Veranderend Noord. Ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad van Noord. Onderzoek, Informatie en Statistiek

Transcriptie

1 Ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad van Noord

2 In opdracht van: Stadsdeel Noord Projectnummer:!"!#$ Hester Booi Annika Smits Bezoekadres: Oudezijds Voorburgwal *++ Telefoon ++ -! +*+! Postbus "-$,!+++ AR Amsterdam Amsterdam, januari +!1 Foto voorzijde: Uitzicht A dam toren, juni +!", fotograaf Edwin van Eis.

3 Inhoud Samenvatting Inleiding in beeld!.! Woningvoorraad $!. Inwonertal #!.* Huishoudens met kinderen!+!.7 Nieuwe stedelingen!!!.- Gemiddeld besteedbaar inkomen! Kenmerken van nieuwe en oude Noorderlingen ".! Nieuwe en oude Noorderlingen per buurt!7. Kenmerken van nieuwe en oude Noorderlingen!".* Conclusie # Sociaal-economische kenmerken van verhuizers naar Noord # *.! Kenmerken van recent naar nieuwbouw verhuisde Noorderlingen * *. Conclusie " " Vergelijking nieuwbouwlocaties 7.! Banne $ 7. Zelfbouw Buiksloterham *+ 7.* Elzenhagen ** 7.7 Overhoeks *1 7.- Waterlandplein *# 7." Conclusie 7 Woonvoorkeuren in Noord "# -.! Woonvoorkeuren recent verhuisden 7* -. Verhuiswensen in Noord 7- -.* Conclusie 7$ ( Prijsontwikkeling in Noord "* ".! Ontwikkeling van de koopprijzen 7# ". Ontwikkeling van de huurprijzen -! ".* Conclusie - Bijlage # *

4 7

5 Samenvatting Amsterdam-Noord groeit en de verwachting is dat het stadsdeel met de huidige nieuwbouwplannen de komende jaren nog sterker zal groeien. De bevolkingssamenstelling van Noord verandert hiermee. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: In welke mate zijn de bevolkingssamenstelling, de woningvoorraad en de woonwensen van Noorderlingen veranderd sinds ++1 en hoe verhouden zij zich tot het Amsterdamse gemiddelde? Het stadsdeel Noord bestond lange tijd voor een groot deel uit corporatiewoningen. Vanaf het begin van deze eeuw is begonnen met het differentiëren van de woningvoorraad, minder corporatiehuur en meer eigenwoningbezit. Corporaties verkochten hiervoor hun bezit. Ook de toegenomen nieuwbouw in Noord draagt bij aan een meer diverse woningvoorraad. Het aandeel koopwoningen is toegenomen van!1% in ++- naar #% in +!". Noord is daarmee aantrekkelijker en toegankelijker geworden voor hogere inkomens. Deze huishoudens met een hoger inkomen komen nu ook naar Noord. Met name de nieuwbouw, maar ook de vooroorlogse oudbouw trekt bewoners met een sterkere sociaal-economische positie aan. Het zijn vooral woningen in de koop- en particuliere huursector waar deze huishoudens hun intrek nemen. Noord heeft een periode gehad waarin het meer gezinnen aantrok met een migratie-achtergrond. 1 Inmiddels is het accent verschoven naar meer nieuwe stedelingen: mensen tussen de!$ en -- jaar oud, die na hun!$ e naar Amsterdam zijn gekomen en een autochtone of Westerse achtergrond hebben. De nieuwbouw in Noord bedient zowel de Noorderlingen zelf als nieuwe instroom vanuit overige delen van Amsterdam en van buiten Amsterdam. Voor gezinnen geeft het de mogelijkheid groter of mooier te gaan wonen. Ook blijkt het nieuwbouwsegment in Noord aantrekkelijk voor ouderen. De nieuwbouw geeft daarmee de mogelijkheid om door te stromen. Gezinnen maken daarbij vaak de stap van een huurwoning naar een (eengezins-)koopwoning, ouderen maken juist gebruik van de mogelijkheid om van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen. De oudbouw trekt relatief meer starters, met name jongeren die het huis verlaten. Noord wordt duurder, zowel om te kopen als om te huren. De marktdruk neemt toe. Dit geldt met name voor de vooroorlogse bouw en de nieuwbouw. Deze segmenten worden aantrekkelijk gevonden door een sociaal-economisch sterkere groep, nieuwe stedelingen zijn vooral hier te vinden. Het is de vraag of de vooroorlogse oudbouw betaalbaar blijft voor starters. Binnen Noord zijn er wel verschillen, niet alle delen maken dezelfde ontwikkeling door. De nieuwbouw op het Waterlandplein en in de Banne, waar ook veel corporatiewoningen zijn 1 Booi, H. (++"). Wonen in Amsterdam-Noord ++-, Dienst Wonen, gemeente Amsterdam. -

6 opgeleverd, trekt minder nieuwe stedelingen en meer huishoudens met een laag inkomen. Ook de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen is hier minder sterk dan in andere delen van Noord. De nieuwbouw hier trekt relatief veel huishoudens uit Noord zelf. Buiksloterham en Overhoeks hebben een bijna tegenovergesteld profiel. Hier zijn veel koopwoningen en zelf te bebouwen kavels opgeleverd. Hier wonen nauwelijks oude Noorderlingen. Er wonen veel nieuwe stedelingen en de inkomens liggen er hoog. "

7 Inleiding Amsterdam groeit. Sinds ++$ bedraagt die groei gemiddeld zo n!!.+++ inwoners per jaar; in +!- was dat zelfs ruim!.+++. Ook in Noord neemt het aantal inwoners toe. In de periode +!!-+!" steeg het inwonertal in Noord met 1 procent; gelijk aan de gemiddelde toename van het inwonertal in heel Amsterdam. Tot +- zal het inwonertal in Noord echter al met " procent gestegen zijn en is Noord, samen met Oost, het snelst groeiende stadsdeel van Amsterdam. 2 Het zijn vooral veel (buitenlandse) studenten, pas afgestudeerden en expats die naar Amsterdam trekken. Het stadsdeel wil graag weten of deze groepen zich de afgelopen jaren ook al in Noord vestigden. Het beeld is dat tot nu toe vooral jonge gezinnen, op zoek naar meer ruimte en een woning met tuin, naar Noord trekken. In het kader van Onstuimig Noord heeft het stadsdeel behoefte aan een onderzoek naar de toename van het inwonertal en de woningvoorraad én de veranderende samenstelling daarvan. Hierbij is het wenselijk niet alleen de trends vanuit de bevolkingsstatistiek, maar ook de woonwensen van (toekomstige) bewoners in beeld te brengen. De hoofdvraag die in deze studie onderzocht wordt luidt als volgt: In welke mate zijn de bevolkingssamenstelling, de woningvoorraad en de woonwensen van Noorderlingen veranderd sinds ++1 en hoe verhouden zij zich tot het Amsterdams gemiddelde? Deze studie wordt opgesplitst in een aantal deelvragen. Hieronder wordt per deelvraag uitgewerkt welke gegevens en welke analyse gebruikt zullen worden om de deelvraag te kunnen beantwoorden.!. Wat zijn de demografische kenmerken van personen die naar Noord verhuisden en waar in Noord vestigden zij zich?. Wat zijn de sociaal-economische kenmerken van de huishoudens die in of naar Noord verhuisden? *. In welke mate verschillen de bewoners van geselecteerde nieuwbouwlocaties in Noord in demografisch opzicht van bewoners van de omringende wijk en de wijk voordat de nieuwbouw er was? 7. Welke woonvoorkeuren hebben Noorderlingen en hoe verhouden zich deze voorkeuren tot die van de gemiddelde Amsterdammer? Om welke redenen kozen recent verhuisden voor Noord? -. Wat is de prijsontwikkeling van wijken in Noord? 2 Bron: bevolkingsprognose +!-, OIS Amsterdam 1

8 in beeld In dit hoofdstuk staan we stil bij enkele opvallende veranderingen die zich de afgelopen jaren in Noord hebben voorgedaan. We kijken naar de verschillen tussen buurten en de verschillen tussen jaren. Vragen die hierbij worden beantwoord zijn: waar steeg de woningvoorraad het sterkst? Waar steeg het inwonertal het sterkst? In welke buurten vinden we het grootste aandeel huishoudens met kinderen, en in welke buurten steeg dit aandeel het snelst? Waar wonen de meeste nieuwe stedelingen, en in welke buurten veranderde dit beeld sterk? En tot slot: zien we deze veranderingen ook terug in het gemiddeld besteedbaar inkomen van de huishoudens in de verschillende wijken van Noord?. Woningvoorraad De woningvoorraad in Noord neemt de laatste jaren in snel tempo toe. In +!! waren er in Noord nog 7+.# woningen; in +!" waren dat er 7!.$1$. Deze toename van 7 procent is gelijk aan de groei van de woningvoorraad in dezelfde periode in heel Amsterdam. Figuur. Toe-/ afname van de woningvoorraad in Noord, per buurt, 1( versus 1 $

9 De woningvoorraad nam het sterkst toe in Elzenhagen Zuid (N17b), Overhoeks (N1!h), De Bongerd (N"-d), Elzenhagen Noord (N17c), Marjoleinterrein (N1+f), Papaverweg e.o (N1!c) en Banne Zuidoost (N1+b). In een aantal buurten nam de woningvoorraad juist af. In sommige buurten gaat het om een daling van " procent, maar is de afname in absolute aantallen gering. Dat is het geval in Buiksloterdijk West (N"7a) (-7 woningen) en Buiksloterdijk Oost (N"7b) (-* woningen). Buurten waar de afname van de woningvoorraad wat groter is zijn Buikslotermeerplein (N"#j) (-$%, ofwel -+ woningen minder) en Markengouw Zuid (N"$e) (-"%, ofwel een afname van 7+ woningen).. Inwonertal Het aantal inwoners in Noord nam toe van $"."1- inwoners in +!! tot #.#!1 in +!". Deze stijging van 1, procent is iets sterker dan de gemiddelde groei in deze periode in de hele stad (",# procent). In +!+ bereikte Noord, mede als gevolg van sloop- en herstructureringsprojecten, het dieptepunt van $".*1 inwoners. Het gemiddeld aantal inwoners per woning, de gemiddelde woningbezetting, ligt in Noord hoger dan gemiddeld in Amsterdam. In +!" was dat, in Noord versus!,#1 voor Amsterdam. In Noord stijgt de gemiddelde woningbezetting sinds +!, voor de stad als geheel geldt dat de gemiddelde woningbezetting de laatste twee jaar stabiel is, na een periode van langzame toename. Figuur. Gemiddelde woningbezetting, Amsterdam versus Amsterdam Noord, 1-1( 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 Noord 2,00 1,95 Amsterdam 1,90 1,85 1, Als we kijken naar de bevolkingsgroei in de verschillende buurten van Noord, dan zien we de sterkste toename in Overhoeks (N1!b): van *# naar ## inwoners. Ook in Marjoleinterrein (N1+f) steeg het inwonertal sterk; van!"+ naar *1* inwoners. Daarnaast nam het inwonertal sterk toe in de volgende buurten: De Bongerd (N"-d) van!.+1- tot!.$** inwoners, Papaverweg (N1!c) van!$+ tot *+! inwoners, en Elzenhagen Noord (N17c) van!.#- tot.+$- inwoners. Er zijn ook buurten waar het inwonertal licht is afgenomen ten opzichte van +!!. Dat geldt onder meer voor Buiksloterdijk Oost (N"7b); van!*" naar!" inwoners, Holysloot (N1*g); van $* naar "- inwoners, en Walvisbuurt (N""c); van!.717 naar!.7+ inwoners. #

10 Figuur.# Toe-/ afname van het aantal inwoners in Noord, per buurt, 1( versus 1.# Huishoudens met kinderen Het aantal huishoudens met kinderen in Noord nam in de periode +!!-+!" toe van!7.++" tot!-.+#*; een toename van 1,$ procent. In de hele stad is die toename over dezelfde periode iets kleiner: $,7 procent. Het aandeel huishoudens met kinderen bleef in noord ongeveer gelijk; **,7 procent in +!! versus **," procent in +!". Ook in de hele stad bleef dit aandeel gelijk met - procent. Bekijken we het aandeel huishoudens met kinderen per buurt, dan valt op dat dit aandeel in +!" groot is in de buurten De Bongerd (N"-d, "# procent), Elzenhagen Noord (N17v, --,7 procent), Markengouw (N"$d, - procent) en Werengouw (N"$f, 7# procent). De buurt waar het aandeel huishoudens met kinderen het sterkst is toegenomen, is Marjoleinterrein N1+f (+ procentpunt). Buurten die ook een relatief grote stijging van het aandeel huishoudens met kinderen laten zien, zijn De Bongerd (N"-d) en Elzenhagen Noord (N17c). Voor al deze buurten geldt dat hier veel nieuwe eengezinswoningen zijn gebouwd. Het aandeel huishoudens met kinderen is toegenomen door de komst van zowel gezinnen als ook stellen die na hun komst in de buurt kinderen kregen.!+

11 Figuur." Toe-/ afname van het aandeel huishoudens met kinderen in Noord, per buurt, 1( versus 1." Nieuwe stedelingen De afgelopen jaren is het aandeel nieuwe stedelingen, dat wil zeggen het aandeel personen tussen!$ en -- jaar oud, dat niet in Amsterdam geboren is en van autochtone of Westerse herkomst is, gestegen. Vaak zijn nieuwe stedelingen voor hun studie of werk naar de stad gekomen. De indicator geeft een indruk van het aantal hoogopgeleide werkende mensen in de stad en wordt in deze studie gebruikt omdat we niet de beschikking hebben over de inkomensen opleidingsgegevens van alle Amsterdammers op buurtniveau. Figuur. Aandeel nieuwe stedelingen, Amsterdam versus Amsterdam Noord, 1-1( Noord Amsterdam Het aandeel nieuwe stedelingen in Amsterdam nam tussen +!! en +!" toe van # naar * procent; een stijging van * procentpunt. In Noord steeg dat aandeel in dezelfde periode van!- naar!# procent; een stijging van 7 procentpunt. Het aandeel nieuwe stedelingen is in +!" met!!

12 1- procent het grootst in de buurt NDSM-terrein (N1!f), waar veel studenten wonen in de hier aanwezige containerwoningen. Daarnaast is het aandeel nieuwe stedelingen groot in de buurten Papaverweg e.o. (N1!c, 7$procent), Vliegenbos (N"!d, 7 procent), Overhoeks (N1!h, *# procent) en Elzenhagen Zuid (N17b, *$ procent). Een klein aandeel nieuwe stedelingen zien we onder andere in de buurten De Kleine Wereld (N"#l, 1 procent), Markengouw Zuid (N"$e, $ procent), Markengouw Midden (N"$d, # procent) en Banne Noordwest (N1+c,!+ procent). Figuur.( Toe-/ afname van het aandeel nieuwe stedelingen in Noord, per buurt, 1( versus 1 De sterkste stijging van het aandeel nieuwe stedelingen deed zich voor in Bedrijventerrein Hamerstraat (N1a, +$ procentpunt, van *+ naar -$ procent), Papaverweg e.o. (N1!c, +!* procentpunt, van *7 naar 7$ procent) en Baanakkerspark Zuid (N"$b, +# procentpunt, van!$ naar 1 procent).. Gemiddeld besteedbaar inkomen Om te kunnen zien in welke mate de gebieden van Noord in sociaal-economisch opzicht veranderd zijn, is gezocht naar een indicator die op zo laag mogelijk schaalniveau voor een langere reeks beschikbaar is. Gekozen is om de ontwikkeling van het gemiddeld besteedbaar inkomen in beeld te brengen. Deze indicator is op wijkniveau beschikbaar, het laatste gegeven is van +!7. In heel Amsterdam steeg het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van ".*++ euro per jaar in ++ naar **.++ euro in +!7; een stijging van " procent. In Noord ligt het gemiddeld!

13 besteedbaar inkomen wat lager. In ++ was dat en in +!7 *+.++; een stijging van!$ procent. In +!7 was het gemiddeld besteedbaar inkomen in Noord met euro het hoogst in de wijk Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk (N"7). Het laagst was het gemiddeld besteedbaar inkomen in de wijk Volewijck (N"+): 7."++ euro. Hierbij moet worden opgemerkt dat in Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk relatief veel tweeverdieners wonen en in Volewijck juist veel alleenstaanden. Dat blijkt ook uit de gemiddelde huishoudengrootte:,-* versus!,#. In alle wijken van Noord nam het gemiddeld besteedbaar inkomen toe tussen ++ en +!7. Die stijging was het sterkst in de wijken Noordelijke IJ-oevers-West (N1!); +1" procent, Waterland (N1*); +-7 procent en Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk (N"7); +7$ procent. Voor de wijk Elzenhagen (N17) waren in +!7 nog geen gegevens beschikbaar, omdat deze wijk nieuw is sinds +!-. Figuur. Toe-/ afname van het gemiddeld besteedbaar inkomen in Noord, per buurt, 1" versus 11!*

14 Kenmerken van nieuwe en oude Noorderlingen In dit hoofdstuk beantwoorden we de vraag in hoeverre inwoners van Noord die er recent zijn komen wonen, verschillen van Noorderlingen die er al langer wonen of zelfs geboren zijn. Daarbij worden drie verschillende groepen Noorderlingen onderscheiden: Noorderlingen sinds +!*, Noorderlingen sinds ++$-+!, en Noorderlingen die al in ++1 of eerder in Noord woonden. Beschreven zal worden wat de kenmerken van deze groepen Noorderlingen zijn: de buurt waarin ze wonen, hun leeftijd, bouwjaar van de woning, huishoudenstype, herkomstgroepering en aandeel nieuwe stedelingen. Voor de analyse van de drie groepen Noorderlingen is gebruik gemaakt van cijfers uit de Basisregistratie Personen (BRP, voorheen Gemeentelijke Basis Administratie ofwel GBA geheten) op peildatum! oktober +!".. Nieuwe en oude Noorderlingen per buurt Zestig procent van de huishoudens in Noord woonde er al vóór ++$. Dertien procent kwam tussen ++$ en +! naar Noord en 1 procent is vanaf +!* in Noord komen wonen. Onderstaande kaarten geven de buurten in Noord weer met daarin telkens het aandeel huishoudens dat sinds +!* in Noord woont, in de periode ++$-+! naar Noord kwam, of al voor ++$ in Noord woonde. In gebieden die grijs kleuren op de kaart woonden in oktober +!"!+ of minder huishoudens. Voor deze gebieden zijn geen percentages berekend. In Tabel! van Bijlage! zijn de aandelen en absolute aantallen per buurt nog eens weergegeven. Buurten waar het aandeel huishoudens dat sinds +!* in Noord woont hoog is, zijn het NDSM terrein (N1!f), Elzenhagen Zuid (N17b), Buiksloterham (N1!g) en Papaverweg en omgeving (N1!c). Ook Bedrijventerrein Hamerstraat (N1a) kleurt redelijk donkerblauw. Hier woont "1 procent van de huishoudens er sinds +!* of later, maar in deze buurt woonden in januari +!" in totaal slechts $" huishoudens.!7

15 Gemeente Amsterdam Figuur. Noorderling sinds 1 # of later, naar buurt, oktober 1 ( (procenten) Van de huishoudens die in Noord wonen, is het aandeel dat in de periode ++$- +! naar Noord kwam in vrijwel alle buurten laag. Het hoogst is het aandeel nog in Overhoeks (N1!h), waar * procent van de huishoudens in deze periode naar Noord kwam. Ook Marjoleinterrein (N1+f) en Elzenhagen Noord (N17c) scoren relatief hoog; $ en + procent van de huishoudens in deze buurten woont sinds ++$- +! in Noord. Voor al deze buurten geldt dat hier juist tussen ++$ en +! nieuwe woningen zijn opgeleverd. Figuur. Noorderling sinds 11-1, naar buurt, oktober 1 ( (procenten) Het aandeel Noorderlingen dat sinds ++1 of langer in Noord woont is relatief groot in de buurten Nintemanterrein ( N17a, $$ procent), Buiksloterdijk Oost (N"7b, $! procent), Twiske Oost (N"1b, $+ procent), de buurten in Waterland ("1 tot 1$ procent), en in Tuindorp Nieuwendam West (N" a, 11 procent), Twiske West (N""d, 1" procent) en de wijk Tuindorp Oostzaan (N"-, 1 procent).!-

16 Gemeente Amsterdam Figuur.# Noorderling sinds 11 of eerder, naar buurt, oktober 1 ( (procenten). Kenmerken van nieuwe en oude Noorderlingen In de paragraaf worden de kenmerken van nieuwe en oude Noorderlingen besproken. Steeds worden de drie generaties Noorderlingen met elkaar vergeleken. Alle kenmerken zijn gemeten op huishoudenniveau, in dat geval gaat het om het hoofd van het huishouden. We beschrijven de nieuwe en oude Noorderlingen aan de hand van hun woonsituatie in oktober +!". Bij het lezen van deze paragraaf dient rekening gehouden te worden met een fase-effect: bij hun komst naar Noord waren de huidige Noorderlingen jonger en hadden ze vaak nog een andere huishoudenssamentelling, dan in oktober +!" het geval was. Voor de Noorderlingen die op! oktober +!" in Noord woonden, is uitgezocht waar ze in eerdere jaren woonden. De oude woonlocaties zijn teruggezocht tot januari ++1. Voor Noorderlingen die in januari ++1 al in Noord woonden, zijn dus geen eerdere woonlocaties bekend. In onderstaande figuur is de vorige woonlocatie weergegeven van Noorderlingen die in de periode ++$- +! in Noord kwamen wonen, en de Noorderlingen die zich in +!* of later in Noord vestigden. Opvallend is het grotere aandeel Noorderlingen dat zich van buiten Amsterdam in Noord vestigde onder groep Noorderlingen sinds +!*; ruim de helft van de huishoudens die na +!* in Noord kwamen wonen, komt van buiten de stad. Onder hen bevinden zich met name dertigers, maar ook veel!$- 7 jarigen en -- #-jarigen. De meeste van deze nieuwe Noorderlingen komen vanuit de omgeving van Amsterdam, vooral uit Zaanstad (7 procent), Almere (* procent) en Purmerend ( procent). Onder de groep Noorderlingen sinds ++$- +! is het aandeel huishoudens dat van buiten de stad komt *# procent. Onder deze groep bevinden zich met name dertigers, maar ook het aandeel veertigers en -+-"7-jarigen is hoog. Ook deze groep nieuwe Noorderlingen komt met name vanuit de directe omgeving van Amsterdam. Daarnaast is ook het aandeel dat vanuit Duitsland of Spanje naar Noord kwam, relatief hoog (beide procent).!"

17 Figuur." Nieuwe en oude Noorderlingen naar vorig woonadres (procenten) of later De oude Noorderlingen, zij die al voor ++$ in Noord woonden, wonen relatief vaak in de naoorlogse bouw. De Noorderlingen die in ++$-+! kwamen, wonen wat vaker in de vooroorlogse bouw dan de oude Noorderlingen. Ook wonen zij relatief vaak in de nieuwbouw uit +!+-+!7. De recente instroom komt relatief vaak in de nieuwbouw terecht A Centrum E West F Nieuw-West K Zuid M Oost N Noord T Zuidoost buiten Amsterdam 51 % Figuur. Nieuwe en oude Noorderlingen naar bouwjaar van de huidige woning (procenten) 2007 of eerder of later 24 Niet geheel verrassend zijn de oude Noorderlingen vaak al wat ouder, 1!% is ouder dan -+ jaar. Ook de instroom uit ++$-+! is niet erg jong, meest ouder dan *+ jaar. Bij de recente instroom is er wel een jonge groep aanwezig, *1% is jonger dan *+ jaar vooroorlogse bouw naoorlogse bouw tot 1990 bouw uit nieuwbouw nieuwbouw % Figuur.( Nieuwe en oude Noorderlingen naar leeftijd, 1( (procenten) 2007 of eerder of later tot en met 24 jaar jaar jaar jaar jaar 65 jaar en ouder De -+-plussers wonen zowel in de oudbouw als in de nieuwbouw in Noord. Ruim een kwart van de nieuwbouwwoningen uit +!--+!" en bijna 7+% van de nieuwbouw uit +!+-+!7 wordt %!1

18 bewoond door een -+-plusser. Het gaat daarbij vaak om iemand die al langer in Noord woont en doorverhuisd is naar een nieuwbouwwoning. Figuur. Aandeel 1-plussers binnen de nieuwe en oude Noorderlingen (procenten) 2007 of eerder of later vooroorlogse bouw naoorlogse bouw tot 1990 bouw uit nieuwbouw nieuwbouw totaal De Noorderlingen die in ++$-+! naar Noord kwamen leven vaak in gezinsverband, #% is een stel met kinderen en!-% een eenoudergezin. De recente instroom bestaat juist vaker uit alleenstaanden (-+%) en stellen zonder kinderen (*%). Het is aannemelijk dat dit een faseeffect is en dat gezinsvorming bij de recente instroom nog volgt. Daarnaast kan ook het type woningen dat in beide periodes gebouwd is, verschillen. Figuur. Huishoudens nieuwe en oude Noorderlingen naar huishoudenstype, (procenten) 2007 of eerder of later alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenoudergezin overig De oude Noorderlingen, zij die er al voor ++$ woonden, zijn vaak van autochtone herkomst ("%). De groep die tussen ++$ en +! kwam is relatief vaak van niet-westerse allochtone herkomst (7%). De recente instroom bestaat weer voor een relatief groot deel uit westerse allochtonen (+%) %!$

19 Figuur.* Nieuwe en oude Noorderlingen naar herkomstgroepering (procenten) 2007 of eerder of later % autochtonen niet-westerse allochtonen westerse allochtonen De recente instroom in Noord bestaat voor bijna de helft (7"%) uit nieuwe stedelingen, dit zijn mensen tussen de!$ en -- jaar van autochtone of westerse herkomst die na hun achttiende naar Amsterdam zijn gekomen. Deze groep kwam vaak voor studie of werk naar de stad. Onder de oude Noorderlingen is dit aandeel nieuwe stedelingen beperkt, #%. Figuur.1 Nieuwe en oude Noorderlingen naar type stedeling (procenten) 2007 of eerder of later totaal % geen nieuwe stedeling nieuwe stedeling Splitsen we dit gegeven op naar het bouwjaar van de woning, dan zien we dat de nieuwe stedelingen vaak in de nieuwbouw wonen. Daarnaast kent de vooroorlogse bouw een hoger aandeel nieuwe stedelingen dan de naoorlogse bouw. Dit patroon geldt zowel voor nieuwe stedelingen die al langer in Noord wonen, als zij die recent zijn gekomen.!#

20 Figuur. Aandeel nieuwe stedelingen binnen de nieuwe en oude Noorderlingen, naar bouwjaar van de huidige woning (procenten) 2007 of eerder of later vooroorlogse bouw naoorlogse bouw tot 1990 bouw uit nieuwbouw nieuwbouw totaal Niet-westerse allochtonen komen juist relatief vaak in de naoorlogse bouw terecht, dit geldt zowel voor de bewoners van niet-westerse herkomst onder de oude Noorderlingen als onder de nieuwe Noorderlingen. Ook de nieuwbouw uit de periode +!+-+!7 wordt bewoond door een relatief groot aandeel niet-westerse allochtonen. Figuur. Aandeel niet-westerse allochtonen binnen de nieuwe en oude Noorderlingen, naar bouwjaar van de huidige woning (procenten) 2007 of eerder of later vooroorlogse bouw naoorlogse bouw tot 1990 bouw uit nieuwbouw nieuwbouw totaal

21 Voor de meeste huishoudens die wonen in een woning die in +!7 of eerder gebouwd is, is de eigendomsverhouding van de woning bekend. Voor woningen die recent gebouwd zijn is dit gegeven vaak niet goed vast te stellen. Van de huishoudens die in ++1 of eerder in Noord woonde, woont het grootste deel in een sociale huurwoning ("1 procent). Van de huishoudens die zich in de periode ++$-+! in Noord vestigden, woont eveneens de meerderheid in een sociale huurwoning (-* procent). Daarnaast woont een groot deel (*# procent) in een koopwoning en is het aandeel huishoudens dat in een particuliere huurwoning woont, groter dan onder de groep oude Noorderlingen (" procent versus * procent). Van de huishoudens die zich in +!* of +!7 in Noord vestigden is voor de *+ procent de eigendomsverhouding van de woning niet bekend. Dit maakt het lastig om deze groep nieuwe Noorderlingen te vergelijken met de groep die al langer in Noord woont. Wel valt op dat onder de recente Noorderlingen het aandeel particuliere verhuur met!* procent veel hoger is dan onder de groep Noorderlingen die zich tussen ++$ en +! in het stadsdeel vestigde. Figuur.# Nieuwe en oude Noorderlingen naar eigendomsverhouding van de huidige woning, exclusief woningen die in 1 of later gebouwd zijn (procenten) 2007 of eerder of In deze paragraaf hebben we gezien dat * procent van de Noorderlingen tot de nieuwe stedelingen gerekend kan worden. Bekijken we dit gegeven afzonderlijk per segment van de huidige woning, dan valt op dat het totale aandeel nieuwe stedelingen het kleinst is onder de huishoudens in sociale huurwoningen (! procent) en het grootst in onder huishoudens in een woning waarvan het segment niet was vast te stellen (7* procent) en onder huishoudens in de particuliere verhuur (7+ procent). Voor de huishoudens in koopwoningen is dit aandeel * procent. Kijken we vervolgens naar de periode waarin huishoudens zich in Noord gevestigd hebben, dan valt op dat het aandeel nieuwe stedelingen voor alle segmenten laag was onder de groep die in ++1 of eerder in Noord woonde. In totaal is dat aandeel # procent. Het grootste aandeel nieuwe stedelingen binnen deze groep woont in een koopwoning (!# procent), onder particuliere huurders is dat!" procent en onder sociale huurders - procent eigenaar-bewoner sociale verhuur particulier verhuur niet bekend Naarmate Noorderlingen recenter in Noord zijn komen wonen, neemt het aandeel nieuwe stedelingen onder hen toe. Binnen de groep Noorderlingen sinds ++$-+! is dit aandeel *7 procent, binnen de groep Noorderlingen sinds +!* of +!7 is dat 7- procent. Het zijn nog steeds met name de huishoudens in koopwoningen en particuliere huurwoningen waar het aandeel nieuwe stedelingen hoog is. Daarnaast valt op dat naarmate Noorderlingen recenter naar Noord gekomen zijn, ook binnen de sociale huur het aandeel nieuwe stedelingen groter is %!

22 Figuur." Aandeel nieuwe stedelingen binnen de nieuwe en oude Noorderlingen, naar eigendomsverhouding van de huidige woning (procenten) 2007 of eerder of eigenaar-bewoner 2 sociale verhuur 3 particulier verhuur 4 niet bekend totaal totaal # Conclusie De nieuwbouw in Noord trekt mensen van buiten Noord naar het stadsdeel toe. In de periode ++$-+! ging het daarbij wat vaker om gezinnen van niet-westerse herkomst. Vanaf +!* is het accent verschoven naar meer nieuwe stedelingen. Naarmate Noorderlingen zich recenter in Noord gevestigd hebben, is het aandeel nieuwe stedelingen onder hen groter. Daarnaast is het aandeel nieuwe stedelingen vooral hoog binnen nieuwbouw en vooroorlogse bouw, en binnen koopwoningen en particuliere huurwoningen. De instromers uit ++$-+! vestigden zich relatief vaak in Volewijck, de IJplein/Vogelbuurt en de Waterlandpleinbuurt. De instromers van +!* en later vestigden zich relatief vaak in de nieuwbouwgebieden (De Bongerd, Overhoeks, Buiksloterham en Elzenhagen). Ook is de nieuwbouw aantrekkelijk voor ouderen. Het gaat daarbij zowel om ouderen uit Noord zelf, als om instromers van buiten Noord.

23 # Sociaal-economische kenmerken van verhuizers naar Noord In dit hoofdstuk staat de vraag centraal in welke mate de recent gevestigden in Noord in sociaaleconomisch opzicht verschillen van andere inwoners van Noord en van die in heel Amsterdam. Er wordt in deze analyse gebruik gemaakt van gegevens uit het WIRA-verhuizingenbestand. Dit bestand op basis van CBS-data bevat informatie over het opleidingsniveau en het inkomen van verhuisde en niet-verhuisde huishoudens. #. Kenmerken van recent naar nieuwbouw verhuisde Noorderlingen Het opleidingsniveau en de inkomensklasse van nieuwe bewoners van nieuwbouwwoningen wordt in dit hoofdstuk vergeleken met die van nieuwe bewoners van oudbouw en zittende bewoners in zowel Noord als gemiddeld in Amsterdam. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de instroom in de nieuwbouw in +!!/+! en die in +!*/+!7. Daarbij wordt ook een vergelijking gemaakt met de instroom in de oudbouw in +!*/+!7. In beide periodes is de meeste nieuwbouw opgeleverd in de wijken: Waterlandpleinbuurt (N"$), Buikslotermeer (N"#), Banne Buiksloot (N1+) en Buiksloterham (N1!). In de periode +!!/+! betrokken 7!+ huishoudens een nieuwbouwwoning in Noord. De meeste bewoners van deze nieuwbouw uit +!!/+! kwamen uit Noord zelf (-+ van de 7!+ huishoudens). Zij hadden in het algemeen een laag inkomen, met name tussen V!1.+++ en V*7.+++ bruto per jaar. Zij betrokken vaak een woning in de Waterlandpleinbuurt en in Banne Buiksloot. De huishoudens die van buiten Noord kwamen, hadden vaak een hoger inkomen. Zij gingen eveneens vaak naar de Banne, maar ook naar de Buiksloterham. In +!*/+!7 werd meer nieuwbouw opgeleverd dan in +!!/+!; $1+ huishoudens betrokken in die periode een nieuwbouwwoning. Zij kwamen vaker dan in de voorgaande periode van buiten Noord; *1+ huishoudens kwamen vanuit de rest van de stad en *+ kwamen van buiten. Vier op de tien van deze nieuwbouwbewoners had een inkomen van meer dan x modaal (> V"$.+++), ongeacht of zij van binnen Noord kwamen, uit de rest van Amsterdam of van buiten de stad. Deze hogere inkomens betrokken vaak een woning in Banne Buiksloot, Buikslotermeer en Buiksloterham. De lagere inkomens gingen, evenals in +!!/+!, wat vaker naar de Waterlandpleinbuurt. Deze instroom van hoge inkomens in de nieuwbouw in Noord is hoger dan gemiddeld in de stad. De instroom in de nieuwbouw elders in Amsterdam bestaat voor #% uit hoge inkomens. *

24 Figuur #. Inkomensgroep (bruto huishoudinkomen per jaar) recent verhuisden naar nieuwbouw in Noord, 1/ 1 en 1#/ 1" (procenten) Nieuwbouw uit 2011/2012 Nieuwbouw uit 2013/ huishoudens 100 huishoudens 60 huishoudens huishoudens 370 huishoudens 230 huishoudens en meer vanuit Noord vanuit de rest van Amsterdam van buiten Amsterdam vanuit Noord 8 24 vanuit de rest van Amsterdam bron: CBS/bewerking OIS-verhuizingenbestand van buiten Amsterdam tot tot tot tot De naoorlogse en vooroorlogse oudbouw trekt verschillende groepen bewoners aan. De naoorlogse oudbouw trekt relatief wat meer huishoudens vanuit Noord zelf, vaak van nietwesterse herkomst, en huishoudens van buiten de stad. Deze laatste groep is vaak van westerse herkomst, waaronder Oost- en Zuid-Europeanen. De vooroorlogse oudbouw trekt juist relatief veel huishoudens vanuit de rest van de stad. Dan gaat het vaak om huishoudens van autochtone en westerse herkomst. Maar voor beide categorieën geldt dat de oudbouw in Noord meer lagere inkomens trekt dan de nieuwbouw. Huishoudens die binnen Noord verhuizen, hebben relatief vaak een (lager) middeninkomen, tussen V!1.+++ en V-!.+++. De instroom van buiten Noord heeft vaak een lager inkomen (minder dan V!1.+++), dit zijn vaak studenten. Huishoudens die vanuit de rest van de stad komen hebben een wat hoger inkomen dan de instromers van buiten de stad, maar een wat lager inkomen dan de doorstromers uit Noord. 7

25 Figuur #. Inkomensgroep (bruto huishoudinkomen per jaar) recent verhuisden naar naoorlogse oudbouw in Noord, 1#/ 1" (procenten) Naoorlogse oudbouw Vooroorlogse oudbouw huishoudens 1640 huishoudens 1530 huishoudens huishoudens 890 huishoudens 650 huishoudens en meer tot tot tot tot vanuit Noord vanuit de rest van Amsterdam van buiten Amsterdam 0 vanuit Noord vanuit de rest van Amsterdam van buiten Amsterdam bron: CBS/bewerking OIS-verhuizingenbestand In vergelijking met de rest van de stad is de verhuisstroom van de inkomenscategorie V! V*7.+++ relatief groot:!#% om $% in de vooroorlogse bouw en!1% om!*% in de naoorlogse bouw. De verhuisstroom van de laagste inkomenscategorie is elders in de stad groter dan in Noord. Vier op de tien huishoudens die in Noord een nieuwbouwwoning betrokken is hoger opgeleid. Dit geldt zowel voor de instroom +!!/+! als +!*/+!7 en is vergelijkbaar met de instroom in de nieuwbouw elders in de stad. Figuur #.# Opleidingsniveau recent verhuisden naar nieuwbouw in Noord, 1/ 1 en 1#/ 1" (procenten) Nieuwbouw uit 2011/2012 Nieuwbouw uit 2013/ huishoudens 100 huishoudens 60 huishoudens huishoudens 370 huishoudens 230 huishoudens hoger opgeleid middelbaar opgeleid vanuit Noord 50 0 vanuit de rest van Amsterdam 50 van buiten Amsterdam vanuit Noord vanuit de rest van Amsterdam bron: CBS/bewerking OIS-verhuizingenbestand 37 van buiten Amsterdam lager opgeleid -

26 De nieuwbouw in Noord trekt meer hoger opgeleiden dan de oudbouw. In de naoorlogse oudbouw heeft het merendeel een middelbaar opleidingsniveau. Dit geldt zowel voor de doorstromers binnen Noord, als de instroom van buiten. In de oudbouw van voor de oorlog is dit beeld anders. Ook hier is het merendeel middelbaar opgeleid, maar de instroom vanuit de rest van Amsterdam is relatief vaak hoog opgeleid. Naoorlogse oudbouw Figuur #." Opleidingsniveau recent verhuisden naar naoorlogse oudbouw in Noord, 1#/ 1" (procenten) Vooroorlogse oudbouw huishoudens 1640 huishoudens 1530 huishoudens huishoudens 890 huishoudens 650 huishoudens hoger opgeleid middelbaar opgeleid lager opgeleid 0 vanuit Noord vanuit de rest van Amsterdam van buiten Amsterdam 0 vanuit Noord vanuit de rest van Amsterdam van buiten Amsterdam bron: CBS/bewerking OIS-verhuizingenbestand #. Conclusie De nieuwbouw in Noord trekt relatief veel huishoudens met een sterkere sociaal-economische positie. Zij hebben relatief vaak een hoger inkomen en een hoger opleidingsniveau. In +!!/+! trok de nieuwbouw ook een groep doorstromers uit Noord zelf, met vaak een wat lager inkomen. In +!*/+!7 is deze groep doorstromers kleiner (relatief) en rijker. De nieuwbouw in de Waterlandpleinbuurt en in de Banne trekt meer huishoudens met een lager inkomen. Deze lage inkomens komen vaak uit Noord zelf. Het gaat daarbij om ouderen en gezinnen. De nieuwbouw in Buikslotermeer (Elzenhagen Noord) en Buiksloterham trekt vooral hogere inkomens, vaak van buiten Noord. De oudbouw trekt meer lage en middeninkomens, met name de groep met een inkomen tussen V!1.+++ en V*7.+++ is voor Amsterdamse begrippen relatief groot. In de naoorlogse oudbouw gaat het vaak om huishoudens met een middelbaar opleidingsniveau. De vooroorlogse oudbouw trekt daarnaast ook een groep huishoudens met een hoger opleidingsniveau, zij komen vaak uit andere delen van de stad. "

27 " Vergelijking nieuwbouwlocaties In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op een vijftal nieuwbouwlocaties in Noord. Daarbij wordt onderzocht in welke mate bewoners van deze nieuwbouwlocaties in de demografisch opzicht verschillen van de bewoners in de wijk, vóórdat de nieuwbouw er was. Voor de huidige bevolkingssamenstelling is het meest recente peildatumbestand van! oktober +!" gebruikt. De recente peildatum heeft als voordeel dat de kans groter is dat de woningen die in +!" zijn opgeleverd inmiddels al bewoond zijn. Er kleeft echter ook een nadeel aan het gebruik van dit recente bestand. Zo wordt de eigendomsverhouding van een woning slechts één keer per jaar vastgesteld, en ontbreekt deze variabele dan ook voor de woningen die recent zijn opgeleverd. In elke nieuwbouwlocatie zijn zowel koopwoningen als corporatiehuurwoningen als particuliere huurwoningen geselecteerd. De keuze voor de nieuwbouwlocaties is in overleg met de opdrachtgever gemaakt. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de geselecteerde locaties in Noord. Tabel ". Gekozen nieuwbouwlocaties analyse nieuwbouw in Noord Nieuwbouwlocatie in Noord (buurt) Gekozen afbakening Banne (Banne Zuidwest 70a, Banne Zuidoost 70b, Marjoleinterrein 70f ) Zelfbouw (inclusief CPO) Buiksloterham (Papaverweg e.o. 71c), (Buiksloterham 71g) Elzenhagen (Elzenhagen Noord 74c) Overhoeks (Overhoeks 71h) Waterlandplein (Werengouw Midden 68c) Figuur ". Overzichtskaart Noord bron: atlas.amsterdam.nl/ois 1

28 ". Banne Om een beeld te krijgen van de bewoners van de nieuwe woningen die in de Banne gebouwd zijn, is eerst een afbakening gemaakt van het te analyseren gebied. Daarbij is gekozen alle woningen mee te nemen in de buurten N1+a, N1+b en N1+f die in ++$ of later zijn gebouwd. Deze selectie levert voor de peildatum! oktober +!".-+# bewoners op, die verdeeld zijn over!.+- huishoudens. De bevolkingssamenstelling in de nieuwbouwwoningen in de Banne wordt in deze paragraaf vergeleken met die in de gehele wijk Banne Buiksloot, zowel in de situatie in oktober +!" als die in januari ++1, toen de nieuwbouw er nog niet was. Bij de vergelijking kijken we niet naar absolute aantallen maar naar percentages. Voor de volledigheid worden in onderstaande tabel de absolute aantallen personen en huishoudens voor de drie vergelijkingen weergegeven. Tabel ". Bevolking en huishoudens nieuwbouw Banne en wijk Banne Buiksloot bevolking huishoudens gemiddelde huishoudengrootte Banne nieuwbouw oktober ,4 wijk Banne Buiksloot oktober ,2 wijk Banne Buiksloot januari ,2 totaal Noord oktober ,1 bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS Figuur ". Nieuwbouw Banne bron: atlas.amsterdam.nl/ois $

29 Afbeelding ". Nieuwbouwlocatie Banne bron: atlas.amsterdam.nl/ois In de nieuwbouw van de Banne wonen in oktober +!" relatief gezien meer kinderen tot zeven jaar, meer eind twintigers en dertigers, en ook meer "--plussers dan in de hele wijk Banne Buiksloot. Vergeleken met de leeftijdsopbouw in ++1, toen de nieuwe woningen in de Banne er nog niet waren, zijn de verschillen ongeveer gelijk. Ook toen woonden er relatief minder jonge kinderen en minder "--plussers in de wijk. Opvallend is het lage aandeel -+- tot "7-jarigen dat in de nieuwbouw van de Banne woont:!+ procent versus!$ procent in de hele wijk in +!" en!1 procent in de hele wijk in ++1. Figuur ".# Bevolking naar leeftijd, nieuwbouw Banne versus Banne Buiksloot, 1( en 11 Banne nieuwbouw oktober 2016 wijk Banne Buiksloot oktober 2016 wijk Banne Buiksloot januari In de nieuwbouw van de Banne wonen meer paren met kinderen en minder eenoudergezinnen dan gemiddeld in de wijk. Dat geldt voor zowel +!" als voor ++1, maar het verschil met ++1 is iets groter. Daarnaast wonen er in de nieuwbouw van de Banne iets meer paren zonder kinderen dan gemiddeld in de wijk e.o % #

30 Figuur "." Huishoudens naar type, nieuwbouw Banne versus Banne Buiksloot, 1( en 11 Banne nieuwbouw oktober wijk Banne Buiksloot oktober wijk Banne Buiksloot januari alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenoudergezin overig Voor elk huishouden is gekeken of het hoofd van het huishouden een nieuwe stedeling is. Nieuwe stedelingen zijn inwoners van Amsterdam in de leeftijd van!$ tot en met -- jaar, met een Nederlandse of Westerse herkomst (exclusief Oost-Europeanen), die na hun!$e in de stad zijn komen wonen. Vaak zijn nieuwe stedelingen voor studie of werk naar de stad gekomen. Het aandeel nieuwe stedelingen is hoger in de nieuwbouw van de Banne (* procent) dan gemiddeld in de wijk (!- procent). In ++1 was dat gemiddelde iets lager:!7 procent % Figuur ". Hoofd huishouden naar type stedeling, nieuwbouw Banne versus Banne Buiksloot, 1( en 11 Banne nieuwbouw oktober 2016 wijk Banne Buiksloot oktober 2016 wijk Banne Buiksloot januari geen nieuwe stedeling nieuwe stedeling % ". Zelfbouw Buiksloterham In de buurt Buiksloterham is een aantal zelfbouwprojecten gerealiseerd. Het gaat hier om de verkoop van kavels voor eengezinswoningen, maar ook om appartementen die door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap tot stand zijn gekomen. Naast de zelfbouwprojecten zijn er ook tal van reguliere woningbouwprojecten, variërend van eengezinswoningen tot appartementen. Om de bevolkingssamenstelling in de zelfbouwwoningen in beeld te brengen, is een selectie gemaakt van de bewoners van bouwbloknummers NC$, NC+" en NC!", en de volgende straten: Bosrankstraat, Klaprozenweg, Monnikskapstraat, Maagdenpalmstraat, Kaasjeskruidstraat, Vrouwenmantelstraat, Heermoesstraat, Boterbloemstraat, Johan van Hasseltkade en de Christoffelkruidstraat. Alleen de bewoners van panden die in +!* of later zijn gebouwd, zijn meegenomen. In totaal zijn voor deze analyse op peildatum! oktober +!" *+1 bewoners geselecteerd, verdeeld over!*1 huishoudens. *+

31 Gemeente Amsterdam Tabel ".# Bevolking en huishoudens zelfbouw Buiksloterham en wijk Noordelijke IJ-oevers-West huishoudens gemiddelde huishoudengrootte , ,6 bevolking Buiksloterham zelfbouw oktober 2016 wijk Noordelijke IJ-oevers-West oktober 2016 wijk Noordelijke IJ-oevers-West januari 2012 totaal Noord oktober , ,1 bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS Figuur ".( Zelfbouwlocaties Buiksloterham bron: maps.amsterdam.nl/ois Afbeelding ". Zelfbouw Buiksloterham foto: Marjolijn Pokorny, +!-, bewerking OIS *!

32 Figuur ". Straatnamen en bouwbloknummers Buiksloterham bron: atlas.amsterdam.nl/ois In de zelfbouwwoningen in Buiksloterham wonen relatief meer kinderen tot! jaar dan gemiddeld in de wijk Noordelijke-IJ-oevers-West, zowel als we vergelijken met de stand in oktober +!" als met die van januari +!. In de gehele wijk is de groep!$- tot 7-jarigen oververtegenwoordigd. Dit zijn de bewoners van de studentencontainers aan de NDSM-werf. Deze leeftijdsgroep is in de zelfbouwwoningen in Buiksloterham nauwelijks vertegenwoordigd. Ook eind twintigers zijn er relatief weinig in de zelfbouw van Buiksloterham. Het zijn vooral jonge gezinnen die hier wonen: dertigers en veertigers met hun kinderen. Daarnaast is in de zelfbouw het aandeel -+- tot "7-jarigen iets hoger dan gemiddeld in de wijk, en is het aandeel "--plussers beduidend lager. Figuur ". Bevolking naar leeftijd, zelfbouw Buiksloterham versus Noordelijke IJ-oevers-West, 1( en 1 Buiksloterham zelfbouw oktober Noordelijke IJ-oevers- West oktober Noordelijke IJ-oevers West januari 2012 % e.o. In de zelfbouw van Buiksloterham wonen met name alleenstaanden en huishoudens met kinderen. Vergeleken met de gehele wijk is het verschil groot: *# om!- procent. In +! was het aandeel huishoudens met kinderen in de wijk overigens gelijk:!- procent. In dat jaar waren alleenstaande huishoudens (de studenten van de containerwoningen aan de NDSM-werf) met "# procent in de meerderheid; een veel hoger aandeel dan het aandeel alleenstaande huishoudens in de zelfbouw van Buiksloterham. De komst van meer gezinnen naar de zelfbouw in Buiksloterham heeft de huishoudenssamentelling van de wijk als geheel sterk veranderend. *

33 Figuur ".* Huishoudens naar type, zelfbouw Buiksloterham versus Noordelijke IJ-oevers-West, 1( en 1 Buiksloterham zelfbouw oktober 2016 Noordelijke IJ-oevers- West oktober Noordelijke IJ-oevers West januari 2012 % alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenoudergezin overig Gezien de grote populatie studenten in de wijk is het aandeel nieuwe stedelingen hoog. Zowel in +!" als in +! gaat het om -$ procent van de huishoudens. In de zelfbouw van Buiksloterham is dat beeld ongeveer gelijk; hier is -#% van de hoofden van huishoudens nieuwe stedeling. Figuur ".1 Hoofd huishouden naar type stedeling, zelfbouw Buiksloterham versus Noordelijke IJ-oevers- West, 1( en 1 Buiksloterham zelfbouw oktober 2016 Noordelijke IJ-oevers- West oktober Noordelijke IJ-oevers West januari 2012 % geen nieuwe stedeling nieuwe stedeling ".# Elzenhagen Om de bewoners van de nieuwbouw in Elzenhagen-Noord in beeld te brengen is een selectie gemaakt van bewoners op basis van bouwbloknummers. De bouwblokken RJ!$ tot en met RJ$ zijn in de analyse meegenomen. In totaal zijn hierbij!.!!# bewoners geselecteerd, verdeeld over *-7 huishoudens. Elzenhagen wordt sinds! januari +!- als nieuwe wijk gedefinieerd. Daarvoor behoorde het gebied van de huidige wijk Elzenhagen tot de buurtcombinatie Buikslotermeer. In deze paragraaf zal de bevolkingssamenstelling van de nieuwbouw in Elzenhagen worden vergeleken met zowel de huidige wijken Elzenhagen en Buikslotermeer, als de oude buurtcombinatie Buikslotermeer. Bij de nieuwbouw van Elzenhagen worden de woningen in de buurt Nintemanterrein (N17a, zie figuur 7.x onderaan) en die rond de Diopter (zie figuur 7.x bovenaan) niet meegerekend; deze woningen horen uiteraard wel bij de wijk Elzenhagen (N17). **

34 Tabel "." Bevolking en huishoudens nieuwbouw Elzenhagen en wijken Elzenhagen en Buikslotermeer bevolking huishoudens gemiddelde huishoudengrootte Elzenhagen nieuwbouw oktober ,2 wijk Elzenhagen oktober ,6 wijk Elzenhagen + Buikslotermeer oktober ,0 wijk Buikslotermeer (incl. Elzenhagen) januari ,9 totaal Noord oktober ,1 bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS Figuur ". Nieuwbouwlocatie Elzenhagen bron: atlas.amsterdam.nl/ois Figuur ". Wijk Elzenhagen bron: atlas.amsterdam.nl/ois *7

35 Gemeente Amsterdam Afbeelding ".# nieuwbouw Elzenhagen foto: Edwin van Eis, +!", bewerking OIS De nieuwbouw van Elzenhagen Noord bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat hier relatief meer kinderen tot! jaar, dertigers en veertigers voorkomen dan gemiddeld in de wijk. Het aandeel -+- tot "7-jarigen en het aandeel "--plussers is relatief klein in de nieuwbouw van Elzenhagen Noord, zeker wanneer we dat vergelijken met de wijk Buikslotermeer in ++1, toen de nieuwbouw er nog niet was. In oktober +!" was in de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer samen!# procent van de bewoners "- jaar of ouder. In ++1 was dat voor het zelfde gebied nog * procent. Doordat in de nieuwbouw van Elzenhagen Noord veel jonge gezinnen zijn komen wonen of hier zijn gevormd, is de leeftijdssamenstelling van de wijk veranderd. Figuur ". # Bevolking naar leeftijd, nieuwbouw Elzenhagen versus de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer, 1 ( en 11 Elzenhagen nieuwbouw oktober 2016 wijk Elzenhagen oktober 2016 wijk Elzenhagen + Buikslotermeer okt 2016 wijk Buikslotermeer (incl. Elzenhagen) jan % e.o. In de nieuwbouw van Elzenhagen Noord is het aandeel alleenstaande huishoudens relatief klein vergeleken met de gehele wijk;!! procent om 1 procent. Vergeleken we dat met een groter gebied, de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer samen, dan is het verschil nog groter: -+ procent van de huishoudens in dat gebied is alleenstaand. In ++1 was dat aandeel gelijk. Het aandeel paren met kinderen is aanzienlijk groter in de nieuwbouw van Elzenhagen Noord ("$ procent) dan in de gehele wijk (7 procent) en de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer samen (!$ procent). In ++1 was dat nog!" procent. *-

36 Figuur "." Huishoudens naar type, nieuwbouw Elzenhagen versus de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer, 1( en 11 Elzenhagen nieuwbouw oktober wijk Elzenhagen oktober wijk Elzenhagen + Buikslotermeer okt 2016 wijk Buikslotermeer (incl. Elzenhagen) jan % alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenoudergezin overig Figuur ". Kinderen uit Elzenhagen vertellen met hoeveel personen ze thuis wonen Onder de hoofden van huishoudens in de nieuwbouw van Elzenhagen Noord zijn de nieuwe stedelingen in de meerderheid: -7 procent. Dat aandeel is fors hoger dan in de gehele wijk Elzenhagen (*- procent) en de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer samen (! procent). In ++1 was dat aandeel nog lager:!$ procent. *"

37 Figuur ".( Hoofd huishouden naar type stedeling, nieuwbouw Elzenhagen versus de wijken Elzenhagen en Buikslotermeer, 1( en 11 Elzenhagen nieuwbouw oktober 2016 wijk Elzenhagen oktober wijk Elzenhagen Buikslotermeer okt 2016 wijk Buikslotermeer (incl Elzenhagen) jan 2007 % geen nieuwe stedeling nieuwe stedeling "." Overhoeks Aan de Noordelijke IJ-oever, pal achter het Eye-gebouw en de A dam-toren, krijgt de woningbouw van Overhoeks steeds meer vorm. Om de bewoners van deze nieuwe woningen in beeld te brengen is een selectie gemaakt op basis van bouwblokken en de buurt. Alle bewoners van woningen die zich bevinden in de buurt Overhoeks (N1!h) ofwel in de bouwblokken ND!#, ND**, ND*7 en ND*", zijn in de analyse meegenomen. Eventuele panden die vóór ++# zijn opgeleverd, zijn uit de analyse verwijderd. In totaal zijn voor deze analyse!.+#$ personen verdeeld over --7 huishoudens geselecteerd. Tabel ". Bevolking en huishoudens nieuwbouw Overhoeks en Noordelijke IJ-oevers-West bevolking huishoudens gemiddelde huishoudengrootte Overhoeks nieuwbouw oktober ,0 wijk Noordelijke IJ-oevers-West oktober ,6 wijk Noordelijke IJ-oevers-West januari ,2 totaal Noord oktober ,1 bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS Figuur ". Nieuwbouwlocatie Overhoeks bron: atlas.amsterdam.nl/ois *1

38 Gemeente Amsterdam Afbeelding "." Nieuwbouw Overhoeks foto: Alphons Nieuwenhuis, +!", bewerking OIS In vergelijking met de gehele wijk Noordelijke IJ-oevers-West valt op dat het aandeel bewoners van dertig jaar en ouder in de nieuwbouw in Overhoeks relatief groot is. Dat geldt voor alle leeftijdscategorieën vanaf dertig jaar. Zo is 7 procent van de bewoners in de nieuwbouw van Overhoeks *+ tot en met *# jaar oud, tegenover!$ procent in de gehele wijk. In ++$ was dat aandeel overigens nog slechts 1 procent. Ook het aandeel veertigers (!" om! om 1 procent), vijftig- tot "7-jarigen (! om!- om!+ procent) en "--plussers (!7 om 1 om * procent) is relatief groot in de nieuwbouw van Overhoeks. Daarnaast is ook het aandeel kinderen tot 1 jaar iets groter vergeleken met de gehele wijk. Figuur ". Bevolking naar leeftijd, nieuwbouw Overhoeks versus Noordelijke IJ-oevers-West, 1 ( en 11 Overhoeks nieuwbouw oktober Noordelijke IJ-oeversWest oktober Noordelijke IJ-oevers2 112 West januari % e.o. Het zijn vooral paren zonder kinderen die zich in de nieuwbouw van Overhoeks gevestigd hebben. Vergeleken met de gehele wijk is hun aandeel groot: 77 om procent. In ++$, toen de nieuwbouw van Overhoeks nog niet opgeleverd was, was het aandeel paren zonder kinderen nog geringer ($ procent) en voerden alleenstaande huishoudens met $" procent de boventoon in de wijk. Het gaat hier bijna uitsluitend om de studenten van de containerwoningen aan de NDSMwerf. Vergeleken met de hele wijk zijn alleenstaande huishoudens ondervertegenwoordigd in de nieuwbouw van Overhoeks (** om "* procent). Het aandeel paren met kinderen is iets groter in *$

39 de nieuwbouw van Overhoeks (!1 procent) dan gemiddeld in de wijk (!! procent). In ++$ was het aandeel paren met kinderen in de wijk nog geringer: - procent. Figuur ".* Huishoudens naar type, nieuwbouw Overhoeks versus Noordelijke IJ-oevers-West, 1( en 11 Overhoeks nieuwbouw oktober Noordelijke IJ-oevers- West oktober Noordelijke IJ-oevers West januari 2008 % alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenoudergezin overig Onder de hoofden van huishoudens in de nieuwbouw van Overhoeks is 7# procent nieuwe stedeling. Gezien het grote aandeel -+-plussers is dat niet verwonderlijk; nieuwe stedelingen zijn per definitie niet ouder dan -- jaar. Figuur ". 1 Hoofd huishouden naar type stedeling, nieuwbouw Overhoeks versus Noordelijke IJ-oevers- West, 1( en 11 Overhoeks nieuwbouw oktober 2016 Noordelijke IJ-oevers- West oktober Noordelijke IJ-oevers West januari 2008 % geen nieuwe stedeling nieuwe stedeling ". Waterlandplein Voor de analyse van de bewoners van de nieuwbouw aan het Waterlandplein is een selectie gemaakt op basis van bouwbloknummers. Hiertoe zijn alle bewoners van woningen in de bouwblokken RS7$, RS-, RS-* en RS-7 geselecteerd. Ter controle zijn bewoners van panden die eerder dan +! zijn opgeleverd, uit de analyse verwijderd. In totaal zijn voor de analyse """ personen verdeeld over *!# huishoudens geselecteerd. *#

40 Gemeente Amsterdam Tabel ".( Bevolking en huishoudens nieuwbouw Waterlandplein en wijk Waterlandpleinbuurt bevolking Overhoeks nieuwbouw oktober 2016 wijk Noordelijke IJ-oevers-West oktober 2016 huishoudens gemiddelde huishoudengrootte , ,2 wijk Noordelijke IJ-oevers-West januari ,2 totaal Noord oktober ,1 Figuur ". Nieuwbouwlocatie Waterlandplein bron: atlas.amsterdam.nl/ois Afbeelding ". Nieuwbouw Waterlandplein foto: Edwin van Eis, +!7 7+

41 In de nieuwbouw aan het Waterlandplein zijn dertigers, eind twintigers en kinderen tot 1 jaar in de meerderheid. Vergeleken met de gehele wijk is hun aandeel groot. Zo is # procent van de bewoners van de nieuwbouw aan het Waterlandplein in de dertig, tegenover!" procent in de gehele wijk. In +!! was dat aandeel nog!7 procent. Opvallend is verder het relatief kleine aandeel ouderen dat in de nieuwbouw woont:!" procent tegenover $ procent in de hele wijk. In +!! was dat aandeel ongeveer gelijk: 1 procent. Figuur ". Bevolking naar leeftijd, nieuwbouw Waterlandplein versus Waterlandpleinbuurt, 1( en 1 Waterlandplein nieuwbouw oktober Waterlandpleinbuurt oktober 2016 Waterlandpleinbuurt januari Gelet op de huishoudenssamenstelling zijn de verschillen tussen de nieuwbouw aan het Waterlandplein en de gehele wijk niet zo groot. Meest in het oog springend is het geringere aandeel alleenstaanden in de nieuwbouw (*" procent versus 7 procent) en het grotere aandeel paren zonder kinderen ($ procent versus!# procent). Het aandeel paren met kinderen is juist iets kleiner in de nieuwbouw dan gemiddeld in de wijk ( om 7 procent), terwijl we wel een hoger aandeel jonge kinderen zagen in de nieuwbouw. Kinderen van $ tot!1 jaar zijn in de nieuwbouw echter ondervertegenwoordigd: " procent versus!7 procent in de gehele wijk e.o % Figuur ". # Huishoudens naar type, nieuwbouw Waterlandplein versus Waterlandpleinbuurt, 1( en 1 Waterlandplein nieuwbouw oktober Waterlandpleinbuurt oktober 2016 Waterlandpleinbuurt januari Het aandeel nieuwe stedelingen is in de nieuwbouw aan het Waterlandplein vergelijkbaar met dat in de nieuwbouw van de Banne: 7 procent. In de overige nieuwbouwlocaties zagen we een fors hoger aandeel, variërend van 7# tot -# procent. Overigens is het aandeel nieuwe stedelingen in de nieuwbouw aan het Waterlandplein groter dan gemiddeld in de wijk (!" procent). In +!! was dat aandeel nog! procent alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenoudergezin overig % 7!

42 Figuur ". " Hoofd huishouden naar type stedeling, nieuwbouw Waterlandplein versus Waterlandpleinbuurt, 1( en 1 Waterlandplein nieuwbouw oktober Waterlandpleinbuurt oktober 2016 Waterlandpleinbuurt januari geen nieuwe stedeling nieuwe stedeling % ".( Conclusie De nieuwbouw in Noord zorgt op alle locaties voor een verandering in de samenstelling van de bevolking. In sommige gevallen is deze verandering fors (Buiksloterham: van een studentenbuurt naar een gezinsbuurt), in andere gevallen geringer (Banne Buiksloot: accentverschuiving naar meer "-+ers). In het algemeen trekt nieuwbouw vaak gezinnen aan. Dat geldt sterker voor eengezinswoningen dan voor appartementen. Jonge gezinnen zijn vaak toe aan een volgende stap in de wooncarrière en zoeken een woning die beter bij de nieuwe gezinssituatie past. Nieuwbouw vormt vaak een groot deel van het aanbod in deze categorie. Dit is ook het geval in Noord, de nieuwbouwlocaties trekken veel gezinnen, mede doordat er in Noord veel eengezinswoningen zijn gebouwd. Met name Elzenhagen is hier een goed voorbeeld van. Des te opvallender is de bewonerssamenstelling van Overhoeks. Ondanks dat hier vrij grote appartementen zijn opgeleverd, wonen hier weinig gezinnen en hebben relatief veel paren zonder kinderen en vijftigplussers zich gevestigd. Een opvallend verschil tussen de locaties is het aandeel nieuwe stedelingen dat er woont. In de Banne en de Waterlandpleinbuurt vormen zij nog geen kwart van de huishoudens, terwijl zij in Overhoeks, Buiksloterham en Elzenhagen minimaal de helft van het totaal vormen. 7

43 Woonvoorkeuren in Noord In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de woonwensen van huishoudens. Welke woonvoorkeuren hebben Noorderlingen en hoe verhouden zich deze voorkeuren tot die van de gemiddelde Amsterdammer? Om welke redenen kozen recent verhuisden voor Noord? De analyse is gedaan met gegevens van het onderzoek Wonen in Amsterdam. Wat is de reden dat Noorderlingen willen verhuizen? Wat voor type woning zoeken zij, in wat voor woonmilieu? En wijkt dit af van Noorderlingen die weg willen uit Noord en van huishoudens buiten Noord? Daarnaast wordt bekeken waarom recent verhuisde huishoudens naar hun huidige woning (in Noord) verhuisd zijn. En hoe tevreden zijn deze verschillende groepen met hun huidige woning en buurt?. Woonvoorkeuren recent verhuisden In Noord wordt iets minder verhuisd, maar recent verhuisden komen in Noord relatief vaak in de nieuwbouw terecht. Een derde deel van de huishoudens woont vijf jaar of korter op het huidige adres. Dit aandeel is iets lager dan gemiddeld in de stad (7+%). Van deze recent verhuisden in Noord is +% in de nieuwbouw terecht gekomen (woningen gebouwd vanaf ++$). Dat aandeel is weer relatief hoog: gemiddeld komt!-% van de recent verhuisde huishoudens in nieuwbouw terecht in Amsterdam. De meest genoemde redenen om naar een nieuwbouwwoning in Noord te verhuizen is de behoefte om groter te wonen of om mooier of beter te wonen dan voorheen. Dit is vergelijkbaar met de redenen waarom mensen naar andere nieuwbouw in de stad verhuizen. Bij de oudbouw in Noord wordt dit minder vaak genoemd. Daar spelen de omstandigheden in het huishouden een grotere rol. Ook de behoefte om zelfstandig te gaan wonen was vaak een reden om een woning in de oudbouw van Noord te betrekken. Kennelijk is dit segment aantrekkelijk en/of goed toegankelijk voor starters. Daarnaast wordt de nieuwbouw uit ++$-+! in Noord, vaker dan nieuwbouw elders en vaker dan oudbouw, ook relatief vaak betrokken omdat het gelijkvloers is. In deze periode zijn er een aantal seniorencomplexen opgeleverd. Ook wordt er relatief vaak andere redenen genoemd. Een aantal respondenten noemt hier dat ze graag dichter bij het centrum wilden gaan wonen en daarom voor de huidige woning in Noord kozen, terwijl anderen juist aangeven voor Noord te hebben gekozen omdat ze weg wilden uit het centrum. 7*

44 Figuur. Redenen om de huidige woning te betrekken, recent verhuisden in/naar Noord, 1 omstandigheden in het huishouden wilde zelfstandig wonen wilde groter wonen had geen (of een te kleine) tuin/balkon ik wilde mooier/beter wonen wilde kopen in plaats van huren en vv. buurt beviel niet (meer) wilde dichter bij familie/vrienden wonen omstandigheden in werk of studie huurcontract liep af woning was te duur woning niet gelijkvloers/te veel trappen anders % naoorlogse bouw tot 2008 vooroorlogse bouw wilde groter wonen omstandigheden in het huishouden ik wilde mooier/beter wonen omstandigheden in werk of studie wilde zelfstandig wonen wilde kopen in plaats van huren en vv. had geen (of een te kleine) tuin/balkon huurcontract liep af woning was te duur woning niet gelijkvloers/te veel trappen buurt beviel niet (meer) wilde dichter bij familie/vrienden wonen anders % nieuwbouw uit nieuwbouw uit bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS De nieuwbouw in Noord wordt relatief vaak betrokken door een huishouden dat voorheen een corporatiewoning had. Dit geldt voor 7"% van de recent verhuisden en zowel voor degenen die naar een huurwoning toegingen, als naar een koopwoning. De bewoners van een nieuwbouwkoopwoning in Noord laten daarmee veel vaker een corporatiewoning achter dan bewoners van een nieuwbouwkoopwoning elders in de stad. De oudbouw in Noord trekt relatief veel starters (-%), huishoudens die voorheen thuis woonden. Tabel. vorige woonsituatie recent verhuisde huishoudens (procenten) recent in/naar nieuwbouw in Noord verhuisd recent in/naar nieuwbouw elders in Amsterdam verhuisd recent in/naar naoorlogse oudbouw in Noord verhuisd recent in/naar vooroorlogse oudbouw in Noord verhuisd vorige woonsituatie op kamers/ studentenwoning inwonend bij ouders/ familie/ vrienden particuliere huur corporatie huur koopwoning anders totaal koop huur totaal koop huur totaal koop huur totaal koop huur totaal bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS 77

45 De meeste bewoners van een nieuwbouw eengezinswoning in Noord woonde voorheen in een meergezinswoning ($+%). Dit geldt ook voor nieuwbouw eengezinswoningen elders in de stad. De meeste bewoners van nieuwbouw meergezinswoningen woonden voorheen ook in de gestapelde bouw. Maar hier is ook een relatief grote groep te vinden die een eengezinswoning heeft verruild voor een appartement (1%). Tabel.# vorige woonsituatie recent verhuisde huishoudens (procenten) recent in/naar nieuwbouw in Noord verhuisd recent in/naar nieuwbouw elders in Amsterdam verhuisd recent in/naar naoorlogse oudbouw in Noord verhuisd recent in/naar vooroorlogse oudbouw in Noord verhuisd vorige woonsituatie eengezins meergezins anders totaal eengezins meergezins totaal eengezins meergezins totaal eengezins meergezins totaal eengezins meergezins totaal bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS De nieuwbouw in Noord trekt relatief veel oudere bewoners. Dit is terug te zien in de verhuisredenen (een gelijkvloerse woning) en in de overstap die relatief veel bewoners maken van een (eengezins-)koopwoning naar een huurwoning.. Verhuiswensen in Noord Bewoners van Noord zijn iets minder verhuisgeneigd dan gemiddeld in de stad. Een kwart wil zeker binnen twee jaar verhuizen (7% versus "% gemiddeld in Amsterdam) en 1% wil misschien verhuizen (*!% gemiddeld in Amsterdam). Driekwart van de verhuisgeneigden in Noord wil in Amsterdam blijven, iets minder dan de helft (7-%) wil ook in Noord blijven. In vergelijking met het gemiddelde in de stad willen verhuisgeneigden in Noord vaker naar een andere buurt binnen hun eigen stadsdeel,!#% versus!7% gemiddeld in Amsterdam. Een kwart ("%) van de verhuisgeneigden wil in de eigen buurt blijven (**% gemiddeld in de stad). Noorderlingen die in hun eigen buurt willen blijven, hebben vaak de voorkeur voor een rustig stedelijk woonmilieu (*%) of een woonwijk (-%). Noorderlingen die naar een andere buurt binnen Noord willen verhuizen, zoeken vaak wat meer voorzieningen in de buurt, zij geven vaak de voorkeur aan een woonmilieu met een combinatie van wonen-winkels-werken (#%). Noorderlingen die naar een ander stadsdeel van Amsterdam willen, willen vaak wat grootstedelijker wonen (*-%), terwijl Noorderlingen die de stad uit willen juist graag wat landelijker gaan wonen (%). 7-

46 Tabel." Voorkeur woonmilieu verhuisgeneigden in Noord (procenten) grootstedelijk wonenwinkelswerken gevarieerd ruim wonen in eigen buurt blijven zelfde stadsdeel, andere buurt ander stadsdeel in Amsterdam blijven, buurt geen voorkeur elders in Nederland totaal Noord totaal bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS Noorderlingen die in Noord willen blijven, zoeken zowel rijtjeshuizen als benedenwoningen en appartementen. Hun voorkeuren voor woningtypen zijn dus erg divers. Noorderlingen die naar elders in de stad willen, zoeken vaak een appartement (-+%). Tabel. Voorkeur woningtype verhuisgeneigden in Noord (procenten) vrijstaande woning rustig stedelijk woonwijk landelijk recreatief tweeonder-een kapwoning rijtjeshuis of hoekwoning benedenwoning appartement anders totaal in eigen buurt blijven zelfde stadsdeel, andere buurt ander stadsdeel in Amsterdam blijven, buurt geen voorkeur elders in Nederland totaal Noord bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS Verhuisgeneigden uit Noord vinden de aanwezigheid van een tuin bij hun nieuwe huis belangrijk, "#% heeft bij voorkeur een woning met een tuin. Noorderlingen die elders in de stad willen gaan wonen hechten minder waarde aan een tuin, -$% vindt dit belangrijk. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in de stad (eveneens -$%). Een balkon of dakterras wordt door de helft van de verhuisgeneigden in Noord gewaardeerd. Dit is veel minder dan gemiddeld in de stad ("1% vindt een balkon of dakterras belangrijk). Ongeveer de helft van de verhuisgeneigden in Noord die in Noord willen blijven, zoekt een sociale huurwoning. Dit is veel vaker dan gemiddeld in Amsterdam (**%). Ook Noorderlingen die naar een ander stadsdeel binnen Amsterdam willen, geven vaak aan te zoeken naar een sociale huurwoning (7#%). Wanneer Noorderlingen een koopwoning zoeken, dan is dit vaak in het goedkope segment. Slechts -% zoekt naar een dure koopwoning, gemiddeld in de stad ligt dit aandeel op!-%. 7"

47 Tabel.( Voorkeur woningsegment verhuisgeneigden in Noord (procenten) goedkope koop, tot middeldure koop dure koop, hoger dan sociale huur (tot en met 711) middeldure huur ( ) dure huur (meer dan 971) geen voorkeur in eigen buurt blijven zelfde stadsdeel, andere buurt ander stadsdeel in Amsterdam blijven, buurt geen voorkeur elders in Nederland totaal totaal bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS De meest genoemde reden om te verhuizen in Noord is de behoefte om grote te wonen of om mooier te wonen. Dit zijn ook gemiddeld in Amsterdam de meest genoemde redenen. Wel noemen verhuisgeneigden in Noord dit minder vaak dan elders in de stad. Noorderlingen geven relatief vaak aan te willen verhuizen omdat de buurt niet (meer) bevalt. Dit betekent niet dat ze weg willen uit Noord, zoals eerder geconstateerd willen veel Noorderlingen naar een andere buurt in Noord. Noorderlingen geven daarnaast vaker dan gemiddeld aan te willen verhuizen omdat de huidige woning te duur is. Figuur. Redenen om te verhuizen, verhuisgeneigden, 1 wil groter wonen wil mooier/beter wonen buurt bevalt niet (meer) woning is te duur omstandigheden in het huishouden heb geen of een te kleine tuin/balkon mijn gezondheid Noord slechte kwaliteit woning woning niet gelijkvloers/te veel trappen wil dichter bij familie/vrienden wonen Amsterdam wil kopen in plaats van huren en vv. omstandigheden in werk of studie huurcontract loopt af anders % bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS 71

48 .# Conclusie De nieuwbouw in Noord trekt vooral doorstromers, zij zoeken een grotere of mooiere woning. Vaak wordt hierbij de overstap gemaakt van een corporatiehuurwoning naar een koopwoning en van een meergezinswoning naar een eengezinswoning. Daarnaast is er een groep ouderen die juist van een eengezinswoning naar een (gelijkvloerse) meergezinswoning verhuist. De oudbouw trekt relatief veel starters, waaronder jongeren die het huis uit gaan. Noorderlingen die willen verhuizen zoeken vaak een woning in het goedkopere segment, een sociale huurwoning of een goedkope koopwoning. Zij geven vaak de voorkeur aan een rustig stedelijk woonmilieu of een woonwijk. Wanneer Noorderlingen naar een andere buurt willen verhuizen, zoeken zij vaak naar een buurt met meer voorzieningen. 7$

49 ( Prijsontwikkeling in Noord In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de prijsontwikkeling in de koop- en in de huurmarkt. Voor de koopmarkt wordt een analyse gedaan op basis van kadastergegevens over transactieprijzen van +!! tot en met +!-. Ook wordt hierbij apart gekeken naar de transactieprijzen van voormalige corporatiewoningen. Voor de huurmarkt wordt de prijsontwikkeling bekeken van zittende en nieuwe huurders op basis van het enquêtebestand Wonen in Amsterdam. (. Ontwikkeling van de koopprijzen De verkoopgegevens van het Kadaster gaan over bestaande koopwoningen en bevatten geen gegevens van nieuwbouwwoningen. In de afzetanalyse van +!7 van Grond & Ontwikkeling wordt gerapporteerd over de verkoopgegevens van nieuwbouwwoningen. Hieruit blijkt dat er in +!7 veel nieuwbouw is verkocht. Bijna alles wat nieuw in de verkoop kwam (!"! woningen), als het restant van voorgaande jaren (- woningen) is in +!7 verkocht. De meeste nieuwbouwwoningen werden aangeboden in de prijscategorie V V De huizenprijzen in Noord volgen de ontwikkeling van de huizenprijzen in de stad, maar op een lager niveau. Ook is de stijging na +!* minder sterk dan gemiddeld in de stad. Figuur (. Gemiddelde woningprijs in euro s per vierkante meter, Noord Amsterdam bron: Kadaster/bewerking OIS 3 Er is naar mijn weten geen afzetanalyse van +!- beschikbaar. Vraag daarnaar staat nog uit bij G&O 7#

50 De kleinere stijging in Noord na +!* komt deels doordat er veel in relatief goedkope delen van Noord is verkocht, in de Waterlandpleinbuurt en Buikslotermeer. De prijsontwikkeling verschilt per gebied. In de naoorlogse delen (Waterlandpleinbuurt, Buikslotermeer en Banne Buiksloot) liggen de prijzen het laagst en is er nog weinig herstel. In Oud-Noord (IJplein/Vogelbuurt en Volewijck) en in de wijken waar veel vooroorlogse bouw staat (de dijken, Kadoelen, Oostzanerwerf en Waterland) liggen de prijzen hoger en is er een stijging ingezet. Figuur (. Gemiddelde woningprijs in euro s per vierkante meter, Oud-Noord (N60 en N61) Tuindorpen (N62, N63, N65) Oude dorpen (N64, N66, N67, N73) Naoorlogs (N68, N69, N70) bron: Kadaster/bewerking OIS De koopwoningvoorraad was klein in Noord. In 2005 was slechts 17% van de woningen in Noord een koopwoning. Inmiddels ligt dit aandeel op 29% (2016). De koopvoorraad is uitgebreid door nieuwbouw, maar ook door verkoop van corporatiewoningen. Tot aan 2013 was ongeveer de helft van de verkochte woningen een voormalige corporatiewoning. Vanaf 2014 trekt de woningmarkt in Amsterdam weer aan, en sindsdien worden er ook veel gewone koopwoningen verkocht. De woningprijzen van corporatiewoningen liggen lager dan woningen die door particulieren worden verkocht. Dit verschil wordt door de jaren heen wel kleiner. -+

51 Figuur (.# Aantal verkochte woningen en gemiddelde prijs per vierkante meter naar soort verkoper, aantal euro aantal verkocht door particulieren aantal verkocht door woningcorporaties prijs verkocht door particulieren prijs verkocht door woningcorporaties bron: Kadaster/bewerking OIS De verkoopgegevens over de eerste drie kwartalen van +!" laten zien dat de woningmarkt in Noord sterk is aangetrokken. De prijzen zijn gestegen, met name van eengezinswoningen, de vooroorlogse appartementen en de appartementen gebouwd na!##+. De eengezinswoningen en vooroorlogse appartementen gaan daarnaast ook vaak boven de vraagprijs weg. 5 (. Ontwikkeling van de huurprijzen De gemiddelde prijs van huurwoningen ligt in Noord iets onder het gemiddelde in de stad. Gemiddeld betalen huurders V-**,- per maand aan huur. In Amsterdam is dit gemiddeld V-11,-. De meeste huurwoningen zijn in eigendom van corporaties ("*%), de particuliere huursector is klein ("% van de woningvoorraad, stand +!"). Bijna twee derde van de woningvoorraad ("%) is een huurwoning met een sociale huur. Dit neemt wel af, in ++- was dit nog 1#%. De huurprijzen liggen het laagst in Volewijck en IJplein/Vogelbuurt (V7*7 en V7$!). Hier zijn de woningen ook vaak klein. De huurprijzen liggen het hoogst in Banne Buiksloot (V-$). In alle wijken is er een stijging te zien. Gemiddeld betalen huurders in Noord $% van hun inkomen aan huur. Deze huurquote is gelijk aan het gemiddelde in Amsterdam. De huurquotes liggen lager in wijken waar de huur ook laag ligt (Volewijck "% en IJplein/Vogelbuurt 1%) en hoger in wijken waar de huur ook hoger ligt (*!% in Banne Buiksloot). 4 +! ontbreekt omdat in dit jaar het onderscheid naar soort verkoper niet goed geregistreerd is. 5 Woon Amsterdam +!". Amsterdam (on)betaalbaar. Makelaarsvereniging Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, gemeente Amsterdam. -!

52 Huurders die recent een nieuwe woning hebben betrokken, betalen gemiddeld meer huur dan zittende huurders. Dit is zowel in Amsterdam gemiddeld als in Noord het geval. Nieuwe huurders in Noord betalen gemiddeld V"--,- per maand. De aanvangshuren liggen hiermee lager dan gemiddeld in Amsterdam (V11!,-). Dit komt vooral omdat er relatief veel corporatiebezit wordt aangeboden en weinig particuliere huur, dat in de regel duurder is. In de corporatiesector is de gemiddelde huur van nieuwe huurders V-1*,-, vergelijkbaar met de aanvangshuren in de stad (V-"#). De particuliere huursector in Noord is relatief nieuw, de meeste huurders in de particuliere huursector wonen er nog maar kort. Nieuwe huurders betalen gemiddeld V#7#,-. (Er zijn te weinig respondenten om een gemiddelde huurprijs voor zittende huurders bij particulieren te bepalen.) Ook de aanvangshuren in de particuliere sector zijn vergelijkbaar met het gemiddelde de in de stad (V#*1,-). Figuur (." Gemiddelde prijs van huurwoningen in euro s per maand, Amsterdam Noord versus Amsterdam corporatiehuur particuliere huur totaal huur corporatiehuur particuliere huur totaal huur Noord Amsterdam recent verhuisden zittende huurders totaal huurders bron: Wonen in Amsterdam/afd. Wonen/OIS (.# Conclusie De verkoopprijzen van woningen liggen in Noord nog onder het gemiddelde van Amsterdam, maar de stijging, met name in +!", is wel sterker dan gemiddeld. Met name de woningen in het oude deel van Noord (Oud-Noord en de Tuindorpen) zijn in trek. De prijzen ontwikkelen zich richting het Amsterdamse gemiddelde. De huren in Noord zijn nu nog lager dan gemiddeld in Amsterdam. De huren van recent verhuisde huishoudens zijn wel vergelijkbaar met het gemiddelde in de stad. Ook de huren zullen daarmee waarschijnlijk in de loop van de jaren dichter bij het gemiddelde van de stad komen te liggen. -

53 Bijlage Tabel B Huishoudens in Noord per buurt, naar vestigingsjaar in Noord absolute aantallen 2007 of of totaal eerder 2012 later procenten 2007 of eerder of later N60a Van der Pekbuurt N60b Bloemenbuurt Zuid N60c Bloemenbuurt Noord N61a IJplein e.o N61b Vogelbuurt Zuid N61c Vogelbuurt Noord N61d Vliegenbos N62a Tuindorp Nieuwendam West N62b Tuindorp Nieuwendam Oost N63a Blauwe Zand N64a Buiksloterdijk West N64b Buiksloterdijk Oost N64c Nieuwendammerdijk West N64d Nieuwendammerdijk Oost N64e Nieuwendammerdijk Zuid 2 N65a Tuindorp Oostzaan West N65b Tuindorp Oostzaan Oost N65c Terrasdorp N65d De Bongerd N66b Oostzanerdijk N66c Walvisbuurt N66d Twiske West N66e Noorder IJplas N66f Molenwijk N66g Circus/Kermisbuurt N67a Kadoelen N67b Twiske Oost N68a Baanakkerspark Noord N68b Baanakkerspark Zuid N68c Werengouw Midden N68d Markengouw Midden N68e Markengouw Zuid N68f Werengouw Zuid N69a Rode Kruisbuurt N69c Loenermark N69j Buikslotermeerplein N69k Plan van Gool N69l De Kleine Wereld N69m Buikslotermeer Noord N70a Banne Zuidwest N70b Banne Zuidoost N70c Banne Noordwest N70d Banne Noordoost *

54 N70e Buiksloterbreek N70f Marjoleinterrein N71c Papaverweg e.o N71e Cornelis Douwesterrein N71f NDSM terrein N71g Buiksloterham N71h Overhoeks N72a Bedrijventerrein Hamerstraat N72b Zamenhofstraat e.o. 5 N72c Bedrijventerrein Nieuwendammerdijk 10 N73a Schellingwoude West N73b Schellingwoude Oost N73c Schellingwoude Noord 2 N73d Durgerdam N73e Zwarte Gouw 4 N73f Ransdorp N73g Holysloot N73h Zunderdorp N73i Noorderstrook West 10 N73j Noorderstrook Oost 6 N74a Nintemanterrein N74b Elzenhagen Zuid N74c Elzenhagen Noord totaal

55