SCHATTINGSVERSLAG Londenstraat Gent

Transcriptie

1 Beau De Boever Nicolas Destoop Bachelor Vastgoed-Makelaardij Groep 2B Paelinck Mieke Gent, 15 december 2015 SCHATTINGSVERSLAG Londenstraat Gent Pagina 1

2 Inhoudstafel 1 Inleiding Analyse van het vastgoedobject Grond Opstallen Gebruiksrechten Analyse van de marktgegevens Marktsegment Marktontwikkelingen Vergelijkingspunt 1 Londenstraat 68, 9000 Gent Vergelijkingspunt 2 Landbouwersstraat 27, 9000 Gent Vergelijkingspunt 3 Voorhavenlaan 45, Gent Optimale aanwending Gebruiksmogelijkheid A Gebruiksmogelijkheid B Taxatie Methode van vergelijkingspunten Conclusie Algemene bepalingen Bronvermelding Pagina 2

3 Lijst met figuren en grafieken Figuur 1: Kadastraal plan, oppervlakte en vorm van het perceel zijn optimaal...7 Figuur 2: Gewestplan, Londenstraat 72 aangegeven door nummer 2 op de kaart. Gelegen in woongebieden met cultureel, historische en/of esthetische waarde... 7 Figuur 3:Vooraanzicht huis Londenstraat Figuur 4: Sanitair... 9 Figuur 5: Keuken 9 Figuur 6: Woonkamer... 9 Figuur 7: Ligging vastgoedobject ten opzichte van de gekozen vergelijkingsobjecten...10 Figuur 8: Voorgevel Londenstraat Figuur 9: Kadastrale ligging Londenstraat Figuur 10: Ligging vastgoedobject ten opzichte van Londenstraat Figuur 11: Voorgevel Landbouwersstraat Figuur 12: Kadastrale ligging Landbouwersstraat Figuur 13: Ligging vastgoedobject ten opzichte van Landbouwersstraat Figuur 14: Voorgevel Voorhavenlaan Figuur 15: Kadastrale ligging Voorhavenlaan Figuur 16: Ligging vastgoedobject ten opzichte van Voorhavenlaan Grafiek 1: Verkoop woonhuizen in Gent ( ) Grafiek 2: Aantal transacties woonhuizen in Gent ( ) Grafiek 3: Vastgoedprijzen van woonhuizen, appartementen en villa s in Vlaanderen Pagina 3

4 1 Inleiding Op datum van 27 oktober 2015 zijn wij, ondertekende Beau De Boever en Nicolas Dstoop, handelend in hoedanigheid van makelaar overgegaan tot de taxatie van een vastgoedobject gelegen in de Londenstraat 72 te 9000 Gent. Identificatie van de taxateur Identificatie van de aanvragers Vastgoedobject Doel van de taxatie Waardebegrip Beau De Boever Nicolas Destoop Dhr. en mevr. Pieters handelend in hoedanigheid van eigenaars Een woning op en met grond en alle verdere aanhorigheden, gelegen in de Londenstraat 72 met kadastrale ligging GENT. Schattingsverslag naar aanleiding van een kredietaanvraag voor renovatiewerken De marktwaarde wordt in onderhavig schattingsverslag getaxeerd. Peildatum 15 december 2015 De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010) 2 Analyse van het vastgoedobject De analyse van het vastgoedobject omvat de fysische kenmerken van het onroerend alsook een onderzoek naar de gebruiksrechten 2.1 Grond De waardebepalende factoren die specifiek op het gronddeel betrekking hebben kunnen ingedeeld worden in: - Fysische aspecten van de grond (oppervlakte, perceelvorm, oriëntatie, bodemconditie, grondvervuiling en uitrusting); - Juridische bestemming; - Ligging. Oppervlakte en perceelvorm Bodemconditie De oppervlakte en de vorm van het perceel worden als optimaal beschouwd. (Zie figuur 1) - Kadastrale oppervlakte = 97m² - Rechthoekige vorm - Straatbreedte = ± 9 m - Perceeldiepte = ± 10,7 m Bij het onderzoek naar de bodemconditie wordt een beoordeling gemaakt van het reliëf op het terrein en van de terreinhoogte ten opzicht van het straatniveau - Vlak terrein Oriëntatie - De voorgevel is westelijk georiënteerd Grondvervuiling Bodemattest: de OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Pagina 4

5 Uitrusting van het terrein - Het terrein is bereikbaar vanop de openbare weg voor voetganger, fietser en wagen - Het terrein is gelegen in een rustige straat met zo goed als enkel plaatselijk verkeer - Aansluitingen op de openbare faciliteiten (riolering, elektriciteitsnet, stadswater, telefonie en internet) Juridische bestemming Overeenkomstig het gewestplan is het perceel gelegen in woongebied met culturele, historische en/of ethische waarde in de Gentse en Kanaalzone met datum van goedkeuring: 14/09/1977. (Zie figuur 2) Pagina 5

6 Ligging De ligging geanalyseerd op micro-economisch niveau, stellen we vast dat het vastgoedobject gelegen is in het centrum nabij groen en verscheidene diensten en voorzieningen. Een goede bereikbaarheid dient opgemerkt te worden, zowel te voet, met de fiets of de wagen. Er werd tijdens het plaatsbezoek geen storende invloeden opgemerkt. - Bereikbaarheid van diensten en voorzieningen o Bus- en tramhalte met bussen lijn en tram 4 op 9 min. wandelafstand o Station Gent-Sint-Pieters op 8 min. afstand met de wagen en op 19 min. afstand met het openbaar vervoer o Station Gent-Dampoort op 6 min. afstand met de wagen en op 13 min. afstand met het openbaar vervoer o Decathlon en Weba op 9 min. wandelafstand o Vlakbij Loods 22 waar een nieuw vastgoedproject wordt opgericht en voor een heropwaardering van de buurt zal zorgen o Vlakbij de Gentse dokken waar het centrum van de Gentse industrie, alsook talrijke evenementen zoals gezellige rommelmarkten en recreatieactiviteiten plaatsvinden - Aanwezigheid van groen o Vlak voor het huis grasplein met voetbalveld o Het Rabotpark op 6 min. afstand met de wagen o Het Stedelijk Natuurreservaat Bourgoyen-Ossemeersen op 15 min. afstand met de wagen o Gentse Blaarmeersen op 18 min. afstand met de wagen - Verkeersassen o Oprit E17 naar Kortrijk en Antwerpen op 5 min. afstand met de wagen o N424 naar R4 (grote ring rond Gent) op 5 min. afstand met de wagen. Van hieruit makkelijke verbinding met oprit E17 (richting Antwerpen of Kortrijk) op 10 min. afstand en oprit E40 (richting Brussel of Oostende) op 15 min. afstand o Gent Tolpoort op 4 min. afstand met de wagen en verbinding met de Gentse R40 (Gentse binnenring). Van hieruit makkelijke verbinding naar Gent Rabot (8min.), Gent Dampoort (6 min.) en Gent Zuid (12 min.) o Gents historisch centrum (Patershol) op 8 min. afstand Pagina 6

7 Keuringsattesten - Geen EnergiePrestatieCertificaat aanwezig, gezien de afwezigheid van verwarmingstoestellen. - Een keuringsattest van de elektrische installatie is niet opgemaakt. De elektrische installatie dient volledig gerenoveerd te worden. Afbeelding 1: Kadastraal plan, oppervlakte en vorm van het perceel zijn optimaal Afbeelding 2: Gewestplan, Londenstraat 72 aangegeven door nummer 2 op de kaart. Gelegen in woongebieden met cultureel, historische en/of esthetische waarde Pagina 7

8 2.2 Opstallen De waardebepalende factoren met betrekking tot de opstallen betreffen de fysieke eigenschappen van de constructies en kunnen in drie groepen ingedeeld worden: - Afmetingen van de constructies; - Bouwkost van de constructie; - Vetustiteit van de constructie(s) of hun staat van onderhoud Afmeting Bouwkost Bewoonbare oppervlakte = ± 160 m² (excl. Kelder) Perceel grondoppervlakte = ± 97 m² De verschijningsvorm van de opstallen komt in eerste opzicht overeen met het referentietype gewoon rijhuis. Exterieur: - 3 bouwlagen + zadeldak (pannendak) - Bakstenen gevel - Voordeur met groot raam over bijna volledige breedte van de woonkamer, op 1st en 2 de verdieping 3 ramen aan de voorzijde van het huis - 1 dakraam Interieur: - Kelder die kan gebruikt voor beperkte opslag van goederen - Parket in woonkamer, tegels in keuken en badkamer Op 1 ste en 2 de verdieping gebruik van vinyl met onderliggende plankenvloer - Geschilderde muren en plafonds met op 1 ste en 2 de verdieping enkel barsten en gaten die makkelijk te restaureren zijn Vetustiteit Op 1 ste en 2 de verdieping zijn grootste herstellingswerken nodig. Hierbij dient de vloerbedekking vervangen te worden en enkele barsten dienen herstelt te worden. In alle kamers van de woning dient aandacht besteed te worden aan het schilder- en behangwerk. De keukeninrichting dient vernieuwd of gerestaureerd te worden. De badkamer en de elektriciteit voldoen niet meer aan de hedendaagse normen zodat deze ook aan vervanging toe zijn. De binnenkoer is aan een onderhoudsbeurt toe. Pagina 8

9 Afbeelding 3: Vooraanzicht huis Londenstraat 72 Afbeelding 4: 6: Sanitair Woonkamer Afbeelding 5: Keuken 2.3 Gebruiksrechten Volle eigendom Erfdienstbaarheden Volle eigendom omvat alle rechten met betrekking tot het object (die niet strijdig zijn met de wetten en de verordeningen) Er zijn geen erfdienstbaarheden teruggevonden in de notariële aankoopakte. Noch werden er erfdienstbaarheden vastgesteld tijdens het plaatsbezoek. 3 Analyse van de marktgegevens Pagina 9

10 3.1 Marktsegment Het vastgoedobject wordt geclassificeerd onder de secundaire koopmarkt van residentieel vastgoed type meergezinswoning. Potentiële kopers die een instapklare meergezinswoning zoeken in Gent vallen niet binnen het marktsegment van dit vastgoedobject. Het vastgoedobject bevindt zich in een marktsegment van kopers die een meergezinswoning wensen te renoveren naar eigen woonbehoeften. Dergelijk koperspubliek is bereid hiervoor het nodige kapitaal te investeren. Met betrekking tot de ligging wordt het marksegment gekenmerkt aan de rand van het stadscentrum van Gent. Het gebied wordt ten noorden afgebakend door de deelgemeenten Evergem, ten oosten door Destelbergen, ten zuiden door de Dampoort en ten westen door Wondelgem.. Enkel vastgoedobjecten uit hetzelfde marktsegment zoals hierboven geschetst, komen in aanmerking om als vergelijkingspunt te worden gebruikt. Figuur Afbeelding 7: Ligging 7: Ligging vastgoedobject ten opzichte ten van opzichte de gekozen van de vergelijkingsobjecten gekozen vergelijkingsobjecten 3.2 Marktontwikkelingen Trends op de vastgoedmarkten kunnen afgelezen worden van signalen in de markt zoals de gemiddelde woonprijzen en het aantal transacties. Pagina 10

11 Verkoop woonhuizen in Gent Jaartal Gemiddelde Grafiek 1 : Verkoop woonhuizen in Gent ( ) Mediaan We kijken naar de marktontwikkeling van gewone huizen. We gaan ervan uit de marktwaarde van gewone huizen in dezelfde prijsklasse ligt Aantal transacties woonhuizen in Gent Jaartal Grafiek 2: Aantal transacties woonhuizen in Gent ( ) Pagina 11

12 Grafiek 3: Vastgoedprijzen van woonhuizen, appartement en villa s in Vlaanderen We merken op dat een lichte, jaarlijkse stijging van de prijs en het aantal transacties blijft over de gehele periode gezien relatief constant. We verwachten dat de marktontwikkeling van de ééngezinswoningen ook deze tendensen volgt. Pagina 12

13 3.3 Vergelijkingspunt 1 Londenstraat 68, 9000 Gent Afbeelding 8: Uitzicht Londenstraat 68 LIGGING: Londenstraat 68, 9000 Gent VERKOOPPRIJS: ,- DATUM: 2015 TRANSACTIE: openbare verkoop BOUWJAAR: EPC: 291 kwh/m² GRONDOPP.: 95 m² BESCHRIJVING: Gesloten bebouwing Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde KI: Gelijkvloers: hall, inrijpoort, dubbele living (of praktijkruimte); - Tussenverdiep: wc; - Eerste verdiep: hall, keuken, dubbele living, salon, koele berging; Diensttrap met op tussenverdieping berging; - Tweede verdiep: hall, vier slaapkamers, badkamer; - Derde verdiep: zolder; - Tuin met koetshuis en volledig onderkelderd REDEN GEBRUIK VERGELIJKINGSPUNT: - Ligging: dicht bij vastgoedobject - Grootte: ongeveer gelijk - Bouwjaar: ongeveer gelijk Afbeelding 9: Kadastrale ligging Londenstraat 68 Pagina 13

14 3.4 Vergelijkingspunt 2 Landbouwersstraat 27, 9000 Gent Afbeelding 10: Ligging vastgoedobject ten opzichte van Londenstraat 68 LIGGING: landbouwersstraat 27, 9000 Gent VERKOOPPRIJS: ,- DATUM: 2015 TRANSACTIE: Openbare verkoop BOUWJAAR: 1900 EPC: 738 kwh/m² GRONDOPP.: 97 m² Afbeelding 11: Voorgevel Landbouwersstraat 27 badkamer BESCHRIJVING: - Gesloten bebouwing - Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde - KI: Gelijkvloers: grote leefruimte met keuken; - Eerste verdiep: grote leefruimte, met keuken en - Tweede verdiep: grote leefruimte, met keuken en badkamer; - Derde verdiep: niet-geïsoleerde zolder; - kelder met verschillende ruimtes en toegang tot de koer REDEN GEBRUIK VERGELIJKINGSPUNT: - Ligging: naast de Coupure - Meer ramen dus betere lichtinval - Kleiner dan vastgoedobject Afbeelding 12: Kadastrale ligging Landbouwersstraat 27 Pagina 14

15 Afbeelding 13: Ligging vastgoedobject ten opzichte van Landbouwersstraat Vergelijkingspunt 3 Voorhavenlaan 45, Gent LIGGING: Voorhavenlaan 45, 9000 Gent VERKOOPPRIJS: ,- DATUM: 2015 TRANSACTIE: Openbare verkoop BOUWJAAR: 1994 EPC: 506 kwh/m² GRONDOPP.: 78 m² Afbeelding 14: Voorgevel Voorhavenlaan 45 BESCHRIJVING: - Gesloten bebouwing - Woongebied - KI: Studentenhuisvesting - Gelijkvloers: 3 studio s; - Eerste verdiep: 4 studio s; - Tweede verdiep: 4 studio s; - Derde verdiep: 4 studio s; REDEN GEBRUIK - Ook een VERGELIJKINGSPUNT: Afbeelding 15: Kadastrale ligging Voorhavenlaan studentenhuisvestiging 45 - Ligging: gelijk maar een betere bereikbaarheid - Groter dan vastgoedobject - Betere afwerking Pagina 15

16 Afbeelding 16: Ligging Figuur vastgoedobject 16: Ligging vastgoedobject ten opzichte ten van opzichte Voorhavenlaan van Voorhavenlaan 45 Pagina 16

17 4 Optimale aanwending Bij de optimale aanwending wordt nagegaan of het huidige gebruik van het vastgoedobject kan worden verdergezet, of als een ander gebruik van het vastgoedobject mogelijk is. Het alternatieve gebruik wordt beoordeeld op basis van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten van het vastgoedobject en resulteert in de hoogste waardering. 4.1 Gebruiksmogelijkheid A Bij gebruiksmogelijkheid A wordt het huidige gebruik verdergezet, namelijk het behouden van een éénsgezinswoning met inachtneming de regels over het Kamerdecreet en of de potentiële koper bereid is om te investeren in de herstellingen en/of vervanging van: - De dakconstructie; - De dakisolatie - De schilder- en behangwerken; - Vloerbekleding vervangen of herstellen op elke verdieping - Het sanitair; - Opfrissing van elektriciteit - De keukeninrichting - Opfrissen van de binnenkoer - Renovaties conform Kamerdecreet 4.2 Gebruiksmogelijkheid B Bij gebruiksmogelijkheid B wordt het huidige gebruik stopgezet en zal men uitkijken of de woning voor een andere nutsbestemming kan gebruikt worden. Dit lijkt ons hier niet het geval aan gezien de woning te klein en onpraktisch is om er een meersgezinswoning van te maken. Het creëren van een studentwoning lijkt ons hier ook niet aan te raden omdat de kosten groot zullen zijn en de afzetmarkt voor studentwoningen in deze buurt klein is. Pagina 17

18 5 Taxatie 5.1 Methode van vergelijkingspunten Op basis van de methode van vergelijkingspunten tussen 3 opgegeven gelijkaardige vastgoedpanden (zie hieronder) leidt men af dat de marktwaarde van het pand in de Londenstraat 72 geschat wordt op ± euro. Pagina 18

19

20 6 Conclusie Na schatting op basis van de intrinsieke waarde en de methode van vergelijkingspunten, zijn wij Nicolas Destoop en Beau De Boever, tot het besluit gekomen om de marktwaarde van het vastgoedobject te schatten op BEKWAAMHEID EN ONAFHANKELIJKHEID VAN DE TAXATEUR Ondergetekende, Nicolas Destoop en Beau De Boever, verklaren dat zij de opdracht hebben uitgevoerd in volstrekte onafhankelijkheid, objectiviteit, onpartijdigheid en zonder aanpassingen vanwege eigenbelang. Nicolas Destoop Beau De Boever Pagina 20

21 7 Algemene bepalingen 1. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) Pagina 21

22 8 Bronvermelding Pagina 22