over alle winkels, winkelgebieden en branches. Winkels en winkelgebieden die zich niet (goed) van (het winkelcentrum) internet kunnen onderscheiden ondervinden meer verdringing dan winkels en winkelgebieden die dat wel kunnen. Kansrijke en kwetsbare winkels en sectoren Er is niet één soort winkel aan te wijzen die het gaat winnen van internet. Winkels kunnen zich op velerlei manieren onderscheiden van en meerwaarde bieden op webwinkels. Veel gehoorde termen daarbij zijn onder andere service, ervaring, beleving en authenticiteit. Allemaal containerbegrippen, maar wel relevante begrippen. Een winkel kan aantrekkelijk zijn voor consumenten doordat bijvoorbeeld door de uitstraling en merken een bepaalde leefstijl aangesproken wordt, of doordat met persoonlijk face-to-facecontact een band met de klant opgebouwd wordt. Ook webwinkels bieden deze beleving steeds beter, maar het blijft dan vaak nog onpersoonlijker dan bij een fysieke winkel. Welke benadering wordt geprefereerd ligt uiteindelijk aan consumenttypen en -leefstijlen. Wat niet vergeten moet worden is dat, naast de hele stroming van beleving en ervaring, voor veel consumenten nabijheid en bezoekgemak nog steeds één van de meest belangrijke redenen is om voor een bepaalde winkel te kiezen. Kan je op korte afstand en zonder al te veel moeite vinden wat je zoekt bij een fysieke winkel, dan kiest een consument nog vaak voor de fysieke winkel in plaats van voor een webwinkel. Per productcategorie en consument wisselt het waar de grens ligt. Vooral dagelijkse boodschappen zijn meestal ruimschoots in de nabijheid van de woning aanwezig en snel en tegen lage kosten verkrijgbaar. Ook producten die smaak- of keuzegevoelig zijn, kopen veel consumenten graag in fysieke winkels. Voor steeds meer producten en consumenten bieden webwinkels echter een concurrerend alternatief (ruim aanbod, veel informatie, vergelijkbare prijzen en snelle levering thuis of op het werk). Het winkelaanbod dat zich in het middensegment bevindt, is kwetsbaar. De toegevoegde waarde (ten opzichte van internet) is beperkt. Als gevolg van de gewijzigde winkelmarkt is met De winkelmarkt veranderd Ook in de modebranche is internet belangrijk 28 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

35 name in het middensegment de afgelopen jaren een groot aantal nationale winkelketens failliet gegaan (o.a. V&D, Schoenenreus, Mexx, Halfords, It s, Siebel). Ook andere landelijke ketens als Blokker en Hema (met een traditioneel middensegment) hebben het erg zwaar. Juist dit middensegment is sterk vertegenwoordigd in middelgrote centra. Ruimtelijke polarisatie van winkelgebieden Wat op het schaalniveau van individuele winkels geldt, geldt min of meer ook voor hele winkelgebieden. Het KSO 2016 heeft heel inzichtelijk gemaakt wat kansrijke en zwakke centra zijn: Aan het ene kant van het ruimtelijke spectrum bevinden zich lokale centra, dicht bij huis. Consumenten kiezen voor deze centra voor het doen van hun dagelijkse boodschappen, mits sprake is van een compleet winkelaanbod en goede randvoorwaarden. Dit houdt ten minste een moderne supermarkt in, aangevuld met overig boodschappenaanbod en enkele frequent bezochte niet-dagelijkse winkels (o.a. huishoudelijke artikelen), en goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de grootste centra. Consumenten kiezen voor deze centra om recreatief te winkelen, niet alleen vanwege het grote aanbod (aansprekende landelijke formules en verrassende speciaalzaken), maar ook vanwege de sfeer en beleving Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

36 Uiteraard hebben beide type centra ook te maken met toenemende concurrentie als gevolg van internet, maar de gevolgen daarvan zijn in deze centra relatief beperkt. Zij beschikken over voldoende mogelijkheden om zich qua aanbod te onderscheiden. De centra die tussen wal en schip vallen zijn de middelgrote centra. Enerzijds zijn deze centra qua omvang te groot om met alleen een lokale boodschappenfunctie het centrum ingevuld te houden. Anderzijds is het aanbod weer te klein en te weinig onderscheidend (van grotere centra en van webwinkels) om voldoende consumenten te binden. Het wegvallende lokale en regionale bestedingsdraagvlak maakt deze centra ook minder aantrekkelijk voor de vestiging van nieuwe winkels. Dit type centrum zal zich moeten herpositioneren. Kansrijke en kwetsbare typen winkellocaties Ook binnen winkelgebieden is er onderscheid te maken tussen kansrijke en kwetsbare winkellocaties. Kansrijke winkellocaties zijn de locaties met veel passanten. Hoe meer passanten, hoe meer potentiële klanten. De druk op deze A1-winkellocaties blijft onverminderd groot, waardoor panden die daar beschikbaar komen op korte termijn worden heringevuld. Aanloopstraten en delen van centrumgebieden die uit de loop liggen zijn daarentegen kwetsbaar. Er komen weinig mensen, meestal te weinig voor een goed draaiende winkel. Het gevolg is dan ook dat een kleine daling in omzet (bijvoorbeeld als gevolg van autonome ontwikkelingen in de winkelmarkt) al snel grote gevolgen heeft voor de exploitatie van de winkel, met faillissement als meest desastreus gevolg. Panden die in dit soort gebieden op de markt komen (door bijvoorbeeld verhuizing of faillissement), staan vaak langdurig leeg en/of verschieten vaker van kleur. Leegstand en incourante locaties Een groot deel van de leegstand in Nederland is te vinden op kwetsbare en incourante locaties, zoals aanloopstraten en middelgrote centra. Het al dan niet ontwikkelen van nieuwe winkel-ruimtes op courante winkellocaties (bijvoorbeeld A1-winkelstraat) leidt niet tot een andere verhuurbaarheid en (her)invulbaarheid van incourante locaties. Incourante locaties zijn onafhankelijk van nieuwe ontwikkelingen moeilijk verhuurbaar en (her)invulbaar. Wijzigende vestigingsstrategie winkels In de nieuwe winkelmarkt wijzigen winkelformules radicaal hun vestigingsstrategie. Deze is niet langer gericht op expansie en het invullen van witte vlekken (vestigingen in meer winkelgebieden). In toenemende mate focussen zij zich op een beperkter aantal locaties in grote centra en verzorgingsgebieden. Daar wordt geïnvesteerd in uitbreiding en nieuwe winkelconcepten. In middelgrote centra wordt steeds minder vaak nog geïnvesteerd, steeds vaker worden hier ook vestigingen gesloten. 30 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

37 4.4 Ruimtelijk effect leegstand Leegstand als aandeel van het aanwezige m² wvo per gemeente Leegstandsgroei kwantitatief niet te bepalen De bestedingseffecten die in het vorige hoofdstuk zijn berekend geven een beeld van de mate waarin bestedingen van inwoners rondom de HOM verschuiven van reguliere winkelgebieden naar de HOM. In hoeverre dit zichtbaar effect heeft op het winkelaanbod in de verschillende centra is niet (zinvol) in harde cijfers aan te geven. Heel globaal zou de inschatting gemaakt kunnen worden dat met het verschuiven van 5% van de mode-/sportbestedingen een vergelijkbaar percentage van het nu aanwezige modeen sportaanbod wegvalt. Dit is echter ongenuanceerd en doet geen recht aan de werkelijkheid. Bestedingen, omzetten, resultaten en aanwezige ruimte tussen winst en verlies wisselen sterk tussen winkels, en op een negatief bestedingseffect kan verschillend worden gereageerd (zie p. 32). Voor de ene winkel is 1% omzetdaling al desastreus, een ander kan (of moet) verder functioneren met 10% omzetdaling. De bestedingseffecten van de HOM moeten beschouwd worden binnen de bredere context van de totale veranderende winkelmarkt (paragraaf 4.1 t/m 4.3). Daarnaast helpt het om inzicht te hebben in de huidige leegstand en het economisch functioneren (besteding per m² wvo) van het mode- en sportaanbod Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

38 Mogelijke reacties op een omzetdaling Een omzetdaling in een winkel betekent niet automatisch dat de winkel moet sluiten. Mogelijke reacties zijn: Kostenreductie Op het toetreden van nieuwe winkels kunnen bestaande ondernemers proberen in te spelen door kosten (verder) naar beneden te brengen, zodat het mogelijk is met minder omzet toch uit te komen. Kostenreductie kan onder andere door: Scherper inkopen, minder voorraad houden, lagere personeelskosten (meer zelf in de winkel staan), etc. Huur naar beneden brengen, door een deel van de winkel af te stoten (kleinere winkel), onderhandelingen met de pandeigenaar te voeren (huurverlaging) of te verhuizen naar een goedkopere locatie (perifere locatie?). Concurrentiepositie versterken Een andere strategie voor ondernemingen die te maken hebben met nieuwe concurrentie is het versterken van de eigen concurrentiepositie, waardoor het omzetniveau op peil kan blijven. De winkel zal (nog) aantrekkelijker moeten worden voor consumenten. Dit kan bijvoorbeeld door: Een grotere winkel met een groter assortiment (schaalvergroting); Specialisatie op één of enkele merken, productcategorieën of assortimenten, en/ of met service proberen te onderscheiden van andere winkels (specialisatie, niches). Omzetdaling accepteren Een onderneming kan ook genoegen (moeten) nemen met een lagere omzet per m² zonder tot (verdere) actie over te gaan. Hiertoe kunnen ondernemers verschillende overwegingen hebben, waaronder: De huidige omzet is van voldoende niveau om omzetdaling op te vangen; De benodigde omzet wordt op een andere wijze gerealiseerd (bijv. webshop); Opties voor kostenreductie en concurrentiepositieversterking zijn niet (verder) mogelijk. Winkel sluiten laatste optie Winkels die geen (financiële) mogelijkheden (meer) hebben voor een van de genoemde acties zullen in veel gevallen uiteindelijk sluiten. Vaak kan dit nog jarenlang duren, bijvoorbeeld vanwege een onverkoopbaar pand, ontbrekende pensioenvoorziening, langlopende contracten, etc. Zo staan de laatste jaren veel winkels onder water, maar functioneren zij voor de consument nog door. Een klein duwtje kan tot sluiting leiden. Welk percentage van de mode- en sportwinkels nu reeds onder water staat en/of binnen afzienbare tijd zal (moeten) sluiten is niet bekend. Hier zijn ook geen harde normcijfers voor. Sluiting winkel niet per sé leegstand Als winkels sluiten leidt dat niet per definitie tot een toename van leegstand. Een leegkomend winkelpand kan tenslotte ingevuld worden door een andere winkel of een andere functie. Wel is het van belang hierbij op te merken dat de vraag naar winkelruimte structureel afneemt en de leegstand reeds hoog is. De kansen voor herinvulling zijn sterk afhankelijk van de locatie (soort winkelgebied, ligging ten opzichte van trekkers, etc.) en het pand (omvang, uitstraling, investeringsniveau, etc.). 32 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

39 Economisch functioneren Het economisch functioneren* is een indicator om te bepalen hoe goed (of slecht) het winkelaanbod ervoor staat. Hebben winkels in een gemeente vet op de botten (gemiddeld hoge besteding per m² wvo), dan lijkt het voor ondernemers mogelijk een goede boterham te verdienen. Een lage besteding per m² wvo ( weinig vet op de botten ) kan juist een teken zijn dat een kleine daling in bestedingen grote gevolgen kan hebben. In de kaarten op pagina s 33 tot en met 35 is dit economisch functioneren in beeld gebracht: Kaart p. 33: het economisch functioneren van het mode- en sportaanbod in 2020, waarbij rekening is gehouden met autonome ontwikkelingen (bevolkingsontwikkeling, ontwikkeling marktaandeel internet, Mall of the Netherlands). De komst van de HOM is in deze kaart niet meegenomen; Kaart p. 34: het economisch functioneren van het mode- en sportaanbod in 2020, waarbij niet alleen rekening is gehouden met autonome ontwikkelingen, maar ook met de komst van de HOM (bestedingseffecten uit paragraaf 3.2). Economisch functioneren mode- en sportaanbod in 2020 zonder effecten HOM * Bestedingen (incl. BTW) per m² wvo. Voor de omvang van het mode- en sportaanbod is gebruik gemaakt van kengetallen van Locatus ( ) Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

40 Kaart p. 35: hetzelfde als de kaart op pagina 34, maar nu alleen voor de situatie met fase 1 van de HOM (bestedingseffecten uit paragraaf 3.4). De kaarten op pagina 33 tot en met 35 laten zien dat het economisch functioneren van het mode- en sportaanbod in de regio zeer verschillend is. Met name in het gebied tussen Rotterdam en Den Haag is een groep gemeenten waar sprake is van een bovengemiddeld economisch functioneren; de randgebieden van het 30-minutengebied laten juist een beneden-gemiddeld economisch functioneren zien. Economisch functioneren mode- en sportaanbod in 2020 met effecten HOM ( m² wvo) Het beeld dat uit de drie kaarten naar voren komt is dat het economisch functioneren in de meeste gemeenten niet sterk wijzigt. Als het economisch functioneren al bovengemiddeld is als rekening wordt gehouden met autonome ontwikkelingen (kaart p. 33), dan is dat in de meeste gevallen ook als de HOM volledig (of alleen fase 1) wordt gerealiseerd. Bij de meeste gemeenten leidt het omzeteffect van de HOM op de bestedingen in winkels (hoofdstuk 3, kaarten p. 20 en 23) niet tot een fundamenteel ander beeld in economisch functioneren (boven- dan wel ondergemiddeld). 34 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

41 Selectieve ruimtelijke effecten Het kwantitatief-ruimtelijke beeld over de bestedingseffecten uit hoofdstuk 3 kan, in het licht van het voorgaande, binnen gemeenten kwalitatief-ruimtelijk worden doorvertaald naar winkelgebieden en straten. Daarbij geldt uiteraard dat naarmate de HOM aantrekkelijker wordt, bijvoorbeeld groter (fase 1 of de volledige m²-wvo-HOM), de bestedingseffecten en de ruimtelijke gevolgen daarvan ook groter worden. Gemeenten (en winkelgebieden) dichter bij de HOM zullen meer (dan gemiddeld) negatieve effecten hebben omdat reguliere klanten daar vaker afbuigen (zie hiervoor onder andere kaart p. 20 met de bestedingseffecten). Winkelgebieden met relatief veel mode en sport (de stadscentra, grotere dorpscentra en stadsdeelcentra) zullen meer dan gemiddeld nadeel ondervinden. In winkelcentra met vooral een dagelijkse boodschappenfunctie (kleinere dorpscentra, buurt- en wijkcentra) zal het effect minder groot zijn. Winkelgebieden met een winkelaanbod in mode en sport dat zich niet of beperkt in omvang of kwaliteit onderscheidt van de HOM zullen meer dan gemiddeld effecten ondervinden. Zo is het mode- en sportaanbod in centra buiten de (stadsdeel-) Economisch functioneren mode- en sportaanbod in 2020 met effecten fase 1 HOM ( m² wvo) Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

42 centra van Den Haag, Rotterdam en Leiden in de meeste gevallen kleiner dan m² wvo. De HOM vormt met een goede opzet en snelle bereikbaarheid een aantrekkelijk alternatief voor de meeste middelgrote centra in de regio. Gemeenten (en winkelgebieden) met modeen sportaanbod dat ondergemiddeld functioneert, zijn minder weerbaar voor de verschuiving in bestedingen als gevolg van de HOM. Zij kunnen een daling van bestedingen minder goed incasseren en zullen als gevolg daarvan bovengemiddeld effect ondervinden. De effecten voor de grote binnensteden van Den Haag, Rotterdam (en Leiden) zijn complex. Enerzijds hebben de binnensteden een grote(re) kritische massa en een sterke(re) basis dan het kleinere en planmatig opgezette FOC. Dit maakt ze relatief robuust. Anderzijds zijn juist de grote binnensteden van oudsher de vestigingsmilieus voor exclusievere merkenwinkels. Voor veel merken, met name in het hogere marktsegment, is één vestiging in Den Haag en/of Rotterdam al voldoende. De realisatie van een gespecialiseerd merken -FOC dat binnen korte reisafstand ligt, draagt niet bij aan de positie van de binnensteden als vestigingsmilieu voor (exclusieve) merkenwinkels en daarmee dus niet aan hun positie in en buiten hun regio. De dreigende verslechtering van de positie van Den Haag en Rotterdam als vestigingsmilieu voor (exclusievere) merkenwinkels is vooral van belang in en rond hun kernwinkel-gebieden. Daarnaast zal een FOC met merkartikelen tegen lage prijzen ook een verdringingseffect hebben voor winkels in het midden- en lagere marktsegment: voor hetzelfde geld koop ik in de HOM een merkartikel. Zo kan ook aanbod in een prijsvriendelijk marktsegment en/of winkels met eigen merken onder druk komen te staan. Hierbij gaat het ook om winkels in kleinere centra, in aanloopgebieden en op verspreide locaties. 36 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

43 5 Effecten op Zoetermeer

44 5.1 Bestedingseffecten Effecten van de HOM in de gemeente Zoetermeer, en specifiek het Stadshart en de Dorpsstraat, wijken af van omliggende gemeenten. De stad Zoetermeer zal met de HOM in totaal veel meer bezoekers (en meer bestedingen) naar zich toe trekken dan nu het geval is. Deze bezoekers en bestedingen zullen richting de HOM gaan en in eerste instantie niet naar het huidige mode- en sportaanbod. Positief saldo voor gemeente Zoetermeer Uit het rekenmodel volgt dat de bestedingen van het huidige mode- en sportaanbod in de gemeente Zoetermeer in 2020 na realisatie van de HOM (maar exclusief de bestedingen ín de HOM) circa 100 miljoen bedraagt. Worden de verwachte mode- en sportbestedingen in de HOM hierbij opgeteld, dan leidt dat tot een totale mode- en sportbesteding van respectievelijk 171 à 177 miljoen (fase 1) en 318 à 353 miljoen (volledige HOM). Ter vergelijking: de totale huidige niet-dagelijkse bestedingen in Zoetermeer zijn ongeveer 361,6 miljoen* groot. * I&O Research/DTNP (2017), Randstad Koopstromenonderzoek 2016 Omzetverlies Stadshart en Dorpsstraat Het huidige mode- en sportaanbod in Zoetermeer zal net als het mode- en sportaanbod in omliggende gemeenten te maken krijgen met omzetafvloeiing. Bij alleen fase 1 ligt de daling rond de 2,5 miljoen, bij de volledige HOM rond de 5,6 miljoen. Uitgaande van een zelfde verhouding als de spreiding van het huidige mode- en sportaanbod (in m² wvo)** leidt de HOM voor het Stadshart en de Dorpsstraat tot de volgende bestedingsverliezen in 2020 de volledige m²-wvo-HOM: Stadshart (met circa 75% van de m² wvo mode- en sportaanbod): 3,9 à 4,5 miljoen (incl. BTW); Dorpsstraat (met circa 9% van de m² wvo mode- en sportaanbod): circa 0,5 miljoen. Voor de situatie met alleen fase 1 zullen de dalingen liggen op: Stadshart: 1,7 à 2,0 miljoen (incl. BTW); Dorpsstraat: circa 0,2 miljoen. Ter vergelijking: de totale niet-dagelijkse bestedingen (dus niet alleen mode en sport) in het Stadshart bedragen 218,2 mln (incl. BTW) en in de Dorpsstraat 12,6 mln (incl BTW)***. ** Locatus ( ), Winkelgebieden Verkenner, Locatus ( ), Benchmark Verkenner *** I&O Research/DTNP (2017), Randstad Koopstromenonderzoek 2016 Ook elders in de gemeente (buurt- en wijkcentra, verspreide winkels) is nog mode- en sportaanbod waar modelmatig sprake zal zijn van een daling van bestedingen aanwezig (zie paragraaf 5.2). Combinatiebezoek HOM-Stadshart/Dorpsstraat Ondanks dat het Stadshart en de Dorpsstraat te maken zullen krijgen met een verlies aan bestedingen en niet direct van de additionele bestedingen in de HOM kunnen profiteren, kunnen zij wel profiteren van het grote aantal bezoekers dat de HOM zal trekken. Een deel van de HOMbezoekers zal ook een bezoek brengen aan het Stadshart en/of de Dorpsstraat. Hiervoor kunnen veel verschillende redenen zijn, waaronder: Je bent toch in Zoetermeer en verlengt daarmee je dagje uit; Je wil nog verder winkelen, omdat je niet (voldoende) geslaagd bent in de HOM of doordat je gewoon nog graag meer winkels wil bezoeken; Je wil winkels bezoeken die niet te vinden zijn in de HOM, bijvoorbeeld doordat het om een branche gaat die niet in de HOM vertegenwoordigd is; Je wil je dagje uit afsluiten met een bezoekje aan horeca. 38 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

45 Variabelen voor combinatiebezoek In het kader van het (vorige) Randstad Koopstromenonderzoek 2011 is gericht (vervolg-) onderzoek uitgevoerd naar combinatiebezoek tussen FOC s en bijbehorende hoofdcentra. Het gaat daarbij dus om (Randstad)inwoners die aan de rand van of buiten hun eigen regio een FOC bezochten. In het figuur op pagina 41 zijn de resultaten weergegeven. Er is een duidelijke samenhang te zien tussen de onderlinge afstand tussen FOC en centrum. Andere aspecten die de mate van combinatiebezoek beïnvloeden zijn: De hoeveelheid tijd die voor of na het HOM-bezoek resteert voor een ander bezoek (hoe aantrekkelijker de HOM wordt, hoe langer de verblijfsduur, hoe minder tijd er overblijft voor een combinatiebezoek); De hoeveelheid moeite die een bezoeker heeft moeten doen om bij de HOM te komen (een toerist uit het buitenland zal een bezoek aan de HOM eerder combineren met een bezoek aan het Stadshart en bijvoorbeeld SnowWorld, dan een bezoeker uit Bleiswijk); De aantrekkelijkheid van het centrum, onder andere in termen van omvang en diversiteit van het aanbod (omvang en kleur van de bollen in het figuur), en sfeer en beleving; De bereikbaarheid van het centrum. Combinatiebezoek tussen FOC s en bijbehorende hoofdcentra Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

46 Extra bezoekers Stadshart Voorgaande laat zien dat het inschatten van het combinatiebezoek tussen de HOM en het Stadshart afhankelijk is van verschillende moeilijk te kwantificeren variabelen. Enerzijds kan worden aangevoerd dat de afstand tussen het Stadshart en de HOM nog kleiner is dan in bijvoorbeeld Roermond, waardoor een hoger combinatiebezoek verwacht mag worden. Anderzijds moet ook geconstateerd worden dat het planmatige Stadshart van Zoetermeer niet dezelfde sfeer- en belevingskwaliteiten heeft als de meer historische binnenstad van Roermond. Dit zou pleiten voor een lager combinatiebezoek dan in Roermond. Doordat er voor het Stadshart zowel motieven zijn voor een hoger als een lager te verwachten combinatiebezoek dan in Roermond, en gelet op ander onderzoek naar de HOM*, wordt in het model uitgegaan van combinatiebezoek van 30% tot 50% (vergelijkbaar aan Roermond). Bovendien wordt er in het model vanuitgegaan dat het percentage combinatiebezoek voor fase 1 en voor de volledige HOM gelijk zal blijven**. * Goudappel Coffeng (2016), Holland Outlet Mall Brede effectanalyse ** Enerzijds zijn er argumenten om het combinatiebezoek voor fase 1 hoger in te schatten (o.a. minder grote kans op slagen in HOM en meer resterende tijd na bezoek aan HOM), anderzijds zijn er argumenten om het combinatiebezoek voor fase 1 lager Dit zou voor het Stadshart neerkomen op 2,0 à 3,8 miljoen extra bezoekers bij de volledige HOM, en circa 1,1 à 1,8 miljoen extra bezoeker bij realisering van alleen fase 1 van de HOM***. Dit zijn bezoekers die voor het grootste deel van buiten Zoetermeer komen en nu meestal geen bezoeker van het Stadshart zijn. Extra bestedingen in Stadshart De extra bezoekers aan het Stadshart brengen ook bestedingen met zich mee. Over het uitgavepatroon van deze combinatiebezoekers zijn geen goede cijfers beschikbaar. Effecten voor het winkelaanbod zijn wel als volgt te beredeneren: Het winkelaanbod in de HOM zal voor het gros (90%) bestaan uit mode- en sportwinkels. Dat betekent dus ook dat het vooral mode- en sportbestedingen zijn die wegvloeien uit het Stadshart. Andere branches zullen nauwelijks te maken krijgen met in te schatten (o.a. minder regionale bezoekers en meer doelgericht bezoek aan de HOM). Door het ontbreken van goede cijfers wordt in het model het combinatiebezoekpercentage bij fase 1 en het volledige HOM gelijk gehouden. *** Op basis van het effectenmodel (hoofdstuk 3) en op basis van het verwachte aantal inwoners in 2020 ligt het verwachte aantal bezoekers aan de HOM voor fase 1 op 3,7 miljoen en voor de volledige HOM op 6,8 à 7,6 miljoen. Daarbij is uitgegaan van een bezoekersaandeel van verder weg dan 60 autominuten van 10% (fase 1) en 10 à 20% (volledige HOM). direct verlies van bestedingen, terwijl die branches wel kunnen profiteren van de extra bezoekers. Het resultaat zal per saldo voor die andere branches positief zijn. Het mode- en sportaanbod in het Stadshart krijgt wel te maken met een verlies van bestedingen (afhankelijk van de uitvoering van de HOM 1,7 à 2,0 miljoen of 3,9 à 4,5 miljoen). Per extra bezoeker komt dat neer op 0,94 à 2,22 (incl. BTW)****. Ter indicatie: in de HOM wordt bij fase 1 gemiddeld 15 keer zoveel aan mode en sport uitgegeven per bezoek per persoon ( 18,95 à 22,11 incl. BTW) en bij de m²wvo-HOM gemiddeld 25 keer zoveel per bezoek per persoon ( 32,67 à 38,12 incl. BTW). Het bestedingsverlies per combinatiebezoeker is zoveel kleiner dan de gemiddelde besteding in de HOM, dat verwacht mag worden dat dit verlies gecompenseerd zal worden door bestedingen van de extra bezoekers. Het bestedingseffect van de mode- en sport-branche zal daardoor modelmatig eerder positief dan negatief uitpakken. Niet alleen het winkelaanbod, maar ook bijvoorbeeld de horeca in het Stadshart kan profiteren van de extra bezoekers. Er zullen weinig mensen **** Voor fase 1: 0,94 à 1,83 (incl. BTW) Voor volledige HOM: 1,01 à 2,22 (incl. BTW) 40 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

47 zijn die nu bezoeker van de horeca van het Stadshart zijn, en met de komst van de HOM de horeca in het Stadshart niet meer bezoeken. Andersom zullen er wel veel bezoekers aan de HOM zijn die aansluitend aan hun HOM-bezoek de horeca in het Stadshart bezoeken. Dit zijn extra bestedingen voor de winkelondersteunende horeca, zoals grand cafés, lunchrooms en restaurants. Weinig extra bezoekers en bestedingen Dorpsstraat Het Stadshart kan naar verwachting profiteren van extra bezoekers en extra bestedingen. Dit geldt niet voor de Dorpsstraat, doordat de situatie van dit winkelgebied minder gunstig is, waardoor het combinatiebezoek naar verwachting nihil is: Het aanbod in de Dorpsstraat is beperkter (circa m² wvo)* dan in het Stadshart (circa m² wvo) en in de HOM (circa of m² wvo); De afstand tussen de HOM en Dorpsstraat is groter dan tussen het Stadshart en de HOM; De meest logische wandelroute tussen de Dorpsstraat en de HOM loopt door het Stadshart, waardoor consumenten voor een bezoek aan de Dorpsstraat het Stadshart links moeten laten liggen (of pas overwegen de Dorpsstraat te bezoeken als ze het Stadshart hebben bezocht). * Locatus ( ), Winkelgebieden Verkenner Doordat de Dorpsstraat het historisch gegroeide oude dorpscentrum is, en dus niet planmatig ontwikkeld, heeft het voor velen een meer aantrekkelijke uitstraling dan het Stadshart. Hierdoor zal mogelijk wel enig combinatiebezoek plaatsvinden. Wij schatten echter in dat dit aandeel zeer beperkt zal blijven. Ter indicatie gaan we uit van circa 1%**. Net als in het Stadshart zal het combinatiebezoek voor de horeca en winkels buiten de branches mode en sport tot een positief resultaat leiden. Deze branches zullen naar verwachting niet te maken krijgen met een daling aan bestedingen, waardoor elke euro die door een combinatiebezoeker in de Dorpsstraat wordt uitgegeven tot een positief saldo leidt. Voor mode- en sportwinkels in de Dorpsstraat geldt echter dat zijn wel te maken krijgen met een bestedingsverlies. Elke extra bezoeker aan de Dorpsstraat zal tussen de 5,64 en 7,98 (incl. BTW) zal moeten uitgeven om het verwachte omzetverlies te compenseren***. Naar verwachting is dit niet haalbaar, waardoor deze winkels in de Dorpsstraat per saldo met een negatief omzeteffect (a.g.v. de HOM) te maken zullen krijgen. ** Ook Goudappel Coffeng gaat daar in het rapport Brede effectanalyse vanuit. *** Voor fase 1: 5,64 à 6,58 (incl. BTW); Voor volledige HOM: 6,08 à 7,98 (incl. BTW) Herkomst extra bestedingen De extra bestedingen die in het Stadshart en de Dorpsstraat zullen landen als gevolg van de HOM zullen, net als de bestedingen in de HOM zelf, ten koste gaan van bestedingen elders. Deze omzet is afkomstig van HOM-bezoekers en zal zich op dezelfde wijze verspreiden over de regio als de bestedingen van de HOM. Doordat geen goede cijfers bekend zijn over het bestede bedrag per combinatiebezoek laat dit nieuwe indirecte bestedingsverlieseffect zich moeilijk kwantificeren. Met een indicatieve voorbeeldberekening wordt echter snel duidelijk dat dit effect klein is in relatie tot het effect van de HOM. Stel dat combinatiebezoekers gemiddeld 7,- in het Stadshart en de Dorpsstraat uitgeven. Ervan uitgaande dat 50% van de HOM-bezoekers een combinatiebezoek brengt, dan leidt dat tot 3,50 aan bestedingen in het Stadshart en de Dorpsstraat per HOM-bezoeker. Ten opzichte van het totale bedrag dat HOM-bezoekers nu al onttrekken aan de mode- en sportmarkt ( 32,67 à 38,12 (incl. BTW) per bezoek per persoon) is dat circa 10% meer onttrekking. Als de volledige 3,50 aan mode en sport uitgegeven wordt, leidt dit voor een gemeente met bijvoorbeeld een mode- en sportomzeteffect van 5% in de huidige situatie tot 0,5%-punt extra effect Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

48 5.2 Ruimtelijke effecten Ruimtelijke effecten op Stadshart Zoetermeer Als gevolg van de komst van de HOM zal het Stadshart van Zoetermeer te maken krijgen met afvloeiing van mode- en sportbestedingen naar de HOM. Andere winkelbranches in het Stadshart zullen naar verwachting nauwelijks negatieve bestedingseffecten ondervinden van de HOM, doordat deze branches niet tot nauwelijks in de HOM gevestigd zullen zijn. Het Stadshart kan echter ook profiteren van de komst van de HOM: Een deel van de bezoekers aan de HOM zal aansluitend aan hun HOM-bezoek (voor of na) ook het Stadshart bezoeken, wat nieuwe bestedingen voor het Stadshart met zich meebrengt, zowel in de mode- en sportbranche als voor andere branches. Het negatieve bestedingseffect op de mode- en sportbranche wordt hiermee naar verwachting gecompenseerd en bij de overige branches kan sprake zijn van extra omzet. Er zullen weinig mensen zijn die nu bezoeker van de horeca van het Stadshart zijn, en met de komst van de HOM de horeca in het Stadshart niet meer bezoeken. Andersom zullen er wel bezoekers aan de HOM zijn die aansluitend aan hun HOM-bezoek de horeca in het Stadshart bezoeken. Dit zijn extra bestedingen voor de winkelondersteunende horeca, zoals grand cafés, lunchrooms en restaurants. Een deel van de winkels die nu in het Woonhart zijn gevestigd, zal in Zoetermeer aanwezig willen blijven. Hier liggen kansen voor invulling van leegstand in het Stadshart. Ruimtelijke effecten op Dorpsstraat In de Dorpsstraat zullen met name mode- en sportwinkels te maken krijgen met negatieve effecten als gevolg van de HOM. Zoals in de vorige paragraaf is beschreven zullen de positieve synergievoordelen (combinatiebezoeken) voor dit winkelgebied beperkt zijn. Aangezien in de Dorpsstraat nog relatief veel mode- en sportaanbod aanwezig is (circa 20 à 25% van de daar beschikbare winkelruimte), is niet uit te sluiten dat een of meer mode- of sportwinkels uit de Dorpsstraat verdwijnen. Gelet op ontwikkelingen in de winkelmarkt en de beperkte positieve synergievoordelen voor de Dorpsstraat zal herinvulling lastig zijn. De wijzigende positie van de Dorpsstraat vraagt om een aangepaste strategie voor dit winkelgebied. Ruimtelijke effecten op overige winkelgebieden in Zoetermeer De effecten van de HOM op de overige winkelgebieden in Zoetermeer zullen naar verwachting beperkt blijven. Het mode- en sportaanbod in bijvoorbeeld de wijkcentra Oosterheem, Rokkeveen en Meerzicht is beperkt (maximaal enkele winkels per winkelcentrum), waardoor eventuele negatieve bestedingseffecten beperkt blijven tot een klein aantal winkels. Daarnaast moet geconstateerd worden dat de buurt- en wijkcentra in Zoetermeer primair een lokale boodschappenfunctie hebben met bijbehorend winkelaanbod. De HOM zal er niet toe leiden dat consumenten op een andere wijze hun boodschappen zullen doen. Hierdoor zullen per saldo de functie en positie van de buurt- en wijkwinkelstructuur niet wijzigen als gevolg van de HOM. 42 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

49 6 Samenvattende conclusie

50 6 Samenvattende conclusie Effect van de HOM ( m² wvo) op mode- en sportbestedingen in overige winkels per gemeente in 2020 Context Provast werkt in samenwerking met de eigenaren van Woonhart Zoetermeer aan de herontwikkeling en uitbreiding van het Woonhart tot een factory outlet centrum (Holland Outlet Mall, HOM). Het uiteindelijke doel is een FOC realiseren van in totaal circa m² wvo ( m² bvo) met een aantrekkelijkheid vergelijkbaar met Batavia Stad Fashion Outlet te Lelystad en Designer Outlet Roermond. In eerste instantie wordt gewerkt aan realisatie van fase 1 van de HOM: een FOC van circa m² wvo ( m² bvo). Het huidige Woonhart ligt aan de Europaweg op circa 200 meter afstand van het Stadshart Zoetermeer (centrum van Zoetermeer, ca m² wvo*). Veranderende winkelmarkt Het (ruimtelijke) consumentengedrag wijzigt als gevolg van onder andere demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing) en internet. Binnen de detailhandelssector leiden het grote aanbod, de schaalvergroting, de filialisering en de teruglopende bestedingen in fysieke winkels tot verdringing. Winkelgebieden kampen met stagnatie en leegstand, de economische vitaliteit en attractiviteit ervan staan onder druk. * Locatus ( ), Winkelgebiedenverkenner 44 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

51 Marktruimte Voor de situatie in 2020 is een berekening gemaakt van marktruimte voor de mode- en sportsector in Zoetermeer. Deze laat zien dat er op basis van huidige koopstromen en toenemende internetbestedingen ruimte is voor uitbreiding van het mode- en sportaanbod. Afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal inwoners komt dit neer op à m² wvo mode en sport. Effect van fase 1 HOM ( m² wvo) op mode- en sportbestedingen in overige winkels per gemeente in 2020 Effectenmodel Op basis van gegevens en data over onder andere koopstromen in de mode- en sportbranche, bestedingen per hoofd in FOC s en aan mode- en sportartikelen, bezoekfrequenties aan FOC s, en reistijden is een effectenmodel opgesteld dat inzicht biedt in de mogelijke effecten van de HOM op bestedingen elders. Bestedingseffecten De grootste bestedingseffecten zijn te verwachten in het gebied direct rondom de HOM. Gemiddeld ligt het bestedingseffect in de mode en sport daar tussen de -4% en -5,5% (zie kaart vorige pagina). Vooralsnog wordt gewerkt aan de realisatie van fase 1 van de HOM ( m² wvo i.p.v m² wvo). Het effectenmodel is aangepast op dat scenario, waarbij onder andere aanpassingen zijn Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

52 doorgevoerd op de bezoekfrequentie van consumenten. Uit het model volgt dat bij fase 1 van de HOM het gemiddelde effect op de bestedingen in de regio rondom Zoetermeer rond de -1,5% ligt (zie kaart vorige pagina). In gebieden op grotere afstand van Zoetermeer zijn de bestedingseffecten minder groot. Ruimtelijke effecten in de regio De mate waarin bestedingseffecten leiden tot ruimtelijke effecten (veranderingen van aanbod, leegstand) is afhankelijk van een groot aantal variabelen, waaronder landelijke trends en ontwikkelingen (o.a. internet), locatiekenmerken (o.a. kansrijke en kwetsbare winkelgebieden, courante en incourante winkellocaties) en ondernemerspecifieke kenmerken (o.a. eigendomssituatie winkelpand, financiële ruimte). In algemene zin geldt dat grotere winkelgebieden met een onderscheidende sfeer en beleving kansrijker zijn dan middelgrote centra met weinig sfeer en weinig onderscheidend aanbod. Binnen winkelgebieden zijn A1-winkellocaties veel weerbaarder voor economische tegenslag dan meer perifere delen van centrumgebieden ( uit de loop ). De omzeteffecten van de HOM moeten beschouwd worden binnen deze bredere context van de totale veranderende winkelmarkt. Het kwantitatief-ruimtelijk beeld van de bestedingseffecten (kaart vorige pagina) kan, in het licht van die bredere context, binnen gemeenten kwalitatiefruimtelijk worden doorvertaald naar winkelgebieden en straten. Daarbij geldt uiteraard dat naarmate de HOM aantrekkelijker wordt, bijvoorbeeld groter (fase 1 of de volledige m²-wvo-HOM), de bestedingseffecten en de ruimtelijke gevolgen daarvan ook groter worden. Gemeenten (en winkelgebieden) dichter bij de HOM zullen meer (dan gemiddeld) negatieve effecten hebben, omdat reguliere klanten daar vaker afbuigen (zie hiervoor onder andere kaart op vorige pagina met de bestedingseffecten). Winkelgebieden met relatief veel mode en sport (de stadscentra, grotere dorpscentra en stadsdeelcentra) zullen meer dan gemiddeld nadeel ondervinden. In winkelcentra met vooral een dagelijkse boodschappenfunctie (kleinere dorpscentra, buurt- en wijkcentra) zal het effect minder groot zijn. Winkelgebieden met een winkelaanbod in mode en sport dat zich niet of beperkt in omvang of kwaliteit onderscheidt van de HOM zullen meer dan gemiddeld effecten ondervinden. Zo is het mode- en sportaanbod in centra buiten de (stadsdeel-) centra van Den Haag, Rotterdam en Leiden in de meeste gevallen kleiner dan m² wvo. De HOM vormt met een goede opzet en snelle bereikbaarheid een aantrekkelijk alternatief voor de meeste middelgrote centra in de regio. Gemeenten (en winkelgebieden) met mode- en sportaanbod dat ondergemiddeld functioneert (kaarten p. 33 t/m 35), zijn minder weerbaar voor de verschuiving in bestedingen als gevolg van de HOM. Zij kunnen een daling van bestedingen minder goed incasseren en zullen als gevolg daarvan bovengemiddeld effect ondervinden. Effecten Zoetermeer Effecten van de HOM in de gemeente Zoetermeer, en specifiek het Stadshart en de Dorpsstraat, wijken af van omliggende gemeenten. De stad Zoetermeer zal met de HOM in totaal veel meer bezoekers (en meer bestedingen) naar zich toe trekken dan nu het geval is. Uit het effectenmodel volgt dat de totale mode- en sportbestedingen in de gemeenten toenemen tot 171 à 177 miljoen (fase 1) en 318 à 353 miljoen (volledige HOM). De verwachte mode- en sportbestedingen in 2020 in de gemeente liggen op circa 103 mln. (excl. ontwikkeling HOM). 46 van Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei 2017

53 Effecten Stadshart Het Stadshart zal binnen Zoetermeer te maken krijgen met de grootste effecten, zowel negatief (ombuiging bestedingen) als positief (combinatiebezoeken vanuit de HOM). Gelet op het aantal verwachte bezoekers aan de HOM en een inschatting van het aandeel HOMbezoekers dat ook het Stadshart zal bezoeken (combinatiebezoekers) is de verwachting dat het negatieve bestedingseffect op mode- en sportwinkels gecompenseerd zal worden. Andere branches en de horeca zullen naar verwachting weinig negatieve effecten ondervinden, maar wel kunnen profiteren van combinatiebezoekers. Effecten Dorpsstraat Mode- en sportwinkels in de Dorpsstraat zullen naar verwachting te maken krijgen met negatieve effecten als gevolg van de HOM. Positieve synergievoordelen (combinatiebezoeken) zullen naar verwachting beperkt zijn, waardoor modeen sportwinkels in de Dorpsstraat per saldo te maken zullen hebben met een daling van bestedingen. Niet is uit te sluiten dat één of meer mode- en sportwinkels uit de Dorpsstraat verdwijnen. Gelet op ontwikkelingen in de winkelmarkt en de beperkte synergievoordelen voor de Dorpsstraat zal herinvulling lastig zijn. Andere branches en de horeca in de Dorpsstraat zullen naar verwachting weinig directe negatieve effecten ondervinden. Effecten overige winkelgebieden Zoetermeer De effecten van de HOM op de overige winkelgebieden in Zoetermeer zullen naar verwachting beperkt blijven. Het mode- en sportaanbod in bijvoorbeeld de wijkcentra Oosterheem, Rokkeveen en Meerzicht is beperkt (maximaal enkele winkels per winkelcentrum), waardoor eventuele negatieve bestedingseffecten beperkt blijven tot een klein aantal winkels. Daarnaast moet geconstateerd worden dat de buurt- en wijkcentra in Zoetermeer primair een lokale boodschappenfunctie hebben met bijbehorend winkelaanbod. De HOM zal er niet toe leiden dat consumenten op een andere wijze hun boodschappen zullen doen. Hierdoor zullen per saldo de functie en positie van de buurt- en wijkwinkelstructuur niet wijzigen als gevolg van de HOM. Tot besluit Effecten wisselen per (type) locatie en zijn deels te kwantificeren, deels kwalitatief, en deels ook onzeker. De uitkomsten van dit onderzoek zijn derhalve ruimtelijk gedifferentieerd en niet zwart-wit. Dit onderzoek beoogt bovendien niet om een uitspraak te doen over de wenselijkheid van de HOM. Het heeft als doel de orde van grootte van de ruimtelijke effecten zo goed mogelijk inzichtelijk te maken ten behoeve van een weloverwogen en gemotiveerd politiek besluit en de ruimtelijk-planologische procedure Marktruimte en regionale effecten Holland Outlet Mall Zoetermeer - 12 mei van 54

54 Bijlage