Dakopbouw wordt hele onderneming Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oost/Watergraafsmeer

Transcriptie

1 Rapport Gemeentelijke Ombudsman Dakopbouw wordt hele onderneming Gemeente Amsterdam Stadsdeel Oost/Watergraafsmeer 23 juni 2009 RA Samenvatting Een man dient een bouwaanvraag in voor een dakopbouw op zijn nieuwe woning. Het stadsdeel houdt de aanvraag aan omdat het ontheffingsbeleid ten aanzien van dakopbouwen aangepast gaat worden. De man, een meubelmaker, wil de opbouw zelf realiseren. Omdat hij zijn bedrijf in die periode stil moet leggen, is het van belang dat hij weet wanneer hij aan de slag kan. Als na drie maanden nog steeds niet duidelijk is wanneer het ontheffingsbeleid aangepast zal zijn, brengt hij zijn zaak onder de aandacht van de ombudsman. De ombudsman bemoeit zich met de zaak, organiseert een hoorzitting en spoort het stadsdeel aan om duidelijkheid te verschaffen aan de ondernemer. Elf maanden na zijn aanvraag krijgt de man eindelijk groen licht. Hij geeft aan dat hij door de gang van zaken schade geleden heeft en wil een schadevergoeding. Het stadsdeel wijst dat af, omdat het beleid binnen redelijke tijd is herzien en er sprake zou zijn van rechtsongelijkheid met burgers die, in verband met de herziening van het beleid, gewacht hebben met het indienen van een aanvraag. Na afronding van de zaak oordeelt de ombudsman dat het stadsdeel de bouwaanvraag terecht heeft aangehouden. Het stadsdeel heeft hiermee voorkomen dat tweemaal legeskosten in rekening zouden worden gebracht. Wel had het beleid sneller herzien kunnen worden en had de ondernemer beter op de hoogte gehouden moeten worden over de voortgang. De ombudsman oordeelt daarom ook dat het stadsdeel een eventuele schadeclaim van de man serieus moet nemen. Het argument van het stadsdeel dat er dan sprake is van rechtsongelijkheid deelt de ombudsman niet. Burgers die wachten met het indienen van een bouwaanvraag verkeren in een andere positie dan de meubelmaker die een bouwvergunning aangevraagd heeft en zijn bedrijf daarvoor moet stilleggen. Oordeel De onderzochte gedragingen zijn, wat betreft: het aanhouden van de bouwaanvraag: behoorlijk;

2 Pagina : 2/9 de termijn om het ontheffingsbeleid te herzien: onzorgvuldig; de informatievoorziening over de wijziging van het beleid en de gevolgen voor de bouwaanvraag: onzorgvuldig; het niet overwegen van compensatie: onzorgvuldig; het niet in behandeling nemen van een bouwaanvraag omdat de bouwsom te laag is: behoorlijk.

3 Pagina : 3/9 Verzoek Het verzoek tot onderzoek is op 12 augustus 2008 op het spreekuur ingediend en betreft de gemeente Amsterdam, het stadsdeel Oost/Watergraafsmeer, sector Wonen en Werken. Het gevraagde onderzoek heeft betrekking op: het aanhouden van de bouwaanvraag; de termijn om het ontheffingsbeleid te herzien; de informatievoorziening over de wijziging van het beleid en de gevolgen voor de bouwaanvraag; het niet overwegen van compensatie; het niet in behandeling nemen van een bouwaanvraag omdat de bouwsom te laag is. Bevindingen achtergrond van het verzoek Verzoeker koopt begin 2008 een huis in stadsdeel Oost/Watergraafsmeer. Op 14 mei 2008 doet hij een aanvraag voor een bouwvergunning voor een dakopbouw. Er wordt hem dan mondeling meegedeeld dat er een vrijstellingsprocedure gevolgd moet worden en dat de procedure waarschijnlijk vier of vijf maanden zal duren. Op 28 mei 2008 schrijft het stadsdeel dat verzoeker voor zijn aanvraag voor een dakopbouw nog een aantal gegevens moet leveren. In deze brief staat de volgende passage U heeft op 14 mei 2008 een aanvraag reguliere bouwvergunning ingediend voor het oprichten van een dakopbouw met dakterras.... Verzoeker krijgt acht weken om de gevraagde informatie te leveren. Deze termijn wordt door het stadsdeel (vanuit een dienstverleningsperspectief) gegeven omdat de praktijk leert dat een kortere termijn al snel leidt tot buiten behandeling laten van een aanvraag. Verzoeker overlegt de gevraagde informatie en de aanvraag is op 4 juni compleet. Het stadsdeel informeert verzoeker op 31 juli dat zijn aanvraag in strijd met het bestemmingsplan is en dat deze zal worden doorgezonden naar het team ruimtelijke ordening. Op 4 augustus 2008 schrijft het stadsdeel aan verzoeker dat aanvragen voor dakopbouwen voorheen werden getoetst aan de (welstands)beleidsnota Uitgebouwd. Deze nota is echter, wat betreft het onderdeel dakopbouwen, per 24 april 2008 ingetrokken omdat bepaalde delen van de nota strijdig zijn met de Amsterdamse welstandsnota. Het stadsdeel verwacht dat het nieuwe ontheffingsbeleid voor dakopbouwen in het vierde kwartaal van 2008 vastgesteld kan worden. Vervolgens zal verzoekers aanvraag aan het nieuwe beleid getoetst worden. Het is voor verzoeker financieel niet haalbaar om het opknappen van zijn woning uit te besteden. Hij heeft zijn bedrijf dan ook een half jaar stil gelegd om de werkzaamheden aan zijn woning zelf uit te voeren. De uitbouw zal gebruikt worden om de cv-ketel, de wasmachine en de droger te plaatsen. Ook moet een gedeelte van de uitbouw als berging gebruikt worden. Het is voor verzoeker dan ook van belang dat hij zo spoedig mogelijk uitsluitsel krijgt omtrent de bouwvergunning en de uitbouw (bij een positieve beslissing) kan realiseren. Verzoeker wendt zich hierop tot de ombudsman. Op 15 augustus 2008 schrijft het stadsdeel aan verzoeker dat de Commissie voor Welstand en Monumenten Amsterdam (welstandscommissie) in eerste instantie een negatief advies heeft gegeven met daarbij de aantekening dat de uitbouw net zo moet worden uitgevoerd als bij nummer 21. Verzoeker heeft hierover telefonisch contact met de welstandscommissie, past de bouwtekeningen

4 Pagina : 4/9 aan en stuurt deze op naar de welstandscommissie. Op 3 september 2008 brengt de ombudsman de zaak onder de aandacht van de portefeuillehouder Wonen van het stadsdeel. De ombudsman verzoekt de portefeuillehouder te bevorderen dat er zo spoedig mogelijk een beslissing genomen wordt op verzoekers aanvraag. Begin november 2008 laat het stadsdeel telefonisch het volgende aan verzoeker weten. De herziene nota Uitgebouwd? Eerste herziening, waarin het aangepaste ontheffingsbeleid voor dakopbouwen wordt vastgelegd, wordt op 3 november 2008 in het dagelijks bestuur besproken. Deze zal vervolgens zes weken ter visie liggen. Afhankelijk van (het aantal) zienswijzen kan het zijn dat de nota aangepast wordt. In afwachting van de formele vaststelling van de nota worden er ongeveer 25 zaken aangehouden. Het is een bewuste keus van bestuur om de participatie van de burgers serieus te nemen, het oude beleid te bevriezen en de bouwaanvragen aan te houden. Indien verzoekers aanvraag met voorrang behandeld zou worden zou er sprake zijn van rechtsongelijkheid ten aanzien van de overige aanvragers. hoorzitting Naar aanleiding van de zaak besluit de ombudsman een hoorzitting te organiseren voor 15 januari Tijdens de hoorzitting komt een aantal punten aan de orde. Hierna zal, voor zover relevant, puntsgewijs weergegeven worden wat besproken is tijdens de hoorzitting. Ook de reactie van het stadsdeel op het verslag van bevindingen is hierbij, voor zover relevant, opgenomen. het aanhouden van de bouwaanvraag Het stadsdeel laat het volgende weten. De bouwaanvraag is eerst getoetst aan het bestemmingsplan. Dit voorziet niet in dakopbouwen. Er moet dan ook een vrijstellingsprocedure gevolgd worden en deze kent geen fatale termijn. Er kon geen gemotiveerde afwijzing plaats vinden. Vanuit een dienstverleningsperspectief zijn alle aanvragen tussen 24 april 2008 en de inwerkingtreding van de nota Uitgebouwd? Eerste herziening aangehouden. Het alternatief was geweest om de bouwaanvraag af te wijzen, waarbij legeskosten in rekening waren gebracht. Vervolgens had, na de vaststelling van het nieuwe beleid, dezelfde aanvraag weer ingediend moeten worden. Hiervoor zouden dan ook weer legeskosten in rekening gebracht worden. Aan de aanvragers is geen keus geboden om de aanvraag aan te houden dan wel een beslissing te nemen. De mogelijkheid om een aanvraag in te trekken is er altijd. de termijn om het ontheffingsbeleid te herzien Het stadsdeel is enige tijd contrair gegaan bij een negatief welstandsadvies voordat besloten werd de nota aan te passen. Over de herziening van de nota is met de welstandscommissie overlegd. De eerste vergadering was half mei Omdat het stadsdeel en de welstandscommissie niet op één lijn zaten nam het overleg meer tijd in beslag dan verwacht. De nieuwe nota Uitgebouwd? Eerste herziening is ter inzage gelegd. Het betreft een beleidsnota en deze moet conform de wettelijke vereisten worden vastgesteld. Er zijn niet veel zienswijzen binnen gekomen. Na beantwoording van de zienswijzen kan de nota formeel vastgesteld worden door het dagelijks bestuur. Verder is ook de stadsdeelraad, via de raadscommissie, geconsulteerd tijdens het opstellen van de nota. Dit kost ook tijd. de informatievoorziening over de wijziging van het beleid en de gevolgen voor de bouwaanvraag Het stadsdeel geeft aan dat de burgers van het stadsdeel eind april 2008 via de plaatselijke krant en internet geïnformeerd zijn. Verzoeker geeft aan dat hij toen nog niet in het stadsdeel woonde en de plaatselijke krant dan ook niet ontving. Het moet voor het stadsdeel meteen duidelijk zijn geweest dat

5 Pagina : 5/9 zijn aanvraag om een dakopbouw handelt en aangehouden moet worden. Dat de status van de aanvraag duidelijk was, blijkt ook uit het feit dat het stadsdeel na twee weken om nadere informatie vraagt. Als hij direct geïnformeerd was had hij zijn planning kunnen aanpassen. Het gaat verzoeker met name om de periode tussen de indiening van zijn aanvraag half mei 2008 en de brief van 4 augustus 2008 waarin hij geïnformeerd wordt dat de aanvraag aangehouden wordt. Verzoeker meent zich te herinneren dat op de internetsite van het stadsdeel was aangegeven dat de nieuwe nota voor de zomer van 2008 ter inspraak zou liggen. Het bureau ombudsman constateert dat de betreffende pagina op 15 januari 2009 nog op de site van het stadsdeel staat 1. Het stadsdeel geeft aan dat, gezien het aantal bouwaanvragen dat er binnen komt, deze niet direct beoordeeld kunnen worden. Na de aanvraag vindt eerst een ontvankelijkheidstoets plaats. Er wordt dan niet inhoudelijk naar de aanvraag gekeken. Wel wordt gekeken of alle noodzakelijke stukken aanwezig zijn om de aanvraag in behandeling te kunnen nemen. Uit het feit dat na twee weken nadere informatie werd gevraagd kan dan ook niet worden afgeleid dat toen al duidelijk was bij het stadsdeel dat het om een aanvraag voor een dakopbouw handelt. Aan de aanvragers van vergunningen is wel mondeling meegedeeld dat er een beleidswijziging gaande was. Verzoeker laat weten dat een burger hier niet direct uit kan opmaken dat een aanvraag dan (langdurig) wordt aangehouden. Verzoeker geeft aan dat hij door de brief van het stadsdeel van 15 augustus 2008 op het verkeerde been is gezet. Naar aanleiding van deze brief heeft hij telefonisch contact gehad met de welstandscommissie en heeft hij de tekeningen aangepast conform nummer 21 en deze naar de welstandscommissie verstuurd. Het probleem met de welstandsadvies was hiermee opgelost. Het stadsdeel geeft aan dat het routine is dat een aanvraag doorgestuurd wordt naar de welstandscommissie. Dat is nu ook gebeurd. Hoewel het welstandsprobleem wellicht opgelost was zou de aanvraag, gezien de strijd met het bestemmingsplan en het ruimtelijke beleid, toch worden afgewezen. Vandaar dat deze is aangehouden. Het stadsdeel geeft verder aan dat het te doen gebruikelijk is dat de contacten met de welstandscommissie via de behandelend ambtenaar van het stadsdeel lopen. Het stadsdeel laat tot slot weten dat verzoeker daarnaast zowel met de behandelend ambtenaar als met coördinator van het team vergunningen gesproken heeft. Deze heeft verzoeker toen een uitgebreide toelichting gegeven op het traject dat doorlopen moet worden. het niet overwegen van compensatie Het stadsdeel geeft aan dat het beleid binnen afzienbare termijn herzien is en dat geen compenserende maatregelen overwogen worden. Daarnaast voorziet de legesverordening niet in een hardheidsclausule en is het niet mogelijk om minder legeskosten in rekening te brengen. Ook zou er sprake zijn van rechtsongelijkheid met eerdere aanvragers van dakopbouwen en met name ook van diegenen die hebben afgezien van een aanvraag in verband met de herziening van de nota. Wie dat zijn is niet te achterhalen. Verzoeker geeft aan dat er wel verschil is met eerdere aanvragers, namelijk dat hij langer moet wachten op een beslissing en op de verwezenlijking van de dakopbouw. Dit bemoeilijkt de planning en brengt extra kosten met zich mee. het niet in behandeling nemen van een bouwaanvraag omdat de bouwsom te laag is Verzoeker (die meubelmaker is) geeft tot slot aan dat hij de dakopbouw in eigen beheer kan uitvoeren waardoor de bouwsom lager is. Hij heeft bij de aanvraag voor de vergunning een hoger 1 zie bijlage 1

6 Pagina : 6/9 bedrag ingevuld ( ,- in plaats van ,-) omdat door een medewerker van het stadsdeel was aangegeven dat de aanvraag anders afgewezen zou worden. Het stadsdeel geeft tijdens de hoorzitting aan daar niet direct op te kunnen reageren. Naderhand reageert het stadsdeel als volgt. Het stadsdeel is gehouden aan het Besluit indieningsvereisten aanvragen bouwvergunningen (Biab). Dit bepaalt dat de bouw- en materiaalkosten marktconform moeten worden opgegeven, ook wanneer een deel van de werkzaamheden door zelfwerkzaamheid worden uitgevoerd. 2 nadere ontwikkelingen De nota Uitgebouwd? Eerste herziening wordt in februari 2009 door het dagelijks bestuur vastgesteld. Op 15 april 2009 wordt de bouwvergunning voor de dakopbouw verleend. reacties op bevindingen Het resultaat van het onderzoek is als verslag van bevindingen naar verzoeker, naar het stadsdeel en naar de welstandcommissie gestuurd teneinde een nadere reactie mogelijk te maken. Het stadsdeel is met een uitgebreide reactie gekomen die, voor zover relevant, verwerkt is in de bevindingen. Behoorlijkheidsvereisten De ombudsman toetst de gedragingen van gemeentelijke instanties aan behoorlijkheidsvereisten. In dit onderzoek is getoetst aan het vereiste van redelijkheid van voortvarendheid, van actieve en adequate informatievoorziening en aan het motiveringsvereiste. Overwegingen het aanhouden van de bouwaanvraag Het redelijkheidsbeginsel eist dat bestuursorganen voorafgaand aan elk handelen (rechtshandelingen en feitelijke handelingen) het belang van het realiseren van een doelstelling afwegen tegen de belangen van de burger. De uitkomst van de belangenafweging mag niet onredelijk zijn. Het stadsdeel heeft de aanvragen voor dakopbouwen gedurende de herziening van het welstandsbeleid aangehouden om te voorkomen dat onnodige legeskosten in rekening gebracht zouden worden. De ombudsman acht deze afweging niet onbehoorlijk. de termijn om het beleid te herzien Het vereiste van voortvarendheid houdt in dat een bestuursorgaan slagvaardig en met voldoende snelheid dient op te treden. Er kunnen omstandigheden zijn waardoor een procedure langer duurt dan gewenst maar ook dan moet deze binnen een redelijke termijn worden afgerond. Vast staat dat het oude beleid op 24 april 2008 is ingetrokken en het nieuwe beleid na tien maanden is vastgesteld. Hoewel de ombudsman begrijpt dat overleg met de welstandscommissie en het informeren en consulteren van de stadsdeelraad tijd kost, acht hij de periode van tien maanden om het beleid te herzien te lang. Hierbij speelt een rol dat niet het gehele welstandsbeleid herzien moest worden maar slechts het ontheffingsbeleid ten aanzien van dakopbouwen. 2 zie bijlage 2

7 Pagina : 7/9 Daarnaast kwam de beleidswijziging niet uit de lucht vallen, nu het stadsdeel een tijdlang contrair is gegaan. Het stadsdeel had de beleidswijziging voorafgaand aan het intrekken van de nota al ambtelijk behoren voor te bereiden. Dit betekent dat het stadsdeel zodra bekend was dat het oude ontheffingsbeleid zou worden ingetrokken in overleg met de welstandscommissie had moeten treden en niet had moeten wachten tot half mei 2008, drie weken na de intrekking. Het stadsdeel heeft hier dan ook onzorgvuldig gehandeld. de informatievoorziening over de wijziging van het beleid Bestuursorganen dienen burgers met oog op de behartiging van hun belangen actief en desgevraagd van adequate informatie te voorzien. Dit betekent onder meer dat burgers zo spoedig mogelijk en coherent geïnformeerd worden. In dit geval had dan ook binnen zeer korte termijn bij verzoeker aangegeven moeten worden dat zijn aanvraag aangehouden zou worden in verband met de beleidswijziging. Vast staat dat het stadsdeel op 28 mei 2008 op de hoogte was dat het om een aanvraag van een dakopbouw handelde en dat het welstandsbeleid in deze herzien werd. Het stadsdeel had verzoeker op dat moment moeten informeren dat zijn aanvraag aangehouden, in verband met de herziening van het ontheffingsbeleid. Verzoeker wordt echter meer dan twee maanden later (4 augustus 2008) geïnformeerd. Het verweer van het stadsdeel dat uit het feit dat op 28 mei 2008 om aanvullende informatie wordt gevraagd niet kan worden afgeleid dat het stadsdeel op de hoogte was van het feit dat het om een aanvraag voor een dakopbouw handelde kan de ombudsman niet volgen. In de betreffende brief schrijft het stadsdeel immers zelf dat verzoeker een aanvraag heeft gedaan voor een dakopbouw met dakterras. Het argument van het stadsdeel dat wel mondeling aan aanvragers is meegedeeld dat het ontheffingsbeleid voor dakopbouwen wordt aangepast kan de ombudsman niet volgen. Uit de enkele algemene (mondelinge) mededeling dat het ontheffingsbeleid wordt aangepast kan door de burger immers niet worden opgemaakt wat dit precies voor gevolgen heeft voor een concrete aanvraag. Daarnaast blijkt de informatievoorziening op de website van het stadsdeel niet juist te zijn. Hier wordt immers nog op 15 januari 2009 nog het bericht van 24 april 2008 vermeld dat verwacht wordt dat de nota voor de zomervakantie (2008) vrij zou komen voor inspraak. Toen duidelijk was dat dit niet gehaald werd, had het stadsdeel de informatie moeten aanpassen. Gezien het voorgaande komt de ombudsman tot het oordeel dat de informatievoorziening door het stadsdeel tekort geschoten is en dat er sprake is van onzorgvuldig handelen. het niet overwegen van compensatie Het redelijkheidsbeginsel eist dat bestuursorganen voorafgaand aan elk handelen (rechtshandelingen en feitelijke handelingen) het belang van het realiseren van een doelstelling afwegen tegen de belangen van de burger. De uitkomst van de belangenafweging mag niet onredelijk zijn in het licht van het realiseren van de doelstelling. Indien een burger of groep burgers onevenredig zwaar getroffen wordt door het handelen van een bestuursorgaan, ook als dit op zichzelf behoorlijk is, moet overwogen worden een vergoeding toe te kennen aan betrokkenen. De door het stadsdeel aangedragen motivering waarom de aanvragen zijn aangehouden acht de ombudsman op zich zelf behoorlijk. Dat het stadsdeel, op voorhand, geen compensatie overweegt brengt de ombudsman echter tot de volgende overweging.

8 Pagina : 8/9 Vast staat dat verzoeker door de aanpassing van het ontheffingsbeleid voor dakopbouwen getroffen is. Zo heeft verzoeker zijn oorspronkelijke planning moeten aanpassen toen duidelijk werd dat het stadsdeel de aanvraag zou aanhouden. Gezien de onzekerheid over het moment waarop het beleid zou zijn aangepast, is het voor verzoeker lange tijd niet mogelijk geweest een betrouwbare planning te maken. Nu verzoeker zelfstandig ondernemer is en de verbouwing zelf uitvoert, weegt dit extra zwaar voor hem. Hier komt verder bij dat de informatievoorziening door het stadsdeel tekort geschoten is. Gezien het voorgaande is het stadsdeel gehouden een eventuele claim van verzoeker onbevooroordeeld te beoordelen, waarbij niet slechts gekeken wordt naar de mogelijkheden die de Legesverordening biedt. Indien verzoeker aannemelijk kan maken dat hij door het langdurig aanhouden van de aanvraag extra kosten gemaakt heeft, dan moet het stadsdeel overwegen de schade (gedeeltelijk) te vergoeden. Nu het stadsdeel op voorhand aangeeft in zijn geheel geen compensatie te overwegen, wordt dan ook onzorgvuldig gehandeld. Terzijde merkt de ombudsman op dat het argument van het stadsdeel, dat er bij toekenning van compensatie aan verzoeker (en soortgelijke gevallen) sprake zou zijn van rechtsongelijkheid met eerdere aanvragers van dakopbouwen en met name ook van diegenen die hebben afgezien van een aanvraag in verband met de herziening van het beleid, geen doel treft. Indien er geen bouwaanvraag voor een dakopbouw is ingediend dan is er immers geen sprake van gelijke gevallen. Eerdere aanvragers voor een dakopbouw hebben, zoals verzoeker terecht opmerkt, niet hoeven wachten op de herziening van het beleid. het niet in behandeling nemen van een bouwaanvraag omdat de bouwsom te laag is Het motiveringsvereiste vereist onder meer dat overheidshandelen feitelijk en logisch gedragen wordt door de daaraan ten grondslag liggende motivering. De motivering moet de beslissing kunnen dragen. Het stadsdeel onderbouwt haar beslissing dat bij de berekening van de bouwsom niet moet worden uitgegaan van de feitelijke bouwkosten die verzoeker maakt maar van marktconforme bouw- en materiaalkosten, waarbij verwezen wordt naar wettelijke bepalingen dienaangaande. Het handelen van het stadsdeel in deze is dan ook behoorlijk. Oordeel De onderzochte gedragingen zijn, wat betreft: het aanhouden van de bouwaanvraag: behoorlijk; de termijn om het ontheffingsbeleid te herzien: onzorgvuldig; de informatievoorziening over de wijziging van het beleid en de gevolgen voor de bouwaanvraag: onzorgvuldig; het niet overwegen van compensatie: onzorgvuldig; het niet in behandeling nemen van een bouwaanvraag omdat de bouwsom te laag is: behoorlijk.

9 Pagina : 9/9 24 april 2008 Bijlage 1 bericht op de website van het stadsdeel 15 januari 2009 Herziening Nota Uitgebouwd Van de Nota Uitgebouwd is het onderdeel dakopbouwen 2008 ingetrokken. Reden hiervoor is dat het onderdeel dakopbouwen op onderdelen strijdig is met de Amsterdamse welstandsnota. Om dit gelijk te trekken wordt de nota op dit onderdeel herzien. De Nota Uitgebouwd beschrijft in welke gevallen en onder welke voorwaarden het stadsdeel medewerking verleent aan op- en uitbouwen. De verwachting is dat de nieuwe nota voor de zomervakantie vrijkomt voor inspraak. Bijlage 2 Bijlage bij het Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunningen 1.1 Algemene gegevens en bescheiden 1.1 onder g Een opgave van de aannemingssom- als bedoeld in paragraaf 1, eerste lid van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV 1989)- voor het uit te voeren werk dan wel, voor zover deze ontbreekt, een raming van de bouwkosten als bedoeld in het normblad NEN toelichting algemene gegevens en bescheiden onder g de bouw en materiaalkosten moeten marktconform worden opgegeven, ook wanneer een deel van de werkzaamheden door middel van zelfwerkzaamheid wordt uitgevoerd.