BTW op onroerende verhuur

Transcriptie

1 BTW op onroerende verhuur Pierre Desenfans en Charlotte Bihain 24 januari 2019 Brussels London -

2 Inleiding Brussels London -

3 De wet van 14 oktober

4 Een bewogen weg 28/10/2016 Beleidsnota Minister van Financien: invoering btw op verhuur van professionele onroerende goederen zal worden bestudeerd Zomer 2017 Akkoord binnen de regering btw optiestelsel voor professionele verhuur (volgens het Nederlandse model) maar zonder teruggaaf van de historische btw 25/10/2017 Persbericht Minister van Financien: intrekken voornemen optie btw 30/03/2018 Ministerraad: wederinvoering btw hervorming 17/05/2018 Advies Raad van State 04/10/2018 Tekst aangenomen plenaire vergadering Parlement 14/10/2018 Ondertekening wet 01/01/2019 Inwerkingtreding Koninklijk besluit en administratieve circulaire 4

5 Overzicht van de presentatie 1. Btw-optie voor professionele onroerende verhuur 1.1. Artikel 44, 3, 2, d) van het btw Wetboek 1.2. Toepassingsvoorwaarden 1.3. Recht op aftrek en herziening 1.4. Nieuwe regel, nieuwe reflexen 2. Verplichte belasting op kortlopende onroerende verhuur 3. Btw op terbeschikkingstelling van bergruimten 4. Overdracht van huur 5

6 1. Btw-optie voor professionele onroerende verhuur Brussels London -

7 1.1. Nieuw artikel 44, 3, 2, d), WBTW Als uitzondering op de vrijstelling van onroerend verhuur, is aan btw onderworpen: «de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten. Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen. De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst. De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. Deze voorwaarde is niet van toepassing op de overeenkomsten tot terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen bedoeld onder punt a), tweede streepje waarvoor de optie kan worden uitgeoefend. Voor de toepassing van het eerste lid wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd. De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die daarbij moeten worden nagekomen» 7

8 1.2. Btw op onroerende verhuur: welke voorwaarden? 1ste voorwaarde: onroerende verhuur 2de voorwaarde: die betrekking heeft op een gebouw of een gedeelte van een gebouw 3de voorwaarde: een nieuw gebouw 4de voorwaarde: huurder is een btw-plichtige en gebruikt het goed in het kader van zijn economische activiteit 5de voorwaarde: gezamenlijk uitoefenen van de optie door huurder en verhuurder 8

9 1 ste voorwaarde: onroerende verhuur Gemeenschapsrechtelijk begrip (beperkt zich niet tot een huurcontract in de zin van het burgerlijk wetboek) Het HvJ definieert onroerende verhuur sinds lang als het door de eigenaar van een onroerend goed onder bezwarende titel en voor een overeengekomen tijdsduur aan de huurder verleende recht, dit onroerend goed te gebruiken en ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten (zie bijvoorbeeld HvJ, 18 november 2004, Temco Europe SA, C-284/03; HvJ, 4 oktober 2001, Goed Wonen, C-326/99; HvJ, 9 oktober 2001, Mirror Group, C-409/98) Onderscheid tussen «passieve» verhuur die kan genieten van de optie en de «actieve» verhuur die verplicht onderworpen blijven aan btw 9

10 2 de voorwaarde: betrekking op een gebouw of een gedeelte van een gebouw Een gebouw : ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden Een gedeelte van een gebouw : een gedeelte dat economisch zelfstandig geëxploiteerd kan worden In voorkomend geval bijhorend terrein : als de huurder het gebouw / gedeelte van gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van het geheel Verhuur van een onbebouwd terrein blijft vrijgesteld 10

11 3de voorwaarde: nieuw gebouw (1/8) Art. 44, 3, 2, d), derde paragraaf, WBTW voert een cut-off date in die de gebouwen beperkt die van de optie kunnen genieten: De optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de belasting op de handelingen bedoeld in artikel 19, 2, derde lid, met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is Met andere woorden: een gebouw waarvoor vóór 1 oktober 2018 geen btw op bouwkosten verschuldigd was Ander begrip dan het traditionele begrip nieuw gebouw 11

12 3de voorwaarde: nieuw gebouw (2/8) Drie elementen in deze definitie: 1. werken in onroerende staat 2. waarvoor geen btw opeisbaar was vóór 1 oktober en die verband houden met een nieuwe constructie 12

13 3de voorwaarde: nieuw gebouw (3/8) 1. Werken in onroerende staat Enkel materiele werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting van het gebouw: het leggen van de eerste steen Worden niet in aanmerking genomen: Werken in verband met de volledige voorafgaandelijke afbraak Intellectuele diensten (landmeters, architecten, consultants, advocaten) De aankoop van materialen, het huren van machines De werken die betrekking hebben op de grond: onderzoek, sanering, stabilisatie, depollutie 13

14 3de voorwaarde: nieuw gebouw (4/8) 2.. waarvoor geen btw opeisbaar was vóór 1 oktober 2018 Wanneer wordt de btw opeisbaar? Bij het uitgeven van de factuur Let op aanvullende regels: Btw is opeisbaar op het moment van betaling, als deze aan de factuur voorafgaat Btw is opeisbaar uiterlijk: de 15de dag van de maand volgend op de maand van het einde van de dienst (bij gebrek aan betaling of factuur) Administratieve tolerantie: werken in onroerende staat worden als voltooid beschouwd op het einde van de derde maand volgend op de maand waarin de aannemer de werken heeft voltooid Dit is misleidend omdat de datum van het leggen van de eerste steen en die van de opeisbaarheid van de btw niet altijd samenvallen 14

15 3de voorwaarde: nieuw gebouw (5/8) Betaling voorschot Aanvang werken Eerste factuur 1 sept okt okt 2018 Btw is opeisbaar op 1 september Gebouw geniet niet van optie Aanvang werken Eerste factuur Betaling 1 sept sept okt nov 2018 Btw is opeisbaar op 15 oktober Gebouw geniet van de optie Let op de ketting van facturen: als mijn aannemer een voorschot heeft betaald aan zijn onderaannemer of een factuur ontvangen heeft vóór 1 oktober 2018, geniet het gebouw niet van de optie! 15

16 3de voorwaarde: nieuw gebouw (6/8) 3. Werken die bijdragen aan de nieuwe constructie Geen probleem als het een nieuwe constructie betreft (op braakliggend terrein of na een volledige afbraak van het oude gebouw) Ingeval van renovatie moet het gebouw nieuw worden van zodra het werk is voltooid. Dit is het geval: Als het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke bestanddelen heeft ondergaan: aard, structuur of bestemming, of, Indien de kosten (excl. btw) ten minste 60 pct. bedragen van de verkoopwaarde van het gebouw na werken, en de grond buiten beschouwing gelaten 16

17 3de voorwaarde: nieuw gebouw (7/8) Voorbeeld Januari 2019 Januari 2018 R+5 verhuurd aan X Gebouw 1 verhuurd aan X Gebouw 2 verhuurd aan Y Gebouw 3 verhuurd aan Z Ondergrondse parking Verhuurd aan Z Onderworpen aan btw optie? 17

18 3de voorwaarde: nieuw gebouw (8/8) Overeenkomstig de btw-richtlijn en het neutraliteitsbeginsel? Het neutraliteitsbeginsel omvat twee aspecten: De lidstaten mogen niet het recht op aftrek beperken en de btw herzien voor zover de goederen of diensten gebruikt worden voor belaste transacties (zie in het bijzonder HvJ, 29 februari 1996, INZO, C-110/94, punt 22, HvJ, 30 maart 2006, Uudenkaupungin Kaupunki, C-184/04, point 26) Is de maatregel, die de uitoefening van de optie voorbehoud aan nieuwe gebouwen, niet strijdig met het neutraliteitsbeginsel dat verhindert om de regularisatie van historische btw te beperken? Het verzet zich tegen de verschillende behandeling op vlak van btw van soortgelijke goederen of diensten die met elkaar in concurrentie zijn (zie HvJ, 28 februari 2018, Imofloresmira, C-672/16, punt 43) 2 nieuwe gebouwen worden te huur aangeboden in 2020: voor het eerste werd de eerste steen gelegd voor 1 oktober 2018, voor het andere na 1 oktober

19 4 de voorwaarde: een huurder belastingplichtige die het goed gebruikt voor economische activiteit (1/4) Een belastingplichtige huurder, maar zijn recht op aftrek is niet van belang! Belastingplichtige Bank Verzekeringsmaatschappij Handelaar Niet belastingplichtige Belgische Staat Gewesten Particulier Advocatenkantoor Holding «zonder meer» De huurder moet het gehuurde goed exclusief alleen gebruiken als onderdeel van zijn economische activiteit 19

20 4 de voorwaarde: een huurder belastingplichtige die het goed gebruikt voor economische activiteit (2/4) Voorbeeld 1: gebouw met meerdere huurders Voor hetzelfde gebouw, kan de verhuurder verhuren met of zonder optie, afhankelijk van de keuze en het statuut van zijn huurders Beperking: wanneer het gebouw wordt verhuurd aan belastingplichtigen en niet-belastingplichtigen, zijn afzonderlijke delen van het gebouw nodig: Moeten economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd Moeten van buitenaf een toegang hebben, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend gebruikt worden voor private doeleinden / een niet-economische activiteit Appartementen Advocatenkantoor Belgische Staat Gemeenschap pelijke wachtzaal Bank Gemeenscha ppelijke ingang 20

21 4 de voorwaarde: een huurder belastingplichtige die het goed gebruikt voor economische activiteit (3/4) Voorbeeld 2: een huurder gebruikt het goed voor zijn economische activiteit en voor privédoeleinden Een advocaat huurt een gebouw, hij vestigt zijn woonplaats en zijn kabinet daar. Kan hij de optie uitoefenen voor het gedeelte m.b.t. zijn kantoor? Geval 1 Geval 2 Kantoor Ingang Ingang woning Ingang woning Ingang Kantoor 21

22 4 de voorwaarde: een huurder belastingplichtige die het goed gebruikt voor economische activiteit (4/4) Voorbeeld 3 : onderhuur De verhuurder verhuurt zijn gebouw aan de huurder en ze oefenen samen de optie uit De huurder onderverhuurt vervolgens een gedeelte van het gebouw aan een particulier Blijft de hoofdhuur onderworpen aan btw? Ja, omdat de huurder het pand blijft gebruiken voor een economische activiteit De optie kan echter niet worden uitgeoefend voor onderverhuur 22

23 5 de voorwaarde: gezamelijk optie Gezamenlijke optie uit te oefenen door verhuurder en huurder Het contract kan voor 1 januari 2019 worden gesloten De optie is geldig voor de volledige duur van het contract Een koninklijk besluit zal de modaliteiten bepalen Een pro fisco verklaring in het huurcontract volstaat t.a.v. de administratie 23

24 1.3. Recht op aftrek herziening (1/4) Belang om voor de optie te kiezen Recht op aftrek Aftrek van alle btw gerelateerd aan het gebouw: incl. btw op architectenhonoraria, advocatenkosten, bemiddelingskosten, etc. De aftrek is onmiddellijk: het is voldoende dat u zich voorneemt om met btw te verhuren, u moet de optie nog niet hebben uitgeoefend Hoe kan je deze intentie bewijzen? Verslag RvB, Jaarverslag, Mandaat gegeven aan makelaars, Type huur Btw is aftrekbaar vanaf 1 januari 2019, maar afvlakking van de historische btw voor het jaar 2019 (zie mededeling FOD Financien van 9 januari 2019) 24

25 Recht op aftrek herziening (2/4) De aftrek is onderhevig aan herziening Corrigerend mechanisme van de uitgeoefende btw aftrekken Het gebouw moet worden verhuurd met optie gedurende een periode van 25 jaar (>< 15 jaar voor de andere onroerende goederen) opdat de btw aftrek definitief verworven zou zijn Als het gebouw tijdens de 25-jarige periode wordt gebruikt voor een activiteit die geen aanleiding heeft tot een recht op aftrek, moet de afgetrokken btw pro rata aan de Schatkist worden teruggestort Aanvang van de termijn: 1 januari van het jaar van ingebruikname 25

26 Recht op aftrek herziening (3/4) Verlenging van de herzieningstermijn leidt tot enkele moeilijke vragen Verenigbaarheid met de btw-richtlijn? Herzieningstermijn maximum 20 jaar (artikel 187, 1, Richtlijn) Antwoord? Herzieningstermijn is een modaliteit van het optioneel btw-stelsel Hoe het samengaan van de twee termijnen beheren? Welke herzieningstermijn is van toepassing indien het gebouw van bestemming veranderd waardoor het van het ene herzieningsstelsel naar het andere overgaat? Voorbeeld : X exploiteert een coworking en heeft 150 btw afgetrokken op de oprichting van zijn gebouw a) Na 16 jaar besluit hij te huren met optie btw: verlengde herziening? Nee b) Na 14 besluit hij te huren met optie btw: 1/15de van de afgetrokken BTW wordt onderworpen aan een verlengde herziening van 11 bijkomende jaren Wat is de herzieningstermijn voor gezamenlijke investeringen in een gebouw dat gedeeltelijk wordt gehuurd met optie btw en gedeeltelijk wordt gebruikt als een coworking? 26

27 Recht op aftrek herziening (4/4) Enkele voorbeelden Handeling Optie niet uitgeoefend op moment ingebruikname Wijziging van de bestemming door de huurder tijdens de huurovereenkomst Verstrijken van het contract en het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst zonder btw Gratis periodes Leegstand Herziening? Ja Ja Ja Nee Nee (indien voldoende stappen) 27

28 1.4. Nieuwe regel, nieuwe reflexen! 28

29 Huurcontract Waaraan moet men denken? Ken je huurder Is mijn huurder belastingplichtige? Publieke overheid? Holding? Wat is de bestemming van het gebouw? Uitoefenen optie Clausules voorzien om zich te beschermen tegen een wijziging van het gebruik van het goed, de overdracht van de huur aan een nietbelastingplichtige, het verlies van het statuut van belastingplichtige van de huurder of een vroegtijdige beëindiging Herziening ten laste van de huurder? Verhogen van de huur met 21%? Beëindiging huurovereenkomst wegens fout van de huurder? Impliceert de btw optie een vrijstelling van registratierechten? 29

30 Aankoop aandelen van vennootschap die gebouw heeft Waaraan moet men denken? Komt het gebouw in aanmerking voor het regime (historiek van de facturen opvragen)? Zijn de huurders allen belastingplichtigen? Geven de bestaande huurcontracten voldoende bescherming aan de vennootschap indien de huurder het gebouw verlaat of het gebouw niet langer gebruikt in het kader van zijn economische activiteit? Hoeveel jaar loopt de herziening nog? Hoeveel btw is er afgetrokken en hoeveel is onderworpen aan de herziening? 30

31 Aankoop gebouw Aankondiging van een regime vergelijkbaar met artikel 11 WBTW Koper zet hoedanigheid verkoper verder voor btw, wat betekent dat: Geen herziening voor de verkoper Koper neemt het herzieningsprogramma over dat de verkoper startte Koper moet door de verkoper afgetrokken btw terugbetalen indien gebouw niet langer wordt gebruikt voor economische activiteit (terwijl het onroerend goed met registratierechten werd verworven) Zelfde reflexen als bij het aankopen van aandelen van een vennootschap die het onroerend goed aanhoudt! 31

32 2. Kortdurende verhuur Brussels London -

33 Kortdurende huur (1/3) Einde discussie: complexe dienstverlening vs onroerende verhuur met bijkomende diensten Verplichting om kortdurende onroerende verhuur aan de btw te onderwerpen Kortdurende? Maximum 6 maanden Voor de huurcontracten die ingaan op 1 januari 2019 nieuwe en oude gebouwen Niet voor verhuur: van gebouwen bestemd voor huisvesting, of aan natuurlijke personen voor privédoeleinden of doeleinden vreemd aan elke economische activiteit, of Aan VZWs, of bepaalde organisaties (artikel 44, 2 WBTW): onderwijs, kinderopvang, 33

34 Kortdurende huur (2/3) Welke verhuren zullen doorgaans bedoeld zijn? Verhuur vergaderzaal of conferentiezaal voor een evenement Verhuur zaal voor seminaries, voor vergadering per dag, halve dag Verhuur feestzaal voor recepties of bedrijfsfeest Verhuur van ruimte in het kader van beurzen en tentoonstellingen 34

35 Kortdurende huur (3/3) Praktische vragen Wat gebeurd er als de huur met een initiële duur van 4 maanden wordt verlengd met 4 bijkomende maanden? Blijft de btw van toepassing op de huur van de eerste 4 ( of 6) eerste maanden? Of is de vrijstelling van toepassing op de huurgelden die sinds dag 1 betaald zijn? Een contract dat voorziet in het ter beschikking stellen van een lokaal 1 dag per week voor een onbepaalde duur = kortlopende huur? 35

36 3. Btw terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen Brussels London -

37 Btw op terbeschikkingstelling bergruimte (1/2) Voor 1 januari 2019 Vanaf 1 januari 2019 Gebruik van het gebouw Uitsluitend voor de opslag van goederen Administratieve tolerantie : 10% voor bureau >50% voor opslag van goederen (volume/grond oppervlakte) 10% verkoopsruimte Btw Verplicht Optie uitoefenen in B2B Bedoelde gebouwen Alle Verplicht B2C Alle 37

38 BTW op terbeschikkingstelling bergruimte (2/2) Overgangsregeling Lopende contracten die onderworpen zijn aan btw Toepassing van de btw tot het einde van het contract Lopende contracten die niet onderworpen zijn aan btw maar die beantwoorden aan de voorwaarden van belasting van het nieuwe regime Mogelijkheid om de optie vanaf 1 januari 2019 uit te oefenen + recuperatie (gedeelte) van de historische btw Lopende contracten die niet aan btw onderworpen waren onder het oude regime vielen en die niet voldoen aan de voorwaarden van het nieuwe regime Vrijstelling blijft van toepassing 38

39 4. De overdracht van huur Brussels London -

40 De overdracht van huur De overdracht van huur is voortaan onderworpen aan BTW! Artikel 44 3, 2 oud WBTW: van de belasting zijn nog vrijgesteld: de verpachting, de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard onroerende goederen, met uitzondering van [ ] Artikel 44 3, 2 nieuw WBTW: van de belasting zijn nog vrijgesteld: de verpachting en de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard onroerende goederen, met uitzondering van [ ] : 40

41 Bedankt voor uw aandacht Brussels London -