UITWERKING WELLNESS KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH JULI 2016

Transcriptie

1 UITWERKING WELLNESS KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH JULI 2016

2

3 UITWERKING WELLNESS KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH JULI 2016

4 Status: definitief Datum: 7 juli 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam amsterdam@stedplan.nl Team Detailhandel en Leisure Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Drs. Toine Hooft, th@stedplan.nl In opdracht van: gemeente Echt-Susteren en Gelasius Vastgoedmaatschappij B.V., op verzoek van de provincie Limburg De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2015.A.610a Referentie: 2015.A.610a Gelasius, Koningsbosch wellness_070716

5 INHOUDSOPGAVE 1 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH HERONTWIKKELING KLOOSTER KONINGSBOSCH 1.2 (INTER)NATIONALE ONTWIKKELING WELLNESS (EN ENTERTAINMENT) 1.3 REGIONALE VRAAG- EN AANBODVERHOUDINGEN 1.4 MEERWAARDE VOOR REGIO, PLAATS EN KLOOSTERHOTEL 1.5 NADERE UITWERKING CONCEPT WELLNESS 1.6 SLOTSOM BIJLAGE 1 SAUNA S OMGEVING KONINGSBOSCH

6

7 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH 7 1 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH 1.1 HERONTWIKKELING KLOOSTER KONINGSBOSCH Het kloostercomplex 'Liefdezusters van het Kostbaar Bloed' te Koningsbosch staat aan de vooravond van een herontwikkeling van: het voormalig klooster (kapel en overig deel van het pand) tot een kloosterhotel met 100 kamers en bij het hotel behorende faciliteiten als een restaurant (met terras), bar, wellness en entertainment/(kleinschalige) speelautomatenhal; en de voormalige kloostertuin tot 45 tuinwoningen (huur en koop). Bureau Stedelijke Planning heeft de initiatiefnemer Gelasius Vastgoedmaatschappij B.V. en de gemeente Echt-Susteren ondersteund in de planprocedure. Het rapport Regionale behoefteraming kloosterhotel en tuinwoningen Koningsbosch en het ontwerpbestemmingsplan Klooster Koningsbosch is recent behandeld door het college. Het college is akkoord gegaan met het ontwerpbestemmingsplan en onderliggende onderzoeken en heeft vervolgens de bestemmingsplanprocedure gestart. De procedure heeft onder meer geleid tot een zienswijze van de provincie Limburg. ZIENSWIJZE PROVINCIE LIMBURG De provincie Limburg staat positief tegenover de herontwikkeling. De beoogde hotelontwikkeling zorgt voor oplossing van een leegstand rijksmonument en behoud van monumentaal erfgoed. De provincie stelt in een zienswijze van 22 juni 2016 dat hotelondersteunende functies als wellness en entertainment als positief worden beoordeeld, maar in het rapport van Bureau Stedelijke Planning slechts summier zijn uitgewerkt. Dit klopt. Het behoefteonderzoek spitst zich toe op de twee hoofdfuncties, te weten het kloosterhotel en de tuinwoningen. Hotelfaciliterende en buurtondersteunende functies zijn slechts verkend. Op verzoek van de provincie Limburg heeft Bureau Stedelijke Planning een aanvulling verzorgd. In deze notitie is kort uiteengezet: (Inter)nationale ontwikkeling wellness (en entertainment) Regionale vraag- en aanbodverhoudingen Meerwaarde voor regio, plaats en hotel Nadere uitwerking concept wellness Slotsom

8 8 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH 1.2 (INTER)NATIONALE ONTWIKKELING WELLNESS (EN ENTERTAINMENT) Nederlandse inwoners brengen jaarlijks 72 miljoen bezoeken aan wellness. Wellness is vooral populair onder personen van 25 tot en met 54 jaar 1 Uit verschillende trendrapporten 2 blijkt dat wellnesscentra en sauna s zich mogen verheugen in toenemende belangstelling. Dit heeft te maken met: Toename van het aanbod. De afgelopen tien jaar heeft de wellnessbranche in Nederland een ware vlucht genomen. Het (nieuwe) aanbod wakkert nieuwe vraag aan. Veranderingen in de samenleving, zoals de verharding van de maatschappij, de groeiende aandacht voor lichaam en gezondheid, vergrijzing, spiritualisering en het stijgende inkomen van vrouwen een rol. Professionalisering van de sector. De wellnessbranche professionaliseert. Dit is ook nodig om de concurrentie het hoofd te kunnen bieden en in te spelen op veranderende en hogere eisen van de consument. Over de linie zal het serviceniveau, de gastvrijheid en vakkundigheid daarom een belangrijkere rol gaan spelen. De horeca gaat een belangrijkere rol spelen in wellnesscentra. Net als in de traditionele horeca is er meer aandacht voor lokale en/of eerlijke producten. In het kloosterhotel Koningsbosch zijn horeca, wellness en verblijf prima te combineren Verder is er groeipotentie in wellnessvakanties. Volgens het CVO kan het aantal wellnessvakanties in tien jaar tijd mogelijk verdubbelen. HOTELS EN WELLNESS In paragraaf 5.3 van het rapport Regionale behoefteraming kloosterhotel en tuinwoningen Koningsbosch is een referentieanalyse opgenomen. De uitkomsten: Soortgelijke kloosterhotels in Brabant en Limburg beschikken over faciliteiten als restaurants (waarvan sommigen met terras) met daarbij een hotelbar, lounge of café. Het merendeel van de hotels bieden daarnaast ook multifunctionele vergaderzalen aan, ongeacht de grootte van het hotel. Wellness (zoals sauna, Turks stoombad en jacuzzi) wordt in kloosterhotels in mindere mate aangeboden. Enkele hotels bieden ook fitness aan, evenals het verhuren van fietsen voor wielrenners en voor recreatieve doeleinden. Entertainment in de vorm van een speelautomaten voornamelijk bij een aantal vestigingen van Van der Valk Hotels (o.a. Hoorn, Eindhoven, Gilze- Tilburg, Sassenheim-Leiden, Nuland) gevestigd. Bezoekers kunnen bij deze hotels een zogeheten Eat, Stay & Play arrangement boeken. In de publicatie Het Wellnesscentrum in beeld (Van Spronsen & Partners, jaargang 2015) is een inventarisatie gemaakt van hotels die wellness aanbieden. 1 Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd, (CVTO, 2015) 2 Rabobank cijfers en trends wellness 2015; Het Wellnesscentrum in beeld 2015 (Van Spronsen & Partners); Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd, (CVTO, 2015);

9 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH 9 Circa 117 van de , 4- en 5-sterren hotels. bieden een wellnessfaciliteit aan; 46 stuks (39%) daarvan zijn extern toegankelijk voor de niet hotelbezoeker. Het wellnessaanbod varieert sterk per sterrenniveau. De 3-sterren hotels biedt slechts 1% wellnessfaciliteiten aan; van de 5-sterren hotels is dit maar liefst 65%. 1.3 REGIONALE VRAAG- EN AANBODVERHOUDINGEN De provincie Limburg telt dertien sauna s. Zeven daarvan zijn in Zuid-Limburg gelegen. Midden-Limburg en Noord-Limburg zijn karig bedeeld met ieder drie sauna s. 3 Uit een nadere inventarisatie van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat in het gebied van 20 autominuten rondom Koningsbosch zes sauna s te vinden zijn. Dit zijn alle bekende sauna s, ook die bijvoorbeeld aan een sportcomplex zijn gerelateerd. FIGUUR 1 AANBOD SAUNA'S REGIO KONINGSBOSCH (< 20 AUTOMINUTEN) Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning 3 Publicatie Het Wellnesscentrum in beeld (Van Spronsen & Partners, jaargang 2015), bewerking Bureau Stedelijke Planning

10 10 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH In de gemeente Echt-Susteren zijn geen wellnessfaciliteiten. De dichtstbijzijnde sauna is Goos Wellness in Roerdalen op bijna 10 autominuten. De meeste andere sauna s bevinden zich op meer dan 15 autominuten. In een onderzoek van ZKA naar elk-weer-voorzieningen is geconcludeerd dat een goed wellness-concept ontbreekt in de regio. Een nadere inventarisatie van Bureau Stedelijke Planning onderschrijft deze conclusie. Kortom, er is zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan een goed wellnessconcept in de regio. 1.4 MEERWAARDE VOOR REGIO, PLAATS EN KLOOSTERHOTEL REGIO AANTREKKELIJKER VOOR MEERDAAGS VERBLIJF De verblijfstoerist laat de keuze van de bestemming niet alleen afhangen van het hotel, maar ook van het voorzieningenniveau in de omgeving. Een aantrekkelijk nieuw kloosterhotel en alle bijbehorende faciliteiten als een restaurant, bar, wellness en entertainment versterkt het toeristisch profiel. De regio wordt aantrekkelijker voor een meerdaags verblijf. Daar de beoogde functies elk-weervoorzieningen zijn dragen ze ook bij aan seizoensverlenging. MES SNIJDT AAN TWEE KANTEN: OOK INWONERS PROFITEREN MEE Wellness (en een restaurant, bar) trekt niet alleen meer (verblijfs)toeristen aan, maar vervulllen óók een functie voor de inwoners van het kerkdorp Koningsbosch en de omgeving. In hoeverre buurtbewoners profiteren van het wellness deel is afhankelijk van de operator, dan wel het open of gesloten karakter van de wellness. Bij wellness is een combinatie met bijvoorbeeld een beauty- /schoonheidssalon, een kapsalon (mogelijk verplaatsing vanuit elders in Koningsbosch) en een yogastudio denkbaar. Ook hiervan kunnen bewoners gebruik maken. VOORZIENINGEN USP KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH Hotelgasten laten hun keuze mede afhangen van het voorzieningen- en serviceniveau in het hotel. Kloosterhotel Koningsbosch leent zich bij uitstek voor een hoog voorzieningen- en serviceniveau vanwege het monumentale karakter, omvang en ligging en het beoogde planconcept en opzet. Daarmee onderscheidt het kloosterhotel zich van alle andere hotels in de wijde omgeving. Een hoog voorzieningen- en serviceniveau is een belangrijke USP (Unique Selling Proposition).

11 UITWERKING WELLNESS HOTEL KONINGSBOSCH NADERE UITWERKING CONCEPT WELLNESS In onderstaande schets is door Van Helmond Zuidam architecten (2016) een nadere uitwerking gemaakt van het wellnessconcept. In het concept zijn diverse wellnessfaciliteiten geprojecteerd: een tweetal sauna s, een Turks bad, een kruidenbad, een jacuzzi en infrarood cabine. FIGUUR 2 CONCEPT VOORLOPIG ONTWERP WELLNESS Bron: Van Helmond Zuidam architecten, SLOTSOM De initiatiefnemer heeft een totaalconcept voor ogen waar een restaurant, bar, wellness en entertainment (in de vorm van een speelautomatenhal) onderdeel van uitmaken. Specifiek voor wellness faciliteiten geldt dat deze in hoge mate bijdragen aan het onderscheidend vermogen van kloosterhotel Koningsbosch. Het object leent zich bij uitstek hiervoor vanwege het monumentale karakter, de omvang en ligging en het beoogde planconcept en opzet. Het mes snijdt aan meerdere kanten. De hotelfaciliterende functies, in het bijzonder wellness, vergroten de attractiviteit van het hotel. Ook de toeristische verzorgingsstructuur verbeterd: er komt een bijzonder monumentaal kloosterhotel bij met een attractieve elk-weer-voorzieningen. Ook de (buurt)bewoners profiteren mee van de nieuwe faciliteiten.

12 12 BIJLAGE 1 BIJLAGE 1 SAUNA S OMGEVING KONINGSBOSCH LETTER NAAM PLAATS AFSTAND TOT KONINGSBOSCH OPMERKING A Goos Wellness Posterholt 9 min B Thermen Born Born 12 min C Wellness Sittard Fitland Thermen Sittard 16 min Sauna en sportschool D Sauna Hoen Brunssum 18 min E Pirijo Luxe Sauna Oirsbeek 18 min F Beekdal Beauty en wellness Sittard 19 min Beautysalon en sauna TABEL 1 AANBOD SAUNA'S OMGEVING KONINGSBOSCH (< 20 AUTOMINUTEN) Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning FIGUUR 3 AANBOD SAUNA'S REGIO KONINGSBOSCH (< 20 AUTOMINUTEN)