SPVE WESTRAND sportcluster

Transcriptie

1 SPVE WESTRAND sportcluster CONCEPT 14 oktober 2011 GEMEENTE ALKMAAR VAKGROEP RUIMTELIJKE VORMGEVING

2 2

3 1. Inleiding 5 2. Plangebied en opgave 9 3. Gebiedsvisie Ruimtelijke hoofdstructuur Functionele zonering Sociale veiligheid Verkeersveiligheid Duurzaamheid Ontsluiting Parkeren Groen en ecologie Visie op deelgebieden Bebouwingsstructuur Inpassing trainingscomplex AZ/AFC Sportcluster Terborchlaan Ontwikkelgebied Olympiaweg Overige planologische aspecten Kabels en leidingen Water en watertoets Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodem Cultuurhistorische waarden Financiële haalbaarheid Ontwikkelstrategie en fasering Planning Communicatie en participatie 59 Colofon 63 3

4 4

5 5 1 Inleiding

6 Plangebied Westrand - sportcluster 6

7 De Westrand van Alkmaar, het gebied tussen de westelijke randweg N9 en de gemeentegrens van Bergen, is een bijzonder gebied. Op de overgang tussen het stedelijk en het landelijk gebied is het één van de weinige plekken van Alkmaar waar nog ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Tegelijkertijd is het juist ook de landelijke omgeving, het unieke open weide- en duinlandschap, die het Westrandgebied een bijzondere kwaliteit geeft. Voor u ligt het stedenbouwkundig programma van eisen (SPVE) voor het sportcluster Westrand, dit is de uitwerking voor het zuidelijk deel van de structuurvisie Westrand. Het SPVE omvat: een uitwerking van de ruimtelijke hoofdstructuur en de bouwvlekken (par.2 t/m 5); een toets van de financiële haalbaarheid (par.6); een ontwikkelstrategie voor de uitvoering (par.7 en 8). De Westrand mag zich in een grote belangstelling verheugen bij ontwikkelende partijen. De afgelopen jaren hebben verschillende initiatiefnemers zich bij de gemeente gemeld met plannen. Tot nog toe heeft de invulling van de Westrand versnipperd plaatsgevonden. Met de oude artikel 19 WRO-procedure zijn in het verleden bouwplannen voor o.a. sport, recreatie, onderwijs en kantoren gerealiseerd. Pas met de vaststelling van de Structuurvisie Westrand 2030 (deel ten zuiden van Molensloot) op 4 oktober 2010 door de raad is een planologisch kader voor ruimtelijke ontwikkelingen gecreëerd. Doel van de structuurvisie is om te komen tot een integrale ontwikkeling van het Westrandgebied en een goede, duurzame overgang tussen stad en landelijk gebied. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het gebied. De gemeenteraad wil het niet bij dit planologische kader alleen laten. In het coalitieakkoord is vastgelegd dat de gemeente meewerkt aan het realiseren van een multifunctioneel trainingscomplex voor AZ en de ontwikkeling van sport en leisure in de Westrand. Alkmaar heeft de ambitie Sportstad te zijn en wil inspelen op de Olympische ambitie De Westrand biedt hiervoor, in aanvulling op de al bestaande clustering van sportaccommodaties, volop kansen. 7

8 8

9 9 2 Plangebied & Opgave

10 Plangrens Structuurvisie Steensloot Robonsbosweg Bergerweg Olympiaweg Terborchlaan Squashcentrum Sportpaleis Positie plangebied in Alkmaar 10

11 Naar zijn wettelijke aard is de structuurvisie vooral een strategisch document dat een streefbeeld op lange termijn weergeeft. Het is in feite een vlekkenplan dat per deelgebied moet worden uitgewerkt. Het plangebied in deze fase van het project bestaat uit: een bebouwd en verder te bebouwen deel dat ligt ten oosten van de Terborchlaan/ Olympiaweg en wordt begrensd door het squashcentrum in het zuiden en de Steensloot in het noorden; een deel ten westen van de Olympiaweg en Robonsbosweg dat verder ontwikkeld kan worden voor groene functies, waaronder met name buitensport en recreatie. Nut en noodzaak van de gebiedsontwikkeling zijn reeds vastgelegd in de structuurvisie Westrand. Uitgangspunt is dat de grondopbrengsten die met de vastgoedontwikkeling worden gerealiseerd, kunnen worden ingezet voor verbetering van de groenstructuur en de landschappelijke begrenzing. Deze onderdelen zijn belangrijk voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied, die er mede toe moet leiden dat het een aantrekkelijk gebied wordt om in te investeren. Het studiegebied beslaat een wijdere omgeving waaronder de randweg (waarvoor een apart studietraject van Rijkswaterstaat loopt), de westelijke rand van het plangebied (in verband met mogelijke waterberging) en het volkstuinencomplex dat direct grenst aan het bestaande en voor buitensport te herontwikkelen Evenemententerrein. In de structuurvisie is een aantal keuzes gemaakt waaronder de verlegging van de Olympiaweg in combinatie met vastgoedontwikkeling aan de oostzijde, intensivering van het huidige sportcluster rond de Hoeverweg, de ontwikkeling van het gebied rond de Kromme Sloot als ecologische zone en aanleg van een landschappelijke begrenzing aan de westzijde. Daarnaast is besloten dat inpassing van het nieuwe trainingscomplex voor AZ mogelijk gemaakt wordt en het Evenemententerrein wordt opgeheven. Deze keuzes vormen het vertrekpunt voor de verdere planuitwerking. Het SPVE is geen stedenbouwkundig plan en omvat een globaal eindbeeld met als planhorizon Bij de uitwerking is nog een behoorlijke mate van flexibiliteit mogelijk. Bestaand vastgoed dat in het kader van de grondexploitatie (looptijd tot 2021) nog als vast punt is beschouwd, kan mogelijk in een latere fase voor herontwikkeling in aanmerking komen. In het SPVE wordt waar mogelijk ingespeeld op de ontwikkelingswensen van eigenaren en (potentiële) gebruikers in het gebied. Ook op investeringen van andere overheden in de bereikbaarheid (N9) en waterberging en waterbeheer. Een aantal wenselijke structuuringrepen in of aan de rand van het plangebied wordt mogelijk gemaakt zonder dat bouwplannen hiervan afhankelijk worden gemaakt. Fasering is noodzakelijk mede in verband met de onzekere economische omstandigheden. Duurzaamheid is een kans. De ontwikkeling van de in de structuurvisie vastgelegde groen/blauwe netwerkstructuren geven het gebied een aantrekkelijk, groen en duurzaam imago. Rood en groen vullen elkaar aan en kunnen elkaar versterken. Daar waar zich bij de bouwplanontwikkeling concrete kansen aandienen, zoals bijvoorbeeld het gebruik van restwarmte van de ijsbaan of de toepassing van duurzame, natuurlijke materialen, zullen deze zo goed mogelijk worden benut. De structuurvisie Westrand, waarvan het SPVE een uitwerking is, sluit aan bij de provinciale structuurvisie. Dit blijkt uit de reactie van GS op de ontwerp structuurvisie. Het ontwikkelgebied van het SPVE is in de provinciale structuurvisie echter nog niet als bestaand bebouwd gebied aangeduid. Dit betekent dat de provincie (GS) haar instemming zal moeten geven aan door de gemeente te verlenen omgevingsvergunningen (zie par.8). 11

12 12

13 13 3 Gebiedsvisie

14 structurerend raam de ondergroei wordt de ondergroei verwijderd. wordt Daardoor verwijderd. krijgt de Daardoor openbare krijgt ruimte de openbare een ruimte een hoogwaardiger uitstraling hoogwaardiger en wordt uitstraling de Westrand en wordt alsde geheel Westrand fraaier alsen geheel fraaier en meer herkenbaar meer voorherkenbaar recreantenvoor en gebruikers. recreantenhet en gebruikers. transformeren Hetvan transformeren van De golfbaan en De volkstuinen golfbaanzijn en volkstuinen bestaande groene zijn bestaande functies groene in het open functies in het opengrasbermen tot grasbermen bloemrijk grasland tot bloemrijk zorgt daarnaast grasland zorgt voor daarnaast een ecologische voor een ecologische weidegebied. Zeweidegebied. zijn echter geen Ze zijn open echter weidegebied, geen opendaarom weidegebied, zijn ze op daarom zijn ze op meerwaarde. meerwaarde. onderstaande kaart onderstaande wit gelaten. kaart wit gelaten. structurerend raam kan dus niet op kan een dus locatie nietkomen op eentelocatie liggenkomen die momenteel te liggen uit dieopen momenteel uit open weidegebied bestaat. weidegebied bestaat. LandschappelijkeLandschappelijke begrenzing begrenzing Infrastructuur Infrastructuur Tussen het open weidegebied Tussen het open en deweidegebied bestaande functies en de bestaande in de Westrand functies in de Westrand Door de Westrand Door komt de eenwestrand aaneengesloten komt een netwerk aaneengesloten van langzaam netwerk van langzaam komt een landschappelijke komt eenbegrenzing. landschappelijke Deze begrenzing begrenzing.heeft Dezeeen begrenzing heeft een verkeersroutes. Deverkeersroutes. bestaande fiets-de enbestaande voetpadenfietsworden en voetpaden met elkaarworden met elkaar dubbelfunctie: het zorgt dubbelfunctie: er voor dat hetdezorgt Westrand er voorerdat vanuit de Westrand het open er vanuit het openverbonden en er worden verbonden nieuwe en routes er worden toegevoegd. nieuwe routes Daardoor toegevoegd. ontstaat Daardoor o.a. ontstaat o.a. weidegebied aantrekkelijk weidegebied uitzietaantrekkelijk en dat de bestaande uitziet en functies dat de bestaande duidelijk functies duidelijk een noord-zuid route eendoor noord-zuid de Westrand route door heende enwestrand worden deheen verbindingen en worden de verbindingen begrensd worden. begrensd Deze duidelijke worden. grens Deze helpt duidelijke het geleidelijke grens helpt dichtslibben het geleidelijke dichtslibben met de regio verbeterd. met de regio verbeterd. van het open weidegebied van het open voorkomen. weidegebied De overgangen voorkomen. bestaan De overgangen overal bestaan overal uit een zo breed mogelijke uit een zo bomenrand breed mogelijke met water bomenrand en een mogelijkheid met water en een mogelijkheid Als de OlympiawegAls gedeeltelijk de Olympiaweg wordt verlegd gedeeltelijk komtwordt dezeverlegd in het verlengde komt deze in het verlengde voor waterberging.voor Waar waterberging. mogelijk wordt Waar dit aangevuld mogelijk wordt met een dit aangevuld langzaammet een langzaam van de Robonsbosweg van de enrobonsbosweg parallel aan de en randweg parallelmartin aan de Luther randweg Kingweg Martin Luther Kingweg verkeersroute. In de verkeersroute. oude stolpboerderij In de oude is ruimte stolpboerderij voor een is recreatief ruimte voor punt,een recreatief te punt, liggen. Daardoortewordt liggen. dedaardoor samenhang wordt binnen de samenhang de Westrand binnen vergroot de Westrand en vergroot en gekoppeld aan de gekoppeld landschappelijke aan debegrenzing. landschappelijke begrenzing. ontstaat er een zone ontstaat langs er deeen Martin zone Luther langskingweg de Martin waarbinnen Luther Kingweg ruimtewaarbinnen is ruimte is voor nieuwe functies. voor nieuwe functies. Open weidegebied HOSPER december HOSPER 2010december 2010 Landschappelijke grens Structuurvisie Structuurvisie Alkmaar Westrand Alkmaar 2030 Westrand 2030 Groene lijnen Structuurvisie Structuurvisie Alkmaar Alkmaar WestrandWestrand Netwerk Functionele zonering - Westrand Structuurvisie 2030 HOSPER december HOSPER december

15 Voor het bereiken van de gewenste verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de Westrand is het een voorwaarde dat er bij de ontwikkeling een samenhang blijft tussen de ruimtelijke hoofdstructuur en de functionele zonering. Juist de combinatie van een concentratie van aantrekkelijke voorzieningen in een heldere groene setting maakt dat het Westrandgebied zich onderscheidt en een meerwaarde krijgt voor Alkmaar en de regio, en het ook interessant maakt om in het gebied te investeren. Een sterk punt hierbij is de goede bereikbaarheid van de Westrand door de directe aansluiting op de Randweg N Ruimtelijke hoofdstructuur De Structuurvisie geeft de structuur van het eindbeeld van het gebied. De hoofdopzet van de Structuurvisie is een structurerend raamwerk met daarbinnen ruimte voor functies. Het structurerend raamwerk kent vier hoofdonderdelen: Aan de buitenzijde het open weidegebied; De groene lijnen binnen het gebied die bestaan uit de boezemwateren met de dijken en de bermen van de doorgaande wegen. De groene lijnen komen overeen met de gemeentelijke ecologische verbindingszones en worden waar mogelijk verbreed of gekoppeld; Een landschappelijke grens tussen het open weidegebied en de bestaande functies, gevormd door een bomenrand met water. Deze groene rand moet er enerzijds voor zorgen dat de Westrand er vanuit het open weidegebied aantrekkelijk uit ziet en anderzijds dat de bestaande functies duidelijk begrensd worden; Een netwerk van recreatieve langzaam verkeersroutes in noordzuid en oost-westrichting, o.a. op de landschappelijke grens. Hierdoor wordt het aantrekkelijk om met de fiets het gebied te doorkruisen. 3.2 Functionele zonering Voor de gebieden binnen het structurerend raamwerk is in de structuurvisie duidelijk aangegeven welke functies er gedacht zijn: Het westelijk deel (tussen de Terborchlaan/Olympiaweg/ Robonsbosweg en de landschappelijke grens) blijft beschikbaar voor groene functies zoals de camping en sportvelden, met kleinschalige bebouwing die voor het functioneren van de groene functies nodig is; In het oostelijk deel (tussen de Terborchlaan/Olympiaweg/ Robonsbosweg en de Randweg) staat al grootschalige bebouwing en is er ruimte voor nieuwe functies. Ten noorden van de Kromme Sloot bestaat de bebouwing uit kantoren/ dienstverlening/onderwijs. Aansluitend kan dit ten zuiden van de Kromme Sloot nog doorlopen. Richting Terborchlaan wordt in aansluiting op de bestaande voorzieningen ingezet op bebouwing met functies op het gebied van sport, recreatie en leisure. Voor de nieuwe gebouwde functies zijn in de structuurvisie (p.70) beeldkwaliteitsregels opgenomen Gebiedsconcept Naar aanleiding van de werkconferentie Westrand op 17 januari 2011 is het thema gezond bewegen ontspannen als gebiedsconcept geformuleerd. Het accent dient te liggen op sport, zowel top- als breedtesport, en gezondheid en daaraan gerelateerde voorzieningen (o.a. onderwijs en kennis, handel) met een (boven)regionale functie. Leisurefuncties als een wellness, horeca, evenementenhal of bioscoop kunnen dit nog versterken. Ook bijvoorbeeld een klimhal of een indoor skydive past in dit gebiedsconcept. Voor de ontwikkelstrook langs de Olympiaweg, met name de strook direct langs de N9, wordt een kantoorachtige invulling nagestreefd. 15

16 Binnen Alkmaar Sportstad is de verbinding tussen sport en onderwijs essentieel. De nabijheid van goede binnen- en buitenaccommodaties is een belangrijke voorwaarde voor talenten van de Topsport Talentenschool (Willem Blaeu) om sportactiviteiten en onderwijs optimaal te kunnen combineren. De gebiedsontwikkeling dient bij te dragen aan een goed klimaat voor talentontwikkeling in de sport. Aandachtspunt is de ontsluiting van het gebied voor niet-autoverkeer vanuit de stad Alkmaar. Momenteel is de Westrand alleen te bereiken via drie fietstunnels onder de N9 (vanuit de Bergermeer via de Johan Wagenaarkade komt uit bij InHolland, vanuit De Hoef via Steenslootpad, komt uit bij Willem Blaeu, en vanuit De Hoef via Terborchlaan, komt uit bij De Meent). Een langzaamverkeerroute ter plaatse van de Bergerweg ontbreekt en zou in de toekomst wel wenselijk zijn. Programmamix en levendigheid Sport, onderwijs en leisure 3.3 Sociale veiligheid Gebieden zoals de Westrand zijn in de basis monofunctioneel Dat is niet bevorderlijk voor de sociale veiligheid. In het plangebied moet aandacht besteed worden aan een menging van voorzieningen die overdag en s avonds publiek trekken. Een mix van sport, recreatie, zorg en leisure is dan ook het uitgangspunt voor het sportcluster. Daarnaast kan ook de toevoeging van andere functies, bijvoorbeeld enkele kantoren, voor een continue aanwezigheid van mensen zorgen. Dit heeft een positief effect op de sociale veiligheid Verkeersveiligheid Het gebied dient ingericht te worden volgens de principes van Duurzaam Veilig. Dat betekent dat auto- en fietsverkeer zo veel mogelijk gescheiden worden. Dit is vooral een aandachtspunt op de Olympiaweg en Terborchlaan. Verder doen zich momenteel gevaarlijke situaties voor omdat voetgangers de Terborchlaan oversteken van de parkeerplaats bij de Wielerbaan naar de Meent. In de toekomst worden de beide delen van het sportcluster met elkaar verbonden via een logische voetgangersovergang over de doorgaande weg heen. De verkeersveiligheid op de Olympiaweg nabij de hockeyvelden moet worden verbeterd bij eventuele toekomstige aanpak van de Olympiaweg (zie ook 3.6). Langzaam verkeer komt hier vooral op drukke momenten in conflict met (par)kerende auto s.

17 3.5 Duurzaamheid Gemeente Alkmaar zet in op innovatie en duurzaamheid. Bij de ontwikkeling van de Westrand liggen daarvoor veel kansen en mogelijkheden, in aansluiting op de in de structuurvisie opgenomen uitbreiding en aanleg van groen/blauwe netwerkstructuren. Ook zijn er in brede zin thema s van toepassing waarmee ingespeeld wordt op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid. Belangrijk is dat dat niet perse leidt tot meer en duurder maar tot anders en innovatief. Het gaat ook niet over eisen maar over kansen. Bij de ontwikkeling van gebouwde voorzieningen liggen er kansen voor: de opslag en levering van warmte en koude (bijv. centrale bodembronnen, doortrekken van het warmtenet van de HVC naar de Westrand, lokale koudeopslag en uitwisseling tussen gebouwen en de IJsbaan, toepassing (per gebouw) van energie van zon en wind en bewegingsenergie (denk aan de sportcentra), energie uit asfalt, biomassa, gebruik hemelwater, sedumdaken; gebruik van duurzame, natuurlijke materialen; slim en flexibel ruimtegebruik door stapeling van functies en multifunctioneel gebruik. Bij de exploitatie van voorzieningen gaat het bijvoorbeeld over: maatschappelijk verantwoord ondernemen (fair trade producten, keurmerk Green Sport ); koppeling met het landelijk gebied (productie van ecologisch voedsel, gastronomie); samenwerking tussen sport en andere functies in het gebied ter versterking van sociale duurzaamheid. Groen-blauw raamwerk Structuurvisie 17

18 Bij de groene en recreatieve inrichting van het gebied gaat het o.a. om: fiets- en wandelroutes die niet alleen recreatief zijn maar ook goede/snelle verbindingen vormen; combinatie van waterberging en waterrecreatie; gebruik van duurzame materialen; energiezuinige verlichting sportvelden. Per deelgebied zijn er verschillende mogelijkheden om een duurzame ontwikkeling te versterken. Door de gemeente worden initiatieven verwelkomd. 3.6 Ontsluiting De gebiedsontsluiting ondergaat geen grote verandering ten opzichte van de huidige situatie. Het zuidelijk deel van het plangebied wordt ontsloten via de Terborchlaan, het noordelijk deel is bereikbaar vanaf de Bergerweg. Er is geen doorgaand verkeer mogelijk, waardoor er ook geen sluipverkeer mogelijk is. Anderzijds zal een nieuw programma mogelijk om een verbeterde ontsluiting vragen. Een verbreding van de Olympiaweg is binnen de grondexploitatie niet voorzien, maar wordt ruimtelijk niet onmogelijk gemaakt. In de verkaveling wordt hier rekening mee gehouden. Door het gebied loopt een route van bus-on-line. Via de bussluis kan de bus wel door de Westrand en zijn de functies goed per openbaar vervoer bereikbaar met een rechtstreekse lijn vanaf het Centraal Station. Op kruispuntniveau zijn aanpassingen nodig om het verkeer goed te kunnen verwerken. Als bekend is welke functies er komen, en de mate waarin die publiek trekken, zal modelmatig bepaald worden welke vorm en dimensionering noodzakelijk is. Er dient rekening gehouden te worden met extra ruimtebeslag voor afslagen. De bereikbaarheid van de Westrand is in sterke mate afhankelijk van de verkeerssituatie op de kruispunten met de N9. Nu al ontstaan er rond het spitsuur opstoppingen richting N9. De aanpak van de kruispunten Bergerweg/N9 en Terborchlaan/N9, bijvoorkeur ongelijkvloers, zal hier de oplossing voor moeten bieden. Dit valt echter buiten de scope van het project Westrand. Om sluipverkeer te voorkomen wordt er vooralsnog geen doorgaand verkeer over de Robonsbosweg/Olympiaweg mogelijk gemaakt. Recent heeft de provincie aangegeven dat zij voornemens is om de Terborchlaan, baanvak tussen Hoeverweg en N9, te vernieuwen. De herinrichting van dit baanvak zal moeten worden afgestemd op de bouwplanontwikkeling rond De Meent. Langzaamverkeer routes In naast gelegen kaart staan de belangrijkste nieuwe verbindingen voor het langzaam verkeer. Inmiddels zijn op basis van de mogelijkheden de definitieve tracé s bepaald. De noord-zuid verbinding over de landschappelijke begrenzing zal ter hoogte van het CBR-gebouw naar binnen buigen en tussen de volkstuinen en toekomstige sportvelden van AZ/AFC komen. De ruimte is hier beperkt en de inpassing vraagt de nodige aandacht. 18

19 55 pp fietspad voetpad Principe doorsnede fietspad langs CBR De fietsroute in westelijke richting langs de Doode Vaart naar de binnenduinrand van Bergen start vanaf het P&R-terrein en sluit aan op het deel dat op Bergens grondgebied wordt aangelegd. Het exacte tracé kan bepaald worden als duidelijkheid bestaat over vereiste medewerking van grondeigenaren. Het voetpad tussen de Robonsbosweg en het voetpad op de noorddijk van de Kromme sloot komt ter hoogte van de molen, om veiligheidsredenen, aan de zuidzijde van de Kromme sloot te liggen. 3.7 Parkeren Langzaam verkeersroutes Binnen het plangebied zijn drie deelgebieden gedefinieerd. Uitgangspunt is een sluitende parkeerbalans binnen elk deelgebied. Dit houdt in dat parkeerbehoefte en aanbod op elkaar aansluiten. Daarnaast geldt als uitgangspunt dat bij alle functies voorzien wordt in de eigen parkeerbehoefte. De vigerende nota Parkeernormen is van toepassing op de bouwplannen in het gebied. In verband met de kosten zal dit niet overal in ondergrondse voorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Parkeren op maaiveld, enigszins verdiept of gestapeld, onder gebouwen of op het dak blijft mogelijk mits goed ingepast. Dit is een afwijking ten opzichte van de beeldkwaliteitparagraaf in de structuurvisie die er van uitgaat dat parkeren volledig onzichtbaar kan worden opgelost. 19

20 55 pp Omdat de parkeeropgave groot is en het moeilijk wordt om aan de geldende parkeernormen te voldoen is dubbel gebruik noodzakelijk. Het gebruik van kantoor- en sportfuncties sluit op de dag ook goed op elkaar aan. Bij de sportvoorzieningen is goede parkeergelegenheid voor fietsen voorzien. Aangezien veel van de functies een (boven)regionale functie hebben is autoparkeren nodig. Bij grote evenementen, of een incidentele opeenstapeling van meerdere publiekstrekkende activiteiten, is overloop mogelijk op het parkeerterrein bij het stadion van AZ. Er moet dan pendelverkeer geregeld worden. 3.8 Groen en ecologie Voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied is een belangrijk uitgangspunt uit de structuurvisie Westrand dat waardevolle bestaande landschappelijke elementen worden gehandhaafd en waar mogelijk versterkt. 1. Deelgebieden parkeerbalans 1. Trainingscomplex AZ/AFC 2. Ontwikkelgebied Olympiaweg 3. Sportcluster Terborchlaan Ecologie in het structurerend raamwerk Voor de onderdelen van het structurerend raamwerk (3.1) zijn vanuit ecologisch oogpunt de volgende aanvullingen van belang: Landschappelijke begrenzing ecologische meerwaarde realiseren door middel van brede natuurlijke oeverzones, verschillen in waterdiepte, rietkragen, bloemrijk grasland, vochtig grasland; bomen zijn essentieel. Tevens kunnen op sommige plekken heesters/struiken toegevoegd worden. Groene lijnen de boezemwateren en ecologische verbindingszones worden versterkt en duidelijker beleefbaar gemaakt (waar mogelijk ook recreatieve routes); de openbare ruimte houdt een groen karakter, maar zal hoogwaardiger uitstraling krijgen door beheersmaatregelen als het opschonen van dichte bosschages, verwijderen ondergroei, opkronen bomen, laag blijvende beplanting op het maaiveld bijvoorbeeld bloemrijk grasland; het beheer van de groene lijnen wordt natuurvriendelijker gemaakt. 20

21 Er is een aantal locaties waar wel ruimte is voor bossages en ondergroei in de vorm van struiken/heesters: a. singels rond de sportvelden (grotendeels handhaven), b. ter hoogte van de Robonsbosmolen ten zuiden van de Kromme Sloot en c. zone met bomen in de landschappelijke begrenzing, ten oosten van de langzaam verkeersroute. Inrichting Uitgangspunt in de Westrand is het Handboek Inrichting openbare ruimte (sector Stadsbeheer) waarin voor ontwerprandvoorwaarden voor ecologische voorzieningen verwezen wordt naar de rapportage Inrichtingsmodellen ecologische verbindingszones Ontwerprandvoorwaarden voor ecologische voorzieningen. Deze maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Ecologische Verbindingszones (2009). Hierin staan praktische aanwijzingen voor aanleg en beheer van faunapassages, water en oevers en diverse vegetatiesoorten. Tevens is toegevoegd een lijst met inheemse boom- en struiksoorten en een lijst met vlindervriendelijke planten. Landschapsrand en open weidegebied ter hoogte van de sportvelden Natuurwaardenonderzoek In 2005 is er door bureau Waardenburg een onderzoek gedaan, de "Inventarisatie potentiële en bestaande natuurwaarden Westrand Alkmaar. Voor het deelgebied dat dit SPVE omvat zijn hoge natuurwaarden benoemd in de groene zone van de Kromme Sloot rond de molen. Gebruikelijk is dat een dergelijk onderzoek drie tot vijf jaar zijn actualiteit behoudt. Voor ontwikkelingen op locaties waar natuurwaarden aanwezig zijn, is daarom aanvullend onderzoek/actualisatie nodig. Indien beschermde dier- en/of plantensoorten worden aangetroffen is ontheffing van de Flora- en Faunawet noodzakelijk. Als ontwikkeling geldt ook de aanleg of uitbreiding van een ecologische zone (bijv. als er bomen gekapt worden, sloten gedempt of grond afgegraven/ aangebracht) 21

22 22

23 23 4 Visie op deelgebieden

24 LAND STAD s e c u n d a i r e g r e n s z o n e Landschappelijke grens in de Structuurvisie Uitwerking landschappelijke grens 24

25 55 pp 4.1 Bebouwingsstructuur Een belangrijk onderdeel van de structuurvisie is de landschappelijke grens tussen het open weidegebied en de stad. Deze landschappelijke grens van bomenrand met water zorgt er voor dat de Westrand er vanuit het open weidegebied aantrekkelijk uit ziet en dat de stad duidelijk begrensd wordt. Op deze grens is een nieuwe recreatief fietspad (noord-zuid) gepland Door de keuze om het oostelijke volkstuincomplex niet te verplaatsen loopt de landschappelijke grens, voorlopig, ter hoogte van het huidige evenemententerrein niet in zijn volle breedte door. De recreatieve route noord-zuid buigt hier deels het plangebied in en ligt tussen het volkstuincomplex en de windsingel van de nieuw aan te leggen voetbalvelden. Ter plaatse van het huidige kruispunt met de Terborchlaan wordt een secundaire grenszone gecreëerd waarmee toekomstige ontwikkelingen, ruimtelijk, op elkaar afgestemd kunnen worden. Locaties en programma Voor het gebied bestaan een aantal concrete initiatieven, welke afgestemd zijn op de functionele zonering zoals voorgesteld in de structuurvisie, namelijk: 1. Inpassing trainingscomplex AZ/AFC 2. Sportcluster Terborchlaan 3. Ontwikkelgebied Olympiaweg Locaties in plangebied 25

26 gebouw AZ Referentie voor toekomstig clubgebouw AZ; Ronald McDonald Center, Amsterdam Voetbalcomplex AZ/AFC 26

27 4.2 Inpassing trainingscomplex AZ/AFC Ten westen van de Robonsbosweg en Olympiaweg, het gebied dat is bestemd voor buitensport en -recreatie, zijn momenteel de voetbalvereniging AFC, de hockeyclub AMHC en de rugbyvereniging ARUFC gevestigd. Een drager van de sportieve ambities voor de Westrand van Alkmaar is de vestiging van het nieuwe trainingscomplex van AZ. Zowel de jeugd als het eerste elftal van AZ gaan in de Westrand trainen. Voor de komst van deze topsportvoorziening wordt het huidige complex van AFC uitgebreid met vijf nieuwe velden, waarmee het totaal aan voetbalvelden op tien komt. Op het huidige evenemententerrein komen drie velden met aan de westkant een windsingel die daar de landschappelijke begrenzing vormt. De positie van deze velden is zodanig dat de afstand van de voetbalvelden tot het volkstuincomplex afdoende is. Tussen het volkstuincomplex en de windsingel zal de recreatieve 'noord-zuid' fietsverbinding zijn doorgang vinden (zie doorsnede). Principe doorsnede fietspad tussen volkstuincomplex en voetbalvelden Een ander veld wordt gerealiseerd op de huidige locatie van de twee gravelvelden naast het huidige hoofdveld van AFC. Het nieuwe plan heeft tot gevolg dat de in de structuurvisie geprojecteerde ecologische zone rond de Robonsbosmolen vrijwel in zijn gewenste omvang kan worden gerealiseerd. Het vijfde nieuwe veld komt ten westen van het huidige wedstrijdrugbyveld. Doordat het huidige natuurgrasveld van de rugbyvereniging vervangen wordt door een kunstgrasveld is intensiever gebruik mogelijk en wordt voldaan aan de uitbreidingsbehoefte van de rugbyvereniging. Op de huidige locatie van de onderhoudsgebouwen van het sportbedrijf zal een nieuw gebouw voor AZ worden gerealiseerd. AFC behoudt zijn eigen clubaccommodatie. De onderhoudsgebouwen worden verplaatst naar de velden op het voormalige evenemententerrein. In de nieuwbouw van AZ zal ruimte zijn voor kleedkamers, berging, kantine en kantoren. Uitgangspunt voor de realisatie van dit gebouw is dat het zorgvuldig wordt ingepast, een transparante uitstraling heeft en onder architectuur wordt gerealiseerd. Voorlopig blijft de hockeyclub AMHC op de huidige plaats gehandhaafd. Parkeren Voor de inpassing van het trainingscomplex van AZ wordt uitgegaan van een extra parkeerbehoefte van maximaal 150 parkeerplaatsen. Dit aantal geldt voor de doordeweekse middagen. In het weekend is er een parkeerbehoefte van 90 parkeerplaatsen. Omdat het een eredivisieclub betreft, wat meer publiek trekt, is de parkeerbehoefte gebaseerd op het trainingsschema van AZ. Toepassing van de gemeentelijke parkeernorm komt niet overeen met de werkelijke parkeerbehoefte. 27

28 Parkeerbehoefte nieuwe ontwikkelingen trainingscomplex AZ/AFC Programma Omvang Parkeernorm P.vraag Overig Uitbreiding sportvelden tbv AZ Totaal Dubbelgebruik bestaande parkeerplaatsen Totale parkeerbehoefte Te realiseren parkeerplaatsen: Optioneel: uitbreiding P&R terrein Parkeerbalans pp 150 pp pp - 5 pp 30 pp +35 pp Uit recente tellingen (feb. 2011) blijkt dat langs de Robonsbosweg, het Steenslootpad en op het P&R terrein 155 parkeervakken leeg staan op de doordeweekse middagen. In het weekend zijn dat er 100. Uitgangspunt is dat de bestaande, onbezette 155 parkeervakken zullen worden ingezet voor dubbelgebruik. Indien het P&R-terrein wordt ingezet voor een gedeelte van de parkeerbehoefte van AZ, is het niet noodzakelijk om extra parkeervakken aan te leggen. Mocht er toch behoefte zijn om het P&R-terrein uit te breiden, dan is er ruimte voor een uitbreiding van 30 parkeerplaatsen. Het is wel verstandig om AZ en AFC vanwege de spreiding van parkeerplaatsen aparte ingangen te geven: een ingang voor AZ bij het P&R-terrein en een ingang van AFC bij het Steenslootpad. Met de komst van het trainingscomplex neemt de vraag naar parkeergelegenheid rondom de Robonbosweg toe. Om te voorkomen dat de parkeerdruk onnodig wordt afgewenteld op het naastgelegen P&R-terrein is het medegebruik van de parkeervoorzieningen van de Rabobank een mogelijkheid. Ten zuiden van de velden op het evenemententerrein is een klein parkeerterrein voorzien voor kiss & ride en kort parkeren Deelgebied trainingscomplex AZ/AFC

29 4.3 Sportcluster Terborchlaan Rond de Terborchlaan bevindt zich nu al een unieke combinatie van sport en recreatiefuncties: het gemeentelijk sportcomplex De Meent (ijsbaan/hal en sporthal met diverse gebruikers), de Wielerbaan, de tennisbanen, een squashcentrum, twee fitnesscentra en het Kegelhuis. Om de positie van Alkmaar als sportstad te versterken, zet het SPVE in op verdere concentratie van sportvoorzieningen voor stad en regio in de Westrand. Daarnaast blijven er op andere locaties sportvoorzieningen op wijkniveau. Voor De Meent bestaan plannen voor renovatie en uitbreiding van de sporthal en bijbehorende voorzieningen. Belangrijke toevoegingen in het aanbod zijn de trampolinevereniging Triffis, die een compleet aanbod van breedte tot topsport wil aanbieden, schermvereniging Holland Schermen, een centrale horecavoorziening en een op te richten Huis van de sport, een gezamenlijk onderkomen van Sportbedrijf, Sportbureau, sportkennisinstituten en Olympisch netwerkkantoor. De uitbreiding van De Meent (1.500m2 bvo) vindt plaats aan de noordoostzijde van het complex. Bijzondere aandacht verdient hierbij verbetering van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en de uitstraling van de entree. 55 pp Ontwikkeling rondom kruising Terborchlaan, Olympiaweg De toekomst van de Wielerbaan is nog onduidelijk. De wielervereniging Alcmaria Victrix, eigenaar en hoofdgebruiker, heeft moeite om de exploitatie zelfstandig voort te zetten en zoekt naar medegebruikers in de sport- en leisuresfeer. Afstemming met het programma van De Meent is van belang. De nieuwe eigenaar van het Kegelhuis wil zes van de 12 kegelbanen vervangen door bowlingbanen en het gebouw uitbreiden met nog eens zes bowlingbanen en een kinderspeelparadijs (1.800m2 bvo). Daarnaast bestaat er een initiatief voor de bouw van een klimhal (600m2 grondvlak). 29

30 Huidig kruispunt Terborchlaan - Olympiaweg Gewenst kruispunt Terborchlaan - Olympiaweg 30

31 Op het huidige parkeerterrein van De Meent bevindt zich een ontwikkelmogelijkheid. Op dit moment wordt onderzocht of een invulling met een thermencomplex (ca 2.500m2) in combinatie met een hotel van circa 80 kamers haalbaar is. Dit complex zal gesitueerd kunnen worden tegen de ijsbaan aan en daarmee gebruik kunnen maken van de restwarmte van de ijsbaan. Ook andere leisurefuncties zijn echter mogelijk. Door ontwikkeling van deze locatie ontstaat een interessante verdichting van het kruispunt Terborchlaan-Olympiaweg. Voorstel is om dit verder uit te bouwen en het kruispunt zodanig te verleggen dat er aan de noordzijde van het kruispunt ook ontwikkelmogelijkheden ontstaan. Hiermee wordt een herkenbare overgang en entree van het gebied gecreëerd en kan de ruimtelijke kwaliteit van het sportcluster worden verbeterd. Architectuur Het ontwikkelgebied, aan het kruispunt, neemt een prominente plek in Alkmaar in. Zorgvuldige architectuur is een vereiste. In de structuurvisie zijn beeldkwaliteitseisen omschreven die als uitgangspunt dienen. Zo dient het parkeren onder het gebouw uit het zicht te worden opgelost, laat het gebouw zien welke functie het huisvest, is de entree herkenbaar, heeft het een alzijdige oriëntatie, is reclame en belettering onderdeel van de architectuur, wordt het gebouw duurzaam en moet het gebouw bovenal het thermenbezoek tot een beleving maken en neemt het de architectonische verantwoordelijkheid die op die belangrijke plek in Alkmaar noodzakelijk is. Belangrijk is dat er een architectonische eenheid ontstaat tussen de nieuwe ontwikkeling en de toekomstige renovatie van de Meent. Een hoogte accent van maximaal 45 meter is mogelijk ter plekke van de Meent. Door het hoogteaccent ontstaat een gevarieerd beeld langs de Martin Luther Kingweg én wordt ruimte gecreëerd voor een hoge sporthal. Referentie interieur thermen; wellness center, architecten Enota 31

32 Parkeerbehoefte nieuwe ontwikkelingen Sportcluster Terborchlaan Programma Omvang Parkeernorm P.vraag Overig Thermen max. 350 bezoekers 0,54 pp / bezoeker 190 pp Hotel 80 kamers 1,0 pp / kamer 80 pp Uitbreiding de Meent 1500m2 2,0 pp / 100m2 bvo 30 pp Klimhal 600m2 2,5 pp / 100m2 bvo 15 pp Uitbreiding Kegelbaan 5 banen 2 pp / baan 10 pp Kantoor 4100m2 1,7 pp / 100m2 bvo 70 pp Totaal Opheffen parkeerplaatsen Totale parkeerbehoefte Te realiseren parkeerplaatsen: In de openbare ruimte Kantorenlocatie Hotel Thermencomplex Parkeerbalans pp pp 570 pp 345 pp 70 pp 80 pp 75 pp 0 pp 30 Parkeren Uitgangspunt is dat elke functie voorziet in eigen parkeerbehoefte. De parkeerdruk in dit deelgebied is erg hoog, waardoor creatief nagedacht moet worden over parkeeroplossingen. Op de locatie waar het thermencomplex gepland is, bevinden zich nu circa 175 parkeerplaatsen ten behoeve van de Meent. Deze parkeerplaatsen zullen vervallen en op een andere plek worden gecompenseerd. Het thermencomplex heeft, uitgaande van het nu bekende programma, een parkeerbehoefte van 190 parkeerplaatsen. Gezien de beschikbare ruimte en de haalbaarheid van het thermencomplex is het niet mogelijk om deze parkeerplaatsen onder de bebouwing op te lossen. Uitgangspunt is om een gedeelte van de parkeervraag (ca. 75pp) op te lossen binnen de bebouwingscontour, bijvoorbeeld op het dak. Het hotel heeft een parkeerbehoefte van 80 parkeerplaatsen, uitgangspunt is dat dit onder de bebouwing wordt opgelost. De uitbreiding van het sportprogramma (uitbreiding de Meent, uitbreiding kegelbaan en de klimhal) heeft een parkeerbehoefte van 55 parkeerplaatsen. De kantoorontwikkeling op de hoek van de Olympiaweg-Terborchlaan heeft een parkeerbehoefte van 70 parkeerplaatsen, dit wordt onder de bebouwing opgelost Binnen een cirkel van 50 meter vanaf het ammoniakpunt van de IJsbaan mag niet worden gebouwd. Hier is plek voor ca. 70 parkeerplaatsen. Ten zuid-westen van de IJsbaan, in het huidige talud (windvanger), is ruimte voor ca. 110 parkeerplaatsen. Een mogelijke oplossing kan zijn om deze parkeervoorziening dubbellaags uit te voeren. Ten zuiden hiervan, aan de andere zijde van de waterloop, is plek voor ca. 55 parkeerplaatsen. Het parkeerterrein ten noorden van de Terborchlaan kan worden uitgebreid met ca. 110 parkeerplaatsen. Deelgebied Sportcluster Terborchlaan 32

33 Voetgangersoversteek Het parkeren voor de Meent wordt geclusterd aan de noordzijde van de Terborchlaan. Hier ligt reeds een groot parkeerterrein, welke, als het opnieuw en efficiënter ingericht zal worden, circa 480 parkeerplaatsen heeft. Door het concentreren van parkeerplaatsen voor de Meent aan de noordzijde van de Terborchlaan is het noodzakelijk een goede, veilige verbinding over de Terborchlaan te realiseren. Een langzaam oplopende voetgangersbrug is hiervoor een mogelijke oplossing. Een voetgangersbrug over de Terborchlaan scoort op basis van verkeersveiligheid en herkenbaarheid in vergelijking met elk andere oversteekvoorziening het beste. Een goedkoper alternatief voor de voetgangersbrug over de Terborchlaan is een oversteek met een zebrapad of een verkeerslichtgeregelde oversteek (VRI). De plek van deze oversteekplaats zal moeten worden afgestemd met de ontwikkeling van het sportcluster, zodat deze op een logische plek ligt ten opzichte van looproutes en entrees. De keuze tussen beiden is behalve de verkeersveiligheid ook afhankelijk van de toekomstige verkeersintensiteiten en verkeersafwikkeling. Belangrijke eis is dat de voetgangersoversteekplaats het reeds zwaar belaste kruispunt met de N9 niet verder belast. Ontwikkelingsgebied noordzijde kruising Het ontwikkelingsgebied aan de noordzijde van de kruising Terborchlaan-Olympiaweg vervult samen met het geplande thermencomplex de functie van 'stadsentree'. Het parkeren in dit ontwikkelingsgebied zal onder het gebouw opgelost moeten worden (per laag circa 70 parkeerplaatsen). Uitgaande van één laag parkeren ontstaat hier een ontwikkelingspotentieel van circa m2 bvo (parkeernorm 1.7pp/100m2 bvo). Dit zijn gebouwen, met een grondoppervlak van circa 1.600m2, van twee à drie bouwlagen hoog. Architectonisch dient er aansluiting te worden gemaakt met het geplande thermencomplex. Het ombouwen van het kruispunt Hoeverweg-Olympiaweg naar een rotonde met een voetgangersoversteekplaats is een andere optie, maar gaat ten kosten van de loopafstand naar de ijsbaan. De kans dat voetgangers voor de kortste route kiezen en gewoon het wegvak oversteken is groot. Dit moet worden voorkomen door de looproute naar de rotonde fysiek af te dwingen. 33

34 Eindbeeld ontwikkelgebied Olympiaweg, na verlegging Olympiaweg 55 pp 34

35 4.4 Ontwikkelingsgebied Olympiaweg Het gebied tussen de N9 en de Olympiaweg wordt aangeduid als ontwikkelgebied. Dit gebied is een overgangszone tussen de kantoren, gelegen aan de N9, in het noordelijk deel en het sportcluster rond de Terborchlaan. In het te ontwikkelen gebied staan enkele verenigingsgebouwen en een voormalige dienstwoning. Bij ontwikkeling van de Olympiaweg zal er een mogelijke herplaatsing van de verenigingsgebouwen plaatsvinden ten oosten van de Olympiaweg. Voor de bebouwing gelden de uitgangspunten zoals omschreven in de structuurvisie. De gebouwen worden in een lamellenstructuur gepositioneerd, staan los in de ruimte en houden afstand van elkaar. Doel hiervan is een doorkijk te realiseren vanaf de Martin Luther Kingweg naar het achtergelegen gebied. Vanaf de Olympiaweg geldt een minimale afstand van 15 meter, van de Martin Luther Kingweg (N9) minimaal 30 meter. 1e fase ontwikkelgebied Olympiaweg Het totale ontwikkelingspotentieel voor dit gebied is circa m2 bvo. De gemiddelde bouwhoogte is vier bouwlagen op een gebouwde parkeerlaag. Aan de Martin Luther Kingweg kan vijf lagen (exclusief parkeerlaag) worden gerealiseerd, aan de Olympiaweg drie lagen (exclusief parkeerlaag). In de structuurvisie zijn ter plaatse van de Olympiaweg en het sportcluster twee hoogteaccenten voorzien, waar tot maximaal 45 meter hoogte mag worden gebouwd. Bij de uitwerking is gebleken dat dit vanwege het parkeervraagstuk en de vastgoedmarkt waarschijnlijk niet haalbaar zal zijn, reden waarom nu wordt uitgegaan van drie tot vijf bouwlagen. Overigens blijft hogere bebouwing, als daar vraag naar is en het parkeren adequaat wordt opgelost, in principe mogelijk. Eventueel zou ook nog een woonfunctie op haalbaarheid kunnen worden onderzocht. 35

36 Parkeerbehoefte nieuwe ontwikkelingen Olympiaweg Programma Omvang Parkeernorm P.vraag Overig Kantoren, fase m2 1,7 pp / 100m2 bvo 595 pp Kantoren, fase m2 1,7 pp / 100m2 bvo 238 pp Totaal Dubbelgebruik bestaande parkeerplaatsen Totale parkeerbehoefte Te realiseren parkeerplaatsen: uitbreiding bestaand parkeerterrein fase 1 fase pp - 44 pp 789 pp 35 pp 595 pp 238 pp Parkeerbalans pp Deelgebied Olympiaweg

37 Parkeren Voor het parkeren geldt dat het zoveel mogelijk onder de bebouwing en uit het zicht opgelost wordt. Voor het parkeren geldt een parkeernorm van 1.7 per 100 m2 bvo. Hiermee ontstaat een behoorlijke parkeerdruk voor het gebied. Het aantal vierkante meters die gerealiseerd kunnen worden hangt af van de mogelijkheid en bereidheid om het parkeren op te lossen. Het uitgangspunt vanuit de structuurvisie om tussen de gebouwen geen parkeren te realiseren is niet haalbaar. Gezocht moet worden naar een zo groen mogelijke oplossing. Zodat de ritmiek van bebouwing en groen zoveel mogelijk ondersteund wordt. Parkeren onder een opgetild groen maaiveld, halfverharding, afzoomen met hagen, plaatsen van bomen zijn hierbij de mogelijkheden. Gefaseerde ontwikkeling In eerste instantie wordt bij de ontwikkeling van dit gebied uitgegaan van de huidige ligging van de Olympiaweg. In deze eerste fase is ruimte voor circa m2 bvo. In de tweede fase, na verplaatsing van de hockeyvereniging en omlegging van de Olympiaweg conform het eindbeeld van de structuurvisie, ontstaat nog eens ruimte voor m2 bvo. De verlegging van de Olympiaweg zal samen moeten gaan met een vernieuwde inrichting van de Olympiaweg, er ontbreekt namelijk nu een trottoir en parkeren vindt plaats in de berm. Parkeren op halfverharding 37

38 38

39 5 Overige planologische aspecten 39

40 40

41 5.1 Kabels en leidingen PWN Eis is dat er voldoende ruimte in de ondergrond is. De strook dient vrij te zijn van bomen en andere objecten. Het waterleidingnet is geënt op de drinkwatervoorziening. Extra voorzieningen aan de bluswatervoorzieningen als gevolg van de eisen van de brandweer dienen vroegtijdig te worden aangegeven, zodat hier goed op geanticipeerd kan worden. Liander In de bestaande infrastructuur voor het gas bestaan er geen knelpunten. Nieuwe aanvragen voor extra energie worden apart bekeken. De visie is om de elektriciteitsnetten steeds beter te laten functioneren en om mogelijke knelpunten te voorkomen is er voor elektra het volgende voornemen. Vanuit het nieuwe regelstation aan de Havinghastraat wordt een 20 kv verbinding gelegd naar het bestaande transformatorstation naar de Jan Lighthartstraat (twee trafo s) en daarna naar richting Bergen. Nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied zullen apart beoordeeld worden. kan in principe aan de westelijke rand van het plangebied op gemeentegrond worden gerealiseerd. Het percentage is niet per definitie van toepassing voor de gehele Westrand. Naast de compensatie vanwege het project heeft het Hoogheemraadschap vanuit de regio ook een eigen wateropgave. In de structuurvisie is ruimtelijk aangegeven waar, indien de vraag concreet wordt, zoekgebieden zijn voor het uitbreiden van waterberging. Daarbij zijn meerdere mogelijkheden aangegeven: verbreden van bestaande waterlopen en aanleg van nieuwe, met name als onderdeel van de landschappelijke begrenzing; delen van het open weidegebied waar mogelijkheden liggen voor waterberging, ook als open water (aansluitend aan het water van de landschappelijke begrenzing) delen van het open weidegebied waar mogelijkheden gedacht zijn voor minder zichtbare vormen van waterberging. Met het realiseren van waterberging liggen er op het gebied van duurzaamheid kansen in de combinatie met sport, wellness en recreatie. UPC Heeft geen bijzonderheden te melden. KPN Heeft geen reactie gegeven. 5.2 Water en watertoets Waterberging Voor het meest uitgewerkte bouwplan (trainingscomplex AZ) kan volgens opgave van het Hoogheemraadschap worden uitgegaan van een compensatiepercentage van 10%. Deze compensatie Water en recreatie 41

42 Riolering en waterhuishouding Met betrekking tot riolering en waterhuishouding gelden er voor het totale gebied een aantal algemene uitgangspunten met een duurzaam karakter: Combineren meervoudig ruimtegebruik voor bv. waterberging, watersport, recreatie en ecologie, denk bijvoorbeeld aan roeiwedstrijden, kanoverhuur en kanopolovelden op ingerichte waterplassen Het scheiden van afvalwaterstromen waarbij het hemelwater van daken via een natuurlijke wijze geloosd wordt op oppervlaktewater Hemelwater van wegen en parkeerplaatsen (licht verontreinigd) nazuiveren via grondpassages met bv. infiltratietechnieken, helofytenfilters en wadi s Toepassen van duurzame (cradle tot cradle) rioleringsmaterialen in het gebied in combinatie met groene daken Vuilwaterriool zoveel mogelijk via vrij verval aansluiten op bestaande rioleringssystemen Nadere eisen voor inrichting openbare ruimte De inrichting van het maaiveld rond de gebouwen heeft een groen karakter en bestaat grotendeels uit gras met bomen. Het gebied rondom de gebouwen is openbaar toegankelijk. Paden zorgen ervoor dat dat deze gebieden ook daadwerkelijk gebruikt kunnen worden. Een integraal ontwerp voor de gehele openbare ruimte en de aangrenzende kavels draagt, samen met een collectief beheer, bij aan een eenduidige uitstraling van de openbare ruimte. Hierdoor ontstaat meer samenhang in het plangebied. Voor het programma van eisen voor de openbare ruimte wordt verwezen naar het handboek inrichting openbare ruimte (concept) opgesteld door de sector Stadsbeheer Geluid Wegverkeerslawaai De beheersing van geluid veroorzaakt door het wegverkeer is geregeld is de Wet Geluidhinder. Voor het plangebied is dit van toepassing voor de N9 (M.L.Kingweg), de Terborchlaan en Olympiaweg. De wet is van toepassing op geluidgevoelige gebouwen. Daar onder worden verstaan woningen, onderwijsgebouwen, zieken- en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven. Verder kent de wet ook geluidsgevoelige terreinen. Dit zijn woonwagenstandplaatsen en terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg. Martin Luther Kingweg In het plangebied komt weinig geluidgevoelige bebouwing voor. Voor zover bekend betreft het alleen een viertal woningen aan de Olympiaweg. Mits het plan geen wijzigingen aan de genoemde wegen betreft zal dit onderwerp in de planvorming niet ter sprake komen. 42

43 Geluid bedrijven de Wet milieubeheer Indien bedrijven vallen onder de Wet milieubeheer worden er in de vergunning voorschriften voor het maximaal te produceren geluid gegeven waaraan het betreffende bedrijf moet voldoen. Het kan zijn dat een bedrijf valt onder een Amvb, in de van toepassing in het inrichtingen en vergunningenbesluit is geregeld voor welke bedrijven dit van toepassing is. Overig geluid is en wordt geregeld in de APV (Algemene Plaatselijke verordening) Luchtkwaliteit Luchtverontreiniging door wegverkeer De belangrijkste wegen van Alkmaar zijn in het NSL opgenomen. Jaarlijks wordt gecontroleerd op de grenswaarden die gelden voor diverse stoffen. De Martin Luther Kingweg en Bergerweg (richting centrum) behoren tot de wegen die gecontroleerd worden. Bij de controle van 2010 zijn geen overschrijdingen van de normen voor deze wegen geconstateerd. Bij wijzigingen in het plangebied moet aan de hand van de wettelijke regels bekeken worden of dit past binnen de regel van de Wet luchtkwaliteit Externe veiligheid Voor wat betreft externe veiligheid moet rekening gehouden worden met: Ammoniakopslag bij de IJsbaan Rondom de ammoniakopslag van de IJsbaan ligt de grenswaarde van het plaatsgebonden risico op 50 meter van de opslag. Binnen die cirkel mag geen bebouwing van (beperkt) kwetsbare objecten toegevoegd worden. Voor de ruimtelijke ontwikkelingen nabij het sportcomplex is niet het plaatsgebonden risico bepalend, maar vraagt het groepsrisico de vereiste aandacht. Dit zal op basis van berekeningen vastgesteld moeten worden. Bij verhoging van het groepsrisico ten gevolge van nieuwe ontwikkelingen kan het gemeentebestuur op basis van het onderzoek en het verplichte advies van de veiligheidsregio, als bevoegd gezag een bestuurlijke afweging maken over de aanvaardbaarheid van de risico s. Er kan pas gerekend worden als bekend is welke functies een plek krijgen. Op basis van (de toename van) het aantal personen dat er verblijft, de functie (woning, school, bedrijf etc.) en de doelgroep (belangrijk is de mate van zelfredzaamheid, als het bijv. om zieke bejaarden of kleine kinderen gaat wordt er anders geoordeeld) wordt een groepsrisico berekend dat in principe onder de oriëntatiewaarde moet blijven, hoewel ook daarboven nog kan worden besloten de ontwikkeling toch door te laten gaan. Een stijging van het groepsrisico door een ruimtelijke ontwikkeling, ook als deze ruim onder de oriëntatiewaarde blijft, moet altijd door het bestuur verantwoord worden.

44 Gasvulpunt bij tankstation aan de N9 (M.L. Kingweg) De situatie rondom het benzinestation aan de M.L. Kingweg is in beeld gebracht. Gelet op de doorzet LPG van het tankstation heeft het plaatsgebonden risico geen invloed op het plangebied. Een deel van de ontwikkelstrook aan de Olympiaweg ligt binnen een 150 meter LPG-contour (invloedsgebied groepsrisico). Ook hier geldt dat het groepsrisico bepaald moet worden aan de hand van de nieuwe functie. Route gevaarlijke stoffen over de N9 (M.L. Kingweg) De Westrand ligt binnen de invloedssfeer groepsrisico van de Route gevaarlijke stoffen. Deze route brengt een aandachtszone van 200 meter aan beide zijden van de weg mee, gerekend vanaf de berm, voor de bepaling van het groepsrisico. Als er een afweging moet plaatsvinden geldt hetzelfde als bovenstaand vermeld over de LPG-contour. Het bepalende transport over deze weg zijn LPGtankwagens. Binnen de 10-6 contour van het plaatsgebonden risico (grenswaarde) mogen zich geen (beperkt) kwetsbare objecten bevinden of worden gerealiseerd. Uit de risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen van het ministerie van V&W is gebleken dat de 10-6 contour op de M.L. Kingweg niet buiten de weg valt. Echter, voor de verantwoording van het groepsrisico is ook hier bepalend om welke doelgroep het gaat. Hogedruk gasleiding door landelijk gebied ten westen van het gebied Westrand Ten westen van Alkmaar loopt een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. Op termijn zal mogelijk een uitbreiding plaatsvinden door de aanleg van een leiding van Taqa tussen de gasbehandeling op de Boekelermeer en de gasputten in het Bergerveld. Uitgangspunt is dat het plaatsgebonden risico van hogedruk aardgasleidingen op de leiding zelf komt te liggen. De Gasunie heeft voor haar leidingen onlangs onderzoek gedaan en de conclusie is dat er in Alkmaar geen knelpunten zijn. Een hogedruk aardgasleiding kent een belemmerende strook van 5m die vrij gehouden moet worden. Ook dat is geen probleem. Ten aanzien van het groepsrisico zal voor deze leidingen nader onderzoek moeten plaatsvinden Bodem Op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan (beide d.d. 5 januari 2010) en het (actuele) bodeminformatiesysteem van de gemeente is een inventariserende beschrijving te geven van de te verwachten bodemkwaliteit in de Westrand. Bodemkwaliteitskaart Op diverse locaties in de Westrand is in de loop der jaren reeds een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd. Op basis daarvan is een verwachting aan te geven voor het hele gebied: de diffuse kwaliteit van de bovengrond (0,0-0,5 meter onder maaiveld) is Achtergrondwaarde AW2000, d.w.z. schoon. De ondergrond (0,5-2,0 meter onder maaiveld) is naar verwachting iets minder schoon en heeft de kwalificatie Woongrond. Onder- en bovengrond zijn in principe geschikt voor iedere bestemming. Bodembeheerplan De kwaliteit van eventueel toe te passen grond (zowel boven- als ondergrond) in de Westrand moet voldoen aan de Achtergrondwaarde AW2000. Bodeminformatiesysteem In het plangebied bevindt zich een geval van ernstige bodemverontreiniging, namelijk onder de buitenbaan van Wielrenvereniging Alcmaria Victrix. Uit een eerder uitgevoerde risicobeoordeling volgt dat een spoedige sanering niet noodzakelijk is. Bij het huidige gebruik zijn er geen risico s en gelden geen gebruiksbeperkingen. Bij een eventuele wijziging van het gebruik dienen de risico s opnieuw vastgesteld te worden. 44

45 Van het (tijdelijke) gronddepot aan de Olympiaweg is geen bodemonderzoek bekend, overwogen kan worden in op deze locatie in een volgende fase een verkennend bodemonderzoek uit te laten voeren. In het plangebied bevinden zich verder geen verdachte bodemlocaties Cultuurhistorische waarden Het polderlandschap ten westen van Alkmaar, de overgang van de duinen naar de uitgestrekte veenweidengebieden, wordt gewaardeerd als een van de mooiste van Nederland. De betekenis van het gebied wordt nog vergroot door de aanwezigheid van droogmakerijen, waaronder het eerste grootschalige droogleggingsproject in ons land. De aansluiting van het nieuwe slotenpatroon op het oude land en de strijd tegen het water is op vele plaatsen en in objecten nog zichtbaar. Voor het opstellen van de structuurvisie is een cultuurhistorisch onderzoek gedaan (rapport Cultuurhistorisch onderzoek van het plangebied Westrand in de gemeente Alkmaar, 2005). In de visie die voor het gebied vastgelegd is hebben die diverse cultuurhistorische en archeologische waarden zoveel mogelijk een plek gekregen en in de uitwerking dient daar rekening mee gehouden te worden. De meeste cultuurhistorische waarden betreffen het gebied buiten de landschappelijke begrenzing zoals die in de structuurvisie is aangegeven. In het deelgebied waar dit SPVE over gaat zijn aan de volgende elementen cultuurhistorische waarden toegekend: Puntelement van zeer hoge waarde : Robonsbosmolen (rijksmonument) Relatie polders-molens van hoge waarde Het zicht op de Robonsbosmolen vanuit de Monniken-, Ravenen Robonsbospolder. In het cultuurhistorisch onderzoek wordt benadrukt dat de samenhang van de elementen en structuren het gebied zijn eigen karakter geeft. Evenals het, soms subtiele, onderscheid tussen het oude land en de drooggelegde delen en het stelsel van ringsloten en begeleidende kaden. De Monniken-, Raven- en Robonsbospolder worden aangemerkt als archeologisch waardevol terrein. Vermoed wordt dat aan de westkant bewoningsresten te vinden zijn uit de late middeleeuwen. Lijnelement van zeer hoge waarde: Kromme sloot Lijnelement van waarde: Bergerweg Olympiaweg (Oude Hoeverweg) Hoeverweg Vanaf begin van de Hoeverweg de voormalige trambaan richting Egmond 45 Robonsbosmolen

46 46

47 47 6 Financiële haalbaarheid

48 3a 3a 3b 3b 3c 3c grens GREX DEELGEBIEDEN: 3a grens GREX DEELGEBIEDEN: Olympiaweg fase 1 3a Olympiaweg fase 1 3b Sportcluster Noord 3b Sportcluster Noord 3c Sportcluster Zuid 3c Sportcluster Zuid Grens grondexploitatie 48

49 Bij het vaststellen van de structuurvisie zijn de noodzakelijke middelen voor de uitvoering nog niet gereserveerd. In de uitvoeringsparagraaf is hierover opgemerkt dat voor de deelplannen de noodzakelijke middelen zouden moeten worden opgevoerd in de meerjarenperspectiefnota en de meerjarenbegroting. Uit zeer globale financiële verkenningen die destijds zijn gemaakt kwam een tekort van ruim 5 mln. Achteraf gezien lijkt dit een optimistische schatting. In de meerjarenbegroting is inmiddels 1 miljoen voor nieuw beleid Westrand opgenomen. Het plangebied dat is opgenomen in dit SPVE omvat het zuidelijk deel van het structuurvisiegebied. (zie par. 2). Voor dit deel zijn in eerste instantie alle te maken grondgebonden kosten geïnventariseerd en begroot. Hierbij is conform de startnotitie ook een aantal plangebiedoverstijgende netwerkingrepen geraamd, zoals de aanleg van fietspaden en verbetering van de groenstructuur. Grondopbrengsten worden gerealiseerd op de ontwikkellocaties in het sportcluster-noord en -zuid en aan de oostzijde van de Olympiaweg. Als wordt uitgegaan van alle hiervoor genoemde investeringen is een sluitende grondexploitatie voor het gehele plangebied van de startnotitie niet mogelijk. Dan is er sprake van een tekort van ongeveer 6 miljoen (inclusief rente en indexering is dat eind 2020 een tekort van 8,9 miljoen, de contante waarde bedraagt 5,9 miljoen). Om toch diverse ontwikkelingen in de Westrand te faciliteren is een grondexploitatie opgesteld welke zich beperkt tot het ontwikkelgebied ten oosten van de Olympiaweg en het sportcluster-noord en -zuid. Binnen dit exploitatiegebied bevinden zich diverse mogelijkheden voor grondopbrengsten waardoor een sluitende grondexploitatie voor dit gebied mogelijk is. Aangezien de grondopbrengsten niet alle kosten voor het hele plangebied van het SPVE kunnen dekken moet onderzocht worden of, naast een eventueel positief resultaat uit de grondexploitatie, voor deze groeninvesteringen ook externe fondsen kunnen worden aangewend. Ook zal er binnen de gemeentelijke begroting gezocht moeten worden naar budgetten die voor de groeninvesteringen kunnen worden aangewend. Daarbij kan ook de in de meerjarenbegroting gereserveerde 1 mln voor nieuw beleid Westrand worden betrokken. Door bij dit SPVE een grondexploitatie ter goedkeuring aan de raad voor te leggen die alleen het ontwikkeldeel omvat, kan er een budgettair neutrale start gemaakt worden met de ontwikkeling van het sportcluster. De verdere uitwerking kan dan gefaseerd in de komende jaren gestalte krijgen, waarbij zowel intern als extern middelen moeten worden gevonden. Voor de grondexploitatie is uitgegaan van handhaving van het bestaande tracé van de Olympiaweg. Niet alleen ontbreekt voor de hockeyvereniging momenteel een alternatieve locatie, ook worden de kosten van de verplaatsing op dit moment hoger ingeschat dan de opbrengsten die ontstaan door de extra ontwikkelruimte. Verder is in de grondexploitatie voor de ontwikkellocaties uitgegaan van één laag gebouwd parkeren (eventueel half verdiept) in combinatie met parkeren op maaiveld. De ramingen zijn gemaakt op basis van een nog onuitgewerkt plan en beperkte informatie. Er zijn nog geen bodemonderzoeken gedaan en met eventuele saneringskosten is geen rekening gehouden. Een civieltechnische verkenning, mede op basis van een mogelijke fasering, moet nog plaatsvinden. Daarnaast wordt op de te verkopen gronden ingezet op functies op het gebied van sport, recreatie en leisure. De omvang van deze markt is beperkt waardoor het afzetrisico mogelijk groter is dan normaal. De huidige economische situatie komt het tempo van de grondverkopen niet ten goede. Met een fasering wordt getracht de risico s van te grote voorinvesteringen te verkleinen, echter het zet de mogelijkheden voor de gewenste netwerkingrepen wel verder onder druk. 49

50 50

51 7 Ontwikkelstrategie en fasering 51

52 52

53 Voor de verdere uitwerking en realisatie van het plan wordt uitgegaan van gefaseerde, gemeentelijke grondexploitatie en planontwikkeling door particuliere initiatiefnemers. Gegeven de risico s welke in de huidige marktomstandigheden verbonden zijn aan het verkopen van de grond aan één marktpartij via het concessiemodel ligt een gefaseerde ontwikkeling die inspeelt op de particuliere initiatieven meer voor de hand. Door te faseren kan de gemeente zijn ontwikkelrisico s beperken, flexibel inspelen op kansen die zich voordoen en regie behouden op de ruimtelijke kwaliteit. Voor het project Westrand heeft een risico-analyse plaatsgevonden. Als belangrijkste risico is de ontwikkeling van de locatie Olympiaweg-oost naar voren gekomen. Als de ontwikkeling van deze strook tegenvalt (door vertraging of minder renderend programma) komt de grondexploitatie voor het project in gevaar. Door te faseren en uitgaven zoveel mogelijk uit te stellen totdat zekerheid bestaat over grondopbrengsten kan dit risico worden beheerst. In principe waarborgt het SPVE de ruimtelijke en functionele samenhang in het plangebied en biedt het SPVE voldoende houvast voor de bouwplanontwikkeling. Dat betekent dat op basis van het SPVE de ontwikkeling van het vastgoed kan plaatsvinden. Alleen voor het zuidelijk deel van het sportcluster is een nadere stedenbouwkundige uitwerking noodzakelijk, maar dat is mede afhankelijk van de initiatieven (omvang, parkeervraag) die zich aandienen. Vooruitlopend op deze initiatieven is het niet zinvol hiervoor een stedenbouwkundig plan te maken. De precieze fasering zal worden uitgewerkt en is afhankelijk van de volgorde waarin de initiatieven zich aandienen. Een verlegging van de Olympiaweg of de aanleg van een ongelijkvloerse kruising van de Terborchlaan met de randweg behoort op langere termijn tot de mogelijkheden. In de nu vast te stellen grondexploitatie is hier nog geen rekening mee gehouden. Beide ingrepen worden in dit SPVE ruimtelijk niet onmogelijk gemaakt. 53

54 54

55 55 8 Planning

56 56

57 Het SPVE is een kaderstellende nota en vormt met de vaststelling van de hierbij horende grondexploitatie het investeringsbesluit voor het zuidelijk deel van de Westrand. Op basis van het hierover te nemen raadsbesluit kan de verdere bouwplanontwikkeling door initiatiefnemers plaatsvinden. Er wordt in verband met de reeds lopende actualisering van het bestemmingsplan voor de Westrand en de fasering van het project geen op ontwikkeling gericht bestemmingsplan voor het plangebied opgesteld. Er zal voor de afzonderlijke bouwplannen worden gewerkt met projectbesluiten/vergunningen. Uitgaande van bestuurlijke vaststelling van het SPVE einde 2011 zullen de eerste bouwplannen op zijn vroegst begin 2013 kunnen starten. Voor de ontwikkeling van het AZ/AFC-trainingscomplex en het sportcluster-zuid zijn projectplanningen opgesteld. De status hiervan is indicatief aangezien er nog geen investeringsbeslissingen zijn genomen. De noodzakelijke instemming van de provincie aan deze bouwplannen is onderdeel van de procedure omgevingsvergunning met projectbesluit (=uitgebreide 26-wekenprocedure). GS beslist binnen 12 weken op de ontheffingsaanvraag. Hoewel de instemmingsvereiste van de provincie een onzekerheid met zich meebrengt, leidt dit dus in principe niet tot tijdverlies. Door tijdig en goed vooroverleg zal deze onzekerheid vooraf zoveel mogelijk moeten worden weggenomen. 57

58 58

59 9 Communicatie & participatie 59

60 60

61 Voor het project Westrand zal per ontwikkelfase de intensiteit van communicatie en participatie verschillen. Gedurende deze fase is de nadruk gelegd op het actief geven van informatie en het onderhouden van contacten, zodat de kennis en het draagvlak wordt vergroot. Er is een projectwebsite opgericht, waar alle relevante en openbare informatie op staat. Deze wordt aangevuld wanneer nieuwe informatie beschikbaar is. andere leden van de projectgroep nauwe individuele contacten met bewoners en initiatiefnemers. Na vaststelling door de gemeenteraad van het SPVE zal een nieuwsbrief verschijnen om de bewoners zo goed mogelijk op de hoogte te houden. De nieuwsbrief zal zowel digitaal als in print verschijnen. Op 17 januari 2011 is er een Westrandconferentie georganiseerd. Genodigden hadden vele verschillende achtergronden, zoals sportmanagement en ruimtelijke ordening. Het doel van de conferentie was om de mogelijkheden voor invulling van het gebied door sport, leisure en recreatie te vinden. De input die verkregen is op de dag is gebruikt om het Stedenbouwkundig Programma van Eisen op te stellen. Daarna is op 3 maart een informatieavond gehouden in Sportcafé De Meent waar alle gebruikers en bewoners van het gebied uitgenodigd waren. Op deze avond is informatie gegeven aan de aanwezigen over de ontwikkelingen in het gebied en had men de gelegenheid om vragen te stellen. Deze avond konden geïnteresseerden zich opgeven voor de participatiegroep. Vervolgens is aan de hand van een zorgvuldige selectieprocedure de Westrandgroep samengesteld. Deze participatiegroep is twee maal bij elkaar gekomen. De participanten hebben actief meegepraat en de ambtelijke afvaardiging voorzien van waardevolle informatie, ideeën over de invulling van het programma en extra aandachtspunten bij de ontwikkeling van het trainingscomplex van AZ, zoals mogelijke licht- en geluidsoverlast. Er is, zoals de participatienota voorschrijft, een onafhankelijke voorzitter gekozen om de vergaderingen te begeleiden. Naast de Westrandgroep onderhouden de projectleider en Informatiebijeenkomst 61