H Historische gebouwen zijn tastbare bewijzen van een rijk en. Financieel wegwijs in de monumentenwereld. Fiscale voordelen, subsidies en leningen

Transcriptie

1 Fiscale voordelen, subsidies en leningen Financieel wegwijs in de monumentenwereld Wonen in een historisch pand is een droom van velen. Niet alleen vanwege de tastbare sporen van het verleden, maar ook vanwege het gevoel deel uit te maken van de bewonersgeschiedenis. Die droom heeft echter reële consequenties: onderhoud is kostbaar. Gelukkig biedt de overheid allerlei regelingen om de conditie van ons cultureel erfgoed op peil te houden. Samen met Jeroen Esselmann en Remco Vos van Nationaal Restauratiefonds zet Herenhuis de belangrijkste financiële regelingen voor u op een rij. Tekst Didier van Det Fotografie Nationaal Restauratiefonds Vincent van den Hoven H Historische gebouwen zijn tastbare bewijzen van een rijk en divers verleden en verdienen het om bewaard te blijven. Dit is het uitgangspunt van het beleid dat de overheid al jaren hanteert. Eigenaren van historische woonhuizen spelen hierin een belangrijke rol. Zij investeren in onderhoud, herstellen en moderniseren de panden en geven het door aan volgende generaties. Door panden aan te wijzen als monument genieten deze bescherming en kunnen er aan de eigenaren beperkingen en verplichtingen worden opgelegd. Daar tegenover staat een compensatiesysteem in de vorm van belastingvoordelen, subsidies en leningen met een zeer lage rente, vertelt Remco Vos van het Restauratiefonds. Samen met Jeroen Esselmann adviseert hij particulieren over de financiële mogelijkheden inzake onderhoud of restauratie van hun monument. Iedere financiering is maatwerk, is hun ervaring. Elke situatie steekt immers anders in elkaar. Rijksmonumenten: fiscale tegemoetkoming Eigenaren van rijksmonumenten het pand moet hiervoor staan ingeschreven in het Rijksmonumentenregister hebben de meeste mogelijkheden. Om te beginnen kan men de onderhoudskosten fiscaal aftrekken. Tot voor kort bestond hiervoor een drempelbedrag. Het gevolg was dat eigenaren het onderhoud uitstelden om een of meerdere jaren later boven die drempel uit te kunnen komen. De maatregel had dus een averechts effect. Terwijl het juist de bedoeling is om eigenaren 22 Herenhuis november/december 2012

2 De monumenteigenaar wordt gecompenseerd voor de beperkingen en verplichtingen november/december 2012 Herenhuis 23

3 Revolving Fund Alle beschreven leningen waarmee eigenaren door een lage rente worden gestimuleerd om onderhoud te plegen of duurzame investeringen te doen zijn zogenaamde Revolving Funds. Deze fondsen zijn veelal door diverse overheden in het leven geroepen. Vanuit een startkapitaal (meestal door de overheid beschikbaar gesteld) wordt geld uitgeleend. Dit geld komt na verloop van tijd weer terug in het fonds door rente en aflossingen waarvan weer nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. Op deze manier is er sprake van gerecycled monumentengeld dat vaker ingezet kan worden voor hetzelfde doel. Esther & Eric Rekenvoorbeeld: onderhoud rijksmonument Esther en Eric wonen al jaren met veel plezier in hun rijksmonument. Het is echter tijd voor een grootschalige onderhoudsbeurt: schilderwerk en groot onderhoud aan het dak. Ook willen zij hun badkamer vervangen en een nieuwe verwarmingsketel plaatsen. Voor de financiering kloppen ze aan bij het Restauratiefonds. De totale investering bedraagt ,- waarvan ,- aan onderhoud. Het Restauratiefonds heeft beoordeeld dat de waarde van het monument hoog genoeg is in relatie tot de totale hypotheekschuld. Ook het inkomen van het echtpaar is voldoende om de totale financieringslast te dragen. Hieruit volgt een voorstel om de onderhoudskosten te financieren met een Restauratiefonds-hypotheek en de overige kosten met een annuïteitenlening. Financiering onderhoudskosten: Restauratiefonds-hypotheek (70% van onderhoud) ,- Looptijd 30 jaar Rentevastheidsperiode 10 jaar Rentepercentage per ,5% Bruto maandbedrag rente en aflossing 340,06 Netto maandbedrag (bij 35% hypotheekrente aftrek) 314,83 Het overige bedrag wordt gefinancierd met een: Annuïteitenlening ,- Looptijd 30 jaar Rentevastheidsperiode 10 jaar Rentepercentage per ,3% Bruto maandbedrag rente en aflossing 409,70 Netto maandbedrag (bij 35% hypotheekrente aftrek) 339,42 In totaal besparen Esther en Eric maandelijks netto bijna 100,-* door gebruik te maken van een Restauratiefonds-hypotheek met een lage rente. * Berekening geldt ten opzichte van een annuïteitenhypotheek met een rente van 4,3%, looptijd van 30 jaar. 24 Herenhuis november/december 2012

4 te stimuleren periodiek onderhoud te plegen, aldus Jeroen. Daarom is de regeling recent gewijzigd. Het drempelbedrag vervalt. Vanaf nu is 80 procent van de onderhoud- en restauratiekosten aftrekbaar in box 1. Aftrekbaar zijn alleen de kosten uit werkzaamheden die zijn bedoeld om het pand in bruikbare staat te houden of te herstellen. Kosten voor verbetering, zoals een uitbreiding van het pand, komen niet in aanmerking. De Belastingdienst bepaalt welke kosten aftrekbaar zijn. Rijksmonumenten: Restauratiefonds-hypotheek Voor eigenaren van rijksmonumentale woonhuizen bestaan geen subsidiemogelijkheden. Dit is voorbehouden aan niet-woonhuizen, aldus Jeroen. Wel kunnen eigenaren van woonhuismonumenten, naast de fiscale tegemoetkoming, een Restauratiefonds-hypotheek afsluiten. Deze hypotheekvorm is tien jaar geleden in het leven geroepen om het (achterstallig) onderhoud van rijksmonumenten te stimuleren. Deze lening wordt verstrekt uit een zogenaamd Revolving Fund, een fonds waarin de overheid een bedrag heeft gestort. Vanuit dit fonds worden de hypotheken gefinancierd. Let wel: het betreft alleen de financiering van onderhoud en restauratie, dus niet de aankoop van een pand. Daarbij gaat het Restauratiefonds er van uit dat de eigenaar zelf ook een duit in het zakje doet. Maximaal 70 procent van de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten kan via deze regeling worden gefinancierd. Financiering van het resterende bedrag, of kosten voor verbetering kunnen worden meegefinancierd, maar dan tegen een marktconform rentetarief. Achteraf ontvangt de eigenaar van het deel van de onderhoudskosten ook nog een stukje terug van de Belastingdienst, voegt Jeroen toe. Aantrekkelijke rente De lage rente maakt deze regeling zeer aantrekkelijk voor rijksmonumenteneigenaren. Het Restauratiefonds hanteert een rente die 5 procent onder de marktrente ligt, met een minimum van 1,5 procent. Een eigenaar die een Restauratiefonds-hypotheek wil aanvragen moet wel wat voorwerk verrichten, vult Remco aan. Zo moet de gemeente een Omgevingsvergunning hebben afgegeven voor het onderhoud of restauratie. Daarnaast moeten de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten zijn vastgesteld door Bureau Monumentenpanden van de Belastingdienst. Deze vastgestelde kosten vormen de basis voor de financiering. Uiteraard wordt de aanvrager door ons getoetst op kredietwaardigheid. Gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden Eigenaren van gemeentelijke monumenten of beeldbepalende panden kunnen geen gebruik maken van de gunstige fiscale voorzieningen voor rijksmonumenten. Bovendien zijn de subsidiemogelijkheden vanuit gemeenten de laatste jaren sterk afgebouwd. Toch zijn er ook voor deze groep diverse november/december 2012 Herenhuis 25

5 Fiscaal voordeel Voor wie Eigenaren van rijksmonumenten Waarvoor Onderhoud en restauratie Bedrag 80 procent van fiscale onderhoudskosten. Sinds 1 januari 2012 is het drempelbedrag vervallen. Vorm Aftrekpost in belastingaangifte Kosten van verandering en verbetering zijn in beginsel niet-aftrekbaar, maar hebben vaak ook een onderhoudsaspect in zich. Laat u hiervoor adviseren door een specialist. U kunt uw onderhoudskosten vooraf vast laten stellen door de Belastingdienst Bureau Monumentenpanden. Meer informatie Voor wie Eigenaren van rijksmonumenten Waarvoor Onderhoud en restauratie Bedrag Maximaal 70 procent van fiscale onderhoudskosten. Minimaal ,-, maximaal ,-. De looptijd bedraagt maximaal dertig jaar. De rente ligt 5 procent onder de marktrente met een minimum van 1,5 procent Vorm Annuïtaire lening. Vast maandbedrag. U betaalt rente en aflossing. Omgevingsvergunning noodzakelijk. Fiscaal aftrekbare onderhoudskosten worden vooraf vastgesteld door Bureau Monumenten van Belastingdienst. Meer informatie Brim-subsidie Voor wie Eigenaren van rijksmonumentale panden, niet-zijnde woonhuizen (bijvoorbeeld boerderij, kerk, molen, landhuis) Waarvoor Sober en doelmatig onderhoud Bedrag 50 procent van maximaal subsidiabele kosten. Maximaal 1,5 procent van de herbouwwaarde. Vorm Subsidie op basis van zes jaarlijks uit te keren bedragen. Beoordeling op basis van meerjarig instandhoudingsplan. De regeling zal vanaf 2013 worden aangepast. Kleinere bedragen worden verdeeld over meerdere aanvragers. Meer informatie Lees op pag. 93 meer over de wijzigingen voor Stimuleringsregeling monumenten (SVn) Voor wie Eigenaren van gemeentelijke monumenten of beeldbepalende panden Waarvoor Restauratie en/of onderhoud Bedrag Per gemeente zijn de minimum en maximumbedragen verschillend. Ook de looptijd en rentevaste perioden verschillen. Over het algemeen gaat het om leningen waarbij het rentepercentage ruim onder de marktrenteniveaus ligt. Vorm Annuïtaire lening. Maandelijks vast bedrag aan rente en aflossing. De aanvraag doet u bij uw gemeente (meestal afdeling vergunningen/bouwen). Slechts beperkt aantal gemeenten doen mee. Iedere gemeente heeft eigen voorwaarden en criteria. Meer informatie Regionale Restauratiefondshypotheek Voor wie Eigenaren van gemeentelijke of provinciale monumenten Waarvoor Noodzakelijk en doelmatig onderhoud, sober cascoherstel Bedrag en voorwaarden Per gemeente/regio is de hoogte van de subsidiabele kosten verschillend, evenals het rentepercentage, looptijd en de termijnen. In het algemeen ligt het rentepercentage zo n 4,5 tot 5 procent onder de markrente, met een minimum van 1,5 procent. Vorm Annuïtaire lening. Vast maandbedrag. U betaalt rente en aflossing. Omgevingsvergunning noodzakelijk. Niet in alle gemeenten/provincies mogelijk. Meer informatie Restauratiefondshypotheek Cultuurfondshypotheek Voor wie Eigenaren van gemeentelijke monumenten of door gemeente aangewezen beeldbepalend pand Waarvoor Noodzakelijk en doelmatig onderhoud, sober cascoherstel Bedrag Minimaal ,-, maximaal ,-. Maximale bedrag wordt door gemeente vastgesteld op basis van subsidiabele kosten. De rente ligt 4,5 procent onder de marktrente met een minimum van 1,5 procent. Gedurende de maximale looptijd van dertig jaar geldt een vaste rentevoet. Vorm Annuïtaire lening. Vast maandbedrag. U betaalt rente en aflossing. Omgevingsvergunning noodzakelijk. Momenteel beperkt mogelijk in Overijssel en Utrecht. Niet beschikbaar in Drenthe, Flevoland en Limburg. In overige provincies is momenteel onvoldoende geld beschikbaar. Meer informatie 26 Herenhuis november/december 2012

6 In het overheidsbeleid ligt de nadruk op onderhoud Duurzaamheidslening (SVn) Voor wie Particuliere woningbezitters, monument én niet-monument Waarvoor Energiebesparende maatregelen Bedrag Minimaal 2.500,-, maximaal ,-. De looptijd bedraagt tien tot vijftien (> 7.500,-) jaar. De rente ligt 3 procent onder de marktrente. Vorm Annuïtaire lening. Maandelijks vast bedrag aan rente en aflossing. De aanvraag doet u bij uw gemeente (meestal afdeling vergunningen/bouwen). Slechts beperkt aantal gemeenten doen mee. Iedere gemeente heeft eigen voorwaarden en criteria. Meer informatie mogelijkheden om hun onderhoud of restauratie met een laagrentende lening te financieren. Remco doelt op de Cultuurfonds-hypotheek, diverse regionale Restauratiefondshypotheken en stimuleringsregelingen monumenten. Deze regelingen gaan uit van laagrentende leningen en zijn uitsluitend bedoeld voor onderhoud en restauratie. De beschikbaarheid van deze regelingen verschilt per gemeente en provincie alsook de voorwaarden en het leenbedrag. Of iemand voor een dergelijke regeling in aanmerking komt dient bij de desbetreffende uitvoeringsinstantie geverifieerd te worden. Naast de laagrentende leningen kunnen gemeentelijk monumenteigenaren bij onderhoud of restauratie ook bij het Restauratiefonds aankloppen voor een marktconforme financiering. Niet-monumenten Ook eigenaren van woningen die niet monumentaal of beeldbepalend zijn, kunnen in diverse gemeenten gebruik maken van regelingen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) beheert financiële regelingen voor bijvoorbeeld funderingsherstel en particuliere woningverbetering. Maar men kan ook terecht voor duurzaamheidsleningen voor bijvoorbeeld isolerende maatregelen, zonnepanelen of een hoogrendement verwarmingsinstallatie. Al deze regelingen gaan uit van een laagrentende lening. De aanvraag geschiedt bij de eigen gemeente. Reken u niet rijk... In eerste instantie kan het lijken dat er talloze mogelijkheden zijn om het onderhoud of de restauratie van uw pand op een goedkope manier te financieren. Echter, veel lokale of regionale fondsen zijn relatief klein; er is beperkt geld beschikbaar of de beschikbare bedragen zijn op. Omdat ook lokale overheden bezuinigen worden fondsen vaak niet aangevuld en gaat het loket pas weer open als er voldoende geld in kas is. Dit geld komt van ontvangen rentes, afbetalingen en het resultaat van leningen. Wie in aanmerking wil komen voor een lening van een fonds dat op dit moment leeg is, kan het beste contact opnemen met de betreffende instantie. In sommige gevallen worden aanvragers op een wachtlijst geplaatst, in andere gevallen dient men de site regelmatig in de gaten te houden. november/december 2012 Herenhuis 27