Gemeente Oudewater. Beeldkwaliteitsplan locatie Molenwal

Transcriptie

1 Gemeente Oudewater Beeldkwaliteitsplan locatie Molenwal

2 Inhoud beeldkwaliteitsplan 1 Inleiding - aanleiding beoogde ontwikkeling - plangebied - bestemmingsplan - structuurvisie 2 Cultuurhistorische context... - archeologie - cultuurhistorisch - monumentenzorg 3 Bestaande ruimtelijke structuur... - bebouwingsstructuur - zichtlijnen - herkenningspunten - routes 4 Bestaande karakteristiek en identiteit. - bouwstijl - openbare ruimte - architectuur - impressie plangebied 5 Stedenbouwkundige visie. - ambitie - ruimtelijke structuur - openbare ruimte Randvoorwaardenkaart Architectuur. 20 Bijlage: Verkenning uitwerking VDG-Stedenbouw Schuwacht EH Lekkerkerk 2

3 1. Inleiding Aanleiding beoogde ontwikkeling Het busstation met de daarbij behorende werkplaats heeft zijn functie verloren en is inmiddels afgebroken. Dit biedt de mogelijkheid om dit deel van de historische stad anders te gaan inrichten. Om te kunnen bepalen welke bestemming(en) hier het beste kunnen worden gerealiseerd heeft de gemeente het initiatief genomen tot een brainstormsessie. Het resultaat van deze bijeenkomst vormt de basis voor dit beeldkwaliteitsplan. ligging plangebied Plangebied Op bovenstaande luchtfoto staat het plangebied met behulp van een geel kader weergegeven. Kenmerkend voor de locatie is de goede bereikbaarheid. Vanaf de Utrechtsestraatweg is het plangebied via de Molenstraat / Molenwal optimaal bereikbaar. 3

4 Bestemmingsplan Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Kern. Het plangebied met de werkplaatsen heeft de bestemming bedrijfsdoeleinden B(2)tr. Het tussen haakjes geplaatste cijfer 2 geeft aan dat bedrijven voorzover deze voorkomen in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. De letters tr geven aan dat hier een transportbedrijf is toegestaan. Het gebouw bij de bushalte heeft de bestemming kantoordoeleinden. Het deel waar de bussen hun halteplaats hebben valt in de bestemming verkeersdoeleinden. De totale locatie is aangeduid als een archeologisch waardevol gebied. De toegestane goothoogte van de aangrenzende woonbebouwing varieert van 3.0 tot 9.0 meter. Uitsnede plankaart bestemmingsplan 4

5 Structuurvisie mei 2005 In de structuurvisie staat aangegeven dat hier minimaal 26 woningen en maximaal 35 woningen gebouwd kunnen worden. Deze aantallen zijn gebaseerd op een studie uit 2003 van bureau RBOI In de structuurvisie staat ten aanzien van deze locatie het volgende: De uitwerkingen van de locaties zijn geenszins bedoeld als concrete stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de daadwerkelijke planontwikkeling. De opgenomen beschrijvingen en getallen hebben enerzijds ten doel richting te geven aan de daadwerkelijke uitwerking en anderzijds om globaal inzicht te krijgen in de totale capaciteit van de verschillende locaties Plancapaciteit woningbouw Voor de verschillende locaties is een aanname gedaan ten aanzien van het minimum aantal woningen. Het maximum aantal is gebaseerd op het aantal woningen welke staan aangegeven op de eerste verkennende schetsplannen die ingediend zijn bij de gemeente Locatie busremise connexxion Minimaal Maximaal 26 wo 35 wo Ten aanzien van de maximum bouwhoogte staat in de structuurvisie aangegeven dat deze niet hoger mag zijn dan drie lagen met een kap. Een vierde laag is alleen mogelijk als deze binnen de (theoretische) kaplijn wordt gerealiseerd. 5

6 Het woningaantal van 26 tot 35 woningen is gebaseerd op een verkennende studie gemaakt door Bureau RBOI in 2003 De woonvisie en het woningbouwprogramma 2009 gaat uit van de volgende aantallen: Het Woningbouwprogramma Actualisatie april 2009 Het woningbouwprogramma gaat uit van totaal 24 koopwoningen bestaande uit: 18 starterswoningen tot en 6 nultreden gestapelde woningen met een koopsom van tot (vrij op naam prijzen). Bestaande welstandscriteria De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden (beoordelingskader), waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst worden. Bestemmingsplanvoorschriften hebben voorrang op de welstandscriteria. Aan de welstandscriteria kunnen derhalve geen rechten worden ontleend. Ook gelden voor panden met een monumentenstatus andere criteria. Welstandstoezicht is niet simpelweg een vraag van mooi of niet mooi, maar een beoordeling van de kwaliteit van het bouwwerk aan de hand van duidelijk benoembare criteria. Welstand is niet zozeer een waardeoordeel over een bouwwerk op zich, maar vooral een beoordeling van de bijdrage van dat bouwwerk aan de ruimtelijke kwaliteit op die specifieke locatie. Voor de locatie Busstation geldt het Regulier niveau van welstand. De toetsingscriteria gaan in op de volgende aspecten: - Ligging in de omgeving - Massa en vorm van het gebouw - Detaillering materiaal en kleur - Criteria voor bouwen aan en bij monumenten en beeldbepalende panden. Deze criteria zijn niet of slechts deels bruikbaar bij een herontwikkeling van deze locatie. Om deze reden is het noodzakelijk dat er nieuwe criteria in combinatie met stedenbouwkundige randvoorwaarden worden uitgewerkt. Na vaststelling door de gemeenteraad hebben deze regels een juridische status. 6

7 Situatie busstation voor de sloop van de opstallen. 7

8 2. Cultuurhistorische context Historie De locatie ligt binnen de oorspronkelijke omwalling van de historische binnenstad De oorspronkelijke wallen structuur is hier minder duidelijk herkenbaar door de latere aanleg van de Utrechtsestraatweg. Op de kaart van Blaeu (1632) staat een molen aangegeven. Deze molen stond ongeveer ter plaatse van het huidige busstation. De straatnamen Molenstraat en Molenwal verwijzen naar deze molen. Kaart van Blaeu 1632 Kaart van Kinschot 1747 (rood omcirkeld de locatie van het busstation) De molen is in 1925 afgebroken. Wanneer we de tekening met de historische omwalling en grachten projecteren op de kadastrale onderlegger dan wordt duidelijk waarom de huidige Molenwal een fors hoogteverschil heeft. Het hoger gelegen deel van de Molenwal lag oorspronkelijk binnen de begrenzing van de stadsmuur. Het lager gelegen deel lag aan de buitenzijde van de oorspronkelijke stadsmuur deels ter plaatse van de verdedigingsgrachten zoals op de kaart van Kinschot staat aangegeven. 8

9 Plangebied (geel ingekleurd) met daaroverheen geprojecteerd de historische verdedigingswerken. Het bestaande hoogteverschil in de Molenwal en de Molenstraat komt door de oorspronkelijke overgang van verdedigingsmuur (hooggelegen) naar verdedigingsgracht (laaggelegen). De zwarte stip geeft aan waar de molen heeft gestaan. 9

10 Als straat is de Molenwal aangelegd aan het eind van de 19 e eeuw. De bebouwing is divers van karakter; er staan eenvoudige woonhuizen en arbeiderswoningen maar ook bedrijfsgebouwen en schuren. In de directe omgeving van het plangebied zijn de arbeiderswoningen Molenwal 4 t/m 14 aangewezen als gemeentelijke monumenten. Deze woningen zijn in de periode door verschillende bouwers gebouwd. Door de ingezwenkte lijsgevel zijn de panden individueel herkenbaar. Molenwal 2-14 liggen nog net binnen het gebied beschermd stadsgezicht, de onderhavige locatie ligt net buiten het gebied beschermd stadsgezicht. De (middenstands)woningen Molenstraat 12,14 en 16 staan op de lijst van het Monumenten- Inventarisatie Project van de provincie Arbeiderswoningen Molenwal 4 t/m 14 Archeologie De kans dat zich op deze locatie restanten van oudere fasen van de verdedigingswerken in de ondergrond bevinden is groot. Geadviseerd wordt om in de gebieden met een hoge archeologische verwachting een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van het aanleggen van proefsleuven teneinde gaafheid, omvang, datering en conservering van archeologische resten te onderzoeken. 10

11 Cultuurhistorisch beleid provincie Uitsnede kaart Provincie Utrecht: Cultuurhistorie in de provincie Utrecht Het cultuurhistorisch beleid van de provincie is gericht op het zoveel mogelijk veilig stellen van de aanwezige cultuurhistorische waarden. In gebieden met de aanduiding 'veilig stellen' is cultuurhistorie sturend voor de ontwikkeling. De herkenbaarheid van de oorspronkelijke structuur vormt hierbij een van de uitgangspunten. 11

12 3. Bestaande ruimtelijke structuur De locatie ligt op de grens van de historische binnenstad (ten westen van de Hollandsche IJssel) en het buitengebied. De aangrenzende bebouwing is deels van recente datum en deels uit de periode begin van de vorige eeuw. De meeste woningen hebben hier een voortuin. In zijn hoofdopzet is de wegenstructuur helder. Deze helderheid in hoofdopzet is qua detaillering niet als zodanig herkenbaar. De as van de Molenwal verspringt waardoor het verloop van de weg minder goed herkenbaar is. De bebouwing horende bij het busstation is inmiddels afgebroken. De oorspronkelijke situatie (zie onderstaande luchtfoto) geeft de indeling van het terrein weer. Vanaf de Molenwal was het parkeerterrein tussen de werkplaats en de woonbebouwing aan de Utrechtsestraatweg bereikbaar. De fietsenstalling horende bij het busstation was vanaf de Molenstraat bereikbaar. Het busstation met zijn in- en uitstap perrons lag op de hoek van de Molenstraat / Molenwal. Ontsluitingsstructuur 12

13 4. Bestaande karakteristiek en identiteit Met behulp van foto s wordt een impressie gegeven van de bestaande karakteristiek. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar de gebiedsbeschrijving / karakterschets uit de welstandsnota. Molenwal met links de inmiddels afgebroken werkplaats van Connexxion. Rechts nieuwbouw van recente datum (Molenwalstaete) De horizontale structuur van dit gebouw wijkt af van de kenmerkende verticale geleding in combinatie met de individuele herkenbaarheid van de panden die bepalend is voor de identiteit van de historische binnenstad Molenwal zonder werkplaats Gebouw Molenwalstaete. De begane grond van dit gebouw wordt gebruikt voor parkeren. Het hoogteverschil van de Molenwal is in de donker gekleurde begane grondlaag goed zichtbaar. 13

14 Hoek Molenwal /Molenstraat met op de achtergrond de historische bebouwing (monument) van de Molenwal Molenstraat. In de as van deze straat ongeveer ter hoogte van de rode auto heeft de molen gestaan Oude Stationsgebouw /kantoor Ter plaatse van de voorgevel van dit gebouw stond vroeger de verdedigingsmuur. Direct achter de muur was de verdedigingsgracht. Het aanwezige hoogteverschil is in de bebouwing opgelost. 14

15 Achterzijde van de woningen die aan de Molenstraat staan. De fietsenstalling is inmiddels verplaatst. Parkeerterrein achter de bebouwing welke met de voorgevel aan de Utrechtsestraatweg staat. De achtertuinen zijn door de groene omwalling (rechts) niet zichtbaar. Bestaande situatie vanaf de Molenwal. 15

16 5. Stedenbouwkundige visie Algemeen Ondanks het gegeven dat de locatie deel uit maakt van de historische binnenstad wordt deze door veel bezoekers van de stad niet als zodanig ervaren. Het gebied hoort meer bij de belevingswereld van de Provincialeweg (Utrechtsestraatweg). De kracht van de locatie is in vergelijking met andere delen van de binnenstad dan ook de goede bereikbaarheid. Dit maakt dat de locatie enerzijds geschikt is voor voorzieningen die afhankelijk zijn van een goede bereikbaarheid, anderzijds is het een prima plek om te wonen. Of daar op dit moment behoefte aan is zal moeten worden nagegaan. Voorkomen moet worden dat nu snel volbouwen met woningen later een dergelijke functie onmogelijk maakt. Dit kan door op de begane grond te kiezen voor een bouwhoogte die multifunctioneel invulbaar is. Boven de begane grondlaag kunnen woningen worden gerealiseerd. Met name voor starters en /of senioren is deze locatie ruimtelijk bezien zeer geschikt. De ligging op de rand van de historische binnenstad maakt dat de locatie aantrekkelijk is als in- en uitstaplocatie voor toeristenbussen. De visie voorziet in deze behoefte door het situeren van een in- en uitstapplaats voor passagiers van toeristenbussen aan de Molenwal ter hoogte van het zwembad. Voor de toekomstige en voor de bestaande woningbouw moet ruimte worden gereserveerd voor een (groene)ruimte waar, indien daar behoefte aan is, een speelplek voor kinderen van 3 tot 9 jaar ingericht kan worden. Het totale bouwprogramma wordt in hoge mate bepaald door de beschikbare ruimte voor parkeren. Met onderstaande parkeernormen (bron CROW / VDG-Stedenbouw) moet rekening worden gehouden: Wonen Starters koop / huur < 85 m2 1,3 pp per woning Woningen koop / huur > 85 m2 < 100 m2 1,5 pp per woning Woningen koop / huur > 100 m2 1,8 pp per woning Voorzieningen Fysiotherapeuten Kinderdagverblijf Verenigingsgebouw Museum /galerie Hotel 1,7 pp per behandelkamer 1.2 pp per 100m2 bvo 3.0 pp per 100m2 bvo 1.0 pp per 100m2 bvo 1.0 pp per kamer Bij meerdere functies in een gebied worden de openbare parkeerplaatsen vaak dubbel gebruikt. Bij dubbel gebruik altijd uitgaan van de maatgevende periode. (bij winkels met woningen is dat de koopavond) 16

17 6. Randvoorwaardenkaart 17

18 Toelichting Randvoorwaardenkaart Algemeen Het ontwerp van de woningen moet op een eigentijdse wijze aansluiten op de karakteristiek van de historische binnenstad. De korrelgrootte van de bebouwing, in combinatie met de geleding van de bouwmassa, moet zorgvuldig worden afgestemd op de bestaande bebouwing. Afwisseling van typologie in combinatie met een individuele herkenbaarheid is hierbij van groot belang. Bebouwing Op de hoek Molenstraat/ Molenwal moet een markante hoekbebouwing komen met een robuuste architectuur welke geïnspireerd is op de historische stadsmuur/molen die hier in het verleden heeft gestaan. Het hoogteverschil kan worden gebruikt voor het maken van een parkeergarage onder de bebouwing. Aan de zuidzijde van de locatie (Molenwal) komt een appartementencomplex. De begane grond van dit gebouw heeft een hoogte welke is afgestemd op het situeren van voorzieningen Als er geen vraag is naar ruimte voor voorzieningen dan kan hier ook gewoond worden. De maximum toegestane hoogte is drie lagen met een kap. Uitgangspunt is dat de bezonnings- en privacyhinder van de aangrenzende bebouwing zo beperkt mogelijk blijft. De aansluiting van het bouwblok op de aangrenzende bestaande bebouwing moet met zorg worden uitgewerkt. Een afbouw naar beide hoeken heeft de voorkeur. De nokrichting kan per woning verschillen waardoor het individuele karakter van de bebouwing wordt versterkt. Met behulp van inspringingen,verticale geleding en kleurgebruik moet op een eigentijdse wijze aansluiting worden gevonden op de bebouwing van de historische binnenstad. De bebouwing aan de Molenwal (tegenover de Molenwalstaete) bestaat uit grondgebonden woningen met een hoogte van twee lagen met een kap. Door gebruik te maken van het aanwezige hoogteverschil kan de individuele herkenbaarheid worden versterkt. Bezonningsnorm De bouw van appartementen maakt dat aspecten als bezonning en privacy voor de bewoners van de bestaande woningen met zorg moet worden meegenomen in het ontwerp. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de Engelse wetgeving zijn er in ons land geen wettelijke normen voor bezonning. Wel zijn er door TNO bezonningsnormen opgesteld die overeen komen met die van de Engelse wetgeving. Aanbevolen wordt om de normen van TNO aan te houden. Normen voor bezonning Minimum norm..op 19 februari (23 oktober) 2 uur zon in de woonkamer Streefnorm.Op 20 januari (23 november) 3 uur zon in de woonkamer Indien in de bestaande situatie niet wordt voldaan aan bovenstaande normen dan mag deze door de situering van het bouwplan niet verslechteren. Binnenterrein Op het binnenterrein komt een groenvoorziening in combinatie met een parkeervoorziening. In overleg met de omwonenden kan ervoor worden gekozen om een deel van de groene ruimte te gebruiken als speelplek voor kinderen van 3 tot 9 jaar. Het binnenterrein is via een tweetal routes voor voetgangers bereikbaar vanaf de Molenwal. 18

19 Het parkeerterrein is bereikbaar via een toegangsweg tegenover de woning Molenwal 47. De woningen gelegen aan de Utrechtsestraatweg zijn indien wenselijk toegankelijk vanaf het binnenterrein. Historische kenmerken Bij de inrichting van het openbaargebied moet rekening worden gehouden met de historische kenmerken van de locatie. De voorkeur gaat uit naar een inrichting/vormgeving die te maken heeft met de historische wal, stadsmuur en stadsgracht in bijvoorbeeld bebouwing of bestrating. Molenwal De Molenwal moet worden ingericht als een stadsstraat die aansluit op de historische identiteit van de locatie. Dit kan worden bereikt door voor de woningen een privé stoep te maken. De opbouw van het profiel is op bovenstaande tekening weergegeven. Door het plaatsen van bomen tussen de parkeervakken krijgt de straat een herkenbare (groene) identiteit. Op de hoek van het appartementencomplex aan de zuidzijde tegenover Molenwal nr. 39 komt een groenstrook. De hier aanwezige bestaande boom is als zodanig in het plan opgenomen. Parkeerbalans Voor de locatie moet in samenhang met het parkeren voor de aangrenzende woningen een parkeerbalans worden uitgewerkt. De parkeerbalans moet ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. Maatvoering De maatvoering van de locatie maakt dat de architectonische uitwerking met zorg moet worden ingepast. De situering van de bebouwing moet dan ook met behulp van een Stedenbouwkundig MatenPlan (SMP) worden vastgelegd. De maatvoering van de parkeerplaatsen moet voldoen aan de eisen zoals staan aangegeven in de ASVV. 19

20 7. Architectuur Architectonische uitgangspunten De welstandscommissie toetst de bouwplannen aan de criteria zoals deze staan aangegeven in de welstandsnota. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden (beoordelingskader), waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst worden. Welstand is niet zozeer een waardeoordeel over een bouwwerk op zich, maar vooral een beoordeling van de bijdrage van dat bouwwerk aan de ruimtelijke kwaliteit op die specifieke locatie. Voor grootschalige nieuwbouw of herontwikkeling van een bestaand gebied zijn de criteria zoals aangegeven in de welstandsnota te beperkt. In dat geval vindt de toetsing ook plaats met behulp van het beeldkwaliteitsplan. Naast de architectonische uitgangspunten zoals die verwoord zijn in het beeldkwaliteitsplan zijn ook de algemene criteria van toepassing. De algemene criteria bestaan uit een uiteenzetting van algemene architectonische begrippen en aspecten. - Relatie tussen vorm, gebruik en constructie Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. - Relatie tussen bouwwerk en omgeving Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. - Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de maatschappelijke realiteit. - Evenwicht tussen helderheid en complexiteit Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door eenvoud verloren gaat. - Schaal en maatverhoudingen Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het ruimtelijke een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. - Materiaal, textuur, kleur en licht Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving, of de te verwachten ontwikkeling daarvan, duidelijk maken. Gebiedsgerichte criteria 20

21 Architectuurstijl De individuele herkenbaarheid van de verschillende panden passende binnen de eenheid van het totaal, bepaald in hoge mate de ruimtelijke kwaliteit van de binnenstad. In de directe omgeving van de locatie zien we bebouwing met een herkenbare architectuur bepaalt door de tijdsperiode waarin zij ontstaan zijn. Een eigentijdse architectuur welke aansluit op de ontwerptaal van de historische binnenstad vormt het algemene uitgangspunt. Kenmerkend voor de architectuur van de binnenstad is de herkenbaarheid van de individuele woning / gebouw zonder de samenhang van het geheel aan te tasten. De herkenbaarheid wordt versterkt door: - de verticale geleding van de panden - verhouding hoogte / breedte - verticale ramen - wisselende goothoogte binnen een beperkte marge - metselwerk - plint - kap / nokrichting - kleur Situering - een ensemble van gebouwen. De schaalgrootte van de gebouwen moet aansluiten op de omgeving. Oriëntatie - de woningen zijn met de voorzijde op de straat georiënteerd. Kopgevels en zijgevels van de bebouwing grenzend aan het openbare gebied als voorgevel detailleren. Bouwmassa - een als zodanig herkenbaar hoofdgebouw. - geleding in het volume of de volumes aanbrengen. - de hoofdmassa kan worden verbijzonderd door toepassing van loggia s, verbijzonderde hoeken en bijzonder metselwerk Gevel - verticale geleding waardoor de verschillende delen herkenbaar worden. Dak - divers, zadeldak, tentdak of een afgeleide daarvan. - de nokrichting is vrij, mits er sprake is van een evenwichtige stedenbouwkundige structuur. - ondergeschikte eenlaagse gebouwdelen kunnen een plat dak krijgen. Materiaalgebruik - eenheid in materiaalgebruik. - traditioneel, natuurlijke materialen. - metselwerk, baksteen in aardetinten (geel, rood of bruin) als basis voor de gevel. Een afwijkende kleur voor bijzondere elementen is toegestaan mits deze ondergeschikt is ten opzichte van het totaal. - gebakken, keramische pannen, in natuurrood of donkere kleur (blauw gesmoord). - kozijnen gemaakt van hout hebben de voorkeur. Detaillering 21

22 - samenhangend en evenwichtig, moet sfeer en architectuurbeeld ondersteunen. - verticale ramen. - wisselende goothoogte. - prominente dakranden. - plasticiteit in de gevel. Bijgebouwen - bijgebouwen moeten in eenzelfde architectuur als het hoofdgebouw worden ontworpen. - bijgebouwen zijn qua volume ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Kleurgebruik - sterk met de omgeving contrasterende kleuren zijn niet toegestaan. De bouwhoogte varieert van twee tot drie lagen met een kap. (goothoogte 6.5 tot 9.5 meter) De variatie van de hoogte wordt voor een belangrijk deel bepaald door de aansluiting op de aangrenzende bebouwing. De kappen moeten het individuele karakter van de verschillende plandelen versterken. Om deze reden is de nokrichting / kapvorm vrij gelaten. Referenties architectuur 22

23 23

24 Bijlage 24

25 Verkenning uitwerking In nauw overleg met de bewoners van de aangrenzende bebouwing is in opdracht van de ontwikkelaar een verkenning gedaan naar de architectuur van de bebouwing. Onderstaande beelden geven een impressie van de toekomstige bebouwing in samenhang met het verkavelingsplan weer. Entree vanaf de Utrechtsestraatweg Molenwal / toegang parkeerplaats op het binnenterrein Hoek Molenwal 25

26 Molenwal (richting zwembad) Maquette bestaande bebouwing /nieuwbouw De maquette is gebruikt in het overleg met de omwonenden om de aansluiting op de bestaande bebouwing/omgeving inzichtelijk te maken. 26

27 Verkavelingsplan met suggestie inrichting buitenruimte. 27