Notitie van uitgangspunten Voorontwerp bestemmingsplan Glastuinbouwgebieden. September 2011

Transcriptie

1 Notitie van uitgangspunten Voorontwerp bestemmingsplan Glastuinbouwgebieden. September Inleiding Begin dit jaar heeft u aan de Konijnenburg Groep opdracht verleend voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de duurzame glastuinbouwgebieden in onze gemeente. Het betreft grotendeels de gebieden die in de Provinciale Verordening Ruimte zijn aangewezen als concentratiegebied glastuinbouw, namelijk de Woudse Droogmakerij, de Oude Campspolder en het cluster aan de oude Woudse Weg (zie figuur 1 t/m 4). De lintbebouwing aan de Westgaag is er als landschappelijk overgangsgebied buiten gehouden. Bij besluit van 19 april jl. heeft B&W de plangrenzen vastgesteld. Inmiddels is er een eerste concept voorontwerp bestemmingsplan opgesteld. Het plan is tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers vanuit de tuinbouwsector en LTO-glaskracht. Daarnaast heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap. Het bestemmingsplan Glastuinbouwgebieden is conserverend van aard, waarin geldende bestemmingen, gebieden welke al ontwikkeld zijn middels vrijstelling, ontheffingsprocedures en wijzigingsplannen e.d., worden vastgelegd. De regels voor de glastuinbouw worden flexibeler gemaakt en geactualiseerd zodat de ontwikkeling van moderne glastuinbouwbedrijven en de herstructurering en herontwikkeling van het glastuinbouwgebied worden gefaciliteerd. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar de consequentie is dat overige functies, die belemmerend (kunnen) werken hieraan ondergeschikt zijn. Het voorontwerp volgt op hoofdlijnen de systematiek van het bestemmingsplan zoals dat is opgesteld door de gemeente Westland. Hieronder zijn de belangrijkste uitgangspunten en beleidskeuzes ten aanzien van het plan uiteengezet.

2 figuur 4 ligging van de deelplangebieden 2. Niet agrarische bedrijven en woningen Het beleid van de gemeente is erop gericht om de glastuinbouw te behouden en waar mogelijk te versterken. Nieuwe niet-agrarische bedrijven moeten zoveel mogelijk worden geweerd uit het glastuinbouwgebied. Dergelijke bedrijven dienen zich te vestigen op bestaande of nieuwe bedrijventerreinen. Bestaande bedrijven in het plangebied welke al positief zijn bestemd worden in het bestemmingsplan ingepast. Het bestemmingsplan zal niet voorzien in het saneren van deze bedrijven. Het onttrekken van agrarische bedrijfswoningen aan de agrarische bestemming heeft ertoe geleid dat het beleid ten aanzien van agrarische bedrijfswoningen is verscherpt en aangepast in dit bestemmingsplan. Agrarische bedrijfswoningen die als bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf horen mogen slechts onder voorwaarden worden herbouwd. In het bestemmingsplan bestaat de mogelijkheid om woningen te verplaatsen binnen de glastuinbouwgebieden. Dit zijn locaties die aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening voldoen en waarvan zeker is dat ze de reconstructie van de glastuinbouw nu en in de toekomst niet belemmeren. De gemeente blijft een saldo '0' beleid hanteren. Dit houdt in dat wanneer er een woning zal worden bijgebouwd in het plangebied, er elders in dit gebied een woning zal moeten verdwijnen. Eventuele uitwisseling van bouwrecht tussen individuen is mogelijk. Overigens geldt er ook een bouwstop voor burgerwoningen in het glastuinbouwgebied. Nieuwe niet-agrarische bedrijven worden zoveel mogelijk worden geweerd uit het glastuinbouwgebied. De gemeente blijft ten aanzien van woningen een saldo nul' beleid hanteren.

3 3. Innovatie en duurzaamheid Bij glastuinbouwbedrijven vinden steeds vaker bedrijfsactiviteiten plaats die niet sec gericht zijn op het voortbrengen van producten, maar wel alles met glastuinbouw te maken hebben. Voorbeelden zijn: verhuur van planten, onderzoeksopstellingen, proeflocaties, presentatieruimtes en energieteruglevering e.d. Deze activiteiten zijn als het ware het logische gevolg van vernieuwend en innovatief ondernemerschap van de glastuinbouwsector. De activiteiten verdienen dan ook een plaats binnen moderne hedendaagse glastuinbouwbedrijven. Binnen de bedrijfsruimten zijn in het bestemmingsplan bovenstaande bedrijfsactiviteiten als onderdeel van de bedrijfsvoering van het glastuinbouwbedrijf toegestaan. Gericht op de toekomst, wensen de tuinders een vergroting van het maximale percentage van bedrijfsgebouwen. Deze ligt nu op 12.5% (en 1% kantoren). De gemeente gaat hier terughoudend mee om, want 'grootschalige' bedrijfsruimten moeten ondergeschikt blijven aan de teeltfunctie. Benadrukt wordt dat bedrijfsactiviteiten functioneel moeten aansluiten bij de bedrijfsvoering in de kas. In de kas moeten planten staan, conform de nieuwe glastuinbouwdefinitie. Extra verstening of afname van glasareaal in het glastuinbouwgebied is onwenselijk. Het gebruik van de glasopstanden voor andere activiteiten dan teelt wordt tegengegaan. De verhouding tussen kassencomplex en bedrijfsruimte blijft hetzelfde. Nieuwe functies moeten binnen de bestaande bebouwingsmogelijkheden gerealiseerd worden. Gedacht wordt aan een verdiepingsvloer in de bedrijfsgebouwen voor kantoor, presentatie en onderzoeksruimten. Ook vanuit meervoudig en intensief ruimtegebruik wordt een verdiepingsvloer in de bedrijfsgebouwen wenselijk gevonden. Tuinders willen de capaciteit van warmtekracht koppeling installaties uitbreiden. De gemeente wil voorkomen dat het leveren van energie belangrijker wordt dan de agrarische activiteiten als het telen. Er zal dan ook een relatie moeten bestaan tussen de hoeveelheid te produceren energie en de bedrijfsgrootte. De energielevering moet een duidelijk ondergeschikt karakter hebben, zowel wat betreft ruimtelijke inrichting als bedrijfseconomisch. Clustering van energie producerende apparatuur en de daarbij behorende bouwwerken met als doel gezamenlijk energie te produceren voor eigen gebruik en voor verkoop, is toegestaan onder voorwaarden, o.a. dat dit op een stedenbouwkundig en landschappelijk verantwoorde manier inpasbaar is en geen onevenredige hinder oplevert. Verder wordt het telen met een (semi) gesloten kas gestimuleerd. Hetzelfde geldt voor ondergrondse opslag van energie, waaronder warmte- of koudeopslag. In navolging van het beleid in gemeente Westland kent het bestemmingsplan een maximale bouwhoogte voor kassen van 10 meter, met een goothoogte van 8 meter. Aanvankelijk werd gedacht aan 12 meter, maar aangetoond is dat dat het landschapsbeeld vanuit het aangrenzende weidegebied aanmerkelijk beïnvloedt. Van een trapsgewijze opbouw in toegestane hoogte van de glasopstanden kan worden afgezien. Hiervan is de sector overigens ook geen voorstander. 'grootschalige' bedrijfsruimten en energielevering (warmtekracht koppeling) moeten ondergeschikt blijven aan de teeltfunctie. 4. De omvang van woningen Het vigerende bestemmingsplan Schipluiden buitengebied noord maakt onderscheid tussen burgerwoningen (maximale omvang 500 m3) en kleine burgerwoningen (300 m3). De laatste aanduiding is toegepast op de als tijdelijke woonketen gebouwde woningen. Het onderscheid is aangebracht met het oog op het landelijk karakter van het gebied. Forse uitbreiding van woningen in het buitengebied werd als landschappelijk ongewenst beschouwd.

4 De provincie (Verordening Ruimte) laat het aan de gemeenten te bepalen wat de maximale omvang van een burgerwoning buiten de stedelijke contouren is. De vraag is vervolgens welke bovengrens het bestemmingsplan gaat hanteren. En is het onderscheiden van kleine woningen nog wenselijk? Onze adviseur stelt voor: de gezamenlijke inhoud van het hoofdgebouw plus aan-, uit - en bijgebouwen mag maximaal 1,5 maal de oppervlakte van het bestemmingsvlak, met een maximum van 1000 m3, bedragen, waarvan het totaal aan aan-, uitbouwen en bijgebouwen maximaal 300 m3 mag bedragen. Deze regeling is toegepast in gemeente Westland en geldt ook voor bedrijfswoningen. Er is geen onderscheid van kleine woningen. Als alternatieven zijn genoemd: een bovengrens van 750 m3 en voor kleine woningen 500 m3; alle woningen op de huidige gevel bestemmen met een uitbreidingsruimte van 10%. Recente bouwaanvragen voor vrijstaande woningen leren dat de 750 m3 al snel gepasseerd is. De kleine burgerwoningen liggen uitsluitend in het lint van de Zwethkade zuid. Hier lijkt een (forse) uitbreiding van een woning tot een zekere bovengrens vanuit landschappelijk oogpunt geen enkel probleem. Een goede inpassing in het lint is van onverminderd belang. Woningen mogen maximaal tot 1.000m3 uitbreiden, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen. 5. Bedrijfswoning omzetten in burgerwoning Een groot deel van de in de vigerende plannen als bedrijfswoning bestemde woningen is in gebruik als burgerwoning. Het gaat om een kleine 50 gevallen. Door reconstructie en schaalvergroting is het aantal bedrijven afgenomen, waardoor deze woningen vaak niet langer gebonden zijn aan / nodig zijn voor een bedrijf. Maar er is dus wel sprake van strijdig gebruik. Hoe hiermee om te gaan? In 15 gevallen heeft B&W schriftelijk op een daartoe strekkend verzoek aangegeven voornemens te zijn bij de herziening van het bestemmingsplan de woning als burgerwoning positief te bestemmen. Van die 15 gevallen zijn er echter minstens 7 die zo gelegen zijn dat ze een toekomstige reconstructie van de glastuinbouwbedrijven naar verwachting belemmeren. Dit is een voorlopige constatering. Nadat hierover het oordeel van deskundigen uit de sector is ingewonnen, zijn de overige gevallen uit te sluiten. Het geven van een woonbestemming (burgerwoning) aan woningen die de reconstructie van het glastuinbouwcomplex belemmeren, is in strijd met beleid voor de ontwikkeling van duurzame glastuinbouw gebieden. In het Westland zijn harde toezeggingen van B&W door de Raad teruggedraaid. De gemeente kan de bestemming agrarische bedrijfswoning continueren en het strijdig gebruik gedogen, zoals in Westland is gedaan. Dit geeft de bewoners geen rechtszekerheid. Derden kunnen immers een verzoek tot handhaving tegen het strijdig gebruik indienen. Echter, als de rechter uiteindelijk oordeelt dat hier sprake is van een onbillijkheid van overwegende aard jegens de bewoners, kan/moet de gemeente het strijdig gebruik vergunnen. De gemeente kan ook vooraf een persoonlijk overgangsrecht voor de bewoners opnemen in het bestemmingsplan. Beide oplossingen gelden alleen voor de huidige bewoners. Daar is tegenin te brengen dat de bewoners verondersteld mogen worden te weten dat zij illegaal gebruik maken van de woning. Tevens speelt het belang van een goede ruimtelijke ordening van het glastuinbouwgebied, dat belemmerd wordt door het illegaal gebruik van de woningen.

5 Onze adviseur stelt op grond van praktijkvoorbeelden dat de rechter dit laatste belang zwaarder laat wegen. Als de gemeente een goed onderbouwd handhavingsbeleid in het plan opneemt, is de kans hierop groter. Voor gevallen waarin een bedrijfswoning wél kan worden omgezet in een burgerwoning kan een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen. Hieraan kan de voorwaarde worden verbonden dat de situatie op het perceel van de woning conform de bouwregels op orde wordt gebracht. In meerdere gevallen voldoet de situatie rond de woningen qua bijgebouwen niet aan de in het bestemmingsplan geldende regels. Voor zover het illegaal gebruik van woningen wordt gedoogd, moet alles wat afwijkt op het perceel van de betreffende woning worden gedoogd. Het ene gedogen en het andere verbieden gaat niet samen; een dergelijk verbod zou geen stand houden bij de rechter. Woningen die de reconstructie van het glasareaal belemmeren, worden niet positief bestemd Het strijdige gebruik als burgerwoning van een bedrijfswoningen wordt gedoogd Toezeggingen tot bestemming als burgerwoning worden aan de gemeenteraad voorgelegd met een negatief advies op grond van het belang van een goede ruimtelijke ordening van het glastuinbouwgebied Voor niet belemmerende woningen wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. 6. Paardenbakken In het Westland hanteert het bestemmingsplan een maximaal oppervlak van 400 m2 voor paardenbakken bij woningen. Het beleid van Midden-Delfland gaat uit van 800 m2. Dit is in glastuinbouwgebieden een fors ruimtebeslag. Voor paardenbakken bij woningen wordt een maximaal oppervlak van 400 m2 aangehouden. 7. Illegaal gebruik Er is een aantal illegale vormen van gebruik waarvan geadviseerd wordt (nadat onderzocht is of e.e.a. niet gelegaliseerd kan worden) hiertegen handhavend op te treden: Veenakkerweg 2 - Woning en opslag van bouwmaterialen (bestemming: agrarisch) Veenakkerweg 5 Hoveniersbedrijf, Yoga praktijk Burgerweg 16a café / drankkeet (bestemming: agrarisch) Woudseweg 156a hobbykas en opslag (bestemming: agrarisch) Van twee gevallen heeft B&W toezeggingen gedaan ze positief te bestemmen: Zwethkade Zuid 41 - hoveniersbedrijf Veenakkerweg bij 11 - caravanstalling. Deze bedrijven liggen midden in het glasgebied en staan uitbreiding van de glastuinbouw in de weg. Als we hier positief bestemmen, staan we minder sterk bij het niet positief bestemmen van bedrijfswoningen die als burgerwoning worden gebruikt. Een en en oplossing is juridisch-planologisch niet mogelijk. Geadviseerd wordt ze net als de bedrijfswoningen te gedogen. Toezeggingen intrekken en bedrijven gedogen Een beperkt aantal overige gevallen van (vermeend) illegaal gebruik moet nader onderzocht worden.