RVB 2016_76 Aankoop Madou Feiten en cijfers

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "RVB 2016_76 Aankoop Madou Feiten en cijfers"

Leona Verlinden
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 RVB 2016_76 Aankoop Madou Feiten en cijfers Nota voor de RvB. Patrick Quintelier. 05 oktober Achtergrond De VVSG is samen met de OVSG en GSD-V op zoek naar een gezamenlijke locatie, onder de noemer Huis van de gemeente. De werking van de 3 vzw s blijft apart maar er zijn verschillende synergiën mogelijk op financieel, operationeel en inhoudelijk vlak. Door het architectenkantoor De Cort en Devichian (DCD) werd een berekening gemaakt van de behoeften aan bureelruimte, vergaderruimte en ondersteunende diensten. Er werden een aantal parameters op papier gezet: Goede bereikbaarheid vanuit een Brussels treinstation (en metro) Beperkt toepassen van flexwerk. Gezien de relatief beperkte bezettingsgraad van de burelen wordt er beperkt uitgegaan van het nieuwe werken: geen landschapskantoor maar wel eilandjes per dienst. Na een zoektocht van ruim een jaar door de makelaar Key Estate is er momenteel een bod op een gebouw dat voldoet aan de voorwaarden. 2 Het gebouw Madou Center Bischoffsheimlaan Brussel. Eigendom van Wereldhave nv (beursgenoteerde vastgoedgroep) Verhuurd tot eind januari 2018 aan DKV en Ergo (Duitse verzekeringsgroep) In dit gebouw zouden de 3 vzw s volgende accommodatie aankopen: verdieping 4, 5 en 6 met een totale oppervlakte van vierkante meter gemeenschappelijke onthaalruimte stockageruimte op gelijkvloers (40m2) 27 parkeerplaatsen (= wettelijk maximum) extra ruimte voor fietsenstalling en archief (10 niet vergunde parkings en 152 m2 archiefruimte) De rest van het gebouw wordt aangekocht door vastgoedontwikkelaar Growners (ex Patrimonia). 3 oktober /5

2 Vermits het gaat om mede-eigendom wordt het een gebouw in onverdeeldheid (aanduiden van een syndicus, ). Het kantoor DCD maakte een overzicht van uit te voeren renovatiewerken aan het gebouw, met kostenraming. De mede-koper Growners gaat akkoord over deze uit te voeren renovatiewerken en de onderlinge verdeling. 3 Huidig bod De 3 vzw s deden samen een eerste bod van 9,5 miljoen. De mede-koper (Growners) wil per se dit jaar overgaan tot aankoop. Dit maakt dat er nog 13 maanden huurinkomsten naar de nieuwe eigenaars gaan. Op 15 juli 2016 volgde een tweede bod van door de drie verenigingen (rekening houdend met de proportioneel (= 1/3 e ) te innen huurgelden). 4 Financiële informatie 4.1 Totale kostprijsberekening Aankoopprijs: (inclusief parkings ) Registratierechten (12,5%) Geraamde kosten = Renovatiekosten : geraamd op (incl. btw, te besteden in 2018) Totaal = Er is een gespreide betaling: Het grootste deel in december 2016, de betaling van de renovatie volgt in Verdeelsleutel tussen de verenigingen De financiële verdeling tussen de verenigingen is als volgt overeen gekomen: VVSG = 52% OVSG = 33% GSDV = 15% Qua gebruik is er naast gemeenschappelijke ruimtes (vergaderruimtes, refter, ) volgende verdeelsleutel afgesproken voor de bureelruimtes: VVSG (61%), OVSG (33%) en GSDV (6%). 4.3 Financiering via leasing met erfpacht De financiering kan niet volledig met eigen middelen. Er werden voorstellen gevraagd aan Belfius Lease en aan Ethias. Leasing met erfpacht is een mogelijkheid. Momenteel ligt er een voorstel van Belfius Lease op tafel met een intrest van 1,96%. Tot op heden geen verbeterd voorstel ontvangen. 3 oktober /5

3 Principe: 5 % tréfonds (de blote eigendom ) en 95% erfpacht met aankoopoptie van 20% nà 20 jaar) aankoop van tréfonds voor 5 % met eigen middelen huur erfpacht: o verhoogde eerste huur = eigen inbreng (reservekapitaal) o saldo via driemaandelijkse huur aankoopoptie na 20 jaar (of voortzetting leasecontract) Totale kost in dit scenario: De aankoopprijs (erfpacht + tréfonds + kosten) bedraagt ( koopsom registratierechten geraamde aktekosten) De renovatiekosten (inclusief btw) bedragen totaal bedrag VVSG 52 % OVSG 33 % GSD-V 15 % Aankoop + kosten - Tréfonds (5 %) - Huur - leasing erfpacht (95 %) - Geraamde kosten renovatie Algemeen totaal NB: de aankoopsom kan lager liggen (= voor VVSG) indien er een akkoord komt met Growners nv i.v.m. de huurgelden. Indien niet dan kan er (= voor VVSG) geboekt worden als huurinkomsten in Financiering via investeringskrediet (op 20 jaar) Dit is een tweede mogelijkheid. Er werden voorstellen gevraagd aan Belfius Bank, Ethias, ING en KBC, telkens met dezelfde parameters: te lenen bedrag 3.8 miljoen, vaste rentevoet en looptijd van 20 jaar. 4.5 Financiële draagkracht van de VVSG vzw De financiële draagkracht van de VVSG: Vandaag in cash: 2.3 miljoen Bij verkoop van Paviljoenstraat 7-9: 2 à 3 miljoen (boekwaarde 2,8 miljoen) Extra leningscapaciteit van 4,1 miljoen (dixit Belfius) Opgelet: de huidige investeringslening op het gebouw (rente 5,16%) blijft nog 20 jaar lopen! Deze kost is ongeveer /jaar. De verhuis naar een energiezuiniger gebouw levert direct een netto-besparing van meer dan /jaar (W/G/E,, berekening door DCD) 3 oktober /5

4 Met de 52% die de VVSG bijdraagt in de aankoop, en de huidige cijferberekening betekent dit: In december 2016: o Bij lease/erfpacht: inbreng van 2.3 miljoen cash + 20 jaar huur/lease o Bij lening: inbreng 2.3 miljoen + 3,8 lenen In 2018: renovatiekosten cash te betalen (dank zij verkoop Paviljoen) 5 Timing 29 september 2016 Red Flag meeting = bespreking van de verkoopovereenkomst met Wereldhave samen met onze advocaat 7 oktober 2016 Finale meeting met Growners over de juiste verdeling van de oppervlakte, de uit te voeren werken, de huurgelden 21 oktober 2016 Ondertekening van het verkoopcompromis door Luc Martens en Mark Suykens december 2016 Tekenen van de basisakte met en het verlijden van de aankoopakte 1 februari 2018 Gebouw opgeleverd. Renovatie kan starten juli/augustus 2018 Verhuis 6 Openstaande vragen en mogelijke antwoorden Het samenwerken van 3 vzw s in één gebouw biedt mogelijkheden maar roept ook nog enkele vragen op. Over deze punten wordt advies gevraagd aan ons advocatenkantoor en onze fiscaal/juridische raadgever. 6.1 Fiscaal-juridisch De koop wordt gesloten door 3 verenigingen in onverdeeldheid. Door de samenwerking ontstaan er onderlinge doorrekeningen van diensten en goederen. Hierop is in principe telkens 21% btw verschuldigd. Mogelijke oplossing: de kosten delende vereniging (art 44 2 bis btw-wetboek) Op de uit te voeren renovatiewerken is 21% btw verschuldigd. Op welke vzw kan dit het best? Er wordt hierover advies gevraagd aan een advocatenkantoor en een juridisch/fiscaal specialist. 6.2 Financieel Investeringskrediet: afwegen van de voorstellen van de verschillende banken 3 oktober /5

5 7 Vraag aan de raad van bestuur - Beslissing om over te gaan tot de aankoop van het gebouw volgens de hierboven aangegeven voorwaarden. - Mandaat aan het directiecomité en de voorzitters om te beslissen over de meest gunstigste financiering. 3 oktober /5

Vergelijkbare documenten

Moet ik nu leasen, renten of gewoon lenen? Wat is het verschil?

Moet ik nu leasen, renten of gewoon lenen? Wat is het verschil? Leasing is een begrip dat niet meer uit onze samenleving weg te denken is. Vooral het leasen van wagens is wijdverspreid, maar ook andere