Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen

Transcriptie

1 Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen Inleiding Kwaliteitsvol wonen is een basisrecht. Ideaal beschikt iedereen over een aangepaste woning van goede kwaliteit, in een leefbare omgeving, tegen een betaalbare prijs en met voldoende woonzekerheid. De realiteit leert ons dat dit vaak niet zo is. Diverse demografische, omgevings- en persoonlijke factoren hebben een invloed op de woonsituatie. Steden als Gent hebben een woonpatrimonium dat niet altijd aangepast is aan de noden van deze tijd. Bovendien beantwoordt een deel van het patrimonium niet meer aan de huidige normen inzake woonkwaliteit en duurzaamheid. Dit geldt niet alleen voor de 19 de -eeuwse gordel, maar ook steeds meer voor de 20 ste -eeuwse gordel, de stadsuitbreidingen in het kader van de wederopbouw na de twee wereldoorlogen. De demografische evolutie bepaalt de verhouding tussen vraag en aanbod. Een groeiende bevolking en studentenpopulatie, een groeiend aandeel alleenstaanden, een toenemende vergrijzing en een instroom van nieuwe migranten, vooral uit Midden- en Oost-Europa. Een woonbeleid is per definitie een beleid op zeer lange termijn. Beleidsbeslissingen van vandaag werken binnen enkele decennia nog steeds door. Gent beschikt over heel wat troeven om een dynamisch woonbeleid mogelijk te maken. Zo is er een enorm kapitaal aan hogeschool- en universiteitsstudenten aanwezig en is er, ondanks hetgeen de cijfers doen vermoeden, een uitdrukkelijke wens van jonge gezinnen om in de stad te blijven op voorwaarde dat ze over voldoende ruimte of een tuintje beschikken. De woningmarkt is in essentie een markt van vraag en aanbod. Hoe meer aanbod en hoe lager de vraag, hoe lager de prijs. Hoe hoger de vraag en hoe lager het aanbod, hoe hoger de prijs. Het mechanisme op zich is vrij zuiver. Door de woonproblematiek door deze bril te bekijken, is het ook duidelijker om de effecten van het gevoerde beleid in te schatten. Desalniettemin heeft de overheid, en zeker de lokale overheid, een enorme invloed op deze marktwerking. Alleen al het stedenbouwkundig beleid is bepalend voor het aanbod, terwijl de aantrekkingskracht van de stad voor diverse groepen mensen in belangrijke mate de vraag zal sturen. Woonbeleid is dan ook een krachtig maar tegelijk ook kwetsbaar instrument waarmee de lokale overheid leefbaarheid kan sturen. Vraag Demografie is één van de zaken die een invloed heeft op de vraagzijde van de woningmarkt. Tussen 1998 en vandaag is het aantal Gentenaars gestegen met niet minder dan , meer dan de volledige gemeente Lochristi. Tegelijk is het aantal studenten in het hoger onderwijs gestegen van 50 naar bijna Een aanzienlijk deel van de aangroei bestaat uit migranten, vooral uit Midden- en Oost-Europa. In de praktijk komen zij veelal terecht in een leef- en woonomgeving waarin zij de steun van het OCMW beschouwen als een stap vooruit ten opzichte van de situatie in het land van herkomst. Veelal belanden zij in de dichtbevolkte 19 de -eeuwse gordel rond Gent waar de woon- en leefomstandigheden niet altijd optimaal zijn. Al te vaak zijn er panden waarin meer mensen ingeschreven staan, dan dat er werkelijk plaats voor is. De lage economische bijdrage van deze groepen zorgt er eveneens voor dat het mediaan inkomen van de Gentenaar verder daalt. Dit heeft via verschillende omwegen, effect op de slagkracht van een stad. Een andere migratiestroom zijn de studenten. In de eerste orde komen zij niet naar voor in de migratiecijfers, omdat zij zich als kotstudent zelden laten domiciliëren in Gent. De kotenmarkt en de expansie ervan heeft wel een belangrijke invloed op de woningmarkt. Ook nieuwe vormen van gedeelde studentenwoonsten (het zogenaamde Friends-wonen) concurreren met woninghuur voor gezinnen. Naast de inkomende migratie vindt er ook een tegengestelde beweging plaats, een vlucht uit de stad. Verklaringen hiervoor zijn velerlei. De woon- en leefkwaliteit die niet beantwoordt aan de noden en wensen van

2 vandaag, te kleine onaangepaste woningen en een tekort aan kwalitatieve private buitenruimte, een gebrek aan groenruimte (of althans de perceptie hiervan). In de binnenstad, waar de basiskwaliteit van de woningen in vergelijking met de 19 de -eeuwse gordel groter is, speelt een gebrek aan parkeerruimte en tuin een rol, samen met de hoge woningprijzen. Daarnaast zijn er enkele andere belangrijke evoluties, die eveneens hun invloed hebben op de vraagzijde. Het gaat hier over de gezinsverdunning en de vergrijzing van de bevolking. De woonnoden en verwachtingen zijn hier doorgaans specifieker dan de doorsnee noden. Aanbod Een stad blijft een stad. Verdichting is de belangrijkste factor die een stedelijke context onderscheidt van een landelijke. Verdichting heeft als voordeel dat dienstverlening zich op loopafstand situeert. Deze verdichting wil echter ook zeggen dat het weinig waarschijnlijk is dat de Vlaamse bouwdroom (liefst een alleenstaande woning met voldoende tuin voor de kinderen) binnen de grenzen van de stad, tegen een aanvaardbare prijs, kan gerealiseerd worden. Het aantal te ontwikkelen percelen is nagenoeg op. Ook in de randgemeenten, die als groene gordel omschreven worden, is stilaan het einde bereikt. De stad Gent telt ongeveer woningen die niet voldoen aan de normen vervat in de Vlaamse wooncode. Deze woningen vinden we vooral terug in de 19 de -eeuwse gordel rond de binnenstad. Tegelijk is er ook een enorm tekort aan sociale woningen, zowel voor verhuur als voor verkoop. De voorbije jaren kwamen er netto geen sociale woningen bij, omdat het totaal uitgeleefde en verouderde sociaal woningenbestand dringend aan renovatie of vervanging toe was. Toch blijkt ook dat het realiseren van bijkomende woningen bijzonder moeizaam verloopt, mede door de complexiteit van de regelgeving. Wel werd de oude liberale eis om de stadswoningen onder te brengen in één grote huisvestingsmaatschappij eindelijk gerealiseerd, wat tot een moderner en efficiënter beheer leidt. Naast een voldoende aanbod aan kwaliteitsvolle en betaalbare woningen is ook de leefbaarheid van de buurt een belangrijk criterium in de keuze om al dan niet in de stad te blijven wonen. Op stedelijk vlak en vooral in de kernstad wordt een leefbare buurt gekenmerkt door een evenwichtige en gedifferentieerde bevolkingssamenstelling, voldoende groenvoorziening en parkeerruimte, een gezond handelsapparaat, een nette omgeving en het ontbreken van lawaaihinder. Een liberale kijk op wonen Een gezonde mix Om de leefbaarheid van steden te bevorderen is het aangewezen te streven naar een evenwichtige spreiding van de verschillende bevolkingsgroepen. Dit veronderstelt het in stand houden en bevorderen van gemengde buurten die gekenmerkt worden door diversiteit en tolerantie. Dergelijke heterogene wijken en stadsdelen zorgen voor stabiliteit. Een goede sociale mix kan ook de gelijkheid van kansen bevorderen. De stadsvlucht van jonge gezinnen en de belangrijke demografische evoluties van de afgelopen jaren (o.a. de vergrijzing en het verhoogde aantal inwijkelingen) hebben, althans in bepaalde buurten, het (soms al bestaande) onevenwicht versterkt. Een van de maatregelen om de mix te bevorderen, is de verplichting om de zogenaamde 50/20-regel toe te passen. Bij woonprojecten van meer dan 50 wooneenheden, wordt de ontwikkelaar verplicht om ook 20% sociale woningen te voorzien. Deze regel moet evenwel ook omgekeerd worden toegepast: bij ieder sociaal woonproject van meer dan 50 wooneenheden, zou 20% niet-sociale woningen of sociale koopwoningen moeten worden voorzien. Betaalbaar wonen in de stad Wonen in Gent moet goedkoper worden. Leven in de stad is immers duurder dan ergens anders, maar stadsbewoners kosten de gemeenschap wel een pak minder. Zo is hun ecologische voetafdruk kleiner, omdat ze minder lange verplaatsingen doen en kosten ze minder aan gemeenschappelijke voorzieningen.

3 OpenVLD Gent wil rond dit thema gesprekken voeren met de hogere overheden en het debat hierrond openen, bijvoorbeeld door een andere berekeningsbasis toe te passen voor de onroerende voorheffing, in plaats van de totaal verouderde kadastrale inkomens die nu gebruikt worden. OpenVLD Gent zal evenwel nooit toestaan dat Gentenaars ten opzichte van elkaar gediscrimineerd worden, bijvoorbeeld door verschillende belastingtarieven toe te passen voor verschillende wijken. De gelijke behandeling van alle Gentenaars, of ze nu wonen in de binnenstad, de 19 de -eeuwse gordel of de deelgemeenten, is voor OpenVLD Gent niet onderhandelbaar. De lokale overheid als regisseur Voor liberalen staat het private initiatief voorop als voornaamste instrument voor stadsvernieuwing. Bijgevolg dient het stadsbestuur deze initiatieven te regisseren en te coördineren, door de diverse (private) initiatieven in goede banen te leiden, de initiatieven vanuit hun specifieke plek of noden binnen een geheel te kaderen, de duurzaamheid ervan te testen, bijkomende initiatieven uit te lokken en initiatieven financieel te ondersteunen. Duurzame criteria moeten zowel kortetermijn- als langetermijnvisie duiden. Visievorming op lange termijn zou concreet gestalte kunnen krijgen door het driedimensionaal vormgeven van tweedimensionaal ontwikkelde ruimtelijk uitvoeringsplannen (RUP) en het invoeren van de digitale 3-D-bouwaanvraag. Hoger en compacter Gezinnen blijven traditioneel nog steeds op zoek naar een grondgebonden woning met tuin. Toch worden dit soort woningen steeds schaarser. Erg veel bijkomende verkavelingen kunnen er niet meer worden gerealiseerd in de nog resterende bestemde woongebieden, sommige deelgemeenten zijn zo goed als volgebouwd. Bovendien zou het niet verstandig zijn om de resterende groene en open ruimte in de stad dicht te bouwen. Het woningaanbod uitbreiden betekent dus noodzakelijkerwijs dat we hoger gaan bouwen in de kernstad, dat kavels kleiner zullen worden en dat open en groene ruimte meer en meer zal moeten gezocht worden in gemeenschappelijke (verticale) tuinen en openbare parken. Nieuwe stadsdelen zoals Oude Dokken lenen zich uitstekend tot hoogbouw, maar dan wel hedendaagse hoogbouw. Leefbaarheid en duurzaamheid staan daarbij voorop, om te vermijden dat er verticale cités ontstaan. Gent als innovatief woonlabo Onze stad kan zich profileren als een aantrekkelijk innovatief maar onderbouwd woonlabo. Voorbeeldarchitectuur, binnen een stedenbouwkundig geheel, kan dan als middel ingezet worden om jonge gezinnen aan te trekken d.m.v. concrete beeldvorming van hoe aangenaam en divers wonen in de stad voor jonge gezinnen wel kan zijn. Wonen dient ruimer te wonden bekeken door ook nodige kinderopvang, onderwijs, recreatie en cultuur te koppelen aan het wonen. Alle gezinssamenstellingen moeten daarbij aan bod komen, gaande van alleenstaanden, éénoudergezinnen, tot wedersamengestelde gezinnen waar elke burger zich thuis kan voelen. Het volledige Gentse grondgebied dient daarbij van nabij bekeken te worden. Stedenbouwkundige ingrepen concentreerden zich totnogtoe vooral in de binnenstad en binnen de 19 de -eeuwse gordel en te weinig of niet in de randgemeenten. Ook andere maatregelen, zoals het blijvend stimuleren van wonen boven winkels of het omvormen van kantoren in de binnenstad tot woningen, kunnen bijdragen tot het vergroten van het aanbod. Nieuwe initiatieven, waarbij bijvoorbeeld gronden in pacht worden gegeven, waardoor kopers alleen de prijs van het huis betalen, moeten concreet uitgewerkt en uitgetest worden. Hetzelfde geldt voor co-housing of kangoeroewonen. Het vergunningenbeleid moet deze nieuwe woonvormen stimuleren.

4 Gent moet ook een voortrekker worden op het vlak van duurzaam bouwen, door het geleidelijk en realistisch invoeren van duurzame bouwnormen bij nieuwbouw en renovatie, gekoppeld aan op maat toepasbaar systeem van premies, leningen en fiscale incentives, die als hefboom kunnen dienen voor duurzame investeringen. OpenVLD is geen voorstander van inkomensgebonden premies, maar wel van systemen waarbij een deel van de winst die gemaakt wordt door een lagere energiefactuur, terugvloeit naar een fonds om toekomstige investeringen te stimuleren. Het stedenbouwkundig beleid: meer resultaat met minder regels Innovatieve wooninitiatieven moeten getest worden op hun duurzaamheid en niet op een of andere stedelijke verordening waarvan verwacht wordt dat zij functioneert voor het volledige Gentse grondgebied maar in strijd is met een zoektocht naar duurzame plekgerichte oplossingen. De grote behoefte aan buitenruimte (private tuin voor o.a. jonge gezinnen) moet dan ook in verhouding gebracht worden met haar stedelijke context. Zo kunnen buitenruimtes binnen een stedelijke context compleet anders ingevuld worden dan deze in landelijke omgeving; stedelijke buitenruimtes kunnen zich uitspreiden over verschillende verdiepingen (een mix van tuindaken, verticale tuinen en dakterrassen). Het opleggen van de oppervlakte ervan kan niet doorgetrokken worden voor het ganse Gentse grondgebied. Het toetsen van de privacy t.o.v. buren dient plekgericht te worden. Studies wijzen uit dat vele Gentse daken thermisch en akoestisch niet of onvoldoende geïsoleerd en bijkomend allesbehalve luchtdicht zijn, wat resulteert in enerzijds een verlaagd comfortniveau en anderzijds in hoge private energiekosten, beiden duidelijk ten nadele van de bewoners. Duurzame criteria kunnen deze bouwtechnische problemen voorwaardelijk en simultaan koppelen aan de verzuchting om meer stedelijke buitenruimtes te voorzien ter optimalisatie van de leefbaarheid en de aantrekkingskracht voor hardwerkende (jonge) gezinnen. Anderzijds moeten we ook vaststellen dat het stedenbouwkundig beleid vaak zeer rigide werkt, en vaak onredelijke of niet-relevante eisen oplegt. Dit zorgt er mede voor dat woonprojecten vaak bijzonder veel tijd in beslag nemen. Dit moet beter! Een doordacht stedenbouwkundig beleid moet kansen creëren en versterken, in plaats van initiatieven af te remmen. Zeker voor nieuwe en innovatieve woonvormen zijn instrumenten als het bouwreglement vaak te bot. Een aanpak op maat, rekening houdend met plaatselijke situatie, kan innovatieve woonvormen stimuleren. Daarnaast is ook een betere afstemming van het vergunningenbeleid en het premiebeleid inzake wonen noodzakelijk. Stadsvernieuwingprojecten De afgelopen jaren heeft de stad in ruime mate aandacht besteed aan de herwaardering van oude stadsdelen om de leefbaarheid te verhogen en de aanwezige woningen en publieke ruimtes aan te passen aan de huidige noden en verwachtingen. Voor andere projecten is het nog te vroeg om te oordelen en zal pas later blijken of zij het beoogde resultaat hebben. Vooral nieuwe projecten waarbij ruimte is om nieuwe concepten en visies ingang te doen vinden, hebben de meeste kans op slagen. Zij kunnen een duurzame en innovatieve verandering teweegbrengen voor dat bepaalde stadsdeel. Voorbeeld hiervan is het ontwerpproject de Oude Dokken, dat onverkort moet worden uitgevoerd binnen de afspraken van het RUP. Daarom moet de stad de komende jaren voornamelijk inzetten op dergelijke vernieuwende en toekomstgerichte projecten. Gezien de schaarse ruimte en mogelijkheden moet zowel gemikt worden op grootschalige als op kleinschalige projecten. Centraal staan een voldoende en kwaliteitsvol woonaanbod en de diversiteit in woontypes. Naast de ontwikkeling van nieuwe wijken, wil OpenVLD Gent ook verder inzetten op stadsvernieuwingsprojecten in de bestaande wijken van de 19 de -eeuwse gordel. Na de Brugsepoort en het Rabot, en nu Ledeberg op gang is, wordt het hoog tijd om globale stadsvernieuwingsprojecten op te zetten voor de wijken Muide-Meulestede en Dampoort. Bij het plannen en uitwerken van projecten heeft de stad enkel tot taak ervoor te zorgen dat de juiste maatschappelijke reflexen en strategische keuzes (langetermijnvisie) gemaakt worden. De stad kan en moet zich

5 met andere woorden beperken tot het louter opnemen van een regisseursrol, inclusief communicatie en begeleiding. Het is dan aan de private sector om deze projecten effectief te realiseren. Daarom moet de verdere ontwikkeling van het Stadsontwikkelingsbedrijf (SOB) complementair zijn aan de private sector en mag het SOB niet in de plaats treden van de private markt. Als projectmanager zal het SOB moeten waken over kwaliteit, prijs en doorlooptijden van de projecten. Zo is de fase van grondverwerving cruciaal om een kwalitatief project te kunnen realiseren. De realisatietermijn van de huidige, op stapel staande projecten is momenteel veel te lang, waardoor private ontwikkelaars minder geneigd zijn om erin mee te stappen. Nochtans zijn zij de sleutel voor een snelle ontwikkeling van bijkomende woningen. Agentschap wonen Momenteel zijn diverse overheidsinstanties actief rond wonen. Zo bestaan er sociale huisvestingsmaatschappijen, een dienst Wonen van de Stad Gent en dienst Wonen van OCMW. Voor een burger is het soms moeilijk om te weten waar zich toe te wenden. Alle overheidsdiensten die te maken hebben met wonen/huren in de brede zin van het woord zouden best worden ondergebracht onder één koepel; eventueel een extern verzelfstandigd agentschap of autonoom gemeentebedrijf (AGB). Door alle instanties te bundelen in een agentschap, dienen mensen zich ook niet meer in te schrijven bij diverse instanties voor een sociale huurwoning of bij het sociaal verhuurkantoor (SVK). Eén inschrijvingspunt maar ook één wachtlijst. Ook alle informatie rond huur- als koopwoningen als toekomstige woonprojecten op korte en lange termijn worden gebundeld. Op deze manier behoudt men een overzicht van de immobiliënmarkt en kan het beleid inspelen op eventuele noden. Bouwen voor de toekomst Een op drie Gentenaars is een senior. Momenteel zijn er nog te weinig seniorenflats, woonzorgcentra of andere woonvoorzieningen voor senioren. Velen wonen in een ruime woning waar ze indertijd samen met hun kinderen woonden. Maar het huis is vaak veel te ruim geworden en niet meer aangepast aan de noden. Verhuizen wordt moeilijk gezien tekort aan aangepaste woningen voor senioren. Er dienen meer betaalbare alternatieve woonvormen voor senioren te worden gecreëerd: Promoten van alternatieve woonvormen voor senioren bij privéontwikkelaars Realiseren van nieuwe woonvormen aan een WZC (aanleunwoning) zodat van de zorgvoorzieningen in WZC kan gebruik gemaakt worden. Invoeren van principe van levenslang wonen bij stadsontwikkelingsprojecten, bij grote bouwprojecten en sociale woningbouw zodat senioren eens ze minder mobiel worden niet hoeven te verhuizen of kunnen verhuizen binnen de eigen wijk/buurt. Renovatie Gent heeft een behoorlijk verouderd woningpatrimonium. Niet alleen in de 19 de -eeuwse gordel, maar ook in de zogenaamde 20 ste -eeuwse gordel, zijn tal van woningen niet aangepast aan de noden van hedendaags wonen, zeker inzake energiezuinigheid. Precies in die 20 ste -eeuwse gordel zijn vele woningen bovendien te groot voor jonge gezinnen. Een oordeelkundig renovatiebeleid, waarbij verstandige en voldoende soepele stedenbouwkundige regels worden aangevuld met een premiebeleid, kan op korte termijn een bijkomende impuls gegeven worden aan het aanpassen van verouderde woningen aan de hedendaagse normen.

6 Ook andere maatregelen, zoals het herverkavelen van grote tuinen ten behoeve van tuinuitbreiding van de buren, kunnen niet alleen zorgen voor een betere spreiding van de private buitenruimte, maar drukken tegelijk ook de kosten voor alle betrokkenen. Sociaal wonen Duizenden Gentenaars staan anno 2012 nog steeds op een wachtlijst voor een sociale woning, terwijl er in de voorbije legislatuur netto geen sociale woningen zijn bijgekomen in Gent. De belangrijkste oorzaak hiervoor is de grootscheepse renovatiecampagne die de voorbije jaar eindelijk van de grond is gekomen. Vele sociale woningen waren immers al lang niet meer aangepast aan de hedendaagse woonnormen. Een totaalrenovatie, en in sommige gevallen zelfs sloop en nieuwbouw, drong zich dan ook op. Deze vernieuwingscampagne zal in de nabije toekomst worden verdergezet. De afbraak en nieuwbouw van de woontorens aan het Rabot start eind dit jaar. Dergelijke ingrijpende bouwwerken betekent evenwel dat de bewoners tijdelijk elders moeten ondergebracht worden. Bovendien betekent een aanpassing aan het hedendaags wooncomfort meestal ook een grotere oppervlakte en meer voorzieningen, zodat er op eenzelfde plaats minder woningen gebouwd worden. Nochtans is de nood aan betaalbaar wonen bijzonder groot voor vele gezinnen. In het algemeen is OpenVLD Gent ervan overtuigd dat het huidige systeem van sociaal wonen allesbehalve efficiënt is. Ellendig lange procedures, ondoorgrondelijke en soms tegenstrijdige regelgeving, de noodzaak om tientallen adviezen in te winnen en een chronisch gebrek aan financiering zorgen ervoor dat het bijzonder moeilijk is om effectief sociale woningen te bouwen. Overigens blijkt nu dat de Vlaamse regering hoegenaamd geen middelen meer heeft om de broodnodige renovaties van het sociaal woningpatrimonium verder te zetten. OpenVLD is dan ook voorstander van huurcheques en sociale leningen. Met andere woorden, wij kiezen voor het ondersteunen van mensen, eerder dan geld te stoppen in stenen. Door het gebruik van huurcheques kunnen we er bovendien voor zorgen dat mensen ook kunnen blijven wonen, wanneer ze meer gaan verdienen doordat ze bijvoorbeeld een job vinden. Op dat moment kan de toelage via de huurcheque eenvoudigweg worden aangepast. Daarnaast kunnen ook alternatieve financieringsvormen worden onderzocht, zoals verhandelbare rechten voor ontwikkelaars, naar het voorbeeld van het boscompensatiefonds. Hierbij kunnen ontwikkelaars de verplichting om sociale woningen te voorzien vervangen door een equivalente bijdrage in een fonds, dat de bouw van bijkomende sociale woningen financiert. Hiermee kan de realisatie van zowel projecten als sociale woningen worden versneld, en kunnen (kleinschalige) alternatieve woonvormen (landtrust, sociale kavels,...) worden gefinancierd. Door het gebruik van verhandelbare rechten kunnen ook kleinschalige ontwikkelingsprojecten, met minder dan 50 wooneenheden, bijdragen tot de realisatie van meer betaalbare woningen. OpenVLD Gent pleit ook voor het afschaffen van huishuurtussenkomst voor gesubsidieerde woningen. Wie in een sociale woning woont, krijgt al een tegemoetkoming via een lage huurprijs, afhankelijk van het inkomen. Door de huishuurtussenkomst kan het zijn dat de bewoner meer krijgt dan de huurprijs en als het ware 'betaald' wordt om in een sociale woning te wonen. Door het afschaffen hiervan zouden de vrijgekomen financiële middelen kunnen ingezet worden voor huurtussenkomst bij privé-woningen, die nu voor kansarmen vaak te duur zijn. Uiteraard zal het huidige systeem nog een tijd blijven bestaan. Tot 2020 heeft Gent nood aan minstens 1000 bijkomende sociale woningen, naast het verder zetten van renovatie- en nieuwbouwprojecten. WoninGent beschikt na de fusie eindelijk over de slagkracht om deze doelstelling te bereiken. Om de sociale mix te bevorderen, wil OpenVLD dat bij elk sociaal woonproject van meer dan 50 woningen, er minstens 20% sociale koopwoningen of private huurwoningen worden voorzien. Kleinschaliger projecten van maximaal 5 woningen kunnen perfect ingepast worden in het stadsweefsel.

7 Acties voor een liberaal woonbeleid Een stedenbouwkundig beleid voeren dat bouwen en ontwikkelen mogelijk maakt, en niet afremt, onder meer door het hanteren van maatwerk in plaats van algemene dwingende regels. Hoger en compacter bouwen in de kernstad, en kleinere, betaalbare kavels in de nog te ontwikkelen woongebieden in de deelgemeenten. Voorzien van voldoende gemeenschappelijk groen (buurt- en wijkparken) op wandelafstand, met sporten speelvoorzieningen, en van privaat groen door het stimuleren van dakterrassen, verticale tuinen en toegankelijke groendaken. Duurzaam bouwen stimuleren door het geleidelijk en op maat invoeren van duurzame bouwnormen, gecombineerd met een afgestemd en fijnmazig systeem van premies en leningen, waarvan de winst deels terugvloeit naar een investeringsfonds voor duurzame renovaties. Premies en leningen loskoppelen van het inkomen van de eigenaar of huurder, maar louter baseren op de staat van de woning, om zo snel vooruitgang te boeken inzake de verbetering van de kwaliteit en de duurzaamheid van bestaande woningen, in de eerste plaats in de 19 de - en 20 ste -eeuwse gordels. De Stad Gent heeft in de eerste plaats een rol als regisseur van het woonbeleid, de uitvoering is in handen van private ontwikkelaars en sociale huisvestingsmaatschappijen. Uitbouw van een lokaal Agentschap Wonen, dat alle diensten van de lokale overheid die bezig zijn rond wonen, groepeert, zodat de burger een uniek aanspreekpunt krijgt. Actief ondersteunen van nieuwe woonconcepten, zoals land trusts, co-housing en andere, om wonen betaalbaar te maken, maar ook van concepten rond levensloopbestendig wonen, zoals aanleunwoningen rond de Woon-Zorgcentra. Versneld realiseren van stadsvernieuwing in bestaande wijken, zoals Muide-Meulestede en Dampoort, naast het afwerken van lopende projecten in Ledeberg, Rabot en Brugsepoort, en het onverkort uitvoeren van de projecten Oude Dokken en Fabiolalaan door de stedenbouwkundige mogelijkheden daar maximaal in te vullen. Heroriënteren van het beleid rond sociaal wonen, om in de toekomst mensen te subsidiëren in plaats van stenen. In afwachting moeten er in de volgende legislatuur minstens 1000 sociale woningen bijkomen. Om de sociale mix te bewaren, moeten kleinschalige sociale woonprojecten gestimuleerd worden. Nieuwe financieringsvormen, zoals verhandelbare rechten voor ontwikkelaars, kunnen bijkomende middelen genereren.