Showcase Duurzame Zuidplaspolder

Transcriptie

1 Businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder Aanvraag Nota Ruimte-budget

2 Businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder Aanvraag Nota Ruimte-budget

3 2 B u s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS

4 i Leeswijzer Inhoudsopgave Businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder' 5 1 Inleiding 7 2 De Zuidplaspolder 9 Typering van het project 9 Procesbeschrijving Zuidplaspolderontwikkeling 11 Grondexploitatie 12 Plangebied 13 Methodiek 14 Kosten, opbrengsten en financiering 15 Risicomanagement 16 Draagvlakanalyse 17 3 Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder 19 4 Businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder 21 Korte toelichting Showcase naar deelprojecten in businesscases 22 Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen 22 Versnelling groenstructuur, Restveen en Groene Waterparel 23 Duurzame en innovatieve glastuinbouw 24 Planologische status deelprojecten 27 Procesbeschrijving 27 Grondexploitatie 29 Methodiek 29 Toelichting kosten en opbrengsten per deelbusinesscase 32 Financiering 37 Risicomanagement 38 Draagvlakanalyse 42 5 Afsluiting 45 3

5 4 B u s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS

6 Leeswijzer De businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder bestaat uit: Businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder Aanvraag Nota Ruimte-budget Bijlage 1 Businesscase Klimaatbestendig en Klimaatneutraal Bouwen Bijlage 2 Businesscase Groene Waterparel en Restveen Zuidplas Bijlage 3 Businesscase Duurzaam Glas A Externe CO 2 -levering OCAP aan de Zuidplaspolder B Verkenning energieweb Zuidplaspolder Noord C 2 Businesscases Waterketenproject Zuidplaspolder 5

7 BuB s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS 6

8 1 Inleiding De Zuidplaspolder is een majeure gebiedsontwikkeling. Het is een van de laatste gebieden in de Zuidvleugel van de Randstad waar nog een kwalitatief hoogwaardig woon-, werken recreatiegebied van formaat is te ontwikkelen dat complementair is aan de stedelijke opgave in de regio. De opgave voor de Zuidplaspolder is bevestigd door het Rijk in de Nota Ruimte, door de provincie Zuid-Holland in het streekplan en door de gemeenten in het intergemeentelijk structuurplan. Er is een Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ) opgericht om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. De provincie Zuid- Holland is deelnemer in het DB ROZ en is trekker van deze aanvraag Nota Ruimte-budget voor de Zuidplaspolder. Bijzonder aan de Zuidplaspolderontwikkeling is het consequent doordenken van de ontwikkeling langs de lagenbenadering (Nota Ruimte) zodat potenties en opgaven duurzaam op elkaar zijn afgestemd. Daarnaast hebben publieke, private en maatschappelijke partners zichzelf de ambitie gesteld de Zuidplaspolder klimaatbestendig en duurzaam te ontwikkelen, om de Zuidplaspolder tot een Showcase voor duurzame ontwikkeling te maken. Dat, is de overtuiging, zal leiden tot een hoogwaardig woon-, werk- en recreatiegebied met meerwaarde voor de regio. Het project Zuidplaspolder is door het Kabinet geselecteerd als een integraal gebiedsontwikkelingsproject dat mogelijk voor cofinanciering vanuit het Nota Ruimtebudget in aanmerking komt. Op dit moment is de Zuidplaspolder toegelaten tot de uitwerkingsfase in de procedure Nota Ruimte-budget. In de uitwerkingsfase wordt een businesscase opgesteld aan de hand waarvan het Kabinet beslist over de bijdrage. In de voorliggende businesscase wordt een aantal deelprojecten uitgewerkt die tezamen de Showcase Duurzame Zuidplaspolder vormen. De Showcase Duurzame Zuidplaspolder geeft ambities vorm voor de thema s klimaatbestendigheid, groenstructuur en duurzame glastuinbouw. De businesscase illustreert de ambitie en haalbaarheid van de duurzame 7

9 BuB s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Dat is geen ambitie die morgen is gerealiseerd. Maar de projecten ontstijgen het niveau van voorbeeldprojecten omdat ze concreet zijn, een grote doorwerking hebben en makkelijk op te schalen zijn. De ambities in deze businesscase Showcase Duurzame Zuidplaspolder maken ook duidelijk waar de projecten bijdragen aan Rijksdoelen, onder andere in de Nota Ruimte. Het project Zuidplaspolder heeft de lagenbenadering als basisgedachte uit de Nota Ruimte consequent doordacht en toegepast. Het project kan daarom laten zien dat de inrichting van de Zuidplaspolder intrinsiek klimaatbestendig is, de businesscase laat zien dat klimaatbestendig bouwen kán en meerwaarde oplevert. De Zuidplaspolder kán daarom laten zien dat het mogelijk groen is aan te leggen voordat de woningen er zijn, dat infrastructuur en het openbaar vervoer worden gerealiseerd gelijk opgaand met de woningbouw. En als het gaat om glastuinbouw laat de businesscase zien dat innovatieve arrangementen en toepassingen bijdragen aan een duurzame Greenportstrategie. Het project Zuidplaspolder kan de Showcase Duurzame Zuidplaspolder waarmaken, al was het maar omdat het een van de weinige grote en integrale gebiedsontwikkelingsprojecten is die alle mijlpalen weet te halen. 8

10 2 De B u s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS Zuidplaspolder Typering van het project De Zuidplaspolder is een nu nog overwegend agrarisch gebied in een verder sterk verstedelijkende Zuidvleugel van de Randstad. De verstedelijkingsopgave zoals vastgesteld in de Nota Ruimte voor dit gebied, zal voor een belangrijk deel binnenstedelijk worden gerealiseerd. De Zuidplaspolder tussen Rotterdam, Gouda en Zoetermeer, wordt qua woonmilieudifferentiatie complementair aan de verstedelijkingsopgave ontwikkeld. Een gebied waar nieuwe kwaliteiten en ruimte voor wonen, werken, natuur en recreëren kunnen worden toegevoegd aan de Zuidvleugel van de Randstad. Bron: Intergemeentelijk structuurplan Zuidplas, 2006 Plangebied 9

11 De verstedelijkingsopgave voor de periode voor het gebied is door de regio in een Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas (ISP) in 2006 vastgesteld. Inmiddels is overeenstemming bereikt over een Startprogramma voor de periode Startprogramma Zuidplaspolder Deelgebied Restveen en Groene Maatregelen Waterparel Keuze voor basisvariant Deelgebied Rode Waterparel Woningbouw woningen Bedrijventerrein 110 ha Glastuinbouw 200 ha (nieuw) Deelgebied Zuidplas West 80 ha (verplaatsing) Keuze voor basisvariant 1300 woningen in dun-groen gerelateerde onderdelen hoofdplanstructuur N219 Moordrechtboog (onderliggend wegennet) Fietspad F340 Restveen en Groene Waterparel Keuze voor basisvariant Dorpsuitbreiding Zevenhuizen Zuid en Nieuwerkerk Noord (3000 woningen, waarvan 2100 dorps en 900 dun-groen) Bedrijfsterrein Nieuwerkerk Oost: 50 hectare Infrastructuur Parallelle structuur A12 / A20 N456 West Veilingweg (N209-N219) gerelateerde onderdelen hoofdplanstructuur: Ontsluiting Eendragtspolder Moordrechtboog + N456 tot aan N219 Inpassing A20 N456 Oost Deelgebied Zuidplas Noord Keuze voor basisvariant N456 Noord tot aan Zevende Tochtweg Dorpsuitbreiding Moerkapelle (800 woningen dorps) N219 Omlegging Nieuwerkerk Lanen, linten en tochten (800 woningen) hectare Overdracht glastuinbouw, bestaande 20% meervoudig weg grondgebruik 60 hectare bedrijfsterrein Openbaar vervoer Assenkruis van bussen plussysteem gerelateerde onderdelen hoofdplanstructuur: N456 West Halte Gouweknoop Westelijke Randweg Waddinxveen Fietspaden F263, F278, F333, F334, F340 Zuidelijke Randweg Waddinxveen Fietspad Water en groen Restveen en Groene Waterparel Deelgebied Gouweknoop Keuze voor basisvariant Vredenburghzone 950 woningen (stedelijk milieu) Gerelateerde onderdelen hoofdplanstructuur Verbindingszone Vredenburghzone-Westergouwe Station Gouweknoop Overige groen / blauwe structuur Deelgebied Het Nieuwe Midden Keuze voor basisvariant Aankleding Vierde Tocht 150 woningen Verbinding Vierde Tocht Bentwoud Totaal woningen Aankleding Zevenhuizerdwarstocht 400 hectare natuur en groen Ringvaartpark hectare glas 110 hectare bedrijfsterrein Groenzone langs Tweede Tocht Uniek voor de Zuidplaspolderontwikkeling is het consequent doordenken van de ontwikkeling langs de lagenbenadering. Rekeninghoudend met de onderlaag van water, bodem en natuur is een gebiedsindeling gemaakt naar potenties voor deelgebieden. Samen met de bestaande en benodigde infrastructuur is eerst een structuur voor de Zuidplaspolderontwikkeling neergelegd. Deze hoofdplanstructuur is vastgelegd en geborgd in een Handboek Kwaliteit, samen met kwaliteitstyperingen naar deelgebieden in de Zuidplaspolder. Pas daarna is het programma (de derde laag) vastgesteld, doorbouwend op en in overeenstemming met de hoofdplanstructuur. Duurzaamheid en klimaatbestendigheid zijn bepalend en sturend voor de invulling van het programma. Naast het vastleggen en borgen van duurzame kwaliteit van de Zuidplaspolderontwikkeling in het Handboek Kwaliteit, is er apart aandacht besteed aan de klimaatbestendige inrichting van de Zuidplaspolder. De Zuidplaspolder is een van de Hotspot-onderzoeksprojecten in het programma Klimaat voor Ruimte. Resultaat van het Hotspot-onderzoek is de uitkomst dat de Zuidplaspolder klimaatbestendig is te ontwikkelen. Sterker, de structuur van de polder is al grotendeels duurzaam en klimaatbestendig en kan met reeds voorgenomen maatregelen daarin worden versterkt. Daarnaast heeft het Hotspot-project concrete realiseerbare voorstellen voor klimaatbestendig bouwen opgeleverd. Deze zijn verwerkt in een van de drie in deze aanvraag beschreven businesscases. 10

12 Procesbeschrijving Zuidplaspolderontwikkeling Na de vaststelling van de ISV is de Stuurgroep teruggebracht tot acht partijen: de provincie Zuid-Holland, de vijf Zuidplas-gemeenten, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en de gemeente Rotterdam. 1 De transformatie van de Zuidplaspolder is door de provincie Zuid-Holland opgezet als een voorbeeld van ontwikkelingsplanologie. De provincie heeft van meet af aan ingezet op nauwe samenwerking tussen alle betrokken partijen. De instelling van de Stuurgroep driehoek RZG in 2002 getuigt daarvan. Met daarin naast vier ministeries tien gemeenten, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, het Intergemeentelijk Samenwerkingsorgaan Midden-Holland, het stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam, ook de Kamers van Koophandel, ConSept (koepel van milieuorganisaties) en WLTO 1. Bij het opstellen van de Interregionale Structuurvisie (ISV) en het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) is telkens gewerkt in twee stappen: een werkdocument en vervolgens het plan zelf. Deze opzet bood de mogelijkheid om tal van partijen te laten participeren in de planvorming. Niet alleen de in de Stuurgroep betrokken partijen, maar ook bewoners en bedrijven in het gebied werden op verschillende momenten uitgenodigd om mee te denken en te praten over de visie, de opgaven en de aanpak. Visie, opgaven en aanpak zijn behalve in (beleids)documenten zoals het Handboek Kwaliteit Zuidplas en (ontwerp)bestemmingsplannen, ook geborgd in een opgerichte Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ) en een grondbank voor het gebied. Daarin participeren provincie en gemeenten om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken (Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is adviseur). Programma Glastuinbouwbedrijvenlandschap Regionale Ontwikkelings Autoriteit Programma Verstedelijking Zuidplas West Programma Gouweknoop Grondbank RZG Zuidplas Programma Restveen en Groene Waterparel Zuidplasgemeenten, provincie, HHSK, gemeente Rotterdam De totstandkoming van visie, opgaven en aanpak is te beschrijven in drie fasen, waarbij elke fase in het teken stond van vertalen en verbeelden. In de eerste fase tot en met 2004 met de vaststelling van de ISV is sprake van een visie-alliantie van overheden en maatschappelijke organisaties. In de tweede fase ligt de nadruk op een publiekpubliekspoor met vaststelling van onder andere het ISP en het Handboek Kwaliteit. Inmiddels is het Startprogramma Zuidplaspolder ook planologisch vastgelegd in (ontwerp)bestemmingsplannen. De derde fase loopt deels parallel met de tweede terwijl sprake is van een publiek-publiekspoor met de instelling van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas en de Publieke Grondbank. 11

13 Daarnaast worden met het oog op de exploitatie publiek-private samenwerkingsmogelijkheden opgepakt, zoals rond de Rode Waterparel (publiekprivaat convenant én Masterplan voor het gebied) en de convenanten (duurzame) glastuinbouwontwikkeling. Overigens blijft in alle fasen expliciet aandacht voor vertalen en verbeelden met en richting burgers en maatschappelijke organisaties. 2 Kansen en belemmeringen omzetten naar realisering, dat is het thema van een brochure in de verzamelbundel. In de bundel zijn vervolgens zeven voorbeeldprojecten uitgewerkt De meerwaarde van deze aanpak is een groot draagvlak voor een duurzame en klimaatbestendige ontwikkeling van de Zuidplaspolder. In de (ontwerp) bestemmingsplannen voor de deelgebieden in de Zuidplaspolder zijn de ruimtelijke- en randvoorwaarden voor het mogelijk maken van de deelprojecten in deze businesscase geregeld. Zoals eerder aangegeven is het Handboek Kwaliteit het inhoudelijk geweten en heeft de provincie Zuid-Holland een verzamelbundel Zuidplaspolder, Showcase voor Duurzame innovatie uitgebracht 2. Dat op zich is niet voldoende, maar er blijkt ook bereidheid tot daadwerkelijk doen, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de oprichting van een samenwerkingsverband van bouw- en installatiebedrijven voor de Zuidplaspolder. Deze Koplopersgroep Zuidplas van Bouwend Nederland heeft met de provincie Zuid-Holland een convenant ondertekend gericht op uitvoering van duurzaam bouwen. Grondexploitatie Voor de Zuidplaspolderontwikkeling is een grid vastgesteld en per grid bepaald welke bestemmingswijzigingen er zijn, welke uitgaven en welke opbrengsten. In deze paragraaf wordt een unieke methodiek voor de grondexploitatie in de Zuidplaspolder beschreven, gevolgd door een toelichting op de kosten en opbrengsten. 12

14 Bron: Intergemeentelijk structuurplan Zuidplas, 2006 Plangebied Het plangebied zoals bepaald in het ISP bestaat globaal uit de Zuidplaspolder, de bovenlanden langs de Hollandsche IJssel, de Eendragtspolder, de Tweemanspolder, Polder de Wilde Veenen en een zone ten westen van Waddinxveen. Het betreft het grondgebied van de Zuidplasgemeenten Zevenhuizen-Moerkapelle, Moordrecht, Waddinxveen, Nieuwerkerk aan den IJssel en Gouda. Buiten het plangebied zijn enkele ontwikkelingen gaande die relevant zijn voor de ontwikkeling in de Zuidplas. Waar relevant, is het ISP hier zoveel mogelijk op afgestemd. 13

15 Methodiek In de eerste fase van het planvormingsproces (ISV) is een globale kosten-batenanalyse opgesteld voor de Zuidplaspolder. De financieel-economische haalbaarheid is doorgerekend voor de totale opgave van woningbouw (in verschillende woonmilieus), bedrijfsterreinontwikkeling en glastuinbouw. Een en ander is nader geconcretiseerd in het ISP. Vervolgens is die berekening toegespitst op het startprogramma voor de verstedelijking. Ten behoeve van deze haalbaarheidsberekeningen is een aantal rekenregels opgesteld om voldoende zicht te krijgen op de financieel- economische haalbaarheid. Deze rekenregels zijn door alle partijen vastgelegd. Voor alle deelprogramma s geldt dezelfde topografische ondergrond, waarvan de schaalgrootte voor alle locaties dezelfde is. Op kaarten zijn de grenzen van het te exploiteren gebied aangegeven, waarbij tevens is aangegeven wanneer de te exploiteren gebieden een gemeentegrensoverschrijdend karakter hebben en welk deel bij welke gemeente hoort. Daarnaast zijn op de ondergronden de belemmeringen aangegeven, zoals kabels, leidingen en milieuzoneringen. Ook is een format opgesteld waarop voor het hele gebied eenduidig de kosten en opbrengsten in beeld zijn gebracht. In het vervolg van het planvormingsproces zijn afspraken gemaakt over de te hanteren kosten per kostensoort, inclusief de faseringskosten (renteverlies en rentewinst). Bij het doorrekenen zijn kengetallen en/of grondgebruiknormen voor de invulling van een gebied (bebouwing, groen, water, voorzieningen en verharding) toegepast. De invulling van een bepaald gebied is vervolgens doorgerekend met elementen en/of eenheidsprijzen. De opbrengsten van de diverse functies zijn gebaseerd op marktprijzen. De kosten voor de hoofdplanstructuur (waaronder aanpassingen aan de bestaande structuur) zijn apart berekend. Dit in verband met de omvang van het plangebied en het aantal te realiseren bestemmingen. Op deze wijze is een eenduidige toerekening van de bovenplanse kosten aan de afzonderlijke deelprogramma s mogelijk. Voor de doorrekening van kosten en opbrengsten is de fasering van de realisatie van groot belang, om te kunnen bepalen hoeveel de woningbouw, bedrijven, kantoren en glastuinbouw moeten bijdragen aan de voeding van fondsen voor de hoofdplanstructuur. Dat geldt voor de noodzakelijke investeringen in de (bovenplanse) groenstructuur, maar vooral voor de excessieve kostenelementen, zoals de kosten van verwerving en de robuuste hoofdinfrastructuur. Zoals gebruikelijk zijn de kosten voor aanpassing van het kernnet spoor en het rijkswegennet niet in de financieel-economische haalbaarheidsberekeningen opgenomen. 14

16 Kosten, opbrengsten en financiering Onderdelen Kosten Opbrengsten Grondexploitatie Woningbouw Glastuinbouwbedrijvenlandschap Totaal grondexploitatie Saldo grondexploitatie 80 Investeringskosten infrastructuur 426 A12. Moordrechtboog 195 Verlengde veilingweg 28 Verleggen N Zuidelijke en westelijke randweg Waddinxveen 84 OV en fietspaden 45 Investeringskosten groenstructuur 112 Restveen en Groene Waterparel 47 Groene verbindingen en ZZG-projecten 65 Totaal investeringen infra en groen 538 Financieringstekort 458 Dekking financieringstekort Rijksbijdrage parallelstructuur A12/Moordrechtboog 100 Provinciale bijdragen infrastructuur, fiets en OV 90 Provinciale bijdrage groen (ILG) 33 Totaal beschikbare dekking 223 Totaal financieringstekort 235 De eerste fase van het Startprogramma Zuidplas betreft die onderdelen van de ontwikkeling die nu bestemd zijn in de (ontwerp)bestemmingsplannen Zuidplas Noord, Zuidplas West, Rode Waterparel en Gouweknoop, die heden ( ) ter inzage liggen. Ten opzichte van de geprogrammeerde woningen in het Startprogramma (7.000) is het aantal woningen in de Rode Waterparel naar beneden bijgesteld. Voor dit woonmilieu wordt vanwege martkverwachtingen (kredietcrisis, recessie) een lager uitgiftetempo voorzien. Het glastuinbouwbedrijvenlandschap is slechts voor een deel in de berekeningen verwerkt. Voor een ander deel is namelijk nog overleg gaande met een private ontwikkelingsmaatschappij. Zoals uit het overzicht is af te leiden is een dergelijke ontwikkeling financieel maar tenauwernood in evenwicht. Op het saldo grondexploitatie heeft het daarom geen invloed. De uitgaven voor groen en infra worden afgestemd op de inkomsten uit subsidiebijdragen van rijk en provincie en de inkomsten uit de ontwikkeling. De kosten voor water zijn niet in de tabel opgenomen aangezien die voor rekening van het Hoogheemraadschap komen danwel meegenomen zijn als kostenpost in de deelgebiedsontwikkeling. 15

17 Risicomanagement Voor de uitvoering van de gebiedsontwikkeling zijn een Grondbank en een Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ) opgericht (beide Gemeenschappelijke Regelingen). Om de financiële elementen in het totale gebied integraal te regelen worden een Fonds Bovenplanse Verevening en een Waarborgfonds opgericht. In een risicoanalyse zijn zowel voor de deelgebieden in de Zuidplaspolder als voor het geheel de belangrijkste risico s en beheersmaatregelen in kaart gebracht. Deze risico s spelen vooral op het niveau van de Zuidplas als geheel en dan vooral voor de financiële aannames en de verwevenheid in ruimtelijke, financiële en politieke zin. De belangrijkste risico s en aanbevelingen zijn per invalshoek de volgende: Omgevingsrisico s Het grootste gedeelte van de omgevingsrisico s hebben betrekking op de Verordening Bovenplanse Verevening en het Ontwikkelingsstrategiekader (OSK). De risico s hebben te maken met het onvoldoende inzicht in financiële aspecten en de koppeling hiervan aan de (hoofd)planstructuur en kwaliteit. Aanbevolen wordt om met verschillende scenario s te werken waarbij het programma en de fasering, ook met betrekking tot het realiseren van verschillende woningbouwsegmenten, variëren. Het OSK is het integrale document voor de uitvoering van de deelplannen in relatie tot de hoofdstructuur. Het OSK kan de koppeling tussen planelementen en financiële elementen mogelijk maken. Voorwaarde hiervoor is dat er een concretisering plaatsvindt in de gemaakte afspraken betreffende ruimtelijk-functionele invulling en kwaliteit en de bijbehorende vertaling in kosten. Projectrisico s De projectrisico s hebben vooral betrekking op het tijdig gereed hebben van de ontwerpbestemmingsplannen in verband met het verlopen van de WVG en het ruimtelijke programma met bijbehorende kwaliteit. Eventuele vertraging heeft vooral betrekking op de mate van inzicht in het ruimtelijk beeld en de grondslagen voor de financiële paragraaf. Door een tijdige uitwerking van het OSK en de gebiedsexploitatie is zowel inzicht in de programmatische mogelijkheden als de financiële koppeling te geven. Organisatierisico s Als belangrijkste organisatierisico s komen naar voren de volgorde van inwerkingtreding van de ROZ en de afspraken die moeten worden gemaakt in het kader van GEM/GOM s en de integrale koppeling van gebieden. Ook voor deze risico s is het noodzakelijk om een concretiseringslag te maken voor wat betreft de ruimtelijke en kwalitatieve uitgangspunten en de gebieds- en deelgebiedexploitaties. Voor de afzonderlijke deelgebieden zijn ook risicoanalyses en beheersmaatregelen opgesteld. Gezien de looptijd van het project is daarnaast voorgesteld om de volledige lijst van risico s (het risicoregister) eens per drie maanden te actualiseren en daarover schriftelijk te rapporteren aan de (bestuurlijke) Stuurgroep voor het project. Draagvlakanalyse Gebiedsontwikkeling zonder draagvlak is als een Nota Ruimte zonder budget. Bij het project Zuidplas is van begin af aan systematisch gewerkt aan draagvlakontwikkeling. De Interregionale Structuurvisie voor de Zuidplas ( ) is tot stand gekomen in een interactief proces met 23 partijen: overheden en maatschappelijke organisaties. Belangrijke aspecten in het draagvlakproces zijn dat er veel ruimte werd gegeven aan Onderzoekend Ontwerpen en aan het ruimte geven aan afwijkende visies. Hiervoor werden ontmoetingen als Imagination Day georganiseerd. 16

18 Tijdens de volgende fase van de planvorming, bij het opstellen van het Intergemeentelijk Structuurplan ( ), is eerst gewerkt met een werkdocument die tijdens bijeenkomsten in alle gemeenten in de Zuidplaspolder met belanghebbenden is besproken. Tijdens de Week van de Zuidplas werden bewoners, politici, marktpartijen, lokale maatschappelijke organisaties, maar ook jongeren en ouderen op verschillende dagen uitgedaagd om hun visie op de plannen te geven. Rond het aantreden van het huidige kabinet stond het project begin 2007 zwaar onder vuur. Met de toegenomen aandacht voor klimaatverandering werd in de nationale politiek de vraag actueel of bouwen in diepliggende droogmakerijen wel een juiste strategie zou zijn. Vanuit de projectleiding is er toen op aangedrongen de Zuidplas als een van de hotspots binnen het nationale onderzoeksprogramma Klimaat voor Ruimte op te nemen. Januari 2009 kreeg de Zuidplas het stempel klimaatproof toegekend. Parallel aan het onderzoek zijn bestemmingsplannen voor zes deelgebieden opgesteld. Zowel bij de voorontwerp- als de (ontwerp) bestemmingsplanfase zijn informatieavonden georganiseerd. Alleen al bij de voorontwerp bijeenkomsten waren meer dan 1000 belangstellenden aanwezig. Daarnaast kan de Zuidplas binnen het Randstad Urgent Programma model staan voor veel andere projecten. Dit was ook de mening van de Randstad Gezant tijdens een van de grote manifestaties onder verwijzing naar het feit dat het project steeds de afgesproken mijlpalen wist te halen. Deelgebieden Zuidplaspolder 17

19 BuB s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS 18

20 3 Handboek B u s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS Kwaliteit Kwaliteit In de (Tweede partiële) Streekplanherziening Zuid-Holland Oost (2006) en het Intergemeentelijk StructuurPlan Zuidplas (2006) is de planologische ruimte voor de Zuidplaspolderontwikkeling uit de Nota Ruimte mogelijk gemaakt. Het ISP vult daarnaast de planologische ruimte in door het vaststellen van het programma voor de Zuidplaspolderontwikkeling voor de periode In de Intergemeentelijke StructuurVisie (2004) was het programma op hoofdlijnen al geconfronteerd met een consequente toepassing van de lagenbenadering voor het gebied. Dat heeft geleid tot een indeling in deelgebieden op basis van ondergrond en potenties en is vervolgens een indicatie voor de verdeling van het programma over tijd en deelgebieden gegeven. Om met het oog op de uitvoering voldoende ruimte te laten voor onvoorziene ontwikkelingen en conjuncturele schommelingen zijn afspraken gemaakt over een Startprogramma voor de Zuidplaspolderontwikkeling. Die flexibiliteit wordt daarnaast gewaarborgd door uitwerkingsverplichtingen op te nemen voor bepaalde delen van het gebied. Het Startprogramma behelst de realisatie van woningen, 400 ha. natuur, 200 (+80 herstructurering) glas en 110 ha. bedrijventerrein. Het Startprogramma is bestuurlijk vastgesteld en vastgelegd in de notitie Koersbepaling project Zuidplas, Nieuw Nederland, in Hoofdplanstructuur Zuidplaspolder Het programma van het project Zuidplaspolder is vervolgens in het Handboek Kwaliteit verfijnd en vertaald naar een Hoofdplanstructuur (water, natuur en infrastructuur) voor het hele gebied en te realiseren kwaliteiten in deelgebieden. Het Handboek is daarmee uitgangspunt voor de Zuidplaspolderontwikkeling en is politiek-bestuurlijk vastgesteld. Het Handboek is input geweest voor de opgestelde milieueffectrapportages en bestemmingsplannen voor de deelgebieden en zal in de komende jaren een rol spelen bij de toetsing van ruimtelijke kwaliteit in alle plannen voor de Zuidplaspolder, zowel in ruimtelijke, (milieu)technische als procesmatige zin. Het Handboek Kwaliteit is daarmee het Masterplan voor de Hoofdplanstructuur die de basis is voor de Zuidplaspolderontwikkeling en deze borgt. Het Handboek is leidend voor de verdere planvorming en daarmee ook voor de Showcase Duurzame Zuidplaspolder. Het Handboek is zowel inspiratie als kader voor de businesscase. 19

21 BuB s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS 20

22 4 Businesscase B u s i n e s s c a s e Sh o w c a s e Du u r z a m e Zu i d p l a s p o l d e r driehoek RZG ZUIDPLAS Showcase Duurzame Zuidplaspolder Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen De Showcase Duurzame Zuidplaspolder realiseert concrete projecten maar is daarnaast bedoeld als voorbeeldproject waarin het laat zien dat het kan en wat de klimaatbestendige en duurzame mogelijkheden zijn. Het is uitdrukkelijk de bedoeling dat deze projecten een verdere doorwerking hebben in de totale ontwikkeling van de Zuidplaspolder. De showcase bestaat uit drie deelprojecten, die ieder zijn uitgewerkt in een aparte businesscase: 1. Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen in de Zuidplaspolder 2. Versnelling van de aanleg van de groenstructuur, in het bijzonder voor het deelgebied Restveen en Groene Waterparel 3. Ontwikkeling van duurzame en innovatieve glastuinbouw in het deelgebied Zuidplas Noord De mogelijkheden voor realisatie van de deelprojecten zijn ruimtelijk vastgelegd in de bestemmingsplannen voor de Zuidplaspolder. De provincie Zuid-Holland faciliteert de realisering van de deelprojecten door het beschikbaar stellen van procesgelden in haar programma Duurzame Innovatie. Deelproject 1. Klimaatbestendig bouwen realiseert in drie verschillende gebieden met verschillende klimaatbestendige methoden, in totaal 37 klimaatbestendige en neutrale woningen. Het project start in 2012 en loopt zo 1 of 2 jaar voor op de ontwikkeling van de nieuwbouwwijken waarin zij gelegen zijn. Zo wordt het mogelijk te leren van de aanleg en ook andere delen van deze wijken klimaatbestendig (en neutraal) te bouwen. De showcase in Moordrecht kan leiden tot een opschaling van 11 naar 300 woningen, de showcase in Nieuwerkerk Noord van 10 naar 1800 woningen en de showcase Rode Waterparel van 16 naar enkele honderden woningen. Deelproject 2. Versnelling groen moet bijdragen aan het voor 2015 versneld realiseren van de Groene Waterparel door het versnellen van grondaankopen. Voor het Restveen tot meer grondaankopen dan nu verwacht (uitgangspunt is vrijwillige aankoop). Door het versneld realiseren van Restveen en Groene Waterparel wordt serieus werk gemaakt van de ambitie om de groenstructuur eerder aan te leggen dan woningbouw. Door realisering van de groenstructuur Restveen en Groene Waterparel wordt al het grootste deel van de groenopgave voor de Zuidplas waar gemaakt. 21

23 Deelproject 3. Duurzaam en innovatief glas wordt gevormd door vier afzonderlijke projecten die echter samen de glastuinbouw in de Zuidplaspolder tot een showcase voor duurzame en innovatieve glastuinbouw moeten maken. In de periode , met een nadruk op het eerste deel van deze periode, gaat het om: n externe CO 2 -levering (levering van CO 2 ondersteunt realisatie van andere vormen van warmte- en energieopwekking dan lokale CO 2 -bronnen zoals gasketels) n duurzame warmte Waddinxveen (realisatie van een energieweb, waarbij warmteuitwisseling met woonwijk plaatsvindt en duurzame energieopwekking) n waterketensluiting (1) Waddinxveen en (2) Zevenhuizen-Moerkapelle (2 projecten gericht op het sluiten en zuiveren van water waardoor drastisch minder water wordt gebruikt, de uitstoot van vuilwater minimaliseert met meervoudig ruimtegebruik) Korte toelichting Showcase naar deelprojecten in businesscases Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen Deze businesscase werkt het thema klimaatbestendigheid verder uit voor de Zuidplaspolder. Hoewel de Zuidplaspolder een van de laagst gelegen te bebouwen gebieden van Nederland is, zijn de gevolgen van klimaatverandering voor de Zuidplaspolder hanteerbaar. De gevolgen van overstroming zijn klein (eens in de jaar) mede door het kunnen afsluiten van de Hollandse IJssel. Alleen in een klein gedeelte in het zuiden van de polder kan het tot maximaal 1,3 meter overstromen, in het algemeen tot maximaal 0,5 meter in de rest van de polder. Waarschijnlijker gevolg van klimaatverandering voor de Zuidplaspolder is de kans op wateroverlast door verhoogde neerslag. In dat geval kan het op meerdere plaatsen en frequenter tot enige decimeters waterophoging komen. In de businesscase worden innovatieve bouwvormen toegepast om de gevolgen van overstroming en wateroverlast op te vangen. De bouwvormen zijn: n klimaatbestendig (wateroverlast, waterveiligheid en kwaliteit) n klimaatneutraal (jaarrond wordt net zoveel duurzame energie opgewekt per woning (zon-, wind- en omgevingswarmte), als de zeer energiezuinige, goed geïsoleerde woning aan energie gebruikt. n niet traditioneel opgehoogd met meters zeezand, maar met innovatieve methoden. n mogelijk door 5% extra ruimte te geven voor water(berging). In de businesscase wordt rekening gehouden met verhoogde waterstand door het bouwen van tien voorbeeldwoningen die tot een hoogte van 1,3 meter waterstand veilig en droog zijn. Netto hoogte ten opzichte van het maaiveld is 1,6 meter om rekening te houden met eventuele golven. In twee andere voorbeeldprojecten van respectievelijk 10 en 16 woningen wordt rekening gehouden met vooral wateroverlast door te bouwen op palen of het aanleggen van verhoogde vloerpeilen (met lichtgewicht bouwmateriaal zoals EPS). In één van de voorbeeldprojecten wordt bovendien een bestaande provinciale weg (N219) verhoogd aangelegd en deze werkt daarmee als compartimenteringsdijk tegen mogelijke overstromingen van de Hollandse IJssel. De 36 woningen worden in drie deelprojecten naar drie verschillende gebieden 1 of 2 jaar eerder gerealiseerd dan de omliggende nieuwbouwwijken waarin de projecten gesitueerd zijn. Zo ontstaat de mogelijkheid van opschaalbaarheid binnen de Zuidplaspolder zelf, maar uiteraard ook naar projecten elders in Nederland en het buitenland. De verwachting is dat er (inter)nationaal zeer veel belangstelling zal bestaan voor deze showcases. Omdat het om het laagste punt van Europa gaat, kunnen de 3 showcases, die onderling met elkaar verbonden zijn via een goed bewegwijzerde klimaatroute uitgroeien tot een toeristische en architectonische attractie. De voorbeeldwoning zal worden ingericht als informatiecentrum. Hier is voldoende parkeermogelijkheid en zijn fietsen te huur voor de ca. 10 kilometer route om alle drie de showcases te bezoeken. 22

24 Ligging van de drie deelprojecten Klimaatbestendig bouwen Moordrecht Noord (TU Delft; het 1,3-meterplan) (groen) Nieuwerkerk Noord (TNO; klimaatbestendig ontwerpen) (blauw) Rode Waterparel (Dura Vermeer; bouwen met kraakhelder water) (rood) Versnelling groenstructuur: Restveen en Groene Waterparel Het gebied Restveen en Groene Waterparel is op basis van de lagenbenadering een waardevol te behouden gebied met grote potenties voor natuurontwikkeling. Het is uitdrukkelijk de bedoeling te komen tot nieuwe natuur voorafgaande aan verstedelijking. De beoogde ontwikkeling in Restveen en Groene Waterparel betreft in totaal 325 ha (van de in het Startprogramma te realiseren 400 ha) nieuwe natuur en extensieve recreatie in combinatie met een duurzame waterhuishouding. De Groene Waterparel moet een nieuw natuurkerngebied worden als onderdeel van de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur, de (P)EHS. Hier wordt ontwikkeling nagestreefd van natte natuur met een oppervlak van ongeveer 150 ha, gecombineerd met extensieve, natuurgerichte recreatie. In het deel Restveengebied wordt 175 ha natuurontwikkeling voorzien, maar blijft de bestemming vooralsnog agrarisch met een wijzigingsbevoegdheid naar natuur. De verwachting is dat in de bestemmingsplanperiode bij vrijwillige verwerving ongeveer 75 ha wordt gerealiseerd. De ecologische verbinding wordt vooral gelegd in het gebied rond het gemaal Abraham Kroes in de Krimpenerwaard. Het is de uitdrukkelijke ambitie dat de natuurontwikkeling voorop blijft lopen op de woningbouwontwikkeling. Daarom wordt ingezet op versnelling van de groenaanleg. Het bestemmingsplan voor dit gebied is als eerste in de Zuidplas door de gemeenteraden vastgesteld in januari In de businesscase wordt ingezet op versnelde realisatie (vóór 2015) van de Groene Waterparel. De versnellingskosten betreffen meerkosten van onteigening, saneringskosten (sierteelt, aankoop opstallen, een enkele woning en 23

25 bedrijfsverplaatsing) en een deel van de risico s van grondprijsstijging. Via het ILGbudget zijn alleen vergoedingen beschikbaar voor het verwerven van agrarische gronden zonder bebouwing. In de praktijk zijn agrariërs alleen bereid tot verkoop als er ook een vergoeding wordt geboden voor opstallen, bedrijfsschade en indien van toepassing voor de hogere waarde als gevolg van de specifieke teelt (bijvoorbeeld sierteelt). Bron: Bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel Voor het Restveen betreffen het meerkosten voor sanering van glas, aankoop van opstallen en enkele bedrijfsverplaatsingen. Daardoor moet het mogelijk zijn om een hogere ambitie te realiseren dan nu afgesproken in het bestemmingsplan (tot 2018 tot 75 ha, vrijwillige verwerving). Namelijk om vóór 2018 meer dan 75 ha natuur te verwerven. De verwachting is dat met versnelling tot 100 ha tot de mogelijkheden behoort. Ook hier geldt dat ILGbudget alleen, ontoereikend is. Themakaart Groene Waterparel Restveen natuur Restveen landbouw Agrarisch gebied Duurzame en innovatieve glastuinbouw In de Nota Ruimte is nieuwe ruimte gegeven aan de glastuinbouw in zogenaamde Greenports. In de Zuidplaspolder Noord is reeds lang sprake van substantiële glastuinbouw. Karakteristiek element in de voorgenomen Zuidplaspolderontwikkeling is de realisatie van ha nieuw te ontwikkelen glastuinbouwgebied, vooral in het noordelijk deel van de polder waar dit op basis van de lagenbenadering en de huidige potenties het meest verantwoord is. De nieuwe ruimte is echter wel ingebed in een aantal randvoorwaarden die tot duurzame en innovatieve ontwikkeling van glas moet leiden. Zo moet 80 ha huidig verspreid glas worden geherstructureerd en worden hoge duurzaamheidambities gesteld aan het nieuw te ontwikkelen glas. Ambities op het vlak van klimaatbestendigheid, CO 2 -reductie en duurzame energieopwekking, watergebruik en vervuiling, landschappelijke inpassing en meervoudig ruimtegebruik. Deze ambities zijn geborgd in het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder. De businesscase Duurzaam en innovatief glas, geeft direct invulling aan de ambities. 24

26 De businesscase beschrijft 4 samenhangende initiatieven die samen met private partijen tot realisatie worden gebracht. Samen geven deze initiatieven vorm aan de duurzame en hoogwaardige glastuinbouw van de toekomst. n n n Externe CO 2 -levering Realiseren van duurzame warmte en energieopwekking in de glastuinbouw maken het noodzakelijk om alternatieven te vinden voor lokale CO 2 -bronnen zoals gasketels. Ook 'zomerstook' om aan de CO 2 -behoefte in de kas te voldoen, kan zo worden voorkomen (op jaarbasis betekent het voorkomen van deze zomerstook al een reductie van ca ton CO 2 ). Door dit initiatief wordt bovendien CO 2 -uitstoot elders voorkomen en nuttig aangewend. Het initiatief behelst het doortrekken naar de Zuidplas Noord van een bestaande CO 2 -leiding van het Rotterdam Rijnmondgebied als leverancier van CO 2 naar het glastuinbouwgebied Westland Oost. Externe CO 2 -levering is essentieel voor het slagen van het deelproject duurzame warmte Waddinxveen (Energieweb). Duurzame warmte Waddinxveen (Energieweb) In het eerste te ontwikkelen cluster van glastuinbouw wordt 120 ha netto glastuinbouw gerealiseerd. Een privaat consortium in samenwerking met provincie en tuindersvereniging wil een energieweb voor dit cluster ontwikkelen waarbij duurzame energieopwekking wordt gecombineerd met warmteuitwisseling. De duurzame energieopwekking van minimaal 30-40% (gangbaar in de landbouw anno 2008 is ca. 4%) vindt plaats via onder andere geothermie en biovergassing. De in de directe omgeving te bouwen nieuwe woningen realiseren op deze manier een hoge (8,0) EPL (energieprestatie op lokatie) en door het totale project wordt zeker ton CO 2 uitstoot per jaar gereduceerd. Dat is een CO 2 -reductie van 50% ten opzichte van traditionele glastuinbouw. Daarmee (CO 2 -reductie) is er een duidelijke relatie met het initiatief Externe CO 2 -levering. Waterketensluiting (1) Waddinxveen en (2) Zevenhuizen-Moerkapelle De provincie Zuid-Holland ontwikkelt dit project in samenwerking met gemeenten, Hoogheemraadschap en tuindersvereniging. Doel is het creëren van een alternatieve zoetwaterbron van (schoon i.v. m. infectiedruk) gietwater voor grondwater, waarmee tevens geen afvalwater meer wordt geloosd. Aanvullend wordt meervoudig ruimtegebruik toegepast door het benutten van de bodem als gietwateropslag. Dit wordt bereikt door het afvalwater uit de glastuinbouw via een aantal achter elkaar geschakelde zuiveringsstappen te zuiveren en hergebruiken. 25

27 Op zich gaat het om bestaande en bewezen technieken, het innovatieve zit in het op een bepaalde wijze schakelen en opschalen van deze technieken. Deze wijze van zuiveren wordt reeds toegepast in een naburige polder waar men een afvalwaterstroomreductie van 75% heeft bereikt. In de Zuidplas Noord daarentegen wordt waterketensluiting op grote schaal toegepast. Dt project levert een 100% reductie van afvalwater waardoor er geen aanleg van riolering nodig is en er hoeft geen grondwater meer te worden opgepompt. In de toekomst biedt dit project potentie om het bestaande glas in de Zuidplas op de zuivering aan te sluiten. Het project heeft een voorbeeldfunctie op het gebied van gesloten watersystemen voor de toekomstige glastuinbouw in heel Nederland. Bron: Bestemmingsplan Zuidplas Noord 26

28 Planologische status deelprojecten Hieronder wordt de planologische status van de verschillende businesscase-onderdelen weergegeven: 1 Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen in de Zuidplaspolder De ontwikkeling in deze businesscase is planologisch geregeld in de (ontwerp) bestemmingsplannen van de Zuidplasdeelgebieden, Rode Waterparel en Zuidplas West. De ontwerpbestemmingsplannen zijn door de gemeenteraden van Moordrecht, Nieuwerkerk aan den IJssel, Zevenhuizen-Moerkapelle en Gouda vastgesteld en liggen ter inzage. Vaststelling is voorzien in de maanden juni en juli Voor de dorpsuitbreiding Vijfakkers-Noord in Moordrecht moet nog een bestemmingsplanprocedure worden gestart. 2 Versnelling groenstructuur: Restveen en Groene Waterparel Het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel maakt deze businesscase mogelijk en is respectievelijk door de gemeenteraad van Moordrecht in december 2008 en de gemeenteraad van Nieuwerkerk aan den IJssel in januari 2009 vastgesteld. 3 Ontwikkeling van duurzame en innovatieve glastuinbouw Het planologisch kader voor deze ontwikkeling is het (ontwerp)bestemmingsplan Zuidplas Noord en is door de gemeenteraad van Zevenhuizen-Moerkapelle vastgesteld. Het bestemmingsplan ligt nu ter inzage en vaststelling is voorzien in de maanden juni en juli Het is de bedoeling dat de gemeente Waddinxveen op korte termijn het (ontwerp) bestemmingsplan in procedure brengt. Procesbeschrijving Het deelproject Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen is ontstaan uit het Hotspotproject Klimaat voor Ruimte: Zuidplaspolder en illustreert de ambitie om de Zuidplas duurzaam (dus klimaatproof) te ontwikkelen (dat dit kan is door het Hotspotproject bevestigd). De TU-Delft, TNO en Dura Vermeer hebben in het Hotspot-project laten zien dat het mogelijk is om met verschillende concepten klimaatbestendig en innovatief te bouwen. Samen met de provincie Zuid-Holland zijn deze concepten verder uitgewerkt. De provincie heeft via het programma Duurzame Innovatie proces- en onderzoeksgeld voor de uitwerking beschikbaar gesteld en is aan een bureau opdracht gegeven de businesscase verder uit te werken. Het deelproject Versnelling groenstructuur: Restveen en Groene Waterparel is niet alleen bestuurlijk vastgelegd, maar is via een convenant ook maatschappelijk geborgd. Het convenant is ondertekend door de provincie Zuid-Holland, de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht, het Hoogheemraadschap, samen met Staatsbosbeheer, LTO (landbouw) en ConSept (natuur- en milieuorganisaties in Zuid- Holland). In het convenant zijn afspraken gemaakt over de realisering en uitvoering en de rol van partijen daarbij, inclusief kostenverdeling. Onderdeel van het convenant is versnelde realisatie van groen als onderdeel van de ruimtelijke structuur van de Zuidplas. Het deelproject Duurzame en innovatieve glastuinbouw is een invulling van de keuze in de Nota Ruimte om glastuinbouw in Greenports verder ruimte te geven onder voorwaarden van duurzaamheid. Deze voorwaarden zijn voor de Zuidplaspolder nader ingevuld in het Handboek Kwaliteit en in een convenant Duurzame exploitatie energiepotentieel Zuidplaspolder Noord. In het (ontwerp)bestemmingsplan 27

29 Zuidplas Noord is deze keuze ruimtelijk en randvoorwaardelijk bevestigd. In dit deelproject worden 4 initiatieven tot realisatie gebracht waarbij er per initiatief sprake is van een consortium van publieke en private partijen. De Zuidplaspolderontwikkeling en de duurzame en innovatieprojecten daarbinnen blijven gebaat bij een op vertalen en verbeelden gericht proces. Daarbij verschuift de nadruk op dit moment nadrukkelijk van beleid naar uitvoering. En daarbij hoort een andere processtructuur die uitvoering mogelijk maakt en ruimte biedt aan deels andere partijen met uitvoeringspower. Ook communicatie over ontwikkelingen en uitvoering blijft van belang. Zowel voor behoud van draagvlak als input van (praktijk)deskundigheid. In de businesscase Klimaatbestendig bouwen wordt daar al aandacht aan besteed. Maar daarnaast is er een position paper met scenario s opgesteld voor de realisering van een Publieks- en kenniscentrum Zuidplas. 28

30 Grondexploitatie Methodiek Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen De drie projecten zijn elk op zichzelf staand, maar vormen gezamenlijk de deelbusiness case Showcase Klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen Zuidplaspolder. Ieder project laat een tekort zien op de exploitatie, die middels een voorinvestering afgedekt kan worden. Er is in alle gevallen gekozen voor een aanvraag voor voorinvestering om te voorkomen dat door renteverliezen het exploitatietekort verder op zou lopen. Met de gevraagde voorinvestering kunnen de partijen achter de projecten een aanvang nemen met de realisatie en daarmee de exploitatie van drie toonaangevende projecten. Deze projecten zijn op het gebied van water en energie aansprekende voorbeelden voor klimaatbestendig en klimaatneutraal bouwen van de toekomst. Op een investeringsvolume van ,- kent dit project een onrendabele top van ,-. Voor de berekeningen van de meerkosten voor klimaatbestendig bouwen is uitgegaan van globale kostenberekeningen, gemaakt door de TU-Delft in het 1,3 meterplan, met een omlaag bijgestelde correctiefactor voor de kosten van het bouwen en bouwrijp maken van de standaardwoningen op basis van voortschrijdend inzicht in marktkosten. Dit naar aanleiding van een gesprek met dhr. A. van den Dobbelsteen van de TU Delft. Wat bouwkosten van de referentiewoning betreft is uitgegaan van ,- (excl. ophoging zand, inclusief ontwerp, voorbereiding en toezicht en een post onvoorzien voor een standaardwoning ). Voor Moordrecht Noord en Nieuwerkerk Noord geldt als bouwtype dorps wonen en voor de Rode Waterparel luxe wonen. Andere referentie aannames uit het 1,3 meterplan zijn standaard bouwrijp maken per woning euro per woning; 360 euro per m2, bij een grondprijs per m2 van 40 euro voor de bouw en 400 euro na de bouw. Onder bouwrijp maken wordt begrepen de aanleg van steigers, verhoogde infrastructuur en andere aanvullende werkzaamheden afwijkend van standaard bouwrijp maken. Denk aan aangepaste constructies, leidingen, kabels en rioolwaterafvoer die bijv. onder steigers of paalwoningen gemonteerd moeten worden, extra pompen en damwanden, aanvoer via lichtgewicht transportmiddelen etc. Kostprijsverhogende elementen ten opzichte van de referentie woningen zijn: n Aanpassingen aan de woningen leidend tot hogere bouwkosten (ca. 25% extra kosten voor bouwrijp maken t.o.v. traditioneel ophogen) en aanpassingen aan constructies en installaties 10-20% hogere bouwkosten (waaronder verhoogd vloerpeil 5-15% hogere bouwkosten). n Kosten 5% extra wateroppervlak (3,5 hectare) en extra onverhard oppervlak. Hierdoor neemt de perceelsgrootte van de woningen af of kunnen in totaal minder woningen worden gerealiseerd. Per hectare extra wateroppervlak gaat het om ca. 3 miljoen euro verminderde opbrengsten uit de uitgifte van het terrein bij een grondprijs van het woongebied van ca. 300 euro/m2. n Kosten voor het klimaatneutraal maken van de voorbeeldwoningen (ca ). 29

31 Versnelling groenstructuur: Restveen en Groene Waterparel De businesscase is aangepast na bespreking in de ambtelijke werkgroep Restveen en Groene Waterparel op 10 december 2008 en de voorbespreking met VROM over de Nota Ruimteclaim op 18 december Er is overeengekomen om de beheersing van het risico van grondprijsstijging niet door te vertalen. GS van Zuid-Holland hebben zich in mei 2008 bereid verklaard tot voorfinanciering tot maximaal 6 mln. uit het ILG tot uiterlijk 2013, onder voorwaarde dat de niet gedekte kosten afdoende worden vastgelegd in het definitieve OSK Voor de goedkeuring door GS (medio februari) van het vastgestelde bestemmingsplan dient de financiële haalbaarheid van de versnelde EHS-realisatie te worden aangetoond. Daarvoor is nodig dat gemeenten aan GS verklaren zorg te dragen voor het definitief doen vastleggen in het OSK van de niet gedekte kosten minus de NR claim. Dit bedraagt 6,9 miljoen uitgaande van dekking Nota Ruimte middelen voor meerkosten Groene Waterparel (ad 6 miljoen) en Restveen (ad 8 miljoen). Deze resultaatsverplichting wordt vastgelegd in een overeenkomst van gemeenten. 30

32 Duurzame en innovatieve glastuinbouw De vier projecten zijn elk op zichzelf staand, maar vormen gezamenlijk de deelbusinesscase Duurzame Glastuinbouw. Ieder project laat een tekort zien op de exploitatie, die middels een voorinvestering afgedekt kan worden. Er is in alle gevallen gekozen voor een aanvraag voor voorinvestering om te voorkomen dat door renteverliezen het exploitatietekort verder op zou lopen. Met de gevraagde voorinvestering kunnen de partijen achter de projecten een aanvang nemen met de realisatie en daarmee de exploitatie van vier toonaangevende projecten. Deze projecten zijn op het gebied van water en energie toonaangevende voorbeelden voor de duurzame en hoogwaardige glastuinbouw van de toekomst. Externe CO 2 -levering Op de investering is EnergieInvesteringsAftrek (EIA) van toepassing. Het netto voordeel van de EIA is ca. 11% van de investering. De volledige investering in het bestaande project kwam destijds op grond van de generieke regeling in aanmerking voor EIA. Sinds januari 2009 is de investering in een 'Transportleiding voor levering van gasvormig CO 2 aan tuinbouwkassen' toegevoegd aan de lijst van bedrijfsmiddelen die 'standaard' in aanmerking komen. Op een bruto-investering van ,- kent dit project een onrendabele top van ,-. Duurzame warmte Waddinxveen (Energieweb) De energievoorziening bestaat zoals hierboven beschreven, grofweg uit twee componenten: energievoorziening tuinbouw en energievoorziening woningbouw. De tuinbouw kan haar voorziening, tevens met behulp van de bestaande regelingen, marktconform realiseren. Daarbij kan met kleine energiewebs (ook wel miniclusters genoemd) een meerwaarde worden gerealiseerd wat betreft economie en ecologie. Aanvullend kan een energieweb tussen de woning- en tuinbouw worden gerealiseerd waarbij de tuinbouw warmte levert. Op deze wijze worden de duurzame opwekking (geothermie, WKK, Vergassing) gekoppeld aan elkaar, het glas en de woningen. Op basis van bovengenoemde aspecten voorzien we een onrendabele top van 5 mln., ofwel 8% van de totale investeringen. De gevraagde bijdrage is een bijdrage in de voorinvestering in de aanleg van het web. Zonder deze bijdrage van de overheid is het ontwikkelen van een energieweb en het integraal verduurzamen niet haalbaar. Waterketensluiting Waddinxveen De investerings- en exploitatiekosten zijn in de tijd uitgezet tegen de opbrengsten: Kale investeringskosten: ,-- Exploitatiekosten per jaar: ,-- De opbrengsten uit de exploitatie worden gevormd door besparingen op de VE-heffing, een vastrecht en de verkoop van gietwater. In overleg met de Tuinders Vereniging Zuidplaspolder is een gietwaterprijs voor dit project vastgesteld op 0,80 per m3. Dit levert een onrendabele top van ,--. Waterketensluiting Zevenhuizen-Moerkapelle De investerings- en exploitatiekosten zijn in de tijd uitgezet tegen de opbrengsten: Kale investeringskosten: ,-- Exploitatiekosten per jaar: ,-- De opbrengsten uit de exploitatie worden gevormd door besparingen op de VE-heffing, een vastrecht en de verkoop van gietwater. In overleg met de Tuinders Vereniging Zuidplaspolder is een gietwaterprijs voor dit project vastgesteld op 0,85 per m 3. Dit levert een onrendabele top van ,--. 31