DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

Transcriptie

1 DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return Maandbericht: november 2015 Profiel DD Property Fund N.V. (DDPF) is een duurzaam vastgoedaandelenfonds met een focus op Europa. Het fonds heeft een rendementsdoelstelling van 5-7% gemiddeld per jaar en streeft naar een consistent, licht groeiend dividend. DDPF heeft een focus op de lange termijn en maakt geen gebruik van een benchmark. DDPF wil met haar beleggingsbeleid een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement en belegt met de overtuiging dat een integrale analyse van financiële- en duurzaamheidsaspecten een positieve bijdrage levert aan het risicorendementsprofiel van het fonds. Dit vertaalt zich in een portefeuille van vastgoedondernemingen van hoge kwaliteit. Daarnaast ziet DDPF het als haar fiduciaire plicht de belangen van haar aandeelhouders actief te vertegenwoordigen bij haar beleggingen. Het fonds is genoteerd op Euronext te Amsterdam. Rendement DDPF heeft inclusief het uitgekeerde dividend van EUR 0,50 per aandeel over de maand november 2015 een rendement behaald van -0,4% (klasse B). De intrinsieke waarde per aandeel komt hiermee uit op EUR 34,28 en het rendement dit jaar op 21,24% (klasse B). Uitgelicht: Ventas In dit maandbericht besteden wij aandacht aan Ventas dat nieuw aan de portefeuille is toegevoegd. Ventas is een Amerikaanse vastgoedonderneming die bezit over een portefeuille seniorenwoningen, verzorgingstehuizen, klinieken en ziekenhuizen. Het aandeel voldoet aan al onze kwaliteitscriteria (de DoubleDividend schijf van vijf): een hoge score op duurzaamheid, een sterk bedrijfsmodel met goede vooruitzichten, een goed track record en balans en een zeer aantrekkelijke waardering. Met de timing van de aankoop hadden we enig geluk, het aandeel was meteen de grootste stijger in de portefeuille. Fondsinformatie Portefeuille Omvang 22,7 mln Waarvan belegd 20,0 mln Liquide middelen 2,7 mln Aantal posities 21 Gegevens per aandeel Intrinsieke waarde (A) 34,12 Aantal participaties Intrinsieke waarde (B) 34,28 Aantal participaties Kosten Management fee Performance fee Op- en afslag 0,25% 1,2% (klasse A) 0,7% (klasse B) geen Structuur Naamloze vennootschap (N.V.) Beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal Open-end, dagelijks verhandelbaar Fiscale beleggingsmaatschappij Overig Beheerder DoubleDividend Management B.V. Benchmark Geen Start Mei 2005 ISIN (A) NL ISIN (B) NL Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar op de website van DoubleDividend Management B.V. ( DoubleDividend Management B.V. is beheerder van DD Property Fund N.V. en heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De intrinsieke waarde is niet door een externe accountant gecontroleerd.

2 Tabel: maandelijks totaal rendementen in % (de cijfers zijn na kosten, inclusief jaarlijks uitgekeerd dividend)* Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Totaal ,93-4,09-1,62 6,58 4,56-4,94 1,52 9,69 1,91-1,53-1,03 0,32 9, ,46-0,29 4,57-1,62-6,72 1,07 5,14 1,00 5,21 2,46-3,26 4,08 12, ,08 2,75-0,17 1,75 3,52-2,20-2,90-8,16-4,90 3,69-5,90 1,26-9, ,53 2,02 4,59-3,24-2,34 1,51 3,09-0,18 1,49 2,56 0,48-0,02 11, ,83 0,72-1,41 4,38 1,39-7,59 2,56-1,31 3,14 2,61-0,81-0,67 3, ,47 5,76-1,86 2,69 4,37 0,54 1,24 1,66-2,20 2,36 4,13 1,48 21, ,58 3,96 1,72-1,51 0,52-4,86 6,54-3,70 0,32 7,37-0,40 21,24 * vanaf 2015 betreft het de rendementen van klasse B Ontwikkelingen in de markt en portefeuille De EPRA Europe Total Return Index liet in november een daling van 1,3% aantekenen. Hiermee deden vastgoedaandelen het een stuk minder dan gewone aandelen die de maand wel met winst afsloten. Zo noteerde de Europese Eurostoxx 600 index een plus van 2,9%. Dat vastgoed een mindere maand heeft is niet verwonderlijk na de flinke koersstijging in oktober en een stijging van meer dan 20% over heel Wereldwijd stonden vastgoedaandelen iets onder druk als gevolg van de verwachte rentestijging in de Verenigde Staten. Vastgoedaandelen in continentaal Europa hoeven voorlopig niet te vrezen voor een rentestijging. De ECB komt wellicht in december al met aanvullende maatregelen om de inflatie aan te wakkeren en de groei te stimuleren. Hierdoor zal de rente voorlopig op een zeer laag niveau blijven waardoor waarderingen op peil blijven en (her)financieringen van leningen tegen gunstige voorwaarden gedaan kunnen worden. De Bank of England zal een rentestijging in de VS in een later stadium mogelijk wel volgen. De grootste bijdrage kwam van ADO Properties dat in een licht dalende markt met 5,4% in waarde steeg. Ook het Zweedse Hufvudstaden en het Engelse Unite Group wisten de maand positief af te sluiten. Grote ondernemingen zoals Land Securities en Unibail-Rodamco moesten daarentegen zo n vijf procent prijsgeven. Tabel: top 3 rendement en bijdrage aan resultaat (in EUR) Top 3 hoogste bijdrage Top 3 laagste bijdrage Rendement Bijdrage Rendement Bijdrage ADO Properties (Dui) 5,4% 0,4% Land Securities (VK) -6,4% -0,4% Hufvudstaden (Zwe) 1,6% 0,1% Unibail-Rodamco (Fra) -4,3% -0,3% Unite Group (VK) 3,2% 0,1% Intu Properties (VK) -4,8% -0,2% /Bloomberg Portefeuille wijzigingen Nieuw in de portefeuille is het Amerikaanse Ventas dat zich richt op huisvesting van ouderen en profiteert van de vergrijzing. Verderop in het maandbericht wordt de onderneming uitvoerig beschreven. Verder hebben we de posities in British Land (VK), Capital & Counties (VK), Hufvudstaden (Zwe) en Unibail-Rodamco (Fra) op hogere niveaus iets afgebouwd waardoor de kaspositie is gestegen tot bijna 12%. Hiermee hebben we ruimte gecreëerd om in te spelen op kansen in de markt. Unibail-Rodamco is door de gedeeltelijke verkoop niet meer de grootste positie in de portefeuille. Ook Hufvudstaden is een paar plaatsen gezakt. ADO Properties heeft door de sterk gestegen koers de grootste weging. De waardering van ADO Properties is ondanks te koersstijging nog steeds aantrekkelijk aangezien het bedrijf nog veel groeimogelijkheden heeft en de Berlijnse woningmarkt in de lift zit.

3 Tabel: top 10 posities (naar weging) in portefeuille per einde maand Onderneming en weging ADO Properties (Dui) 7,0% Entra (Noo) 5,6% Great Portland Estates (VK) 6,3% Land Securities (VK) 5,4% HCP (VS) 6,2% Swiss Prime Site (Zwi) 5,0% Unibail-Rodamco (Fra) 5,9% Shaftesbury (VK) 5,0% Hufvudstaden (Zwe) 5,8% Vonovia (Dui) 4,8% Portefeuille karakteristieken De tabel hieronder geeft de belangrijkste kenmerken van de portefeuille van het fonds weer. De cashflow yield geeft het directe rendement (de huurinkomsten minus kosten) weer ten opzichte van de huidige koers. Herwaarderingen van het vastgoed worden dus niet meegenomen. De prijs ten opzichte van de intrinsieke waarde geeft aan of de portefeuille tegen een premie dan wel een korting ten opzichte van de waarde van het onderliggende vastgoed wordt verhandeld. Is deze waarde lager dan 100% dan is er sprake van een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde. Het dividendrendement is het dividendrendement op basis van de huidige koersen. De schuldratio is de netto schuld ten opzichte van de marktwaarde van het vastgoed. De VAR (Value At Risk) geeft het maximale verlies van de portefeuille weer op jaarbasis met 95% zekerheid op basis van Monte Carlo simulatie. De Bèta geeft de beweeglijkheid van de rendementen ten opzichte van de markt (in dit geval ten opzichte van de MSCI Index) aan. De standaarddeviatie is een statistische maat voor de spreiding van de getallen rondom het gemiddelde. Tabel: Kenmerken portefeuille per einde maand Waardering Risico Cashflow yield, huidig 4,5% Schuldratio 31% Prijs/intrinsieke waarde, huidig 100% VAR (Monte Carlo, 95%, 1-jaars) 21,6% Dividendrendement, verwacht 3,7% Bèta (t.o.v. MSCI Index) 0,61 Standaarddeviatie 14,8% /Bloomberg Spreiding over landen en sectoren De wegingen naar winkelcentra is net als in oktober verder afgenomen en bedraagt nu 29,7%. Ook de weging naar kantoren is met 1,6% licht gedaald en bedraagt nu 27,6%. Woningen daarentegen stegen iets voornamelijk door de toevoeging van het Amerikaanse Ventas dat in woningen voor ouderen, klinieken en ziekenhuizen investeert. Bij de spreiding naar landen is de positie van het Verenigd Koninkrijk met 2,4% verlaagd door winstnemingen in British Land en Capital & Counties. De afgelopen 2 jaar hebben de Engelse vastgoedaandelen mooie rendementen laten zien. De vastgoedcyclus in het VK is echter wat verder dan die van Continentaal Europa. Huren zijn fors gegroeid en aanvangsrendementen zijn fors gedaald. Over het algemeen is de markt wat meer cyclisch van aard dan de continentaal Europese vastgoedmarkt. Dat geldt vooral voor de kantorenmarkt in Londen. We verwachten niet dat de Engelse vastgoedmarkt snel zal keren, maar het is volgens ons een wel een mooi moment wat winst te nemen en wat risico af te bouwen in het land waarin we de grootste weging hebben.

4 Tabel: Spreiding per vastgoedsector per einde maand Sector en weging Winkels 29,7% Kantoren 27,6% Woningen 21,2% Overig 9,6% Liquiditeiten 11,9% Tabel: Spreiding naar land per einde maand op basis van onderliggende portefeuilles Sector en weging Benelux 4,6% Duitsland 11,9% Frankrijk 8,5% Verenigd Koninkrijk 29,7% Scandinavië 13,4% Zwitserland 5,0% Overig Europa 4,1% Buiten Europa 10,9% Liquiditeiten 11,9% Uitgelicht: Ventas Profiel Ventas is een Amerikaanse vastgoedonderneming die net als HCP belegt in seniorenwoningen, verzorgingstehuizen, klinieken en ziekenhuizen. De portefeuille bestaat uit bijna gebouwen en heeft een waarde van zo n 24 miljard dollar. Belangrijke klanten zijn zorgaanbieders als Altia Senior Living, Lilibridge en Sunrise Senior Living. De gemiddelde looptijd van de contracten ligt rond de negen jaar wat zorgt voor een stabiele kasstroom. Investment Case Voordat een onderneming in aanmerking komt voor opname in portefeuille wordt deze beoordeeld op vijf hoofdpunten, onze schijf van vijf. De DoubleDividend Schijf van Vijf

5 1. Duurzaamheid Ventas scoort hoog op duurzaamheid vanwege de belangrijke bijdrage die de onderneming biedt aan het welzijn van patiënten. Daarnaast is voor ons bij vastgoed van belang dat de onderneming hoog scoort op het gebied van klimaatverandering & energie. Het bouwen, verwarmen, koelen en verlichten van vastgoed is namelijk verantwoordelijk voor 40% van de wereldwijde uitstoot van CO 2. Zorgvastgoed verbruikt relatief veel energie voor verwarming en apparatuur. En juist op dit punt scoort Ventas goed. Ventas investeert fors in het energie efficiënt maken van gebouwen. Ventas werd vorig jaar dan ook door meerdere organisaties uitgeroepen tot duurzaamste speler in haar sector. Zo kreeg de onderneming de Health Care Light Award van The National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) en werd het door de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) uitgeroepen tot Global Sector Leader en kreeg het de Green Star. 2. Bedrijfsmodel en vooruitzichten De vooruitzichten voor Ventas zijn zowel op korte als lange termijn goed. Door de vergrijzing is er een stijgende vraag naar seniorenwoningen met aanvullende zorgpakketten. Ventas heeft in een heel aantal staten waaronder Californië en Texas een sterke marktpositie en goede relaties met zorgaanbieders. We verwachten dan ook dat Ventas ook in de toekomst een stabiele winstgroei zal kunnen laten zien. 3. Track record Ventas heeft een sterk track record. Het bedrijf laat al meer dan 10 jaar een sterke winstgroei en stijgend dividend zien door organische groei en overnames. De winst per aandeel en het dividend is gemiddeld met zo n 8% per jaar gestegen over de afgelopen 10 jaar. 4. Balansstructuur Ventas beschikt over een zeer sterke balans, zeker na de recente afsplitsing van Care Capital Properties. Dit bedrijf werd door Ventas eerder dit jaar als aparte beursgenoteerde entiteit neergezet om meer focus aan te brengen. Care Capital Properties belegt in verplegingsklinieken waar wet en regelgeving specifieker en strenger is dan bij seniorenwoningen. De netto schuld van Ventas bedraagt circa 35% van het eigen vermogen waardoor de onderneming voldoende ruimte heeft voor overnames. 5. Waardering De waardering van Ventas is momenteel zeer aantrekkelijk. De koers van het aandeel staat sinds januari flink onder druk vanwege de vrees voor een renteverhoging in de VS. Rentegevoelig of niet, maar na een daling van 30% sinds de piek in januari is de waardering weer even aantrekkelijk als in het crisisjaar We denken de komende jaren een rendement van meer dan 10% per jaar te kunnen maken waarvan 6% dividend. Het DoubleDividend Team