Haalbaarheidsstudie. Administratief Centrum Zwijndrecht

Transcriptie

1 Haalbaarheidsstudie Administratief Centrum Zwijndrecht

2 Deze haalbaarheidsstudie werd opgemaakt door DMT Architecten CVBA en multidisciplinair studiebureau Groep Infrabo in opdracht van de gemeente Zwijndrecht. De studie toetst de ruimtelijke haalbaarheid van een nieuwe huisvesting en verbouwing van de gemeentelijke diensten in het bestaande administratieve centrum. Ze maakt deel uit en is onderhevig aan de voorwaarden van een overheidsopdracht voor de aanstelling van ontwerper voor verbouwing op maat van de organisatie van het administratief centrum. Het opdrachtgevend bestuur behoudt het recht om de opdracht te beëindigen na voltooiing en vergoeding van de studie. Uw ref.: 522 Onze ref.: De inhoud van deze haalbaarheidsstudie is intellectuele eigendom van de auteurs. Enige vorm van reproductie, verspreiding, openbare bekendmaking, of verstrekking van de informatie aan derden is wettelijk verboden zonder schriftelijke toestemming van de auteurs. Deze studie is geen uitgewerkt ontwerp en de architect en studiepartners kunnen niet aansprakelijk worden gesteld voor handelingen die voortvloeien uit het onrechtmatig aanwenden van de studie voor de uitvoering van werken. Deze haalbaarheidsstudie vervangt geenszins de noodzakelijke architecturale en technische studie voor een integrale architectuuropdracht, van schetsontwerp tot oplevering. Het aanwenden van de voorgestelde vlekkenplannen in deze studie als ontwerpbasis voor een architectuuropdracht door derden is een ernstige inbreuk op het intellectueel eigendomsrecht en tot straffe van vervolging.

3 INHOUDSOPGAVE 1. TOETSEN VAN RUIMTELIJKE OPTIES 2. BESCHIKBARE OPPERVLAKTE IN KAART BRENGEN 3. DETAILPROGRAMMA MET OPPERVLAKTES 4. TUSSENTIJDSE PROGRAMMACONCLUSIE 5. BASIS ORGANIGRAM 6. ONTWERPCONCEPTEN 7. DETAILPROBLEMEN 8. MAXIMAAL SCENARIO A 9. MINIMAAL SCENARIO B 10. SWOT ANALYSE SCENARIO S 11. BUDGETCONTROLE 12. EINDCONCLUSIE EN ADVIEZEN

4 1. Toetsen van ruimtelijke opties Alvorens over te gaan tot de ruimtelijke haalbaarheid, moet eerst worden bekeken welke grote ruimtelijke elementen al dan niet in aanmerking komen voor het huisvesten van het gevraagde programma (zoals aangehaald in de offerte). Onderstaande lijst probeert zo exhaustief mogelijk alle opties na te gaan en meteen te evalueren zodat er snel kan overgegaan worden tot een gedestilleerd volume. Mede dankzij de heldere communicatie vanuit de gemeente, is een grondige en diepgaande evaluatie van de opties niet nodig. Er wordt voornamelijk uitgegaan van zo beperkt mogelijke ingrepen en dus worden enkel die opties weerhouden die pragmatisch voor de hand liggen en financieel interessant zijn. Indien in de loop van de haalbaarheidsstudie blijkt dat de beschikbare oppervlakte niet voldoende is voor het programma, zal deze lijst herbekeken worden. 1. Oud gemeentehuis De gemeente heeft laten weten dat de raadzaal zal verhuizen naar het oude, historische gemeentehuis ten noorden van het AC. Het renoveren van het oud gemeentehuis maakt geen deel uit van de haalbaarheidsstudie. Er mag in deze fase nog geen rekening gehouden worden met mogelijke extra oppervlakte die hier vrij komt bij renovatie. Deze beslissing wordt ondersteund door het ontwerpteam en creëert meer ademruimte om het programma te verwerken in het AC. Er zijn vele voordelen verbinden aan het verplaatsen van de raadzaal naar het oud gemeentehuis, zoals reeds gestipuleerd in de offerte. 2. Verdieping bib / zuiden De ruimte ten zuiden van de verdieping van de bib (leeszaal/audiovisueel) zal behouden blijven in haar huidige toestand. Volgens het DPVE mag de leeszaal een multifunctionele bestemming krijgen. Het ontwerpteam beveelt aan om deze zone strikt als bib te behouden, gezien de povere verbinding met de rest van het AC, de sterke interne verbinding met het gelijkvloers, en het moeilijke ruimtelijke gegeven van de vide om deze ruimte een andere bestemming te geven. Met een netto collectieruimte van ongeveer 720m² is het gelijkvloers zeker niet overdreven als bibliotheek voor een gemeente als Zwijndrecht. De extra oppervlakte op de verdieping (circa 120m²) maakt een meer flexibel en polyvalent gebruik van de bib mogelijk. Het ontnemen van deze ruimte aan de bib zal dwingen tot een stringente indeling op het gelijkvloers. Er wordt dus geopteerd om deze ruimte in eerste instantie niet op te nemen.

5 3. Verdieping bib / noorden Het DPVE vermeldt duidelijk dat de ruimte ten noorden van niv+1 gebruikt mag worden voor het programma. Hier bevinden zich momenteel kantoren cultuur en veel ongebruikte restruimte als circulatieruimte. Er is op deze plek duidelijk veel potentie tot verbetering en een efficiënter oppervlaktegebruik, maar deze zone heeft een heel slechte verbinding met de rest van het AC en bemoeilijkt een onafhankelijk werkende zonering. Ook dient er aandacht te worden besteed hoe hier mogelijks nieuwe ruimtes aansluiting vinden bij de vide en hoe deze met de juiste zorg en respect worden ingeplant en vormgegeven in het ruimtelijk geheel van de bib. Ondanks deze hindernissen betreft het wel een aanzienlijke oppervlakte (circa 200m² netto) die te groot is om te negeren. De huidige bestemming van deze zone (vergaderzaal, kantoren cultuur) krijgt sowieso een nieuwe locatie want deze is opgenomen in het nieuwe totaalprogramma. Deze optie wordt m.a.w. weerhouden. 4. Verdieping bib / vide dichtmaken Deze piste wordt niet weerhouden door de gemeente in het DPVE. 5. Hallen 1 e en 2 e verdieping Het DPVE stipuleert dat de vides in de centrale ruimte zeker niet mogen worden dichtgemaakt. De voornaamste reden tijdens de bespreking hiervoor was de aanzienlijke kostprijs hiervan (met beperkt gewin). Het ontwerpteam zal hier rekening mee houden. Het is echter aangewezen de overmaat aan circulatie-oppervlakte op deze plek op een creatieve manier te herbestemmen. Ook het feit dat de sanitaire blokken rechtstreeks in deze hallen uitkomen, is een ongelukkige ontwerpbeslissing. Door een vrijstaand volume te creëren in deze hallen met een geschikte functie (een ruimte die mag opvallen), kan het programma op andere plaatsen in het gebouw ontlast worden wat meer comfort biedt. 6. Volume op het dak Deze piste wordt niet weerhouden in het DPVE. Gezien er voldoende vrije oppervlakte in het AC aanwezig is voor het programma (technieken), is het ook de mening van het ontwerpteam dat hier zeker de kosten niet opwegen tegen de baten. 7. Inventarisatie/analyse kelder De kelder is zeer uitgebreid en er zijn bepaalde delen (onder de bib) die niet helemaal optimaal

6 gebruikt worden. Er zijn echter weinig functies uit het programma die geen daglicht vereisen en die in de kelder kunnen gehuisvest worden. Het ontwerpteam meent ook dat de huidige opdeling, grootte en bestemming van de verschillende kelderruimtes geen aanpassing vereist. Het is ook verstandiger van het budget te alloceren voor de ruimtes waar mensen werken en burgers te klant zijn in plaats van kleine maar relatief dure verbeteringen in de kelder aan te brengen die slechts een zeer beperkt aantal mensen weinig te zien zal krijgen. 8. Overige opties Er zijn geen overige opties gezien volume-uitbreiding niet aan de orde is, en andere locaties geen deel uitmaken van de haalbaarheidsstudie.

7 2. Beschikbare oppervlakte in kaart brengen Met de besluiten uit het vorige hoofdstuk van welke ruimtelijke opties wel en niet worden weerhouden, kunnen we de beschikbare netto oppervlakte gedetailleerd in kaart brengen: Bij het rechthoekig hoofdvolume dat we vanaf nu de zuidvleugel zullen noemen, behouden we alle technische kokers, het bestaande sanitair en de trappenkoker (inclusief vluchtweg gelijkvloers). Het is een optie de twee toiletten en technische kokers af te breken om een zuiverder grondplan mogelijk te maken, maar de baten wegen hier niet op tegen de kosten. Op de verdiepingen geeft dit een netto beschikbare oppervlakte van 482m² en op het gelijkvloers 466m². Het centrale gedeelte van het gebouw (de middenvleugel) dient zoveel mogelijk behouden te blijven en is weinig geschikt voor bijkomende functies. Op het gelijkvloers zal deze uiteraard wel deel uitmaken van de publieksfuncties (175m² netto). Op de verdiepingen wordt de optie weerhouden een overlegruimte of ontmoetingsruimte in te richten (2 x 25m²). De vleugel met bibliotheek (= noordvleugel) biedt nog eens 200m² netto op de verdieping (huidige burelen cultuur) en op de 2 e verdieping wordt uitgegaan van tabula rasa, omwille van volgende redenen: het sanitair voorziet hier geen mindervalidentoilet en biedt ook te weinig sanitair bij bezettingsverhoging, de raadzaal zal verdwijnen, en er is een inefficiënte circulatieruimte. Om alle opties open te houden beschouwen we de volledige 2 e verdieping als mogelijke beschikbare oppervlakte: 313m² De kelder wordt niet in beschouwing genomen. Niveau Zuidvleugel (AC) Middenvleugel Noordvleugel Totaal 2 e verdieping e verdieping Gelijkvloers Totaal Dit geeft een totaal van 2168m² netto beschikbare oppervlakte (2118m² zonder de opties in de middenvleugel). Als we de opties in de middenvleugel niet weerhouden, en bovendien een extra veiligheidsmarge inbouwen door af te ronden naar beneden, kunnen we stellen dat er zeker 2100m² beschikbaar zal zijn.

8 3. Detailprogramma en oppervlaktes Detailprogramma I : Oppervlakte landschapskantoren / diensten Om het programma te toetsen aan de beschikbare oppervlakte, dienen eerst het aantal basiswerkplekken en hun corresponderende oppervlaktes bepaald te worden. Er wordt vertrokken van het DPVE (dd. 19.XII.2016) en de nieuwe Europese norm NEN 1824 voor kantooroppervlakte (anno 2010). Deze stipuleert de minimumoppervlaktes voor kantoorwerk. Voor bijna alle diensten in het AC is dit: 4m² basis voor medewerker (stoel, tafel, circulatie) +1m² voor een computerbeeldscherm (plat) +1m² voor een ladekast +1m² voor een lees en schrijfvlak Dit brengt het totaal op min. 7m² per basiswerkplek. Uit soortgelijke projecten en de wens van de gemeente om vrij comfortabel te zitten, weet het ontwerpteam dat 8,5m² per basiswerkplek een goede richtlijn is voor het bepalen van de zones met basiswerkplekken. De circulatieruimte van een landschapskantoor zit reeds inbegrepen in deze maat. Gezien hier nog aanvullende werkplekken bijkomen en er slechts 2lm kastruimte per personeelslid dient voorzien te worden, is 8,5m² allesbehalve aan de krappe kant. Voor een landschapskantoor met 8 basiswerkplekken hebben we dus een ruimte van 68m² nodig. Uit de verdeelsleutel 80% basis en 20% aanvullende werkplekken is er per dienst telkens een min en een max scenario van aantal basiswerkplekken mogelijk. Op basis van de opgemeten bezetting in het DPVE, heeft het ontwerpteam voor elke dienst de meest aangewezen verdeling gekozen (tussen min of max), die in het vet aangeduid staat in de volgende tabel. Voor de aanvullende werkplekken wordt er gekeken naar compacte doch realistische oppervlaktes voor de verschillende types: 6m² voor cockpit / stille ruimtes (kan sterk schommelen) 2,2m² per persoon voor lounge (meestal per 2) 1,4m² per persoon voor touchdown (inclusief vrije ruimte rondom) Gemiddeld geeft dit 3,2m² per aanvullende werkplek. Volgens de norm mogen de cockpits dan gebruikt worden voor werk van meer dan 2 uur. De andere aanvullende werkplekken niet, maar dit is ook niet de bedoeling.

9 Uiteraard worden de aanvullende werkplekken gemeenschappelijk gedeeld over de diensten die bij elkaar worden geplaatst. Zo komen we per dienst tot een totale benodigde oppervlakte die voor een zekere eenvoud en marge te implementeren naar boven wordt afgerond. (zie tabel volgende blz). Dit laat ons toe snel en realistisch verschillende ruimtelijke scenario s (welke dienst komt waar) te toetsen. Alle diensten bij elkaar hebben zo een oppervlakte van 795m² (800 nogmaals afgerond) nodig, inclusief circulatie, exclusief sanitair en overige ruimtes.

10 Tabel werkplekken en oppervlaktes per dienst (landschapskantoren) werkplekken en oppervlaktes werkplekken DPVE scenario's keuze basis keuze aanvullend totale opp. dienst totaal basis 80% aanv 20% min max # opp.* # opp.** exact afgerond college, decr.graden, projecten 11 8,8 2, m² 3 9,6 m² 77,6 80 financiën 7 5,6 1, ,5 m² personeel 11 8,8 2, ,5 m² dienst interne organisatie 16 12,8 3, m² 8 25,6 m² 246,6 250 leefomgeving 16 12,8 3, m² extra ruimte voor plannen RO +2m² per personeelslid volgens NEN = 5 x 2 10 m² 4 12,8 m² 124,8 125 sport-jeugd 9 7,2 1, ,5 m² kind / 4 34 m² cultuur 3 2,4 0, m² bibliotheek 3 2,4 0, ,5 m² 4 12,8 m² 148,8 150 welzijn / m² 4 12,8 m² 148,8 150 leven + klantcontactcenter / 4 34 m² 1 3,2 m² 37,2 40 TOTAAL DIENSTEN/KANTOREN ,8 783,8 795 * opp. per basiswerkplek = 8,5 m² afgerond: 800 ** opp. per aanvullende werkplek = 3,2 m²

11 Detailprogramma II: oppervlaktes overige ruimtes, niet publiek Volgende tabel werd opgemaakt door het ontwerpteam a.d.h.v. het DPVE en op basis van ervaring met soortgelijke projecten. Het is noodzakelijk deze oppervlaktes op te lijsten om tot een eerste conclusie te komen in de haalbaarheidsstudie. Deze lijst omhelst ook alle ruimtes nu reeds aanwezig die al dan niet behouden blijven (zoals bvb op niv+2 boven de bib) zodat alle opties open blijven. Deze ruimtes worden evenredig verdeeld over de kantoorlocaties. De totale oppervlakte speelt hier m.a.w. weinig rol, maar geeft een goede indicatie om het totale niet publieke programma te kennen ( m² = 1250m²) of een ruwe inschatting te maken van de resterende niet publieke ruimtes per verdieping ( m²). De nieuwe technische installaties kunnen allemaal in de bestaande technische ruimtes worden ondergebracht op niv-1 of niv+3. Detailprogramma III: oppervlaktes publieke ruimtes In het DPVE worden geen specifieke oppervlaktes opgegeven, ook niet voor de publieksfuncties. Het ontwerpteam heeft daarom op basis van soortgelijke projecten de nodige oppervlaktes voor de gevraagde ruimtes bepaald. (zie tabel) Dit komt naar op een totaal van 500m² publieke ruimte.

12 Tabel overige ruimtes niet publieke ruimte oppervlakte aantal totaal opmerkingen aanvullend sanitair m² 1 30 m² huidig sanitair niet in orde en vermoedelijk te beperkt lockers (2) + vrije ruimte 0,25 m² ,5 m² 2 lockers per element, 2m² voor 8 lockers overleg 6p 15 m² 3 45 m² min 2m² per persoon volgens NEN 1824 overleg 12p 30 m² 2 60 m² min 2m² per persoon volgens NEN 1824 kantoor burgemeester 24 m² 1 24 m² kantoor 12m² + overleg 6p 12m² kantoor secretaris 12 m² 1 12 m² refter 75 m² 1 75 m² huidige refter (90m²) is iets te groot koffiehoek 20 m² 3 60 m² ruim bemeten gezien belangrijke ontmoetingsfunctie service 8 m² 3 24 m² server 9 m² 1 9 m² 2 racks = 2,4 x 3,2m EHBO 10 m² 1 10 m² kitchenette refter 8 m² 1 8 m² totaal exclusief circulatie 383,5 m² circulatieruimte 15% 57,53 m² standaard percentage kantoorgebouw TOTAAL NIET PUBLIEK 441,03 m² afgerond: 450 publieke ruimte oppervlakte aantal totaal opmerkingen spreekkamers 9 m² m² gemiddelde van verschillende gespreksruimtes themabalies 7 m² m² inclusief kastruimte en vrije ruimte wachtzone en circulatie 200 m² m² op basis van vorige projecten onthaal en snelbalies 50 m² 1 50 m² inkomzone 50 m² 1 50 m² callcenter 20 m² 1 20 m² 2 personen x 10m²/persoon TOTAAL PUBLIEKSFUNCTIES 494 m² afgerond: 500

13 4. Tussentijdse programma conclusie Bij het bepalen van de nodige oppervlaktes is veel zorg gestoken in een realistische en comfortabele berekening. De eindtotalen zijn bovendien nogmaals afgerond naar boven, hoewel de eenheidsoppervlaktes op zich al ruim bemeten zijn. Dit geeft het ontwerpteam de nodige marge en zekerheid dat het programma daadwerkelijk in de bestaande toestand kan ondergebracht worden. Met een totale oppervlakte van = 1750m², is het gevraagde programma echter véél minder dan de beschikbare netto oppervlakte: 2100m² (afgerond naar beneden). De marge of discrepantie tussen beiden bedraagt 467m² (best case scenario, geen afronding) of 350m² (worst case scenario, met afronding). Met circa 400m² overschot is het heel veilig nu reeds te veronderstellen dat het volledige programma in het bestaande AC kan ondergebracht worden en de ambitie van een moederschip zeker gehaald kan worden. Er moet dus verder in de haalbaarheidsstudie niet meer onderzocht worden of bepaalde diensten of delen van het programma al dan niet elders gehuisvest worden. Sterker nog: de gemeente heeft de luxepositie om zaken toe te voegen aan het programma en over te plaatsen van andere locaties naar het AC. Het is echter voorbarig om dit met 100% zekerheid te zeggen, daar we hier niet met een nieuwbouw maar een bestaande toestand te maken hebben. Dit maakt onze conclusies, zelfs met ruime marges, uiterst relatief. In het tweede deel van de haalbaarheidsstudie wordt daarom reeds een aanzet tot schetsontwerp gegeven omdat dit de enige manier is om onze hypothese te staven en een finaal eindbesluit voor te leggen. Gezien de voorliggende grote (positieve) discrepantie tussen programma en gebouw worden daarbij twee gepolariseerde maar realistisch haalbare scenario s uitgewerkt tot een eerste ontwerpblauwdruk in de vorm van vlekkenplannen: een maximaal scenario waarbij er zoveel mogelijk oppervlakte wordt gevrijwaard en het bestaande programma zo compact mogelijk binnen het volume wordt geschikt, met prioriteit voor de zuidvleugel. Dit alles wel zonder in het minst een comfortabele en aangename werkomgeving uit het oog te verliezen en zonder verwaarlozing van het organigram. een minimaal scenario waarbij alle beschikbare oppervlakte wordt gebruikt om het programma te huisvesten in het gebouw. Dit geeft uiteraard veel meer vrije ruimte en een meer comfortabele inrichting, ten koste van meer verbouwingswerken en dus hoger budget.

14 5. Basis organigram Dit organigram is slechts een eerste ruwe visualisatie van de eisen van de opdrachtgever. Strikt genomen valt dit aspect buiten de haalbaarheidsstudie, maar een zinvolle eindconclusie is bij het invullen van een bestaand gebouw onmogelijk zonder een aanzet tot schetsontwerp. Een organigram dat de gevraagde ruimtes en hun onderlinge relaties visueel vertaalt, is hierin onontbeerlijk. Het organigram geeft visueel de onderlinge relaties en nabijheid tussen de verschillende zones en ruimtes aan alsmede de relatieve grootte (in oppervlakte) van de zones en ruimtes ten opzichte van elkaar.

15

16 6. Ontwerpconcepten Maximaal scenario HBS (A) Bij scenario A is er vertrokken van een compacte, doch zeer comfortabele landschapskantooropstelling: bureaus van 200x80cm per werkplek met een vrije ruimte tot kast of muur van 120cm. Ladekasten zijn modulair en 100x40cm. Er wordt minstens per personeelslid één ladekast voorzien, waardoor er dus zeker 3lm rek per medewerker kan zijn. Het ontwerp gaat uit van lage ladekasten ( cm) voor een open en modern landschapskantoor interieur. Verschillende opstellingen zijn onderzocht en eilanden van 6 personen loodrecht op de lange gevel bleek de meest efficiënte opstelling. De gevraagde diensten worden geconcentreerd in één vleugel binnen de mate van het mogelijke zodat er polyvalente oppervlakte vrijkomt in de andere vleugel. Minimaal scenario HBS (B) Bij scenario B werd er vertrokken van ruime bureaus van 200x100cm per werkplekken. Deze werden vervolgens gecombineerd tot eilanden van 4 werkplekken met daarrond een zeer comfortabele vrije ruimte van 150cm. De eilanden werden ingeplant in verschillende richtingen in de buurt van de ramen zodat een monotone indeling wordt vermeden en daglicht op het werkblad verzekerd is. Net zoals bij scenario A worden te grote landschapskantoren vermeden door centraal gemeenschappelijke ruimtes in te planten die zo de verschillende diensten afbakenen en intimiteit creëren. Alle beschikbare oppervlakte wordt gebruikt: de diensten en werkplekken worden evenredig verspreid over de beschikbare ruimte in plaats van deze te concentreren in één vleugel (zoals scenario A). De overlegruimte in de centrale hal op niv+1 kan desgewenst elders ondergebracht worden zodat de centrale vleugel volledig gevrijwaard blijft.

17 Referentiefoto s Vrijstaande vergadermodules (cockpit meeting rooms) voor in centrale hal

18 Loopbrug in vide

19 7. Detailproblemen Voor de volledigheid werd er tijdens de haalbaarheidsstudie reeds rekening gehouden met de drie voornaamste knelpunten van het schetsontwerp: 1. Concept en tracé ventilatiekanalen: Uit de verkregen doorsnedes van het bestaande gebouw blijkt dat er merkwaardig genoeg geen balken in de zuidvleugel aanwezig zijn. De vloeren bestaan uit zeer massieve platen die vierzijdig opgelegd zijn op de uitwendige kolommen. Dit maakt het tracé van de technieken veel eenvoudiger en biedt een maximale flexibiliteit voor het implementeren van nieuwe technieken. De positie van de luchtgroep is een heel grote ontwerpbeslissing dat in feite overeenkomt met een extra ruimte in het programma van 50-70m². Het heeft geen zin van alle programmaruimtes te schikken in een eerste vlekkenplan en tegelijk abstractie te maken van de luchtgroep. Uit eerste studies blijkt dat het geen probleem vormt om de luchtgroep in de kelder te plaatsen al dient dit zeker nog meer in detail bestudeerd te worden. 2. Aansluiting op binnenramen: Uit de twee gepolariseerde vlekkenplannen blijkt dat het aantal binnenwanden dat aansluit op de gevel eenvoudig kan beperkt worden en dat dit steeds kan gebeuren ter plaatse van een vaste raamstijl, zonder dat dit een handicap wordt voor het schikken van een optimaal vlekkenplan. 3. Brandwetgeving: Met de wens van de gemeente om zoveel mogelijk in landschapskantoren te werken waar zelfs overlapping is van bepaalde diensten en elke basiswerkplek in principe flexibel is, zijn klassieke kantoorplannen met gangen en aparte burelen dan ook volledig uit den boze. Er wordt gestreefd naar een moderne kantoorinrichtingen met openheid, licht, transparantie en aangename landschappen die onderling op zachte wijze worden gescheiden door gesloten volumes. Dit heeft als bijkomend voordeel dat er geen doodlopende gangen zijn en extra brandtrappen vermeden kunnen worden. Al is dit nog veel te voorbarig in dit stadium om met zekerheid te zeggen. Het is belangrijk te weten dat de voorliggende plannen slechts vlekkenplannen zijn, en niet mogen beoordeeld worden als een ontwerp, ook al is er rekening gehouden met alle vereiste maatvoeringen, ergonomie, en normeringen.

20 8. Maximaal scenario A Vlekkenplannen op schaal 1:300 ter controle studie waarbij gepoogd werd zoveel mogelijk extra (onbestemde) ruimte te creëren en het programma te concentreren.

21 Scenario A: vlekkenplan gelijkvloers 0

22 Scenario A: vlekkenplan verdieping +1

23 Scenario A: vlekkenplan 2 e verdieping +2

24 9. Minimaal scenario B Vlekkenplannen op schaal 1:300 ter controle studie waarbij gepoogd werd alle ruimte te benutten voor een gelijkmatige verspreiding van het programma.

25 Scenario B: vlekkenplan gelijkvloers 0

26 Scenario B: vlekkenplan verdieping +1

27 Scenario B: vlekkenplan 2 e verdieping +2

28 10. SWOT analyses De SWOT-analyses (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) laten toe verschillende scenario s of strategieën te vergelijken op basis van hun respectievelijke voor- en nadelen. Deze worden weergegeven in een 2x2 matrix. Het is natuurlijk niet zo dat het aantal positieve aspecten impliceert dat dit de beste strategie is. De kwaliteit van deze aspecten dient ook in het achterhoofd gehouden te worden.

29 SWOT Analyse scenario A Strengths Budgetvriendelijker met behoud van bepaalde delen (eenvoudiger) Doorgedreven fasering: deel werken noordvleugel kan uitgesteld worden Maximaal aantal spreekruimtes (10) Diensten liggen dichter bij elkaar: efficiënter en vlotter gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en aanvullende werkplekken De loopbrug op niv+1 van de hal naar de bib kan eventueel achterwege gelaten worden, al is dit niet aan te bevelen. Weaknesses Geen variatie aan inrichting, geen verschillende opstelmogelijkheden Minder vrije ruimte en restruimte. Daglichttoetreding voor meest inwaartse werkplekken is goed maar niet altijd optimaal. Minder bureaudiepte per werkplek (80cm) Personeelsleden zitten dichter bij elkaar, minder privacy Meer bureaulengte per basiswerkplek (240cm) en kastruimte vlakbij werkplek Opportunities Integratie van externe functie in het ontwerp. Sterkere scheiding van het gebouw in vier onafhankelijke clusters: publiek/niet publiek/bib/extern Koffiehoek/ontmoetingsruimte is strategisch centraal geplaatst en kan ingezet worden voor publieke evenementen. Threats Minder flexibel en uitbreidbaar in de toekomst Krimpen of uitzetten van bepaalde diensten kan in conflict komen met het grondplan. Zone noorden niv+1 bib kan gebruikt worden voor uitbreiding bib

30 SWOT analyse scenario B Strengths Meer bureaudiepte per werkplek (100cm) Veel vrije ruimte achter de werkplekken Alle werkplekken hebben optimale daglichttoetreding Variatie in meubelopstelling en kantoorinrichting Meer afstand tussen personeelsleden, dus meer privacy. Weaknesses Minder bureaulengte per werkplek (200cm) Minder spreekruimtes (9) Ruimte bib moet ingenomen worden en loopbrug voorzien: kostprijsverhogend Meer loopafstand tussen de verschillende diensten Kastruimte verder weg van werkplek Opportunities Meer aanvullende werkplekken mogelijk dan strikt gevraagd Diensten kunnen uitbreiden qua personeel of herverdeeld worden zonder grote problemen. De hallen in de middenvleugel hoeven niet gebruikt te worden voor het programma: mogelijkheid tot andere functies Threats Geen plaats voor polyvalente ruimte of bufferruimte voor bijkomende functie in de toekomst De scheiding tussen de gebouwclusters (publiek/niet publiek/bib/extern) loopt minder zuiver of wordt bemoeilijkt.

31 11. Budgetcontrole Beide ramingen maken gebruik van een gewogen vierkante meter prijs die is samengesteld uit verschillende loten. Vervolgens wordt het gebouw opgedeeld in verschillende zones met bijhorende oppervlaktes volgens de vlekkenplannen. Deze zones worden geselecteerd louter op basis van verschil in kostprijs. Zo kan er tot een veel meer verfijnde budgetraming overgegaan worden dan de totale oppervlakte vermenigvuldigd met een globale vierkante meter prijs, en de meest realistisch mogelijke inschatting in dit stadium. Raming scenario A zone 1 zone 2 zone 3 zone 4 zone 5 zone 6 zone 7 afbraak /m² stabiliteit /m² interieur /m² elektriciteit /m² HVAC /m² sanitair /m² gewogen m² prijs /m² oppervlakte m² 840,3 245,5 99,9 108,7 321,1 249,4 536,4 EINDTOTAAL totale kostprijs BTWe zone 1 zone 2 zone 3 zone 4 zone 5 zone 6 zone 7 open landschapskantoor in zuidvleugel afgesloten ruimtes zuidvleugel centrale hal niv+2 centrale hal niv+1 noordvleugel niv+2 aanpassingen in bib niv+1 publieksruimte

32 Raming scenario B zone 1 zone 2 zone 3 zone 4 zone 5 zone 6 zone 7 afbraak /m² stabiliteit /m² interieur /m² elektriciteit /m² HVAC /m² sanitair /m² gewogen m² prijs /m² oppervlakte m² 750,8 390,5 99,9 108,7 321, ,3 EINDTOTAAL totale kostprijs BTWe zone 1 zone 2 zone 3 zone 4 zone 5 zone 6 zone 7 open landschapskantoor in zuidvleugel afgesloten ruimtes zuidvleugel centrale hal niv+2 centrale hal niv+1 noordvleugel niv+2 aanpassingen in bib niv+1 publieksruimte

33 12. Eindconclusie en adviezen Zowel het maximale als het minimale scenario bieden een realistische invulling van het programma in het bestaande gebouw en vormen het bewijs van een conclusie die eerder zeldzaam is in de wereld van ruimtelijke haalbaarheidsstudies: het programma is beperkt ten opzichte van de beschikbare ruimte. Dit biedt verschillende mogelijkheden. Scenario A biedt een sterke troef dat het gebouw kan opgedeeld worden in vier onafhankelijke clusters die autonoom kunnen werken en elkaar complementair aanvullen. Deze clusters kunnen van elkaar afgesloten worden en maken van het AC een bruisender, veelzijdiger gebouw. Naast de vanzelfsprekende clusters (publieksfuncties, back-office, en bibliotheek), ontstaat er een vierde cluster in de noordvleugel door efficiënt met de beschikbare oppervlakte om te springen. Deze cluster kan ook gebruik maken van bepaalde ruimtes van back-office (grote overlegruimtes, refters) zodat ze beschikt over een groot aantal ruimtes van verschillende grootte en mogelijkheden. Verschillende invullingen zijn mogelijk: Culturele activiteiten voor de gemeente Zwijndrecht: workshops, crea-ateliers, toneelvoorstellingen, danslessen, thema-avonden, Deze functie ligt voor de hand gezien de sterke synergie met de bibliotheek en de gemeentelijke dienst cultuur. Congresfunctie: met het minimaal scenario en in combinatie met enkele back-office ruimtes, biedt het AC een totaal van zeven volwaardige ruimtes ter beschikking variërend van 30 tot 100m² (of nog groter indien gekoppeld). Dit kan gebruikt worden voor seminaries, lezingen, congressen, desgevallend zelfs tijdens de kantooruren. PPS-functie: de gemeente kan op zoek gaan naar een private partner die de vrije ruimte van het gebouw gebruikt voor een complementaire functie. Naast het evidente voordeel van financiële ontlasting, kan dit ook voordelig zijn voor de bib indien er een sterke synergie is. Er kan bvb. gedacht worden aan een kinderopvang, jeugdlokalen, een fablab, start-up bedrijven gerelateerd aan dienstverlening, cultuur of jeugd, etc. Scenario B laat het comfort van het personeel primeren op extra polyvalente oppervlakte. Daarnaast biedt scenario B meer flexibiliteit naar de toekomst toe. Dit is een logische piste indien er geen zinvolle invulling voor de vierde cluster in scenario A kan gevonden worden. Het is beter de beschikbare ruimte te gebruiken voor de core-functies in plaats van onderhoud te betalen op leegstaande ruimtes of zogenaamde polyvalente ruimtes die vaak in de praktijk als dusdanig bestempeld worden door hun tekortkomingen voor enige specifieke invulling, met verwaarlozing als

34 gevolg. Dit gezegd zijnde, is scenario A allesbehalve krap en biedt scenario B een netto kantooroppervlakte per medewerker van circa 11m² per personeelslid. Dit is uitzonderlijk comfortabel, zelfs in hedendaagse kantoorlandschappen. De gemeente heeft natuurlijk ook de keuze om een scenario tussen A en B te kiezen, afhankelijk welke delen van het gebouw zij als belangrijk beschouwen te vrijwaren of om een andere, polyvalente invulling te geven. Hierbij kan dus een soort minimalistische versie van de vierde cluster gerealiseerd worden. Of deze optie daadwerkelijk tot een goed grondplan zal leiden, valt af te wachten na het schetsontwerp. Door het vergelijken van beide gepolariseerde scenario s, is er in ieder geval al veel stof tot nadenken. Het is niet verwonderlijk dat scenario A een grotere financiële impact heeft dan scenario B gezien hier meer programma wordt gerealiseerd binnen dezelfde oppervlakte. De ontwerper raadt niet het ene scenario aan boven het andere, maar verkiest om in dialoog met de gemeente de conclusie te bespreken, gezien dit tot mogelijks tot nieuwe inzichten kan leiden. DMT architecten Groep Infrabo Antwerpen,