Financieringsstrategie

Transcriptie

1 Financieringsstrategie Status: Vastgestelde en goedgekeurde versie. Vastgesteld door het Bestuur op: 31 mei Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op: 19 juni 2017.

2 2

3 Inhoud 1. Inleiding Business risk vraag 23: Financieringsstrategie en beheersing treasury risico s Risicobereidheid Gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen Keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille Vraag 14: Renterisico Vraag 15: (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico Vraag 16: Liquiditeitsrisico Keuze tussen geborgde en commerciële (ongeborgde) financiering Bijlagen Beoordeling WSW WSW Business Risk vraag WSW Business Risk vraag Renteposities versus renterisico s WSW Business Risk vraag WSW Business Risk vraag

4 1. Inleiding Optimale financiering van een woningcorporatie ontstaat wanneer een corporatie de relatie legt tussen de vastgoedstrategie en de financieringsstrategie. Sturen op optimale financiering is dus net als sturen op de vastgoedportefeuille een strategisch onderwerp. Binnen de financieringsstrategie spelen meerdere aspecten een belangrijke rol (bron: WSW): 1) De risicobereidheid. 2) De gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen (mede in relatie tot de portefeuillestrategie en financiering van nieuwbouw). 3) De keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille. a) Daarbinnen op tactisch niveau; i) De looptijd van de leningen. ii) De keuze voor een variabele of vaste rente. 4) De keuze tussen geborgde en commerciële (ongeborgde) financiering. Bovengenoemde 4 onderdelen worden hierna in aparte hoofdstukken uitgewerkt. De financieringsstrategie maakt onderdeel uit van het beoordelingsmodel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Namelijk vraag 23 binnen de 24 zogeheten business risks vragen. In het volgende hoofdstuk wordt derhalve eerst ingezoomd op deze WSW-vraag. In de bijlagen staat beknopt het algehele risicobeoordelingsmodel van het WSW beschreven. Bij de uitwerking van de financieringsstrategie komen tevens de WSW business risk vragen 14, 15 en 16 aan bod. Middels de financieringsstrategie worden strategische kaders gesteld aan bovengenoemde 4 onderdelen. Nadere uitwerking ervan komt terug in ons treasurystatuut en (op tactisch en operationeel niveau) in ons treasury jaarplan (en in het verlengde daarvan in de treasury maandrapportages). Dit alles natuurlijk binnen de wettelijke kaders zoals verwoord in ons reglement financieel beleid en beheer. Al deze documenten kunnen dus niet los van elkaar worden gezien. De financieringsstrategie wordt vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen. 4

5 2. Business risk vraag 23: Financieringsstrategie en beheersing treasury risico s De 24 business risk vragen van het WSW hebben zowel betrekking op ons Business Model als op ons Management Model. Het business model focust vooral op de portefeuillestrategie en de vastgoedvoorraad. Bij het management model ligt de focus vooral op de financiële sturing en beheersing, governance en control. Het risico dat het WSW bij vraag 23 beoordeelt, is het risico dat de corporatie de financieringsstrategie en risico s verbonden aan treasury-activiteiten onvoldoende beheerst, waardoor de corporatie geconfronteerd kan worden met onvoorziene verliezen op de financiering en treasury-activiteiten die mogelijk de financiële soliditeit van de corporatie in gevaar kan brengen. Indicatoren die het WSW hiervoor gebruikt zijn: Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de financieringsstrategie en de beheersing van de treasury-risico s, ondersteund door observaties van derden (bijv. de Management Letter van de accountant). Het WSW kent een lage risicoscore toe wanneer de corporatie de financieringsstrategie en treasury risico s op een zeer adequate wijze beheerst. Dit blijkt volgens haar onder andere uit: 1. De corporatie heeft een sterke focus op de lange termijn financiële stabiliteit en een sterke balans tussen risico en rendement. 2. De corporatie hanteert een zeer behoedzame financieringsstrategie. De corporatie streeft naar een loan to value en kasstroomgenerende capaciteit ruim onder respectievelijk ruim boven de WSW normen. 3. De corporatie heeft een zeer compleet en actueel Treasury Statuut (Ts) en Treasury Jaarplan (Tjp) en de corporatie houdt zich hieraan. 4. De AO/IC rondom Treasury is van een meer dan bovengemiddeld niveau. Procedures, limieten, functiescheiding, controle, toezicht en rapportage zijn in opzet en bestaan ingericht, en de werking is aantoonbaar goed. Geen opmerkingen van de accountant. 5. De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt beleid voor het gebruik en de goedkeuring van financierings- en beleggingsproducten (productbeleid) en afgeleide financiële producten (afdekkingsbeleid) en houdt zich hier te allen tijde aan. Voor de volledigheid is in de bijlagen de volledige tekst van vraag 23 opgenomen. Bovenstaande eerste twee punten hebben een duidelijke relatie met de op pagina 3 genoemde aspecten 1. risicobereidheid en 2. gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen in relatie tot de portefeuillestrategie en financiering van nieuwbouw. Zoals gezegd worden deze aspecten in de volgende onderdelen uitgewerkt. Daarop volgend worden ook de aspecten 3. keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille en 4. keuze tussen geborgde en ongeborgde financiering uitgewerkt. Met name de operationalisering van deze aspecten hebben een relatie met de producties en procedures genoemd bij bovenstaande punten drie tot en met vijf. Deze komen terug in ons Reglement financieel beleid en beheer en ons Treasurystatuut. 5

6 3. Risicobereidheid Woningcorporaties zijn kapitaalintensieve ondernemingen. Zij beheren een grote voorraad dure producten die lang meegaan. Investeringen in huurwoningen verdienen zich in principe pas op lange termijn terug ( de kost gaat voor de baat uit ). Bovendien kunnen woningcorporaties geen aandelenkapitaal aantrekken. Naast een opgebouwd eigen vermogen zijn zij derhalve vooral aangewezen op vreemd vermogen via de geld- en kapitaalmarkt. Woningcorporaties beschikken in de regel dan ook over aanzienlijke leningenportefeuilles en rentelasten vormen een groot deel van de totale bedrijfslasten. Conform BTiV artikel 104 lid 2 sub a zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Volkshuisvesting ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen én financiële continuïteit. We moeten onze doelstellingen immers niet alleen vandaag maar ook morgen kunnen realiseren. De plannen teneinde de doelstellingen te realiseren worden vertaald naar onze Financiële Meerjaren Raming (FMR). In iedere FMR nemen wij streefwaarden en prestatieindicatoren op die betrekking hebben op de in die jaren te verwachten financiële situatie en financiële risico s (BTiV artikel 104 lid 2 sub c.). In de hierna volgende tabel is het normenkader voor deze financiële ratio s opgenomen. Voor de minimum dan wel maximum normen sluit Volkshuisvesting aan bij de normering door de Aw en het WSW. Zolang wij aan deze normen voldoen hebben wij in principe een goede toegang tot de financiële markten. Desondanks hebben wij signaleringsnormen ingebouwd die grofweg 20% voorzichtiger zijn dan de standaard normen. De signaleringsnormen dienen als waarschuwing dat richting de onder- dan wel bovengrens bewogen wordt. Als de trend teveel richting de grens komt en het risico te groot dreigt te worden, dan zullen de ambities en plannen worden bijgesteld en opnieuw worden doorgerekend in de FMR. Naast bovenstaande voorzichtigheid die vooral gerelateerd is aan de financiële continuïteit (financial risks) zal tevens binnen de business risks zoveel mogelijk gestreefd worden naar lage risicoscores. Naast de al genoemde vraag 23 zal dat in dit kader met name gelden voor de vragen 14 tot en met 17 inzake Financiële sturing en beheersing. Deze vragen komen in de volgende onderdelen terug. Op basis van de hierboven beschreven houding kan gesteld worden dat onze risicobereidheid beperkt is. Wij monitoren de financiële ontwikkeling en ondernemen actie wanneer limieten dichtbij komen. Anderzijds zijn wij een onderneming met een maatschappelijke opdracht. Onze missie luidt hierbij: Volkshuisvesting Arnhem maakt goed en betaalbaar wonen in vitale wijken in Arnhem mogelijk. Dit verlangt dat wij onze verantwoordelijkheid nemen en investeringen plegen, die bovendien in nauw overleg met gemeente en huurders worden bepaald. Zoveel mogelijk financieel gezond zijn is dus in tegenstelling tot financiële continuïteit geen doelstelling. 6

7 Normenkader: 7

8 4. Gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen (in relatie tot de portefeuillestrategie en financiering van nieuwbouw) Met het oog op de financiële continuïteit moeten en willen wij financieel gezond zijn en blijven. Deze financiële gezondheid wordt onder andere tot uitdrukking gebracht middels de norm voor onze solvabiliteit (eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen). Zoals in het vorige onderdeel gesteld is de minimum norm 20% en hanteren wij voor onszelf een signaleringsnorm van 24%. Deze norm geldt voor het DAEB-gedeelte. Voor het niet-daeb deel gelden andere normen, maar dit deel is beperkt van omvang en het vreemd vermogen binnen het niet-daeb deel kan en zal in versneld tempo worden afgebouwd (zie het laatste onderdeel). Een solvabiliteit van 24% impliceert dat het vreemd vermogen 76% van het totale vermogen mag bedragen. Dit staat een zekere maximum omvang van de leningenportefeuille toe. Een omvang die groter is dan nu het geval is. Dat biedt investeringsruimte. Om de leningenportefeuille te kunnen uitbreiden moeten de andere normen ook aan de voorwaarden blijven voldoen natuurlijk. Bovendien moeten er überhaupt extra leningen nodig zijn voor (borgbare) investeringen. Dit is bij ons de komende jaren in principe niet het geval. Onlangs heeft Volkshuisvesting een nieuw ondernemingsplan opgesteld. Naast een Woningmarktanalyse Arnhem en regio uit 2016 en informatie uit het woonruimteverdelingssysteem (Enserve) is daarbij tevens gebruikt gemaakt van de Woonvisie van de Gemeente Arnhem en adviezen van huurders en stakeholders. In het ondernemingsplan leggen wij de komende jaren de focus op vier maatschappelijke opgaven: 1. Betaalbare woonlasten, lagere energierekening; Volkshuisvesting kiest ervoor om de woonlasten van haar huurders betaalbaar te houden door een gematigd huurprijsbeleid en via investeringen in energetische verbetering. Met de verduurzaming van deze woningen leveren we ook een bijdrage aan de reductie van de CO2-uitstoot. i. Wij gaan tot en met 2020 circa bestaande woningen energetisch verbeteren woningen naar gemiddeld label B en 600 woningen zo dicht mogelijk bij 0-op-de-meter (label A of beter). De investeringen schatten wij in op 78 miljoen. De gemiddelde energie-index van onze woningen daalt van 1,63 nu (gemiddeld label D) naar 1,2 tot 1,4 (gemiddeld label B). 2. Voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep; Er is een blijvend grote vraag naar sociale huurwoningen in Arnhem. Samen met de andere corporaties die in Arnhem actief zijn houden we het aantal betaalbare huurwoningen op peil. Uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen lijkt niet nodig. We vernieuwen de woningvoorraad door vooral kleinere woningen toe te voegen. Door nieuwbouw en door transformatie van functieloze gebouwen tot wooneenheden. Dat doen we bij voorkeur op die plekken waar het een kwaliteitsimpuls voor de buurt vormt. Waar we gebouwen transformeren, slopen en nieuw bouwen zetten we ook in op duurzaam (her)gebruik van materialen en grondstoffen. i. We houden tot en met 2020 onze voorraad sociale huurwoningen in de kernvoorraad (tot de tweede aftoppingsgrens) in stand. Het gaat dan (peildatum mei 2016) om woningen, met een netto huur tot 628,76. ii. Als onze financiële ruimte door kostenbesparingen en extra inkomsten (bijvoorbeeld door verkoop van bedrijfsonroerend goed) groter wordt, zetten we dat geld in voor het realiseren van meer sociale huurwoningen. 8

9 iii. Wij verkopen sociale huurwoningen in wijken waar de differentiatie tussen huur- en koopwoningen onvoldoende is. Een goede balans tussen huur- en koopwoningen is bevorderlijk voor de leefbaarheid in buurten en wijken. Geliberaliseerde huurwoningen (> 710,68) verkopen we zo mogelijk bij een woningmutatie of aan de huurder zelf. iv. Voor elke verkochte huurwoning uit de kernvoorraad voegen we per saldo een nieuwe in hetzelfde segment toe. Dit kan via nieuwbouw, aankoop of transformatie. v. We zetten de opbrengst van de verkoop van onze woningen in voor het toevoegen van sociale huurwoningen. Dat kan door nieuwbouw, aankoop of door transformatie. Voor 38 miljoen euro kunnen wij 250 woningen à toevoegen. We verwachten er zo n 240 in het sociale segment te verkopen. vi. Bij het toevoegen van woningen via transformatie en nieuwbouw leggen we een accent op kleine (30 m2 tot 50 m2) betaalbare woningen. vii. De sloop van de woningen in Rijnwijk benaderen wij vanuit de circulaire economie: zetten wij ons in voor zoveel mogelijk duurzaam hergebruik van materialen en grondstoffen. viii. Wij huisvesten jaarlijks 20 huishoudens uit de bijzondere doelgroep met voorrang om maatschappelijke kosten te besparen en het leven van bewoners een positieve impuls te geven. 3. Vitale wijken en versterkt sociaal beheer; Wij zijn aanwezig in de wijken en bespreken met bewoners en stakeholders wat er speelt. Wij hebben de zorg voor goed wonen. Fysiek en sociaal: Goed onderhouden woningen en prettig samenwonen. Dat betekent dat we samen met anderen overlast moeten voorkomen of bestrijden. Daarnaast willen we initiatieven van bewoners voor het verbeteren van de wijk mogelijk maken. 4. Versterken van het wonen in het centrum van de stad. Het Arnhemse centrumgebied is van oudsher een gebied waar relatief weinig mensen wonen. Volkshuisvesting wil bijdragen aan de transformatie van kantoren tot sociale huisvesting. Onze belangenhouders hebben ons geadviseerd om te focussen op delen van het centrum waar we het meeste kunnen bijdragen. Wij doen dat vanuit onze opgave: sociale huurwoningen voor onze doelgroep. Voor meer gedetailleerde informatie wordt verwezen naar het Ondernemingsplan en onze FMR 4.0 (basis voor de dpi en het Scheidingsvoorstel ). Uit de FMR blijkt dat we tussen 2017 en 2020 zo n 100 miljoen beschikbaar hebben om te investeren. Grofweg 80 miljoen is het resultaat van de operationele kasstroom in deze vier jaren. Nog eens 38 miljoen is de totale verwachte opbrengst uit verkoop. Ongeveer 18 miljoen is niet beschikbaar als investeringsruimte, omdat we een rentebuffer willen aanhouden in verband met twee breaks binnen onze swaps. Door extra c.q. versnelde verkoop van niet-daeb woningen, BOG en grondposities kunnen we desgewenst middelen genereren voor extra investeringen. Op grond van de huidige en verwachte omstandigheden zien we hier mogelijkheden toe. Deze middelen zullen in voorkomend geval aangewend worden ter financiering van nieuwe c.q. gewijzigde plannen met betrekking tot sociale huurwoningen (zie tevens punt 2. ii.) en/of het aanleggen van de hiervoor 9

10 genoemde liquiditeitsbuffer. Middels de bouw van extra sociale huurwoningen willen wij de wachtlijsten verkorten. We kiezen er verder voor om onze leningenportefeuille in principe niet te vergroten. Uitgangspunt hiervoor is de schuldrest van de leningenportefeuille per ultimo 2015 ad. 446,2 miljoen euro. We willen wel kunnen reageren op vragen dan wel kansen. In de afgelopen ondernemingsplanperiode hebben wij zo n 600 woningen overgenomen van een andere Arnhemse corporatie. Wanneer zich deze situatie weer voordoet, willen we de ruimte hebben om voor zo n uitbreiding te kiezen. Dan zal een vergroting van onze leningenportefeuille wellicht noodzakelijk zijn. In grote lijnen samengevat betekent bovenstaande dus dat: Verkoopopbrengsten worden aangewend om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden. Overige investeringen (met name verduurzaming) worden bekostigd uit de operationele kasstroom. Door extra c.q. versnelde verkoop van niet-daeb woningen, BOG en grondposities zijn middelen te genereren voor extra investeringen. Bij voorkeur voor de bouw van extra sociale huurwoningen ter verkorting van de wachtlijsten. Er worden middelen gereserveerd voor een liquiditeitsbuffer in verband met de breaks. - Indien als gevolg van de uitoefening van een break een negatieve marktwaarde van een swap afgerekend moet worden, dan wordt dat veroorzaakt door een lagere rente. Afrekenen betekent in eerste instantie een liquiditeitsbeslag. Het betekent evenwel ook een lagere rente dan oorspronkelijk in de periode na de break. Het liquiditeits- c.q. investeringsbeslag wordt in de periode na de break dus weer gecompenseerd. Bij een hogere rente ontvangen wij een afrekening. Dat betekent dan echter dat wij duurder dan oorspronkelijk moeten lenen in de periode na de break. - Omdat het saldo van de operationele kasstroom wordt aangewend voor investeringen, zal de liquiditeitsbuffer moeten worden opgebouwd uit de verkoopopbrengsten. Dit is mede mogelijk omdat wij kleinere en dus goedkopere woningen terugbouwen. Bovendien worden naast woningen ook BOG en grondposities verkocht. De leningenportefeuille neemt niet toe (maximaal 446,2 miljoen euro). - Er wordt echter wel geïnvesteerd en waarde toegevoegd. In onze FMR is derhalve te zien dat de solvabiliteit de komende tien jaar boven de (signalerings-)norm blijft en verder toeneemt. Het aandeel vreemd vermogen neemt dientengevolge relatief af. Dit geeft op termijn ruimte voor extra investeringen en/of een hogere dan voorziene renteontwikkeling op te vangen. Dat zou dan wel betekenen dat we deze norm voor de leningenportefeuille dynamischer moeten maken. 10

11 5. Keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille Zoals gezegd zijn woningcorporaties kapitaalintensieve ondernemingen met aanzienlijke leningenportefeuilles waarbij rentelasten een groot deel van de totale bedrijfslasten uitmaken. Stijgende rentes vormen derhalve een risico. Een risico dat beperkt kan worden door bij nieuwe leningen langere looptijden af te spreken. Daardoor staat er jaarlijks een kleiner volume bloot aan renteaanpassing. Er kan echter ook minder geprofiteerd worden van dalende rentes. Bovendien vormt een inflexibele leningenportefeuille een risico indien de financieringsbehoefte anders uitpakt dan voorzien en er overliquiditeit ontstaat. Er moet dus een zeker evenwicht gezocht worden tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille. Dit kan bereikt worden door keuzes te maken bij looptijden van nieuwe leningen en de keuze voor een variabele of vaste rente. Deze onderwerpen komen tevens terug in de WSW Business Risk vragen 14, 15 en 16: Uitwerking van de onderwerpen vindt hierna plaats aan de hand van de bij deze vragen gehanteerde indicatoren. Vraag 14: Renterisico Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige operationele kasstromen van de corporatie negatief worden beïnvloed door wijzigingen in de rentestanden. Het WSW meet het renterisico als de verhouding tussen de hoofdsom van schulden die gedurende de meetperiode onder invloed staat van wijzigingen in de rentestanden (variabele coupon [exclusief variabele rente die effectief gehedged is door middel van swaps], herfinanciering en renteherziening) ten opzichte van de totale schuldpositie van de corporatie. Het WSW beoordeelt het renterisico voornamelijk als laag indien het renterisico op de geborgde leningenportefeuille over de eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% bedraagt. Indien wij alleen maar leningen zouden aantrekken met een looptijd van 6,7 jaar, dan zou (uitgaande van een theoretische evenredige spreiding) ieder jaar 15% van de leningenportefeuille ververst moeten worden en dus blootstaan aan de marktrente in dat betreffende jaar (en bij 5 jaar 20%, bij 10 jaar 10%, bij 20 jaar 5% enzovoort). 11

12 Volkshuisvesting kiest in principe voor (fixe) leningen met een standaard looptijd van 10 jaar. Tenzij op basis van actuele liquiditeitsprognoses de middelen voor kortere tijd benodigd zijn uiteraard. Of omdat met kortere of langere looptijden de toekomstige spreiding van af te dekken renterisico s kan worden verbeterd/hersteld. Bij looptijden van 10 jaar moet ieder jaar 10% van de portefeuille ververst worden (nogmaals, uitgaande van een theoretische evenredige spreiding). Hiermee blijven we ruim binnen de 15% norm en is er voldoende marge om eventuele onevenwichtigheden op te vangen. Looptijden langer dan 10 jaar zullen de jaarlijkse renterisico s nog meer reduceren. Dit vermindert echter wel de flexibiliteit binnen de leningenportefeuille. Bovendien zijn bij een normale vorm van de rentecurve (los van het feit op welk niveau die curve ligt) langer lopende leningen duurder dan korter lopende leningen. Bij het bepalen van de afgedekte renterisico's tellen binnen de WSW-systematiek (her-)financieringen, renteherzieningen en variabel rentende leningen allemaal even zwaar mee. Volkshuisvesting presenteert het afgedekte renterisico over enig jaar echter als de som van diezelfde bedragen, maar dan met de gekozen rentelooptijden van de afzonderlijke transacties afgezet tegen onze 'standaard' looptijd van 10 jaar. Zie voor een nadere toelichting de bijlage 'Renteposities versus renterisico s. Deze benadering maakt het tevens mogelijk het af te dekken renterisico in enig jaar uit te breiden dan wel te beperken door langere respectievelijk kortere looptijden te kiezen. Hierbij ligt het voor de hand een langere looptijd te overwegen indien de marktrente laag geacht wordt en eventueel een kortere looptijd te overwegen indien de marktrente hoog geacht wordt. Bij een normale vorm van de rentecurve (los van het feit op welk niveau die curve ligt) zijn de tarieven van langer lopende leningen immers hoger dan die van korter lopende leningen. Wel moet bedacht worden dat het actief hanteren van een rentevisie niet wenselijk is (en bij beleggingen en derivaten bijvoorbeeld ook niet is toegestaan op grond van de Woningwet). Toch zal bij een nieuwe financiering een looptijd (hoe kort of lang dan ook) moeten worden gekozen. Uitbreiding c.q. inperking van het af te dekken renterisico zal alleen overwogen worden indien de positie beduidend kleiner respectievelijk groter is dan onze limiet én het niveau van de marktrente (in relatie tot bijvoorbeeld de gemiddelde rente van onze leningenportefeuille) die keuze ondersteunt. Bij een normale vorm van de rentecurve zijn op moment van aangaan variabel rentende leningen (in feite een aaneenschakeling van hele korte looptijden) het goedkoopst. Ook over hele lange termijn bezien lijken variabele rentes het goedkoopst. Gemiddeld genomen dan. Het afgedekt renterisico is echter zeer beperkt en mogelijk grote schommelingen in de rente kunnen voor vervelende verrassingen zorgen. Wel zijn variabel rentende leningen in principe eenvoudiger vervroegd af te lossen (zonder dat er een marktwaarde verrekend hoeft te worden). Daardoor bieden deze leningen meer flexibiliteit. 12

13 Het WSW telt de variabel rentende leningen even zwaar mee bij het bepalen van het renterisico als herfinancieringen en renteherzieningen. Wij in onze systematiek voor 1/10 e deel (en de herfinancieringen en renteherzieningen voor xx/10 e deel). Het percentage dat wij presenteren zal dus in de regel afwijken van het percentage volgens de WSW-methode. De WSW-methode betreft overigens geen harde norm, maar een criterium dat gebruikt wordt bij de beoordeling. In het treasury-jaarplan zullen wij beide cijfers presenteren. Vraag 15: (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is. Het WSW meet dit risico voornamelijk aan de hand van de spreiding in de vervalkalender van de leningen (de focus ligt dus op de aflossingsmogelijkheden). Daarnaast beoordeelt het WSW het risico dat een corporatie loopt in geval zij middelen tijdelijk uitzet bij financiële instellingen. Dit punt is inmiddels echter volledig ingekaderd binnen de nieuwe Woningwet en opgenomen in ons Reglement financieel beleid en beheer. Het WSW beoordeelt het herfinancieringsrisico als laag indien het herfinancieringsrisico op de geborgde leningenportefeuille in de komende tien jaren voldoet aan de volgende criteria: o Op jaarbasis maximaal 15% herfinanciering, en o Iedere twee jaar minimaal 5% herfinanciering. Hoe meer (of eigenlijk hoe vaker) herfinanciering, hoe meer flexibiliteit. Er kan dan immers afgelost worden indien daar (onvoorzien) behoefte aan mocht zijn/komen. Dit kan bereikt worden door bij financieringen korte looptijden te kiezen. Herfinancieringen tellen mee bij het bepalen van het renterisico. Het herfinancieringsrisico is derhalve ook gemaximeerd op 15% (en in dat geval is er met betrekking tot het renterisico geen ruimte meer voor renteherzieningen en variabel rentende leningen). Belangrijker hier is de minimum norm van 5% per twee jaar (gemiddeld dus 2,5% per jaar). Deze norm wordt bereikt wanneer je uitsluitend leningen zou aantrekken met een looptijd van maximaal 40 jaar (wederom, uitgaande van een theoretische evenredige spreiding). Leningen met langere of kortere looptijden kunnen wel eens aantrekkelijk zijn c.q. van pas komen (zie vorige onderwerp), maar theoretisch gezien lijkt de meest wenselijke looptijdenrange dus tussen de 6,7 en 40 jaar te liggen. Vanwege de lage marktrentes de laatste jaren worden binnen de sector relatief veel langlopende leningen aangetrokken. Volkshuisvesting heeft echter in de eerste jaren van de kredietcrisis ( ) al een behoorlijk volume (zeer) langlopende leningen aangetrokken. De focus wordt voorlopig gelegd op leningen met looptijden rond de 10 jaar, met oog voor een goede toekomstige spreiding van herfinancieringen en renterisico s en voldoende variatie in looptijden. Met beduidend langer lopende leningen zal terughoudend worden omgegaan Vervalkalender (excl. her- herfinancieringen)

14 Bedrag x 1 mln. Op basis van de huidige FMR is het volume herfinancieringen in de jaren 2019 tot en met 2021 heel beperkt. Dit in tegenstelling tot de jaren 2017 en Teneinde voldoende flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren zal derhalve overwogen worden de komende jaren voor een deel leningen aan te trekken met hele korte looptijden teneinde het gat op te vullen. Renterisico's ,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% Renteconversies Herfinancieringen Uitbreidingen Extendibles min. max. De komende 10 jaar zal grofweg 1/3 e deel van onze leningenportefeuille worden ververst. Dat is gemiddeld genomen ruim 3% per jaar. Gezien de koppeling tussen verkoopopbrengsten en nieuwbouw investeringen en de hardheid van onze verduurzamingsopgave, bezit de portefeuille hiermee voldoende flexibiliteit om afwijkingen op te vangen, mits dus een gedeelte de komende jaren kort geherfinancierd wordt (in eerste instantie). Leningenportefeuille per jaarultimo 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50, Nieuwe leningen Bestaande leningen Langlopend 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 Jaar De bestaande portefeuille heeft verder een vaste kern van 90,5 miljoen euro aan (basisrente-) leningen met een (resterende) looptijd van langer dan 40 jaar. Deze kern kan nog toenemen tot 117,7 miljoen euro, indien in de periode onze laatste vier extendible leningen daadwerkelijk verlengd worden. Samen met de renteswaps (los van de mogelijke uitoefening van breaks) hebben wij dus een groot volume aan leningen met een lange (rente-)looptijd. Het aandeel leningen met een looptijd langer dan 40 jaar zal niet worden uitgebreid. Tot slot wordt vanuit het perspectief van het beschikbaarheidsrisico gestreefd naar goede relaties met zoveel mogelijk (gegoede) financiers. Het WSW en de sector proberen deze groep zo groot mogelijk te maken en te houden. Dit is goed voor de marktwerking. Diversiteit in geldgevers is echter geen doel op zich. Uiteindelijk wordt een transactie gegund aan de tegenpartij met de laagste prijs. Ook wordt er niet aan het verlangde product gesleuteld teneinde een grotere groep potentiele geldgevers te bereiken. 14

15 Vraag 16: Liquiditeitsrisico Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie niet aan zijn direct opeisbare verplichtingen kan voldoen. Dit risico wordt als laag beoordeelt indien: De corporatie houdt een zeer goede liquiditeitsprognose en planning bij. De corporatie houdt daarbij goed rekening met scenario s die mogelijk kunnen leiden tot extra liquiditeitsbehoefte; De corporatie heeft in de afgelopen vijf jaar niet onverwacht bij WSW aan hoeven kloppen voor extra Borgingsplafond. Eventueel aanvullend BP wordt altijd ruimschoots van tevoren aangevraagd. Indien de corporatie beschikt over derivaten zonder CSA en te maken kan krijgen met mandatory of mutual breaks buiten de door de Aw gehanteerde horizon van een jaar, beschikt de corporatie over een zeer goed uitgewerkt plan om de risico s van deze breaks op te vangen (waaronder de aanwezigheid van liquiditeitsbuffers). De corporatie voldeed in de afgelopen drie jaren consequent aan de WSW normstelling ten aanzien van aan te houden liquiditeiten ten behoeve van derivaten; Op basis van meerdere scenario s en uiteindelijk de goedgekeurde (dpi) FMR onderhoudt Volkshuisvesting frequent en gedetailleerd de liquiditeitsprognoses. Gemakshalve wordt hierbij verwezen naar het proces rond het treasury jaarplan en de maandelijkse treasuryrapportages. Zie verder tevens het reglement financieel beleid en beheer en het treasurystatuut. Wij hebben de afgelopen jaren één keer aanvullende borgingsruimte gevraagd en gekregen. Dit had geenszins te maken met afwijkende realisaties maar met de mogelijkheid een aanzienlijk aantal woningen over te nemen van de DGG. Bij drie leningen met een variabele rente (totale omvang 45 miljoen euro) hebben wij de renteniveaus gefixeerd middels renteswaps. Bij deze swaps zijn wij geen onderpandverplichtingen overeengekomen. Uit dien hoofde bestaan er dus ook geen liquiditeitsrisico s en hoeven wij geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Wel kennen twee van de drie renteswaps zogeheten breaks. Ook in geval van een break moeten wij tijdig over een liquiditeitsbuffer beschikken. Regeren is vooruitzien, dus we willen graag zoveel mogelijk anticiperen op deze breaks. In 2015 hebben we daartoe al extra borgingsruimte uit onze Eigen middelen gevraagd en gekregen van het WSW tot een bedrag van 46 miljoen euro. Dit bedrag is bestemd voor de financiering van eventueel te verrekenen marktwaarden als gevolg van de breaks. De eerste (mutual) break is in De tweede (mandatory) break is in Eén jaar voor breakdatum moeten wij fysiek over de vereiste liquiditeitsbuffer beschikken (rekening houdend met 2% verdere rentedaling). Volkshuisvesting heeft een breakplan opgesteld en aan de Aw verstrekt. Dit breakplan wordt iedere maand onderhouden in de maandelijkse treasuryrapportage. Naast de aanvullend verkregen borgingsruimte zijn bedragen in de FMR ingerekend voor de (mogelijke) uitvoering van de breaks. De hoop is dus dat we de extra borgingsruimte niet hoeven aan te spreken. Met betrekking tot onze leningenportefeuille betekent voorgaande samengevat: Het renterisico op de geborgde leningenportefeuille bedraagt per jaar maximaal 15%. Volkshuisvesting kiest in principe voor (fixe) leningen met een looptijd van 10 jaar (daardoor ontstaat in theorie 10% af te dekken renterisico per jaar). Volkshuisvesting presenteert het afgedekte renterisico over enig jaar als de som van (her-) financieringen, renteherzieningen en variabel rentende leningen, met de gekozen rentelooptijden van de afzonderlijke transacties afgezet tegen een looptijd van 10 jaar. Met beduidend langer lopende leningen zal terughoudend worden omgegaan (het aandeel leningen met een looptijd langer dan 40 jaar zal niet worden uitgebreid). 15

16 Uitbreiding c.q. inperking van het af te dekken renterisico zal alleen overwogen worden indien de positie beduidend kleiner respectievelijk groter is dan onze limiet én het niveau van de marktrente die keuze ondersteunt. Het herfinancieringsrisico op de geborgde leningenportefeuille bedraagt op jaarbasis maximaal 15% en iedere twee jaar minimaal 5%. Wij onderhouden frequent en gedetailleerd de liquiditeitsprognoses en houden daarbij rekening met meerdere scenario s. Wij anticiperen op de mogelijke uitoefening van de breaks binnen onze swap-contracten. 16

17 6. Keuze tussen geborgde en commerciële (ongeborgde) financiering Zowel bij WSW Business Risk vraag 14 (Renterisico) als 15 (Herfinancieringsrisico en tegenpartijrisico) is het volgende criterium opgenomen voor het behalen van een lage risicoscore: De corporatie heeft geen ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar, of de ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar bedragen niet meer dan 5% van de geborgde leningenportefeuille. Volkshuisvesting bezit twee ongeborgde (commerciële) leningen met een totale schuldrest van 5,9 miljoen euro (1,4% van de geborgde leningenportefeuille) die in het verleden zijn aangetrokken voor twee niet-daeb projecten. Er worden geen nieuwe ongeborgde leningen aangetrokken en ook de interne startlening die in het kader van de (administratieve) scheiding door DAEB aan niet-daeb wordt verstrekt (zie ons Scheidingsvoorstel ) wordt sneller dan verplicht terugbetaald. Volkshuisvesting bezit ruim vastgoedeenheden die volgens de nieuwe Woningwet als commercieel vastgoed aan te merken zijn. Dit vastgoed - geliberaliseerde huurwoningen en winkels, ateliers en andere niet-daeb-bezittingen - is een residu van onze wijkontwikkeling. We hebben in het verleden in Malburgen en in het Nieuwe Kadekwartier bewust gekozen om niet alleen nieuwe sociale huurwoningen te bouwen maar ook koophuizen en duurdere huurwoningen. Dat zorgde voor variatie. In Klarendal hebben we een voormalige winkel-as nieuw leven in geblazen. Dat bezit hoort niet bij onze kernvoorraad. Wij hebben hierin indertijd geïnvesteerd omdat particuliere ontwikkelaars het niet aandurfden en de wijken het nodig hadden. Nu de wijken structureel verbeterd zijn, kunnen we bedrijfsonroerend goed afstoten. Tevens transformeren wij voormalige kantoren in de binnenstad tot, vooral, één-persoonswoningen. In de plint is een zakelijke invulling mogelijk die past binnen de wet. Arnhem wil in de toekomst meer mensen met bovenmodale inkomens aan zich binden. Voor deze groep heeft Volkshuisvesting geen taak. Wij voegen alleen niet-daeb-bezit toe wanneer dat nodig is voor onze opgave en marktpartijen het niet oppakken. Vóór 2020 verwachten we alle onbebouwde kavels in Malburgen tot ontwikkeling te brengen. Vooral door andere investeerders de gelegenheid te geven om daar koopwoningen dan wel woningen met een huur boven de sociale-huurgrens te bouwen. Hetzelfde geldt voor het Nieuwe Kadekwartier. Ten aanzien van niet-daeb activiteiten betekent bovenstaande samengevat: Er worden geen nieuwe ongeborgde leningen aangetrokken. De interne startlening die in het kader van de (administratieve) scheiding door DAEB aan niet-daeb wordt verstrekt (zie ons Scheidingsvoorstel ) wordt sneller dan verplicht terugbetaald. Wij voegen alleen niet-daeb-bezit toe wanneer dat nodig is voor onze opgave en marktpartijen het niet oppakken. Waar wijken structureel verbeterd zijn, stoten we bedrijfsonroerend goed af. Wij transformeren voormalige kantoren in de binnenstad tot, vooral, één-persoonswoningen. 17

18 7. Bijlagen 18

19 Beoordeling WSW Ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom het toezicht waren in 2012 aanleiding voor het WSW om haar strategie tegen het licht te houden en te herijken. Een nieuwe missie werd bepaald en in lijn daarmee de strategische doelstellingen vastgelegd. Objectief risicomanagement was hierbij de kern. Als waarborgfonds beheerst het WSW de risico s van het zekerheidsstelsel en de totale borg. Daarnaast stuurt het WSW op objectieve wijze aan op de beheersing van de risico s van individuele corporaties. Het WSW beoordeelt jaarlijks de financiële positie en risico s van iedere corporatie. Het WSW hanteert daarbij een gestructureerde methodologie gebaseerd op internationaal geaccepteerde standaarden (Standard & Poor s). Bij de beoordeling kijkt het WSW naar de zogeheten Business Risks en de Financial Risks. Bij de Financial Risks wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico s door de corporatie, en specifiek de financiering. De uitkomsten van de vijf Financial Risks presenteren wij onder andere in onze Financiële Meerjaren Raming (FMR): 19

20 De Business Risks brengt het WSW in kaart door middel van 24 kwalitatieve vragen. Deze vragen gaan in op de risico s ten aanzien van: Het business model focust vooral op de portefeuillestrategie en de vastgoedvoorraad. Meer gedetailleerd: 20

21 Bij het management model ligt de focus vooral op de financiële sturing en beheersing, governance en control: Mede op grond van de nieuwe Woningwet en de scheiding tussen DAEB en niet-daeb activiteiten focust het WSW momenteel vooral op de portefeuillestrategie, de financieringsstrategie en de relatie tussen die twee. De portefeuillestrategie heeft de laatste tijd vooral aandacht gekregen vanwege de verplichte afstemming met gemeente en bewoners en de neerslag daarvan in het scheidingsvoorstel. Ook portfolio- en asset-management staan bij veel corporaties nu nadrukkelijker op de agenda. Als hoeder van de borg is het WSW vervolgens erg geïnteresseerd in de koppeling met de financieringsstrategie. Hier wordt dan ook nadrukkelijk naar geïnformeerd. In onze beoordelingsbrief van november 2016 heeft het WSW dan ook aangegeven met ons in gesprek te willen over (onder andere) onze financieringsstrategie. 21

22 WSW Business Risk vraag 23 22

23 WSW Business Risk vraag 14 23

24 Renteposities versus renterisico s In zijn algemeenheid wordt renterisico gedefinieerd als het risico van een fluctuerend renteresultaat (en dus ook een fluctuerend jaarresultaat en eigen vermogen) als gevolg van veranderingen in de rentestanden op de financiële markten. De rentepositie geeft aan over welk (nominaal) bedrag de rente (opnieuw) moet worden overeengekomen. Daarin schuilt de onzekerheid en het risico. Hoe hoger de rentepositie hoe groter in principe ook het renterisico. Voor het totale bedrag aan rente dat uiteindelijk betaald moet worden is naast omvang en percentage echter ook de looptijd bepalend. Een op enig moment toevallig hoge marktrente is vervelender bij een langlopende lening (bijvoorbeeld met een rentelooptijd van 10 jaar) dan voor een kortlopende lening (met een rentelooptijd van bijvoorbeeld 1 jaar). Voor het resultaat van dat ene jaar maakt het niet uit, maar wellicht wel voor de resultaten van latere jaren. Het maakt dus verschil of we alleen kijken naar het renteresultaat van een willekeurig kalenderjaar of naar het totale renteresultaat gedurende de gehele dienst van de lening. Uitgaande van een constante financieringsbehoefte gedurende een tijdvak van bijvoorbeeld 10 jaar zijn rentepositie en renterisico aan het eind van de rit even groot natuurlijk, maar de verdeling ervan over de kalenderjaren (en de blootstelling aan marktontwikkelingen) is dus afhankelijk van de gekozen rentelooptijden. Een illustratie maakt dit duidelijk. In het volgende plaatje wordt het renterisico voor de hele periode direct aan het begin van de periode afgedekt door een 10-jarige fixe lening aan te trekken: In het volgende plaatje wordt het renterisico ieder jaar voor één jaar afgedekt, door bijvoorbeeld een 10-jarige roll-over lening met variabele (12 maands) rente aan te trekken: Dit renterisico komt echter in tegenstelling tot de situatie bij het eerste plaatje vervolgens wel ieder jaar terug. Opgeteld zijn positie en renterisico in beide situaties weer gelijk. Aan het einde van de looptijd (10 jaar) zijn in beide plaatjes positie/risico in totaliteit aan elkaar gelijk. In jaar 1 zijn de posities (nominaal bedrag) ook aan elkaar gelijk. Voor het renteresultaat van jaar 1 zijn beide posities dus even bepalend. Voor het totale resultaat over de hele looptijd is in het tweede plaatje de rente van jaar 1 echter maar gedeeltelijk (1/10 e ) bepalend (evenals die van jaar 2, enzovoort). 24

25 Omdat wij bij het beheersen van de renterisico s kijken naar de spreiding gedurende een lang tijdvak (minimaal 10 jaar) zien we het renterisico in enig jaar als: rentepositie x rentelooptijd / schuldrest x 100% 10 jaar In de breuk is de noemer van 10 jaar afgeleid van de rentetypische looptijd die wij in principe aanhouden. Als we dit consequent doen, dan ververst de portefeuille zich namelijk iedere 10 jaar (10 jaar x 10% = 100%). Stel dat we alles met leningen met een looptijd van bijvoorbeeld 5 jaar zouden financieren, dan ververst de gehele portefeuille zich iedere 5 jaar en zouden we voor het inzichtelijk maken van de spreiding van renterisico s alle renteposities moeten delen door 5 in laats van 10 en zou het jaarlijkse na te streven renterisico 20% per jaar zijn (5 jaar x 20% = 100%). Onze benaderingswijze van renterisico biedt tevens de mogelijkheid om het afgedekte renterisico tot op zekere hoogte te sturen. Zo kan het afgedekte renterisico uitgebreid worden door een langere (rente)looptijd te kiezen dan 10 jaar. Hierdoor wordt in feite een deel van toekomstige renterisico s naar voren gehaald en afgedekt. Ook kan eenvoudig het afgedekt renterisico (nu) verlaagd worden door een kortere (rente)looptijd te kiezen dan 10 jaar. Hierdoor worden renterisico s voor een deel naar achteren geschoven om later alsnog af te dekken. Over 2 jaar bijvoorbeeld; 25

26 WSW Business Risk vraag 15 26

27 WSW Business Risk vraag 16 27