Buurtschap Oud Wulven

Transcriptie

1 Bijlage bij nr Buurtschap Oud Wulven Inleiding In juli 2006 is een burgerinitiatief ingediend om het buurtschap Oud Wulven met omliggende gronden een beschermde status te geven gericht op behoud en het beschermen van de waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische aspecten. Zeventien bewoners van o.a. buurtschap Oud Wulven (stichting Werkgroep Oud Wulven) hebben hun zorgen geuit over inbreuk op de cultuurhistorische waarden door allerlei plannen binnen het gebied. De portefeuillehouder heeft in de commissievergadering van 7 september 2006 toegezegd dat er in het voorjaar 2007 een notitie komt met een overzicht in de huidige bestemmingen en over de mogelijkheid tot een beschermde status voor Oud Wulven. Buurtschap Oud Wulven wordt aan de noordzijde begrensd door de snelweg A12, aan de westzijde door de snelweg A27 en de Utrechtseweg, aan de zuidzijde door de Houtense Rondweg en aan de oostzijde door het spoor Utrecht-Geldermalsen (zie rode contour in onderstaande afbeelding). Dit gebied wordt in onderstaande tekst aangeduid als gebied Oud Wulven. Het buurtschap Oud Wulven ligt in bestemmingsplan Oudwulverbroek, vastgesteld door de gemeenteraad in juni 2004 en goedgekeurd door de provincie Utrecht in januari 2005 (zie zwarte contour in onderstaande afbeelding). Het is een conserverend bestemmingsplan waarin bestaande woningen en bedrijven beperkte uitbreidingsruimte hebben gekregen. Tevens is op grond van de cultuurhistorische waarden in het gebied een cultuurhistorische waardenkaart gemaakt met als status plankaart. Op grond van het bestemmingsplan zijn geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan. Hiervoor moeten afzonderlijke planologische procedures worden gevolgd na toestemming van het college. In deze notitie is een beknopte samenvatting gegeven van de belangrijkste bestemmingen in bestemmingsplan Oudwulverbroek en de mogelijkheden voor verdere ontwikkeling. Daarna wordt een overzichtgegeven in de lopende plannen in het gebied, waarvoor college en/of de raad inmiddels besluiten hebben genomen. Vervolgens een beschrijving van cultuurhistorische waarden, archeologische- en landschappelijke en natuurwaarden. Tenslotte is een risicoparagraaf toegevoegd. 1

2 Bestemmingsplan Voor het plangebied is een conserverend plan gemaakt. De bestaande woningen en bedrijven hebben uitbreidingsruimte gekregen conform het geldende provinciale beleid voor het buitengebied. Tevens zijn plannen van andere overheden zoals het landinrichtingsplan Groenraven-Oost, Panorama Krayenhof, beleidsnota s over archeologie en landschap en gemeentelijk beleid vertaald in dit bestemmingsplan. Gezien de cultuurhistorische waarden in het gebied is een gedetailleerde cultuurhistorische waardenkaart gemaakt die de status van plankaart heeft gekregen. Procedure bestemmingsplan In 2002 is gestart met het bestemmingsplan Oudwulverbroek. Het plangebied is geïnventariseerd door de gemeente. Tevens zijn enquetes uitgezet bij (agrarische) bedrijven. Hierin kon de bestaande situatie en de wensen worden aangegeven. In 2003 (mei/juni) is het bestemmingsplan de inspraak en het wettelijk vooroverleg ingegaan. Er zijn 6 inspraakreacties ingediend. In maart 2004 is het plan als ontwerp ter inzage gelegd (6 zienswijzen waarvan 3 van organisaties) waarna de gemeenteraad in juni 2004 het bestemmingsplan heeft vastgesteld. In januari 2005 heeft de provincie het bestemmingsplan goedgekeurd door 1 bedenking ongegrond te verklaren en 1 bedenking niet ontvankelijk. Overzicht bestemmingen Fort Fort t Hemeltje heeft de bestemming Fort. Hierin zijn de bestaande natuurgebieden opgenomen voor zover daar beheer plaatsvindt gericht op behoud en/of herstel van voorkomende waarden. In het algemeen geldt dat nieuwe bebouwing schadelijk kan zijn voor het landschapsbeeld en de natuurwaarden. Directe bebouwingsmogelijkheden zijn uitgesloten. In uitzonderingsgevallen en onder nadere voorwaarden is via vrijstelling het bouwen van één schuilgelegenheid of schuur met een beperkte omvang (max. 50 m2, max. hoogte 5m) mogelijk. Multifunctioneel bosgebied In de bestemming multifunctioneel bosgebied wordt de duurzame instandhouding van het bos, de bosgroeiplaatsen en kwelafhankelijke natuur voorgestaan. Er zijn geen directe bouwmogelijkheden opgenomen. Ook hier is onder voorwaarden via vrijstelling het bouwen van één schuilgelegenheid of schuur met een beperkte omvang (max. 50 m2, max. hoogte 5m) mogelijk. Landelijk gebied Het betreffende gebied heeft voornamelijk een agrarische productiefunctie en heeft de bestemming Landelijke gebied. Er zijn 7 agrarische bedrijven. Twee van deze bedrijven hebben een aanvraag ingediend om gebruik te maken van de ruimte voor ruimteregeling. Bouwen is uitsluitend toegestaan binnen het bouwblok ten behoeve van agrarische doeleinden. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsgebouwen ten behoeve van het agrarisch bedrijf mag niet meer bedragen dan 1 ha. Bij een volwaardig agrarisch bedrijf is enkel de bestaande bedrijfswoning toegestaan. Kleinschalig kamperen als nevenactiviteit op het bouwblok en op max. 25 m van de bestaande bebouwing van agrarische bedrijven is toegestaan. Tot op heden is er geen gebruik gemaakt van deze regeling. B&W zijn bevoegd (middels art. 11 WRO) het plan te wijzigen t.b.v. functieverandering van agrarische bedrijven naar niet agrarische bedrijven of wonen. Ook is vergroting en vormverandering van het bouwblok mogelijk. De openheid is rond Fort t Hemeltje gewaarborgd d.m.v. een aanduiding. Er mogen geen gebouwen worden opgericht in verband met de voormalige Kringenwet en er is via een aanlegvergunningenstelsel bepaald dat er geen landschapselementen mogen worden aangelegd. Verbouwen van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan alleen via vrijstelling onder voorwaarde dat dit in overeenstemming is met het behoud en herstel van de bestaande gemeentelijke- en rijksmonumenten. Glastuinbouw Alle bouwwerken dienen binnen het bouwblok gebouwd te worden, met uitzondering van (tijdelijke) 2

3 teeltondersteunende c.q. beschermende voorzieningen. Er is sprake van 1 groot glastuinbouwbedrijf. Er zijn geen mogelijkheden meer voor uitbreiding. Wonen De woningen zijn op de plankaart aangegeven middels een bestemmingsvlak op maat. Per perceel mag niet meer dan 1 woning aanwezig zijn, tenzij op de plankaart anders is aangegeven. De inhoud van de woning mag niet meer dan 600 m3 bedragen, danwel de huidige inhoud. Aangebouwde of vrijstaande bijgebouwen mogen worden gebouwd met een maximale maat van 50m2. Er kunnen zonder bestemmingswijziging geen nieuwe woningen worden gebouwd. Niet agrarische bedrijven In het plangebied zitten 6 bestaande niet-agrarische bedrijven. Deze zijn in oppervlakte begrensd. Per bedrijf mag er 1 bedrijfswoning tenzij het anders staat aangegeven (goothoogte 6 meter, hoogte 10 meter). De bedrijven mogen met 20% van de bestaande oppervlakte uitbreiden. Sportdoeleinden Binnen het plangebied ligt 1 sportterrein (voetbalvelden) en 1 hondentrainingsterrein. De bestaande bebouwing van het sportcomplex mag met maximaal 20% worden vergroot (maximaal 8 meter hoog). Begraafplaats De gemeentelijke begraafplaats in het gebied is bestemd voor lijkbezorging, bijbehorende voorzieningen en groenvoorzieingen. De gezamenlijke oppervlakte van bebouwing mag maximaal 500 m2 bedragen (goothoogte 3 meter en hoogte 5 meter). Groendoeleinden Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming van de landschappelijke en ecologische waarden van de landschapselementen. Er zijn alleen bouwmogelijkheden opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde (bijv. gemalen). Waterhuishoudkundige doeleinden De gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden ten behoeve van de landbouw en natuur met de daarbijbehorende verkeerskundige en waterhuishoudkundige danwel technische werken, waaronder begrepen voet- en fietspaden, viaducten, overgangen, geleiderails, oevers, bermen, bermsloten en duikers, alsmede nutsvoorzieningen. Er mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming met een maximale hoogte van 4 m worden gebouwd. Archeologisch monument (dubbelbestemming) De gronden die op de plankaart zijn aangegeven als archeologisch monument zijn bestemd voor inrichting, beheer, instandhouding en bescherming van de archeologische waarden. Sportdoeleinden Binnen het plangebied ligt 1 sportterrein (voetbalvelden) en 1 hondentrainingsterrein. De bestaande bebouwing van het sportcomplex mag met maximaal 20% worden vergroot (maximaal 8 meter hoog). Begraafplaats De gemeentelijke begraafplaats in het gebied is bestemd voor lijkbezorging, bijbehorende voorzieningen en groenvoorzieningen. De gezamenlijke oppervlakte van bebouwing mag maximaal 500 m2 bedragen (goothoogte 3 meter en hoogte 5 meter). Cultuurhistorische waardenkaart Plankaart 2 heeft een signaleringsfunctie. Hierop staan diverse cultuurhistorisch waardevolle elementen, zoals Beschermd monument in het kader van de monumentenwet (gebouwd en terrein (niet archeologisch), Gemeentelijke monumenten, Archeologisch waardevol terrein (diverse gradaties), Groenelementen bij beschermd monument, Historische weg, Historische waterloop, Verboden kringen. Alleen het terrein op plankaart 2 aangewezen als terrein van zeer hoge archeologische waarde is beschermd door middel van een aanlegvergunning in de voorschriften. Tevens zijn de gebouwde 3

4 monumenten beschermd in het kader van de monumentenwet/monumentenverordening. Lopende planologische trajecten (niet opgenomen in het bestemmingsplan) Tijdelijk baggerdepot aan de Oud Wulfseweg (artikel 17 WRO vrijstelling gevolgd). Permanent baggerdepot (in bos Oud Wulven, moet bestemmingsplan voor worden aangepast). Speelbos (past binnen bestemming behalve bouwwerken zoals brug). Spoorverbreding Lunetten-Houten (past niet binnen bestemmingsplan, moet bestemmingsplan voor worden aangepast). A-12 Salto (past niet binnen bestemmingsplan, moet bestemmingsplan voor worden aangepast). Projectenvelop Rijnauwen/Vechten (voor andere bestemming Fort het Hemeltje moet bestemmingsplan worden aangepast). Cultuurhistorische elementen in het gebied In de Middeleeuwen bevonden zich verschillende ridderhofsteden in Houten. De oudste ridderhofsteden waren te vinden op de hogere stroomruggronden. Het kasteel van de Van Wulvens, Oud Wulven is vermoedelijk al rond 1200 gebouwd. Het kasteel was gebouwd op een kunstmatig opgeworpen heuvel. Na de bouw van het nieuwe kasteel Wulven meer westelijk, werd de rol van Oud Wulven als versterkt huis van mindere betekenis. Het gebied waarbinnen het voormalige kasteel Oud Wulven (bij Oud Wulfseweg 10) ligt, is al vroeg in cultuur gebracht. De ontginning van het Oud Wulverbroek vond plaats in het tweede kwart van de twaalfde eeuw. Door het graven van de Oudwulfse Wetering werd in eigen afwatering voorzien. Oud Wulven had gedurende de Middeleeuwen een zelfstandige status als gerecht. Eerder dan de omliggende dorpen is het ingelijfd bij de gemeente Houten. Ondanks dat is het karakter van het buurtschap lange tijd bewaard gebleven. Het bochtige tracé en de watergangen aan beide zijden van de Oud Wulfseweg benadrukken het landelijke karakter. Dit karakter wordt nog verder versterkt door de bomen aan weerszijden van de Oud Wulfseweg, de boomgaarden en solitaire bomen in de directe omgeving. In het plangebied zijn nog verschillende historische wegen en waterlopen aanwezig. De Oud Wulfseweg maakt deel uit van de Middeleeuwse verbinding tussen Houten en Utrecht. Het is een historisch lint. De 18 e -eeuwse oprijlaan naar Kasteel Oud Wulven is verdwenen. In de Cultuurhistorische Inventarisatiekaart (zie afbeelding) zijn de aanwezige en ook verdwenen elementen en structuren ingetekend. In het gebied westelijk van de spoorlijn bevinden zich de volgende interessante cultuurhistorische elementen en structuren: Historische verkavelingsstructuur Ten westen van de Oud Wulfseweg wordt het plangebied gekenmerkt door een blokverkaveling (stroomruggronden). Het gebied ten oosten van de Oud Wulfseweg wordt gekenmerkt door een strokenverkaveling (polder Oudwulverbroek). Rijksmonumenten (gebouwd) Oud Wulfseweg 17, dwarshuisboerderij XVII Fort t Hemeltje De monumentale, witgepleisterde dwarshuisboerderij Oud Wulverbroek dateert gedeeltelijk nog uit de 16 de eeuw. Zij ontleent haar naam aan de ontginningseenheid Oudwulverbroek, waarin zij is gelegen. Nabij de boerderij zijn nog sporen zichtbaar van wat waarschijnlijk ooit de omgrachting is geweest. Gemeentelijke Monumenten (gebouwd) Langs de Oud Wulfseweg zijn verschillende gemeentelijke monumenten gelegen: Oud Wulfseweg 4, Gasterij Oud Wulven, landhuis, tuinhuis, ontijzeringsgebouwtje. Oude Wulfseweg 5, dwarshuisboerderij, leilinde. Oud Wulfseweg 10, Jeanette-Oord, herenhuis, brug, grenspalen. Oud Wulfseweg 12, 't Oude Koetshuis, koetshuis met aangebouwde schuur. 4

5 Oud Wulfseweg 14, bak/zomerhuis. Oud Wulfseweg 16, dwarshuisboerderij. Oud Wulfseweg 19, Nieuw Wulven, langhuisboerderij. Oud Wulfseweg 22, langhuisboerderij, zomerhuis, hekwerk, leilinden. Historische wegen Oud Wulfseweg; dit is de Middeleeuwse verbindingsweg tussen Houten en Utrecht Lobbendijk (stukje) Oud Mereveldseweg (stukje) Oorspronkelijke oprijlaan kasteeltje Oud Wulven (nu weiland) Historische watergangen Nabij Lobbendijk/Oud Wulfseweg De Zijlgraaf Rijsbrugger Wetering Oud Wulfse Wetering Warmoesgraaf (deels) Gracht rondom fort t Hemeltje Geersloot (stukje) Nieuwe Hollandse Waterlinie Oud Wulven bevindt zich ook nog in de invloedsfeer van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Fort het Hemeltje met zijn Verboden Kringen ligt nabij en een gedeelte van het gebied kon geïnundeerd worden. Ook liggen er archeologische monumenten en archeologische waarden binnen het plangebied. Met name in hoger gelegen stroomruggebieden is er grote kans op archeologische sporen. In Houten zijn sporen uit de IJzertijd, Romeinse tijd en Middeleeuwen aangetroffen. Vondsten maken duidelijk dat er in ieder geval in de Romeinse tijd reeds bewoning was in het gebied. 5

6 Uitsnede uit de Cultuurhistorische Inventarisatiekaart (Concept) 6

7 Archeologische gebiedsinformatie In het gebied Oud Wulven bevinden zich twee archeologische rijksmonumenten. Het betreft de overblijfselen van het voormalige kasteel Oud Wulven met bijgebouwen en een woongrond uit de Romeinse tijd plus laatmiddeleeuwse bewoningssporen (zie bijgevoegd kaartmateriaal). Kasteel Oud Wulven (ODB-nr , CMA-nr 2. 31H-062) Het betreft een terrein met in de bodem overblijfselen van het voormalige kasteel Oud Wulven met bijgebouwen. Oud Wulven is het stamslot van de Van Wulvens. Het was gebouwd op een kunstmatig opgeworpen heuvel. Tijdens het afgraven van deze heuvel vond men onder de fundering van kloostermoppen brandsporen van een houten bouwwerk dat aan de stenen toren vooraf ging. Op basis hiervan wordt het kasteel gedateerd rond 1200, misschien eerder. In 1296 wordt kasteel Wulven gebouwd, waarna de rol van Oud Wulven als versterkt huis van geringe betekenis is (uit: Smits en Wttewaall, 1988, Houten, Ontstaan en Groei). In 1635 kwam er een landhuis met bijgebouwen dat uiteindelijk in 1957 is gesloopt. Alleen de fundamenten van de bijgebouwen zijn nog aanwezig (bron: ARCHIS 3 ). Woongrond uit de Romeinse tijd en laatmiddeleeuwse bewoningssporen (ODB-nr , CMA-nr. 31H- 002) Dit nederzettingsterrein is gelegen op een stroomrug. Het voorheen reliëfrijke terrein is waarschijnlijk in de jaren 70 van de vorige eeuw afgegraven, waarna de grond over het terrein is verspreid. Tijdens deze werkzaamheden zijn diverse archeologische resten aangetroffen. Een deel van het monument is verder verstoord door de bouw van het Molukse Ontmoetingscentrum en de uitbreiding van Houten. Op grond daarvan is een gedeelte van het monument in 1990 afgevoerd. Booronderzoek dat in 2004 is uitgevoerd, heeft aangetoond dat de cultuurlaag is aangetast maar dat het aannemelijk is dat de bewoningsporen intact zijn en dat deze tot zelfs buiten het beschermde terrein doorlopen. Voor beide terreinen geldt dat deze niet zonder monumentenvergunning gewijzigd of verstoord mogen worden. Limes Aan de noordzijde van het gebied Oud Wulven, vlakbij de Marsdijk zijn in december 2006 tijdens archeologisch onderzoek restanten van een verharde Romeinse weg uit de eerste eeuw na Christus ontdekt (zie voor locatie bijgevoegde uitsnede uit Inventarisatiekaart). Het gaat vrijwel zeker om de militaire weg die de noordgrens vormde van het Romeinse rijk, de Limes. De Limes liep van de kust via Utrecht naar Keulen en was een belangrijke route waarover troepen, voedsel en materiaal werden vervoerd. Langs de route stonden verdedigingsforten, waaronder de Romeinse vicus Fectio, vlakbij Fort Vechten. De Limes is in Nederland maar op een aantal locaties aangetroffen, en nu voor het eerst in het Kromme Rijngebied. De Limes staat op de nominatie om door Unesco op de werelderfgoedlijst te worden gezet. In het gebied Oud Wulven zijn talrijke vondsten gedaan met een datering in de late ijzertijd/romeinse tijd, wat uiteraard mede kan worden verklaard door de nabijheid van de Romeinse rijksgrens. Er zijn in het gebied ook vondsten gedaan met een datering in de vroege en late middeleeuwen die wijzen op bewoning in die periode. Buurtschap Oud Wulven Het buurtschap Oud Wulven wordt vanwege de lange bewoningsgeschiedenis vanuit archeologisch oogpunt eveneens als interessant beschouwd (zie voor locatie bijgevoegd kaartmateriaal). In het nieuwe archeologiebeleid dat naar verwachting in de loop van 2007 zijn intrede zal doen, wordt het buurtschap 1 ODB-nummer is het rijksmonumentnummer, het nummer waaronder het terrein bij de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) is geregistreerd. 2 CMA-nummer is het nummer waaronder het terrein is geregistreerd in het Centraal Monumenten Archief, een archief dat door de RACM wordt beheerd. 3 Archeologisch Informatie Systeem: nationale, archeologische database. 7

8 Oud Wulven als gebied met vastgestelde archeologische waarde aangemerkt. Voor terreinen met vastgestelde waarde wordt in het nieuwe beleid voorgesteld bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 0,5 m vergunningplichtig te maken. Archeologische verwachting In het gebied Oud Wulven bevindt zich in de ondergrond een heel stelsel van stroomruggen met oeverwallen en komgronden. Stroomruggen en oeverwallen waren in de oudheid uitermate geschikt voor bewoning omdat deze hoog en droog zijn gelegen. Komgronden zijn laaggelegen en nat en waren derhalve voor bewoning niet aantrekkelijk. In het nieuwe archeologiebeleid dat naar verwachting in de loop van 2007 zijn intrede zal doen, wordt voorgesteld dat bodemingrepen die groter zijn dan 500 m2 en dieper gaan dan 0,5 m in gebieden met een hoge trefkans op archeologische resten vergunningplichtig zijn. Bij een gematigde trefkans gaat het om bodemingrepen groter dan 5000 m2 of dieper dan 1 m. Bodemingrepen in gebieden met een lage trefkans zijn vergunningvrij. In het gebied Oud Wulven komen de drie genoemde categorieën voor (zie voor locaties bijgevoegde uitsnede uit Maatregelenkaart). Landschappelijke en natuurwaarden Er bevinden zich natuur- en landschappelijke waarden op fort t Hemeltje. Tevens is de openheid ten noorden, zuiden en oosten van het fort alsmede het ensemble van de Nieuwe Hollandse Waterlinie landschappelijk waardevol. Er is sprake van natuurwaarden in de Heemtuin Houten. De bosschages bij sportvelden en rondom Oud Wulfseweg 4 en ten westen Oud Wulfseweg 19 dragen bij aan de natuur- en landschappelijke waarden. De erfbeplanting van Oud Wulfseweg nummers 11, 17, 22 en Fortweg 2 hebben natuur- en landschappelijke waarden. Behalve het perenleischerm en de Kersenboomgaard aan de Utrechtseweg bevatten wegbegeleidende beplanting en knotbomen in de weilanden ook natuur- en landschappelijke waarden. In het gebied bevinden zich ook de ecologische verbindingszone spoorlijn en de ecologische verbinding via 't Hemeltje naar fort Vechten Risicoparagraaf Wet op de Ruimtelijk Ordening Procedure bestemmingsplan In 2004 is een bestemmingsplan door de gemeenteraad van Houten vastgesteld. Vervolgens is in januari 2005 het bestemmingsplan goedgekeurd door de provincie Utrecht. Tijdens de bestemmingsplanprocedure was het mogelijk voor een ieder om gebruik te maken van rechtsbeschermingsmogelijkheden door inspraak, het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad, bedenkingen bij Gedeputeerde Staten en beroep bij de Raad van State. Van deze mogelijkheden hebben een beperkt aantal mensen gebruik gemaakt. Er zijn 6 inspraakreacties ingediend en 6 zienswijzen (waarvan 3 niet ontvankelijk) bij de gemeenteraad. Vervolgens zijn 2 bedenkingen ingediend bij Gedeputeerde Staten. Van deze bedenkingen is 1 bedenking ongegrond en 1 bedenking niet ontvankelijk verklaard. Er is geen beroep ingediend. De ingediende reacties op het bestemmingsplan waren niet gericht tegen inbreuken op de cultuurhistorische waarden en/of landschappelijke en natuurwaarden in het gebied. De reacties hebben voornamelijk betrekking op (grotere) uitbreidingswensen van bestaande bedrijven. 8

9 Het bestuur van Houten heeft op het bestemmingsplan kunnen reageren in de commissievergaderingen (commissie Ruimtelijke Ontwikkeling heeft positief geadviseerd) en in de raadsvergadering bij vaststelling. Er zijn geen voorbehouden gemaakt op gebied van cultuurhistorie en/of landschappelijke en natuurwaarden. Inhoud bestemmingsplan Het bestemmingsplan is een conserverend plan. Alleen de bestaande woningen en bedrijven zijn bestemd en hebben een beperkte uitbreidingsruimte gekregen met in achtneming van de ter plaatse aanwezige waarden. Deze uitbreidingsruimte is mede gebaseerd op het provinciale beleid in het buitengebied. Dit zijn bestaande rechten. Het is mogelijk om bestaande rechten in te perken door het maken van een nieuw bestemmingsplan. Ten behoeve van het bestemmingsplan is een cultuurhistorische waardenkaart gemaakt. Deze waarden geven niet alleen aan dat ze beschermenswaardig zijn (preventieve bescherming). Tevens zijn waardevolle terreinen beschermd door middel van een aanlegvergunningstelsel. Ook het voorgenomen gemeentelijke archeologiebeleid en het landschapsbeleid zijn instrumenten die kunnen worden ingezet om waardevolle terreinen nog beter te beschermen. Artikel 49 planschade Op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan een belanghebbende die schade lijdt ten gevolge van een bestemmingsplan welke redelijkerwijs niet of niet geheel tot zijn last behoort te blijven en waarvan vergoeding niet op andere gronden is verzekerd, kennen burgemeester en wethouders hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Bij het maken van een nieuw bestemmingsplan waarbij inbreuk wordt gedaan op bestaande rechten, zal sprake zijn van van schade. Uiteraard is de hoogte van de schade afhankelijk van het feit of het gaat om een woning of een bedrijf. Als een woning niet mag uitbreiden (naar bv. 600 m3) zal de omvang van de schade vooral te wijten zijn aan het beperken van woongenot. Als een bedrijf niet kan uitbreiden, heeft dit invloed op de omzet en is er ook sprake van vervolgschade door belemmering in doorgroeimogelijkheden. Om inzicht in mogelijke schade te krijgen, zal een planschaderisicoanalyse nodig zijn c.q. deskundig juridisch advies. Beginselen van behoorlijk bestuur In juni 2004 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Oudwulverbroek vastgesteld. Inmiddels is het Binnen deze periode is geen sprake geweest van beleidswijzigingen waardoor het bestemmingsplan aangepast zou moeten worden. De bestemmingsplannen hebben een looptijd van 10 jaar. De bewoners en bedrijven in het gebied mochten er dus op vanuit gaan dat de planologische regeling voorlopig niet veranderd zou worden. Advies Het gebied van het buurtschap Oud Wulven is cultuurhistorisch interessant en heeft potentie om aangewezen te worden als (gemeentelijk) beschermd gezicht. Bovendien ligt het gebied onder druk van ruimtelijke ontwikkelingen (baggerdepot, spoorverbreding, A-12 Salto, etc.). Een eventuele aanwijzing tot gemeentelijk gezicht zal echter nog wel nader onderbouwd moeten worden. In de aanwezige gegevens van het gebied kan nog een verdiepingsslag gemaakt worden met betrekking tot de consequenties van de aanwijzing van een gemeentelijk beschermd stads- en dorpsgezicht van het buurtschap Oud Wulven. En het instrument voor aanwijzing van een beschermd gezicht zal moeten worden geïntroduceerd; het instrument is namelijk nog niet in onze gemeentelijke monumentenverordening opgenomen. Het is overigens niet de bedoeling van een beschermd gezicht om het gebied te bevriezen en geen ontwikkelingen meer toe te laten; wel is het van belang dat veranderingen zorgvuldig worden begeleid en ingepast. 9

10 10