Kansrijk ondernemen in monumenten

Transcriptie

1 Whitepaper Kansrijk ondernemen in monumenten S VOOR HERBESTEMMING EN FINANCIERING

2 Wat ziet u als u langs een leegstaande kerk, een monumentaal bedrijfspand of een niet gebruikte kazerne rijdt? Is het de mooie gevel die uw aandacht trekt of zijn het de mogelijkheden die zo n karakteristiek pand u biedt? Investeren in monumentaal vastgoed is vaak lonend. Niet alleen financieel, maar het heeft ook een maatschappelijke impact op de omgeving. Het Nationaal Restauratiefonds ondersteunt ondernemers die in monumentaal vastgoed investeren, om samen een succes te maken van de restauratie en/of herbestemming van de panden die bijdragen aan een mooi en herkenbaar Nederland. Plannen om een monument een nieuwe bestemming te geven? Neem deze tips dan mee! En lees de ervaringen van een herbestemmer. Onderzoek van de Monumentenmonitor (in opdracht van BOEi) wijst uit dat ruim twee miljoen vierkante meter beeldbepalend vastgoed wacht op een nieuwe invulling. Dat zijn niet alleen voormalige rijksmonumentale kloosters, oude bedrijfspanden, kerken en kazernes etcetera, maar ook gemeentelijke monumenten. In totaal telt Nederland ruim tweeduizend panden (niet woonhuizen) die niet of onvoldoende worden benut. Dat biedt kansen! Want deze objecten bevinden zich vaak op de goede, binnenstedelijk locaties. Maar ook de authenticiteit van monumenten wordt erg gewaardeerd en vertaalt zich in financiële waardering, blijkt uit onderzoek door de NVM en het Restauratiefonds (december 2016). Zo ligt de verkoopprijs per vierkante meter ruim 50% boven het niveau van reguliere woningen. En sinds de crisis stegen de prijzen met 17%; dat is 6% meer dan de prijs voor gewone woningen. Daarnaast zijn gebruikers bereid om 20% meer te betalen voor een pand met karakter. Dit vergroot de haalbaarheid van de herbestemming van een monumentaal pand naar woningen en/of appartementen aanzienlijk. 1 Ontdek het potentieel (economisch én maatschappelijk) van de herbestemming van monumenten op de vaak goed gelegen locaties. 2 Benut het karakter van het monument. Het trekt gebruikers aan; deze panden hebben vaak een voorsprong ten opzichte van nieuwbouw waarbij het verhaal van scratch af aan opgebouwd moet worden.

3 Kennisintensief Tegelijk zijn er bij de restauratie en herbestemming van monumenten uitdagingen waar u als ondernemer mee te maken kunt krijgen. Het herbestemmen van karakteristiek vastgoed is kennisintensief. Het is een opgave met een geheel eigen dynamiek waarbij niet alleen bouwkundige en financiële aspecten spelen. Ook de juiste kennis, houding en waardering voor de cultuurhistorie zijn van invloed. Net als creativiteit. Zo kan het bijvoorbeeld in krimpgebieden lastig kan zijn om een nieuwe functie aan het gebouw te geven omdat er minder economische en sociale bedrijvigheid is. Toch zijn ook hier mogelijkheden voor investeerders. Het Restauratiefonds ondersteunt (vastgoed-)ondernemers door kennisdeling over de financiële en procesmatige aspecten van investeren in monumenten, het inzetten van het netwerk én door een klankbord te zijn. 3 Investeer in de omgeving. Communicatieve vaardigheden spelen een grote rol bij succesvol herbestemmen. Door de gemeente, omwonenden en belanghebbenden te betrekken wordt draagvlak gecreëerd. De Gelderlandfabriek in Culemborg is een cultuurcomplex met horeca en flexwerkplekken. Het Restauratiefonds denkt met de potentiële koper mee en komt bij voorkeur in een zo vroeg mogelijk stadium in gesprek om de (financiële) mogelijkheden te verkennen. Hart voor monumenten Grootschalige restauraties en herbestemmingsprojecten vergen soms een lange adem. Daarnaast heeft u de expertise van veel partijen nodig. Dit type projecten doe je echt samen. Op financieel gebied is het Restauratiefonds een partner met verstand van financieren én met een hart voor monumenten. Het fonds ondersteunt eigenaren bij het onderhouden, restaureren, verduurzamen of herbestemmen van monumenten. Dit doen zij vanuit maatschappelijke betrokkenheid én zonder winstoogmerk: de rente en aflossing die wordt ontvangen vloeit terug in het opknappen van andere monumenten. De ondersteuning gaat ook verder dan uitsluitend het bieden van financiële ondersteuning. Het Restauratiefonds denkt met de potentiële herbestemmer mee en komt bij voorkeur in een zo vroeg mogelijk stadium in gesprek om de (financiële) mogelijkheden te verkennen. In zo n eerste fase toetst het fonds bijvoorbeeld uw business case, maar wijzen zij u ook op subsidiemogelijkheden om een haalbaarheidsstudie te laten uitvoeren of op gunstige regelingen die het Restauratiefonds voor lokale overheden uitvoert.

4 (Co-)Financiering Het Restauratiefonds financiert (grootschalige) restauraties en herbestemmingsprojecten met laagrentende leningen vanuit een revolverend fonds en de marktconforme Monumenten-hypotheek, maar werkt ook nadrukkelijk samen met andere financiers en fondsen. Door het netwerk en het vertrouwen dat banken en investeerders in het Restauratiefonds tonen worden vaak extra financiële mogelijkheden gecreëerd voor potentiële kopers en daarmee kansen om te ondernemen. 4 Ga vroegtijdig in gesprek over de financiering en wees op de hoogte van de gunstige financieringsmogelijkheden voor monumentaal vastgoed die het Rijk en diverse regionale overheden beschikbaar stellen. Daardoor worden extra mogelijkheden gecreëerd voor de ondernemer. Kennisdeling Ieder monument is uniek. Restaureren of herbestemmen vergt daarom een gedegen aanpak. Kennis is daarbij onontbeerlijk. Het Restauratiefonds biedt herbestemmers ondersteuning door onder meer ontwikkelingen binnen de monumentenmarkt te delen en informatiebijeenkomsten te organiseren. De Meelfabriek in Leiden, waarvoor plannen zijn voor wonen, werken en recreëren. Ieder monument is uniek. Restaureren of herbestemmen 5 Benut de ervaringen van anderen. Als ondernemer hoeft u het wiel niet telkens opnieuw uit te vinden. Er zijn meerdere kennisbijeenkomsten over het herbestemmen van monumenten. Zoals de Contactdag Herbestemmen bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. En binnenkort gaat de vernieuwde website Herbestemming.nu live met meer dan 50 cases van herbestemmers. vergt een gedegen aanpak. Kennis is daarbij onontbeerlijk. 6 Investeer in kwaliteit tijdens de restauratie of herbestemming van een monument. Door te kiezen voor kwaliteit voegt u waarde toe. Het komt zowel het comfort, het energiegebruik, de authenticiteit als de verhuurbaarheid en de beleving ten goede.

5 DE HERBESTEMMER AAN HET WOORD Een toekomst van minstens 100 jaar De Pastoefabriek in Utrecht (inmiddels onderkomen van de Hogeschool van de Kunsten Utrecht HKU en enkele andere bedrijven). We kochten de fabriek met het oog op de toekomst. Het karakteristieke pand had veel ontwikkelpotentie en is bovendien gunstig gelegen ten opzichte van het openbaar vervoer en het stadscentrum. Eind 2016 is de transformatie van de Pastoefabriek in Utrecht afgerond. Het industriële gebouw, gelegen in de wijk Rotsoord en aan de achterzijde grenzend aan de Vaartsche Rijn, kreeg de afgelopen jaren een nieuwe invulling. Eigenaar Dutch Design Fabriek B.V. (DDF) realiseerde in de voormalige fabriek een creatief en educatief centrum dat een nieuwe impuls geeft aan de buurt. Het was 2013 toen DDF het pand aankocht. De locatie was voor ons doorslaggevend. Daarnaast was het financieel meegenomen dat Pastoe het hele pand nog huurde, vertelt Willem Schellekens, directeur van Kadans Concept, bestuurder van DDF. We kochten de fabriek echter met het oog op de toekomst. Het karakteristieke pand had veel ontwikkelpotentie en is bovendien gunstig gelegen ten opzichte van het openbaar vervoer en het stadscentrum. De eerste gedachten gingen daarbij uit naar het in één keer realiseren van een centrum voor design. Echter, toen Pastoe aangaf het pand gefaseerd te willen verlaten zijn wij het pand in fases gaan herontwikkelen. Eerst de tweede verdieping waar we ruimtes hebben gecreëerd voor creatieve bedrijven. Daarna de eerste verdieping ten behoeve van de Hogeschool voor de Kunsten en later de begane grond waar de afdeling beeldende kunst van de HKU haar intrek nam. Als laatste werden de voormalige zagerij en ketelhuis omgetoverd tot restaurant en brasserie. Daardoor is het een creatief en educatief centrum geworden. Al in de conceptfase klopte DDF aan bij het Restauratiefonds. Schellekens: We hebben vaker met hen samengewerkt en het was voor de hand liggend om ook nu onze financieringsvraag aan hen voor te leggen. Niet alleen omdat de rente aantrekkelijk is, maar ook omdat zij een verbindende schakel vormen met andere financiers en hart hebben voor monumentaal vastgoed. Na een intensief contact in de eerste periode, waarbij ook onze businessplannen zijn getoetst, besloten zij de transformatie te financieren. Dat DDF ten gunste van de duurzaamheid soms duurdere keuzes maakte ten aanzien van de materialisatie bleek daarbij geen enkele belemmering. We wilden het karakter van de Pastoefabriek behouden, maar tegelijk vinden we dat het pand moet voldoen aan de eisen van deze tijd. Daarom is aan alle eisen van het Bouwbesluit voldaan en waar mogelijk zijn er nog extra duurzame maatregelen getroffen. Het Restauratiefonds en onze andere financier, Triodos Bank, moedigden deze investeringen alleen maar aan. Ook zij wensen - net als wij - dat dit pand niet alleen een verleden heeft van 100 jaar, maar minstens een even lange toekomst.

6 De Metaal Kathedraal in Utrecht: autonome broedplaats voor creativiteit. Het Nationaal Restauratiefonds ondersteunt ondernemers die in monumentaal vastgoed investeren, om samen een succes te maken van de restauratie en/of herbestemming van de panden die bijdragen aan een mooi en herkenbaar Nederland. Dit whitepaper wordt u aangeboden door het Nationaal Restauratiefonds.