Algemene verkoopinformatie Fase 3

Transcriptie

1 Algemene verkoopinformatie Fase 3 Uitbreiding Buitenhof de Leistert april 2019

2

3 04 inleiding 05 hoofdstuk 2 PROCEDURE AANKOOP 06 hoofdstuk 3 GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN & VERHUUR 08 hoofdstuk 4 RENDEMENTSBEREKENINGEN 10 hoofdstuk 5 VASTE EN VARIABELE KOSTEN 12 hoofdstuk 6 FISCALE INFORMATIE 14 hoofdstuk 7 FINANCIERING 15 disclaimer en colofon 03

4 Buitenhof de Leistert is sinds haar opening een van de best gewaardeerde bungalowparken van Limburg op beoordelingssites. Met de uitbreiding van Buitenhof de Leistert wordt beoogd Recreatiepark de Leistert haar eindvorm te geven. Buitenhof de Leistert en Camping de Leistert worden als het ware aan elkaar gesmeed. La Selva Food&Drinks en La Selva Playground vormt de kern van het toch al complete park met uitgebreide voorzieningen. De uitbreiding bestaat uit moderne recreatiewoningen in een eigentijdse architectuur en traditionele Limburgse vakantieboerderijen. De verhuur wordt ter hand genomen door Recreatiepark de Leistert in samenwerking met diverse tour operators waaronder Roompot Reizen. Gezien de verhuurpotentie bieden de recreatiewoningen van de uitbreiding een mooi rendement en zijn derhalve een prima belegging waar investeren en genieten samen gaan. Kortom een bijzonder project met mooie vooruitzichten. Wij hopen u te mogen begroeten als toekomstige eigenaar van een van de prachtige recreatiewoningen! Team Arcus Zuid Projectontwikkeling B.V.

5 2 Na de getoonde interesse wordt een afspraak gemaakt om in een persoonlijk gesprek geïnformeerd te worden omtrent de aankoop van een recreatiewoning in het project: Uitbreiding Buitenhof de Leistert te Roggel in Limburg. In dit gesprek worden de verschillende mogelijkheden en condities van onder andere de aankoop, fiscaliteiten, financieringsmogelijkheden en de beheer- en gebruiksmogelijkheden belicht. Bij interesse in een recreatiewoning wordt dit middels een koopintentieverklaring vastgelegd. De aspirant-koper kan hierin een financieringsvoorbehoud opnemen. De verkoper neemt het voorbehoud van een minimaal aantal verkochte recreatiewoningen en het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning in deze koopintentieverklaring op. Indien er een financieringsvoorbehoud is opgenomen zal gewacht worden op de goedkeuring van de betreffende geldverstrekker. Zodra deze goedkeuring binnen is of indien er geen voorbehoud voor financiering is opgenomen verzorgt de verkopend makelaar de opmaak van de individuele koopovereenkomst grond en de aannemingsovereenkomst (met woningborg garantie). Deze overeenkomsten worden ter ondertekening aan aspirant-koper verstrekt. Binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomsten dient koper een waarborgsom of bankgarantie te deponeren bij de projectnotaris ter grootte van 10% van de betreffende aanneemsom. Nadat de bouw is gestart zal de projectnotaris u uitnodigen om de akte van levering en eventueel de hypotheekakte op diens kantoor te laten passeren. U koopt dan de kavel behorende bij de recreatiewoning. Bij de notaris worden dan ook de huurovereenkomst met bemiddeling en de inventaris-overeenkomst ondertekend. Gedurende de bouw van de recreatiewoning ontvangt u van de aannemer de termijnnota s. Deze nota s zijn verbonden aan de voortgang van de bouw en vastgelegd in de aannemingsovereenkomst met woningborg garantie. Bij gereedkomen van de recreatiewoning wordt deze aan u opgeleverd. U ontvangt hiertoe een opleveringsprotocol. Na de bouwkundige oplevering en voldoening van alle termijnen wordt de recreatiewoning officieel aan u overgedragen. De verhuur (en eigen gebruik) kan starten nadat de betreffende fase, waar de recreatiewoning onderdeel van uit maakt, volledig verhuurgereed is. 05

6 Gebruiksmogelijkheden Uw recreatiewoning kunt u op verschillende manieren gebruiken; 1) Combinatie van verhuur en eigen gebruik Indien u optimaal wilt genieten van uw recreatiewoning en ook aantrekkelijke opbrengsten uit verhuur wilt genereren dan kunt u met ons maatwerk afspraken maken. Het aantal dagen eigen gebruik is mogelijk tot 60 dagen. 2) Volledige verhuur Voor een optimaal verhuur resultaat stelt u de recreatiewoning het gehele jaar ter beschikking voor de verhuur Verhuur U dient uw recreatiewoning door Buitenhof de Leistert B.V. te laten verhuren in samenwerking met Roompot Reizen. Middels deze samenwerking zal de verhuur van uw recreatiewoning geoptimaliseerd worden. Huurovereenkomst met bemiddeling Bij deze overeenkomst kunt u de duur en omvang van het eigen gebruik zelf bepalen, met een maximum van 60 dagen. Buiten de perioden van eigen gebruik zal de recreatiewoning voor u worden verhuurd. U ontvangt voor de daadwerkelijk verhuurde perioden een netto huuropbrengst. Deze netto huuropbrengst komt tot stand door de gerealiseerde huuropbrengsten te verminderen met de verhuurbemiddelingsvergoeding (22%). U ontvangt van Buitenhof de Leistert B.V. de netto huuropbrengst inclusief 9% BTW. Inventaris in relatie tot verhuur Er zijn exclusieve en hoogwaardige inventarispakketten voor de recreatiewoningen ontworpen en samengesteld. U heeft de keuze uit een tweetal lijnen Sun en Sky. Bij verhuur dient u de recreatiewoning in te richten met de door ons samengestelde, zeer complete, inventarislijnen met als doel het beoogde kwaliteitsniveau in de verhuur te waarborgen en de slagvaardigheid in het beheer te garanderen Beheer Het beheer van de voorzieningen en de recreatiewoningen zullen uiteraard met grote zorg door Buitenhof de Leistert B.V. voor u uitgevoerd worden. Het beheer van uw recreatiewoning, de tuinen en de algemene- en centrale voorzieningen worden door een ervaren team van medewerkers vakkundig en met affiniteit voor het vak ter hand genomen. 1) Voorzieningen De wegen, het openbare groen, de speeltuinen etc. zullen met zorg worden onderhouden zodat de kwaliteit van de openbare ruimte gewaarborgd blijft. De bestaande centrumvoorzieningen op Recreatiepark de Leistert, welke fors zijn uitgebreid, staan ter beschikking aan de toekomstige eigenaren en gasten van (Uitbreiding) Buitenhof de Leistert. 06

7 2) Recreatiewoningen De recreatiewoningen worden verkocht met royale percelen eigen grond inclusief tuininrichting. Het beheer van uw recreatiewoning en tuin zal Buitenhof de Leistert B.V. voor u verzorgen, als onderdeel van de (ver)huurovereenkomst. Er wordt dan zorg gedragen voor onder andere: - Grote schoonmaak (2x per jaar); - Raamzeemservice; - Reinigen dakgoten en hemelwaterafvoeren; - Tuinonderhoud. Deze werkzaamheden worden in de tabel op blz. 11 aangeduid als services. Uw recreatiewoning en tuin blijven hierdoor tip top in orde. 07

8 4 Woning 4 persoons Kids Special 4 persoons Plus Kids Special Architectuur INVESTERING Koopsom (vanaf) Koopsom inventaris Totale investering: RESULTATEN OP DE TOTALE INVESTERING Netto huuropbrengst (incl. toeslag Kids Special / voorkeursboeking) Prognose Woning gerelateerde lasten Verhuur gerelateerde lasten Opbrengst - kosten Rendement op totale investering: 5,6% 5,4% RESULTATEN MET FINANCIERING Eigen vermogen Financiering 35% 65% Netto huuropbrengst (incl. toeslag Kids Special / voorkeursboeking) Prognose Woning gerelateerde lasten Verhuur gerelateerde lasten Hypotheekrente (tarief april 2019) 2,40% Opbrengst - kosten Rendement op eigen vermogen: 11,4% 10,9% 08 De vermelde prognoses zijn gebaseerd op volledige verhuur zonder eigen gebruik en marktconforme huurprijzen. De indicatieve kosten zijn aannames gebaseerd op tarieven en gegevens geldend op de datum van opmaak, wijzigingen zijn voorbehouden.

9 6 persoons Plus Kids Special 8 persoons Plus Kids Special 8 persoons Plus Culinair 4 persoons Buitenleven 8 persoons Buitenleven 10 persoons Buitenleven 12 persoons Buitenleven Boerderij Type A/E Boerderij Type A/E Boerderij Type A/E Boerderij Type A/E ,3% 5,9% 5,9% 5,3% 5,5% 6,2% 6,2% ,8% 12,5% 12,4% 10,5% 11,2% 13,2% 13,2% Alle bovengenoemde bedragen zijn exclusief BTW. Aan dit overzicht kunnen geen rechten worden ontleend. 09

10 5 Vaste en variabele kosten Aan het eigendom van uw recreatiewoning zijn jaarlijkse kosten verbonden. Deze kosten worden in dit hoofdstuk omschreven en in de tabel op blz. 11 weergegeven. Onroerende Zaak Belasting (OZB) De OZB is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw recreatiewoning. Als uitvoerder van de Wet Onroerende Zaken bepaalt de gemeente Leudal de WOZ-waarde. De Onroerende Zaak Belasting wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld en bij u in rekening gebracht. Waterschap Het waterschap zuivert afvalwater en zorgt voor schoon oppervlaktewater in o.a. beken, sloten en rivieren. De kosten die hiermee gepaard gaan, worden grotendeels gedekt door de zuiveringsheffing. Met de watersysteemheffing zorgt het waterschap onder andere voor het beheer en onderhoud van sloten, dijken en gemalen. De zuiveringslasten en de watersysteemheffing worden door het waterschap vastgesteld en bij u in rekening gebracht. Gas, elektra en water Net als bij uw eigen huis bent u vrij om uw energieleverancier (gas, elektra) te kiezen. U sluit direct bij de betreffende leverancier een overeenkomst af. De verrekening vindt plaats op basis van werkelijk verbruik. Het in de tabel op blz. 11 vermelde bedrag is een reële inschatting bij gemiddeld gebruik. Het waterverbruik wordt jaarlijks door de exploitant van het park opgemeten. De verrekening vindt plaats op basis van het werkelijke verbruik. Het in de tabel op blz. 11 vermelde bedrag is een reële inschatting bij gemiddeld gebruik. Rioolrecht Rioolrechten worden door de gemeente Leudal bij u in rekening gebracht en worden ieder jaar opnieuw vastgesteld. Verzekeringen Vanaf de (bouwkundige) oplevering van uw recreatiewoning dient u deze te verzekeren. Het betreft een opstal- en inboedel verzekering. U kunt deelnemen aan de collectieve verzekering welke wordt aangeboden via Buitenhof de Leistert B.V. Het in de tabel op blz. 11 genoemde bedrag is een reële inschatting. Onderhoud Voor (toekomstige) onderhoudswerkzaamheden aan de recreatiewoning adviseren wij u jaarlijks een bedrag te reserveren. Hiervoor is in de tabel op blz. 11 een jaarlijks reserveringsbedrag opgenomen. Retributie/parkbijdrage De retributie/parkbijdrage wordt door de exploitant bij u in rekening gebracht volgens de omschrijving in de koopovereenkomst grond. Deze bijdrage is o.a. voor het algemeen toezicht, de afvalinzameling, onderhoud aan infrastructuur, rioleringen, algemene groen- en speelvoorzieningen, instandhouding straatverlichting, het leveren van televisiesignaal en internet en onderhoud van de centrale voorzieningen. Services Als onderdeel van de verhuurovereenkomst zal de exploitant een aantal onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, de zogenaamde (huishoudelijke) services. Deze services bestaan uit grote schoonmaak (2x per jaar), raam zeemservice, tuinonderhoud en reinigen dakgoten en hemelwaterafvoeren. De kosten voor deze huishoudelijke services worden bij u in rekening gebracht. Voor nadere informatie en details verwijzen wij u naar de desbetreffende verhuurovereenkomst. 10

11 Woning 4 persoons Kids Special 4 persoons Plus Kids Special 6 persoons Plus Kids Special 8 persoons Plus Kids Special 8 persoons Plus Culinair Architectuur Woning gerelateerde lasten: Onroerende Zaak Belasting Waterschap Gas / Elektra / Water Rioolrecht Verzekeringen Onderhoud Retributie/parkbijdrage Totaal woning gerelateerde lasten Verhuur gerelateerde lasten: Services Totaal verhuur gerelateerde lasten Totaal: Woning 4 persoons Buitenleven 8 persoons Buitenleven 10 persoons Buitenleven 12 persoons Buitenleven Architectuur Boerderij Type A/E Boerderij Type A/E Boerderij Type A/E Boerderij Type A/E Woning gerelateerde lasten: Onroerende Zaak Belasting Waterschap Gas / Elektra / Water Rioolrecht Verzekeringen Onderhoud Retributie/parkbijdrage Totaal woning gerelateerde lasten Verhuur gerelateerde lasten: Services Totaal verhuur gerelateerde lasten Totaal: De indicatieve kosten zijn aannames gebaseerd op tarieven en gegevens geldend op de datum van opmaak, wijzigingen zijn voorbehouden. Aan dit overzicht kunnen geen rechten worden ontleend. Waar van toepassing zijn de bedragen excl. BTW. 11

12 6 Fiscale informatie Als toekomstig eigenaar wilt u natuurlijk weten wat de fiscale behandeling is van een vakantiewoning. De fiscale regels verschillen al naar gelang het gebruik van de woning en de fiscale positie van de eigenaar. Hier beperken wij ons tot de in Nederland en België wonende particulier die de woning geheel of gedeeltelijk gaat verhuren. Voor meer informatie en andere situaties verwijzen wij u graag naar WEA Belastingadviseurs Zeeland, die als specialisten bij het project zijn betrokken. Inkomstenbelasting Voor u als particuliere belegger wordt de recreatiewoning als inkomen uit sparen en beleggen in box 3 aangemerkt. De inkomsten uit sparen en beleggen bestaan uit een fictief rendement over het saldo van de waarde van de woning (WOZ-waarde, jaarlijks vast te stellen door de gemeente) minus de eventuele schuld ten aanzien van die woning per 1 januari. De schuld mag een buitenlandse (hypothecaire) lening zijn, mits in de akte van geldlening duidelijk is opgenomen dat de schuld is aangegaan ten behoeve van de Nederlandse woning. Het fictief rendement varieert van 1,94% voor vermogen tot (na aftrek heffingsvrij vermogen ad ), naar 4,45% voor vermogen tussen en tot 5,60% voor vermogen boven De belastingheffing in box 3 bedraagt 30 procent, waardoor de effectieve jaarlijkse belastingdruk varieert van 0,58% naar 1,34% tot 1,68% van de waarde minus de schuld van de woning. Huurinkomsten worden dus niet apart belast. Als het echte rendement hoger is dan het fictieve rendement, dan betaalt u over het meerdere geen inkomstenbelasting. Bij verkoop van de woning is de waardestijging onbelast. Wel is het zo dat als de (WOZ-) waarde van de woning door de jaren heen verandert, de inkomstenbelasting over de waarde ook wijzigt. Een Belgische belegger dient de netto-huurinkomsten uit Nederland ook in zijn Belgische aangifte personenbelasting aan te geven. Daardoor lijkt dubbele belastingheffing te ontstaan. Het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting geeft in dit geval aan dat het land waar de woning ligt Nederland de heffingsbevoegdheid krijgt. U geeft het inkomen wel aan in België maar per saldo kan België over de Nederlandse huurinkomsten geen personenbelasting heffen. Enkel voor de bepaling van de hoogte van het belastingtarief in België worden de netto-huurinkomsten wel in aanmerking genomen. Omzetbelasting Als u als Nederlandse of Belgische eigenaar de woning geheel of gedeeltelijk verhuurt in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf, vormt de exploitatie een onderneming voor de omzetbelasting, ook als u de woning als privépersoon koopt. Dat betekent dat u afhankelijk van het gebruik - alle in de koopprijs van de woning en inventaris begrepen omzetbelasting of een gedeelte daarvan van de Belastingdienst kunt terugontvangen. Als u de omzetbelasting terugkrijgt, is de investering in de vakantiewoning dus tot 21% lager. Alleen omzetbelasting die ziet op zakelijke activiteiten de verhuur van de woning aan vakantiegasten is aftrekbaar. Het deel dat ziet op privégebruik van de woning is niet aftrekbaar. Verhuurt u de woning voor 90% en heeft u 10% eigen gebruik, dan ontvangt u in principe 90% van de omzetbelasting op de aankoop van de woning terug. Voor tips en adviezen verwijzen wij graag naar ondergetekenden. De fiscus volgt gedurende 10 jaar het gebruik van onroerende zaken zoals grond en woning. Als het gebruik in een jaar binnen de 10-jaarstermijn afwijkt van de verdeling bij het begin, dan kan er een correctie van omzetbelasting in dat jaar volgen. Voor roerende zaken zoals inventaris geldt dat u alle omzetbelasting bij aankoop kunt terugvragen van de fiscus. Gedurende 5 jaar volgt de fiscus het gebruik van de roerende zaken. Gebruikt u de woning en daarmee ook het inventaris privé dan volgt per jaar een correctie voor privégebruik van de roerende zaken. Na aankoop van de vakantiewoning kunt u de omzetbelasting op door u betaalde facturen voor de woning in aftrek brengen 12

13 volgens de verhouding zakelijk gebruik/totaal gebruik van de woning. Over de verhuuropbrengst dient u 9% omzetbelasting aan de Belastingdienst af te dragen. De afdracht van omzetbelasting en de teruggaaf van op facturen betaalde omzetbelasting vindt plaats door middel van een aangifte omzetbelasting, die in het begin per kwartaal gedaan kan worden en later bij verhuur eens per jaar. Voor Nederlands ingezetenen geldt dat indien de per saldo op jaarbasis af te dragen omzetbelasting minder dan bedraagt, de kleine ondernemersregeling (kor) meestal toegepast kan worden. Onder saldo wordt verstaan de af te dragen omzetbelasting over de huur (9%), vermeerderd met de correctie wegens privégebruik en verminderd met de door u op facturen betaalde omzetbelasting (veelal 21%). De kleine ondernemersregeling in de omzetbelasting houdt in, dat u in het geheel geen omzetbelasting af hoeft te dragen als het te betalen saldo op jaarbasis minder is dan Indien het saldo ligt tussen en vindt een vermindering van af te dragen omzetbelasting plaats. Buiten Nederland wonende belastingplichtigen en rechtspersonen zoals BV s kunnen in 2019 geen gebruik maken van deze kleine ondernemersregeling. De kleine ondernemersregeling gaat met ingang van het jaar 2020 wijzigen. Dan kan de regeling alleen worden toegepast als de bruto huuropbrengst lager is dan en zal worden vormgegeven als een vrijstelling. Dat betekent dat als er gekozen wordt voor de kleine ondernemersregeling - er mogelijk een herziening plaatsvindt van de eerder teruggevraagde omzetbelasting op de grond, de woning en inventaris, omdat de activiteiten van belast naar vrijgesteld overgaan. Daarom zal het in de meeste situaties vanaf 2020 niet raadzaam zijn te kiezen voor de kleine ondernemersregeling. Overdrachtsbelasting Nu u een nieuw te bouwen recreatiewoning koopt is er over de levering van de woning omzetbelasting verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. De doorverkoop van een woning vóór, op of binnen twee jaar na eerste ingebruikneming kan belast zijn met omzetbelasting èn overdrachtsbelasting als de verkoper de woning heeft gebruikt als bedrijfsmiddel en de koper de omzetbelasting geheel of gedeeltelijk kan terugvorderen. Een aankoop van de wo- ning na twee jaren zal steeds tot overdrachtsbelasting leiden. Het tarief daarvan bedraagt 2%. Schenk- /Erfbelasting Wanneer een inwoner van Nederland een schenking doet van de woning aan een begiftigde, dan zal er schenkbelasting verschuldigd zijn. Inwoners van België die schenken zijn in Nederland in beginsel geen schenkbelasting verschuldigd tenzij de inwoner van België Nederlander is en binnen 10 jaar na de emigratie een schenking doet. Verder is schenkbelasting verschuldigd als een persoon in Nederland heeft gewoond en nog geen jaar uit Nederland is vertrokken en dan een schenking doet. Erfbelasting is slechts verschuldigd over verkrijgingen door het overlijden van een inwoner van Nederland tenzij een in België woonachtige Nederlander in Nederland heeft gewoond en binnen 10 jaar na zijn vertrek komt te overlijden. De tarieven voor de schenk- en erfbelasting variëren voor verkrijgingen door partner en kinderen van tot % en voor verkrijgingen daarboven 20%. Meer informatie? Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met ons kantoor: WEA Middelburg: mr J.W.M. (Johan) Mathijssen RB T: (0118) E: [email protected] WEA Oostburg: M.H.M. (Marc) van Leeuwen T: (0117) E: [email protected] Door haar grote deskundigheid wordt WEA ook ingeschakeld voor: Het adviseren omtrent de aankoop van recreatief onroerend goed; Het adviseren op maat over optimalisatie van BTW; Teruggaaf en eigen gebruik van een vakantiewoning; Het adviseren over mogelijkheden om een woning op een fiscaal vriendelijke manier aan kinderen over te dragen; Het aanvragen van een btw-nummer voor de verhuur van een vakantiewoning; Het verzorgen van btw-aangiften met betrekking tot vakantiewoningen; Het verzorgen van aangiften inkomstenbelasting; Het voeren van fiscale procedures met betrekking tot onroerend goed. 13

14 7 Financiering De financiering van uw recreatiewoning vraagt een zorgvuldige afstemming tussen uw wensen en de mogelijke invulling. De samenwerking met Paul Spatzker Hypotheekadvies of Soeverein International Financial Services staat garant voor een invulling op maat. Paul Spatzker Hypotheekadvies en Soeverein International Financial Services bieden u verschillende mogelijkheden bij diverse financiële instellingen specifiek gericht op Uitbreiding Buitenhof de Leistert. Paul Spatzker Hypotheekadvies Paul Spatzker Lemmens Dorpstraat JX Oirsbeek Telefoon: [email protected] Website: Soeverein IFS BV Peter Hendriks Gelissendomein GJ Maastricht Telefoon: [email protected] Website: 14

15 DISCLAIMER Alhoewel Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. redelijkerwijs alles in het werk stelt om ervoor te zorgen dat de informatie in deze brochure accuraat en actueel is, is het toch mogelijk dat de brochure onjuistheden, verouderde informatie of typefouten bevat. Daarom geeft Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. geen garanties over de juistheid of volledigheid van de informatie in deze brochure. Verder aanvaardt Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. geen enkele aansprakelijkheid, verplichting of verantwoordelijkheid voor eventuele foutieve of onvolledige informatie in deze brochure. Ontwikkelingsmaatschappij Dresenhof B.V. behoudt zich het recht voor om ten alle tijden, zonder nadere kennisgeving, aanvullingen, verbeteringen, correcties en/of wijzigingen in de brochure en deze disclaimer aan te brengen. COLOFON Initiatief / ontwikkeling Fiscaliteit Verkoop T [email protected] T [email protected] T [email protected] Financiering Verhuur Partner in verhuur (touroperator) 15

16 T T T