De waardevaststelling van een woning Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam

Transcriptie

1 Rapport Gemeentelijke Ombudsman De waardevaststelling van een woning Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Datum: 17 juli 2007 RA Samenvatting De Dienst Belastingen stelt in 2005 de WOZ-waarde van een woning vast op en in 2006 op In beide gevallen is als waardepeildatum gekozen voor 1 januari Voor de eigenaar is de hoogte van die vaststelling verrassend, omdat hij het huis in 2004 voor minder, namelijk , heeft gekocht. Met deze mededeling en een berekening van de gemiddelde verkoopprijs voor referentiewoningen, tekent hij al na de eerste aanslag bezwaar aan tegen de vaststelling. Zonder in te gaan op de argumenten van de huiseigenaar wijst de dienst het bezwaar af. Op het verzoek dit alsnog te doen, reageert de dienst niet. De man besluit daarop om de ombudsman op de hoogte te stellen en zijn zaak voor te leggen aan de rechter. Naar aanleiding van die stap neemt de dienst contact op met de eigenaar, om te laten weten dat de WOZ-waarde voor zowel 2005 als 2006 wordt vastgesteld op Volgens de dienst is bij de onderbouwing van de vaststelling teveel gewicht gegeven aan verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De ombudsman vindt dat de Dienst Belastingen onzorgvuldig gehandeld heeft, door niet in te gaan op de bezwaren van de huiseigenaar en onjuiste bedragen te vermelden in de aanslagen. Oordeel De onderzochte gedraging is niet behoorlijk.

2 Aantal pagina s : 2/5 Verzoek Het verzoek tot onderzoek is op 20 september 2006 schriftelijk ingediend en betreft de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam. Het gevraagde onderzoek heeft betrekking op: de waardevaststelling van een woning. Bevindingen achtergrond van het verzoek Op 31 maart 2005 legt de Dienst Belastingen verzoeker de Gecombineerde aanslag en kennisgeving waardebeschikking 2005 op. De dienst heeft de WOZ-waarde van zijn woning op vastgesteld (waardepeildatum 1 januari 2003). Verzoeker dient een bezwaarschrift in aangezien hij van mening is dat de waarde te hoog is. Hij wijst op het feit dat hij zijn woning op 4 oktober maanden na de waardepeildatum- heeft gekocht voor Aangezien het onroerend goed alleen maar is gestegen, zou de waarde op 1 januari 2003 dus onder de moeten liggen. Hij schrijft in het bezwaarschrift dat dit wordt ondersteund door de gemiddelde verkoopprijs te berekenen van de door dienst genoemde identieke referentiewoningen. Deze bedraagt Op 29 december 2005 doet de dienst een uitspraak op bezwaarschrift. De dienst laat weten een nader onderzoek te hebben ingesteld. Gebleken is dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld aldus de dienst. Een nadere motivering ontbreekt echter. Op verzoekers argumenten gaat de dienst niet in. Verzoeker schrijft op 6 januari 2006 een brief naar de dienst. Hij laat weten dat op dat moment een identieke woning bij hem in de straat voor te koop staat. Verder vraagt hij alsnog op zijn eerder aangevoerde argumenten in te gaan. Aangezien hij geen antwoord krijgt voor het verstrijken van de beroepstermijn, gaat hij op 24 januari 2006 bij de Rechtbank in beroep tegen de beslissing op bezwaarschrift. Zijn beroepschrift onderbouwt hij met argumenten, foto s en een grafiek. Op 31 januari 2006 legt de dienst verzoeker de Gecombineerde aanslag en kennisgeving waardebeschikking 2006 op. De waardepeildatum is ongewijzigd maar de WOZ-waarde van verzoekers woning is verhoogd tot De genoemde referentiewoningen en WOZ-waarden van deze woningen zijn gelijk als in de waardebeschikking van Ook tegen deze combiaanslag gaat verzoeker in bezwaar. Naar aanleiding van het beroepschrift neemt een medewerker van de dienst in maart 2006 telefonisch contact met verzoeker op. In overleg wordt op 3 maart 2006 de waarde van de woning voor 2005 en 2006 op vastgesteld. Op 9 september 2006 doet de dienst uitspraak op bezwaarschrift Gecombineerde Aanslag Verzoekers bezwaarschrift wordt ongegrond verklaard. De dienst houdt vast aan de waarde van Verzoeker concludeert dat de dienst zonder het dossier in te zien het bezwaarschrift ongemotiveerd heeft afgewezen. Aangezien verzoeker zich niet kan vinden in de gang van zaken, schrijft hij de dienst op 20 september een brief en een afschrift daarvan aan de ombudsman.

3 Aantal pagina s : 3/5 De ombudsman ziet aanleiding de beantwoording van die brief niet af te wachten maar de zaak direct in onderzoek te nemen. reactie van de Dienst Belastingen Het onderzoek van de taxateur van de Dienst Belastingen is tweeledig: ten eerste beoordeelt hij op basis van de gerealiseerde transacties het algemene waardeniveau in de buurt en hoe de bestreden waarde zich verhoudt tot het algemene niveau; ten tweede beoordeelt hij de specifieke argumenten die in het bezwaarschrift zijn aangevoerd. In dit geval bestaat de motivering van het bezwaar van verzoeker slechts uit het vermelden van de eigen koopprijs uit oktober De conclusies van het onderzoek van de taxateur worden vastgelegd in de bijlage bij de uitspraak op het bezwaarschrift. De dienst vermeldt in de overweging in hoofdlijnen de bevindingen van de taxateur. De overweging is in dit geval wellicht wat summier, waardoor verzoeker mogelijk onvoldoende inzicht heeft gekregen in de overwegingen die hebben geleid tot de beslissing. Dit rechtvaardigt echter niet de suggestie dat de dienst geen serieus onderzoek zou hebben uitgevoerd. De WOZ-waarde is zowel bij de initiële waardebepaling als bij de behandeling van het bezwaar bepaald op Bij het bepalen van de waarde is er altijd sprake van een zekere bandbreedte waarbinnen gesproken kan worden van een juiste waarde. Hoewel er transactieprijzen zijn die de waarde van onderbouwen, heeft de taxateur de hoge verkoopprijzen bij zijn oordeel erg zwaar heeft laten meewegen. Bij de behandeling van het beroep is dan ook geconstateerd dat de waarde te hoog was vastgesteld en is de WOZ-waarde uiteindelijk verlaagd naar Het is overigens niet zo dat onroerend goed alleen maar in waarde is gestegen. Uit analyses van de marktontwikkelingen is gebleken dat tussen eind 2002 en medio 2004 sprake is van een gelijkblijvende en soms zelfs dalende markt in Amsterdam. Op de taxatieverslag genoemde referentiewoningen zijn geen identieke referentiewoningen. Op het taxatieverslag worden de transactieprijzen van de drie best vergelijkbare, rond de waardepeildatum verkochte woningen afgedrukt. Er zal zelden sprake zijn van identieke woningen. Ook in dit geval gaat het om woningen die vergelijkbaar zijn met verzoekers woning, maar die in grootte, ligging en type in meer of mindere mate afwijken. Een WOZ-waarde kan daarom niet worden beoordeeld door de gemiddelde verkoopprijs van de drie vergelijkbare woningen te nemen, zonder rekening te houden met de aanwezige verschillen. Voor 2006 geldt dezelfde WOZ-waarde als voor Ten onrechte is door een administratieve fout op de gecombineerde aanslag 2006 vermeld dat de WOZ-waarde voor zou zijn. Voor 2006 geldt echter geen andere waarde dan voor In maart 2006 is in de beroepsprocedure de WOZ-waarde voor zowel 2005 als 2006 vastgesteld op Hiermee is tevens de administratieve fout bij het opleggen van de aanslag 2006 gecorrigeerd. Verzoekers bezwaarschrift tegen de gecombineerde aanslag 2006 is echter na de correctie van de administratieve fout behandeld. Het bezwaar is afgewezen omdat reeds in een eerder stadium aan de bezwaren was tegemoetgekomen. De dienst houdt dus niet vast aan de waarde van maar aan de waarde van

4 Aantal pagina s : 4/5 reacties op bevindingen Het resultaat van het onderzoek is als verslag van bevindingen naar verzoeker en naar de dienst de gemeente gestuurd teneinde een nadere reactie mogelijk te maken. De Dienst Belastingen heeft laten weten dat de feiten in het verslag van bevindingen correct zijn weergegeven. Verzoeker heeft in een nadere reactie enkele opmerking geplaatst. Zo merkt hij op de dienst mogelijk intern wel motivaties heeft voor zijn handelen en oordelen, maar deze niet kenbaar maakt aan de burger. Pas in geval van beroep bij de Rechtbank wordt om een procedure te voorkomen - getracht de zaak in der minne te schikken. Behoorlijkheidsvereisten De ombudsman toetst de gedragingen en handelingen van gemeentelijke instanties aan behoorlijkheidsvereisten. In dit onderzoek is getoetst aan het motiveringsvereiste en aan het vereiste van administratieve nauwkeurigheid. Overwegingen Het motiveringsvereiste houdt in dat de motivering op de individuele zaak is toegesneden, feitelijk juist is, logisch voortvloeit uit het overheidshandelen en kenbaar is. Het vereiste van administratieve nauwkeurigheid houdt in dat bestuursorganen secuur werken. Dit betekent onder meer dat slordigheden vermeden moeten worden en fouten (zo snel mogelijk) hersteld moeten worden. Tegen de waardebeschikking 2005 dient verzoeker een gemotiveerd bezwaarschrift in. In de beslissing op bezwaarschrift laat de dienst weten dat een nader onderzoek is ingesteld maar dat niet is gebleken dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De mate van motivering van een beslissing op bezwaarschrift, dient op zijn minst gelijk op te gaan met de mate van motivering van een bezwaarschrift. In dit geval heeft verzoeker zijn bezwaarschrift onderbouwd met verschillende gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woning in de buurt. De overweging in de beslissing op bezwaarschrift was zeer summier. Er was geen aanleiding om de waarde lager vast te stellen waartoe later wel is overgegaan. De beslissing heeft de dienst onvoldoende gemotiveerd. Door deze handelwijze ziet verzoeker zich genoodzaakt om zich opnieuw schriftelijk tot de dienst te wenden en wegens het uitblijven van een reactie binnen de beroepstermijn, gaat hij in beroep. De ombudsman kan zich niet aan de indruk onttrekken dat naar aanleiding van het beroepschrift voor het eerst serieus naar de waarde van de woning is gekeken. Op de gecombineerde aanslag 2006 stond een apert verkeerde (te hoge) WOZ-waarde vermeld van In de beslissing op bezwaarschrift stelt de dienst dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Achteraf verklaart de dienst dat hiermee gerefereerd wordt aan de reeds verlaagde waarde van

5 Aantal pagina s : 5/5 Aangezien dit op geen enkele wijze duidelijk wordt, is ook deze beslissing onvoldoende gemotiveerd. Door de onjuiste vermelding van de de WOZ-waarde is het beginsel van administratieve nauwkeurigheid geschonden. Oordeel De onderzochte gedraging is niet behoorlijk.