Visitatierapport van de sociale huisvestingsmaatschappij De Noorderkempen (1250) in Merksplas

Transcriptie

1 Visitatierapport van de sociale huisvestingsmaatschappij De Noorderkempen (1250) in Merksplas Visitatiegesprekken op 26 en 27 november 2018 Finaal rapport, april

2 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel website Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de De Noorderkempen (kortweg DNK) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank (gegevens ), op door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. 1

3 Visitatierapport van de sociale huisvestingsmaatschappij De Noorderkempen (1250) in Merksplas VISITATIERAPPORT - datum rapport: april 2019 draft voor meelezers - datum visitatiegesprekken: 26 en 27 november presentatie aan raad van bestuur: 12 maart samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Tom Raes, commissielid SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - De Noorderkempen - Erkenningsnummer Contactgegevens SHM: Kweekstraat 4b 2330 Merksplas Directeur: Jan Van Hoeymissen - Voorzitter: Eddy Gers ACTIETERREIN Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels en Rijkevorsel VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 2 VAN 50

4 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGEN BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 3 VAN 50

5 1. INLEIDING 1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - zeer goed : de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - goed : de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - voor verbetering vatbaar : de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - onvoldoende : de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM; - blanco : de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te kunnen komen SHM s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld. Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 4 VAN 50

6 1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via 1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 5 VAN 50

7 2. SAMENVATTING SHM DE NOORDERKEMPEN De Noorderkempen verder ook kortweg DNK genoemd is het resultaat van een fusie in 1984 tussen een aantal plaatselijke huisvestingsmaatschappijen en heeft hierdoor een uitgestrekt landelijk gebied als actieterrein: Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels en Rijkevorsel. Dit vormt een aaneengesloten maar heel uitgestrekt actieterrein met meer dan inwoners. Naast sociale woningen heeft de SHM nog een aantal woning die ze via een erfpachtovereenkomst verpacht aan marktconforme tarieven maar met beheerverplichtingen, waaronder ook 67 wooneenheden op de voormalige landloperskolonie van Merksplas. De kantoren van de SHM bevinden zich tevens op deze site. Op 31/12/2017 verhuurde de SHM woningen en appartementen. DNK heeft vrij veel ruime woningen. Zo is meer dan twee derde van de woningen een eengezinswoning (927) en net geen 50% van het patrimonium telt drie of meer slaapkamers. Toch zijn het gezinnen met kinderen (éénoudergezinnen, koppels met kinderen en grote gezinnen) die de langste wachttijden kennen. Tegelijk is meer dan de helft van kandidaten op de wachtlijst alleenstaande. Van het Bindend Sociaal Objectief Huur van 522 woningen zijn ondertussen 373 woningen gerealiseerd, waarvan 303 door de SHM De Noorderkempen. In Arendonk en Hoogstraten is het BSO volledig ingevuld, In Rijkevorsel, Beerse, Merksplas en Ravels zijn er nog bijkomende wooneenheden vereist. De Noorderkempen bestaat uit 12 personeelsleden: de directeur wordt ondersteund door de technische dienst met 5 medewerkers, een huurdienst met 4 medewerkers, een financieel medewerker en een kwaliteitsmanager. EEN STEVIGE ERFENIS SHM De Noorderkempen staat voor een grote opdracht. De SHM wil de stap van een traditionele bouwmaatschappij naar een woonmaatschappij zetten, maar wordt hierin niet geholpen door de erfenis uit het verleden. - In eerste instantie is het patrimonium lange tijd niet goed onderhouden. Er is sprake van een duidelijk kwaliteitsprobleem bij een deel van het patrimonium. - De voorbije jaren zijn de beschikbare reserves vaak ingezet bij renovaties, onderhoud of bij overschrijding van de kostprijsnorm bij nieuwbouw. Daardoor zijn deze financiële middelen nu heel beperkt. - De klantgerichtheid diende nog volledig uitgebouwd te worden Met een grotendeels vernieuwd team wil de SHM een woonmaatschappij zijn, waarbij kwaliteit en klant centraal staan. De SHM heeft daartoe een ambitieus meerjarenplan opgemaakt: het strategisch plan Dit document vormt de leidraad voor de transformatie die de SHM heeft ingezet en de komende jaren verder wil uitbouwen. Mede door deze aanpak sinds begin 2017 kan de SHM een vrij goede score voorleggen. De SHM scoort goed voor beschikbaarheid en kwaliteit van woningen. Ook voor betaalbaarheid, sociaal beleid, financiële leefbaarheid en klantgerichtheid scoort ze vrij goed, al is er bij elk van deze prestatievelden wel steeds een operationele doelstelling die nog voor verbetering vatbaar is. In deze samenvatting worden aanbevelingen in het vet weergegeven. Haar nieuw aanpak is ook merkbaar in het werkveld. De op de gesprekken aanwezige woon- en welzijnsactoren alsook de beleidsinstanties appreciëren duidelijk de contacten, constructieve houding en de open informatiedeling die deel uitmaakt van de nieuwe houding van De Noorderkempen. Werken aan kwalitatieve woningen voor de juiste doelgroepen De eerste strategische doelstelling uit het plan betreft het ter beschikking stellen van kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aan personen en gezinnen die het nodig hebben. Dit is onmiddellijk ook de grootste uitdaging. Het gebrekkig onderhoud van een deel van het patrimonium vraagt de volle aandacht en inzet VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 6 VAN 50

8 van de SHM. De SHM heeft de afgelopen jaren een stevig renovatieprogramma afgewerkt (300 woningen in 10 werven) en de komende 4 jaar start ze 34 werven op met kleine en grote werken waarbij ruim 500 woningen worden aangepakt. De renovatieplanning van de SHM is opgebouwd vanuit een kwaliteitsmeting of patrimoniuminventaris. Op dit moment baseert de SHM zich hiervoor op verschillende lijsten, die ten dele nog in opbouw zijn.. DNK wil tot 1 globale inventaris komen die makkelijk te linken is aan de scorecard van de VMSW. De visitatiecommissie beveelt aan om snel werk te maken van zo n hanteerbare, correcte en overzichtelijke patrimoniuminventaris met inbegrip van de staat van de woning. Vandaag is dit nog te veel workin-progress ten aanzien van de enorme investeringen die in het verschiet staan. Om de renovatie-uitdaging te kunnen bolwerken stelt de SHM in haar strategisch plan dat de woningbouwproductie niet noodzakelijk hoog moet blijven. Het BSO huur is grotendeels behaald of binnen bereik door geplande projecten (met uitzondering van Ravels), toch zien we dat de woningbouwproductie de afgelopen jaren vrij hoog lag en er ook voldoende grondreserve is om dit de komende jaren vol te houden. In haar programmatie van woningen heeft de SHM aandacht voor de wachtlijsten en tegelijk heeft ze een proactieve aanpak van onderbezetting. Daarnaast heeft de SHM ook ruime aandacht voor bijzondere doelgroepen. Met een brede klantgerichte benadering De Noorderkempen informeert haar (kandidaat)huurders snel en duidelijk. Contactname voor inschrijving en later als huurder verloopt klantvriendelijk en vlot; dat bevestigen ook huurders en instanties waarmee de visitatiecommissie sprak. De Noorderkempen begeleidt kandidaat-huurders van inschrijving tot schrapping en huurders van toewijzing tot einde opzeg. Ze heeft daarbij oog voor het onderhoud van de woning en sensibiliseert huurders rond hun woongedrag. Ook voor wat betreft de woonzekerheid heeft de SHM voldoende inzicht in het ontstaan, de evolutie en de samenstelling van de huurdersachterstallen. Ze heeft een aanpak om de beëindiging van een huurovereenkomst vanwege achterstallen in betalingen te voorkomen en past deze strategie consequent toe. Voor de huurlasten speelt de SHM kort op de bal en slaagt ze er in deze laag te houden. DNK heeft een leefbaarheidsaanpak uitgewerkt in haar strategisch meerjarenplan, Ze zet in op de detectie en aanpak van leefbaarheidsproblemen en pakt dit op samen met andere organisaties. Op het vlak van tevredenheidsmetingen heeft DNK reeds eerste stappen gezet. Bijkomende instrumenten zijn uitgewerkt, maar dit moet dit nog in uitvoering gebracht worden samen met de geplande huisbezoeken. De visitatiecommissie beveelt aan om hier prioritair werk van te maken. Hetzelfde geldt voor wat betreft bewonersbetrokkenheid. Ook hier moet de SHM nog van start gaan. De intenties die hier geformuleerd worden zijn nog onvoldoende geconcretiseerd. De visitatiecommissie beveelt aan om ook hier prioritair werk van te maken en de bewonersvergaderingen aan te grijpen als startpunt voor sterkere en meer permanente betrokkenheid van de bewoners.. Met de nodige aandacht voor de financiële leefbaarheid Ofschoon de SHM de laatste jaren geïnvesteerd heeft in de nodige competenties om de nieuwbouw- en renovatieprojecten in goede banen te leiden, blijven de bouwkosten relatief hoog en overschrijden ze, soms in belangrijke mate, de gestelde kostprijsnormen. Dit heeft dan ook gewogen op haar financiële gezondheid. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar ambitieniveau en het procesbeheer op het vlak van prijsbewust bouwen veel scherper te stellen. Tevens suggereert de visitatiecommissie om te rade te gaan bij de collega s-shm s om na te gaan waar er quick-wins kunnen gerealiseerd worden (bv. werken met een ontwerpteam). De financiële gezondheidsindex (FiGI) toont dat de financiële leefbaarheid van DNK een prioritair aandachtspunt dient te zijn. De SHM kampt met een lage liquiditeit en beperkte financiële reserves. De SHM kan dit ten dele compenseren door een goede kostenbeheersing. Naast de werkings- en onderhoudskosten, heeft de SHM ook de structurele- en frictieleegstand onder controle. DNK analyseert haar financiële leefbaarheid, het resultaat wordt één keer per jaar besproken op de raad van bestuur. Alle kosten, investeringen of uitgaven zijn hierin opgenomen, maar de SHM gebruikt de financiële planningen evenwel nog niet als een beleidsinstrument VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 7 VAN 50

9 De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft bij iedere Operationele Doelstelling (OD) een beoordeling. (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing) De SHM beoordeling 1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1. realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.4. verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Goed OD.1.5 stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed 2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING OD 2.1. staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig Goed 3. BETAALBAARHEID OD 3.1. bouwt prijsbewust VVV OD 3.2 verhuurt prijsbewust Goed 4. SOCIAAL BELEID OD 4.1. biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed OD 4.2. zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.3. voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed OD 4.4. betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer VVV 5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1. is financieel leefbaar. Goed OD 5.2. beheerst haar kosten goed Goed voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en OD 5.3. domiciliefraude Goed OD 5.4. heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed/VVV 6. KLANTGERICHTHEID OD 6.1. informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2. informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3. meet de tevredenheid van klanten VVV VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 8 VAN 50

10 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Bouwmaatschappij De Noorderkempen is op 23 juni 1984 ontstaan door een fusie tussen: 1. de Arendonkse Maatschappij voor de Huisvesting te Arendonk, opgericht d.d. 22/06/ de Beerse Maatschappij voor de Huisvesting te Beerse opgericht d.d. 28/06/ De Nieuwe Wijk te Ravels, opgericht d.d. 25/11/ Naastenliefde te Rijkevorsel, opgericht d.d. 03/08/1948. Het actieterrein van de maatschappij is voornamelijk landelijk gebied en sterkt zich uit over 6 gemeenten: Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels en Rijkevorsel. Deze gemeenten en hun OCMW s zijn de grootste aandeelhouders van DNK en beschikken samen over 96,5% van de aandelen, evenredig verdeeld. De overige aandelen zijn in handen van het Vlaamse Gewest, de provincie Antwerpen en een aantal particulieren. In het actieterrein van De Noorderkempen is nog 1 andere SHM actief, namelijk de SHM De Ark. PATRIMONIUM Op 31/12/2017 verhuurde de SHM woningen, waarvan 927 eengezinswoningen (67,8%) en 441 appartementen (32,2%). Tabel 1: Overzicht van het huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2017. Gemeente Totaal aantal sociale huurwoningen Sociale huurwoningen SHM Noorderkempen % sociale huurwoningen Noorderkempen Arendonk ,0% Beerse ,7% Hoogstraten ,0% Merksplas ,0% Ravels ,2% Rijkevorsel ,0% Totaal ,9% Bron: prestatiedatabank 2018 gegevens 2017 Het grootste deel van het huidige patrimonium van DNK, namelijk 39%, dateert uit de periode vanaf Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat 35%. Ongeveer 27% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1960 en 1979 (voor Vlaanderen is dat 24%). Ten slotte dateert 31% van de woningen uit de periode van 1980 tot en met 1999 (voor Vlaanderen is dat ook ongeveer 32%). De ouderdom van het patrimonium van De Noorderkempen wijkt nauwelijks af van dat van de andere Vlaamse SHM s, het is net iets jonger door een hogere woningproductie in de periode (Figuur 1). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 9 VAN 50

11 Figuur 1: Ouderdom woningen De Noorderkempen. 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% % SHM % Vlaanderen Bron: prestatiedatabank 2018 gegevens 2017 Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, namelijk 67,8%. Het grootste deel van het huidige patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 3 slaapkamers, 39,7%. Daarnaast heeft de SHM een vrij groot aantal woningen met 1 slaapkamer. Tabel 2: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2017. Aantal slaapkamers Type >=5 Totaal Appartementen Aantal % 2,5% 41,3% 49,2% 6,6% 0,5% 0,00% 100% Eengezinswoningen Aantal % 0,0% 23,7% 8,2% 55,3% 12,3% 0,3% 100% Totaal aantal woongelegenheden Aantal % 0,9% 29,4% 21,4% 39,7% 8,5% 0,2% 100% Bron: prestatiedatabank 2018 gegevens 2017 ORGANISATIE De Noorderkempen had op het moment van visitatie 12 personeelsleden in dienst. De directeur wordt ondersteund door de technische dienst met 5 medewerkers, een huurdienst met 4 medewerkers, een financieel medewerker en een kwaliteitsmanager. Een groot deel van dit team is nog maar vrij recent aan de slag. Met een grotendeels vernieuwd team wil de SHM een vernieuwende maatschappij zijn, waarbij kwaliteit en klant centraal staan. De SHM heeft daartoe een ambitieus meerjarenplan opgemaakt: het strategisch plan Dit document vormt de leidraad voor de transformatie die de SHM heeft ingezet en de komende jaren verder wil uitbouwen. DE KOLONIE VAN MERKSPLAS Een uitzonderlijk gegeven is het vrij omvangrijke patrimonium dat de SHM De Noorderkempen buiten het sociaal huurstelsel verpacht via een erfpachtovereenkomst. De SHM is hiermee een voortrekker binnen de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 10 VAN 50

12 sector. Ze was reeds lange tijd de grootste eigenaar van de voormalige landloperskolonie van Merksplas en kon in 2017 na een lange procedure de laatste 10 cipierswoningen van de Regie der Gebouwen verwerven. Nadien konden geïnteresseerden zich inschrijven op een kandidatenlijst voor de erfpachtwoningen. De woningen worden marktconform verpacht, met de verplichting om minstens 20 jaar de woning als eerste woning te gebruiken en een renovatieverplichting. In totaal heeft de SHM in de Kolonie te Merksplas reeds 67 woningen in erfpacht gegeven. Op de site van Klooster Meer zullen nieuwbouwwoningen gezet worden die nog in erfpacht worden gegeven. LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT In iedere gemeente van het actieterrein is er een toewijzingsreglement: - Arendonk: voorrang voor personen met een handicap in het stelsel van begeleid of beschermd wonen, voorrang voor de doelgroep, nl. zorgbehoevend maar zelfredzaam, voorrang voor 65-plussers en invulling van de lokale binding - Beerse: voorrang voor 65-plussers - Hoogstraten: invulling van de lokale binding met onder meer voorrang voor mantelzorgers en zorgbehoevenden met een persoonsvolgend budget. - Merksplas: voorrang voor 65-plussers - Ravels: voorrang voor personen met een handicap in het stelsel van beschermd wonen, voorrang voor 65-plussers en invulling van de lokale binding - Rijkevorsel: voorrang voor 65-plussers. 3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van De Noorderkempen telde eind inwoners. De leeftijdspiramide is erg gelijklopend met de rest van Vlaanderen: 20,4% personen van 18 tot en met 34 jaar (20,4% voor Vlaanderen), 41,7% personen van 35 tot en met 64 jaar (40,7% voor Vlaanderen) en 18,0% personen ouder dan 65 jaar (19,5% voor Vlaanderen). Er zijn dus iets meer personen op beroepsactieve leeftijd en iets minder senioren. De werkloosheidsgraad 6,34% in 2016 bedroeg (7,01% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,2% (0,56% voor Vlaanderen), zijn iets beter dan de Vlaamse gemiddelden. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van De Noorderkempen in 2017 bedroeg euro. Ruim 60 % van de Vlaamse SHM s heeft huurders met een hoger mediaan equivalent netto belastbaar inkomen. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2015 neer op een bedrag van euro. Voor Vlaanderen was dit euro. Dit inkomen ligt dus lager dan dit van Vlaanderen. Van de sociale huurders is ongeveer 30% van de gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort De Noorderkempen tot de SHM s met het laagste aandeel oudere gezinshoofden. Het aandeel alleenstaande huurders bedroeg ongeveer 50% en het aandeel gezinshoofden met een niet-belgische nationaliteit ongeveer 10%. Daarmee scoort de SHM in de beide gevallen iets hoger dan het gemiddelde van de sector. WONINGAANBOD Van de woongelegenheden in het actieterrein zijn er 83% eengezinswoningen en 17% appartementen (27% voor Vlaanderen). Bij de eengezinswoningen is er vooral open bebouwing, namelijk 52% (30% voor Vlaanderen). Ongeveer 24% van de woningen betreft halfopen bebouwing (20% voor Vlaanderen) en 7% Gesloten bebouwing (23% voor Vlaanderen). Er zijn geen noemenswaardige verschillen tussen de verschillende gemeenten in het actieterrein. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 11 VAN 50

13 De mediaanverkoopprijs in 2017 voor eengezinswoningen in het actieterrein euro - is substantieel hoger dan de mediaan voor heel Vlaanderen ( euro). Voor appartementen is het verschil nog meer uitgesproken: euro tegenover euro in Vlaanderen. Dit valt dan weer te verklaren door het ontbreken van oude appartementen, typisch voor een landelijke woningmarkt. De mediaan verkoopprijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 2,4% gestegen en 3,1% gestegen. De prijzen per gemeente zijn in onderstaande tabel opgenomen, maar dienen omwille van het kleine aantal verkopen met enige voorzichtigheid benaderd te worden. Tabel 3: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van De Noorderkempen en Vlaanderen. Gemeente Mediaan verkoopprijs Mediaan verkoopprijs Mediaan verkoopprijs Mediaan verkoopprijs woonhuis woonhuis appartement appartement 2017 (in euro) (% wijziging t.o.v. N-5) 2017 (in euro) (% wijziging t.o.v. N-5) ARENDONK , ,3 BEERSE , ,8 HOOGSTRATEN ,2 239;000 19,5 MERKSPLAS ,4 RAVELS , ,8 RIJKEVORSEL , ,2 VLAANDEREN , ,73 Bron: prestatiedatabank 2018 gegevens 2017 SOCIAAL HUURAANBOD EN SOCIAAL OBJECTIEF Bij de nulmeting (31/12/2007) kreeg het actieterrein van SHM De Noorderkempen een Bindend Sociaal Objectief Huur (BSO huur) van 522 woningen opgelegd. Ondertussen zijn er 373 woningen van dit BSO gerealiseerd, waarvan 303 door de SHM De Noorderkempen. In Arendonk en Hoogstraten is het BSO volledig ingevuld. In Rijkevorsel zijn er nog 14 wooneenheden nodig en in Beerse, Merksplas en Ravels zijn er nog ongeveer 50 wooneenheden vereist. Tabel 4: Voortgang BSO-huur. Gemeente Nulmeting sociale huur (2007) BSO sociale huur Voortgang sociale huur Nog te realiseren huuraanbod ARENDONK BEERSE HOOGSTRATEN MERKSPLAS RAVELS RIJKEVORSEL Bijdrage de Noorderkempen Bron: voortgangstoets 2017 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 12 VAN 50

14 4. PRESTATIES VAN DE SHM 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode vertoont het patrimonium van de maatschappij De Noorderkempen een sterke jaarlijkse realisatie van 1,79%.ten aanzien van het bestaande patrimonium. Dit is boven het gemiddelde van de sector en vooral in 2014 en 2015 werden vrij veel woningen gerealiseerd (89). Met een geplande productie van 61 woningeenheden aangemeld of op het uitvoeringsprogramma op het moment van visitatie heeft de SHM echter niet zo veel projecten meer voor de boeg. Met de gerealiseerde en de geplande huurwoningen doet DNK een belangrijke bijdrage in de realisatie van het BSO huur in deze gemeenten. In twee gemeenten is het BSO reeds behaald Arendonk en Hoogstraten. In de overige gemeenten zijn er sowieso voldoende projecten of projectgronden om het BSO te behalen, al dan niet samen met de SHM De Ark. De SHM werkt voor nieuwe realisaties goed samen met alle actoren in haar werkterrein. De visitatiecommissie is op basis van deze prestaties van mening dat DNK goed scoort voor deze doelstelling. De SHM realiseerde in de periode gemiddeld ongeveer 24 huurwoningen per jaar. Dit resulteert in een jaarlijkse productie van 1,79% ten aanzien van het huidige patrimonium. Daarmee behoort DNK tot de productievere SHM s in Vlaanderen. Daarnaast had de SHM eind eenheden aangemelde nieuwe huurwoningen en 32 eenheden nieuwe huurwoningen op het uitvoeringsprogramma staan, goed voor respectievelijk 2,34% en 2,77 % woningen ten opzichte van het totaal patrimonium. Zowel bij het aandeel aangemelde woningen alsook het aandeel woningen dat op het uitvoeringsprogramma staat behoort de SHM tot de zwakkere SHM s in Vlaanderen. In totaal realiseerde DNK in de periode woongelegenheden in 15 woonprojecten goed voor gemiddeld 8,5 woningen per project. Het gaat over 12 nieuwbouwprojecten, 2 vervangingsbouw en 1 aankoop goede woningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 13 VAN 50

15 Tabel 5: DNK aantal gerealiseerde projecten jaar Project Gemeente Huurwoningen 2013 Hemelrijkstraat, Sint Corneliusstraat BEERSE Nieuwbouw De Daries 100 ARENDONK Vervangingsbouw Lozenhofstraat, Oostmalsesteenweg RIJKEVORSEL nieuwbouw Koekhoven (F1 - deel 2) RIJKEVORSEL Nieuwbouw Koekhoven (F1 - deel 1) RIJKEVORSEL Nieuwbouw Wampenberg 112 ARENDONK Nieuwbouw "Kerkakker" Deken Adamsstraat RAVELS Nieuwbouw Hoogstraten, Minderhoutsestraat HOOGSTRATEN Aankoop goede woningen Minderhoutdorp HOOGSTRATEN Nieuwbouw "Rusthuis Sint Isabella" Vrijheid 100 ARENDONK Vervangingsbouw Weeldestraat 94 RAVELS nieuwbouw Rerum Novarumlaan (Europaplein) BEERSE Nieuwbouw "Schutterserf" Grotstraat ARENDONK Nieuwbouw "Markdal" Loenhoutseweg 2 HOOGSTRATEN Nieuwbouw "Klooster Sint-Agnetendal" De Daries 2 en Kloosterbaan 5 ARENDONK Nieuwbouw Sint-Jozef 28 RIJKEVORSEL Vervangingsbouw 2 Tabel 6: DNK Projecten op het Uitvoeringsprogramma of aangemeld op het moment van visitatie jaar Project Gemeente Huurwoningen UP Kloostersite' - Mussenakker-Donckstraat - 17 woningen (11 erfpacht) HOOGSTRATEN nieuwbouw 6 UP Turnhoutseweg 51 BEERSE nieuwbouw 3 UP Wilgenstraat RIJKEVORSEL Nieuwbouw 3 UP Molenakkers - fase 1 - (van totaal 72 woningen) RIJKEVORSEL Nieuwbouw 18 Aangemeld Pleisterbeemd ARENDONK nieuwbouw 3 Aangemeld Prinsenstraat MERKSPLAS nieuwbouw 9 Aangemeld Schoolstraat 12 BEERSE Nieuwbouw 3 Aangemeld Veerpontstraat BEERSE nieuwbouw 12 Daarnaast heeft de SHM nog 9 projecten in voorbereiding waarvan het programma reeds is vastgesteld en het architectenteam is aangesteld. Het betreft een volledig nieuwbouwprogramma van in totaal 100 woningen. Tabel 7: DNK Projecten in studiefase op het moment van visitatie Project Gemeente Huurwoningen "Klooster Sint-Agnetendal" De Daries 2 en Kloosterbaan 5 ARENDONK Nieuwbouw 24 Albertstraat BEERSE Nieuwbouw 10 Volkstuinplein inbreiding BEERSE Nieuwbouw 10 Kleirytsche Dries MERKSPLAS Nieuwbouw 10 Bremstraat RAVELS Nieuwbouw 12 Schoolstraat RAVELS Nieuwbouw 2 Tommelhof 21 RAVELS Nieuwbouw 1 Molenakkers fase II * RIJKEVORSEL Nieuwbouw 12 Molenakkers fase III * RIJKEVORSEL Nieuwbouw 19 In haar strategisch plan formuleert de SHM de ambitie om van 1420 huurwoningen eind 2016 naar 1450 huurwoningen eind 2020 te groeien. Dit is slechts een bijzonder beperkte ambitie met een jaarlijkse netto-toename van 7,5 woningen. Dit is ingegeven door de hoge renovatiebehoefte (zie OD 2.1) en het feit dat de SHM in eerste instantie hierop wil inzetten. Dit is echter bijzonder laag ten aanzien van het huidige woningbouwritme en ten aanzien van het aantal woningen dat aangemeld, op het UP staat of in onderzoek is (159 nieuwbouwwoningen). De visitatiecommissie kan de beperkte ambitie omwille van de hoge renovatie behoefte deels begrijpen, maar vindt het toch wenselijk dat de SHM de projecten die ze nu gepland heeft blijft opnemen en ook verder in de toekomst een constructieve partner in het zoeken naar en realiseren van projecten blijft (zie ook OD 1.4) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 14 VAN 50

16 DNK levert een belangrijke bijdrage aan het BSO huur (zie tabel 4 omgevingsanalyse). Bij de voortgangstoets 2018 (gegevens ) is het netto-aantal sociale huurwoningen in het DNK-actieterrein toegenomen met 373. DNK had een substantieel aandeel hierin (303 woningen). Het meest opvallend is de grote toename van het huuraanbod in Hoogstraten (+134) en Arendonk (+84). In de gemeente Arendonk is een sociaal woonbeleidsconvenant afgesloten voor de realisatie van het project op de kloostersite (24 woongelegenheden en bejaardenflats.) In Ravels en Merksplas verloopt de ontwikkeling van de projecten iets trager. Daardoor zijn deze gemeenten bij de laatste tweejaarlijkse voortgangsmeting voortgangstoets 2018 ingedeeld in categorie 2. Dit zijn de gemeenten waarvan de groei van het sociaal woningpatrimonium het vooropgestelde groeipad niet volgt. In beide gemeenten waren op het moment van de voortgangstoets In Merksplas wordt hiertoe sterk ingezet op een site van 2ha die door de maatschappij De Ark werd verworven. In Ravels heeft DNK dus nog 15 woningen in studiefase in 3 verschillende projecten. Hier dient dus nog enig werk geleverd te worden. DNK neemt deel aan het lokaal woonoverleg in de gemeenten van haar actieterrein. Het is steevast de directeur die hierop aanwezig is, eventueel ondersteund door een medewerker van specifieke projecten. De gemeentelijke actoren bevestigen de open houding en communicatie van de SHM, alsook over de bereidwilligheid om mee te werken aan nieuwe initiatieven (zie ook OD 1.5). Naast het lokaal woonoverleg betrekt DNK de gemeente uitdrukkelijk bij het opzetten van nieuwe projecten. Vooraleer een grond te verwerven of een woonproject op te zetten, toetst ze de opportuniteit bij de betrokken gemeente. Vanzelfsprekend worden projecten voorgelegd aan het lokaal woonoverleg. In geval van realisatie wordt de lokale overheid opnieuw sterk betrokken, o.m. via deelname aan de jury van de architectuurwedstrijd die bij elk project wordt opgezet. OD 1.2 Aanbieden vormen van sociale eigendomsverwerving Beoordeling: niet van toepassing De Noorderkempen is van oudsher een maatschappij die zich vooral toelegt op de bouw en verhuur van sociale huurwoningen. Voor de verweving met de koopsector werkt de SHM samen met de maatschappij De Ark. Gezien het feit dat de SHM geen koopwoningen realiseert en niet bemiddelt in sociale leningen, worden de prestaties van de SHM op vlak van koopactiviteiten in dit visitatierapport niet apart in rekening gebracht. OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2. OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Beoordeling: goed DNK had eind 2017 volgens de prestatiedatabank een beschikbare grondreserve van 13,4 ha, waarvan de verwerving dateert van 1960 tot heden. Twee derde van de SHM s heeft lagere grondreserves. Het leeuwendeel van de gronden van de SHM zijn evenwel onbebouwbaar. (9,9 ha). Op de 3,6 ha die op dit moment wel bebouwbaar zijn, heeft de SHM 96 woningen voorzien in 8 projecten. DNK heeft in de periode een actieve aanpak getoond in het zoeken naar projectmogelijkheden. De visitatiecommissie is dan ook van mening dat DNK voldoende inspanningen levert om gronden en panden te verwerven en bijgevolg goed presteert voor deze doelstelling. In 2013 beschikte de SHM over een grondreserve van 10,8 ha. In de periode steeg haar grondreserve tot ongeveer 13,4 ha. Hiermee bevindt de SHM zich bij de grootste grondeigenaren van de SHM s. Het is voor de visitatiecommissie belangrijk de context te duiden waarin deze evolutie tot stand kwam. Een vrij specifiek element bij DNK is het grote aantal eigendommen die men in erfpacht heeft (zie ook beschrijving SHM), de stijging van de grondpositie heeft hiermee ook te maken. DNK beheert de Kolonie van Merksplas en in 2017 werd een laatste deel van de gronden van de Kolonie overgedragen aan DNK. Dit verklaart quasi volledig de toename aan grondbezit. De Kolonie van Merksplas is immers goed voor VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 15 VAN 50

17 een terrein van 3,3ha. De woningen van de Kolonie worden door DNK aan marktconforme prijzen maar met bewonings- en renovatieverplichting, in erfpacht vrijgegeven. Naast de Kolonie bezit de SHM ook 5,5 ha gronden in woonuitbreidingsgebied, waar een verdere ontwikkeling niet wenselijk is of in wijken waar het aanbod aan sociale woningen reeds dermate dominant is dat een verdere ontwikkeling niet gewenst is. Tenslotte heeft de SHM ook nog 1 ha aan restgronden versnipperd over verschillende locaties, het betreffen tuinen, pleinen, parken, parkeerplaatsen of simpelweg restperceeltjes. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken in welke mate de bestaande grondvoorraad niet beter overgedragen kan worden, zodat de SHM niet meer hoeft in te staan voor het onderhoud, ofwel niet kan ruilen voor eventueel kleinere maar wel ontwikkelbare gronden. Op het moment van visitatie had de SHM dus ook 3,6 ha bebouwbare projectgrond in eigendom. Op deze grondreserve voorziet ze in 8 verschillende projecten 96 woningen. Slechts 0,6 ha van deze bebouwbare reserve werd verworven in de periode , het is dan ook expliciet de visie van de SHM om de komende jaren niet te sterk in te zetten op groei van het patrimonium (zie OD 1.1). Bovendien heeft de SHM andere prioriteiten met in het bijzonder de kwaliteitsverbetering van het patrimonium (zie OD 2.1) en moet de SHM ook op financieel enige voorzichtigheid aan de dag leggen. (zie OD 5.1) Tabel 8: DNK bebouwbare projectgronden op het moment van visitatie Project Gemeente m² Huurwoningen Schoolstraat RAVELS Schoolstraat BEERSE Albertstraat BEERSE wijk Molenakkers RIJKEVORSEL Turnhoutseweg 51 BEERSE "Klooster Sint-Agnetendal" De Daries 2 en Kloosterbaan 5 ARENDONK Klooster Meer HOOGSTRATEN Wampenberg 112 (VKR) + 14 ARENDONK De bebouwbare grondreserve waarover de SHM de Noorderkempen beschikt is ruim voldoende voor het behalen van haar eigen groeidoelstellingen (30 woningen op 4 jaar, zie OD 1.1). Samen met de inspanningen die De Ark levert in Merksplas is deze ook voldoende voor het behalen van alle BSO s met uitzondering van de gemeente Ravels. In overleg met de gemeente dient hier dus nog bekeken te worden of verdere projectmogelijkheden haalbaar zijn. De SHM zoekt samen met deze beide gemeenten (bestuur en administratie) actief verder naar nieuwe projectmogelijkheden. De SHM wordt door alle actoren positief geëvalueerd voor haar constructieve inzet bij eventuele projectmogelijkheden vanuit de gemeente of op initiatief van de SHM. Bij een opportuniteit worden eerst de ontwikkelingsmogelijkheden getoetst op haalbaarheid. De SHM hanteert hiervoor geen absolute criteria, maar kijkt uiteraard naar het aantal woningen en de kostprijs, alsook naar de ligging. Dit laatste maakt deel uit van het continu overleg met de gemeente. Vervolgens worden de beoogde aankopen besproken op een vooroverleg met de gemeente. Een groen licht vanuit de gemeente resulteert in het verwerven van de betreffende gronden. De meeste verwervingen gebeuren via een eenvoudige aankoop. Het project Minderhoutsestraat in Hoogstraten betrof een procedure aankoop goede woning. In het verleden heeft de SHM reeds gebruik gemaakt van het voorkooprecht. De SHM acht dit voorlopig niet voor herhaling vatbaar, omdat de eigendommen volgens de SHM veel te duur zijn aangekocht. De SHM evalueert dit aanbod echter casus per casus. De SHM heeft diverse projectgronden in sterk decentrale kernen met een laag voorzieningenniveau, waarbij de SHM het niet wenselijk acht om hier vandaag nog bijkomende projecten te ontwikkelen. De SHM volgt evenzeer de ruimtelijke logica om vandaag geen greenfield woonuitbreidingsgebieden niet VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 16 VAN 50

18 gebonden aan de woonkern meer te ontwikkelen. Tenslotte ziet ze ook af van verdere ontwikkelingen in wijken waar de SHM reeds een sterk aanbod heeft. OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed SHM De Noorderkempen heeft geen specifieke doelgroepgerichte visie of strategie in haar projectrealisaties. DNK houdt echter wel nauwgezet rekening met haar wachtlijsten, alsook onderbezetting in de buurt. De SHM beschikt over diverse typologieën specifiek aangepast voor ouderen, heeft aandacht voor rolstoeltoegankelijkheid en bezit een aantal woningen specifiek voor rolstoelgebruikers. In vijf van de zes gemeenten is er dan ook een toewijzingsreglement dat rekening houdt met specifieke doelgroepen. Enkel in Hoogstraten houdt het toewijzingsreglement enkel rekening met lokale binding. De SHM heeft verder een concrete aanpak voor onder- of overbezetting en boekt hiermee ook resultaten. De SHM heeft samen met diverse welzijnsactoren projecten opgebouwd voor specifieke doelgroepen met begeleidingsnood. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als goed. Het inschrijvingsregister telde op moment van visitatie kandidaat-huurders. Eénoudergezinnen kennen de langste wachttijden (1.349 dagen), vervolgens grote gezinnen en koppels met kinderen (respectievelijk 1002 en 933 dagen) en tenslotte alleenstaanden en koppels zonder kinderen (respectievelijk 817 en 807 dagen). DNK maakt per gemeente en per deelgemeente een heel nauwgezette analyse in functie van onderbezetting, aangevraagde mutaties en kandidaten op de wachtlijst. Ter illustratie nemen we hieronder de analyse van de wachtlijst voor Arendonk. Tabel 9: DNK analyse wachtlijst gemeente Arendonk Aantal huurders onderbezet & niet ingeschreven Aantal KH met primaire mutatie Aantal KH met prioriteit eigen gemeente Totaal # kandidaathuurders Woonbehoefte (totaal met onderbezetting) Appartement 1 slpk Appartement 2 slpk Appartement 3 slpk Appartement glvl 1 slpk Appartement glvl 2 slpk Appartement glvl 3 slpk Begeleid appartement 1 slpk Begeleid appartement 2 slpk Begeleid appartement 2 slpk Begeleid app glvl 2 slpk Begeleid wonen studio 0 slpk Bejaardenwoning 1 slpk Duplex 1 slpk Duplex 2 slpk Duplex 3 slpk Duplex 4 slpk Gezinswoning 1 slpk Gezinswoning 2 slpk Gezinswoning 3 slpk Gezinswoning 4 slpk Gezinswoning 5 slpk Rolstoel app glvl 1 slpk Rolstoel app glvl 2 slpk Rolstoel bej woning 1 slpk Rolstoel gezinswoning 3 slpk Rolstoel gezinswoning 5 slpk Studio 0 slpk Studio glvl 0 slpk Zorgapp 1 slpk ouderen Zorgstudio 0 slpk Zorgstudio 0 slpk ouderen Zorgstudio 1 slpk Zorgstudio 1 slpk ouderen Uit de wachttijden blijkt dat vooral gezinnen met kinderen en grote gezinnen lang moeten wachten op een woning. Tegelijk bestaat de wachtlijst voor 67 % uit één- of tweepersoonshuishoudens. Bij de keuze VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 17 VAN 50

19 voor een bepaalde woontypologie binnen een bouwproject houdt de SHM rekening met de samenstelling van de wachtlijst en met de nood aan kleinere woningen als alternatief voor de onderbezetting van bestaande woningen. In recente projecten werden een opvallend groot aandeel ruime grondgebonden woningen gerealiseerd. In de geplande projecten ligt de nadruk veel opvallender op 2 slaapkamer-appartementen. Op basis van bovenstaande cijfers is het niet evident om te oordelen in welke mate dit beantwoordt aan de vraag. De nauwgezette analyse door de SHM wordt in elk geval sterk geapprecieerd. studio appartementen woningen aantal slaapkamers recente projecten geplande projecten (Tabel 4: NDK projecten naar aantal slaapkamers) De SHM pakt de onderbez etting aan op basis een procedure waarbij vooral vrijgekomen woningen worden aangeboden aan bewoners van een onderbezette woning. Een eerste voorwaarde is uiteraard een zicht hebben op de onderbezetting. In juni 2017 waren 177 woningen onderbezet. Op het moment van visitatie waren dat er nog 150; In juli 2017 kregen alle huurders die onderbezet woonden een brief waarin ze werden aangeraden om zich in te schrijven voor een verhuis naar een kleinere woning. Ook huurders die nadien onderbezet komen te wonen krijgen zo n brief. Huurders die zich kandidaat stellen voor een verhuis krijgen voorrang. De SHM respecteert uiteraard de regelgeving aangaande de rolstoeltoegankelijkheid. Door dit consequent toe te passen en waar mogelijk nog een bijkomende inspanning te leveren, heeft de SHM 113 ouderen- of bejaardenwoningen (rolstoegankelijk en aangepaste badkamer), 4 bejaarden woningen (rolstoeltoegankelijk en aangepaste badkamer en keuken) en 14 woningen specifiek aangepast aan doelgroepen binnen begeleid wonen. Alle gemeenten in het actieterrein, met uitzondering van Hoogstraten, hebben dan ook een toewijzingsreglement voor deze doelgroepen. De SHM beschikt niet over een expliciete strategie of visie naar specifieke doelgroepen. De visitatiecommissie kon wel vaststellen dat de SHM bereid is in te spelen op vragen van actoren. - In de gemeente Arendonk heeft de SHM een oproep gelanceerd naar woonwelzijnsactoren voor de organisatie van een cohousing waarbij 10 woningen voor begeleid wonen gecombineerd worden met 14 woningen in de gewone sociale huur. In het project de Rennen 4 zijn 15 woningen opgeleverd waarvan er 4 zijn aangepast aan de doelgroep licht mentaal gehandicapten met begeleid zelfstandig wonen. In Arendonk verhuurt de SHM tenslotte ook 23 zorgflats gekoppeld aan het WZC Sint-Isabella. - In de gemeente Hoogstraten heeft men in 2016 het project Hoogmark gerealiseerd. Dit betreft 10 studio s voor begeleid wonen door vzw De As (personen met een beperking). De studio s bevinden zich op de eerste verdieping. De As werkt vanuit de gelijkvloerse verdieping met daarin onder meer een gemeenschappelijke keuken, living, polyvalente ruimte, - In de gemeente Ravels heeft de SHM 4 1-slaapkamerstudio s die verhuurd worden aan personen met een mentale en/of fysieke beperking en die begeleid worden door vzw De AS. Verder is er in het actieterrein ook een samenwerkingsprotocol tussen alle sociale actoren waarbinnen de SHM zich ook heeft ingeschakeld en tenslotte is de SHM ook één van de betrokken actoren voor een nieuw project rond aanklampende zorg dat wordt opgezet door geestelijke gezondheidszorg de Kempen. Deze brede doelgroepgerichte insteek van de SHM wordt sterk geapprecieerd door de visitatiecommissie. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 18 VAN 50

20 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De woningkwaliteit is een bijzondere uitdaging voor DNK. De SHM heeft in haar strategisch visie van duurzame kwaliteitsvolle woningen in een aangename woonomgeving dan ook de eerste prioriteit gemaakt. Ze heeft in de periode in 10 werven bijna 300 woningen aangepakt voor een budget van bijna 6 miljoen euro. Voor de komende 4 jaar plant ze maar liefst 34 werven op te starten waarin ruim 500 woningen worden aangepakt en ditmaal met een budget van meer dan 14 miljoen euro. Het renovatie tempo wordt met andere woorden sterk opgedreven, omdat er ook een inspanning te leveren was door gebrekkig onderhoud in het verleden. Vandaag heeft de SHM het behalen van de ERP-doelstellingen als eerste prioriteit en hierop is ook stevige vooruitgang geboekt. Door deze inzet zal de SHM de ERP 2020-normen tijdig behalen. In de renovatieplanning zijn ook de voornaamste onderhoudswerken zoals binnen- en buitenschilderwerken opgenomen. De SHM heeft geen eigen onderhoudsploeg en maakt hiervoor gebruik van een vaste pool van aannemers. De verschillende componenten van de onderhouds- en renovatieplanning zijn ook opgenomen in de financiële planning. De woningkwaliteit blijft een uitdaging voor DNK, maar door de aanzienlijke inspanningen die vandaag op het programma staan beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD als goed. De visitatiecommissie beveelt toch aan om werk te maken van een hanteerbaar, correct en overzichtelijke patrimoniuminventaris met inbegrip van een goed overzicht op de staat van de woningen. Vandaag is dit nog te veel work-in-progress en ten aanzien van de enorme investeringen die in het verschiet staan. Eind 2017 voldeed meer dan bijna 87% van de huurwoningen aan alle normen van de ERP 2020-doelstellingen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Hiermee scoort NDK beter dan het gemiddelde binnen het Vlaams sociaal huurpatrimonium. Voor 13% van de huurwoningen zijn dus nog acties te ondernemen. De SHM heeft 60 wooneenheden waar enkel glas aanwezig is, 126 wooneenheden zonder dakisolatie en 102 wooneenheden zonder centrale verwarming. De renovatieplanning van de SHM voorziet in een aanpak van alle woningen waar de ERP-2020 doelstellingen nog niet zijn behaald. In de periode (zie onderstaande tabel) heeft de SHM in 10 renovatieprojecten bijna 300 woningen aangepakt. Het betreft zowel totaalrenovaties als kleinere ingrepen die eerder op het behalen van het ERP zijn gericht. Tabel 10: DNK Recent uitgevoerde renovaties Project gemeente jaar # woningen budget "Rusthuis Sint Isabella" Vrijheid 100 ARENDONK Beekakkersstraat (fase 2 - cluster 1) BEERSE Rerum Novarumlaan (Europaplein) BEERSE Berkenlaan - 10 woningen RIJKEVORSEL Bosvenstraat - Vervanginggaragepoorten RAVELS Mouterijstraat vervangen van cv-ketels HOOGSTRATEN Rietstraat OLV-straat - Vervanginggaragepoorten RAVELS Dellenweg - vervanging garagepoorten RIJKEVORSEL Molenakkers - renovatie platte daken RIJKEVORSEL Molenakkers - vervanging garagepoorten RIJKEVORSEL VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 19 VAN 50

21 De renovatieplanning voor de komende jaren is bovendien nog een stuk indrukwekkender. In 34 renovatieprojecten die allen in uitvoering zouden gaan in de komende 3 jaar worden meer dan 500 woningen aangepakt. Dit resulteert in een omvangrijke projectlijst. Hierbij valt op dat het aantal kleinere werven die in eerste instantie gericht zijn op het behalen van de ERP-2020 normen nog sterker doorwegen. Voor alle projecten die niet in eigen regie gebeuren is de ontwerper reeds aangesteld. Het renovatiebudget voor deze operatie wordt vandaag op 14,2 miljoen euro geraamd. Het zal belangrijk zijn dat de SHM de aansturing en opvolging van dergelijk ambities goed monitort, dit vormt immers een stevige belasting voor het team van de SHM. Status Project Gemeente # woningen Budget aangemeld Renovatie na verhuis Hoogakkers 104 ARENDONK aangemeld Renovatie van 56 daken - Flierenbos ARENDONK aangemeld Europaplein 3 BEERSE aangemeld Veerpontstraat BEERSE aangemeld Renovatie inkompartij in glasdal HOOGSTRATEN aangemeld Raamovereenkomst - vervangen van keukens MERKSPLAS aangemeld Renovatie van daken - Doelenplein MERKSPLAS aangemeld Renovatie na verhuis Berkenlaan 5 RIJKEVORSEL aangemeld wijk Molenakkers RIJKEVORSEL geprogrammeerd wijk Beekakkers (fase 3) BEERSE geprogrammeerd Wijk 'Veldstraat' BEERSE in studie door shm Arendonk vervanging van enkel glas ARENDONK in studie door shm Arendonk vervanging van ketels ARENDONK in studie door shm De Leggen vervanging ligbad naar douche ARENDONK in studie door shm Flierenbos renovatie badkamers & keukens ARENDONK in studie door shm Hokken renovatie daken ARENDONK in studie door shm Vrijheid aanpassing brandtrap ifv duivenoverlast ARENDONK in studie door shm Wippelberghse akkers renovatie daken ARENDONK in studie door shm Beekakkers vervanging ligbad naar douche BEERSE in studie door shm Hemelrijk renovatie daken BEERSE in studie door shm Rerum Novarumlaan 16 renovatie BEERSE in studie door shm Donkakker renovatie badkamers & keukens HOOGSTRATEN in studie door shm Egstraatrenovatie daken & schrijnwerk MERKSPLAS in studie door shm Egstraatvervanging garagepoorten MERKSPLAS in studie door shm Leestrenovatie daken MERKSPLAS in studie door shm Bosvenstraatrenovatie daken RAVELS in studie door shm Bosvenstraatvervanging van enkel glas RAVELS in studie door shm Rietstraat 16dringende werken RAVELS in studie door shm Rietstraatrenovatie daken RAVELS in studie door shm Berkenlaanrenovatie daken RIJKEVORSEL in studie door shm Dellenwegrenovatie daken RIJKEVORSEL in studie door shm Lozenhofstraatrenovatie daken RIJKEVORSEL in studie door shm Rozenstraatrenovatie daken RIJKEVORSEL in studie door shm Sparrenwegvervanging elektrische verwarming RIJKEVORSEL De renovatieplanning wordt opgebouwd vanuit een kwaliteitsmeting of patrimonium inventaris. Op dit moment baseert de SHM zich hiervoor op drie verschillende lijsten. Een patrimoniumlijst: opgemaakt in 2016 in samenwerking met SHM De Ark, een lijst met CV-ketels die wordt bijgehouden bij elk onderhoud en een lijst die zich baseert op de scorecard van de VMSW, die vooral dient om de globale gesteldheid van patrimonium bij te houden, maar nog niet als standaard gehanteerd wordt. DNK wil tot 1 globale lijst komen die makkelijk te linken is aan de tool van VMSW. De visitatiecommissie beveelt aan hier snel werk van te maken, om zo correcter en sneller de planning te kunnen opmaken of bijsturen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 20 VAN 50

22 De hoogste prioriteit gaat uit naar het behalen van de ERP-2020 doelstellingen. Daarnaast houdt men ook rekening met veroudering van het patrimonium en werken die na meldingen en tussentijds onderzoek als hoogdringend worden ervaren. In projecten integreert DNK indien mogelijk aspecten van duurzaamheid (materialen fotovoltaïsche cellen, ), rekening houdende met de geldende EPC-vereisten en de financiële beperkingen. De SHM beschikt dan ook over een Leidraad voor architecten in functie van een duurzaam & kwaliteitsvol ontwerp van nieuwbouwprojecten De SHM beschikt niet over een eigen onderhoudsteam en doet dus beroep op diverse aannemers voor de werken. De SHM hanteert het Ziezo!-boekje om duidelijk te maken welke werken ten laste van de huurder zijn en welke werken ten laste van de SHM. Indien een werk ten laste is van de huurder dan komt de maatschappij in principe niet tussen. Meldingen aangaande technische problemen of herstellingen kunnen via mail, telefonisch of aan het loket gemeld worden. Deze worden geregistreerd in de beheersoftware van de SHM. Enkel indien dit een werk is ten laste van de SHM wordt er een bestelbon opgemaakt. Indien er onduidelijkheid is over de aard van het probleem dan gaat iemand van de technische dienst langs. De herstellingen worden opgenomen in 3 verschillende categorieën: hoogdringend (reactie binnen 3 dagen) dringend (reactie binnen de week) en onbepaald (reactie binnen de maand). De SHM geeft aan dat bij heel urgente gevallen er uiteraard sneller ingegrepen kan worden. Vierentwintig uur en weekendpermanentie voor technische problemen met de verwarming wordt verzekerd via een recente raamovereenkomst met een private firma. Er wordt steeds een dubbel van de bestelbon bezorgd aan de huurder en er wordt gevraagd aan de huurder om de aannemer te contacteren en aan de SHM te melden wanneer de werken zijn uitgevoerd. Ook de aannemer dient te melden dat de werken zijn uitgevoerd. Dit laatste gebeurt meestal op het moment van facturatie. Indien men geen enkel signaal ontvangt dan komt dit naar boven op een controle van alle openstaande werken die men maandelijkse voert. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM met deze aanpak, waarbij ook de bewoners geresponsabiliseerd worden in de opvolging, een goede insteek heeft gevonden. (zie ook OD 6.1 ). Uit de gesprekken met de aanwezige huurders bleek echter dat het niet alle elementen of stappen van deze aanpak steeds duidelijk zijn voor alle huurders. Bijgevolg kan het aangewezen zijn om de ganse benadering van de herstellingen te evalueren op een aantal elementen oa: - Is het -Ziezo!-boekje en vooral de toepassing ervan voor iedereen duidelijk? - Moet men bij problemen die ten laste van de huurder zijn, niet meer ondersteuning bieden? - Zijn de huurders op de hoogte van de responstermijnen en kent men de aanpak die de SHM volgt? Over de tevredenheid van huurders en actoren over de opvolging van de onderhoudswerken door de SHM zijn de meningen verdeeld. Sommige van de aanwezige huurders waren vrij positief over de kwaliteit van het patrimonium en over de opvolging door de SHM, anderen waren dit veel minder. Op basis van de gesprekken had de visitatiecommissie de indruk dat dit grotendeels komt doordat een deel van het patrimonium dringend aan renovatie toe is, waarbij meldingen zullen blijven komen tot deze woningen worden aangepakt. De visitatiecommissie is positief over de algemene aanpak van de SHM, maar de onderhoudsachterstand van het patrimonium is een pijnpunt. Gezien het uitgebreide renovatieprogramma dat op stapel staat, kan het aangewezen zijn hierover breed te communiceren om aan te geven dat de SHM hier de komende jaren werk van maakt. Dit komt het draagvlak voor de werking van de SHM enkel ten goede. Voor groenonderhoud, voor het onderhoud van de CV-ketels en sanitair warmwater, voor brandbestrijdings- en brandpreventiemiddelen en voor onderhoud en keuring van de liftinstallaties, maakt de SHM gebruik van raamcontracten met diverse firma s. Normale onderhouds- en renovatiewerken worden begroot op basis van een planning. Deze werken zijn opgenomen in de financiële meerjarenplanning. Dagelijks onderhoud (kleine herstellingen) en onderhoud bij beëindiging van het huurcontract is niet vooraf in te plannen. Dit onderhoud begroot NDK daarom op basis van de vorige jaren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 21 VAN 50

23 OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. De beoordeling van de kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat DNK heeft geïnvesteerd in de nodige competenties om de bouwprojecten in goede banen te leiden en dat er al langere tijd een terugkoppeling is tussen de diverse onderdelen van het bouwproces, waarbij de SHM opgedane ervaringen uit het verleden valoriseert. DNK beschikt namelijk over ontwerprichtlijnen voor ontwerpers en over een opvolging van de projecten met de verschillende prijzen (raming, aanbestedingsprijzen, gunningsbedrag, eindbedrag). De SHM zet sinds een tweetal jaren in op een strikte opvolging van de werven. Evenwel blijven de bouwkosten relatief hoog en overschrijden ze, soms in belangrijke mate, de gestelde kostprijsnormen (NFS2 en sinds 2012 de FS3-norm) in de ontwerpfase, bij de bestelling en tijdens de uitvoering. De visitatiecommissie beveelt aan dat de SHM haar ambitieniveau op dit vlak aanscherpt. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als voor verbetering vatbaar. De SHM heeft de voorbije jaren niet meer zoveel gronden en panden aangekocht (zie OD 1.4) zodat de visitatiecommissie niet kon nagaan of de SHM prijsbewust aankoopt. Bij vervangingsbouw of voor nieuwbouw op gronden die reeds in bezit zijn van de SHM of toch aangekocht werden, is ze afhankelijk van de dichtheden (woningen per hectare) die door de gemeentes worden toegestaan of opgelegd. Daarom gaat DNK bij de gemeenten altijd voor de verwerving na of er op die gronden kan gebouwd worden en volgens welke dichtheden. De beleids- en woonactoren bevestigden dit tijdens de visitatiegesprekken (zie OD 1.1 en OD 1.4). De visitatiecommissie apprecieert deze samenwerking. Bij renovatieprojecten gaat de SHM na welke optie - vervangingsbouw inclusief mogelijke verdichting of renovatie - het meest kostefficiënt is. Bij het project Vlasrietje te Ravels heeft de SHM op basis van een studie, daarom gekozen voor vervanging van een gedeelte van de woningen in plaats van renovatie. Rekening houdend met de renovatienood van het patrimonium (zie OD 2.1) raadt de visitatiecommissie aan dit bij alle gepland grote renovatieprojecten te doen, eventueel in de vorm van een quick scan. In de periode heeft de SHM een groot aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten in eigen beheer gerealiseerd waarbij de visitatiecommissie kon nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van de werken al of niet onder het subsidiabel leningsplafond bleef. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient de SHM voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. De visitatiecommissie heeft 14 recent uitgevoerde nieuwbouwprojecten van nabij bekeken. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond slechts heeft gerespecteerd bij 3 van de 14 projecten tijdens de ontwerpfase en bij 5 van de 14 projecten bij de bestelling. De overschrijdingen schommelden tussen 0,2% en de 7,6% bij het ontwerp maar stegen naar 2,1% tot zelfs 21,7% bij de bestelling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 22 VAN 50

24 o Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang, want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. Van die 14 bovenvermelde projecten was dat slechts bij 6 werven het geval. De overschrijdingen, in de 8 andere projecten, schommelden hier tussen 1,7% en 26,3%. Het spreekt voor zich dat dit de bouwkosten substantieel opdrijft voor de SHM. Dit weegt ook op de financiële leefbaarheid van de SHM (zie OD 5.1). Voor deze overschrijdingen zijn diverse oorzaken: o DNK geeft zelf aan dat ze tot voor een paar jaren niet de expertise noch de mankracht in huis had om de architecten noch de aannemers goed op te volgen. De SHM vertrouwde vooral op de architecten om de aannemers op te volgen. Bovendien kon ze moeilijk inschatten of de raming van een architect conform de kostprijsnormen was. o De visitatiecommissie voegt daaraan toe dat de SHM nogal regelmatig projecten in monumenten of panden die op een erfgoedlijst staan, realiseert (zie de diverse kloostersites en de Kolonie te Merksplas). Het is positief dat de SHM dergelijke uitdagingen niet uit de weg gaat. Vaak krijgt de SHM natuurlijk subsidies daarvoor via het Agentschap Onroerend Erfgoed maar het risico op een hogere kostprijs is in dergelijke gevallen reëel. o Ook geven sommige beleidsverantwoordelijken toe dat de lokale stedenbouwkundige en ruimtelijke ordening -eisen de bouwkosten voor een SHM kunnen opdrijven (bv. in Hoogstraten moet men anderhalve parkeerplaats per woongelegenheid voorzien). De SHM bouwt ook vaak inbreidingsgericht wat de kostprijs vaak opdrijft - en verdicht ze tegelijk door meer woongelegenheden te voorzien op dezelfde oppervlakte. o Ten slotte brengt DNK aan dat de huidige bouwmarkt erg krap is waardoor ze vaak maar 1 of een paar inschrijvingen op haar aanbestedingen binnenkrijgt met als gevolg een hogere prijs. Rekening houdend met het omvangrijke bouw- en vooral renovatieprogramma van de SHM voor de volgende jaren (zie OD 1.1 en OD 2.1) is het onder controle houden van de bouwkosten van cruciaal belang. Zelfs een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een belangrijke negatieve invloed kunnen hebben op de financiële gezondheid van de SHM (zie OD 5.1). De SHM is zich evenwel bewust van deze problematiek en heeft in het Strategisch Plan opgenomen: Financiële middelen: er zit weinig marge op onze inkomsten, aangezien die afhangen van de huurinkomsten. Die liggen in verhouding tot de kosten van de woningen vrij laag, wat ook normaal is (we zijn dan ook een sociale huisvestingsmaatschappij). Dit maakt dat we kostenbewust dienen te werken, ten allen tijde: zowel in het ontwerp en de bouw van nieuwe projecten en renovatieprojecten, in de aanpak van kleine herstellingen en in het interne beheer van onze organisatie.. De SHM heeft recent een aantal inspanningen geleverd om meer kostenbewust te bouwen. Enkele voorbeelden o bij de keuze tussen renovatie of vervangingsbouw maakt de SHM waar mogelijk een grondige analyse van de voor- en nadelen van beide opties (zie hoger, bijvoorbeeld project Vlasrietje te Ravels); o de SHM geeft uitgebreide ontwerprichtlijnen, aanvullend op de C2008 van de VMSW, mee met de architecten. Deze bevatten een uitgebreid pakket aan eisen en aanbevelingen die gebaseerd zijn op de bouwervaring van de SHM; o de SHM maakt gebruik van de architectuurwedstrijd (zie het recente project Kleirytsche Driessen te Merksplas en Volkstuinplein 10 appartementen - te Beerse) onder andere om de bouwkost onder controle te houden. DKN voorziet in het beschrijvende gedeelte van de oproep tot kandidatuurstelling wel een aantal elementen rond de bouwkost en de duurzaamheid. Zo vermeldt het bestek Om tot een nog aanvaardbare (sociale) verhuurprijs te komen, dienen de woningen compact en prijsbewust te worden opgevat en moeten de kosten gedrukt worden. De ontwerprichtlijnen voor sociale woningbouw en de kostprijssimulatietabel van de VMSW zijn daarbij richtinggevend. (95%). Maar in de gunningscriteria komen deze aspecten nauwelijks aan bod. De jurering bevat op het vlak van de bouwkost weinig bijkomende informatie. De aanwezig woonactoren en de beleidsverantwoordelijken bevestigden overigens tijdens de visitatiegesprekken dat de SHM in een heel vroeg stadium overleg pleegt met hen omtrent de technische en inhoudelijke haalbaarheid van de door haar beoogde projecten. Tevens verhoogt het gebruik van de architectuurwedstrijd het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 23 VAN 50

25 draagvlak bij de betrokkenen belanghebbenden aangezien ze in de ontwerpfase kunnen meebeslissen over het ingediende projectvoorstel (zie OD 1.1); o de SHM heeft recent haar technische capaciteit verhoogt en zet duidelijk in op de opvolging van de werven; o indien blijkt dat bij de aanbesteding de kostprijsnorm overschreden wordt, besteedt de SHM het dossier opnieuw aan (bv. project Schoolstraat te Beerse 3 huurwoningen); o DNK heeft een beperkt systeem voor de opvolging van haar projecten maar zet nog niet genoeg in op de globale opvolging van de kostprijs. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar ambitieniveau en het procesbeheer op het vlak van prijsbewust bouwen veel scherper te stellen. Daarom is het bewaken van de kost, van bij de conceptfase tot aan de oplevering belangrijk. Het afstemmen van de verschillende procedures, processen en richtlijnen en het blijven inzetten op het verwerven van de nodige competenties zijn daarbij belangrijk. Tevens suggereert de visitatiecommissie om ten rade te gaan bij de collega s-shm s om na te gaan waar er quickwins kunnen gerealiseerd worden (bv. werken met een ontwerpteam). DNK gaat slechts in beperkte mate op zoek naar subsidies en tussenkomsten voor duurzaamheidsmaatregelen (verstrekt door o.a. de Vlaamse overheid en de netwerkbeheerders) om de kostprijs van de sociale huurwoningen te drukken. Ook op dit vlak kan de SHM haar ambitieniveau verhogen. DNK maakt af en toe gebruik van verschillende technieken om haar sociaal huurpatrimonium uit te breiden. Dat doet zij bijvoorbeeld via de aankoop van goede woningen (zoals 2 huurwoningen in de Minderhoutsestraat in Hoogstraten 2014) en ze heeft zich ingeschreven voor de nieuwe CBO-ronde. In principe voldoen verwervingen in dergelijke gevallen altijd aan de kostprijsnormen. Voor 2016 deed de SHM meer beroep op het voorkooprecht en het recht van wederinkoop. Maar sinds een tweetal jaren springt de SHM hiermee voorzichtiger om omwille van de financiële leefbaarheid (zie OD 5.1). De SHM maakt wel regelmatig gebruik van erfpacht maar dan vooral in de koopsector. De SHM heeft in Merksplas de cipierswoningen van de wijk Kolonie verworven en via erfpacht in 2017 doorverkocht aan de erfpachtnemers. De SHM heeft in de erfpachtovereenkomst opgenomen dat de zij de woningen dienden te renoveren binnen een afgesproken periode. In totaal heeft de SHM in de Kolonie te Merksplas reeds 67 woningen in erfpacht gegeven. OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2017 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 222 euro. De SHM situeert zich hiermee bij de middenmoot van de sector. Het aandeel appartementen in het patrimonium (27%), waar traditioneel hogere huurlasten mee gepaard gaan, is wel relatief laag in vergelijking met de sector. De huurlasten vertoonden een stijgende trend in deze visitatieperiode, die te wijten is aan de hogere onderhoudskosten voor de CVinstallaties. De SHM diende in 2016 het onderhoud opnieuw aan te besteden. Daarvoor had ze een heel goedkope raamovereenkomst die na de aanbesteding niet meer te evenaren was. DNK heeft een visie op het verlagen van de huurlasten en in mindere mate voor het beperken van de kosten voor de nutsvoorzieningen voor de huurders. Ze vertaalt deze in concrete acties. De SHM heeft een goed inzicht in de samenstelling van de huurlasten per wooncomplex en in de evolutie over de tijd. DNK voert eveneens voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voor de vertrekkende huurder zo laag mogelijk te houden. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en de SHM zie OD 4.1). Bij DNK bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 262 euro. Daarmee behoort DNK tot de 10% SHM s met de laagste maandelijkse (mediaan) huurprijs. Voor de appartementen is dat 222 euro en voor duplexen 229 euro en dat is respectievelijk bij de 20% en de 50% laagste mediaanhuurprijs van de sector. Het inkomen van de huurder en in mindere mate de marktwaarde van de woning zijn het meest bepalend voor de huurprijs. Daarom wordt de huurprijs van een sociale woningen niet als prestatie van een SHM beschouwd maar als een effectindicator. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 24 VAN 50

26 DNK ligt met euro (2017) bij de 40% laagste van de sector. Gemiddeld besteden de huurders 18% van hun maandelijks inkomen aan de huur (= gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders van de SHM). Slechts bij een 30% van de SHM s ligt dit lager. Het verschil tussen de aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde bedraagt voor een woning/een appartement en duplex respectievelijk 279 euro en 292 euro. De sociale huurders betalen m.a.w. gemiddeld gezien een substantieel lagere huurprijs dan op de private markt. De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij DNK bedroeg 222 euro per jaar in Daarmee behoort de SHM tot de middenmoot van de sector. Het niveau van de huurlasten houdt normalerwijze sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, ). Bij DNK is dat aandeel 27%. Dat is bij het laagste van de sector. De jaarlijkse huurlasten schommelden in de periode tussen de 80 euro (2013) en de 222 euro (2017). De huurlasten vertonen een stijgende trend, die vooral te wijten is aan de hogere onderhoudskosten voor de CV-installaties (zie verder). De totale huurlast voor alle huurders samen bedroeg ongeveer euro in Dit is hoofdzakelijk verdeeld over 2 posten, namelijk de vergoedingen voor het onderhoud van de CV-installaties (ongeveer euro) en de vergoeding voor het onderhoud van het groen (ongeveer 7.000). Opvallend is vooral dat de kosten voor het onderhoud van de CV-installaties heel sterk gestegen zijn in de periode van , terwijl de andere kosten gedaald zijn of gelijk gebleven zijn. Volgens de SHM diende ze in 2016 het onderhoud opnieuw aan te besteden. Daarvoor had ze een heel goedkope raamovereenkomst die na de aanbesteding niet meer te evenaren was. In het strategisch plan werkte de SHM een visie uit op het verlagen van de huurlasten en de kosten voor de nutsvoorzieningen voor de huurders. Daarin focust de SHM vooral op technische aspecten zoals het beperken van de gemeenschappelijke voorzieningen in haar bouwprojecten om de beheerkosten en de daaraan gerelateerde huurlasten te verlagen. Daarnaast geeft de SHM bij haar briefwisseling en mails telkens een energietip mee aan de huurders. Dit zijn kleine tips over ventileren, lichten doven, koken, verwarmen De SHM doet concrete inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder onder controle te houden en vertrekt daarbij onder andere van het inzicht dat ze heeft in de samenstelling van die lasten. o DNK beschikt over overzichten van de aangerekende huurlasten per groep van woningen en maakt een verschilanalyse ten opzicht van de vorige periode. Indien de huurlasten of de kosten voor de nutsvoorzieningen oplopen gaat de SHM op zoek naar de oorzaak hiervan en probeert te remediëren; o DNK heeft een brandverzekering afgesloten ( afstand verhaal ten opzichte van huurder ). De kost hiervan voor de huurder bedraagt ongeveer 12 euro per jaar. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet afsluiten voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen. Hij dient immers geen individuele brandverzekering voor de huurdersaansprakelijkheid meer af te sluiten. Dit is een praktijk die alle SHM s toepassen, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering; o Voor gemeenschappelijke delen in projecten wordt er via het Vlaams EnergieBedrijf (VEB) energie geleverd. Zij garanderen de laagste prijzen. De SHM vraagt de huurders om zelf in te staan voor het schoonmaken van de gemeenschappelijke delen in de appartementsblokken om zo de huurlasten verder te drukken. De SHM faciliteert daarbij door het opstellen van een onderhoudsplan en een beschikbaar stellen van een lijst waarop de betrokken huurder kan aangeven dat hij gepoetst heeft. Indien de huurders hierop in eerste instantie niet willen ingaan dan zal de SHM de prijs opvragen bij de poetsfirma en deze info bezorgen aan de bewoners om hen alsnog te overtuigen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 25 VAN 50

27 Onderhoud en herstel, wie doet wat en wie betaalt?: het is niet altijd even duidelijk. De SHM hanteert hiervoor het in de sector veel gebruikte Ziezo!-boekje, dat onder andere de rechten en plichten van de (ver)huurder verduidelijkt. Hierdoor is de huurder beter geïnformeerd over welke kosten eventueel ter zijner laste vallen. Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM een voorcontrole uit waarbij een medewerker van de verhuring ter plaatse gaat om de eventuele huurschade te bekijken. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM aangeven welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen, waardoor in sommige gevallen dure afrekeningen voor de huurder voorkomen kunnen worden. Tevens kan dat als voordeel hebben dat de nieuwe huurder een woning betrekt die beter op orde is. De visitatiecommissie adviseert om te onderzoeken of er bij het onderhoud van de CV-installaties op termijn efficiëntiewinsten mogelijk zijn waardoor de huurlasten kunnen dalen. Tevens suggereert de visitatiecommissie om werk te blijven te maken van de overdracht van het openbaar domein naar de gemeentes om de kosten voor het groenonderhoud te beperken. 4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De Noorderkempen begeleidt kandidaat-huurders van inschrijving tot schrapping en huurders van toewijzing tot einde opzeg. Ze heeft daarbij oog voor het onderhoud van de woning en sensibiliseert huurders rond hun woongedrag. Voor specifieke ondersteuning of begeleidingsbehoeften werkt DNK samen met OCMW s, woonzorgcentra en vzw De As. De SHM zet voor deze operationele doelstelling dan ook goede prestaties neer. Het SHM-personeel is georganiseerd in een Huurdienst en een Technische dienst. DNK beschikt over een recent aangeworven beperkte, maar tegelijk dynamische ploeg van gemotiveerde medewerkers. Dit blijkt niet alleen uit de gesprekken die de visitatiecommissie met het personeel voerde, maar wordt ook bevestigd door meerdere partners, huurders en bestuur. Het sterk uitgewerkte Strategisch plan legde de basis voor een kwalitatieve omslag bij DNK. Het omvat de werking als geheel en formuleert naast missie en strategische visie ook operationele doelstellingen rond huisvestingsondersteuning. Concrete acties worden sinds 2017 stap voor stap uitgerold op basis van jaarplannen. Ook al is er nog werk aan de winkel, dit plan getuigt alvast van een sterk overwogen management aanpak. DNK is een voorbeeld in organisatiebestuur en beheersing. De Huurdienst bestaat momenteel uit een team van 4 medewerkers die instaan voor onthaal, inschrijvingen, verhuring en leefbaarheid. In de praktijk wordt nauw samengewerkt met het team Technische dienst (5 medewerkers), dat ook de meldingen en klachten van huurders opvolgt. Dat iedereen mee zijn/haar schouders onder de werking zet blijkt o.a. uit de geplande huis aan huis bezoeken. Ook de financiële dienst, de kwaliteitsmanager en de directeur werken hieraan mee. DNK wil zo alle huurders individueel bezocht hebben tegen 2020 op basis van een vaste vragenlijst Daarnaast kreeg de visitatiecommissie inzage in formulieren rond Aanpak huisbezoeken in het kader van een goed contact met onze huurders met een stappenplan. Kandidaat huurders worden individueel of voor moeilijker verhuurbare woningen met meerdere kandidaten tegelijk uitgenodigd. Ze kunnen ook rechtstreeks contact nemen met zittende huurders. De aanbodbrief vermeldt de kenmerken van de woning, alsook welke werken er aan de woning nog gepland zijn. Bij de inhuurneming worden het huurcontract alsook alle informatiebrochures van DNK aan de huurder bezorgd en samen overlopen. In de plaatsbeschrijving naar aanleiding van het nieuw huurcontract maakt DNK afspraken over mogelijk nog te vervangen keuken, sanitair of andere uitrusting, indien deze haar beste tijd heeft gehad. Huurders kunnen na intrek voorheen niet zichtbare gebreken melden. DNK doet dit alles omdat ze er zich van bewust is dat ze nog een weg te gaan heeft in de kwaliteitsverbetering van haar patrimonium (zie OD 2.1). De norm die DNK op termijn nastreeft is enkel een woning verhuren waar we zelf in willen wonen, zo stelt de directeur van DNK. In de proefperiode doet de SHM VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 26 VAN 50

28 minstens 1 à 2 keer per jaar een huisbezoek. Dit schept een band en verzekert de opvolging van nieuwe huurders en hun woning. In 2017 is De Noorderkempen gestart met het in kaart brengen van het proces van herverhuring. Op die manier wil de SHM de interne communicatie optimaliseren en de activiteiten van de verschillende diensten verder structureel op elkaar afstemmen in functie van vlotte herverhuring en het beperken van leegstand. Dit illustreert de sterke monitoring en managementbenadering van haar handelingen met huurders. Voor afspraken, problemen en opvolging van onderhoud hanteert DNK het Ziezo handboekje. Dit is de leidraad voor de SHM in haar contacten en ondersteuning van huurders. Aandacht gaat naar woongedrag, verluchting, het belang van onderhoud dampkap en energie. Via facebook communiceert en sensibiliseert DNK haar huurders rond hun woongedrag. Een handige app wordt gepromoot zodat je nooit vergeet afval buiten te zetten. Een actieweek Gezond binnen geeft via facebook elke dag een andere tip mee: binnen roken is niet OK (dag 1), stook slim (dag 2), koop je schoonmaak- en huishoudproducten bewust(dag 3), vermijd spuitbussen & sprays (dag 4), geef lucht aan je huis (dag 5). Bij uitschieters van energieverbruik onderzoekt DNK samen met de betrokken huurder de oorzaak. Technische problemen worden opgevangen door de verantwoordelijken meldingen binnen de technische dienst. Vierentwintig uur en weekendpermanentie voor technische problemen met de verwarming wordt verzekerd via een recente raamovereenkomst met een private firma. De Noorderkempen werkt uitsluitend met aannemers voor het uitvoeren van werken, wat communicatie tot een sleutelwoord maakt in het hele proces. In 2017 werd de hele flow van een melding in kaart gebracht met het oog op optimalisatie van hun aanpak. Voor herstellingen gaat de werkbon ook naar de huurder. Die krijgt zo rechtstreeks zicht op afspraken, planning, opvolging en einde van de werken. DNK vraagt aan de huurders ook om afspraken te maken met de aannemers en te melden wanneer werken zijn afgerond. Die insteek, waarbij er een wisselwerking is tussen huurder, SHM en aannemer lijkt goed te werken, al is dit niet voor iedere huurder even helder. Het kan dan ook aangewezen zijn om over deze nieuwe aanpak verder te communiceren. Huurders worden gestimuleerd om zelf de gemene delen te poetsen in het beperkt aantal appartementsgebouwen van DNK (het patrimonium van de SHM bestaat veelal uit individuele woningen). Een ander voorbeeld van de responsabilisering is een praktische energietip die in elke schriftelijke communicatie (briefwisseling en mail) van DNK met de huurders staat. Het doel is: bewustmaking van het eigen gedrag in de woning in functie van een daling van het energieverbruik. Regelmatig wordt een andere tip in de kijker gezet. De tips hangen ook in de wachtruimte voor bezoekers van de SHM. Tot slot zet de SHM in op afvalbeheer. In het beperkt aantal appartementsgebouwen binnen het patrimonium van DNK, vervangt ze vrijstaande afvalcontainers door ondergrondse afvalstraten en dit tot grote tevredenheid van bewoners en omwonenden. Bij verplichte verhuizing naar aanleiding van een renovatie ondersteunt De Noorderkempen haar huurders. De SHM zorgt voor de verhuisfirma. Huurders kunnen ervoor kiezen om dit zelf te doen en krijgen dan een financiële tegemoetkoming. Bij verhuis moet tevens één maand huur niet betaald worden. DNK stimuleert huurders bij onderbezetting tot interne mutatie naar een kleinere woonst. Een visienota over aanpak van de onderbezetting werd goedgekeurd op de Raad van Bestuur in De onderbezetting wordt in kaart gebracht. Alle mensen kregen een brief om zich spontaan opnieuw in te schrijven voor een kleinere woning. Huurders die dit deden kregen een code PM (prioritaire mutatie). Dit beleid werpt vruchten af. Van de 177 huurders in een onderbezette woning schreven er 78 zich in voor spontane mutatie. De visitatiecommissie adviseert de SHM om bij vrijwillige mutatie dezelfde verhuisondersteuning en vergoeding aan te bieden als naar aanleiding van renovatie. Het verschil van behandeling tussen verhuis naar aanleiding van renovatie en die bij mutatie, wordt door de huurders als onrechtvaardig aangevoeld. De Noorderkempen heeft een klantgerichte goede samenwerking met de in haar actieterrein actieve OCMW s. Dat bevestigen deze ook in het gesprek met de visitatiecommissie. Versnelde toewijzing is geregeld op arrondissementeel niveau met alle partners. De nog aanwezige problematiek van woonkwaliteit wordt door DNK niet ontweken, zo stellen de sociale partners. Zij appreciëren bijvoorbeeld dat de directeur persoonlijk in gesprek gaat als na het plaatsbezoek bij bewoning nog problemen worden vastgesteld. DNK is volgens hen ook de enige SHM die zich al eens per brief excuseert in specifieke situaties. De SHM heeft aandacht voor de toegankelijkheid van haar huurpatrimonium en woningaanpassing. Ze leidt zittende huurders (ouderen en rolstoelgebruikers) via interne mutatie maximaal naar aangepaste woningen. Die heeft ze in alle gemeenten van haar actieterrein beschikbaar: woningen die VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 27 VAN 50

29 rolstoeltoegankelijk zijn, met aangepaste badkamer en/of onder-rijdbare keuken. Met het woonzorgcentrum in Arendonk realiseerde DNK zorgflatjes. Voor specifieke begeleiding werkt DNK samen met de vzw s De As (verstandelijke of meervoudige beperking) en Cirkant (jeugdzorg), alsook met het Centrum voor Geestelijke Gezondheidszorg en het CAW. In het voormalige klooster Sint-Agnetadal in Arendonk realiseert de SHM een co-housing-project met 24 wooneenheden. Het is een mooi voorbeeld van een sociale herbestemming voor religieus erfgoed en tegelijk inspelen op nieuwe maatschappelijke woonvormen. De wooneenheden zullen ingevuld worden met verschillende doelgroepen en er gaat veel aandacht naar een goede sociale mix. Er zullen mensen wonen die vanuit verschillende achtergronden begeleiding nodig hebben, maar ook mensen die volledig zelfstandig kunnen wonen. De SHM gaat met provinciale middelen een trajectbegeleider aanwerven voor dit project. De eerste vier nieuwbouwwoningen zijn ondertussen gerealiseerd. Met De As is er nog een samenwerking in twee projecten: De Boomgaard (Ravels) 4 studio s voor personen met een fysieke en mentale beperking en Hoogmark met 10 studio s waar ze voor een 24 op 24 uur begeleiding instaat. Met vzw De As is er een jaarlijks overleg. Tot slot viel het de visitatiecommissie op dat er geen structurele samenwerking is met het CAW, ook afwezig op het visitatiegesprek. De andere sociale partners bevestigen de onderbezetting van de lokale CAW werking en de beperkte capaciteit voor woonbegeleiding. Hierdoor kan DNK voor bewonersondersteuning momenteel geen beroep doen op het CAW. OD 4.2: De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De Noorderkempen heeft een duidelijke strategie om de beëindiging van een huurovereenkomst vanwege achterstallen in betalingen te voorkomen en past deze strategie consequent toe. Er is een uitgebreid stappenplan beschreven. In de toepassing hiervan zijn duidelijk elementen opgenomen om huurders die moeilijkheden ondervinden in het voldoen aan de huurdersverplichtingen, daarover tijdig aan te spreken. Het OCMW wordt ingeschakeld om samen te zoeken naar een oplossing. Door het persoonlijk kennen van haar huurders en door de nauwe samenwerking met OCMW en politiediensten, is DNK in staat niet alleen kort op de bal te spelen bij achterstallige betaling, maar ook bij overlast of domiciliefraude. De SHM houdt de redenen bij waarom zij of de huurder de huurovereenkomst beëindigt. De Noorderkempen zet hier dan ook een goede prestatie neer. De Noorderkempen beschikt over een Procedure Huurachterstal. Opvolging huurachterstal zittende huurders. Deze maakt deel uit van de documenten die de huurder ontvangt, naast het intern huurreglement en het Reglement van inwendige orde. Door het ondertekenen van de huurovereenkomst geeft de huurder toestemming om het OCMW te betrekken als er problemen rijzen bij het niet nakomen van de huurdersverplichtingen. De procedure beschrijft in 10 stappen welke acties ondernomen worden vanaf de eerste maand achterstal tot de beëindiging van het dossier. De OCMW s bevestigen dat zij de procedure kennen en door de SHM actief worden ingeschakeld bij het niet nakomen van de huurdersverplichtingen. De visitatiecommissie stelde vast dat hierover blijkbaar geen schriftelijke afspraken zijn, maar wel regelmatig overleg en goed persoonlijk contact tussen de OCMW-medewerkers en die van de Huurdienst. De OCMW s bevestigen dat er zelden moet worden overgegaan tot preventieve woonbegeleiding. Ze slagen erin om huurdersproblemen pro-actief aan te pakken door een tijdige communicatie te voeren met de huurdienst van De Noorderkempen. De procedure en het overgaan tot woonbegeleiding binnen DNK, lopen volgens hen vlot. Tot in de 4 de maand achterstal is er de mogelijkheid tot een afbetalingsregeling. De enige kanttekening die zij maken is de uiteindelijke stap naar de vrederechter, ook als het maar over een klein bedrag gaat. DNK wil hiermee echter een duidelijk signaal geven en kort op de bal spelen. De huurdersachterstallen worden van nabij opgevolgd, iets waarvoor DNK eind 2017 complimenten kreeg van RWO ( Zo blijkt uit het jaarverslag). Door het persoonlijk kennen van haar huurders, de nauwe samenwerking met OCMW en politiediensten, is DNK in staat niet alleen kort op de bal te spelen bij achterstallige betaling, maar ook bij overlast of domiciliefraude. Het Reglement van inwendige orde en het Intern huurreglement vormen hier het referentiekader. Het is echter vooral door nabijheid van De Noorderkempen, diensten en buren dat een en ander voorkomen kan worden of tijdig gesignaleerd. De visitatiecommissie raadt aan om door een meer uitgewerkt afsprakenkader nog meer pro-actief te werken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 28 VAN 50

30 Het aantal opzeggingen wordt nauwkeurig bijgehouden. In 2017 waren er 117 om diverse redenen (interne mutatie, overlijden, verhuis buiten sociaal huurstelsel of naar rusthuis). Slechts in 10 gevallen betrof het uitdrijving ingevolge een vonnis van de Vrederechter. Veelal gaat het dan om een combinatie van factoren zoals achterstallige betaling, al dan niet gecombineerd met problematisch woongedrag zoals drugsproblemen. Het aantal uithuiszettingen is dus eerder beperkt. De visitatiecommissie heeft geen indicatie gevonden dat de SHM uit deze informatie verder bijkomende evaluatiepunten of acties haalt en raadt aan dit jaarlijks te onderzoeken. OD 4.3: De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Beoordeling: goed Van een SHM wordt verwacht dat ze een duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek heeft en deze in de praktijk brengt. Die zit vervat in het strategisch plan van De Noorderkempen. Ze neemt ook maatregelen om de leefbaarheidsproblemen te detecteren en speelt hierop in als een actieve partner. Ze slaagt daarin door haar persoonlijke contacten en een goed netwerk met instanties in haar actieterrein. Doet een probleem zich voor, dan pakt ze dit op samen met andere organisaties. Bij renovatie of het plannen van nieuwe projecten ontwikkelt de NDK een duidelijke visie. De toekomstige leefbaarheid is daarin een belangrijke toetssteen. De visitatiecommissie spreekt dan ook van een goede prestatie. De SHM besteedt in haar strategisch plan veel aandacht aan leefbaarheid. De Noorderkempen werkt mee aan een aangename leefomgeving voor haar huurders (SD 2) is één van vier (!) strategische doelstellingen. Het illustreert het belang dat DNK hieraan hecht. Die strategische doelstelling wordt verder geoperationaliseerd als: DNK gaat actief in gesprek met haar (kandidaat)huurders (OD 1), speelt een actieve rol in het oplossen van samenlevingsproblemen bij/met haar huurders (OD 2), integreert leefbaarheid in elk project (OD 3), verstuurt een nieuwsbrief naar elke huurder (OD 4), investeert in een proefproject rond leefbaarheid (OD 5), ondersteunt jaarlijks twee initiatieven die het samenleven in de buurt bevorderen (OD 6) en zet actief in op creatieve woonvormen (OD 7). Eén en ander zit soms nog in de conceptfase, maar de Noorderkempen heeft in de dagdagelijkse praktijk in belangrijke mate oog voor de leefbaarheid. Zo werden in 2017 vier bewonersvergaderingen en twee contactmomenten georganiseerd. In Hoogstraten was het onderwerp: technische meldingen (vervanging cv-ketels & parlofoons), ondergrondse afvalcontainers, maar ook het samenleven in de Mouterijstraat. De Noorderkempen ondersteunt vanaf 2018 jaarlijks twee initiatieven die het samenleven in de buurt bevorderen. In 2017 nam DNK reeds het initiatief om in de Mouterijstraat (Hoogstraten) een wedstrijd te lanceren. De bedoeling was om een naam voor te stellen voor het pleintje waar de ondergrondse afvalcontainers kwamen te staan. Elke bewoner die een voorstel had ingediend kreeg een attentie. In de toekomst denkt de Noorderkempen eraan om naar analogie van andere SHM s jaarlijks een Dag van de huurder te organiseren. Heel wat meldingen van samenlevingsproblemen kunnen behandeld worden zodat ze niet leiden tot een klacht. Dit gaat vaak over tuinen die niet onderhouden worden, wat tot overlast kan leiden voor de buren (geurhinder, ongedierte ). Ook lawaaihinder s nachts is een voorkomende melding. De huurdienst slaagt er vaak in om deze problemen in onderling overleg op te lossen. De sociale diensten waar de visitatiecommissie mee sprak, bevestigen dit. De wijkagent wordt waar nodig betrokken. Een aandachtspunt dat de sociale diensten meegeven is snel genoeg te anticiperen. Hier is nog winst te boeken. Een voorbeeld uit het verleden was de wijk Beekakkers in Beerse. Kostbare tijd werd verloren rond een opkomend fenomeen van hangjongeren. Uiteindelijk werd het probleem wel opgelost, ook structureel door het herbekijken van de inrichting van pleintjes. Door het intensifiëren van huisbezoeken wil DNK in de toekomst niet enkel zicht krijgen op bestaande problemen, maar ook op risicofactoren. Zo wil DNK nog meer preventief werken rond leefbaarheid. Bij renovatie komen woningen soms tijdelijk leeg te staan. Gezien de beperkte schaal van de projecten is de impact van die leegstand op de leefbaarheid eerder klein. Toch gaat De Noorderkempen het gesprek aan met welzijnspartners om een individuele woning tijdelijk te gebruiken. Soms laat de woning dit echter niet toe. In Beerse betrof het bijvoorbeeld een gezinswoning, het CAW vroeg huisvesting voor een jongere alleenstaande. In de Veldstraat (Beerse) dacht men aan een noodwoning voor het OCMW, maar liet de slechte staat van de woning dit niet toe. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 29 VAN 50

31 De Noorderkempen zet actief in op creatieve woonvormen. Naast het herbestemmen van erfgoed stimuleert de SHM ook nieuwe vormen van samenleven. Het co-housing project in het voormalige klooster van Arendonk is hier een goed voorbeeld van. DNK ontwikkelt ook een leefbaarheidsvisie voor toekomstige projecten bv. rond de Melkerij. Wat met bestaande gebouwen? Renoveren, afbreken wegens te slechte staat, het terrein verkopen maar ook wat zijn de noden, hoe zit het met de inplanting in de buurt, ligt de plek niet te afgelegen zonder voorzieningen of bereikbaarheid met openbaar vervoer. Dezelfde overweging maakt DNK voor het niet ontwikkelen van een grond in Meerle, want te perifeer gelegen en dus niet gewenst vanuit leefbaarheid. Het is DNK die hier het gesprek aangaat met de betrokken gemeenten. De beleidsverantwoordelijken waarmee de visitatiecommissie sprak, bevestigen dat er een goede wisselwerking is in visie, concept, plan en uitwerking van renovatie en nieuwbouwprojecten. De Noorderkempen doet dat volgens hen goed, ook in een moeilijke context: restgronden waarop gebouwd moet worden of de FS3-financiering die druk legt op een minimum aantal woningen om het project rendabel te maken. Dichtheid bepaalt ook mee leefbaarheid. DNK kijkt hierop toe. In 2017 voerde De Noorderkempen verschillende gesprekken in het kader van een nieuw proefproject rond leefbaarheid. DNK nam deel aan de kick-off meeting van het proefproject Aandachtsbuurten georganiseerd door Welzijnszorg Kempen in de gemeente Ravels. Nadien zat DNK nog verschillende keren samen met het OCMW van Ravels om dit project mee te voeden. Voorlopig is er weliswaar gekozen om het project op te starten in een wijk waar DNK geen woningen heeft. De SHM blijft het project echter mee opvolgen en is vragende partij om hiermee later mee aan de slag te gaan in de wijk Bosven in Ravels. Verder was DNK aanwezig op verschillende info- & brainstormmomenten van de stad Hoogstraten over het project Zorgzame buurten in Meerle en Meersel-Dreef. Er werd mee gedacht over wat bewoners voor elkaar kunnen betekenen in een zorgzame buurt en welke rol er voor DNK als huisvestingsmaatschappij is weggelegd. OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De Noorderkempen streeft een goede relatie en communicatie na met haar huurders. Dat blijkt uit voorgaande OD s en OD 6.1. Het overzicht van initiatieven die de visitatiecommissie kon inkijken is waardevol, maar tegelijk van recente datum. Bewonersvergaderingen zijn veelal informatief van aard. Het strategisch plan geeft weliswaar een houvast en de plannen voor 2018 zijn ook concreet, zo blijkt uit de gesprekken. De visitatiecommissie waardeert dit en beveelt DNK aan om op de ingeslagen weg verder te gaan. Bewoners betrekken is niet enkel een investering. Het kan het draagvlak voor beslissingen verhogen, preventief problemen voorkomen, de efficiëntie van de werking verhogen en daardoor zelfs kostenbesparend zijn. De omslag om in te zetten op bewonersbetrokkenheid is echter recent en niet van toepassing op de periode sinds de visitatie in 2013 tot Hierdoor kan niet gesteld worden dat voor de voorbije periode aan de vereisten voldaan was. De Noorderkempen organiseert huurdersvergaderingen. Diverse initiatieven werden genomen, zo blijkt ook uit het meest recente overzicht bewonersvergaderingen van 2017 die de visitatiecommissie kon inzien: Hazenweg (Hoogstraten) naar aanleiding van afbraak/verkoop gebouw en verhuisbewegingen, Mouterijstraat (Hoogstraten) naar aanleiding van technische mededelingen zoals vervanging cv-ketels, parlofoons en ondergrondse containers, Prinsenstraat (Merksplas) naar aanleiding van afbraak gebouw en verhuisbeweging, Beekakkers (Beerse) op initiatief van en in samenwerking met de gemeenten over fasering renovatie, buiteninrichting en aanleg. Dit zijn waardevolle initiatieven, maar ze beperken zich veelal tot toelichting en vraagstelling n.a.v. geplande veranderingen. Zo blijkt uit het overzicht van activiteiten en de jaarverslagen. Verder organiseerde DNK vergaderingen met kandidaat-erfpachtnemers voor Merksplas-Kolonie, een kijkdag en een informatiemoment met notaris. Sinds 2016 waait een nieuwe wind door De Noorderkempen. De directeur gaat in gesprek met bewoners van appartementen in het buurthuis Mouterijstraat (Hoogstraten). Ter gelegenheid van de opening van het project HoogMark in Hoogstraten werd een receptie georganiseerd. De tien bewoners van de studio s openden plechtig het huis door allemaal samen een lintje door te knippen. Een wedstrijd voor het pleintje met ondergrondse afvalcontainers mobiliseerde bewoners in de Mouterijstraat in Hoogstraten. Recent VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 30 VAN 50

32 had een eerste bewonersvergadering plaats naar aanleiding van de definitieve oplevering van woningen in Zevenster (Arendonk). Met een interactieve werkvormen werd er geëxperimenteerd als model voor een toekomstige aanpak van bewonersvergaderingen. Het is duidelijk dat DNK actief in gesprek wil gaan met haar huurders. Dit staat met zoveel woorden in het Strategisch plan : DNK wil de aanpak van de bewonersvergaderingen aanpassen, zodat dit meer interactief wordt in plaats van éénrichtingsverkeer. Meer samen vinden van oplossingen voor problemen die zich in de buurt voortdoen, input voor de werking van DNK als gebruikers, onderling contact tussen huurders stimuleren, zo wordt gesteld. Ze wil naar analogie met de SHM Ons Dak een Dag van de Huurder organiseren. De redactie van een huurderskrant zal mee uit huurders bestaan. DNK wil hen ook betrekken bij de opmaak van het volgend strategisch plan. Doelstellingen, indicatoren, acties in de tijd bepaald, verfijnen de geplande aanpak. Uit de gesprekken blijkt de goesting bij de medewerkers om hiermee creatief aan de slag te gaan. Dat siert hen, maar het moet nog op de kaart gezet worden. In 2017 volgden medewerkers van DNK alvast een studiedag Bewonersparticipatie en namen ze deel aan de intervisies Huurdiensten van de VMSW. De basis is gelegd. De Noorderkempen zal voor de realisatie van een sterkere bewonersbetrokkenheid kunnen terugvallen op het eigen (beperkte) team, maar ook op partners. Die bevestigen dat in de gesprekken met de visitatiecommissie. Nu reeds is er een buurthuis in de Mouterij (Hoogstraten) en Hazenweg (Meer). Een derde wordt voorzien. Beerse wil een project buurtzorg opstarten in samenwerking met Samenlevingsopbouw. Daarnaast speelt het woonzorgcentrum een rol naar de bejaardenflats. De mogelijkheden van het gemeenschapscentrum van De As in Hoogmark kunnen ook bekeken worden. De visitatiecommissie raadt DNK aan met deze partners in gesprek te gaan om zo haar draagkracht voldoende te verhogen in het betrekken van bewoners. Alleen op deze manier kunnen de ambitieuze doelstellingen gerealiseerd worden en gaan die niet ten koste van het beperkte personeelskader waarover DNK beschikt. Het lijkt de visitatiecommisie daarbij nuttig verder na te denken hoe bewonersbetrokkenheid binnen de SHM voldoende vorm gegeven kan worden. Maak bijvoorbeeld van de bewonersvergaderingen meer dan informatiemomenten. Zoek naar de geschikte aanpak op maat van de SHM waarbij een wederzijdse communicatie met de huurders vorm kan krijgen. Het strategisch plan geeft hiervoor een houvast. Maak de plannen dan ook concreet, partners zijn bereid u daarbij te helpen. Bewoners betrekken is niet enkel een tijdsinvestering. Het kan het draagvlak voor beslissingen verhogen, preventief problemen voorkomen, de efficiëntie van de werking verhogen en daardoor zelfs op een aantal punten kostenbesparend zijn. 4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: Goed Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI) en de onderliggende financiële ratio s voor de voorbije periode en van de financiële planning voor de volgende jaren geeft de visitatiecommissie aan dat de financiële leefbaarheid van DNK een prioritair aandachtspunt dient te zijn van de SHM. De cashflow uit nieuwe investeringsuitgaven evolueert licht negatief, maar dit kan opgevangen worden door de positieve cashflow uit de gewone en historische werking. De SHM kampt evenwel met een lage liquiditeit en beperkte financiële reserves. Iedere investering in renovatie en natuurlijk ook in nieuwbouw dient ze consequent te financieren met een goedkope langetermijn financiering van de VMSW. De FiGI daalde van 37 in 2013 naar 24 in 2016 om in 2017 de eerste tekenen van verbetering te vertonen. De SHM heeft de omslag ingezet. De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eindresultaat een score op 60 punten, bepaald. Hoe hoger de score, hoe beter de financiële gezondheid. Voor elk van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 31 VAN 50

33 de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert. De beoordeling gebeurt als volgt: o o o Een FiGI-score lager dan twintig, impliceert dat de financiële gezondheid van de SHM op basis van de gewone bedrijfsuitoefening problematisch is; een FiGI-score tussen twintig en veertig betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM op dit moment in goede financiële prestaties resulteert, maar geeft tegelijk aan dat de SHM een eerder beperkte financiële buffer heeft (in het bijzonder bij scores die aanleunen bij twintig); een FiGI-score van veertig of hoger betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM zeer goede financiële prestaties oplevert, maar ook hier zullen contextfactoren, de evolutie en het inzicht van de SHM daarin een bepalende rol spelen bij de beoordeling van de financiële leefbaarheid. Tabel 11: evolutie FiGI DNK ,0 28, Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing 6 8 9,5 3,5 De FiGI voor DNK bedroeg 27 voor De FiGI daalde van 37 in 2013 naar 24 in 2016 om dus in 2017 opnieuw te stijgen. Vooral de liquiditeit stond de voorbije jaren onder druk. De liquiditeitsratio schommelde in de voorbije periode rond de 0,3 en dit is ver onder de norm van 1 (norm is: >1). DNK heeft veel renovatiewerken uitgevoerd met eigen middelen waardoor de liquide middelen sterk afgenomen zijn. Vooral de netto kaspositie bij de VMSW kwam daardoor onder druk te staan, die is immers gedaald van ongeveer 2 mio in 2011 naar 0,3 mio in Wat de SHM niet nodig heeft voor deze dagelijkse werking, stort zij door naar haar rekening-courant bij de VMSW. Daar wordt het in eerste instantie gebruikt om de kosten van de financiering door de VMSW te vergoeden (betaling interesten en kapitaalaflossingen van VMSWkredieten). Op deze wijze is de rekening-courant van de SHM bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer. In het geval van DNK is de financiële buffer dus sterk afgebouwd. Verder blijkt de financieringskost van de SHM vrij hoog te zijn. Dit kan men afleiden uit de ratio die de dekking van het vreemd vermogen op lange termijn (VVLT) door de operationele cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening meet. Deze ratio heeft in de visitatieperiode niet aan de norm voldaan. Deze financiële indicator legt het verband tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen (dus de schulden) af te lossen. Anderzijds blijkt wel dat de SHM de andere bedrijfskosten onder controle heeft. De gewone bedrijfskosten (werking en onderhoud) zijn de voorbije jaren lager geweest dan de bedrijfsinkomsten, maar de SHM genereert maar juist genoeg inkomsten om haar schulden te kunnen afbetalen. Bovendien heeft ze dus maar een beperkte financiële buffer. Die financiële leefbaarheid is onder andere het gevolg van de investeringen in renovatie die DNK heeft uitgevoerd met eigen middelen in plaats van met goedkope lange termijnfinanciering bij de VMSW (FS3). Tevens liepen de bouwkosten de voorbije jaren hoog op waardoor de SHM een beroep heeft moeten doen, opnieuw; op eigen middelen of op duurdere marktconforme leningen wanneer ze bij bouwprojecten het subsidiabel leningsplafond heeft overschreden (zie OD 3.1). De SHM heeft anderzijds de kosten uit de gewone bedrijfsvoering (zie OD 5.2), de huurdersachterstallen (zie OD 4.2) en de leegstand (zie OD 5.2) onder controle. Ze heeft een voorzichtig aankoopbeleid van gronden en panden gevoerd maar dan voornamelijk omwille van haar beperkt ambitieniveau op het vlak van het uitbreiden van haar patrimonium (zie OD 1.4 en OD 1.1). De visitatiecommissie raadt dus in eerste instantie aan om veel bewuster om te springen met de eigen middelen en voor renovatieprojecten enkel nog een beroep te doen op de goedkope lange VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 32 VAN 50

34 termijnfinanciering van de VMSW. Dit in tegenstelling de voorbije jaren. Ze dient daartoe onder andere tijdig de projecten aan te melden bij de VMSW en vooral werk te blijven maken van een financieel onderbouwde renovatie- en onderhoudsplanning gebaseerd op een eenduidige inventaris van de staat van het patrimonium. Dit zal immers toelaten deze projecten beter in te plannen en op te volgen en dus er voor te zorgen dat ze tijdig financiering kan aanvragen en bekomen. In deze context verwijst de visitatiecommissie ook naar het strategisch plan waarvan een van de indicatoren het uitwerken is van een flow voor een renovatieproject met inbegrip van werkmiddelen (sjablonen, standaardbrieven, subsidie aanvragen ). Dit was op het moment van de visitatie nog niet uitgewerkt. De visitatiecommissie beveelt aan dit te prioritiseren. De financiële leefbaarheid van DNK kan wel positief evolueren indien ze bovenstaand advies consequent volgt en de bouwkosten onder controle houdt (zie OD 3.1). De financiële planningen, versie VMSW en versie financieel planner (zie OD 5.4), onderbouwen de bovenstaande analyse. De vrije cashflow uit de nieuwe investeringen evolueert heel licht in de negatieve zin maar dit wordt gecompenseerd door de positief cashflow uit de gewone werking en uit historische projectinvesteringen. Aanvullend voorziet de SHM dat ze gemiddelde 1 huurwoning per jaar zal verkopen. Dit ligt min of meer in de lijn van de historische gegevens, waarbij in de voorbije visitatieperiode 1 à maximum 2 huurwoningen per jaar verkocht werden. Ook dit zal de liquide middelen van de SHM ten goede komen. De SHM ontwikkelt wel een visie op het verkoop van haar huurwoningen, dit blijkt onder andere uit de studie die ze heeft gemaakt voor het project Vlasrietje. Een groot financieel risico voor de SHM schuilt in het project Oude Melkerij in Meerle (Hoogstraten). Dit project werd in 2002 aangekocht als goede woningen. Deze woongelegenheden maakt de SHM nu langzaam maar zeker vrij om deze op termijn te slopen want renovatie is immers geen optie meer. Op de site zal de gemeente de bouw van nieuwe woningen niet meer toelaten en de site een andere bestemming geven, waarschijnlijk voor groenruimte. Dit project was in 2002 gefinancierd met een lange termijnlening bij de VMSW waarvan momenteel nog ongeveer 1,3 mio af te lossen valt, terwijl de grond hoogstens een 0,6 mio zal opbrengen. Daarbij komen de kosten van de sloop. Het financieel verlies kan gemakkelijk oplopen tot 0,8 tot 1 mio euro. De visitatiecommissie raadt dus ten sterkste aan de diverse mogelijke pistes grondig te evalueren en te onderzoeken en het financieel verlies vervolgens te minimaliseren. Daarbij dient bijzondere aandacht te gaan naar de (mogelijke, historische) rol van de gemeente in dit dossier. Inzake organisatiebeheersing merkt de visitatiecommissie tijdens de gesprekken op dat de SHM zich bewust is geworden van de beïnvloedende factoren voor de financiële leefbaarheid van de SHM, met name een goede kostenbeheersing (zie OD 3.1 en OD 5.2) en een financiering van de renovatie die meer of uitsluitend verloopt via de VMSW. Die manifesteert zich in een FiGI die vanaf 2017 weer verbetert. De SHM heeft de voorbije twee jaren ook geïnvesteerd in het verwerven van de nodige financiële kennis om de financiële impact van bepaalde beslissingen en investeringen correct te kunnen inschatten. Toch raadt de visitatiecommissie om op dit vlak nog meer in te zetten, gelet op het huidige investeringsvolume (zie OD 1.1) en vooral op de noodzaak om het patrimonium grondig aan te pakken (zie OD 2.1). Dit laat toe om sneller bij te sturen wanneer het nodig zou blijken (zie ook OD 5.4). Een goede risicobeheersing, gebruik makend van een onderbouwd financiële planningsinstrument is dus aangewezen. Gelet op het hoge investeringsvolume en de risico s waaraan de SHM is blootgesteld, suggereert de visitatiecommissie te overwegen dat de SHM vrijwillig een beroep zou doen op de financiële begeleiding van de VMSW, die ter zake reeds heel veel ervaring heeft opgedaan in de sector. In een begeleidingscommissie bepalen de VMSW en de SHM samen en op basis van de kerntaken van een SHM de concrete en SMART geformuleerde actiepunten en maatregelen om efficiëntiewinsten te boeken en de financiële leefbaarheid te verbeteren. Er wordt aan elke actie een concrete timing verbonden, evenals een te bereiken bedrag aan besparingen of bijkomende inkomsten. Het geheel wordt opgevolgd aan de hand van een overzichtelijk detectie- en opvolgingsmodel (zie ook OD 5.4). DKN genereert ook recurrente inkomsten via erfpacht. In de voorbije jaren heeft ze een aantal woningen ter beschikking gesteld van de erfpachtnemers via de figuur van erfpacht, zie bijvoorbeeld de Kolonie in Merkplas. De bewoners krijgen een bewonings- en renovatieverplichting opgelegd. Alhoewel het jaarlijks canon al bij al beperkt is, zorgt dit toch voor bijkomende inkomsten voor de SHM. Recent heeft DKN een aantal sociale koopwoningen gerealiseerd. De SHM heeft evenwel nog geen analyse gemaakt van het effect van het wegvallen van de subsidies voor de koopactiviteiten bij een aantal van de geplande projecten (bv. Molenakkers fase 1 te Rijkevorsel). In het kader van een goede risicobeheersing VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 33 VAN 50

35 ligt het voor de visitatiecommissie voor de hand dat ongeacht of ze verder actief wil blijven op het vlak van koopactiviteiten - de SHM onderzoekt welke de alternatieven zijn om sociale koopwoningen betaalbaar te houden en tegelijk de eigen financiële leefbaarheid te garanderen. Voor de meeste SHM s die ook (sporadisch) koopactiviteiten ontwikkelen, heeft het afschaffen van de subsidie verregaande gevolgen. Om haar koopactiviteiten te kunnen uitvoeren is het immers belangrijk dat een SHM beschikt over voldoende liquide middelen om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4) en de bouwkosten te financieren. Grondbezit is een belangrijke voorwaarde voor een SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie gaat ervan uit dat de gevolgen van het afschaffen van de subsidies voor koopactiviteiten voor DKN op korte en middellange termijn zullen meevallen. De SHM kan nog gemakkelijk beslissen om de woningen toch niet te bouwen. Wil ze toch doorzetten dan worden de geplande koopwoningen gerealiseerd op van oudsher verworven (zogenaamd historische ) gronden. De marge bij koopwoningen wordt volgens de SHM vooral gerealiseerd dankzij het grondprijs-aandeel en dan alleen op gronden die de SHM van oudsher bezit. De sterke prijsstijgingen van de laatste jaren zorgen er voor dat er toch nog financiële baten gerealiseerd worden. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door DKN. De SHM heeft een goed inzicht in haar kostenstructuur en de evolutie van de kosten over de tijd. De kostenbeheersing bij DKN staat in functie van de financiële leefbaarheid maar wordt gecombineerd met het halen van de doelstelling vooropgesteld door de Vlaamse overheid. DKN haalt daarbij aantoonbare efficiëntiewinsten en zet in op het voorkomen van ongeoorloofde uitgaven. Naast de werkings- en onderhoudskosten, heeft de SHM ook de structurele- en frictieleegstand onder controle. De contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouw- en renovatieprojecten (huur) dient de SHM zo snel mogelijk onder controle te krijgen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. De totale werkings- en onderhoudskosten bedroegen ongeveer 1,5 miljoen euro in De personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten: o De personeelskosten bedroegen ongeveer euro in 2017; daarmee worden de personeelskosten van 9,2 VTE s betaald. o De onderhoudskosten per woning daalden van ongeveer 581 euro in 2014 naar ongeveer 379 euro. In 2017 hadden meer dan 70% van de SHM s hogere gemiddelde onderhoudskosten. Deze kosten dalen onder andere omdat de SHM nu inzet op renovatie (zie OD 2.1). De SHM heeft geen eigen onderhoudsteam en besteedt alle onderhoudswerken uit. De totale werkings- en onderhoudskosten per woning daalden in de periode van 2013 tot en met 2017 van ongeveer euro naar euro. In 2017 hadden slechts 25% van de SHM s lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. Dit is ook lager dan de forfaits die gebruikt worden in de GSC-berekening (m.n. in 2017: euro voor een appartement en euro voor een woning). De GSC-subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjectiveerde uitgaven. GSC is bedoeld als sluitstuk van het financieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen inzake sociale woningen. De SHM neemt maatregelen om de kosten te beheersen, onder andere in het kader van haar financiële leefbaarheid. De visitatiecommissie ervaart de organisatie dan ook als kostenbewust en dit is ingebed in organisatiebestuur en - beheersing. Enkele voorbeelden die dit oordeel van de visitatiecommissie staven: o iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op de noodzaak ervan. Dit is inherent aan de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij sommige aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden; o de groeninrichting wordt overgedragen om te worden geïntegreerd in het openbaar domein waardoor de gemeente instaat voor het onderhoud ervan. De kosten voor het groenonderhoud zijn daardoor beperkt. De SHM beschikt nog over een aantal restgronden die VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 34 VAN 50

36 behoren tot het openbaar domein en die ze in feite dient over te dragen aan het de betrokken gemeente. Dat zou de kosten nog verder beperken; o de SHM houdt regelmatig aanbestedingen voor de noodzakelijke diensten en leveringen en maakt daarbij gebruik van raamovereenkomsten aangezien dit volgens DNK de efficiëntie ten goede komt zowel bij de onderhoudswerken als bij de reguliere kantoorwerking. De SHM moet daardoor niet telkens bij iedere kleine opdracht prijs vragen bij verschillende firma s en kan tevens genieten van volumekortingen; o voor gemeenschappelijke delen in projecten doet DKN een beroep op het Vlaams EnergieBedrijf (VEB) voor de levering energie. VEB garandeert de laagste prijzen. De SHM maakt gebruikt van een jaarbegroting om bepaalde kosten op te volgen. Zo krijgt ze op een overzichtelijke manier inzicht in de evolutie van de reële uitgaven en inkomsten ten opzichte van de gebudgetteerde waarden en ten opzichte van de voorbije werkingsjaren. De contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouw- en renovatieprojecten (huur) dient de SHM zo snel mogelijk onder controle te krijgen (zie OD 3.1). De frictieleegstand was in de periode 2013 tot en met 2017 over het algemeen laag en schommelde rond de 2%. Op 31/12/2017 stonden 21 woningen leeg (of 1,54% van het patrimonium). Daarmee situeerde de SHM zich bij de middenmoot van de sector. Dit beeld wordt ook bevestigd indien men het aantal maanden frictieleegstand vergelijkt met het totaal aantal beschikbare verhuurmaanden voor het totale patrimonium. Dat bedroeg 1,34% of 220 maanden in Dit duidt op een veelal korte frictieleegstand. Bij opzegging door een huurder stuurt de SHM onmiddellijk de technische dienst ter plaatse om een voorcontrole uit te voeren (zie OD 3.2 en OD 4.1) zodat de woning eventueel snel terug in de goede staat wordt gebracht om te verhuren.. DNK schrijft doorgaans meerdere kandidaat-huurders tegelijk aan om woningen weer snel te kunnen verhuren. Het aantal hangt af van de verwachte verhuurbaarheid van de aangeboden woning. Het aantal nieuwe renovatie- of vervangingsbouwprojecten die een verhuis van de huurder noodzakelijk maakten is in de periode gestegen. Tevens wordt het gebouw De Melkerij in Meerle (Hoogstarten) vrij gemaakt voor definitieve sloop. De structurele leegstand nam daartoe van 0,94% tot 4,75%. In 2017 hadden ongeveer een 30% van de SHM een hogere structurele leegstand. Aangezien een gedeelte van het patrimonium van de SHM aan kwaliteitsverhoging toe is, zal dit type leegstand in de volgende jaren hoog blijven (zie OD 2.1). Het aantal maanden structurele leegstand bedroeg in maanden voor het totale patrimonium of 4,05% van de beschikbare verhuurmaanden. DNK probeert woningen die structureel leegstaan wel ter beschikking te stellen van welzijnsorganisaties voor noodopvang maar toe nu toe zonder resultaat. De SHM vreest dat ze de woningen toch niet zal kunnen vrijmaken wanneer dat nodig is en geeft aan dat de betrokken woningen niet meer aan de kwaliteitseisen voldoen. De SHM volgt de leegstand op. Evenwel laat dit overzicht niet toe om de maanden (frictieleeg)stand op te volgen, enkel om het aantal dossiers op te volgen. De visitatiecommissie suggereert om ook deze data op te nemen omdat beide gegevens samen meer inzicht in de frictieleegstand mogelijk maken en er dus sneller kan ingegrepen en bijgestuurd worden bij langere frictieleegstand. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM heeft inzicht in het ontstaan, de evolutie en de samenstelling van de huurdersachterstallen en beschikt over een overzichtelijke procedure om huurdersachterstallen te voorkomen en te bestrijden. De huurdersachterstallen zijn in de voorbije 5 jaren licht toegenomen. In 2017 hadden 40% van de SHM s hogere huurdersachterstallen. De SHM kan de boekhoudregels inzake de huurdersachterstallen uniformer consistent met de andere SHM s - toepassen. Ze neemt maatregelen om domicilie- en sociale fraude op te sporen en aan te pakken. Op basis hiervan besluit de visitatiecommissie dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 35 VAN 50

37 De totale huurdersachterstal bij DNK bedraagt 1,94% van de in 2017 gefactureerde bedragen (dit betreft de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). Ongeveer 40% van de SHM s kent hogere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen stegen licht van ongeveer 1,40% in 2013 tot 1,94% in 2017 (zie ook OD 4.2). Het procedure huurdersachterstal is overzichtelijk en het debiteuren reglement bevat informatie over de boekhoudkundige verwerking van huurdersachterstal. Deze boekhoudschema s zijn weliswaar conform de geldende reglementering maar bevatten geen informatie over het definitief afboeken van de vorderingen op de (vertrokken) huurders. Uit ervaring weet de visitatiecommissie dat de boekhoudkundige verwerking van huurdersachterstallen in de afgelopen jaren soms (onterecht) verschillend gebeurde van SHM tot SHM, waardoor het niet opportuun is om op basis van de onderlinge positionering harde conclusies te trekken. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM s is daarom bij de start van de 2de visitatieronde als expliciete vereiste bij deze doelstelling toegevoegd, wat op termijn zou moeten bijdragen tot een betere vergelijkbaarheid van de prestaties tussen SHM s. De afboeking van de achterstallen op de vertrokken huurders is volgens het debiteurenreglement niet voorzien. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met DNK overleggen om tot een afbetalingsplan te komen (zie OD 4.2). De SHM heeft een beperkt opvolgingssysteem voor de huurdersachterstallen dat toelaat om dit op te volgen vanuit verschillende invalshoeken, bijvoorbeeld vertrokken huurders versus zittende huurder. DNK volgt ook de reden van de huuropzeggingen op (zie OD 4.2). Vanuit het standpunt van organisatiebeheersing is dit positief. DNK doet inspanningen om domicilie- en sociale fraude te voorkomen en te bestrijden. Bij het ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Verder wijst de SHM tijdens de huisbezoeken nogmaals op het belang van het melden van bijwoning. Dit type van fraude bereikt de SHM vooral via een melding van de buren en in mindere mate van de eigen personeelsleden. Bij dergelijke meldingen vraagt de SHM de huurder vervolgens om uitleg en om zich eventueel in orde te stellen. De SHM doet het nodige om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. Eventueel zal de SHM via de gemeente de wijkagent inschakelen om een controle ter plaatse uit te voeren. DNK doet ook een beroep op data van domiciliewijzigingen van de Kruispuntbank voor de Sociale Zekerheid. Tot nu toe heeft DNK nog geen dossiers bezorgd aan de afdeling Toezicht van het agentschap Wonen-Vlaanderen voor verder onderzoek. De SHM heeft wel een huurder in 2018 opgezegd wegens herhaalde domiciliefraude. De huurder had immers geweigerd zich in orde te stellen en dit ondanks de vele vragen om dit te doen. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar DNK maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt één keer per jaar besproken op de raad van bestuur waarbij ze aandacht besteedt aan de financiële leefbaarheid voor de volgende jaren. De voorziene renovatieprojecten en de uitgaven voor de onderhouds- en herstellingswerken, onder andere bekostigd met eigen middelen, heeft ze eveneens opgenomen in de planning. DNK analyseert haar financiële leefbaarheid ook met een alternatief instrument. De SHM gebruikt de financiële planningen evenwel nog niet als een beleidsinstrument. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties voor het gebruiken van een financieel plan vvv zijn. DKN maakt in beperkte gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM voor de door de VMSW toegestane leningen. DNK doet vooral een beroep op een alternatief financieel planningsmodel. Daarin wordt alle basisinformatie zoals bij de tool van de VMSW gebruikt, gecombineerd met enkele parameters om op 20 jaar vooruit VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 36 VAN 50

38 te kijken: stabiele onderhoudskosten, 2% groei van de omzet (door indexering, marktwaarde, ) en 1 à 2 woningverkopen per jaar. Dit alternatief vertrekt dus het idee dat vanaf een bepaald toekomstig jaar jaarlijks ongeveer een zelfde bedrag aan nieuwe investeringen gebeurt (evenveel woningen per jaar gerealiseerd en in concreet 20 per jaar) aan dezelfde voorwaarden (F3-voorwaarden) over een lange termijn. Vaststaande projecten worden eveneens verwerkt. Het VMSW-investeringsplan huldigt eerder het principe dat toekomstige investeringen min of meer moeten vaststaan alvorens ze in het plan worden opgenomen en huldigt dus niet het principe van een constant investeringsvolume gedurende een lange termijn. De tijdshorizon van de investeringen zal in het VMSW-plan daardoor korter zijn maar de gegevens zullen harder (=meer vaststaan) of correcter zijn en er kunnen ook alternatieve financieringsvormen gebruikt worden. Beide invalshoeken kunnen een toegevoegde waarde bieden. De SHM kan zelf een aantal simulaties uitvoeren door het aanpassen van het jaarlijks bouwvolume en/of de voorwaarden van de financiering, maar heeft dit nog niet gedaan. Op basis van beide financiële planningstools komt men ongeveer tot dezelfde resultaten zij het dat het perspectief van VMSW op 10 jaar in de toekomst ligt en de externe financiële planningstool tot 20 jaar in de toekomst simuleert. De betrouwbaarheid van de prognose van die laatste tien jaar is evenwel laag. De alternatieve planning wordt één keer per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM. Uit de betrokken verslagen kan de visitatiecommissie opmaken dat DNK de planning bespreekt en aandacht besteedt aan kostenbeheersing. De visitatiecommissie heeft evenwel vastgesteld dat de SHM de voorziene budgetten voor de uitgaven voor de onderhouds- en herstellingswerken, onder andere met eigen middelen, niet heeft opgenomen op basis van de overeenkomstige planning. De financiële planning is dus onvoldoende afgestemd met de geplande financiële stromen van die onderhouds- en herstellingswerken. Dit verlaagt de realiteitszin van deze planning en geeft de SHM daardoor een minder duidelijk inzicht in de evolutie van de financiële leefbaarheid. Anderzijds is in de planning al een aanzienlijk forfait bedrag voorzien voor onderhoud en herstel gefinancierd met eigen middelen, met name 0,8 miljoen euro per jaar. De visitatiecommissie beveelt ten sterkste aan dat de SHM intensiever gebruik zou maken van de financiele planning en van de opgedane kennis om de financiële gevolgen van het geplande investeringsvolume beter op te volgen. Momenteel bespreekt de raad van bestuur van de SHM slechts eenmaal per jaar de financiële planning. DNK maakt soms een beperkte investeringsanalyse bij bepaalde nieuwe projecten. DNK zet financiële planningen dus nog niet in als een echt beleidsinstrument waarbij het effect van belangrijke investeringsbeslissingen op de financiële gezondheid wordt nagegaan en waarbij de financiële consequenties van eventueel verschillende alternatieven kunnen afgewogen worden. Rekening houdend met de financiële gezondheid van DNK (OD 5.1), het grote aantal renovatieprojecten (OD 1.1), het bijbehorende investeringsvolume en de blijvende onderhoudsnood van het patrimonium (zie OD 2.1) dient de SHM op korte termijn werk te maken van een geïntegreerde financiële planning die periodiek wordt besproken op de raad van bestuur en door de raad van bestuur gehanteerd wordt bij beslissingen over belangrijke investeringsprojecten. Dit laat toe om de gevolgen van dergelijke beslissingen op de financiële toestand van de SHM beter in te schatten. De visitatiecommissie suggereert daarbij dat de SHM vrijwillig een beroep zou kunnen doen op de financiële begeleiding van de VMSW. In dergelijk geval volgen de VMSW en de SHM via een begeleidingscomité de uitvoering van de eventuele, overeengekomen maatregelen op. Daarvoor gebruikt de VMSW een heel overzichtelijk detectie- en opvolgingsmodel dat onder andere focust op de kerntaken van een SHM en aangeeft waar efficiëntieverbeteringen mogelijk zijn. Tevens worden een aantal doelstellingen heel duidelijk vastgelegd ( SMART-gedefinieerd ). Voor een aantal maatregelen of acties wordt een timing vooropgesteld evenals een te bereiken bedrag aan besparingen of bijkomende inkomsten. Alle maatregelen en investeringen en de financiële effecten ervan koppelt de VMSW, bijna een op een en via een referentiesysteem, terug naar de financiële planning zodat men de gevolgen ervan op de financiële leefbaarheid onmiddellijk kan inschatten. Tenslotte zet het begeleidingscomité deze nogal technische materie om in een goed leesbaar verslag voor de raad van bestuur zodat deze op zesmaandelijkse basis de vooruitgang van iedere maatregel van het plan van aanpak kan opvolgen en dit op een gedetailleerde wijze. DNK kan eventueel vooraf bij collega-shm s, die hiervoor dus de hulp van de VMSW hebben ingeroepen, nagaan of dit een positieve impact heeft gehad op de werking, de investeringsbeslissingen en de financiële gezondheid. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 37 VAN 50

39 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De Noorderkempen informeert haar (kandidaat)huurders snel en duidelijk. Contactname voor inschrijving en later als huurder verloopt klantvriendelijk en vlot, zo hoorde de visitatiecommissie van de huurders en instanties waarmee ze sprak. Diverse documenten helpen de huurder met alle noodzakelijke informatie voort, brochures zijn beschikbaar en alle informatie staat ook op de website. Een klachtenprocedure is beschikbaar. De prestaties voor deze doelstelling worden als goed beoordeeld. De Noorderkempen is gehuisvest in een erfgoedgebouw van de Kolonie in Merksplas. Naast de balie biedt een aparte spreekruimte voldoende privacy. (Kandidaat)huurders kunnen er behalve tijdens de gewone openingsuren overdag, ook op afspraak terecht in de vooravond. Het is niet duidelijk of de eerder decentrale ligging in de praktijk een grote hinderpaal is voor huurders. De organisaties waarmee de visitatiecommissie sprak vinden alvast van niet. Voor inschrijving of behandeling van hun dossier kunnen (kandidaat)huurders daarnaast terecht bij alle OCMW s waarmee DNK samenwerkt in haar actieterrein, de Stadsregio Turnhout en het Wooninfopunt. Deze bijkomende decentrale faciliteiten worden door de huurder gewaardeerd. Gezien ook SHM De Ark actief is in het actieterrein, wordt door instanties wel gepleit om werk te maken van één inschrijving en één wachtlijst; een pleidooi waarover de instanties met beide SHM s een gesprek willen aangaan, zo stelde de visitatiecommissie vast. Dossierbehandeling en meldingen gebeuren meer en meer digitaal. Het inschrijvingsformulier is door een eenvoudiger taalgebruik recent gebruiksvriendelijker gemaakt. De reacties hierop van huurders en partners van DNK zijn positief. De uitgebreide Informatiebrochure voor huurders is ook digitaal beschikbaar. Het document Nuttige informatie voor de nieuwe huurder vat alle informatie nog eens samen in een notendop. Samen met de Ziezo brochure vormen zij de basisdocumenten met informatie voor de huurders. De website is zakelijk, maar tegelijk toegankelijk. Ze leidt de bezoeker naar alle noodzakelijke informatie. Ze geeft een goed overzicht van het patrimonium, waar men terecht kan met uw vragen, diensten, documenten, klachten,. Het jaarverslag en het visitatierapport zijn eveneens op de website te consulteren. Naast brochures en informatiefolders wil De Noorderkempen in de nabije toekomst bijkomend inzetten op nieuwsbrieven voor en met bewoners (zie OD 4.3). DNK is mee met de tijd. Via facebook communiceert en sensibiliseert DNK haar huurders op een frisse toegankelijke wijze. Apps voor huurders vullen dit instrumentarium aan (zie OD 4.1). De Noorderkempen beschikt over een klachtenprocedure en behandelaar. Die staan ook vermeld op de website. Bij het afsluiten van het huurcontract wordt de huurder hierover geïnformeerd. In 2017 werden 6 klachten behandeld conform het Klachtendecreet. De klachten waren deels gegrond en werden opgelost in loop van De Noorderkempen heeft in de praktijk een vlakke organisatie structuur. Huurders kennen de medewerkers bij hun voornaam. Op hun beurt zijn huurders geen nummer, maar persoonlijk gekend door het personeel van DNK. Dit getuigt van een sterke klantgerichte benadering. De SHM wil voortaan werken met een peter/meter systeem voor de proefperiode van nieuwe huurders. De persoonlijke aanpak blijkt ook uit een reeks kaartjes die DNK kon inzien zoals Welkom in je nieuwe (t)huis of naar aanleiding van een persoonlijke gebeurtenis Proficiat met jullie huwelijk!, Joepie nieuw leven in huis! of oprecht medeleven. De visitatiecommissie heeft in haar gesprekken binnen De Noorderkempen een open gedachtewisseling over verbeterpunten rond stijl van communicatie en taalgebruik mogen vaststellen. Dit siert de zoektocht die de SHM op dit vlak aflegt. Als bijkomende aanbeveling raadt de visitatiecommissie aan ook eens te kijken naar de soms nogal affirmatieve gebiedende wijze van mededelingen aan huurders, al dan niet onderlijnd en met uitroeptekens. Dit is een stijlbreuk met de verder zeer open en klantvriendelijke houding van het personeel, waarnaar reeds verwezen werd. Daarnaast zou het organogram Team De Noorderkempen met taakverdeling en foto van medewerkers, evengoed op de website kunnen staan. De bewoners waren in het visitatiegesprek blij verrast bij het zien van dit (nu nog intern) document. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 38 VAN 50

40 OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De gehoorde woon- en welzijnsactoren alsook de beleidsinstanties appreciëren duidelijk de contacten, constructieve houding en de open informatiedeling van De Noorderkempen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed. De Noorderkempen wil fungeren als een actieve partner in een sterk netwerk, zo stelt het Strategisch plan van de SHM. Zij beseft dat ze niet op een eiland staat. Netwerken is belangrijk. DNK investeert dan ook in het onderhouden van goede relaties met beleidsinstanties en organisaties waarmee ze samenwerkt. Met de zes lokale besturen en OCMW s (Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels en Rijkevorsel) communiceert de SHM snel en duidelijk. DNK participeert actief aan de overlegorganen binnen haar actieterrein. Dit bevestigen zowel de vertegenwoordigers van beleid als de woon- en welzijnsactoren waarmee de visitatiecommissie sprak. De Noorderkempen is vaak trekker in discussies van het overleg. Er is een goede wisselwerking in concept, visie en uitwerking van plannen. De visitatiecommissie raadt aan het Strategisch Plan dat nu toch te weinig bekend is bij lokale besturen en actoren bij het begin van de nieuwe politieke legislatuur in alle gemeenten te agenderen, bijvoorbeeld op het lokaal woonoverleg. Het kan de gedragenheid ervan door de partners verhogen en hen zicht geven op de ambities van De Noorderkempen en haar team van medewerkers. De Noorderkempen is actief aanwezig op overlegmomenten binnen het beleidsdomein wonen. Verschillende medewerkers van DNK nemen een vertegenwoordigingsfunctie op zich, op basis van expertise. Zo neemt DNK actief deel aan het lokaal woonoverleg in het tot stand komen en uitvoeren van de lokale toewijzingsreglementen. Die zijn er voor specifieke doelgroepen zoals: gehandicapten (Ravels en Arendonk), prioritaire zorgvragers (Hoogstraten project Hoogmark), zorgbehoevend maar zelfredzaam (Arendonk) en ouderen (toepassing in heel het actieterrein van de SHM). In de verkenning, voorbereiding en planning van woonprojecten treedt DNK snel en duidelijk in overleg met de betrokken instanties. Ze neemt deel aan het overleg CAW Kempen, is vertegenwoordigd in de Adviesraad SocioPack, Gecoro Beerse, integrale veiligheidscel Merksplas. Ze is actief lid van de Koepel Kempen met daarin overleg tussen directeurs SHM, Huurforum en Technisch Forum. Tot slot is er een vertegenwoordiging in verschillende overlegorganen van Stadsregio Turnhout. Daarnaast neemt de SHM ook deel aan de Gecoro Ravels, stuurgroepen VMSW, redactieraad sjabloonteksten en is de SHM voortrekker in het financieel forum van de Koepel Kempen. In 2017 kwamen vijf van de zes OCMW s langs bij de Noorderkempen. De aanleiding was de wijziging van het Kaderbesluit Sociale Huur. Tussen de medewerkers OCMW en DNK werd informatie gedeeld en afspraken gemaakt. Daarnaast was het een kans voor de medewerkers om mekaar beter te leren kennen. De informatiedeling met de OCMW s verloopt vlot, zowel structureel als op dossierniveau en via verschillende kanalen (telefonisch, digitaal, even binnenlopen tot zelfs de informatie- en kennismakingsmomenten).zo bevestigen alle gesprekspartners. De medewerkers van de technische dienst van DNK deden op hun beurt een ronde langs de bouwtechnische diensten stedenbouw en ruimtelijke ordening van de verschillende gemeenten. Naast verdere kennismaking met nieuwe medewerkers, werden concrete vragen besproken en afspraken gemaakt voor de aanpak van toekomstige projecten. Tot slot is er nog ad hoc overleg met SHM De Ark (bv. wijziging Kaderbesluit Sociale Huur), SHM Geelse Huisvesting (bv. uitwisseling over opmaak en opvolging renovatieplanning) en met verschillende Kempense huisvestingsmaatschappijen over het digitaliseren van documenten. De SHM verzorgt haar communicatie met de VMSW en de informatiedoorstroming naar Toezicht op een correcte wijze. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 39 VAN 50

41 OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat De Noorderkempen de tevredenheid van haar vertrekkende huurders op een systematische manier meet aan de hand van een vragenlijst. De gegevens worden jaarlijks verwerkt en samen met het jaarverslag gepubliceerd op de website. Voor zittende huurders zit de tevredenheidsmeting in testfase. De instrumenten zijn uitgewerkt, maar moeten nog verder toegepast worden. Dit zal de komende jaren gebeuren samen met de geplande huis aan huis bezoeken bij elke huurder. Dit is een verbetering tegenover 2013 toen geen enkel initiatief tot tevredenheidsmeting werden genomen. Omdat een en ander nog moet uitgerold worden, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties nog voor verbetering vatbaar. De Noorderkempen organiseert een tevredenheidsmeting bij al haar vertrekkende huurders en dit naar aanleiding van opzeg, mutatie of verhuis naar een rusthuis. Het document Want uw mening telt! Vragenlijst bij vertrek werd recent aangepast en aantrekkelijker gemaakt met icoontjes en smilies. Ze wordt door de huurder teruggegeven tijdens het moment van de overdracht van de sleutels. Huurders die de vragenlijst invullen ontvangen een kleine attentie. De bevraging peilt naar de tevredenheid over dienstverlening, technische dienst, communicatie. De verwerking gebeurt anoniem. DNK probeert haar werking daardoor te verbeteren. De resultaten worden jaarlijks verwerkt, besproken op de Raad van Bestuur en samen met het jaarverslag gepubliceerd op de website. Uit de voorbije bevragingen blijkt een grote tevredenheid over de werking van De Noorderkempen. Zoals reeds gesteld is het de ambitie van De Noorderkempen om al de huurders te bezoeken tegen eind De visitatiecommissie kon het document Aanpak huisbezoeken in het kader van een goed contact met onze huurders en het registratieformulier Huisbezoek inzien. Een handige checklist werd opgesteld en is in testfase. De mening van huurders wordt bevraagd over woning, onderhoud, technische zaken, contact met de buren, samenleven in de buurt, initiatieven die het samenleven bevorderen en/of waaraan men wil meewerken. Best wordt in de bevraging ook gepeild naar de tevredenheid over de werking en dienstverlening van de SHM. Het tevredenheidsonderzoek bij de huurders wordt dus momenteel op punt gezet. Deze actie maakte deel uit van het jaarplan 2017, maar loopt nog door in Een en ander is dus wel op spoor gezet, uitgewerkt en gepland, maar nog niet uitgevoerd. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om hier prioritair werk van te maken. Niet zozeer voor de bevraging op zich, dan wel om hieruit lessen te kunnen trekken en haar werking te kunnen verbeteren waar nodig. De vereisten uit het Draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM s zijn hierover duidelijk: De SHM peilt op een objectieve en systematische manier naar de tevredenheid van de klanten en vertaalt de resultaten van die peilingen in concrete verbeteracties en voert die uit. De SHM communiceert met haar klanten over de resultaten en de vooropgestelde verbeteracties. Met het Strategisch Plan, bijhorende jaarplannen, doelstellingen, acties en indicatoren, is de visitatiecommissie ervan overtuigd dat de omslag is gemaakt. De Noorderkempen wil duidelijk actief in gesprek gaan met al haar huurders, individueel en in groep (bewonersvergaderingen) en zo de tevredenheid meten. De visitatiecommissie raadt DNK ook aan om zich goed te beraden over de op te zetten tevredenheidsmeting, vooral in functie van efficiëntie, systematiek en objectiviteit. Best kan de SHM de overweging maken binnen welk tijdspad ze welke cliënten wil bevragen ifv de verbetering van haar dienstverlening. Mogelijk kan ook inspiratie gehaald worden uit de aanpak door andere SHM s en uit het (modulaire) sjabloon van Wonen Vlaanderen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 40 VAN 50

42 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM OD 2.1 De renovatieplanning wordt opgebouwd vanuit een kwaliteitsmeting of patrimonium inventaris. Op dit moment baseert de SHM zich hiervoor op drie verschillende lijsten. DNK wil tot 1 globale lijst komen die makkelijk te linken is aan de tool van VMSW. De visitatiecommissie beveelt toch aan om snel werk te maken van zo n hanteerbare, correcte en overzichtige patrimonium inventaris. Vandaag is dit nog te veel work-in-progress ten aanzien van de enorme investeringen die in het verschiet staan. OD 3.1 De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar ambitieniveau en het procesbeheer op het vlak van prijsbewust bouwen veel scherper te stellen. Daarom is het bewaken van de kost, van bij de conceptfase tot aan de oplevering belangrijk. Het afstemmen van de verschillende procedures, processen en richtlijnen en het blijven inzetten op het verwerven van de nodige competenties zijn daarbij cruciaal. Tevens suggereert de visitatiecommissie om ten rade te gaan bij de collega s-shm s om na te gaan waar er quick-wins kunnen gerealiseerd worden (bv. werken met een ontwerpteam). OD 4.4 Maak van bewonersvergaderingen meer dan informatiemomenten. Het strategisch plan geeft hiervoor een houvast. Maak de plannen dan ook concreet, partners zijn bereid u daarbij te helpen. Bewoners betrekken is niet enkel een tijdsinvestering. Het kan het draagvlak voor beslissingen verhogen, preventief problemen voorkomen, de efficiëntie van de werking verhogen en daardoor zelfs kostenbesparend zijn. OD 5.1 Maak werk van het uitwerken van een flow voor een renovatieproject met inbegrip van werkmiddelen (sjablonen, standaardbrieven, subsidie aanvragen ). Dit was op het moment van de visitatie nog niet uitgewerkt. De visitatiecommissie beveelt aan dit te prioritiseren. Dit om veel kostbewuster om te gaan met renovatieprojecten. OD 5.3 Rekening houdend met de financiële gezondheid van DNK (OD 5.1), het grote aantal renovatieprojecten (OD 1.1), het bijbehorende investeringsvolume en de blijvende onderhoudsnood van het patrimonium (zie OD 2.1) maak op korte termijn werk te maken van een geïntegreerde financiële planning die periodiek wordt besproken op de raad van bestuur en door de raad van bestuur gehanteerd wordt bij beslissingen over belangrijke investeringsprojecten. OD 6.3 Het tevredenheidsonderzoek bij de huurders wordt momenteel verder op punt gezet. De visitatiecommissie beveelt aan om hier prioritair werk van te maken. Niet zozeer voor de bevraging op zich, dan wel om hieruit lessen te kunnen trekken en haar werking te kunnen verbeteren waar nodig. De visitatiecommissie raadt DNK ook aan om zich goed te beraden over de op te zetten tevredenheidsmeting, vooral in functie van efficiëntie, systematiek en objectiviteit. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 41 VAN 50

43 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM De Noorderkempen een aantal belangrijke stappen heeft gezet om haar werking te verbeteren. Het strategisch meerjarenplan en de jaarlijkse opvolgingsplannen schragen deze aanpak. De vele goede scores voor de verschillende operationele doelstellingen tonen dit ook aan. Er is duidelijk nog een hele weg af te leggen, maar de visitatiecommissie stelt vast dat de SHM en haar team alvast de juiste weg zijn ingeslagen. De visitatiecommissie is overtuigd dat de SHM de uitdagingen waar men nog voor staat op eigen kracht en inzichten kan aanpakken. 5.3 Goede praktijken bij de SHM Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie volgende werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als goede praktijk uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen. Een ambitieus Strategisch plan De SHM heeft in 2016 een bijzonder uitgebreid en gedetailleerd meerjarenplan opgemaakt. De SHM heeft dit vanuit een bijzonder co-creatieve benadering aangepakt, waarbij alle personeelsleden op een bijzonder laagdrempelige manier input konden leveren op dit meerjarenplan. Ofschoon het meerjarenplan bijzonder ambitieus is en dus een stevige uitdaging vormt voor de SHM en haar personeelsleden, is er voor het plan wel een groot draagvlak bij alle personeelsleden van de SHM. Bovendien kunnen de personeelsleden zich niet enkel identificeren met dit plan, iedereen is ook verantwoordelijk voor één of meerdere items in het meerjarenplan. Verder was de visitatiecommissie bijzonder onder de indruk van de jaarlijkse uitwerkingen van dit plan, waarbij per jaar de streefdoelen, taken en indicatoren per doelstelling gedetailleerd worden. Opnieuw worden hierbij alle medewerkers mee geresponsabiliseerd voor één of meerdere streefdoelen. Dit strategisch plan is bijzonder ambitieus en een evaluatie op de haalbaarheid kan op termijn aan de orde zijn, maar de manier waarop de SHM dit nu reeds twee jaar implementeert wordt in elk geval bijzonder geapprecieerd door de visitatiecommissie. Onderbezetting opnemen bij wachtlijst analyse als bijzondere meerwaarde Zoals iedere SHM maakt DNK een analyse van de wachtlijsten in functie van de realisatie van nieuwe woningen. Alleen gaat DNK hierbij bijzonder ver in de detaillering en neemt ze bovendien ook onderbezetting op om na te gaan hoe de complementariteit van de realisatie van nieuwe woningen en mutaties binnen het patrimonium het juiste antwoord kunnen bieden op de woonbehoefte in de verschillende deelkernen waar de SHM actief is. De visitatiecommissie betreurt tegelijk dat de SHM op dit moment nog geen wachttijden opneemt in diezelfde analyse. Planmatige aanpak van de huisbezoeken De SHM heeft besloten om tegen eind 2020 al haar huurders te bezoeken. Ze maakt van dit bezoek gebruik om een aantal kenmerken aangaande patrimoniuminventarisatie op te nemen, maar evenzeer het woongedrag en beheer van de woning in kaart te brengen en een tevredenheidsmeting op te zetten. Bijzonder is dat alle personeelsleden van de SHM hierbij betrokken zijn. Zo is het werk niet alleen behapbaar, maar de SHM doet dit vooral om alle personeelsleden kennis te laten maken met de leefwereld en woonsituatie van de huurders. Het is opvallend en tekenend voor deze SHM dat alle personeelsleden enthousiast zijn om dit aan te pakken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 42 VAN 50

44 BIJLAGEN BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jan Van Hoeymissen Directeur - Eddy Gers Voorzitter - Marleen Peeters Provincie Antwerpen - Hans Luyckx Gemeente Beerse - Sonja Dierckx OCMW Beerse Medewerkers SHM - Mieke Dereymaeker Kwaliteitsmanager - Kim Cornelis Financiële dienst - Ingrip Hiltrop Huurdienst: onthaal kandidaat huurders - Sanne Goris Huurdienst: verhuringen en leefbaarheid - Wim Weyns Huurdienst: inschrijvingen en verhuringen - Eric Stoops Technische dienst: renovatieprojecten en werfopvolging - Eveline Snels Technische dienst: nieuwbouwprojecten en erfpacht - Kris De Groof Technische dienst:: meldingen - Ute Verheyen: Technische dienst: renovatieprojecten - Vanessa Herrijgers Technische dienst: meldingen en verzekeringen Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Els Vercaigne Kempisch woonplatform - Kathleen Bols Stadsregio Turnhout - Leo Kimpe Gemeente Merksplas - Joke Mateusen Gemeente Ravels - Yves Dekeye Gemeente Beerse - Guido Verschaeren Gemeente Arendonk - Mia Philips Provincie Antwerpen Op dit gesprek waren alle stedenbouwkundige diensten en huisvestingsambtenaren van de gemeenten in het actieterrein, alsook het Kempisch Woonplatform, de verantwoordelijke van de stadsregio Turnhout en de provincie Antwerpen uitgenodigd. Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Viviane Cornelissen OCMW Beerse - Vicky Oris OCMW Merksplas - Bie Adriaensen OCMW Rijkevorsel - Eva Declerq OCMW Hoostraten - Liesbeth Borgs OCMW Arendonk - Hannelore Zanders OCMW Arendonk - Jef Baeyens vzw de As - Ann van Herck Centrum geestelijke gezondheidszorg de Kempen Op dit gesprek varen alle sociale diensten van de OCMW s in het werkingsgebied, de huurdersbond, het CAW, de geestelijke gezondheidszorg de Kempen, vzw De As en vzw Den Leeuweric uitgenodigd Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er werden 60 huurders uitgenodigd, 11 huurders waren aanwezig De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 43 VAN 50

45 Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Sonja Dierckx OCMW raadslid Beerse - Ward Baets Schepen ruimtelijke ordening Hoogstraten - Monique Quirynen Schepen sociale huisvesting Merksplas - Jos Mathé Voorzitter OCMW Hoogstraten Op dit gesprek varen alle burgemeesters, schepenen van wonen en ruimtelijke ordeningen alsook alle OCMW-voorzitters uitgenodigd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 44 VAN 50

46 BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimonium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte goede woningen onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden of dat deze een investering van maximaal euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwoningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde financiering, waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van de bouw van een sociale huurwoning. aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning aanmelden bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de projectenlijst, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets). actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken in een actieterrein voor huuractiviteiten en een actieterrein voor koopactiviteiten. Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM. actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook wachtlijst genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropgestelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksregister opgenomen adres, tenzij de kandidaathuurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden). Indien de kandidaat-huurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer aan de inkomensvoorwaarde voldoet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aantonen dat er sprake is van overmacht. ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het faciliteren van de Activiteiten van het Dagelijks Leven (ADL) (opstaan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,...) aangepaste woning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activiteiten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen van ADLwoningen is uitdovend.. Bestaande ADL-woningen blijven uiteraard bestaan. BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastgesteld door de Vlaamse Regering het budget per deelprogramma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de projectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning. bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het renoveren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afsluiten: (1 ) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Woningfonds (VWF) en (2 ) leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. inkomens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maximale verkoopwaarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De bijzondere sociale lening wordt door de VMSW Vlaamse Woonlening (cf. genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening sociale lening (cf. De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begripsverwarring, te meer er ook door EKM s sociale leningen worden verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie van het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een bijzondere sociale lening bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 45 VAN 50

47 Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objectief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrachten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een periodieke oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsovereenkomsten, in de vorm van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de beoordelingscommissie vastgesteld budget. convenant: Een convenant is een overeenkomst waarin partijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren beleid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samenwerking. C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw betreft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers geldende leidraad. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie komen daarin uitgebreid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraagdossier indiende. De C2008 werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel). Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen. EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale lening) EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de nettoenergiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A (cf. en erkenningenbesluit: Het erkenningenbesluit betreft het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. FS3: FS3 staat voor derde financieringssysteem voor de realisatie en renovatie van sociale huurwoningen en bouwt verder op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM s (via de VMSW) voor de financiering van sociale huurprojecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten. goede woning: Een goede woning is een bebouwd onroerend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als sociale huurwoning. Zie ook aankopen goede woning. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM s door huurders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjectiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen inzake sociale woningen. huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan SHM s. Het kan daarbij gaan om achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aangerichte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle (over meerdere jaren) onbetaalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen. IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, gebouwen of niet-residentiële ruimten. intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1, eerste lid, 16 kaderbesluit sociale huur). korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunningsprocedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonprojecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning. lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de sociale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doelstellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of middellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en andere woonprojecten KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. (cf. K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieniveau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmteverliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende bouwdelen en ook de compactheid van het gebouw speelt een belangrijke rol. Dit is VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 46 VAN 50

48 immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPBwetgeving verplicht een K-waarde van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K) leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand: - structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leegstaan; SHM s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat; - frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzakelijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leegstaand werden aangeduid. Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur over te nemen in het openbaar domein van de gemeente. meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunningsprocedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden. Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO) OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatiegerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doelstelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doelstelling afgeleid. ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlijnen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en comfortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctionaliteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te renoveren en de kostprijzen ervan te bepalen. prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM. projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor programmatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renovatietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvolgens op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning komen, alvorens het project in uitvoering gaat. recht van voorkoop: SHM s kunnen in bepaalde daartoe aangewezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM s in staat te stellen bepaalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels. renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijs te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit van het voorgestelde project. Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM s een raming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te berekenen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke woning afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te realiseren woonoppervlakte. sociale last: Het begrip sociale last werd ingevoerd via het decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhouding met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwproject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk, inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen, een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel t.e.m. artikel DGPB) vernietigd. Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel t.e.m. artikel DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art en DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel , 1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woonaanbod, blijven onverkort gelden. sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. en toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het toewijzen gebeurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkingsverbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH). Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verloren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurverschil van 1 C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag mogelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 47 VAN 50

49 verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur). VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen Vlaamse woonlening: zie bijzondere sociale lening Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM s de mogelijkheid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM s kunnen met een Vlabinvestfinanciering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en verkoopprijzen liggen doorgaans hoger. VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen) VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast. VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen ( VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten ( VWF: Vlaams Woningfonds ( wachtlijst: zie actualisatie Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitmakend van de Vlaamse overheid. (cf. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 48 VAN 50

50 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 49 VAN 50

51 Formele reactie van De Noorderkempen (1250), Merksplas op het visitatierapport van 9 april 2019

52

53

54

55

56

57