Inzake: tegen: Gemachtigde:

Transcriptie

1 Doss.nr.: 1204 Rechtbank te Alkmaar Sector Bestuur Zitting d.d. 7 augustus 2008 te 9.15 uur Procedurenummer: 08/240 WRO PLEITNOTITIES van mr. L.T. van Eyck van Heslinga Inzake: naam cliënt, wonende/gevestigd te APPELLANTE Gemachtigde: mr. L.T. van Eyck van Heslinga tegen: het COLLEGE VAN B & W VAN DE GEMEENTE ALKMAAR, zetelende te Alkmaar; VERWEERSTER Gemachtigde:

2 1. In aanvulling op het beroepschrift van 20 februari 2008 wens ik het navolgende onder uw aandacht te brengen. Het gemeentebestuur van de gemeente Alkmaar heeft voor de invulling van de locatie aan de Vliegerstraat gekozen voor een voorbereiding, waarbij naast de projectontwikkelaar Segesta en het gemeentebestuur ook nadrukkelijk de omwonenden zijn betrokken. Daarbij werd het Buurtoverleg De Hoef "Geestmolen" als volwaardige gesprekspartner verzocht aan de besprekingen deel te nemen. 2. Uitgaande van de noodzaak om overeenstemming te bereiken over de uitgangspunten voor de invulling van deze locatie is de nota uit 1999 opgesteld. In deze nota zijn uitgangspunten verwoord, die voor alle betrokken partijen acceptabel waren. De nota van juni 2000 wijkt van de eerdere nota duidelijk af en is bovendien niet met het Buurtoverleg besproken en is ook pas in 2007 bekend gemaakt. 3. Tenminste moet worden vastgesteld dat de nota van 2000 niet vooraf met het Buurtoverleg is besproken en het Buurtoverleg met de daarin verwoorde uitgangspunten niet heeft ingestemd. Het achteraf informeren van het buurtoverleg kan weliswaar worden gezien als absoluut minimum van participatie maar bast niet binnen de samenwerkingsvorm waarvoor verweerder eerder heeft gekozen. 4. Bij het oorspronkelijk bouwplan "De drie Vazen" werd een bouwplan gepresenteerd dat niet volledig voldeed aan de ruimtelijke uitgangspunten zoals tussen de betrokken gesprekspartners was vastgelegd. De bouwhoogte was aanzienlijk meer dan partijen zich in de nota van 1999 voor ogen hadden gesteld. De Drie Vazen kende niettemin ten aanzien van het huidige bouwplan een aantal belangrijke voordelen, die bij de afzonderlijke punten terug zullen komen 5. Anders dan door verweerster en vergunninghouder wordt gesteld wijkt het huidige bouwplan op een groot aantal essentiële punten af van De drie Vazen. Er is sprake van het realiseren van twee gebouwen in plaats van drie, waarbij één flat van vier bouwlagen en daarbij een geschakelde flat van vijf en zes bouwlagen, waarbij bovendien in plaats van volledig ondergronds parkeren nu inpandig boven maaiveld parkeerplaatsen worden gerealiseerd. 6. In de periode van bijna 10 jaar tussen 28 augustus 1995 (productie 1) en 14 april 2005 (productie 49) is tussen de drie gesprekspartners periodiek uitvoerig overleg gevoerd en is inspraak aan derden gegeven ten aanzien van opkomende problemen zoals geluidsoverlast, de aanwezigheid van een molenbiotoop, de ecologische verbindingszone e.d. De maximale invulling ter plaatse met het plan de drie Vazen kan dan ook niet zonder meer worden vervangen door een binnen de Begeleidingsgroep niet voorbesproken en afgewogen bouwplan, zoals nu voorliqt. Toetsing aan bestemmingsplan: 7. Bij de vraag welke motiveringseisen moeten worden gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing is richtinggevend welke afwijking het bouwplan maakt ten opzichte van het geldend bestemmingsplan. In dit geval moet uitgegaan worden van het bestemmingsplan De Hoef 2, 2

3 waarin op de plankaart voor het perceel de bestemmingen bedrijfsgebouwen, verkeersdoeleinden en groen is gegeven. Het bouwplan maakt inbreuk op alle voorschriften op zowel de punten gebruik als ten aanzien van de bouwvoorschriften (hoogte, oppervlakte e.d.). Om die reden moet de kwaliteit van de ruimtelijke onderbouwing aan de zwaarst denkbare eisen voldoen Gebruik: 8. Ten aanzien van de wijziging van de bestemming in woondoeleinden bestaat op zich tussen betrokkenen geen geschil. Wel blijft cliënt van mening dat het bouwen op deze locatie zal moeten plaatsvinden ten behoeve van starters, ouderenhuisvesting e.d. 9. Hoewel aan een ruimtelijke onderbouwing geen vormvoorschriften zijn gesteld, heeft de wetgever in artikel 19 WRO wel een duidelijke voorkeur uitgesproken voor een gemeentelijk of intergemeentelijk structuurplan. Niet voor niets heeft Gedeputeerde Staten in een reactie eerst aangegeven dat de ruimtelijke onderbouwing in dit geval (hoewel sprake is van een artikel 19 lid 2 WRO-procedure bij voorkeur in een ontwerp-bestemmingsplan moet worden teruggevonden). Tot het opstellen van een dergelijk ontwerp-bestemmingsplan is het niet gekomen, een dergelijk stuk ontbreekt bij de ruimtelijke onderbouwing 10. De ruimtelijke onderbouwing is opgesteld door SRB in opdracht van Segesta. Het laten opstellen van de ruimtelijke onderbouwing door de projectontwikkelaar zelf is op zichzelf niet verboden. Het brengt uiteraard wel mee dat het bevoegd gezag bij het overnemen van deze ruimtelijke onderbouwing kritisch moet beoordelen of haar eigen uitgangspunten in deze notitie juist en volledig zijn verwoord. 11. De opsteller van de ruimtelijke onderbouwing heeft er herhaaldelijk voor gekozen te verwijzen naar de nota van uitgangspunten, zoals in 2000 door de gemeenteraad van Alkmaar zou zijn vastgesteld. Inmiddels is bekend dat deze nota pas in 2007 is gepubliceerd en derhalve ten tijde van het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing geen betekenis kon worden toegekend. Naar het oordeel van het buurtoverleg zou de opsteller van de ruimtelijke onderbouwing hebben moeten aansluiten bij de uitgangspunten zoals in de nota van 1999 zijn overeengekomen. Voor deze uitgangspunten gold immers, anders dan voor de latere nota, een breed draagvlak. De hoogte van 19,3 meter wijkt in dat geval ver af van drie bouwlagen, oftewel een hoogte van circa 9 meter. 12. In het verweerschrift heeft het college aangegeven dat de nota van 1999 geen concrete afspraken zijn gemaakt over maatvoering. In de nota wordt wel gesproken over jongeren/ startende huishoudens van drie bouwlagen en seniorenwoningen van twee lagen. De vraag moet worden gesteld wat niet duidelijk is aan dergelijke randvoorwaarden. In de daaropvolgende nota van 2000 is de voornaamste wijziging dat een concreet bouwplan, namelijk De drie Vazen, daar concreet in is opgenomen. Het standpunt van het college dat in geen van beide nota's iets van afspraken tussen de gemeente en bewoners is terug te vinden over hoogte breedte of maatvoering zou zijn terug te vinden is dan ook onbegrijpelijk en onhoudbaar. 3

4 13. Juist omdat de nota van 2000 een concreet bouwplan beschrijft kan, nadat dit plan is ingetrokken deze nota niet dienen als onderbouwing voor een volgend plan. De verschillen tussen De drie Vazen en het huidige bouwplan zijn te groot om bij een zo concrete beschrijving in elkaar te passen. Zo is de bouwhoogte bij het bestreden plan duidelijk hoger als gevolg van het op maaiveld brengen van de parkeerkelder. Op bladzijde 10 van de nota (2000) wordt de locatie Nefkens/Segesta gedetailleerd beschreven. Het gaat om drie woontorens met bouwhoogten van 3 tot 5 verdiepingen. Over 6 verdiepingen wordt in de tekst van de nota niet gesproken.de parkeergelegenheid zal geheel verdiept worden aangebracht. Het is duidelijk dat de nota als ruimtelijke onderbouwing het huidige plan niet ondersteund! 14..Het college stelt terloops vast dat de bouwvorm zoals schetsmatig in de nota (blz 15 nota 1999) is weergegeven opvallend veel lijkt op het huidige bouwplan. Bij diezelfde schets is de locatie Nefkes terrein voorzien van het bijschrift"jongere/startende huishoudens 3 bouwlagen Ook uit deze benadering van de stukken volgt dat het college alleen oog heeft voor de tekst en tekeningen die het huidige bouwplan ondersteunen en de ogen sluit zodra de stukken in strijd komen met de maatvoering van het Segesta plan. Als bevoegd gezag dient het college echter een afweging te maken van alle betrokken belangen en niet, zo als hier gebeurd, de haar welgevallige onderdelen destilleren uit een dossier van 10 jaar. 15. Naast de bouwhoogte dient ook ten aanzien van de massaliteit van het plan de vraag te worden gesteld of de ruimtelijke onderbouwing een duidelijke motivering geeft waarom deze zou passen op de huidige locatie, mede gelet op de uitgangspunten die eerder zijn geformuleerd. Ter zitting bij de voorzieningenrechter werd daarover aangevoerd dat voor de massaliteit, het volume uitsluitend bepalend zou zijn. Deze benadering, die met name door de vergunninghouder werd verdedigd, zou betekenen dat zolang een gebouw weinig diepte kent deze ondanks grote hoogte en breedte niet als massaal zou kunnen worden gekenmerkt. Bij de beoordeling van de massaliteit dringt zich onvermijdelijk de vergelijking met het bouwplan De drie Vazen op. Niet alleen was het bouwvolume in drie gebouwen gesplitst, maar bovendien waren de drie Vazen in een ronde vorm gegoten, die onder smal was en hoger breder uitliep. 16. De keuze voor deze vormen en de verdeling in drie bouwmassa's leidde tot een aanzienlijk minder massale invulling dan het huidige bouwplan geeft. Niet het volume, maar de hoogte en breedte vanaf een zichtlocatie bepalen de massaliteit van een gebouw. 17. In ieder geval moet worden vastgesteld dat zowel de nota's als de ruimtelijke onderbouwing zelf de bouwhoogte niet onderbouwen. De nota geeft de hoogte van 19,3 meter niet, de ruimtelijke onderbouwing verwijst naar de nota. Ook wordt niet onderbouwd waarom op deze locatie een gebouw met een hoogte van ruim 19 meter planologisch aanvaardbaar zou zijn. Parkeervoorzieningen: 18. Door de voorzieningenrechter is al opgemerkt dat in de ruimtelijke onderbouwing met het aantal parkeerplaatsen kennelijk een verschrijving heeft plaatsgevonden. De parkeernorm als zodanig staat niet ter discussie. Uitgegaan wordt van een parkeernorm van 1,5 per woning. Het buurtoverleg houdt vast aan het uitgangspunt dat alle parkeerplaatsen voor eigen behoefte van dit project ondergronds en/of op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Dit 4

5 standpunt was ook verwerkt in het bouwplan de drie Vazen, waarbij 90 parkeerplaatsen ondergronds zouden worden gerealiseerd. 19. Uit het verweerschrift volgt dat er ter plaatse van de benodigde 111 plaatsen voor het bouwplan zelf 106 kunnen worden gerealiseerd. Een tekort van 5. Daarbij is de bestaande parkeerbehoefte van muziekcentrum en Pofa niet teruggebracht. 20. Omdat niet alle benodigde parkeerplaatsen, inclusief de aan het muziekcentrum en de Pofa toe te rekenen 15 plaatsen op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd, is gekozen voor een herinrichting van het omliggende gebied. De discussie over deze besluitvorming zal eveneens vandaag worden behandeld en gelet op de verwevenheid van beide besluiten zal hetgeen daarover namens het buurtoverleg wordt aangevoerd, verzoek ik u als onderdeel van mijn pleidooi te beschouwen. 21. De mededeling dat de rechtbank het vrijstellingsbesluit voor de uitbreiding van het muziekcentrum heeft vernietigd maakt wellicht een einde aan de discussie of er voor het muziekcentrum meer dan 15 plaatsen nodig zijn. meestal wordt niet het primaire besluit maar een beslissing op bezwaar vernietigd. Indien dat het geval was is uiteraard wel relevant of het college de primaire beslissing handhaaft. 22. Het parkeeronderzoek zou volgens het college buiten elke discussie staan omdat het is uitgevoerd door een ambtenaar (in functie). De ambtenaar zou geen (eigen) belang hebben bij een rooskleuriger conclusie dan de realiteit. De gemeente Alkmaar heeft echter al vele malen aangegeven wel een persoonlijk belang bij spoedige realisatie van zo veel mogelijk woningen te hebben. De toenmalige wethouder heeft zelfs diverse malen bij Segesta er op aangedrongen om voortvarend met deze locatie verder te gaan omdat hij zijn woondoelstellingen moest halen. 23. Over het onderzoek moet tenminste worden gezegd dat niet duidelijk is hoe laat de tellingen zijn verricht Tellingen hebben immers alleen betekenis als zij zijn uitgevoed op het moment dat de parkeerdruk het hoogst is. Alleen dan kan worden vastgesteld of en zo ja hoeveel parkeerplaatsen er beschikbaar zouden zijn. 24. Het argument dat bewoners een natuurlijke neiging hebben om hun auto zo dicht mogelijk bij hun woning te parkeren is door het college niet op waarde geschat. Het argument brengt met zich mee dat parkeerplaatsen slechts ten behoeve van het project kunnen worden aangewend wanneer zij werkelijk op zeer korte afstand aanwezig zijn. De in het verweerschrift aangehaalde uitspraak van de afdeling van 14 november 2007 geeft hier geen antwoord op. Het gaat niet om de vraag of een al bestaand parkeerprobleem groter wordt door nieuwbouw maar om de vraag of er parkeerplaatsen over zijn die beschikbaar komen aan het project. Dit laatste is naar het oordeel van het Buurtoverleg niet aan de orde. Groenbeleid: 25. Uiteraard dient in de ruimtelijke onderbouwing aandacht te worden besteed aan de ecologische groenstrook, die zich aan de noord- en aan de oostzijde van het bouwplan aan de Vliegerstraat bevindt. De strook aan de noordzijde is onderdeel van de gemeentelijke 5

6 ecologische hoofdstructuur. Hier stonden een aantal beeldbepalende bomen, die bescherming boden aan onder meer vleermuizen. Ten aanzien van deze ecologische structuur werd als randvoorwaarde in de nota vastgelegd (productie 50) dat het plan rekening moet houden met de ecologische structuur die naast de Fritz Conijntunnel is gelegen en langs de spoorsloot loopt. De bebouwing zal op voldoende afstand moeten worden geplaatst om een verbindingszone van voldoende maat te behouden. In het gebied staan bomen, die vanwege hun soort een hoge waarde vertegenwoordigen. Zij mogen niet worden gekapt en dienen op voldoende afstand van bebouwing te blijven. 26. Bij de invulling zoals nu aan de Vliegerstraat wordt gegeven is van een voldoende afstand van deze ecologische zone geen sprake. De nieuwbouw is zodanig dicht bij de ecologische zone gebracht dat de beeldbepalende bomen moesten wijken. Het spreekt voor zich dat het in strijd met de nota komt om beeldbepalende bomen weg te halen, omdat een nieuw bouwplan de afstand tussen deze bomen en de nieuwbouw te klein maakt. Een juiste invulling van het beleid zou met zich mee moeten brengen dat de bebouwing op grotere afstand van deze bomen had moeten worden gerealiseerd, zodat de bomen gehandhaafd zouden kunnen blijven. 27. Ook worden de ecologische groenzones smaller dan de voorgeschreven 11, respectievelijk 15 meter. Ook op dit punt blijkt de kennelijke noodzaak van nieuwbouw van woningen zo zwaar te wegen, dat het belang van groenvoorzieningen van ecologische waarde hiervoor heeft moeten wijken. 28. Dat het plan een parkeerbehoefte met zich meebrengt die te groot is voor de locatie blijkt eveneens uit het feit dat van de terug te planten bomen er inmiddels 15 zijn geschrapt om op deze plek meer parkeerplaatsen te kunnen realiseren. 29. Op deze wijze komt de ruimtelijke motivering tot een omgekeerde benadering. Gebruikelijk is dat wordt onderzocht of en zo ja, hoe nieuwbouw op een locatie kan worden ingepast, terwijl bij dit bouwplan de nieuwbouw kennelijk als vast gegeven is aangenomen en vervolgens slechts wordt beoordeeld, welke bestaande bomen e.d. moeten wijken om dit gebouw optimaal te kunnen laten functioneren. 30. Hetzelfde geldt ten aanzien van het windrecht voor de Geestmolen. De eigendomssituatie doet daarbij niet af aan het feit dat vanuit ruimtelijk opzicht rekening moet worden gehouden met de windvang van de molen (zoals ook in de nota van toelichting vermeld)o Bebouwing in de omgeving van de Geestmolen mag niet hoger worden dan is vastgelegd in de bouwverordening (productie 68). Daar van uitgaande betekent dit dat de eerste 100 meter vanaf de molen vrij van bebouwing zou moeten blijven en dat op de bouwlocatie de bouwhoogte tussen 6 respectievelijk maximaal 8 meter (producties 72 en 77) zal mogen komen. De gesloopte bebouwing had een bouwhoogte van ongeveer 6 meter (2 bouwlagen). 31. Het college heeft ook hier alleen die randvoorwaarde overgenomen die haar bij dit project goed uitkwam. De afstand van 100 meter acht zij relevant omdat het bouwplan daar buiten blijft Verdere gevolgen van de windmolenbiotoop worden afgedaan als beperkingen die niet uitvoerbaar zouden zijn. 6

7 32. Voordat gesteld wordt dat het bouwplan van De drie Vazen ook een hoogte van 5, respectievelijk 6 bouwlagen kende, en dus een vergelijkbaar effect voor de windvang van de Geestmolen zou hebben gehad, dient daarover te worden opgemerkt dat de gekozen ronde vorm minder invloed op de windvang van de molen had dan de vierkante vorm zoals nu is gekozen. Ook ten aanzien van dit planologisch relevant aspect schiet de ruimtelijke onderbouwing tekort. 33. Uit de uitspraak van de voorzieningenrechter kan worden afgeleid dat alternatieve bouwplannen slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden reden kunnen zijn om een ingediende aanvraag te weigeren. Het Buurtoverleg is van mening dat in het onderhavige geval zich zo'n situatie voordoet. Immers, het bouwplan De drie Vazen was afkomstig van dezelfde projectontwikkelaar en is hoofdzakelijk ingetrokken omdat de financiële haalbaarheid, c.q. de winstgevendheid van deze uitvoering van het plan, door de vergunningaanvrager werd betwijfeld. Het bouwplan De drie Vazen was op dat moment al aangevraagd en was voldoende concreet om te beoordelen of dit een redelijk alternatief is, dat bezwaren van derden in belangrijke mate zou kunnen wegnemen. Naar het oordeel van het Buurtoverleg is dit hier wel degelijk het geval. Het bouwplan voorzag volledig in het parkeren ondergronds en had een bouwvorm die aanmerkelijk minder massaal overkomt 34. Ik verzoek u onder gegrondverklaring van dit beroepschrift de beslissing op bezwaar te vernietigen en te bepalen dat het college van B & W met inachtneming van de door u ten deze te wijzen uitspraak binnen 10 weken na bekendwording van het vonnis, opnieuw op de bezwaarschriften dient te beslissen, kosten rechtens. Alkmaar, 7 augustus 2008 L T Van Eyck van Heslinga, gemachtigde. 7