Reactie A. de Boer, A&N Vastgoed

Transcriptie

1 Reactie A. de Boer, A&N Vastgoed Gezien mij nu ongevraagd een podium wordt geboden wil ik van de gelegenheid gebruik maken om eens de andere kant van het verhaal omtrent de uitleg van de Hoge Raad 2015 bij de wet, te belichten. Hoewel mijn bedrijf onze rechtshandelingen uiteraard bewerkstelligt volgens de voorgeschreven regels en daarmede ook volgens de wet die werd uitgelegd in 2015, betekent niet dat ik de bedoeling van die wet, welke ik zeer goed begrijp, in de praktijk altijd terugzie. Gezien de uitleg van die betreffende wet pas in 2015 kwam, is het te betwisten in hoeverre iedere verhuurmakelaar op de hoogte was van het feit dat aan wie van de partijen kosten mocht worden gerekend, überhaupt een discussiepunt was. Dat er niet aan een huurder kosten in rekening gebracht hadden mogen worden, ook al werd aan verhuurder geen kosten gevraagd, werd pas een aantal jaren geleden een discussiepunt. Deze onduidelijkheid heerste niet alleen onder verhuurbemiddelaars, maar ook verscheidene kantongerechten welke tot 2015 in sommige zaken zelfs een vonnis ten voordele van de verhuurbemiddelaar uitsprak. Er is jurisprudentie van vóór 2015 die dit steunt. Met dat in ons achterhoofd, kwam de plotselinge commotie en aanloop naar het verzoek aan de Hoge Raad om een uitleg te bieden als een geschenk, maar met een zwart randje. Het was voorafgaand aan de uitleg van de Hoge Raad, zelfvernietiging om verhuurders van de een op de andere dag kosten in rekening te brengen, die ze bij veel concurrenten nog niet hoefden te betalen. Die welkome uitleg maakte ten minste eerlijke concurrentie mogelijk. Echter wanneer de bedrijfsvoering van een bedrijf al jaren gebaseerd is op een bepaald verdienmodel, die dus met terugwerkende kracht nietig is, moet er een aardige ommezwaai gemaakt worden. De gehele dienstverlening was gericht op dat verdienmodel, namelijk belangen behartigen van de huurder. Hoewel voorgaande misschien niets van doen heeft met de verontwaardiging over evt. te hoge administratiekosten, moet het wel duidelijk worden dat deze dienstverlening, in elk geval voor ons bedrijf, voor een deel ten gunste is van een huurder. Het zou mijns inziens niet vreemd moeten zijn om huurders geld te rekenen voor hetgeen je namens hen doet, oplost, uitzoekt etc.

2 Ik denk dat wordt onderschat welke rol van betekenis de verhuurbemiddelaar speelt voor een huurder. De administratiekosten die wij hanteren zijn o.a. gebaseerd op: * het regelen van nutsvoorzieningen. * hulp en uitleg bij regels omtrent gemeente en registratie. * hulp en uitleg bij toeslagen. * hulp en uitleg bij gemeentelijke belastingen. * speciaal ontwikkelde portal voor huurders waar alle benodigde documentatie kan worden in gezien en ook als referentie dient voor het eerlijk terug krijgen van een borgsom. Veel van onze huurders zijn expats, wie niet bekend zijn met de Nederlandse wet- en regelgeving, of bijvoorbeeld heffingen. Daarnaast helpen wij veel studenten met het zoeken van een woning en helpen dan bij huurtoeslag of kwijtschelding gemeentelijke heffingen. Daarnaast zijn we gedurende de gehele periode vraagbaak voor de huurder. We fungeren als een geschillencommissie wanneer het geschil tussen huurder en verhuurder niet wordt opgelost. Ons bedrijf staat voor eerlijkheid en als dat betekent dat een verhuurder op z'n plichten moet worden gewezen, dan doen we dat ook. Nog niet te spreken over de gevallen waarin een huurder slaagt in zijn of haar specifieke wensen, door onze tussenkomst. Bijvoorbeeld sleuteloverdracht buiten kantooruren, afdwingen van een professionele schoonmaak of kleine reparaties die zij uitgevoerd willen zien alvorens de verhuurperiode. Indien van rechtswege een duidelijk limiet wordt gesteld aan de hoogte van de administratiekosten die zij redelijk acht, dan zullen onze administratiekosten overeenkomstig het limiet zijn. Ik weet niet welke consequenties dat heeft voor de dienstverlening aan een huurder. De voorwaarden waarnaar wordt verwezen in jouw , gaan inderdaad om het feit dat wanneer bijvoorbeeld studenten gezamenlijk een woning huren (dus geen kamerbewoning) en één van de huurders vroegtijdig de woning wil verlaten en ons een vervanger laat zoeken. Het moge duidelijk zijn dat een verhuurder in deze geen opdrachtgever is. Uiteraard wordt het zoeken naar een geschikte huurder en de solvabiliteit check in het belang van verhuurder gedaan en om die reden ook door verhuurder betaald.

3 In navolging op een telefoongesprek tussen jou en een medewerker, waarbij gemeld werd dat wanneer een antwoord per mail zou komen, de gesprekken niet worden uitgezonden, vertrouw ik erop dat dit afdoende is om de gesprekken niet uit te zenden. Daarnaast wil ik kwijt dat onze ongevraagde betrokkenheid bij een nationaal tvprogramma, waarin wij beticht worden van een onrechtmatige daad, ons op een standrechtelijke wijze in een benarde situatie brengt. Wij zijn klein bedrijf die aan een inspanningsverplichting streeft te voldoen om onze klanten goed van dienst te kunnen zijn. Reactie Ben Housing Ben Housing brengt geen bemiddelingskosten aan haar huurders in rekening, deze kosten worden bij de verhuurder in rekening gebracht. Wij zijn een kantoor dat een goede service aan haar huurders hoog in het vaandel hebben staan en daarom begeleiden wij onze huurders met allerlei extra diensten die ten behoeve van de huurder zijn en die niks met de bemiddeling te maken hebben. In Rotterdam is in het merendeel van de wijken tegenwoordig een huisvestingsvergunning nodig, de huurder moet deze papieren hebben en is hier verantwoordelijk voor, anders mag hij het gehuurde niet van de Gemeente betrekken. De huurder kan dus huren maar de woning niet in. Omdat wij goede contacten met de Gemeente hebben en weten welk proces moet worden gevolgd worden de huurder begeleidt bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning, de formulieren worden verstrekt met de huurders ingevuld en met de huurders worden de ondersteunende informatie verzameld zodat men de vergunningaanvraag juist en volledig doen. Dit zijn werkzaamheden die niks met de bemiddeling te maken hebben en puur voor de huurder zijn. U kunt dit vergelijken met het begeleiden van een aanvraag van een parkeervergunning (wat we ook doen). Voorts begeleiden we de huurders (welke ook steeds vaker internationaal zijn) bij het aanvragen van gas, elektra en water. Wij zorgen dat zij het geadviseerd worden en het juiste contract tegen de juiste kosten kunnen afsluiten, de keuze is aan de huurder maar daarin worden ze begeleidt (deze contracten worden als onduidelijk ervaren),. Dit zijn eveneens werkzaamheden die ten behoeve van de huurder worden verricht. Voorts besteden we bovenmatig veel aandacht aan het uitleggen van de context van de huurovereenkomst (dit advies kan men ook extern inwinnen), maar hier helpen wij ze ook bij. De huurders zijn hier allemaal heel tevreden over, vinden de hiertegenover staande kosten redelijk en wij krijgen dan ook vaak dankbetuigingen hierover.

4 U overvalt hier erg kort voor de uitzending mee, maar dit is onze eerste korte reactie. Indien u nadere vragen heeft dan gaan we hier graag per over in overleg. Wij hebben na uw vraag de uitleg kort van de site gehaald voor overleg met onze jurist, deze heeft aangegeven dat deze kosten redelijk zijn en daarom staan die nu weer op de site. Reactie Maxx Aanhuurmakelaar Maxx Aanhuurmakelaar is één van de verhuurmakelaars die in de reportage naar voren komen. Uit de algemene voorwaarden op de site van Maxx Aanhuurmakelaar werd het Kassa niet duidelijk of Maxx Aanhuurmakelaar kosten in rekening brengt op het moment dat een potentiele huurder specifiek reageert op een woning waarvan foto s op de site zijn geplaatst. Daarom heeft de redacteur gebeld met het kantoor in Leeuwarden. In dat gesprek heeft de redacteur voorgedaan als een huurder die interesse had in een specifieke woning op de site van Maxx Aanhuurmakelaar. Uit dat telefoongesprek dat wij gaan gebruiken in de uitzending blijkt dat Maxx Aanhuurmakelaar in deze situatie geen kosten in rekening brengt bij de huurder. Daarmee handelt Maxx Aanhuurmakelaar in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad in Is het beleid van Maxx Aanhuurmakelaar om, zoals uit het beschreven telefoongesprek blijkt, geen kosten in rekening te brengen bij de huurder als die op een specifieke woning op de site van Maxx Aanhuurmakelaar reageert? Dit klopt inderdaad, indien Maxx de woning openbaar publiceert, betaalt de verhuurder de courtage, omdat hij in dat geval onze opdrachtgever is en niet de kandidaat-huurder. Op de site van Maxx Huren staat bij Veelgestelde vragen onder het kopje Ik zoek woonruimte de vraag: 2. Is een zoekopdracht verplicht? Met als begin van het antwoord: Ja, een zoekopdracht is van belang. Een zoekopdracht is inderdaad van belang, want je vergroot hiermee je kansen om snel woonruimte te vinden ten opzichte van wanneer je enkel reageert op het aanbod wat op de website als te huur staat. Met een zoekopdracht geef je Maxx de opdracht om op zoek te gaan naar woonruimte. Na deze opdracht gaat Maxx als aanhuurmakelaar in de voor hen bekende markt zoeken naar een geschikte woning bij eigenaren, (institutionele) beleggers, collega makelaars. Kortom de visvijver is groter. Mocht een opdrachtgever uiteindelijk toch een woning huren waarvan Maxx de opdracht heeft van de eigenaar dan zal er geen aanhuurcourtage gerekend worden. Stuurt Maxx Huren hiermee potentiele huurders richting het doen van een zoekopdracht die niet verplicht is? En daarmee richting bemiddeling door Maxx Huren waarvoor kosten in rekening worden gebracht. Terwijl het ook mogelijk is om op een specifieke woning te reageren die op de site staat waarvoor geen kosten

5 in rekening worden gebracht bij de huurder. Uw opmerking nemen wij ter harte en we zullen op korte termijn gaan onderzoeken of de verwoording van de vraag is een zoekopdracht verplicht verduidelijkt kan worden. Wij bemiddelen in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad in 2015, dit betekent dat indien we de opdracht van de huurder krijgen om woonruimte te zoeken, de aanhuurcourtage door de huurder wordt betaald (mocht de huurder kiezen voor woonruimte die wij aanbieden op de site, dan is huurder voor deze bemiddeling geen aanhuurcourtage verschuldigd). Bieden wij namens de verhuurder woonruimte aan dan betaalt de verhuurder de bemiddelingsvergoeding en kun je zonder een zoekopdracht te geven, reageren op het aanbod. Kunt u in algemene zin een reactie geven over het beleid van Maxx Huren naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad in 2015 over bemiddelingskosten? Maxx is verheugd dat de Hoge Raad uitspraak in 2015 duidelijkheid geeft over de huurmarkt. Maxx heeft haar werkwijze waar nodig aangepast en heeft dit gedeeld met haar medewerkers op de verschillende vestigingen. Op advies van de ACM zijn de verdienmodellen in samenspraak met een advocaat aan een onderzoek onderworpen en dit heeft geleid tot een intern integriteitsprotocol waarin de werkwijze tot in detail wordt uitgewerkt. Kortheidshalve leidt dit tot de volgende drie varianten: 1. Een kandidaat-huurder geeft Maxx een zoekopdracht. Maxx gaat geschikte woonruimte zoeken in de markt en de opdrachtgever, in dit geval de huurder, betaalt voor deze dienst; de aanhuurcourtage. 2. Een kandidaat-huurder geeft Maxx een zoekopdracht en de betreffende woning wordt aangeboden op de site van Maxx. In dit geval is de kandidaathuurder geen aanhuurcourtage verschuldigd. 3. Een kandidaat-huurder geeft Maxx geen zoekopdracht en kan reageren op woonruimte welke door Maxx namens de verhuurder wordt aangeboden. In dit geval betaalt kandidaat-huurder geen kosten. Reactie VGW Housing: Gaat u het beleid van VGW Housing aanpassen? Zoals telefonisch besproken hanteren wij geen administratie kosten. Wij hanteren enkel service kosten op het moment dat VGW het aanmelden van de nutsvoorzieningen en het verzorgen van tv en internet faciliteert voor de huurder. Uiteraard verzorgen wij dit, tegen de gewenste internetsnelheid en zorgen wij voor het gewenste tv zender pakket. Al deze services verzorgen wij tegen de beste tarieven. Alle hiervoor genoemde opties kunnen op elk gewenst moment worden aangepast of worden geannuleerd zonder bijkomende kosten. Gaat VGW Housing de huurders die de administratiekosten hebben betaald, terugbetalen?

6 Wij hanteren enkel service kosten op het moment dat VGW het aanmelden van de nutsvoorzieningen en het verzorgen van tv en internet faciliteert voor de huurder. Uiteraard verzorgen wij dit, tegen de gewenste internetsnelheid en zorgen wij voor het gewenste tv zender pakket. Al deze services verzorgen wij tegen de beste tarieven. Zou VGW Housing eventueel in onze uitzending zaterdag op het onderwerp willen reageren? Graag zou ik uitleg willen geven over het onderwerp, helaas ben ik niet in de gelegenheid om aanstaande zaterdag op het onderwerp te kunnen reageren wegens andere verplichtingen. Ik vind het ontzettend fijn dat je me op de hoogte hebt gesteld van het feit dat het in niet onze algemene bepalingen was aangepast. Dit is direct gebeurt nadat je me op de hoogte hebt gesteld. Ik kan met zekerheid zeggen dat ik jullie programma goed vind en regelmatig kijk. Hopende je voldoende te hebben geïnformeerd en wens je veel succes met het programma van aanstaande zaterdag.