Conceptreactie op de brief van het College met kenmerk en omschrijving: RIB Totstandkoming beheersverordening Ridderkerk-Zuid 2013

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Conceptreactie op de brief van het College met kenmerk en omschrijving: RIB Totstandkoming beheersverordening Ridderkerk-Zuid 2013"

Alexander de Boer
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Conceptreactie op de brief van het College met kenmerk en omschrijving: RIB Totstandkoming beheersverordening Ridderkerk-Zuid 2013 Concept versie 2, Bijlagen: 1 Overzicht van enkele verschillen tussen beheersverordening en voorgaand bestemmingsplan 2 Overzicht proportionaliteit perceel Salem en andere percelen vallend onder het vlak Bijzondere functies Hier volgen enkele notities met betrekking op voornoemde brief. Een definitieve versie zal na beoordeling van onze adviseurs worden opgesteld. 1 De stelling dat de regels behorende bij het vlak Bijzondere functies enige flexibiliteit aan bestaande functies of gewenste functies geven, is niet zonder meer gerechtvaardigd. Voor dit functievlak geldt juist dat aan-, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen uitdrukkelijk NIET zijn toegestaan, daar waar dat voor ander functievlakken onder voorwaarden WEL is toegestaan. De geest van deze bepaling kan worden ontlopen door toepassing van de kruimellijst. De motivatie waarom dit is gebeurd ontbreekt, ook in de omgevingsvergunning. Een degelijke motivatie is onder meer noodzakelijk om de schijn van willekeur weg te nemen. 2 De aangehaalde voorbeelden verzorgingshuis Reyerheem en basisschool De Bongerd zijn zeer selectief gekozen. Als het geheel van de 13 percelen, die onder bijzondere functies vallen, wordt beschouwd, leidt dat tot ander conclusies, met name ten aanzien van proportionaliteit (zie bijlage 2). Het perceel Bongerd is volstrekt niet vergelijkbaar, de maximale bouwhoogte is slechts 6 meter. Voor vergelijkingen dient de combinatie van bouwhoogte en bebouwingsoppervlak niet los van elkaar te worden beoordeeld. Voor het perceel Reyerheem geldt dat de resterende ruimte om uit te breiden in verhouding aanmerkelijk kleiner is dan voor het perceel van Salem. Er wordt ook verwezen naar plankaarten die dateren uit een veel verder verleden dan de 29 e uitwerking. Ook hierdoor gaan de vergelijkingen volkomen mank. De redenatie dat deze voorbeelden slechts aangeven dat ingrijpende wijzigingen ten opzichte het bestemmingsplan op meerdere percelen is toegepast, geeft alleen aan dat er ook op andere percelen dubieus is vastgesteld. 3 Het is niet zo dat het bevoegd gezag een aanvraag die niet voldoet aan de beheersverordening niet mag weigeren als deze niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Letterlijke tekst uit de beheersverordening: Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%. Het is een keuze die weloverwogen moet worden genomen. 1

2 4 De vergunning is verleend op basis van goede ruimtelijke ordening. Deze motivatie is om twee reden bedenkelijk: - De ruimtelijke onderbouwing is door de aanvrager zelf opgesteld en subjectief toegeschreven op de beoogde nieuwbouw. - De ruimtelijke onderbouwing komt onvoldoende overeen met de thans geldende structuurvisie van de gemeente. 5 Wat onder ruimtelijke ontwikkeling moet worden verstaan is niet vastgelegd. De jurisprudentie waar naar wordt verwezen is, ook nu weer, zeer selectief en subjectief aangehaald. Jurisprudentie van gevallen die meer in overeenstemming zijn met deze casus laat zien dat omgevingsvergunningen ten onrechte zijn verleend. 6 Een beheersverordening heeft een conserverend karakter ten opzichte van een voorgaand bestemmingsplan. Het legt de bestaande toestand vast met dezelfde wijzigingsbepalingen van het bestemmingsplan. Als in de beheersverordening ingrijpende wijzigingen worden doorgevoerd dan is dat niet in de geest van de beheersverordening en moet dat expliciet vermeld worden in de stukken die ten grondslag liggen aan het besluit voor vaststelling. 7 Ten slotte geeft het college aan dat het juridisch niet relevant is dat de vergunning voldoet aan de vigerende beheersverordening of het daaraan voorgaande bestemmingsplan, door toepassing van de kruimellijst. Hierdoor wordt op grote schaal de geest van de onderliggende regelgeving ondermijnd. Jurisprudentie. Voorbeeld jurisprudentie nietig verklaring beheersverordening (wordt nog verder aangevuld) In de volgende bijlage (bijlage 1) is een overzicht opgenomen van de verschillen tussen het bestemmingsplan en de beheersverordening. Hierin is ook een overzicht van de historische uitbreidingen opgenomen. In aanmerking dient te worden genomen dat omwonenden van het perceel Salem al veel uitgevoerde uitbreidingen hebben getolereerd. Het optoppen van de Noordvleugel met een extra verdieping, de uitbreiding van 100 naar 180 cliënten, met bijbehorende expansie van bedrijfsactiviteiten en -overlast, alsmede diverse aanbouwen en vergroting van het parkeerterrein. 2

3 Bijlage 1 3

4 4

5 5

6 6

Bijlage 2 proportionaliteit. Uit het evaluatierapport Deel II http://beschermmijnwijk.nl/wp-content/uploads/2016/12/evaluatierapport-totaal-1-december.compressed.

7 Bijlage 2 proportionaliteit. Uit het evaluatierapport Deel II Proportionaliteit van afwijkingen volgens de beheersverordening Anders dan een bestemmingsplam biedt een beheersverordening slechts ruimte voor kleine ruimtelijk en functionele ondergeschikte uitbreidingsmogelijkheden (zie Hoofdstuk 7.2). In het uitbreidingsplan van Salem is absoluut geen sprake van een kleine ruimtelijk en functionele ondergeschikte uitbreiding. Zie de situatietekeningen hieronder. Bestaande situatie Het uitbreidingsplan Het afwegen van de proportionaliteit in de begrippen kleine- ruimtelijk en functionele ondergeschikte- uitbreidingsmogelijkheden is in de toepassing van beheersverordeningen dan ook van groot belang. 7

8 Proportionaliteit van het uitbreidingsplan van Salem Anders dan bij algemeen gehanteerde beheersverordeningen (zie andere gemeenten) zijn hier geen absolute waarden voor afwijkingen opgenomen. Bijvoorbeeld: er mag niet meer dan 3 meter worden aan- of uitgebouwd. Dit houdt in dat er extra aandacht aan de evenredigheid van afwijkingen moet worden besteed. Het afwijkingspercentage van 10% kan niet zonder een zorgvuldige belangen-én alternatievenafweging worden toegepast. A) Proportionaliteit op het perceel De bestaande bebouwing heeft een oppervlak van ca m2. Het perceel heeft een oppervlak van m2. Uitbreiding van het bebouwingsoppervlak naar 33% (30% + 10% van 30%) van de perceelgrootte, zoals het plan van Salem voorstaat, betekent een toename van het bebouwde oppervlak met 2128 m2, oftewel een toename van 140%. Dit valt ver buiten de primaire uitgangspunten van de beheersverordening, namelijk het slechts toestaan van BEPERKTE wijzigingen. B) Proportionaliteit binnen het totale beheersgebied Er zijn 13 gebieden binnen beheersgebied die vallen in de categorie Bijzondere functies. Het bebouwingspercentage varieert afhankelijk van de bestaande bebouwing. Opvallend is echter dat voor het perceel van Salem een absoluut bebouwingoppervlak is toegestaan dat 240% hoger ligt dan het gemiddelde van de 13 gebieden die in dezelfde categorie vallen. Zie het overzicht en de tabel op de volgende bladzijde. 8

Dit wordt extra versterkt als er geen rekening wordt gehouden in de keuze van de

9 Vergelijkingstabel Juist de buitenproportionele absolute waarde van het toelaatbaar bebouwingsoppervlak is van grote invloed op de omliggende woningen. Dit wordt extra versterkt als er geen rekening wordt gehouden in de keuze van de locatie van de bebouwing op het totale perceeloppervlak, alweer ten opzichte van de omliggende woningen. 9

De invloed van eerdere uitbreidingen Omwonenden zijn al eerder geconfronteerd met uitbreidingen op het terrein van Salem. Uitbreiding Verpleeghuis Salem 2004, extra verdiepingen.

10 De invloed van eerdere uitbreidingen Omwonenden zijn al eerder geconfronteerd met uitbreidingen op het terrein van Salem. Uitbreiding Verpleeghuis Salem 2004, extra verdiepingen. Toen omwonenden hun woningen kochten stond er nog geen verpleeghuis. In 1992 is het verpleeghuis Salem gebouwd. Het gebouw was toen slechts plaatselijk één verdieping hoog. In 2004 is er vlak voor woningen van de bewoners van de Bliek en de appartementenflat op de van Leeuwenhoekstraat een tweede laag op de Noorvleugel gezet. Ook in 2013 hebben er verbouwingen met een toename van het bouwvolume plaatsgevonden; uitbreiding van de capaciteit met 23 plaatsen, waarvan 3 voor palliatieve zorg. Uiteindelijk en is er een enorme installatieverdieping als 4 e bouwlaag op gezet. Door deze verbouwingen en toename van de capaciteit is er steeds en veel meer overlast ontstaan voor de omwonenden. Dat er nu door Salem zonder vooroverleg abrupt een ongenuanceerd plan op tafel wordt gelegd, en alleen ter informatie, getuigt niet van goed buurmanschap. Het vergt van de omwonenden een onevenredige grote tolerantie. Dit gaat veel verder dan het begrip dat de omwonenden reeds geruime tijd opbrengt. Er wordt nu een grens overschreden. 10

Verbouwing Salem 2004 Salem nu. Overzicht van Uitbreidingen en mutaties op en aan het perceel van Salem 1) STRIJDIGE aanbouw verbindingsgang Noordvleugel, met ca. 87 m2.

11 Verbouwing Salem 2004 Salem nu. Overzicht van Uitbreidingen en mutaties op en aan het perceel van Salem 1) STRIJDIGE aanbouw verbindingsgang Noordvleugel, met ca. 87 m2. 2) STRIJDIGE Uitbreiding parkeerterrein (illegaal, geen vergunning aangevraagd) 3) STRIJDIGE vervanging en uitbreiding van een houten berging door een stenen berging. 4) STRIJDIGE uitbreiding kerkzaal/recreatiezaal met 228 m2. 5) STRIJDIGE opbouw met een extra bouwlaag (1e verdieping) op de Noordvleugel. 6) NIET STRIJDIGE aanbouw van een kantoor met 28 m2. 11

Vergelijkbare documenten

Pleitnota van de stichting als gemachtigde van omwonenden. Behorend bij

Pleitnota van de stichting als gemachtigde van omwonenden Behorend bij Bezwaarschrift de omgevingsvergunning voor het renoveren en uitbreiden van Verpleeghuis Salem aan de Vlietlaan nr. 2, 2986 AZ te Ridderkerk,