Evaluatie verkoop snippergroen Bestuurlijke samenvatting

Transcriptie

1 Evaluatie verkoop snippergroen Bestuurlijke samenvatting Gemeente Hengelo Sector Wijkzaken Team Groenuitgifte

2 1. Inleiding In 2007 is een start gemaakt met de verkoop van snippergroen in de Hasseler Es. De verkoop wordt uitgevoerd volgens de criteria uit het vastgestelde beleid: Nota Groenuitgifte (vastgesteld door gemeenteraad, 1988) Nota Groenuitgifte (vastgesteld door gemeenteraad, 2004) Notitie Evaluatie groenuitgifte Woolde (vastgesteld door college, 2006) Dit beleid is duidelijk en uitvoerbaar, waarbij in veel gevallen maatwerk wordt geleverd. Desondanks leidt dit zelfde beleid in sommige gevallen tot gevoelige situaties. De vraag naar meer maatwerk en uitzonderingen op het beleid hebben er toe geleid dat de uitvoering van het project Verkoop Snippergroen Hasseler Es tijdelijk stil is komen te liggen. De evaluatie is uitgevoerd om de mogelijkheid voor (meer) maatwerk binnen het vastgestelde beleid nader te onderzoeken. Het doel van deze evaluatienota is: Inzichtelijk maken hoe het proces verloopt. Duidelijk krijgen wat de discussiepunten zijn. Informeren over de voortgang van het project Verkoop Snippergroen Hasseler Es. In kaart brengen van de mogelijkheden voor meer maatwerk met de bijbehorende consequenties. Input te leveren voor een discussie in de raad over de criteria voor verkoop van snippergroen. Draagvlak creëren en overeenstemming bereiken om de verkoop van snippergroen in de resterende Hengelose wijken op te kunnen starten. Een duidelijk kader te stellen voor de gelijktijdig (separaat) op te stellen nota handhavingsbeleid. Deze bestuurlijke samenvatting geeft in het kort de hoofdpunten weer van de Evaluatie Verkoop Snippergroen. Wat is groenuitgifte? In 1979 is een begin gemaakt met het in gebruik geven (= niet verkopen!) van delen van de gemeentelijk groenvoorzieningen aan inwoners en bedrijven. Belangrijk uitgangspunt hierbij was dat dit groen grenst aan het eigen perceel en dat het geen wezenlijke bijdrage leverde aan de beleving van de woon- en werkomgeving. In de praktijk betekende dit dat lang niet al het gemeentelijk groen in aanmerking komt om in gebruik te geven. Om het inzichtelijk te maken om welke delen van de gemeentelijke groenvoorzieningen het ging, is de Nota groenuitgifte (1988) geschreven en vastgesteld door de gemeenteraad. Wat is snippergroen? Onder snippergroen wordt verstaan, kleine groenstroken in de woon- en werkomgeving, eigendom van de gemeente die niet onder de groene wijk- of hoofdstructuur vallen. Deze groenstroken maken geen essentieel deel uit van het straatprofiel of totaalbeeld. De groenstroken vormen ook geen verkeersgeleiding. Snippergroen kan worden afgestoten zonder dat er afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Waarom verkoop snippergroen? In de bestuursopdracht snippergroen uit de Nota Beleidswijzigingen , is opdracht gegeven om de mogelijkheid te onderzoeken om een bezuiniging te realiseren door de verkoop van minder belangrijk groen. De insteek was van financiële aard, maar het was tegelijkertijd een goede mogelijkheid om tegemoet te komen aan de vele verzoeken om groen te kunnen aankopen. 2

3 De Nota Groenuitgifte 2004 maakte het mogelijk om een zo groot mogelijk gedeelte van het snippergroen te verkopen, waardoor er aan de bezuinigingsopdracht werd voldaan. Tevens zouden geen nieuwe gebruikersovereenkomsten voor groenstroken meer worden afgesloten. Deze nota is vastgesteld door de gemeenteraad. De voordelen van het verkopen van snippergroen voor de gemeente: - Er worden eenmalig financiële middelen gegenereerd; - Een structurele meeropbrengst van de OZB (gemeentebelastingen); - Een vermindering van de administratieve last; - Er zal minder toezicht nodig zijn omdat de eigendomsgrenzen helder in beeld komen; - De gemeente hoeft geen onderhoud meer te plegen (stukjes openbaar snippergroen). De voordelen voor de inwoners: - Er wordt tegemoet gekomen aan de verzoeken tot aankoop van het snippergroen; - Deze grond kan goedkoop worden aangekocht; - De koper heeft geen privaatrechtelijke beperkingen meer als de grond zijn eigendom is; - In de meeste gevallen ontstaat waardevermeerdering van de totale onroerende zaak. 2. Samenvatting nota Evaluatie verkoop snippergroen In 2005 is in de wijk Woolde een start gemaakt met het project Verkoop Snippergroen Woolde. De resultaten waren tevredenstellend. Wel is na dit project een aantal aanbevelingen gedaan. De belangrijkste aanbevelingen waren dat aangeboden gronden (zowel aan particulieren als aan woningbouwcorporaties) die niet verkocht worden, terug worden genomen in gemeentelijk beheer en dat stroken met kabels en leidingen in de grond niet meer worden verkocht. In 2006 is het college met deze aanbevelingen akkoord gegaan, en is het project Verkoop Snippergroen Hasseler Es opgestart. Na afronding van de eerste buurt in de wijk Hasseler Es - de Schothorsthoek - kan een eerste balans worden opgemaakt. De belangrijkste conclusie is dat de uitvoering van het huidige beleid bij 87% van de mensen die worden aangeschreven, leidt tot tevredenheid van zowel de inwoners als de gemeente. In 5% van de gevallen verandert er niets voor zowel de betreffende inwoner als de gemeente. En in 7% van de gevallen leidt de uitvoering van het beleid tot ontevredenheid bij de inwoners. Deze 7% is echter verantwoordelijk voor 90% van de tijd die door de projectgroep aan het project wordt besteed. En ook alle kritische vragen en negatieve publiciteit rondom de verkoop van snippergroen richten zich op het kleine percentage ontevreden inwoners. Dit is uiteindelijk ook de reden geweest om het project Verkoop Snippergroen Hasseler Es in september 2008 stil te leggen. Het project levert nog een positief financieel resultaat op. De meeste ontevredenheid ontstaat op het moment dat we overgaan tot herinrichting. Herinrichting vindt plaats op het moment dat een bewoner niet wil, mag of kan kopen of op het moment dat een perceel illegaal in gebruik is dat niet kan worden gelegaliseerd. Conform het vastgestelde beleid wordt dit perceel gemeentelijk groen, dat de bewoners dus al jaren kosteloos in gebruik hebben gehad, teruggenomen in gemeentelijk beheer. Dit terugnemen gebeurt volgens de voorwaarden in de gebruikersovereenkomst die door de bewoners is ondertekend. Is er sprake van illegaal grondgebruik. dan vindt het terugnemen plaats op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening of langs de privaatrechterlijke weg door gebruik te maken van het recht als eigenaar van de grond. Bij de uitvoering van het huidige beleid wordt veel maatwerk toegepast, zoals blijkt uit de verschillende uitgewerkte voorbeelden. Meer maatwerk is mogelijk, maar dan zal de oorspronkelijke (financiele) doelstelling een bezuiniging realiseren door het verkopen van zoveel mogelijk snippergroen moeten worden losgelaten. 3

4 Om ook de laatste 7% ontevreden inwoners tevreden te krijgen, kunnen we ervoor kiezen om bij alle bestaande gebruikersovereenkomsten te kiezen voor een uitsterfconstructie; mensen die niet willen kopen, mogen dan gebruik maken van de grond tot het perceel van eigenaar wisselt. Daarnaast is de mogelijk onderzocht om al deze mensen de mogelijkheid te bieden het betreffende perceel te huren tot het perceel van eigenaar wisselt. Beide oplossingen zullen er echter toe leiden dat er op dit moment nog nauwelijks percelen worden verkocht, waardoor pas na verhuizen of overlijden van de huidige eigenaar misschien over drie maanden, misschien pas over vijftig jaar - verkoopopbrengsten gegenereerd kunnen worden. Daar komt bij dat de eventuele herinrichting niet meer in één keer (per buurt) zal worden aangepakt, maar per individueel perceel. Dit zal veel tijd én geld kosten. Wel wordt op deze wijze het gevoel van druk kopen of we nemen de grond terug bij deze bewoners weggenomen. Omdat meer maatwerk niet mag gaan leiden tot situaties die strijdig zijn met het gelijkheidsbeginsel, wordt voorgesteld om in alle afzonderlijke uitzonderingsgevallen - waarbij de uitvoering van het beleid leidt tot bezwaren van burgers of vragen aan de politiek - het college het definitieve besluit te laten nemen. Meer maatwerk kan wel geleverd worden door gebruikersovereenkomsten niet meer per direct op te zeggen, maar door in deze gevallen te kiezen voor verlenging van de gebruikersovereenkomsten (met uitsterfconstructie). Mochten er toch zwaarwegende belangen zijn die het per direct opzeggen van de gebruikersovereenkomst noodzakelijk achten, dan zal het college hierover het definitieve besluit nemen. Het gemeentelijke beleid rondom gebruikersovereenkomsten bij huurders heeft in het verleden vragen opgeroepen. Tot op heden is HBS Ons Belang (in de wijk Woolde ) ook nog niet overgegaan tot aankoop omdat ze geen groencomplexen wilden kopen waarbinnen ook huurders zitten die geen interesse hebben. We zien twee mogelijke oplossingen: Door de percelen van deze huurders in eigen beheer terug te nemen, en niet eerder tot verkoop van het hele complex over te gaan dan het moment waarop deze huurders verhuizen, ontstaat een situatie die bij HBS Ons Belang tot tevredenheid stemt. Bewoners die hebben aangegeven wel interesse te hebben, komen in aanmerking voor tijdelijke (tot de verkoop) verlenging van de gebruikersovereenkomst. Voor de gemeente Hengelo is deze situatie niet bevredigend omdat we tijdelijk een moeilijk beheerbare situatie (kantelenstructuur) moeten toestaan. Daar komt bij dat we bij koopwoningen ook geen kantelenstructuur toestaan Een andere oplossing om de patstelling met de woningbouwvereniging te doorbreken, is het rigoureus overgaan tot opzeggen van de gebruikersovereenkomsten en herinrichten. Uiteindelijk is niet de gemeente, maar de woningbouwvereniging verantwoordelijk voor het feit dat wij, net als bij koopwoningen, bij niet verkochte percelen overgaan tot herinrichting. Dit zal wel leiden tot veel commotie bij de huurders. 4

5 3. Voorstellen Om de verkoop van snippergroen nog verder te optimaliseren, stellen we de volgende maatregelen voor: 1. De gemeente neemt in gebruik gegeven voorstroken waarin kabels en leidingen liggen in principe niet meer terug in gemeentelijk beheer. 2. De gemeente zegt gebruikersovereenkomsten niet meer per direct op, maar kiest voor verlenging van de gebruikersovereenkomsten (met uitsterfconstructie). Mochten er toch zwaarwegende belangen zijn die het per direct opzeggen van de gebruikersovereenkomst noodzakelijk achten, dan zal het college hierover het definitieve besluit nemen. 3. In alle gevallen waarbij de uitvoering van het beleid leidt tot bezwaren of vragen aan de politiek, neemt het college het definitieve besluit. 4. Om uit de impasse met de woningbouwvereniging te komen zijn er twee mogelijkheden: o De gemeente staat bij groencomplexen bij huurwoningen tijdelijk een kantelenstructuur toe. o De gemeente gaat over tot opzegging van de gebruikersovereenkomsten en gaat over tot herinrichten. Uiteindelijk is niet de gemeente, maar de woningbouwvereniging verantwoordelijk voor het feit dat wij, net als bij koopwoningen, bij niet verkochte percelen overgaan tot herinrichting. Voor een uitgebreid overzicht van alle conclusies verwijzen we naar de nota Evaluatie Verkoop Snippergroen. Ad 1. Conform het staande beleid worden gebruikersovereenkomsten bij voorstroken met kabels en leidingen ook verlengd. Hetzelfde beleid noemt echter niets over het wel of niet uitsterven van deze gebruikersovereenkomsten (wat doen we bij een nieuwe eigenaar?). In de praktijk blijkt dat het hier veelal gaat om stroken die al bij de aanleg in gebruik zijn gegeven en ook voor de gemeente niet heel interessant zijn om terug te nemen in eigen beheer. Deze voorstroken met kabels en leidingen worden in de praktijk meestal ook aan de volgende eigenaar aangeboden middels een nieuwe gebruikersovereenkomst. Daarom stellen we voor om in dergelijke gevallen niet te kiezen voor een uitsterfconstructie, maar ook de nieuwe eigenaar de mogelijkheid te bieden om deze voorstroken te gebruiken middels een nieuwe gebruikersovereenkomst. In enkele uitzonderingen (bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van bijzondere bomen of beeldbepalend groen) zal de gemeente echter belang hebben bij het in eigen beheer terugnemen van de betreffende voorstrook. In deze gevallen zal de gemeente wel gebruik blijven maken van een uitsterfconstructie, waarbij het perceel niet eerder in gemeentelijk beheer terug komt dan op het moment dat het perceel van eigenaar wisselt. Ad 2. Als een eigenaar met een gebruikersovereenkomst niet mag kopen (vanwege de voorwaarden), dan wordt de bestaande gebruikersovereenkomst in 95% van de gevallen verlengd (al dan niet met uitsterfconstructie). In 5% van de gevallen werd de bestaande gebruikersovereenkomst echter niet verlengd, maar werd ervoor gekozen om de gebruikersovereenkomst per direct op te zeggen (zie Evaluatie Verkoop Snippergroen, voorbeeld Bruno Walterstraat). Uit beheerstechnisch oogpunt was het hier namelijk wenselijk om niet met de herinrichting te wachten tot de eigenaar zou verhuizen of overlijden. Op deze manier kon na afronding van de verkoop in de hele buurt meteen tot herinrichting kan worden overgegaan. Hierbij beriepen we ons op het recht om de bruikleen te allen tijde te kunnen opzeggen. Dit recht is in de gebruikersovereenkomst en de bijbehorende voorwaarden vastgelegd (zie bijlage 1, voorbeeldbrief en bijlage 2, voorwaarden gebruikersovereenkomst) en akkoord bevonden door eigenaar. 5

6 Om de eigenaren van deze uitzonderingsgevallen tegemoet te komen, stellen we voor om ook hier de gebruikersovereenkomsten, net als bij de andere 95%, te verlengen. Pas bij een nieuwe bewoner wordt het contract dan opgezegd en wordt het perceel door de gemeente in gebruik teruggenomen. Uiteraard gaan we wel met deze groep onderhandelen, maar komen we er niet uit, dan gaat het respecteren van de gebruikersovereenkomst boven de efficiencyreden om de overeenkomst per direct op te zeggen. Pas bij een nieuwe bewoner wordt het contract dan opgezegd en wordt het perceel door de gemeente in gebruik teruggenomen. Er ontstaan dan wel situaties die vanuit praktisch en beheertechnisch oogpunt niet ideaal zijn. Het in een keer aanpakken van een hele buurt is vanuit het oogpunt van beheer praktischer en goedkoper dan het wachten tot de huidige eigenaar verhuist over overlijdt. Maar dergelijke situaties komen in de praktijk nauwelijks voor. Het verlengen van de gebruikersovereenkomsten (in deze gevallen met uitsterfconstructie) lijkt ons daarom een bevredigende oplossing voor alle partijen. Mochten er toch zwaarwegende belangen zijn (zie ook onderstaand tekstvak) die het per direct opzeggen van de gebruikersovereenkomst noodzakelijk achten, dan moet het college hierover het definitieve besluit nemen. Opmerking We benadrukken hierbij nogmaals dat nog steeds gaat om grond waarvan de gemeente eigenaar is. Zoals ook genoemd in hoofdstuk heeft de gemeente Hengelo het recht om te allen tijde de gebruikersovereenkomst op te zeggen. Dus ook als we al eerder hebben gekozen voor een uitsterfconstructie. De voorwaarden in de gebruikersovereenkomst melden het volgende: Gemeente en bruiklener zijn bevoegd zonder opgave van reden over te gaan tot opzegging van het recht van bruikleen, met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden. Indien het algemeen belang dit vordert is de gemeente bevoegd om met onmiddellijke ingang de bruikleen op te zeggen. Ad 3. Inwoners beroepen zich vaak op toezeggingen die aan hen zijn gedaan die strijdig zijn met het beleid. Op basis van vertrouwensbeginsel (en de beginselen uit het Awb) willen deze inwoners rechten aan deze toezeggingen gaan ontleden. De oplossing voor dit probleem is even simpel als doeltreffend. Interventies op individuele dossier moeten voorkomen worden. In alle gevallen moet eerst advies ingewonnen worden bij de projectgroep Groenuitgifte, waar de opdrachtgever (het stadsdeelhoofd) namens het College uitvoering geeft van het beleid. In de uitzonderingsgevallen - waarbij de uitvoering van het beleid dus leidt tot ernstige bezwaren van burgers of vragen aan de politiek - neemt het college het definitieve besluit. Deze oplossing leidt in alle gevallen tot duidelijkheid. Ook worden de werkzaamheden rondom de verkoop van snippergroen niet onnodig vertraagd door een wellesnietes spel. Een duidelijke win-win situatie voor alle partijen (bewoners, bestuurders en ambtenaren). Ad 4. Tot op heden is HBS Ons belang niet overgegaan tot aankoop van percelen. Dit omdat, na gesprekken in 2008, bleek dat HBS geen groencomplexen wilde kopen waarbinnen ook huurders wonen die geen interesse hebben in het perceel. En het standpunt van de gemeente is dat er alleen tot verkoop wordt overgegaan als een heel groencomplex in een keer kan worden verkocht. Dit om niet te beheren percelen (kantelenstructuur) te voorkomen. 6

7 Tijdens gesprekken in 2008 heeft HBS Ons Belang zelf een oplossing voor dit probleem aangedragen: als percelen binnen een groencomplex vanwege kantelenstructuur niet kunnen worden verkocht, dan krijgen de huurders die hadden aangegeven akkoord te zijn met een toekomstige huurverhoging (die niet eerder ingaat dan op het moment dat het hele complex aan de woningbouwvereniging wordt verkocht), een nieuwe gebruikersovereenkomst van de gemeente. Een eventuele nieuwe bewoner van zo n perceel met gebruikersovereenkomst zal niet de keuze hebben om van deze gebruikersovereenkomst af te zien. Van de huurders binnen het groencomplex die niet akkoord zijn met een toekomstige huurverhoging, wordt het gebruik opgezegd. Dit perceel wordt door de gemeente tijdelijk heringericht totdat er een nieuwe huurder komt. Deze nieuwe huurder krijgt van de woningbouwvereniging te horen dat het hier een perceel betreft waarbij de huur in de toekomst zal worden verhoogd. Op het moment dat alle huurders die niet akkoord zijn, uit het groencomplex zijn vertrokken, gaat HBS Ons Belang in een keer over tot aankoop van het gehele groencomplex. Op dat moment wordt ook de huur doorberekend naar de huurders. Voor de gemeente Hengelo is deze situatie niet bevredigend omdat we tijdelijk een moeilijk beheerbare situatie (kantelenstructuur) moeten toestaan. Daar komt bij dat we bij koopwoningen ook geen kantelenstructuur toestaan. Een andere mogelijke oplossing is het uitvoeren van het beleid, zoals is vastgesteld in de Evaluatie Woolde: het terugvorderen niet verkochte percelen. HBS heeft aangegeven geen groencomplexen te willen kopen waarbinnen ook huurders wonen die geen interesse hebben in het perceel. Aangezien in bijna elk complex wel iemand woont die geen interesse heeft, zal de gemeente rigoureus overgaan tot opzegging van de gebruikersovereenkomsten en tot herinrichting overgaan. Dit tot grote onvrede van de huurders die wel graag willen kopen. Maar uiteindelijk is niet de gemeente, maar de woningbouwvereniging verantwoordelijk voor het feit dat wij, net als bij koopwoningen, bij niet verkochte percelen overgaan tot herinrichting. Dit zal wel leiden tot veel commotie bij de huurders. 7