Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier
|
|
- Dina Jonker
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 StadsOntwikkeling Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier De transformatie van een bedrijventerrein Maart 2012
2
3 Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier De transformatie van een bedrijventerrein Maart 2012
4 StadsOntwikkeling Colofon Opdrachtgever Wim Greijn Gebiedsmanager West, SO Projectmanagement Leen de Wit, Roeland Hop Projectmanagementbureau, SO Projectteam Marjolein Bracht, Eva de Graaf Arno van Rijssen, Karen Boelhouwer Ron Frusch Astrid Renne, Edwin Koster Paul Vreeken Robert Gijssen Bernadette Klein Douwel Maaike van Teeseling, José Adriaanse Pauline Terreehorst Huub Kloosterman Stedenbouw en Monumenten, SO Grondzaken, SO Stedenbouw en Monumenten, JZ SO Economische zaken, SO Strategie, SO Verkeer/vervoer, SO Culturele zaken, DMO Milieu en Duurzaamheid, SO Broedplaatsenbeleid, SO Indentiteitsontwikkeling, UrbanXchange Versiedatum: 5 Maart Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
5 Inhoudsopgave Inleiding 7 Aanleiding en Doel Ontwikkelingsvisie Naamgeving Leeswijzer DEEL 1 - Typering van het gebied Identiteit 35 Naar een sterke identiteit Thema s en waarden van Werkspoorkwartier Het verhaal Werkspoorkwartier Historie 11 Historie Huidige situatie 13 Huidige situatie Ruimtelijke analyse 16 Ruimtelijke structuur Groenstructuur Infrastructuur Erfafscheiding Beeldbepalende elementen DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid Relevant beleid 24 Structuurvisie Bestemming Utrecht (2009) Voorontwerp bestemmingsplan Ontwikkelingsvisie NV Utrecht Dynamisch Stedelijk Masterplan Bereikbaarheid Kantoren Retail/PDV Leisure Multimodaal knooppunt Lage Weide Groenstructuurplan Milieuzonering DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie Denkkader 30 Richting kiezen in onzekere tijden De stad straks Ontwikkelingspotentie 31 SWOT- analyse Marktpotentie Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve zone Positionering 34 Betekenis voor creatief Utrecht Betekenis voor economisch Utrecht DEEL 4 - Ontwikkelingstrategie Identiteitsconcept 42 Programmatisch concept 43 Functies en activiteiten Programmatisch concept Thema werklandschap Thema stadsgeoriënteerd Thema creatieve zone Beleving en sfeer Doelgroepen en gebruikers Ruimtelijk concept 48 Structuur versterken Open trekken Aantrekkelijk maken Strategische maatregelen Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren als toetsingskader voor initiatieven 2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop door 3. De positionering ten opzichte van Rotsoord 4. De tijd haar werk laten doen 5. Ruimtelijk planologisch 6. Toetsingscriteria initiatieven 7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van bedrijven in het gebied en stad 8. Branding 9. Tijdelijke evenementen 10. Een of twee hotspots actief faciliteren 11. Particulier opdrachtgeverschap 12. Actieplan openbare ruimte 13. Stadswerken 14. Verwerving 15. Lichte coördinatie 16. Financiën De eerste stappen 55 BIJLAGEN Achtergrondinformatie 59 Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
6 StadsOntwikkeling Keulsekade Werkspoorhaven 6 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
7 Inleiding Aanleiding en doel Het gebied Werkspoorkwartier is historisch gezien een bedrijventerrein in de periferie van de stad. De laatste jaren ligt het accent op stadsverzorgende bedrijven. Door de ontwikkeling van Leidsche Rijn is het gebied geografisch gezien centraler in de stad komen te liggen. De autobereikbaarheid is echter relatief minder geworden. Door beide ontwikkelingen is er veel dynamiek in het gebied en verschiet het momenteel van kleur. Naast grootschalige activiteiten (NUON, transport) en kleinschaliger bedrijfjes (garages, installatiebedrijven ed.) vestigen zich er steeds meer creatieve ondernemingen en stadsverzorgende bedrijven (Kidzcity, squash, architectenbureaus etc.). Vanaf 2020 zal het gebied Cartesiusdriehoek (ten zuidoosten van de Cartesiusweg) zeer waarschijnlijk transformeren naar woongebied. Ook dit zal invloed hebben op de ontwikkelingen in het gebied Werkspoorkwartier. Werkspoorkwartier wordt vaak genoemd als broedplaats voor creatieve industrie. Dit geldt ook voor Rotsoord en de Merwedekanaalzone. Diverse initiatiefnemers melden zich bij de gemeente met de vraag of zij zich (tijdelijk) kunnen vestigen in het gebied. De gemeente wordt door hen ook nadrukkelijk om haar visie en strategie gevraagd. Ontwikkelingsvisie Deze ontwikkelingsvisie heeft als doel de ontwikkelingspotentie van het gebied Werkspoorkwartier te verwoorden en de -gemeentelijke- strategie hiervoor te bepalen. Deze visie is in het najaar van 2011 verrijkt met de ideeën van betrokkenen in het gebied. Naamgeving Het gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat, is bekend als industrieterrein Cartesiusweg. Dit roept echter verwarring op met Cartesiusdriehoek. In deze visie wordt dan ook de naam Werkspoorkwartier gebruikt. De naam zal later, in overleg met de bedrijvenvereniging, definitief moeten worden gekozen. Het Werkspoorkwartier ligt globaal tussen de sporen naar Amsterdam en Rotterdam, het Amsterdam Rijnkanaal en de Cartesiusweg in. Ten zuiden van het studiegebied ligt de Schepenbuurt, dat geen onderdeel vormt van deze ontwikkelingsvisie. Leeswijzer Dit boekje bevat de volgende elementen: De typering van het gebied Het stedelijk kader en beleid De ontwikkelingspotentie van Werkspoorkwartier Het verhaal Werkspoorkwartier De ontwikkelingsstrategie van Werkspoorkwartier Bijlagen met extra kaartmateriaal Voor de leesbaarheid zijn diverse kaarten in de bijlagen groter afgedrukt. WERKSPOORKWARTIER TOEKOMSTIG LEIDSCHE RIJN CENTRUM Ligging Werkspoorkwartier Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
8
9 DEEL 1 - Typering van het gebied
10 StadsOntwikkeling Luchtfoto gebied Werkspoorkwartier Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
11 Historie Historie Het gebied behoort van oudsher tot de voormalige stadsweide van Utrecht, een middeleeuwse ontginning die in de 15e eeuw werd opgedeeld in een Hoge en een Lage Weide. De grootste ingreep in het landschap was het graven van het Merwedekanaal eind 19e eeuw. Tussen het Merwedekanaal en de spoorwegen vestigde zich in 1913 de uit Amsterdam afkomstige fabriek Werkspoor (Werktuigen en Spoorwegmaterieel). In 1916 werd besloten om een gemeentelijk industrieterrein aan te leggen langs het Merwedekanaal. Men koos hiervoor het gebied tussen het Merwedekanaal en de Cartesiusweg. Het terrein had een gunstige ligging aan zowel het kanaal, als de spoorwegen. De aanleg bestond uit de verlegging van de Lage Weidsedijk (1920), het opspuiten en bouwrijp maken van het terrein, het graven van de industriehaven ( ) en het graven van een havenkom tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg. In 1926 werd de Peguscentrale in gebruik genomen. Het terrein van Werkspoor besloeg uiteindelijk een groot deel van het gebied en het had een eigen havenkom en diverse spoorverbindingen. Ondanks een goed begin stokte de ontwikkeling van het industriegebied al snel. De aansluiting op de spoor- en autowegen was niet zo goed als men gedacht had, zodat men te veel op watertransport was aangewezen. Aan beide zijde van de Industriehaven is bedrijvigheid gevestigd. Aan de zuidzijde is deze beperkt tot een smalle strook. Direct daarop aansluitend is een woonbuurt gebouwd, de Schepenbuurt. centraal in deze buurt ligt het Aakplein, dat de scheiding in bouwperiode aangeeft (ca en ca. 1950). Tussen 1936 en 1952 is het Amsterdam-Rijnkanaal gegraven ter vervanging van het Merwedekanaal. Dit kanaal bestaat hier uit het verbreedde Merwedekanaal. Tegelijkertijd werd het industriegebied uitgebreid aan de westkant van het nieuwe kanaal. De Cartesiusweg was onderdeel van de stedelijke rondweg, die voortkwam uit het Uitbreidingsplan van Berlage en Holsboer (1920). De bebouwing aan weerszijden dateerde voor het overgrote deel pas uit de jaren vijftig. Aan de westkant kwam een eenvoudige woonbebouwing, aan de oostzijde van de weg stonden spoorgerelateerde gebouwen, waaronder het monumentale Centraal Autobusherstel Bedrijf van architect Van Ravesteijn. De verhoging van het spoor in maakte dat de weg doodliep. Pas met het maken van een tunnel in het verlengde van de St. Josephlaan begin jaren zestig werd de Cartesiusweg daadwerkelijk opgenomen in de binnenring. Recentelijk is hier het station Zuilen geopend. In het gebied zijn nu nog diverse fragmenten van industrieel erfgoed, waaronder enkele restanten van het bedrijf Werkspoor, inclusief de bijbehorende havenkom. Ook zijn er twee monumentale bruggen. Werkspoor 1948 Cartesiusweg 1965 RET (Rubber En Theekisten) 1951 Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
12 StadsOntwikkeling Plangebied Cartesiusweg 12 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
13 Huidige situatie Momenteel is het gebied een gemengd bedrijventerrein van 60 ha. bruto. Na het vertrek van Werkspoor kende het terrein weinig belemmeringen voor inrichting en gebruik waardoor gaandeweg vanaf 1970 een grote diversiteit is ontstaan. Kenmerkend voor Cartesiusweg is de ongebruikelijke menging van allerlei traditionele bedrijven met stadsverzorgende diensten, kantoren, creatieve bedrijven, kunstateliers en vrijetijdsbestemmingen. Op het eerste gezicht oogt het gebied weinig uitnodigend door de overwegend laagwaardige inrichting met afrasteringen, povere gebouwen en versleten openbare ruimte. Achter die façade toont zich echter een interessant pallet aan contrasten. Het gebied is tegelijkertijd grootschalig en kleinschalig, mooi en lelijk, oud en nieuw, werk en vrije tijd, productie en consumptie, traditioneel en innovatief, ontoegankelijk en publieksgericht. Onmiskenbaar herbergt het gebied een aantal pareltjes in plekken en gebouwen. Vanzelfsprekend biedt het water een fraai decor: het Amsterdam-Rijnkanaal langs de Keulsekade, de Industriehaven en de kleine insteekhaven op de hoek Keulsekade-Tractieweg. Daarnaast bevindt zich in het gebied een aantal monumentale industriële panden waaronder de energiecentrale en een aantal gebouwen van Werkspoor. Water als decor: Industriehaven Functiekaart: Kleurrijk pallet Creatieve industrie Zakelijke dienstverlening Leisure Onderwijs & Maatschappelijk Kunsten Woningen Bedrijvigheid overig Toch is duidelijk dat Werkspoorkwartier geen eenheid uitstraalt. Zo bestaat er weinig samenhang tussen alle contrasten. Activiteiten vinden plaats binnen de gebouwen of kavels en daarmee zijn er weinig tot geen onderlinge interacties. Eventuele interessante activiteiten zijn nauwelijks zichtbaar en de ruimte tussen de gebouwen wordt niet benut. Hierdoor is vooral sprake van autonome wereldjes die zich op de kavels of in de gebouwen afspelen. Hoewel niet altijd zichtbaar zijn met name de grootschalige kavels schaars bebouwd. Er is daardoor een grote overmaat aan buitenruimte; voor parkeren, opslag of ongebruikt. De hekken en muren rondom de kavels geven niet alleen een kaal aangezicht maar zorgen ook voor een gebrek aan oriëntatie. Bezoekers kunnen bijvoorbeeld niet zien wat zich achter de hekken plaatsvindt. Dit wordt vergroot door een onduidelijkheid over voor- en achterkanten en een onlogische wegstructuur door het gebied. Het versterkt dat bezoekers het gebied niet kennen en niet kunnen duiden. In samenstelling is het bedrijventerrein onalledaags. Met name aan weerszijden van de Nijverheidsweg kent het gebied ruim bemeten kavels. Deze zijn voornamelijk in gebruik voor productie, recycling, opslag en transport. Voorts is de energiecentrale van NUON langs het kanaal een blikvanger. Stadswerken heeft er zijn afvalstations en zijn stadswerf. Vanouds zijn op het bedrijventerrein ook enkele kantoren gevestigd. Ook het forse gebouw van Eneco springt bij de entree in het oog. Het overige deel van Werkspoorkwartier bestaat uit kleinschalige bedrijven. Dit betreft een kleurrijk pallet dat uiteenloopt van autoreparaties, spuiterijen en steenhouwers tot muziekproducenten, webdesigners, squashcentrum en kinderdagverblijf. Op het terrein bevindt zich aan de industriehaven een gemeentelijke overslaglocatie. De Industriehaven is de enige locatie met een openbare loswal aan de binnenstadszijde van het Amsterdam Rijnkanaal Keulsekad ekade Haven weg Werksp oorhaven Schav erijs traat Nijve rheid heidsweg e Tract ieweg eweg Industriehaven Walse alsese rijstijst raat aata Gieti jzers zers traat at Vlampijpst raat aat Blikvanger: Nuon centrale Vlampijpstraat aat Functiekaart: kleurrijk pallet Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
14 StadsOntwikkeling 14 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
15 Amsterdam-Rijnkanaal en is daarmee een waardevolle haven. In het gebied staat langs de Keulsekade een aantal woningen in particulier eigendom en enkele bedrijfswoningen. Ook is langs de Cartesiusweg een rij woningen gebouwd. Ten zuiden van de industriehaven ligt een kleine woonwijk, de Schepenbuurt, maar deze valt buiten het feitelijke bedrijventerrein. Het gebied kent veel dynamiek van vertrekkende bedrijven en nieuwe vestigers. Momenteel staat er ook veel te koop en te huur. Opvallend is dat juist de grotere bedrijven Cartesiusweg verlaten (of dit overwegen voor de korte of lange termijn). Een belangrijke reden is dat het terrein min of meer ingesloten is geraakt binnen het stedelijke weefsel van Utrecht waardoor het gebied minder aantrekkelijk is geworden voor bedrijven met veel vrachtbewegingen. Hier tegenover staat een groei van kleinere bedrijfjes. Opmerkelijk is de toename van creatieve ondernemingen. Kenners uit het creatieve circuit weten het gebied steeds meer te waarderen als een afwijkende plek met tegendraadse kwaliteiten zoals lage huren, industriële panden, veel ruimte en grotere vrijheden op een binnenstedelijke locatie. Dit soort averechtse locaties zijn elders in Utrecht zeldzaam geworden. Ook andere kleinschalige bedrijven trekken hier naartoe vanwege dezelfde redenen. Inmiddels telt Werkspoorkwartier tussen 60 en 70 kleinere bedrijven in de zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, creatieve industrie, kunsten en vrijetijdsbestedingen. Interessant is dat met het geleidelijke vertrek van grotere bedrijven ook de grootschaligheid afneemt. Vrijkomende fabriekspanden en hallen worden in gebruik genomen als verzamelgebouw voor meerdere gebruikers. De verwachting is dat dit in de komende jaren bij nog een aantal grotere panden zal gebeuren. Kleinschaligheid doet zijn intrede, al is dat nog niet zichtbaar buiten de gebouwen of de kavels. Met het verdwijnen van de traditionele gebruikers zal overigens ook de bijbehorende milieuhinder kunnen afnemen. De ontdekking van Werkspoorkwartier door kunstenaars, creatieve ondernemers en stadsverzorgende diensten heeft inmiddels ook de aandacht van investeerders getrokken. Projectontwikkelaar TCN heeft al een aantal jaren geleden zijn oog laten vallen op dit gebied. TCN heeft het project Transformator opgestart waar diverse creatieve bedrijven inmiddels een plek hebben gevonden. In meerderheid gaat het daarbij om bedrijven die aan de bovenkant van de creatieve sector zitten. TCN wil dit concept verder gaan verspreiden over de Cartesiusweg, waarbij de Industriehaven voor hen een interessante locatie is. Bij het grote publiek is Werkspoorkwartier als gebied relatief onbekend ondanks de binnenstedelijke locatie. Daar staat tegenover dat veel stedelingen toch hun weg er naar toe weten te vinden voor bezoek aan specifieke bestemmingen als All Inn squash en fitness, Kidzcity, het Fantaziehuis of het afvalscheidingstation. Ze komen daarbij weliswaar voor de functie en niet voor het gebied. Buiten de publieksaccommodaties valt hier weinig te beleven voor de Utrechter. Even zo goed laten die functies wel zien dat het publiek zich niet laat belemmeren door de schrale en rommelige aanblik BRENNERPAS ROYAL INVEST ROYAL INVEST NUON TCN 4. BRENNERPAS ENECO NUON NUON Dynamiek in het gebied KRUISWIJK (peildatum oktober 2010, complete lijst zie bijlagen) NUON Leegstaande panden en binnenkort in aanbod JONGENEEL Eigendomskaart Particulier eigendom Particulier eigendom - erfpacht Eigendom gemeente Dynamiek in gebied Eigendomskaart Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
16 StadsOntwikkeling Ruimtelijke analyse Nijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichting Ruimtelijke structuur Er zijn op het terrein 3 deelgebieden te onderscheiden op basis van de bebouwingsstructuur. In de zone tussen het spoor en de Tractieweg is de maat en schaal van de bebouwing vrij klein. Bovendien is er per kavel een relatief groot deel bebouwd. De verkavelingsrichting is haaks op de weg en het spoor. Tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg worden de kavels groter, is er meer open ruimte, maar blijft de kavelrichting gericht op de Tractieweg. Aan de Nijverheidsweg zijn veel achterkanten van bedrijven. Er staan hier een tweetal zeer grote gebouwen, Eneco en Tractieweg 41. De driehoek die wordt begrensd door de Nijverheidsweg, het Amsterdam- Rijnkanaal en de Industriehaven, heeft een kavelrichting die wordt bepaald door het kanaal. De aansluiting van de kavels op de Nijverheidsweg is daardoor onder een hoek, er ontstaat restruimte. De energiecentrale domineert dit deel van het bedrijventerrein. Het is opvallend dat het gebied veel open ruimte kent, bijna geheel in privé-domein. De bouwhoogte is gemiddeld tot 9 m. Enkele gebouwen hebben een grotere bouwhoogte, met als uitschieter de NUON van 45 m hoog. Diversiteit in korrel en schaal gebouw en kavel Nijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichting Relatie water niet optimaal Relatief veel open ruimte in gebied Nuon als XL gebouw en kavel Relatief veel open ruimte Relatie water niet optimaal, relatief veel open ruimte Diversiteit in korrel en schaal gebouw en kavel Verhouding bebouwd en onbebouwd terrein 16 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
17 Groenstructuur Er is geen heldere groenstructuur in het gebied. Het groen dat voorkomt is versnipperd en voegt weinig toe aan de kwaliteit van het gebied. Op onderdelen is er echter wel sprake van structureel groen. De bomenrij langs het Amsterdam Rijnkanaal is deels aanwezig, echter niet over de gehele lengte even sterk. In het groenstructuurplan is de oever van het kanaal opgenomen als wenselijke groene, recreatieve verbinding. Opvallend is het parkje achter de woningen aan de Cartesiusweg. Dit staat in contrast met het overwegend functioneel ingerichte bedrijfsterrein. Nijverheidsweg: versnipperd groen Langs de Nijverheidsweg is aan de noordoostzijde van de weg een oude watergang gelegen, een restant van de oorspronkelijke verkaveling. De watergang is in delen aanwezig en niet altijd zichtbaar. De Nijverheidsweg oogt groen, deels door de groene inrichting, groene resthoeken van de aangrenzende priveterreinen en door de bomen langs de weg. De bomenrij is evenwel niet continu. Langs de Tractieweg staan ook hier en daar bomen, maar van een doorlopende structuur is geen sprake. Tot slot bevindt zich parallel aan het spoor een groene strook. Dit groen is kwalitatief laagwaardig en draagt weinig bij aan de groenstructuur van het gebied. Heldere groenstructuur ontbreekt Structureel groen deels aanwezig Bomenrijen zijn niet continu Werkspoorhaven Groenstrook langs spoor Parkje achter woningen Cartesiusweg Keulsekade: bomenrij niet continu Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
18 StadsOntwikkeling Infrastructuur De hoofdontsluiting voor de auto is de aansluiting Cartesiusweg-Nijverheidsweg. Secundaire ontsluitingen zijn er nog vanaf de Amsterdamsestraatweg via de Julianaparklaan en de Demkaweg-Havenweg (zuidzijde). Gelet op de breedte van deze wegen zijn deze minder geschikt voor vrachtverkeer. De hoofdfietsroutes in het gebied zijn de routes via de Nijverheidsweg en de Keulsekade-Havenweg. Ook via de Julianaparklaan kan het gebied met de fiets bereikt worden. Aan de Cartesiusweg, net ten zuiden van station Zuilen, is nog een langzaam verkeers- (fiets en voetgangers)verbinding. De wens bestaat om de hoofdfietsroute langs het Amsterdam Rijnkanaal te maken. NS Nijverheidsweg geen functionele as Voetgangers kunnen het gebied bereiken via de aansluiting Cartesiusweg-Nijverheidsweg, via de langzaam verkeersverbinding net ten zuiden van het station Zuilen en de Julianaparklaan. Ook vanaf de zijde Amsterdam Rijnkanaal kan men het gebied te voet bereiken. Echter, langs deze wegen (Keulsekade en Havenweg) zijn geen trottoirs aanwezig. Onduidelijke verkeerstructuur: busknip Aan de rand van het gebied ligt Station Zuilen, onderdeel van spoorlijn Utrecht -Amsterdam. Er is één buslijn (lijn 4) die het gebied doorkruist via de route Nijverheidsweg-Tractieweg-Vlampijpstraat (of Walserijstraat)-Julianaparklaan. In de Walserijstraat zit een bussluis. Alleen van de Cartesiusweg zijn telgegevens bekend. Intensiteiten op de Cartesiusweg liggen tussen de en motorvoertuigen/etmaal (bron ALU). Onduidelijke verkeersstructuur Nijverheidsweg geen functionele as Entrees gebied fungeren niet als zodanig Gebied is onderdeel van hoofdfietsroute Station Zuilen Tractieweg Onduidelijke verkeersstructuur: hoofdontsluiting Nijverheidsweg buigt af 18 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
19 Erfafscheiding De kavels zijn zeer gesloten, afgeschermd met open en gesloten hekwerken al dan niet gecombineerd met een groene voet. Gevolg hiervan is dat grote delen ontoegankelijk zijn, waardoor de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal en een informeel netwerk in het gebied ontbreekt. Binnen de gesloten kavels is de voor- en achterkant situatie soms onduidelijk. Open erfafscheiding Grote ontoegankelijke gebieden Informele routes ontbreken Hekwerken domineren gebied Betonnen erfafscheiding Erfafscheiding in combinatie met groen Gesloten erfafscheiding Grote ontoegankelijke gebieden: Nuon terrein Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
20 StadsOntwikkeling Landmark: Nuon-centrale en industriële brug 20 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
21 Beeldbepalende elementen Het gebied bevat een aantal beeldbepalende elementen, Nuon is één daarvan. Met name de hoge schoorsteenpijpen zijn overal zichtbaar in het gebied. De energiecentrale wordt vaak in samenhang gezien met de landmarks in de omgeving, waaronder de Nuon pijp aan de overzijde van het kanaal en de schoorsteen van Douwe Egberts. Het water is ook beeldbepalend voor het gebied. Het Amsterdam Rijnkanaal begrenst het gebied als grote ruimtelijke structuur. De havenkommen vormen de relatie met het water. De spoorbruggen over het kanaal begrenzen het Werkspoorkwartier en geven bijzondere panorama s van het bedrijventerrein. NUON Lage Weide Vanaf de Cartesiusweg gezien ligt het bedrijventerrein verscholen achter een huizenrij. De hoofdentree is wel aan de Cartesiusweg gelegen maar ook hier is er weinig zicht op het achterliggende gebied, op de schoorsteenpijpen van Nuon na. Daarnaast kent het gebied verschillende langzaamverkeer entrees en een onderdoorgang onder het spoor die wel toegankelijk is voor autoverkeer. Gemeentelijk monument (in procedure) Het terrein bevat twee (gemeentelijke) monumenten: de bruggen als onderdeel van de Keulsekade (over de Industriehaven en de Werkspoorhaven). Voor een vijftal gebouwen loopt een procedure aanvraag (gemeentelijk) monument. Dit betreft de energiecentrale, een betonnen loods langs het kanaal en een drietal oorspronkelijke werkspoorpanden: de machinefabriek, de energiecentrale aan de Tractieweg en het ontspanningsgebouw aan de Vlampijpstraat. Gebied bevat industriële pareltjes Nuon landmark van Werkspoorkwartier Water als decor (Amsterdam Rijnkanaal, Industriehaven, Werkspoorhaven) Water als decor: Industriehaven Landmark: Nuon-centrale Industiële brug bij Werkspoorhaven In procedure monumentenstatus: voormalige machinefabriek Werkspoor Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
22
23 DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid
24 StadsOntwikkeling Relevant beleid Structuurvisie (2005) In de structuurvisie staat het gebied bij het ontwikkelingsbeeld 2015 aangeduid als bedrijventerrein. Voor de langere termijn, de gebiedsperspectief 2030, wordt aangegeven dat bedrijventerrein Cartesiusweg evtentueel in aanmerking komt voor transformatie met als directe aanleiding de ontwikkeling van de twee Ranstadspoorstations Zuilen en Majella, de aantrekkelijke ligging aan het ARK en de reservering van de verbinding tussen Lage Weide en de stad. Bestemming Utrecht (2009) In bestemming Utrecht staat het gebied Cartesiusweg omschreven als een gebied van vitalisering en gedeeltelijk stedelijke transformatie. Bestemming Utrecht legt de nadruk op het ontwikkelen van Utrecht als stad van kennis en cultuur. Voorontwerp bestemmingsplan In het voorontwerp bestemmingsplan is gekozen de bestemming zoveel mogelijk te respecteren. De voorziene verkleuring van het gebied is al in veel bestemmingen mogelijk. Indien dit niet het geval is, zal deze ontwikkelingsvisie worden gebruikt bij de keuze om al dan niet mee te werken aan bestemmingswijziging. Ontwikkelingsvisie NV Utrecht In het kader van de NV Utrecht is regionaal ruimtelijk beleid vastgesteld voor de periode tot Voor Utrecht wordt daarbij de in het Regionaal Structuurplan verankerde prioriteit voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn en het Stationsgebied als de belangrijkste regionale ontwikkelingen bevestigd. Daarnaast wordt ingezet op de ontwikkeling van Rijnenburg en van een aantal woningbouwlocaties in het bestaand stedelijk gebied. In cijferopstelling onder het rapport is niet gerekend met de Cartesiusweg e.o. als woningbouwlocatie. Structuurvisie (2005) Bestemming Utrecht (2009) Concept voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede Cartesiusweg 24 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
25 Dynamisch Stedelijk Masterplan Het Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM) is de agenda voor binnenstedelijk bouwen. Het is de eerste stap om de locaties in kaart te brengen die voor woningbouw in aanmerking komen. In het DSM wordt ook het verband gelegd met stedelijke ambities op bijvoorbeeld het gebied van verkeer, groen en wonen. Tot slot staat in het plan hoe gedacht wordt de locaties te gaan ontwikkelen. Daarbij is het goed te weten dat het een dynamisch plan is: de koers wordt aangegeven, maar wordt steeds aangepast aan de actualiteit. Dit sluit aan bij het feit dat het transformeren van de locaties vele jaren in beslag gaat nemen en met de laatste inzichten mee moet kunnen groeien. Het afgelopen jaar zijn met alle betrokkenen de ingrediënten verzameld voor het DSM. Dit is gedaan tijdens een excursie, een werkconferentie en een digitaal stadsdebat. Daarna is het Masterplan opgesteld. In de vergadering van 28 juni 2011 heeft de gemeenteraad het Masterplan vastgesteld. Het Werkspoorkwartier is geen onderdeel van het Dynamisch Stedelijk Masterplan geworden, in tegenstelling tot de Cartesiusdriehoek, waar op termijn een levendig woonmilieu in hoge dichtheid is voorzien. Bereikbaarheid In het Actieplan Luchtkwaliteit is de relatie geanalyseerd tussen luchtkwaliteit en automobiliteit. Dit noodzaakt tot het treffen van doorstromingsbeperkende maatregelen aan het Paardenveld en op termijn aan de westelijke verdeelring. Dit laatste met name omdat op de Pijperlaan, Haydnlaan en Lessinglaan en op de Josephlaan/Marnixlaan leefbaarheidsproblemen dreigen te ontstaan als gevolg van het aanbod aan autoverkeer. In het Collegeprogramma Groen, Open, Sociaal is aangegeven dat de ontsluiting aan de westkant van de stad dient te verlopen via een aantal aan te passen bestaande wegen, waaronder de NOUW2. Het gebied Cartesiusweg e.o. wordt in hoofdzaak op het rijkswegennet aangesloten via de route NOUW2/Hogeweidebrug/Vleutense Weg/Westelijke Verdeelring en via de NRU/Westelijke Verdeelring. Bij het ontwikkelen van het gebied Cartesiusweg e.o. dient daarom voorkomen te worden dat als gevolg van die ontwikkeling de automobiliteit op de westelijke verdeelring fors toeneemt. Momenteel doorloopt het opgestelde Ambitiedocument en de voorkeursvariant Utrecht West de besluitvormingsprocedure. Kantoren Op regionaal BRU niveau zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe kantoren. In dit kader is vastgelegd op welke locaties en hoeveel m2 kantoren mogen worden gerealiseerd. Binnen Utrecht zijn dat de locaties Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Buiten deze locaties mogen geen nieuwe kantoren worden ontwikkeld. Eén en ander is tevens vastgelegd in het Utrechtse Ontwikkelingskader Kantoren. Achtergrond hiervan is dat de drie prioritaire kantoorlocaties de grootste marktpotentie hebben en dat de (her)ontwikkeling van die gebieden staat of valt met de realisatie van de toegewezen kantoormeters. Indien het College besluit af te wijken van haar beleid door elders nieuwe kantoorontwikkeling toe te staan dan zal aan het BRU een afdracht moeten plaatsvinden van 175,- per m2. Eind 2011 is de Kantorenstrategie 2011 door het College vastgesteld. De veranderingen op de kantorenmarkt, economische crisis en de introductie van het nieuwe werken leiden tot een dalende vraag naar kantoorruimte. Utrecht reageert met deze kantorenstratgie op de veranderingen op de kantorenmarkt door keuzes te maken in nieuwbouwontwikkelingen en maatregelen te nemen om de leegstand aan te pakken. Voor het Werkspoorkwartier betekent dit dat geen solitaire kantoren mag worden gerealiseerd. Retail/PDV Ook voor de ontwikkeling van nieuwe retail en andere stadsverzorgende detailhandel is een beperkt aantal locaties in de stad aangewezen, te weten het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum en in mindere mate de grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland. Leisure in Werkspoorkwartier De ontwikkeling van perifere detailhandelsvestiging (PDV) is in principe voorbehouden aan The Wall en de Woonboulevard. Daarnaast wordt op de bedrijventerreinen Overvecht (vastgesteld BP)en Lage weide (VOBP) enige ruimte geboden voor PDV. In het kader van de procedure van het Bestemmingsplan Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
26 StadsOntwikkeling Gezoneerd industrieterrein Lage Weide Geluidscontouren bedrijven november 2010 Hindercontouren bedrijven categorie m bedrijven categorie m Gasvulpunt/opslagtank m Milieuzonering: hindercontouren bedrijven binnen plangebied Milieuzonering: geluidscontouren spoor 26 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
27 Lage Weide/Cartesiusweg is voor Cartesiusweg de insteek om volumineuze detailhandel/pdv uit te sluiten. Wel wordt ruimte geboden aan productiegeliëerde detailhandel tot een maximum van 250 m2. Dit biedt bijvoorbeeld mogelijkheden om ruimte te bieden aan ateliers in combinatie met een kleine verkoopruimte wat in lijn is met de insteek om het terrein langzamerhand te transformeren naar een stadsverzorgend creatief terrein. Leisure In 2010 is in opdracht van Economische Zaken de adviesnota leisure opgesteld. Daarin is ook bekeken welke bedrijventerreinen mogelijk geschikt zijn voor leisure. Vooral vanwege de gunstige huur- en koopprijzen zijn bedrijventerreinen aantrekkelijk voor de leisuremarkt. In het gebied zijn Kidzcity en de Central Studio s gevestigd. Wat betreft verdere leisure-invulling leent Werkspoorkwartier zich vooral voor doelgerichte functies (specialty) voor nichemarkten en/of fijnproevers. Hierbij wordt gedacht aan voorzieningen die aansluiten bij de geambieerde ontwikkeling tot terrein voor de creatieve sector (bijv. een Granville Island Vancouver) achtige broedplaatsontwikkeling waarin ruimte wordt geboden aan innovaties en beginnende kunstenaars/creatieven op gebied van theater, games, kunst (galeries, ateliers, studio s, en dergelijke) Multimodaal knooppunt Lage Weide Voor het centrale deel van Lage Weide, rondom de havens, wordt een studie verricht om de kansen voor het versterken van het multimodale karakter van het bedrijventerrein zo optimaal mogelijk te kunnen benutten. De kern van het multimodale deel ligt op het industrieterrein Lage Weide, rondom de binnenhavens. Ook de nabijheid van een spoorweg en de A2 zijn van belang voor Lage Weide als multimodaal knooppunt. De industriehaven speelt echter ook een rol in de multimodale doelstelling vanwege de openbare loswal die daar ligt. De rol en positie van deze openbare loswal is onderdeel van de studie. Naast de openbare functie wordt de haven gebruikt door Van Vliet en als wachtplaats voor de schepen die elders in de haven nog niet terecht kunnen. De Nuon heeft er grote in- en uitstroomopeningen van koelwater. Bij renovatie van de afgelopen jaren is een werf gecreëerd welke voor publiek opengesteld zou kunnen worden. Het aanliggende bedrijf (RET) gebruikt de zuidkade verder niet. Groenstructuurplan In Utrecht en in de regio is de filosofie van de compacte stad steeds het uitgangspunt voor stedelijke ontwikkeling. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijk groenareaal en het realiseren van groene verbindingen naar de omringdende landschappen en uitbreiding van het groene areaal Utrecht. In het Werkspoorkwartier loopt langs het Amsterdam Rijnkanaal een hoofdfietsroute en vormt daarmee de groene verbinding met het groen buiten Utrecht. Het Groenstructuurplan gaat uit van opwaarderen van deze recreatieve groene verbinding. Milieuzonering Vrijwel het gehele Werkspoorkwartier is onderhevig aan een forse milieuhinder. Het grootste gedeelte van het Werkspoorkwartier ligt binnen het geluidsgezoneeerde industrieterrein Lage Weide. Ook zijn er hinderzones van het spoor en zijn er forse milieuzones van de bedrijven zelf. Deze milieuzones hebben beperkingen voor gevoelige functies. Voor een uitgebreide toelichting zie Bijlagen. Recreatieve route Amsterdam Rijnkanaal Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
28
29 DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie
30 StadsOntwikkeling Denkkader Richting kiezen in onzeker tijden De ontwikkelingsrichting van Werkspoorkwartier heeft weinig sturing gehad in de laatste decennia. Ondernemers van allerlei pluimage zijn zich hier gaan vestigen vanwege de specifieke omstandigheden die elders in de stad steeds schaarser zijn geworden: lage prijzen, industriële panden, voldoende ruimte en een bijzondere vrijheid om je ding te kunnen doen. Het gebied is momenteel volop in beweging en verandert geleidelijk van kleur. Werkspoorkwartier blijkt steeds meer een plek voor kleinschalige innovatieve bedrijven die het vizier vooral op de stad hebben gericht. Marktpartijen zien investeringskansen met het oog op waardevermeerdering. Door het verwachte vertrek van een aantal grootschalige traditionele bedrijven zullen in de komende jaren ruime kavels beschikbaar komen, vooral in het middengedeelte van het bedrijventerrein. Welke toekomst kent de Werkspoorkwartier? In de huidige complexe en onzekere tijd is de zoektocht naar het toekomstperspectief van stedelijke gebieden er niet eenvoudiger op geworden. De overtuiging groeit dat het traditionele systeem in de ruimtelijke ordening niet meer voldoet. De heersende planningsmethodiek gaat uit van het voorspellen van behoeftes waarna planmatig het geraamde aantal vierkante meters wordt ontwikkeld. De praktijk is echter dat de onvoorspelbaarheid en de afhankelijkheid van niet-beheersbare (mondiale) processen zo groot is dat de cijfers van nu niets meer zeggen over die van morgen. Een gecompliceerd gebied als Werkspoorkwartier vereist een geheel ander denkkader en planningsbenadering. Een planmatige vastgoedontwikkeling zal niet voldoen in dit gebied met zijn grote verscheidenheid aan eigenaren, functies en inrichtingskwaliteiten. Er moet juist volop ruimte zijn voor adaptatie, flexibiliteit en nieuwe initiatieven. Om hieraan richting te geven is Werkspoorkwartier gebaat bij een helder toekomstperspectief en een overtuigend geformuleerde identiteit. De praktijk leert dat gebieden met een sterke identiteit in staat zijn betekenis te geven aan gebruikers, een antwoord te kunnen bieden aan de veranderende stad en mee te kunnen bewegen met de toekomst. De historische binnenstad van Utrecht is het ultieme voorbeeld van een gebied met een sterke en authentieke identiteit die zich al eeuwenlang weet aan te passen aan veranderende behoeften. Met het vizier op een collectief gewenste identiteit voor Werkspoorkwartier kunnen nieuwe initiatieven de ruimte krijgen wanneer ze het gewenste toekomstperspectief gaan versterken. Echter, ook tijdens de verbouwing gaat de verkoop door. Ten alle tijden moet nagestreefd worden het gebied tijdens de transitie goed te laten functioneren, ook voor bedrijven die minder bij de toekomsitge identiteit passen. Zie bijlage: verkleuring van het gebied HKU aan de Tractieweg De stad straks Het is verhelderend om naar de potenties van Werkspoorkwartier te kijken vanuit zijn (mogelijke) betekenis voor de stad. Utrecht is een stad van economische en culturele diversiteit en is volop in beweging. Er wordt hard gewerkt aan de stad van straks met een grote variëteit aan aantrekkelijke omgevingen. In een snel veranderende wereld dienen zich nieuwe generaties en nieuwe thema s aan, met alle mogelijke effecten op de ruimtelijke inrichting. Zo ontstaat in de hedendaagse steden een nieuwe orde van plekken. Utrecht loopt daarin voorop met diverse kennis- en cultuurcentra en transformatiegebieden die elk specifieke betekenis hebben voor uiteenlopende doelgroepen (zie Bestemming Utrecht, 2009). Werkspoorkwartier kan daarin een bijzondere positie innemen. Voor het ontwikkelingsperspectief van Werkspoorkwartier is het daarom essentieel om de onderscheidende kwaliteiten te bezien vanuit de meerwaarde die het kan bieden voor de stad van straks Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
31 Ontwikkelingspotentie SWOT-analyse In de zoektocht naar de ontwikkelingspotentie is het goed de (bestaande) kwaliteiten en de kansen te benoemen die je naar de toekomst toe wilt meenemen. Aan de andere kant is het ook belangrijk te weten welke voor verbetering in aanmerking komen of een risico vormen. In onderstaande swot-analyse zijn de sterktes en zwaktes cq. kansen en bedreigingen van Cartesiusweg opgesomd, bezien vanuit de ontwikkelingspotentie van het gebied. Sterktes Binnenstedelijke locatie met goede bereikbaarheid binnen de stad Station Zuilen Diversiteit aan bedrijven Ontdekt als vestigingsplek bij een aantal groeisectoren (w.o. creatieve bedrijven, stadsverzorgende diensten en vrijetijdsbestemmingen) Een groeiend creatief imago Veel dynamiek Lage prijzen (grondprijzen en huurniveau) Relatief veel ruimte Vrijheidsgevoel Aantal bijzondere plekken Aantal industriële monumenten Water als decor: kanaal en industriehavens Aantal publieksbestemmingen Zwaktes Milieuhinder geeft ontwikkelingsbeperkingen voor gevoelige functies Afnemende bereikbaarheid van buiten de stad Wegtrekken van grootschalige bedrijven Geen overall gebiedsidentiteit Geringe bekendheid / zwak imago Grotendeels traditioneel bedrijventerrein Laagwaardige uitstraling Versleten openbare ruimte Povere gebouwen Deels ontoegankelijk / hekken Traditionele verkaveling Autonome wereldjes / geen samenhang Weinig onderlinge interactie tussen bedrijven Overmaat aan ruimte op de kavels Onlogische structuur Kansen Sterke identiteit die richting kan geven aan ontwikkelingen / betekenis voor de stad Transformatie naar een werklandschap van de toekomst Schaarste in Utrecht aan ruimte voor stadsgeoriënteerde bedrijven Groeiend aantal innovatieve ondernemers Ontwikkeling van een creatieve community Ontwikkeling van een urban culture lifestyle met verblijfsplekken (voorzieningen) Specifieke publieksbestemmingen Aantal (grote) vrijkomende kavels Interesse van investeerders in transformatie Bottom-up ontwikkelingen (tendens van zelfdoen / particulier opdrachtgeverschap) Gemeentelijk grondbezit op aantal locaties Herkend als potentiële locatie voor een creatieve werkplaats in Stadsagenda Broedplaatsenbeleid Wens om te investeren in cultureel ondernemerschap / Culturele Hoofdstad 2018 Mogelijke hefboomwerking van strategische interventies op bijzondere plekken Kansen voor tijdelijke initiatieven Gebruik van water (havens) ten behoeve van watergerelateerde functies, zoals: verblijf en overslag. Bedreigingen Economische dip / onbekende marktvraag Creatieve sector is beperkt in omvang Veel kleinschalige bedrijven hebben beperkte financiële positie Veel dynamiek onder bedrijven betekent ook een beperkte stabiliteit bij veel bedrijven Speculanten in vastgoed op zoek naar rendement op korte termijn Nochtans weinig zicht op waardeontwikkeling op de lange termijn Huidige sterkte zijn lage prijzen wat weinig ruimte laat voor ontwikkelrendement en kwaliteitssprong (onrendabele toppen) Risico dat het gebied gebruikt wordt als afvalputje voor allerlei bedrijven die goedkope ruimte zoeken Broos evenwicht tussen behoefte aan een vrijplaats (informeel karakter) en regie op ontwikkelrichting (formele plekken) Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
32 StadsOntwikkeling Marktpotentie Werkspoorkwartier heeft te maken met een aantal marktontwikkelingen. Van belang is dat het werklandschap onderdeel uitmaakt van het grotere aanbod aan werklocaties in de Utrechtse regio. De vraag naar ruimte op dit terrein staat in relatie tot de totale vraag naar ruimte en het overige aanbod in de stad. Bekend is dat de agglomeratie Utrecht met zijn uitstekende vestigingsvoordelen een blijvend goede economische positie heeft binnen Nederland. De groeiverwachtingen voor Utrecht zijn bovengemiddeld ondanks de huidige economische omstandigheden. Werkspoorkwartier neemt ook nu al als binnenstedelijk terrein met zijn gemengde bedrijvigheid en betrekkelijk laagwaardig imago een geheel eigen positie in. De marktvraag voor het gebied verandert. Grootschalige productie-, opslag- en transportbedrijven zijn steeds minder geïnteresseerd vanwege de verslechterde bereikbaarheid ten opzichte van snelwegen. Voor een reeks van stadsverzorgende bedrijven is het juist wel een aantrekkelijke vestigingsplek. Voorbeelden zijn autoreparatie, carwash, grafstenenhandel, uitgeverijen en verhuur van audiovisueel equipment. Ook biedt het terrein een alternatief voor goedkope publieksaccommodaties zoals zalenverhuur, squash en fitness, kindervermaak, kinderopvang en verenigingsruimten. Een bijzondere marktontwikkeling is de groeiende belangstelling van kunstenaars en creatieve ondernemers. Het gaat hierbij om een uiteenlopende groep van kunstenaars en ondernemers die zich bezig houden met media (muziek, boeken en film) en creatieve zakelijke diensten. De perspectieven voor Werkspoorkwartier zijn gunstig voor vestiging van creatieve bedrijven. In Utrecht is de creatieve industrie bovengemiddeld aanwezig. In de afgelopen tien jaar is het aantal banen verdubbeld tot in Het groeipercentage lag gemiddeld op bijna 7% per jaar. Ruim de helft van de groei kwam door startende ondernemers. Maar ook kleine bedrijven (2 t/m 5 fte) en grotere bedrijven (meer dan 50 fte) hebben voor veel banengroei gezorgd. De creatieve bedrijven bevinden zich momenteel in diverse karaktervolle panden verspreid over de stad. De tegenwoordige behoefte van broedplaatsen is gericht op een onconventionele, inspirerende omgeving waar een groep creatieve kenniswerkers elkaar treft, stimuleert en in cross-overs samenwerkt. Vrijetijdsfuncties en eventueel woonfuncties maken integraal onderdeel uit van zo n gebied. In dit kader wordt Werkspoorkwartier expliciet genoemd als gewenste locatie voor een creatieve zone waar een grootschalig, spraakmakend gebaar kan worden gemaakt. Stadsverzorgende bedrijven in Werkspoorkwartier Ateliers, NDSM-terrein Potentie oude loods Werkspoor 32 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
33 Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve zone Een belangrijke conclusie uit de swot-analyse en de marktpotentie is dat Werkspoorkwartier vooral kansrijk is als een binnenstedelijk werklandschap voor (kleinschalige) bedrijven met een oriëntatie op de stad. De huidige vestigingsredenen (lage prijzen, ruimte en vrijheid) zorgen voor een onmiskenbare eigenschap die elders in de stad steeds schaarser wordt. Bijzondere potentie is er voor het verder ontwikkelen van een creatieve zone met een bijbehorende lifestyle omgeving. Hiervoor is overigens wel een aantal cruciale ingrepen noodzakelijk omdat de mogelijkheden voor onderlinge samenwerking, cross-overs en ontmoetingen nog beperkt zijn. Naast creatieve industrie is het gebied kansrijk voor andere kleinschalige stadsgeoriënteerde bedrijven waaronder ambachten en onderhoudsbedrijven. Vrijetijdsfuncties maken integraal onderdeel uit van het werklandschap met dien verstande dat het zal gaan om bestemmingen die bijdragen aan het concept. Deze conclusie betekent in feite een doorontwikkeling van de beweging die het gebied al uit zichzelf maakt en geen geforceerde volledige transformatie. Een transformatie naar een woongebied is vanwege milieubeperkingen niet mogelijk en vanwege het aanbod elders in de stad ook niet wenselijk. Creatieve zone, Duitsland Tenslotte is ook een transformatie naar een kantorenlocatie niet mogelijk of wenselijk vanwege de marktomstandigheden en regionale afspraken. Creatieve zone, voormalige Lijmfabriek Creatieve zone, NDSM-terrein Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
34 StadsOntwikkeling Positionering Betekenis voor creatief Utrecht Utrecht heeft gekozen voor het profiel stad van kennis en cultuur. Dit profiel sluit aan bij de al aanwezige sterkten van de stad in de vele kennisinstituten, de hoog opgeleide beroepsbevolking en het veelzijdig cultureel talent. Het profiel geeft ook verdere richting aan de ontwikkeling van de stad. In Bestemming Utrecht (2009) wordt de visie hierop gegeven. Met de aanwezige kwaliteiten heeft Utrecht goud in handen. Maar de stad wil haar positie verder versterken en wil investeren in wervende woon- en werkmilieus, aantrekkelijke openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting en uitstekende voorzieningen. In de Stadsagenda kennis en cultuur wordt de visie van Bestemming Utrecht uitgewerkt naar concrete acties en projecten. Belangrijk onderdeel is het investeren in de culturele infrastructuur. Utrecht heeft vergaande ambities op het gebied van cultuur. De viering van 300 jaar Vrede van Utrecht in 2013 en de kandidatuur voor Culturele Hoofdstad van Europa in 2018 illustreren dit. Het gaat zowel om investeringen aan de bovenkant (realiseren van culturele podia) als aan de onderkant (faciliteren van kunstenaars en creatieve ondernemers). In de Stadsagenda wordt het Werkspoorkwartier genoemd als interessante locatie voor broedplaatsontwikkeling, een potentieel bruisend gebied waar kleinschalige culturele en creatieve bedrijven in onderlinge interactie kunnen werken. De gemeente wil de economische kracht van de groeiende creatieve industrie verder versterken met een meer effectief broedplaatsenbeleid. Dit gaat verder dan het stimuleren van creatief ondernemerschap met goedkope werkruimtes en netwerkmogelijkheden. Zo zou het interessant zijn om in te zetten op creatieve zones om het vestigingsklimaat te verbeteren. Het Werkspoorkwartier is de locatie in Utrecht met de meeste potentie voor een grootschalig, spraakmakend gebaar. Zoals bijvoorbeeld de Amsterdamse aanpak bij de Westergasfabriek en het NDSM-terrein. Utrecht zou haar activiteiten voor creatieve werkplaatsen moeten focussen op deze locatie. Hiermee wordt onder andere gedoeld op investeringen in de kwaliteit van het gebied waaronder het mogelijk maken van bijzondere voorzieningen (horeca) en het creëren en profileren van een specifieke verblijfsplek. Hoewel de omvang van de creatieve sector te beperkt zal zijn om de gehele Werkspoorkwartier te kunnen vullen, zal de waarde van een creatief gebied veel verder reiken dan de directe economische verdiensten. Gezien de uitstralingskansen liggen er unieke mogelijkheden in de branding voor het plangebied en Utrecht als geheel. Dit laatste geldt zeker ook in relatie tot de kandidatuur voor Culturele Hoofdstad in Betekenis voor economisch Utrecht In economische zin strekt de (mogelijke) betekenis van Werkspoorkwartier veel verder dan de creatieve sector. De huidige ontwikkelingen laten zien dat het terrein met name in trek is bij kleinschalige stadsverzorgende bedrijven. Het wordt wellicht niet altijd zo gezien maar Werkspoorkwartier biedt een schaars goed: op een binnenstedelijke locatie is er ruimte en vrijheid voor relatief lage prijzen. Door buitenstaanders wordt het gebied mogelijkerwijs als laagwaardig bestempeld, maar voor een reeks aan op de stedelijke consument gerichte bedrijven heeft Werkspoorkwartier juist onmisbare kwaliteiten. Voor Utrecht als geheel en de stedelijke economie in het bijzonder is zo n locatie derhalve van grote economische waarde. Westergasfabriek Westergasfabriek 34 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012
35 Identiteit Naar een sterke identiteit Om richting te kunnen geven aan gewenste ontwikkelingen is het van wezenlijk belang dat Werkspoorkwartier een helder geformuleerde identiteit gaat krijgen. Een gebiedsidentiteit kan worden uiteengezet in thema s en waarden. Met een aantal thema s kan het gebied worden afgebakend naar tastbare inhoud: wat gaat dit gebied bieden? Maar belangrijker nog zijn de niet-tastbare waarden die betekenis en gewicht geven aan de thema s: wat wil dit gebied vertellen? Waarden worden sterker wanneer ze door zoveel mogelijk mensen worden gevoeld en gedeeld. Een plek zal meer relevantie krijgen wanneer mensen zich er mee gaan identificeren: bewoners die trots zijn op hun plek en bezoekers die er graag deel van uitmaken. Het is dan ook belangrijk om bij het verder inkleuren van de identiteit de doelgroepen te definiëren. Zij zijn immers degenen die de waarden zullen uitdragen en moeten gaan zorgen voor vertelkracht. Voor de stad krijgt een gebied meer betekenis wanneer het toegevoegde waarden biedt, waarden die elders in de stad niet geboden worden. Zo kan een plek een bijzondere positie in de stad innemen. De huidige identiteit van Werkspoorkwartier is nog diffuus. Niet iedereen deelt dezelfde waarden en slechts een kleine groep zal zich echt met het gebied willen identificeren. De betekenis van Werkspoorkwartier in Utrecht zal groeien wanneer de identiteit helderder en sterker wordt. De toekomstige identiteit moet overtuigen, mensen en bedrijven weten te binden. Daarmee kan ook in ruimtelijke en programmatische zin de ontwikkelingsrichting verder worden ingevuld. Om de nieuwe identiteit beter voor het voetlicht te kunnen brengen is daarom het verhaal Cartesiusweg overtuigend en bondig opgesteld. Thema s en waarden van Werkspoorkwartier In het weergegeven schema staan thema s en waarden voor het toekomstige Werkspoorkwartier. Deze worden in DEEL 4 Ontwikkelingsstrategie verder toegelicht. Thema s 1. Werklandschap - Nieuwe werken - Stimulerend voor interactie - Cross-overs 2. Stadsgeoriënteerd - Ambachten - Onderhoud, reparatie - Urban sports, urban entertainment 3. Creatieve zone - Nieuwe concepten, proeftuin, experimenten - Showroom, expressie, publieksevenementen - Leefomgeving, horeca Waarden 1. Pioniersgeest - Innovatief, experimenteel - Artistiek, verrassend - Kleinschalig 2. Industrieel - Rauw, ongepolijst - Tegendraads - Tegenpool bestaande stad 3. Vrij - Onbevangen, relaxed, open toegankelijk - Bohemien, ongeregeld - Autonoom, onafhankelijk 4. Samenhang - Community, lifestyle - Ontmoeten - Interactie, kennisdelen 5. Levendig - Dynamisch, continue verandering - Tijdelijkheid Verblijven, vermaken NDSM-terrein Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart
Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden (februari 2013) Ontwikkelstrategie
(februari 2013) Ontwikkelstrategie Lammenschans, Leiden in opdracht van: Gemeente Leiden februari 2013, Amsterdam Kerkstraat 204 1017 GV Amsterdam Postbus 15550 1001 NB Amsterdam Soeters Van Eldonk architecten
Nadere informatieAmbitiedocument Bensdorp
Ambitiedocument Bensdorp september 2013 Voorwoord Bensdorp, verleden en toekomst verbonden De cacao- en chocoladefabriek Bensdorp en Bussum zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Al bijna 150 jaar maakt
Nadere informatieLocatie: OPG - Merwedekanaalzone
Meer middeldure huurwoningen op maat in Utrecht Locatie: OPG - Merwedekanaalzone 26 augustus 2015 Eric Rossen Kwartiermaker Merwedekanaalzone 5 Gemeente Utrecht Stedelijke context van de Merwedekanaalzone
Nadere informatieDe Koppeling Houten. Zichtlocatie te midden van de Houtense voorzieningen. Kantoorvestiging in de gemeente Houten
De Koppeling Houten Zichtlocatie te midden van de Houtense voorzieningen Kantoorvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten de Koppeling Centrale ligging in Houten Zichtlocatie langs belangrijkste weg
Nadere informatieDe Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten
De Molenzoom Kantoorlocaties in centrum van Houten Kantoorvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Molenzoom Centrale ligging in Houten Zichtlocatie langs spoorlijn Nabij centrumvoorzieningen op het
Nadere informatieVoorstel aan de raad. Koops, A.F. (Tonia) Kenmerk Vergaderdatum 14 januari 2016
Voorstel aan de raad Opgesteld door Milieu en Mobiliteit Koops, A.F. (Tonia) Kenmerk 15.511512 Vergadering Commissie Stad en Ruimte Vergaderdatum 14 januari 2016 Geheim Nee Vaststelling Ontwikkelingskader
Nadere informatieVeelgestelde vragen Transformatie Schieoevers-Noord
Veelgestelde vragen Transformatie Schieoevers-Noord Wat is het plan voor Schieoevers? In 2010 heeft het college van B&W van de gemeente Delft de gebiedsvisie Schieoevers 2030 vastgesteld. De gebiedsvisie
Nadere informatieStation Nieuwe Meer Het internationale & inclusieve woon- en werkgebied van Nieuw West
Station Nieuwe Meer Het internationale & inclusieve woon- en werkgebied van Nieuw West 2030 Station Nieuwe Meer is niet alleen een nieuwe metrostation verbonden met Schiphol, Hoofddorp, Zuidas en de Amsterdamse
Nadere informatieALKMAAR Ontwikkelbeeld
KANAALZONE ALKMAAR Ontwikkelbeeld overstad DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED OVERSTAD 1 2 INHOUD Introductie 1. Gastvrij centrum, de nieuwe gebiedsidentiteit van Overstad 2. Overstad aan het kanaal in
Nadere informatieGemeente Oosterhout. Kantorenlocatie Beneluxweg- Zuid
Gemeente Oosterhout Kantorenlocatie Beneluxweg- Zuid Netto oppervlakte: ca. 1.4 hectare Aantal bedrijven: 1 bedrijf Bereikbaarheid (wegen, spoor, water, openbaar vervoer): A27 en openbaar vervoer Type
Nadere informatieBinnenstadsvisie Eindhoven
Binnenstadsvisie Eindhoven Raadscie. EM 20.09.16 Vera Gielen Gebiedsmanager Centrum @GielenVera Waarom visie Geeft richting voor ontwikkeling binnenstad om ervoor te zorgen dat we in 2025 de binnenstad
Nadere informatieWELSTANDSNOTA RIJSSEN-HOLTEN Rijssen Bedrijven Gebiedsgerichte criteria 31 mei 2012
WELSTANDSNOTA RIJSSEN-HOLTEN Rijssen Bedrijven Gebiedsgerichte criteria 31 mei 2012 2 WELSTANDSNOTA RIJSSEN-HOLTEN - 3 RIJSSEN BEDRIJVEN Inhoudsopgave 1.0 Rijssen bedrijven gebiedsgerichte criteria 1.1
Nadere informatieVeldwerkopdracht Utrecht in ontwikkeling
Veldwerkopdracht Utrecht in ontwikkeling Herstructurering van de Schepenbuurt en omgeving Maarten Seerden Inleiding Schepenbuurt en omgeving Bouwperiode: jaren 40-50 van de 20e eeuw Wijk is verouderd behoefte
Nadere informatieNieuw-Mathenesse Stedelijk, Modern en Gastvrij
Nieuw-Mathenesse Stedelijk, Modern en Gastvrij Nieuw-Mathenesse Stedelijk, Modern en Gastvrij Rapportage onderzoek gebiedsbranding Nieuw-Mathenesse 2 3 Inhoud sop gave Hoofdstuk 1 Inleiding 6 Hoofdstuk
Nadere informatieBestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling
Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad
Nadere informatieKANSENKAART. Kansenkaart 2020 Mogelijkheden voor bouwen in Leiden Inhoudsopgave Meer informatie. Toelichting. Meer info. Voorwoord.
Toelichting Kansenkaart Meer info Toelichting Meer info Voorwoord Toelichting Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave Voorwoord Kansenkaart Meer info Toelichting Voorwoord Kansenkaart 2020 Mogelijkheden
Nadere informatieLOCATIE OPTIES IN UTRECHT. www.metelkaar.com
LOCATIE OPTIES IN UTRECHT www.metelkaar.com INLEIDING Waar zouden jullie met elkaar aan de slag willen gaan, maar vooral: waar zouden jullie met elkaar willen wonen? Een belangrijke stap in het waarmaken
Nadere informatieWerklandschap Meerpaal. Sport en werk centraal in Nederland. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten
Werklandschap Meerpaal Sport en werk centraal in Nederland Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Werklandschap Directe aansluiting op A27 Gebiedsoppervlak van 10 ha Flexibele kavelgrootte
Nadere informatie4. BESCHRIJVING EN ANALYSE BESTAANDE SITUATIE
4. BESCHRIJVING EN ANALYSE BESTAANDE SITUATIE 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de bebouwde kom van Hertme, zoals deze nu is. Achtereenvolgens komen aan de orde: Cultuurhistorisch
Nadere informatieBijlage 2: Uitgangspunten. Ontwikkelstrategie Suikerfabriek
Bijlage 2: Uitgangspunten Ontwikkelstrategie Suikerfabriek HISTORIE Het voormalig Suikerunieterrein is een gebied van 130 hectare, direct ten westen van de binnenstad van Groningen. Het gebied bestaat
Nadere informatieVerstedelijkingsopgave Delft: We geven de stad een kwaliteitsimpuls :36
Verstedelijkingsopgave Delft: We geven de stad een kwaliteitsimpuls 30-05-2018 12:36 Delft heeft de ambitie om tot 2040 maar liefst 15.000 woningen, 10.000 banen en bijbehorende voorzieningen aan de stad
Nadere informatieEnquête Revitalisering Bedrijventerrein Overvecht. Rapportage. Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Utrecht
Enquête Revitalisering Bedrijventerrein Overvecht Rapportage Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Utrecht Uitgevoerd door: ETIN Adviseurs s-hertogenbosch, mei 2009 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 1 1.1 Populatie
Nadere informatieStedenbouwkundig advies reclamemast Facilitypoint Gemeente Hardinxveld-Giessendam
Stedenbouwkundig advies reclamemast Facilitypoint 2 Studiegebied voor het beoogde Facilitypoint tussen de Peulenlaan en de A15 Stedenbouwkundig advies reclamemast Facilitypoint STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
Nadere informatieHET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum:
HET POORTJE; Toelichting stedenbouwkundige inpassing Datum: 14-4-2009 Huidige situatie De locatie maakt deel uit van het ontwikkelingsgebied Heerenveen Noordoost; een langgerekt gebied tussen grofweg de
Nadere informatieJaarbeurs van de toekomst
Jaarbeurs van de toekomst Herontwikkeling Jaarbeursterrein De herontwikkeling van het Jaarbeursterrein is in 2015 gestart en zal doorlopen tot minimaal 2026. Belangrijk uitgangspunt is dat Jaarbeurs haar
Nadere informatiei ii Òiî i î >> i ÈÒî-Òi`i iî" Òä i Gebiedsvisie Hollands Spoor en omgeving
i ii Òiî i î >> i ÈÒî-Òi`i iî" Òä i Gebiedsvisie T P E C N O C Hollands Spoor en omgeving mei 2008 2 Inleiding 1 Straatnamenkaart 1 Inleiding Voorwoord Voor u ligt de Gebiedsvisie Hollands Spoor en omgeving.
Nadere informatieBetreft Klant Van Datum Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor duurzame verstedelijking
MEMO Betreft : Motivering ladder voor duurzame verstedelijking t.b.v. realisatie kinderdagverblijf Klant : J.P.M. Langelaan, Buitenbrinkweg 81, Ermelo Van : J.M. Miellet, Exlan Datum : Oktober 2016 Besluit
Nadere informatieHERONTWIKKELING MOLENWAL
STARTNOTITIE HERONTWIKKELING MOLENWAL (VOORMALIGE BUSREMISE) Maart 2011 Gemeente Oudewater Sector REV 1 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE... 2 1 INLEIDING... 3 2 PLANGEBIED... 4 2.1 HET PLANGEBIED... 4 2.2 PROGRAMMA...
Nadere informatieBedrijventerrein Meerpaal. Ruimte en kwaliteit aan de rand van Houten. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten
Bedrijventerrein Meerpaal Ruimte en kwaliteit aan de rand van Houten Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Meerpaal Directe aansluiting op A27 Goede infrastructuur op het terrein Hoogwaardige
Nadere informatieSpelregels bij particulier initiatief Kruyderlaan-Herenstraat Collegevergadering 17 januari 2017
Spelregels bij particulier initiatief Kruyderlaan-Herenstraat Collegevergadering 17 januari 2017 Herenstraat is een typisch perifeer centrummilieu ofwel aanloopgebied. Om ingespeeld te blijven op toekomstige
Nadere informatieProgramma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018
Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018
Nadere informatieCentrum Zeist. Stedenbouwkundige verkenning. April 2019
Centrum Zeist Stedenbouwkundige verkenning April 2019 ar chitectuur en stedenbouw 2 Inhoud INLEIDING 05 ANALYSE 07 SCENARIO S 21 CONCLUSIE 49 BIJLAGEN 51 BIJLAGE 1: overige analysekaartjes 53 BIJLAGE 2:
Nadere informatie'Maak werk van Vrije tijd in Brabant'
'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' OPROEP VANUIT DE VRIJETIJDSSECTOR Opgesteld door: Vrijetijdshuis Brabant, TOP Brabant, Erfgoed Brabant, Leisure Boulevard, NHTV, MKB, BKKC, Stichting Samenwerkende
Nadere informatieReactienota. Behorende bij de Structuurvisie "Wernhout 2025"
Reactienota Behorende bij de Structuurvisie "Wernhout 2025" 1. Inleiding De ontwerp structuurvisie "Wernhout 2025" is op dinsdag 22 oktober 2013 gepresenteerd aan de bewoners en de Dorpsraad van Wernhout.
Nadere informatieInformatiebijeenkomst Woningbouw Wilbertoord. Welkom. Woensdag 29 januari 2014 Gemeenschapshuis De Wilg
Informatiebijeenkomst Woningbouw Wilbertoord Welkom Woensdag 29 januari 2014 Gemeenschapshuis De Wilg Visie Onderwerpen Woningbehoefte Locatie Moerboom III Stedenbouwkundig plan Beeldkwaliteit plan Duurzaamheid
Nadere informatieHuur kantoorruimte op KantorenPark PODIUM 0 ong te Amersfoort 165 per vierkante meter per jaar
Huur kantoorruimte op KantorenPark PODIUM 0 ong te Amersfoort 165 per vierkante meter per jaar Aanbiedende partij: MVGM Bedrijfshuisvesting Email: jwa.koevermans@mvgm.nl Telefoon: 033-4605300 Website:
Nadere informatieNota Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Bestemmingsplan Ambachtsschool
Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan Ambachtsschool Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Team Bestemmingsplannen Februari 2016 SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN
Nadere informatieSamen naar een toekomstbestendige vrijetijdseconomie
Samen naar een toekomstbestendige vrijetijdseconomie Zuid-Limburg Position Paper van de 16 Zuid-Limburgse gemeenten, aangeboden door de voorzitters van het Bestuurlijk Overleg Ruimtelijke Economie en Nationaal
Nadere informatiein opdracht van en Nota van Uitgangspunten Goudse Poort Samenvatting Definitief
in opdracht van en Nota van Goudse Poort Samenvatting Definitief Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 82 11 Fax (033) 286 82 00
Nadere informatiefiguur 1a Plankaart OOB
figuur 1a Plankaart OOB 12 2De opgave: Compact, Compleet en Comfortabel Mensen maken de stad. De afgelopen 25 jaar heeft het centrum van Nieuwegein zich ontwikkeld tot een prima winkellocatie en een aantrekkelijke
Nadere informatieZaanIJ Unieke locaties aan de oevers van de Zaan
ZaanIJ Unieke locaties aan de oevers van de Zaan 2 schiereiland de Hemmes (Wijde Zaan) Unieke locaties aan de oever van de Zaan De Metropoolregio Amsterdam heeft een grote aantrekkingskracht op mensen
Nadere informatieBest. Introductie. Gemeente Best (bron:
Best Best Introductie Best is een Noord-Brabantse gemeente, gelegen op ruim tien kilometer van de stad Eindhoven. De gemeente bestaat uit de centrale kern Best en twee kleine kernen, Aarle en De Vleut.
Nadere informatieAANPAK BINNENSTAD SCHIEDAM
AANPAK BINNENSTAD SCHIEDAM OPGAVE Tijdens het werken aan binnenstedelijke opgaven merken wij een grote betrokkenheid van inwoners en ondernemers. Zij spreken vaak vol passie over hun stad en komen met
Nadere informatieONEN IN NOORD-HOLLAND NOORD
ONEN IN NOORD-HOLLAND NOORD Hoe Noord-Holland Noord een rol kan spelen in de woningbehoefte voor de Amsterdamse regio 3 WAAROM oordolland oord HET GAAT GOED MET NOORD- HOLLAND NOORD. DE ECONOMIE IS KRACHTIG
Nadere informatieConcept voorontwerp Jaarbeursplein. 27 maart 2013
Concept voorontwerp Jaarbeursplein 27 maart 2013 Toelichting Het Jaarbeursplein krijgt in de toekomst een complete metamorfose. De nieuwe bebouwing rondom het plein en het feit dat er geen auto's, bussen
Nadere informatieEde - Oost Spoorzone. Masterplan voor de herontwikkeling van vier kazerneterreinen, spoorzone, stationsomgeving
Ede - Oost Spoorzone Masterplan voor de herontwikkeling van vier kazerneterreinen, spoorzone, stationsomgeving en industrieterrein. Ede - Oost Spoorzone Masterplan voor de herontwikkeling van vier kazerneterreinen,
Nadere informatieVISITEKAARTJE VAN DE STAD SAMENVATTING
VISITEKAARTJE VAN DE STAD SAMENVATTING VISITEKAARTJE VAN UTRECHT SAMENVATTING KWALITEITSHANDBOEK WINKELWANDELGEBIED OUDE BINNENSTAD GEMEENTE UTRECHT Colofon Oisterwijk, 30 januari 2009 Opgesteld door
Nadere informatiePersons who generate or conceive ideas and plans
Persons who generate or conceive ideas and plans Historie Ontstaan uit eigen behoefte Eerste bedrijf Verspreiding freelancers Wij zijn zelf de doelgroep Huidige situatie leegstand Nederland 15,4% Den Haag
Nadere informatielevendige voorziening in Naam Leidsche auteur Rijn Centrum Utrecht
Voorbeeld Ondernemers van gezocht, een titel over die programma s twee regels en activiteiten Voorbeeld willen van leveren een subtitel voor een levendige voorziening in Naam Leidsche auteur Rijn Centrum
Nadere informatieONEN IN NOORD-HOLLAND NOORD
ONEN IN NOORD-HOLLAND NOORD Hoe Noord-Holland Noord een rol kan spelen in de woningbehoefte voor de Amsterdamse regio 3 Wonen in Noord- Holland Noord Hoe Noord-Holland Noord een rol kan spelen in de woningbehoefte
Nadere informatieWerklocaties Leusden. Avond van Leusden 19 juni
Werklocaties Leusden Avond van Leusden 19 juni Aanleiding Toenemende leegstand Nieuwe ontwikkelingen blijven uit Druk vanuit provincie 2 Titel presentatie Centrale onderzoeksvraag Hoe positioneert Leusden
Nadere informatieOntwikkelingsvisie. Noordereiland & Burgemeester Drijbersingel, Zwolle. DeZwarteHond.
Ontwikkelingsvisie Noordereiland & Burgemeester Drijbersingel, Zwolle DeZwarteHond. Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Huidige situatie 3. Uitgangspunten 4. Ontwikkelingsvisie 4.1 Verbindingen 4.2 Parkeren
Nadere informatieKANAALZONE. ALKMAAR Ontwikkelbeeld RWZI DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED RWZI
KANAALZONE ALKMAAR Ontwikkelbeeld RWZI DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED RWZI 1 2 INHOUD Introductie 1. Zachte stad, de nieuwe gebiedsidentiteit van RWZI 2. rwzi aan het kanaal in 2019 3. De ontwerpopgaven
Nadere informatieKANAALZONE. ALKMAAR Ontwikkelbeeld RWZI DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED RWZI
KANAALZONE ALKMAAR Ontwikkelbeeld RWZI DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED RWZI 1 INHOUD Introductie 1. Zachte stad, de nieuwe gebiedsidentiteit van RWZI 2. rwzi aan het kanaal in 2019 3. De ontwerpopgaven
Nadere informatieStationskwartier Zwijndrecht. Wonen in het nieuwe stadshart van Zwijndrecht
Stationskwartier Zwijndrecht Wonen in het nieuwe stadshart van Zwijndrecht Betaalbaar wonen in tuinstad met metropool nabij Zwijndrecht is een groene gemeente met veel potentieel, op een steenworp afstand
Nadere informatieDe Omgevingsvisie van Steenwijkerland een samenvatting
De Omgevingsvisie van Steenwijkerland een samenvatting Vooraf Hoe ziet onze leefomgeving er over 15 jaar uit? Of eigenlijk: hoe ervaren we die dan? Als inwoner, ondernemer, bezoeker of toerist. De tijd
Nadere informatieBedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein De Mient, gemeente Capelle a/d IJssel A. Inleiding Deze factsheet geeft
Nadere informatieNieuwe dynamiek voor binnensteden
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Nieuwe dynamiek voor binnensteden Drs. I.R.M. Ploegmakers MRICS Manager Retail Consultancy bij WPM Groep De binnensteden van de toekomst Ingrid Ploegmakers
Nadere informatieMasterplan Grote Markt en omgeving
Masterplan Grote Markt en omgeving Tweede participatiemoment 2 april 2015 Grontmij HOSPER Uforce Verloop van deze avond 1. Welkom 2. Stand van zaken: wat is er gebeurd sinds het eerste participatiemoment
Nadere informatieMaak Plaats! Wie Hoorn binnenrijdt maakt kennis met de Poort van Hoorn. Het stationsgebied is het mobiliteitsknooppunt van Hoorn en de regio.
Maak plaats voor Hoorn! Wie Hoorn binnenrijdt maakt kennis met de Poort van Hoorn. Het stationsgebied is het mobiliteitsknooppunt van Hoorn en de regio. Iedere dag is het hier een komen en gaan van duizenden
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam
Factsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam Factsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van
Nadere informatie3 december 2015 STEDENBOUWKUNDIGE SCHETS RIJKSWEG, REUVER GEMEENTE BEESEL
3 december 2015 STEDENBOUWKUNDIGE SCHETS RIJKSWEG, REUVER GEMEENTE BEESEL Colofon Inhoudsopgave Stedenbouwkundige schets Rijksweg, Reuver Situering locatie Vraagstelling Foto s bestaande situatie SWOT-analyse
Nadere informatieDO STEDENBOUWKUNDIG PLAN LAAK 3
DO STEDENBOUWKUNDIG PLAN LAAK 3 Oktober 2015 OBV West 8 urban design & landscape architecture b.v. 2 DO Stedenbouwkundig plan Laak 3 Inhoudsopgave Laak 3 in zijn context Stedenbouwkundige opzet Plankaart
Nadere informatiebedrijventerrein t58 tilburg Bedrijvenpark te midden van groen en water, aan de rand van de snelweg
bedrijventerrein t58 tilburg Bedrijvenpark te midden van groen en water, aan de rand van de snelweg Bedrijvenpark Noord Surfplas Bedrijvenpark zuid Bedrijventerrein T58 Bedrijvenpark te midden van groen
Nadere informatieLATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN!
EEN KLOPPEND HART LATEN WE SAMEN ZORGEN DAT ONS CENTRUM NOG MEER GAAT KLOPPEN! ONS CENTRUM in beeld en cijfers WIST U DAT. wij ruim 50.000 m2 detailhandel hebben in ons centrum (vergelijk centrum Helmond,
Nadere informatie: Landschappelijke inpassing Karissendijk 4 te Egchel
Onderwerp Projectnummer : 211x07059 Datum : 30 januari 2015 : Landschappelijke inpassing Karissendijk 4 te Egchel Van : Esther de Graaf & Ruud Tak BLAD 1 Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling
Nadere informatieKleuring van Bedrijventerreinen
Kleuring van Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen Hoofddorp-Noord Algemeen Segmentering Hoofdsecties Markt Ruimtelijke Structuur Ligging/ Positie en Expressie Interactie Ligging kern Hoofddorp Bestemmingsplan
Nadere informatie1.6 Leeswijzer. van de inrichting van de openbare ruimte opgenomen.
1.6 Leeswijzer Het onderhavige beeldkwaliteitsplan omvat, naast deze inleiding, twee delen. In deel B worden de criteria voor toetsing van bouwplannen in het kader van welstand gegeven. Deel A omvat de
Nadere informatieDorpshaven. Herontwikkeling van de Wassenaarse Haven
Dorpshaven Herontwikkeling van de Wassenaarse Haven De Omgevingswet komt eraan! Eén samenhangende wet voor de fysieke leefomgeving die ontwikkeling stimuleert en de kwaliteit van de leefomgeving waarborgt
Nadere informatieUitwerking Toekomstgerichte Werklocaties 2012-2014
Uitwerking Toekomstgerichte Werklocaties 2012-2014 1. Inleiding In de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 zijn 8 economische speerpunten geformuleerd om te komen tot een toekomstgerichte Utrechtse Economie.
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Pothof, Gemeente Rozenburg
Factsheet bedrijventerrein Pothof, Gemeente Rozenburg Factsheet bedrijventerrein Pothof, Gemeente Rozenburg A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van de maatschappelijke en economische
Nadere informatie1. Branding en voorzieningen in gehele subregio Cultuurhistorie benadrukken Toegankelijkheid zorg vergroten (sociaal, fysiek) Wie: overheid,
Transformatie van de woningvoorraad Een afname van het aantal huishoudens heeft gevolgen voor de woningvoorraad. Dit geldt ook vergrijzing. Vraag en aanbod sluiten niet meer op elkaar aan. Problemen van
Nadere informatieWerklocaties. Nota Kantoren Rotterdam samengevat. 19 juni 2019
Werklocaties Nota Kantoren Rotterdam samengevat 19 juni 2019 2 Ruimtelijkeconomisch beleid voor kantoren in Rotterdam Voor een aantrekkelijke, economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen zowel
Nadere informatieOntwikkelingsvisie Klein Plaspoelpolder, beeldenboek 2: opgaven
2 Ontwikkelingsvisie Klein Plaspoelpolder, beeldenboek 2: opgaven Klein Plaspoelpolder: opgaven Damsigt Oude Trambaan KLEI PLASPOELPOLDER Leidschendam-Centrum In dit beeldenboek worden de opgaven voor
Nadere informatieGeen woorden maar daden
Hans van Rossum Geen woorden maar daden 12-11- 2014 Rotterdam doet het goed Momentum is daar: iconen ontwikkeld Momentum is daar: iconen ontwikkeld Momentum is daar: hippe architectuurstad Stadsvisie 2030
Nadere informatieKANAALZONE. ALKMAAR Ontwikkelbeeld. overdie DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED OVERDIE
KANAALZONE ALKMAAR Ontwikkelbeeld overdie DE ONTWERPOPGAVEN VOOR DEELGEBIED OVERDIE 1 2 INHOUD Introductie 1. Stoere Havenstad, de nieuwe gebiedsidentiteit van Overdie 2. Overdie aan het kanaal in 2019
Nadere informatieMASTERPLAN WAGENWERKPLAATS
MASTERPLAN WAGENWERKPLAATS Verslag bijeenkomst 19 december 2016 2 Verslag bijeenkomst 19 december 2016 Impressie bijeenkomst De gemeente Amersfoort heeft afgelopen zomer, zoals aangegeven, het Masterplan
Nadere informatieBijlage 3 Concept regionale ontwikkelingsstrategie knooppunten
Bijlage 3 Concept regionale ontwikkelingsstrategie knooppunten De regionale ontwikkelingsstrategie geeft concreet uitwerking aan het schaalniveau kiezen tussen knooppunten in de corridor en aan andere
Nadere informatieVisie kantorenlocaties Nieuwegein
Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Martinbaan 2 3439 NN www..nl Economische zaken Visie kantorenlocaties Nieuwegein Datum 20 december 2011 Auteur Gemeente Nieuwegein (Ec. Zaken) Versie vastgesteld door B&W
Nadere informatiewonen en werken in het bedrijvenpark
G wonen en werken in het bedrijvenpark N advies ontwerplab Nagele - 2 - zicht op bedrijventerrein vanuit winkelstrook wonen en werken in het bedrijvenpark inhoudsopgave 4 inleiding 6 project 27 van bedrijventerrein
Nadere informatieBestemmingsplan Bovenkamp II Herziening I gemeente Heerde
Bestemmingsplan Bovenkamp II Herziening I gemeente Heerde Bestemmingsplan Bovenkamp II, Herziening I Betreft Status Bovenkamp II Heerde vastgesteld Datum 30 mei 2011 Bovenkamp II, herziening I, vastgesteld,
Nadere informatieTU-Noord. Juni Programma en Placemaking
TU-Noord Juni 2016 Programma en Placemaking Plekken maken waar mensen willen zijn versus Plekken maken waar mensen moeten zijn Binnenstad Den Haag KernBijzonder Max Euweplein Amsterdam Fysieke Branding
Nadere informatieHeukelum. Zicht op de Linge
Heukelum Zicht op de Linge Het stadje Heukelum is een van de vijf kernen van de gemeente Lingewaal. Heukelum ligt in de Tielerwaard, aan de zuidoever van de rivier de Linge, in een van de meest westelijke
Nadere informatieMasterplan - Leidsche Rijn Centrum
2. Ambitie 2.1 Leidsche Rijn Centrum: Het Levende Centrum In het komende decennium zal Leidsche Rijn Centrum zich ontwikkelen tot een compleet nieuw multifunctioneel centrumgebied. Heel nadrukkelijk heeft
Nadere informatiepanel: : Stadsvisie 2030
Uitkomsten 1 e peiling Enkhuizer stadspanel panel: : Stadsvisie 2030 Concept, 4 februari 2009 Samenvatting Inwoners van de gemeente Enkhuizen hebben in januari 2009 op verzoek van het gemeentebestuur hun
Nadere informatieBlik op Leidschendam-Voorburg 2020
Blik op Leidschendam-Voorburg 2020 Een toekomstvisie voor Leidschendam-Voorburg De voormalige gemeenten Leidschendam en Voorburg kennen elk een eeuwenlange historie. Als gefuseerde gemeente gaat Leidschendam-Voorburg
Nadere informatieAan de raad AGENDAPUNT 11. Doetinchem, 4 juli 2009. Economische visie en actieplan Dynamisch Duurzaam Doetinchem
Aan de raad AGENDAPUNT 11 Economische visie en actieplan Dynamisch Duurzaam Doetinchem Voorstel: 1. de foto van de sociaal-economische situatie in Doetinchem voor kennisgeving aannemen; 2. het beleidskader
Nadere informatieRuimtelijke Onderbouwing Jaarbeurs Utrecht Entree Oost
JaarbeursUtrecht Ruimtelijke Onderbouwing Jaarbeurs Utrecht Entree Oost datum 25 juli 2012 betreft Ruimtelijke Onderbouwing Jaarbeurs Utrecht Entree Oost (artikel 3.2 lid a en lid b van de Ministeriele
Nadere informatieStartdocument Schuytgraaf Veld 17b. juni 2013
Startdocument Schuytgraaf Veld 17b juni 2013 1 Inleiding In mei 2012 heeft de gemeente Arnhem het project Schuytgraaf overgenomen van de GEM (Grondexploitatie maatschappij). De gemeente heeft nu de leiding
Nadere informatieKwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012
Kwaliteitsverbetering aanloopstraten Presentatie 31 mei 2012 Vooraf Aanleiding: BRO rapportage 2009 Conceptplan Brusselsestraat e.o. 2010 Verandering economische situatie 2009-2012 Vraagstelling: Actuele
Nadere informatieKoers voor de toekomst
Koers voor de toekomst Er verandert veel in de wereld om ons heen. Neem alleen al de toenemende mobiliteit, of de economie die sterker lijkt dan ooit tevoren, en overal wordt gebouwd, en - om dichter in
Nadere informatieStationsgebied Hilversum. Hilversum. De groene loper naar de mediastad Stationsgebied
Stationsgebied Hilversum Hilversum De groene loper naar de mediastad 28.02.2019 Stationsgebied 02.10.2018 De pijlers voor een nieuw stationsgebied Warm thuiskomen in een levendig centrum Het kloppende
Nadere informatieUitnodiging Babel. Op 13 mei organiseert Stichting Babel een bezoek aan het sluizencomplex van Leidschendam, zie bijgaande uitnodiging.
gemeente Zaanstad Uitnodiging AAN Raad DATUM 11 maart 2016 ONDERWERP Uitnodiging Babel Geachte leden van de raad c.s, Op 13 mei organiseert Stichting Babel een bezoek aan het sluizencomplex van Leidschendam,
Nadere informatievoorstel aan de raad Bestemmingsplan Hart van De Meern Noord Scheijven, S. (Stijn) Kenmerk Raadsvoorstellen weekoverzicht
voorstel aan de raad Opgesteld door Ontwikkelorganisatie Ruimte Scheijven, S. (Stijn) Kenmerk 4224645 Vergadering Vergaderdatum 2 juli 2017 Jaargang en nummer Geheim Portefeuille Raadsvoorstellen weekoverzicht
Nadere informatieHaagse Woningbouwopgave. Peter van der Gugten Heijmans Vastgoed Commissie Ruimte Den Haag 14 september 2017
Haagse Woningbouwopgave Peter van der Gugten Heijmans Vastgoed Commissie Ruimte Den Haag 14 september 2017 HEIJMANS De activiteiten van Heijmans op het gebied van Wonen, Werken en Verbinden zijn georganiseerd
Nadere informatieRuimtelijke motivering. Molenstraat 1a te s-hertogenbosch. Functiewijziging van wonen naar kleinschalig hotel
Ruimtelijke motivering Molenstraat 1a te s-hertogenbosch Functiewijziging van wonen naar kleinschalig hotel Januari 2017 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de Molenstraat 1a is nu op de begane grond
Nadere informatiememo Verlegging rode contour ter plaatse van de Driebergsestraatweg 63 en 65 te Doorn
memo aan: van: c.c.: Inge Eising Gemeente Utrechtse Heuvelrug Mariël Gerritsen Pieter Birkhoff Van Wijnen Groep N.V. datum: 14 december 2015 betreft: Verlegging rode contour ter plaatse van de Driebergsestraatweg
Nadere informatieGEMEENTE MILL EN ST. HUBERT. TOELICHTING op het bestemmingsplan "BEDRIJF DENNENDIJK - LANGENBOOM" VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
GEMEENTE MILL EN ST. HUBERT TOELICHTING op het bestemmingsplan "BEDRIJF DENNENDIJK - LANGENBOOM" VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Het onderhavige bestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan
Nadere informatieHulst Visie Grote Kreekweg gemeente Hulst. nummer: datum: 21 mei 2014
Hulst Visie Grote Kreekweg gemeente Hulst opdrachtgever: gemeente Hulst nummer: 0677.009386.00 datum: 21 mei 2014 referte: Ing. Jos van Jole 1 Inhoud Inleiding 3 Analyse 4 Beleidsmatige uitgangspunten
Nadere informatieAan de gemeenteraad. Documentnummer 2015.0.071.050. Zaaknummer 2015-08-00856. Voorstel
Aan de gemeenteraad Documentnummer 2015.0.071.050 Zaaknummer 2015-08-00856 ONDERWERP: Vaststellen bestemmingsplannen "Schuytgraaf 2011, gedeeltelijke herzieningen 2015-01 en 2015-02 en de 5e herziening
Nadere informatie