Intern huurreglement

Transcriptie

1 Intern huurreglement Verwijzend naar: het kaderbesluit sociale huur BVR dd. 12 oktober 2007 meer in het bijzonder artikel 1 16 de, artikelen 12, 17,18,20,33,37 en 50 heeft de raad van bestuur van de sociale huisvestingsmaatschappij cvba Kempisch Tehuis op 19 december 2007, haar goedkeuring gehecht aan het hiernavolgend intern huurreglement, aangepast door de raad van bestuur van 16 april 2008, na het optimalisatiebesluit van het Kaderbesluit Sociale Huur van , de raad van bestuur van 17 september.2008, na het MB van betreffende het inschrijvingsregister en de raad van bestuur van 17 december 2008 en de raad van bestuur van 16 september 2009 en de raad van bestuur van 17 maart 2010 en de raad van bestuur van 19 januari 2011 en de raad van bestuur van 4 april 2011 en de raad van bestuur van Volgende aanpassingen, na de wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 30 september 2011 aan het Kader Besluit Sociale Huur, dateren van , van , van , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , en van De laatste aanpassing werd goedgekeurd door de raad van bestuur op I. Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden en toewijzingsregels vervat in het sociaal huurbesluit Vooreerst wordt er hierna een bondig en vereenvoudigd overzicht gegeven van de toewijzingsvoorwaarden en -regels zoals vermeld in het kaderbesluit sociale huur. Het overzicht zoals hierna weergegeven, is louter en alleen voor het informatieve doel van de kandidaathuurder, zonder dat in de feitelijke bewoordingen ervan rechtsgrond kan worden gevonden; noch ten voordele, noch ten nadele. Bij deze wordt dan ook formele verwijzing gedaan naar de integrale tekst van het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007, waarvan tevens kopie bij de diensten kan worden opgevraagd. I. 1. Inschrijvingsvoorwaarden Het sociaal huurbesluit bepaalt 4 voorwaarden, te voldoen door de kandidaat-huurder, om ingeschreven te kunnen worden voor een sociale huurwoning (art3 1 kaderbesluit sociale huur): 1) Meerderjarig zijn. De kandidaat moet minstens 18 jaar zijn op het ogenblik van de inschrijving. Minderjarigen die ontvoogd zijn en/of die begeleid zelfstandig wonen of gaan wonen met begeleiding door een erkende dienst, kunnen zich ook inschrijven als kandidaat huurder. 2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarden. De kandidaat beschikt, samen met zijn gezinsleden, niet over een inkomen in het referentiejaar (2015), dat de volgende geïndexeerde bedragen overschrijdt: ,00 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste; ,00 euro voor een alleenstaande persoon met een handicap als vermeld in artikel 1, 22, c) en die geen andere personen ten laste heeft; ,00 euro verhoogd met 2.050,00 euro per persoon ten laste voor anderen. 1

2 Het inkomen dat in aanmerking wordt genomen, is het inkomen van het "referentiejaar" (het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving). Wanneer de kandidaat zich in 2018 wenst in te schrijven, wordt het inkomen van 2015 in aanmerking genomen. Het inkomen is gedefinieerd in art.1,15 van het kaderbesluit sociale huur en wordt telkens geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat voorafgaat aan de toepassing (juni 2017 voor berekening 2018). Had de kandidaat-huurder samen met zijn gezinsleden geen inkomen tijdens het derde jaar dat aan de inschrijving voorafgaat, dan wordt het inkomen genomen van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. Ook indien het inkomen van het referentiejaar te hoog was, maar de kandidaat kan aantonen dat zijn huidig inkomen beneden het maximum gedaald is, kan hij ingeschreven worden. 3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden. De kandidaat heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland. De kandidaat of één van zijn gezinsleden is verder geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap waarin hij of één van zijn gezinsleden een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw, heeft ingebracht. Men kan wel worden ingeschreven met eigendom wanneer het gaat om een woning: a) in het Vlaamse Gewest die binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt en die wordt bewoond de kandidaat-huurder; b) in het Vlaamse Gewest die maximaal twee maanden voor inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is; c) in het Vlaams Gewest die onaangepast is en bewoond is door een persoon met een fysieke handicap; d) die bewoond wordt door een persoon met een handicap, en zich wil inschrijven voor een ADLwoning (met andere woorden opgericht gebruik makend van de specifieke subsidies voor projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke handicap in sociale woonwijken); voor deze categorie hoeft de woning in eigendom niet in het Vlaams Gewest gelegen te zijn; e) die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is; f) die moet worden ontruimd met toepassing van artikel 18, 2, tweede lid, artikel 26, 60, 3, en artikel 90, 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode; g) die bewoond wordt door de persoon die zich wil inschrijven, en die het beheer over zijn woning heeft verloren ten gevolge van faillissement; h) in huwgemeenschap, en het huwelijk van de persoon die zich wil inschrijven is onherstelbaar ontwricht en hij heeft, samen met zijn echtgenoot, een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom; i) een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, kosteloos gedeeltelijk in volle eigendom verworven. 4) Ingeschreven zijn of kunnen ingeschreven worden in de bevolkingsregisters of vreemdelingenregister. Het is mogelijk om personen in te schrijven (en toe te wijzen) op basis van een referentieadres. Volgende personen worden niet beschouwd als gezinsleden: 1 de echtgenoot van de persoon die zich wil inschrijven, op voorwaarde dat wordt aangetoond dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is; 2 een of meer andere personen dan de persoon, vermeld in punt 1, die op het ogenblik van de inschrijving samenwonen met de persoon die zich wil inschrijven, en die duidelijk de sociale huurwoning niet met die persoon gaan betrekken. 2

3 Als een kandidaat-huurder zich wil inschrijven voor een sociale assistentiewoning gelden naast bovenstaande voorwaarden 2 en 4 de volgende: 1) minstens 65 jaar oud zijn; 2) hij heeft samen met zijn gezinsleden geen woning volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik gehad in een periode van 10 jaar voor de inschrijving; 3) hij heeft samen met zijn gezinsleden bestemd geen perceel voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik. 4) hij of een van zijn gezinsleden is geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap waarin hij of een van zijn gezinsleden een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw, heeft ingebracht. I.2. Toelatingsvoorwaarden Het sociaal huurbesluit bepaalt 3 voorwaarden, te voldoen door de kandidaat-huurder, om toegelaten te kunnen worden tot een beschikbare sociale woning (art.14 1 kaderbesluit sociale huur): 1) Ingeschreven zijn in het register van kandidaat-huurders en op het ogenblik van de toewijzing nog steeds aan al de inschrijvingsvoorwaarden voldoen. 2) Voldoen aan de inkomensvoorwaarden. (zie punt I.1.2 hierboven) De echtgenoot van de kandidaat-huurder wordt niet in aanmerking genomen voor het aftoetsen van de toelatingsvoorwaarden indien: a) de vordering tot echtscheiding is ingesteld of indien er gegronde redenen werden aangevoerd voor het niet instellen van de vordering tot echtscheiding en het huwelijk onherstelbaar is ontwricht; of b) er een vermoeden van afwezigheid is vastgesteld; of c) één of meer andere personen dan de persoon, vermeld in punt a, die op het ogenblik van de toewijzing samenwonen met de kandidaat-huurder, en die duidelijk de sociale huurwoning niet met die persoon gaan betrekken. 3) Voldoen aan de eigendomsvoorwaarden. In geval men bij inschrijving wel eigendom mocht hebben (zie punt I.1.3 hierboven: met uitzondering van a) en e). geldt de volgende regeling: binnen 1 jaar na de toewijzing van de sociale woongelegenheid wordt de eigendom vervreemd. Als het geval vermeld onder I.1.3 i) van toepassing is, moet de kandidaat-huurder uit onverdeeldheid treden binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanhalen, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. I.3. Taalkennis Taalkennis is niet langer een inschrijvings-of toelatingsvoorwaarde, maar een huurdersverplichting. Bij inschrijving, bij toewijzing of bij toetreding kan gecontroleerd worden of de persoon voldoet aan de basistaalvaardigheid Nederlands. Heeft de kandidaat (nog) geen basistaalvaardigheid Nederlands? Dan moet hij expliciet geïnformeerd worden dat hij dit na één jaar sociaal huren wél moet hebben. De huurder die bij inschrijving, toewijzing of toetreding niet voldeed aan de basistaalvaardigheid Nederlands, wordt gecontroleerd op de taalkennisverplichting één jaar nadat hij huurder is geworden. 3

4 I.4. Toewijzingsregels I.4.1. Beslissingsbevoegdheid Het sociaal huurbesluit bepaalt dat de toewijzing van een sociale woongelegenheid gebeurt door het beslissingsorgaan van de verhuurder of door de door hem aangestelden. De raad van bestuur van de cvba Kempisch Tehuis heeft concreet het dagelijks bestuur aangesteld om de toewijzingslijsten vast te stellen en per deellijst en per woning de volgorde van oproeping voor toewijzing vast te stellen. Versnelde toewijzingen kunnen enkel door het dagelijks bestuur worden goedgekeurd. De directeur en de dienst verhuring zijn gelast met de verdere uitvoering volgens de volgorde door het dagelijks bestuur bepaald. De toewijzingslijst voor een vrijkomende of nieuwe woongelegenheid wordt samengesteld op basis van een "deellijst". Op deze lijst komen slechts de kandidaat-huurders voor die een dergelijk type huis en/of appartement hebben aangevraagd voor deze welbepaalde locatie. Kandidaat-huurders kunnen zich voor meerdere deellijsten inschrijven. Deellijsten per gemeente kunnen verder opgesplitst worden naar deelgemeente, wijk of woningcomplex. Het dagelijks bestuur pleegt hierover overleg met de betrokken gemeente via haar afgevaardigde in de raad van bestuur. I.4.2. Toewijzingsregels Artikel 18 en volgende van het sociaal huurbesluit leggen toewijzingsregels voor sociale woongelegenheden vast. De toewijzingen moeten met name gebeuren: steeds rekening houdend met een gepaste rationele bezetting van de sociale woningen volgens de criteria hieronder bepaald; In bepaalde gevallen kan hiervan afgeweken worden (zie verder bij specifieke invulling van de rationele bezetting); met toepassing van de voorrangsregels die achtereenvolgens gelden voor sommige categorieën van kandidaat-huurders; Het sociaal huurbesluit voorziet in dit verband zowel: een aantal verplichte voorrangsregels (artikel 19); een aantal optionele voorrangsregels (artikel 20); voorrangsregels in het kader van bijzondere gemeentelijke toewijzingsreglementen (artikel 25 en volgende). volgens de chronologische volgorde van de inschrijvingen. Volgens de bepalingen en bewoordingen van artikel 18 en 19 kaderbesluit sociale huur wordt achtereenvolgens verplicht voorrang verleend aan de kandidaat-huurder : 1. die zelf een bepaalde fysieke handicap of beperking (bijlage 1 en 2) heeft of een van zijn gezinsleden, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking, of de kandidaat-huurder is ingeschreven voor een sociale assistentiewoning indien de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is; In een aantal gemeenten werd een gemeentelijk toewijzingsreglement voor senioren (65-plussers) goedgekeurd. In onderstaande kader worden de verschillende regelingen weergegeven. 4

5 Gemeentelijk toewijzingsreglement met cascadesysteem Voor bepaalde woningen opgenomen in het gemeentelijk toewijzingsreglement wordt voorrang gegeven aan 65+ers en vervolgens voor 55+ers of personen met een fysieke beperking (cascadesysteem). Gemeente Bijlage Maximum aantal voorbehouden woningen voor senioren Peer Bijlage 3 niet meer dan 20% van het totaal aantal woningen Overpelt Bijlage 4 niet meer dan 1/3 van de kleine woningen Meeuwen-Gruitrode Bijlage 5 niet meer dan 1/3 van de kleine woningen Gemeentelijk toewijzingsreglement zonder cascadesysteem Voor bepaalde woningen opgenomen in het gemeentelijk toewijzingsreglement wordt enkel voorrang gegeven aan 65+ers Gemeente Bijlage Maximum aantal voorbehouden woningen voor senioren Lommel Bijlage 6 niet meer dan 20% van het totaal aantal woningen Hechtel-Eksel Bijlage 7 niet meer dan 1/3 van de kleine woningen Bree Bijlage 8 niet meer dan 1/3 van de kleine woningen (samen met patrimonium Ons Dak) Zonhoven Bijlage 9 niet meer dan 20% van het totaal aantal woningen (samen met patrimonium OCMW Zonhoven en SVK Midden Limburg) Hamont-Achel Bijlage 10 niet meer dan 20% van het totaal aantal woningen Houthalen-Helchteren Bijlage 11 niet meer dan 1/3 van de kleine woningen Bocholt Bijlage 12 niet meer dan 1/3 van de kleine woningen Neerpelt Bijlage 13 niet meer dan 43 woningen 1 bis. die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan de normen van de Vlaamse Wooncode; Dit betekent dat de bezetting van de woning niet meer voldoet aan de maximumnormen voor bezetting (art. 5 paragraaf 1 derde lid Vlaamse Wooncode). 1 ter. die huurder is van een sociale woning, en van de verhuurder naar een andere sociale huurwoning moet verhuizen als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft, of als de sociale huurwoning een sociale assistentiewoning is als bepaald door de Vlaamse Regering, en niet langer wordt bewoond door een persoon die minstens 65 jaar oud is, tenzij de verhuurder een gemotiveerde afwijking toestaat; 1 quater. die omwille van een beroepsprocedure wordt in het gelijk gesteld; 2. die door de cvba Kempisch Tehuis opnieuw moet worden gehuisvest als gevolg van afbraak of renovatiewerken (artikel 18 Vlaamse Wooncode); 3. die huurder is van een sociale woning welke niet voldoet aan de rationele bezetting en die wenst te verhuizen naar een woning die wel aan de rationele bezetting voldoet; Deze huurder moet wel steeds onmiddellijk en correct elke wijziging van zijn gezinssamenstelling aan de cvba Kempisch Tehuis gemeld en/of vooraf aangevraagd hebben. In geval van deze voorrang, geldt de inkomensvoorwaarde niet. 4. waarbij, op het moment van toewijzing, de gemelde gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden; Er wordt hem een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast. 5. die zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed dat niet bestemd is voor wonen overeenkomstig de Vlaamse Wooncode (artikel 20), en dit werd vastgesteld in een proces-verbaal; 5

6 6. van bepaalde categorieën, opgesomd in de Vlaamse Wooncode, die vervolgens voorrang krijgen; Dit geldt onder meer voor een kandidaat die zijn hoofdverblijfplaats had op het moment dat de woning: a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en waarvan ontruiming noodzakelijk was; b) onderzocht werd door de wooninspecteur en daarna onbewoonbaar of ongeschikt verklaard werd of het voorwerp is van een conformiteitsonderzoek, ingevolge specifiek omschreven gebreken. 7. die bewoner is van een woning die hij bewoonde op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; 8. die een ontvoogde minderjarige persoon is. Als een kandidaat-huurder zich kandidaat stelt voor een woning op het moment deze al huurder is van de verhuurder, dient de inkomensvoorwaarde niet opnieuw getoetst te worden. Voor een zelfde woning of verblijf kunnen de voorrangsregels 5, 6a, 6b en 7 slechts éénmaal worden toegepast. De kandidaat-huurder dient er ten minste zes maanden gewoond hebben, en de voorrang kan alleen verleend worden als de kandidaat-huurder zich twee maanden na de vaststellingen kandidaat heeft gesteld. Bovendien vervalt de voorrang bij 5, 6a en 6b na een eerste weigering. Een kandidaat-huurder die zich beroept op de derde voorrangsregel, kan na een tweede weigering hier geen aanspraak meer op maken. Na deze verplichte voorrangsregels maakt de cvba Kempisch Tehuis daarenboven gebruik van de optionele voorrangsregel. Cvba Kempisch Tehuis verleent aldus voorrang aan de kandidaat-huurder die al minstens 3 jaar woont in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, of er in een periode van 6 jaar voorafgaand aan de toewijzing minstens 3 jaar gewoond heeft. Na goedkeuring van de gemeentelijke toewijzingsreglementen inzake lokale binding geldt deze optionele voorrang eveneens voor een kandidaat-huurder die minimaal 15 jaar inwoner was van die gemeente. Indien de kandidaat-huurder vanwege een mantelzorger die in een gemeente woont, bijstand zal ontvangen in de sociale woning in diezelfde gemeente krijgt hij dezelfde optionele voorrang. Vervolgens krijgen kandidaat-huurders voorrang die minstens 3 jaar in het werkgebied wonen of gewoond hebben in de voorbije 6 jaar. Dit werkgebied omvat concreet de gemeenten (incl. alle deelgemeenten) Bocholt, Bree, Hamont-Achel, Hechtel-Eksel, Houthalen-Helchteren, Lommel, Meeuwen-Gruitrode, Neerpelt, Overpelt, Peer en Zonhoven. In alle gemeenten van het werkgebied van Kempisch Tehuis werd een gemeentelijk toewijzingsreglement inzake lokale binding goedgekeurd: Bocholt, Bree, Hamont-Achel, Hechtel-Eksel, Houthalen-Helchteren, Lommel, Meeuwen-Gruitrode, Neerpelt, Overpelt, Peer en Zonhoven. I.4.3. Bepalen en wijzigen van keuzes De kandidaat-huurder kan zich inschrijven voor een gemeente, een deelgemeente of een woningcomplex. Tevens kan de kandidaat-huurder het type van de woongelegenheid aangeven waarvoor hij zich wenst in te schrijven, alsook de maximale huurprijs die hij wenst te betalen. De verhuurder zal de keuze beoordelen en kan die voorkeur weigeren als die een toewijzing bijna onmogelijk maakt. De kandidaat-huurder kan zijn voorkeuren wijzigen met behoud van inschrijvingsdatum bij iedere actualisering van het inschrijvingsregister. Elke kandidaat kan maximum 2 maal per jaar zijn keuzes aanpassen. 6

7 De wijzigingen in de keuzes kunnen enkel toegepast worden na ontvangst van een daartoe voorzien formulier mits ondertekening door de kandidaat. De keuzedatum komt overeen met de datum waarop de kandidaat-huurder heeft aangegeven zijn keuze te willen wijzigen qua keuzegebied. Bij een gegronde reden, vermeld in artikel 5 1 (wijziging gezinssituatie, wijziging in de situatie die invloed heeft op de absolute, optionele of gemeentelijke prioriteiten) kan de kandidaat zijn keuzes aanpassen zonder nadelige invloed op de volgorde van de wachtlijst. De verhuurder kan, na gemotiveerde beslissing door het dagelijks bestuur, nog andere gegronde redenen aanvaarden die de kandidaat aanbrengt. I.4.4. Registers De vorm, de inhoud en de wijze van bijhouden van het inschrijvingsregister wordt geregeld in Hoofdstuk II van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders. Naast het inschrijvingsregister wordt een openbaar inschrijvingsregister zonder persoonsgebonden gegevens opgemaakt. Dit openbare inschrijvingsregister wordt minstens op iedere eerste werkdag van de maand in overeenstemming gebracht met de wijzigingen in het inschrijvingsregister Het openbare inschrijvingsregister ligt ter inzage in de kantoren van de huisvestingsmaatschappij elke maandag tussen 16u00 u en 18u00 u. I.4.5. Weigeren van toewijzing Het kaderbesluit sociale huur voorziet ook dat de toewijzing gemotiveerd kan worden geweigerd door de verhuurder (art. 22). Deze weigering van toewijzing gebeurt voor de kandidaat-huurder die reeds huurder is of geweest is van de sociale verhuurder maar bij wie: de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van ernstige tekortkoming met betrekking tot zijn verplichtingen; wanbetaling is vastgesteld; en wel voor zover de schulden bij deze verhuurder op het ogenblik van de toewijzing niet werden afgelost behoudens in die uitzonderingen die specifiek in het sociaal huurbesluit zijn omschreven. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaathuurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de leefbaarheid of de veiligheid. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. Een kandidaat-huurder die een eerste toewijzing van een aangepaste woning weigert, komt na 3 maanden opnieuw in aanmerking voor een volgende toewijzing. De kandidaat-huurder kan uitdrukkelijk schriftelijk verzoeken om binnen deze periode van drie maanden toch bepaalde woningen aangeboden te krijgen. Bij zwaarwichtige redenen kan de verhuurder ook een langere wachtperiode toestaan. Bij weigering ontvangt de kandidaat-huurder daartoe een formulier waarop hij de nodige motivatie voor een snellere toewijzing of een langere wachttermijn kan vermelden. Het diensthoofd verhuring en de directeur oordelen over de gegrondheid van de aanvraag tot een langere wachtperiode (passief op wachtlijst). 7

8 I.4.6. Versnelde toewijzing of afwijking De verhuurder kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen (art. 24) door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikel 18 tot en met 21. Deze toewijzing kan afhankelijk gesteld worden van een begeleidingsovereenkomst, als de huurder met voorrang doorstroomt uit of wordt toegeleid door een welzijnsorganisatie of begeleidende maatregelen opgelegd kreeg door de verhuurder. Het niet respecteren van de afspraken in deze overeenkomst kan aanleiding geven tot een opzeg van de huurovereenkomst. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. Gezien de lange wachtlijsten voor een woning (vaak 5 jaar of meer) krijgt Kempisch Tehuis meer te maken met dringende probleemdossiers. Aangezien heel veel kandidaat-huurders hun situatie als een dringend probleemdossier aanzien, verbindt Kempisch Tehuis een aantal voorwaarden aan het onderzoek of de bespreking van afwijkingen. Eén probleem (vb. inkomen) is onvoldoende voor een afwijking, aangezien heel veel wachtenden met dit probleem te maken hebben. Om objectiever te kunnen oordelen over acute multi-probleemsituaties is daarom een sociaal onderzoek door het OCMW noodzakelijk. Indien het OCMW overtuigd is van de acute probleemsituatie, maakt men een sociaal verslag op dat een aantal door Kempisch Tehuis gevraagde elementen moet bevatten. In overleg met de bestuurder van de betrokken gemeente wordt bij het vrijkomen van een sociale huurwoning nagegaan of een afwijking ter bespreking wordt voorgelegd aan het dagelijks bestuur. Bij gunstig advies van de betrokken instanties wordt een afwijking toegestaan. Indien Kempisch Tehuis na aanvraag van de kandidaat-huurder geen afwijking wil toestaan, is een mogelijkheid tot verhaal voorzien met een aangetekende en gemotiveerde brief, gericht aan de toezichthouder. Ook in dit geval zal Kempisch Tehuis slechts bereid zijn een afwijking te heroverwegen na een sociaal onderzoek door OCMW en opmaak van een sociaal verslag. Deze procedure is uitgebreid en zeer diepgaand uit voorzorg dat ze ook enkel in acute omstandigheden wordt toegepast. Naast de gewone versnelde toewijzingen worden nu ook beperkte mogelijkheden toegelaten voor volgende specifieke doelgroepen: Daklozen Het OCMW (of CAW) dat bevoegd is voor hulpverlening aan een dakloze kan ten behoeve van deze dakloze aan een verhuurder een versnelde toewijzing vragen van een woning. Kempisch Tehuis zal als voorwaarde hieraan begeleidende maatregelen koppelen die geval per geval zullen worden bekeken. Alleszins zijn er bindende afspraken nodig met het OCMW van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is. Begeleid zelfstandig wonen Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen (of CAW) kan ten behoeve van een kandidaathuurder die in het kader van bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst een versnelde toewijzing vragen. Personen met geestelijke gezondheidsproblemen Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan een versnelde toewijzing vragen voor een persoon met geestelijke gezondheidsproblemen die zelfstandig woont of gaat wonen. 8

9 Deze verzoeken tot versnelde toewijzing kunnen enkel geweigerd worden als: de kandidaat-huurder de begeleidingsovereenkomst weigert te ondertekenen; niet voldaan is aan de voorwaarden die betrekking hebben op het voorzien van begeleiding; hij in het jaar van de aanvraag al 5% toewijzingen heeft gedaan op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing; in het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen in het gemeentelijk toewijzingsreglement, de persoon voor wie de versnelde toewijzing wordt gevraagd, behoort tot een doelgroep waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is gevraagd. Kempisch Tehuis zal minimum van 10 (5%) en maximum van 19 (10%) versnelde toewijzingen voor alle vormen in 2018 kunnen doen. Het minimum werd berekend op basis van het gemiddelde van het aantal toewijzingen van de vijf voorafgaande jaren waarin de aanvraag gebeurt. Per doelgroep wordt er ook een maximum van 7 versnelde toewijzingen (4%) opgelegd op jaarbasis, om ervoor te zorgen dat elke doelgroep aan bod kan komen. Het aantal versnelde toewijzingen kan het maximum van 19 versnelde toewijzingen niet overstijgen. Met de gemeenten kunnen afspraken gemaakt worden over de spreiding van deze toewijzingen in tijd en over de verschillende gemeenten. Jaartal Aantal verhuringen (zonder herhuisvesting) gemiddelde 193,8 I.4.7. Schrapping van een kandidatuur Het Besluit geeft een opsomming van de gevallen waarin de huisvestingsmaatschappij verplicht wordt een kandidaat-huurder uit het inschrijvingsregister te schrappen (artikel 12). Men wordt geschrapt van de wachtlijst als : een woning/appartement werd toegewezen en aanvaardt; De datum van schrapping is de datum waarop de kandidaat-huurder de huurovereenkomst ondertekent. men daar zelf schriftelijk om vraagt; De datum van schrapping is de datum waarop het schriftelijk verzoek werd ontvangen door de verhuurder. tijdens de actualisatie blijkt dat men niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarden zoals vermeld in art. 3,4 en van het kaderbesluit sociale huur; De datum van schrapping is de datum dat de schriftelijke mededeling van schrapping aan de kandidaathuurder wordt verstuurd. men bij de actualisatie niet binnen de wettelijk gestelde termijn reageert op deze vraag of op de herinneringsbrief; bij een aanbod van een woning blijkt dat men niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden zoals vermeld in art. 14,15 en 16 van het kaderbesluit sociale huur voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning; De datum van schrapping is de datum dat de schriftelijke mededeling van schrapping aan de kandidaathuurder wordt verstuurd. blijkt dat men onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, ter kwader trouw heeft afgelegd; De datum van schrapping is de datum dat de schriftelijke mededeling van schrapping aan de kandidaathuurder wordt verstuurd. 9

10 een brief onbestelbaar terugkeert bij een aanbod van een woning of tijdens de actualisatie en dit enkel als de huisvestingsmaatschappij de briefwisseling verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister is vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft verzocht de briefwisseling naar een ander adres te sturen; men tweemaal een woning weigert (of tweemaal niet reageert) als een woning wordt aangeboden die aan de keuze beantwoordt, rekening houdend met in de wet gestelde termijn; De datum van schrapping is de datum dat de schriftelijke mededeling van schrapping aan de kandidaathuurder wordt verstuurd. I.4.8. Splitsing van een kandidatuur Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd: 1 Als slechts één van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden. 2 Als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, vermeld in artikel 7, eerste lid, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer. I.4.9. Het (inter)gemeentelijk toewijzingsreglement Een gemeente of intergemeentelijk samenwerkingsverband kan, in overleg met de relevante huisvestingsen welzijnsactoren, een specifiek toewijzingsreglement opstellen (art ). Dit moet onderbouwd worden met objectieve gegevens en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister of zijn gemachtigde. Er mogen geen tegenstrijdigheden bestaan tussen het intern huurreglement en het (inter)gemeentelijk toewijzingsreglement. Het reglement kan (binnen duidelijk omschreven beperkingen) bepalingen bevatten betreffende: de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente (art. 27); de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen in de gemeente (art. 28); het bewaken of herstellen van de leefbaarheid in bepaalde wijken of wooncomplexen (art. 29). I Andere toewijzingsregels Bij de toewijzing van afzonderlijke garages/carports en/of parkeerplaatsen wordt achtereenvolgens voorrang verleend aan: sociale huurders in het gebouw ; sociale huurders in de wijk; mede-eigenaar(s) in het gebouw; eigenaar(s) in de wijk van een woning oorspronkelijk opgericht door de cvba Kempisch Tehuis ; overige aanvragers uit de directe omgeving van de wijk of het gebouw. 10

11 II. Specifieke invulling rationele bezetting De rationele bezetting van een woongelegenheid wordt als volgt vastgelegd op basis van: woningtype en -grootte; de gezinssamenstelling en in voorkomend geval specifieke gezinssituatie en fysieke toestand van de gezinsleden; specifieke omkadering voor woningcomplexen of delen van een complex. II.1. Rationele bezettingsgraad De factoren die de bezettingsgraad van een woning bepalen, in functie van de samenstelling van het gezin, zijn de grootte van een woning alsook het aantal slaapkamers en de grootte ervan. Onder gezinnen worden zowel de éénouder- als de twee-oudergezinnen verstaan. De rationele bezettingsgraad per woongelegenheid bij toewijzing wordt door cvba Kempisch Tehuis vastgelegd als volgt: De algemene regel is : één slaapkamer is geschikt voor twee personen indien de afmeting groter is dan 11 m²; één slaapkamer is geschikt voor één persoon indien de afmeting kleiner is dan 11 m². Een hogere bezetting bij toewijzing kan enkel worden toegelaten indien er in de betrokken gemeente geen grotere woning ter beschikking is. In dit geval is de maximale bezetting beperkt tot 2 personen per slaapkamer. Verdere verfijningen inzake bezetting worden aangebracht: a) een grote woning met 6 slaapkamers: - een gezin bestaande uit minimum 6 personen. b) een grote woning met 5 slaapkamers: - een gezin met minimum 4 kinderen. c) een grote woning met 4 slaapkamers: - een gezin met minimum 3 kinderen. d) een gezinswoning met 3 slaapkamers geschikt voor 5 personen: - een éénoudergezin met minimum 2 kinderen; - een gezin bestaande uit minimum 4 personen. e) een gezinswoning met 3 slaapkamers geschikt voor 4 personen: - een éénoudergezin met minimum 1 kind; - een gezin bestaande uit minimum 3 personen; - twee personen met een familiale maar geen relationele band; - een jong gezin zonder kinderen, zijnde een gezin dat bestaat uit twee partners op voorwaarde dat één van deze personen niet ouder is dan 35 jaar. f) een woning met 2 slaapkamers geschikt voor 4 personen: - een koppel zonder kinderen; - een koppel met 1 of maximum 2 kinderen van hetzelfde geslacht; - een alleenstaande met 1 kind of maximum 2 kinderen van hetzelfde geslacht; - twee personen met een familiale maar geen relationele band. 11

12 g) een woning met 2 slaapkamers geschikt voor 3 personen: - een koppel zonder kinderen; - een koppel met 1 kind; - een alleenstaande zonder kinderen; - een alleenstaande met 1 kind. h) een woning met 1 slaapkamer: - een alleenstaande zonder kinderen. i) een studio: - een alleenstaande zonder kinderen. Bij het bepalen van de gezinsgrootte zal tevens rekening gehouden worden met de kinderen die geplaatst zijn, of waarvoor de kandidaat-huurder een omgangsrecht heeft of het co-ouderschap uitoefent, ook wanneer deze kinderen niet permanent in de woning verblijven tenzij de kandidaat-huurder schriftelijk verzaakt aan dit recht. Er kan afgeweken worden van de rationele bezettingsnorm bij tijdelijke herhuisvesting bij renovatie of als de huurder wordt herhuisvest ten gevolge van het bewonen van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de Vlaamse woonnormen. Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, wordt stapsgewijze uitgekeken naar de kandidaat-huurders waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder telt. Omwille van leefbaarheidsproblemen en sociale vermenging wordt afgeweken van deze rationele bezettingsgraden bij de terraswoningen met 3 slaapkamers in de wijk Meulenberg te Houthalen-Helchteren, en dit omwille van de structuur van de woningen en het hieraan gekoppelde onveiligheidsgevoel. Deze woningen zijn beneden uitgerust met een garage, een inkomhal en 1 slaapkamer, en hebben op de verdieping een living, een keuken en 2 slaapkamers. De slaapkamer beneden wordt enkel als berging/bureel gebruikt. Omdat de woningen toch voldoende ruim zijn, kunnen ze worden toegewezen aan: - een koppel zonder kinderen: - een koppel met maximum 2 kinderen; - een alleenstaande met maximum 2 kinderen. Bij de nieuwbouw Meulenberg fase 3 daar worden voor de appartementen rondom semi-publieke ruimte volgende normen gehanteerd bij toewijzing: - appartement met 2 slaapkamers geschikt voor 4 personen: koppel of alleenstaande met 1 of 2 kinderen - appartement met 2 slaapkamers geschikt voor 3 personen: koppel of alleenstaande met 1 kind II.2. Aangepaste woningen De factor die de rationele bezetting van een woning bepaalt, in functie van de fysieke toestand van de huurder en van allen die met hem de woning betrekken of zullen betrekken is de aangepastheid of toegankelijkheid van een woning. De rationele bezetting van de beschikbare aangepaste woningen wordt door cvba Kempisch Tehuis als volgt ingevuld met toepassing van de wettelijk voorziene voorrangsregel voor gehandicapten. 12

13 a) Woningen, gelijkvloers aangepast voor rolstoelen of rolstoeltoegankelijk, zullen in deze volgorde met prioriteit toegewezen worden aan kandidaat-huurders die motorisch gehandicapt zijn en permanent of periodiek dienen gebruik te maken van een rolstoel en in tweede instantie aan kandidaat-huurders die mogelijk op termijn rolstoelafhankelijk dreigen te worden (zie lijst bijlage 1); b) Een aantal woningen, appartementen op gelijkvloers of appartementen bereikbaar met lift, zullen met prioriteit toegewezen worden aan kandidaat-huurders met een fysieke beperking als de woning door gerichte investeringen specifiek is aangepast voor personen met een fysieke beperking (zie lijst in bijlage 2). Voor kandidaten met een fysieke beperking wordt de 2 de slaapkamer en of logeerkamer niet in rekening gebracht voor het bepalen van de rationele bezetting. c) Eén appartement gelegen Kruittorenwal 9/0-4 te Bree is voorzien van een meldingsinstallatie zodat de conciërge altijd kan verwittigd worden van een noodsituatie. Dit appartement kan enkel toegewezen worden aan een kandidaat-conciërge. d) Voor nieuwe appartementen met een goede toegankelijkheid (o.a. liften, deurbreedte en douche) kan prioriteit gegeven worden aan senioren volgens het gemeentelijk toewijzingsreglement. Welke appartementen/woningen hiervoor in aanmerking komen wordt - in overleg met de gemeente - beslist bij de eerste verhuring en na goedkeuring van het gemeentelijk toewijzingsreglement. Voor iedere gemeente binnen het werkgebied werd een gemeentelijk toewijzingsreglement goedgekeurd om de woongelegenheden: - toe te wijzen aan kandidaten die +65 jaar zijn en vervolgens aan kandidaten vanaf 55 jaar of met een fysieke beperking (cascadesysteem) in de gemeente Peer (bijlage 3), Overpelt (bijlage 4) en Meeuwen-Gruitrode (bijlage 5); - toe te wijzen aan kandidaten die +65 jaar zijn of met fysieke beperking in de gemeente Lommel (bijlage 6), Hechtel-Eksel (bijlage 7), Bree (bijlage 8), Zonhoven (bijlage 9), Hamont-Achel (bijlage 10), Houthalen-Helchteren (bijlage 11), Bocholt voor Houthalen-Helchteren, bijlage 12 voor Bocholt en bijlage 13 voor Neerpelt, toe te wijzen aan personen vanaf 65 jaar. II.3. Aangepast woningcomplexen Naast aangepaste woningen beschikt de cvba Kempisch Tehuis over een aantal aangepaste woningcomplexen. Naast 3 ADL-projecten werden in het kader van de samenwerking tussen Wonen en Welzijn en door cofinanciering via het Provinciaal Rollend Woonfonds voor een aantal woonprojecten of wooneenheden in een bepaald complex samenwerkingsakkoorden afgesloten met gemeenten/ocmw s/vzw s inzake begeleiding/zorg of specifieke omkadering voor bepaalde cliënten. Deze woningen werden specifiek aangepast aan de doelgroep, en vaak omkaderd met extra voorzieningen of ontmoetingsruimten. Rationele bezetting is hier enkel mogelijk, indien de zorg- of begeleidingscomponent noodzakelijk is, en geregeld wordt in een schriftelijke overeenkomst. Voor deze wooneenheden en complexen gebeuren de toewijzingen eveneens via een deellijst, waarop kandidaten zich kunnen inschrijven. Volgende wooncomplexen vallen onder toepassing van art. 73ter KSH: 2 ADL-projecten te Overpelt, Lindelhoeven aan het MS- en revalidatiecentrum met 29 woningen. het ADL-project te Lommel, Heserbergen met 12 woningen; het project Beschut Wonen te Overpelt met 8 woningen en de uitbreiding met 7 woningen; het project De Open Poort te Overpelt met 5 woningen; het project Padveld te Wijchmaal met 11 woningen; het project Keerpunt te Lommel met 16 kamers; het project De Wiek te Hamont met 13 woningen; het project t Klavertje te Houthalen-Helchteren met 3 woningen. 13

14 II.4. Uitzonderlijke gezinssamenstelling Voor elke gezinssamenstelling (combinatie van volwassenen en/of kinderen al dan niet zonder relatie of verwantschap) of gezinssituatie (fysieke toestand van de gezinsleden), die in bovenstaande regelgeving niet aan bod komt omwille van haar uitzonderlijk karakter, zal op basis van de feitelijke gezinssamenstelling het rationele woningtype bepaald worden. III. Procedure onderbezetting De huidige zittende huurders met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die onderbezet wonen, zullen een onderbezettingsvergoeding moeten betalen, tenzij ze willen verhuizen. Een woning wordt als onderbezet beschouwd als het verschil tussen enerzijds het aantal slaapkamers van de woning en anderzijds de som van het aantal huurders, vermeld in artikel 2, 1, eerste lid, 34, van de Vlaamse Wooncode, het aantal minderjarige kinderen en het aantal gemelde personen met toepassing van artikel 92, 3, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode in die woning, groter is dan 1. Dat betekent dat een alleenstaande persoon vanaf een drieslaapkamerwoning onderbezet woont, een koppel vanaf een vierslaapkamerwoning, een koppel met één kind vanaf vijf slaapkamers, Als een huurder een onderbezette woning betrekt, dient hij in te gaan op een aanbod van een woning die aan vier voorwaarden moet voldoen: 1. De woning moet voldoen aan de bezettingsnormen zodat ze niet opnieuw onderbezet zou zijn. Het mag dus eventueel een woning zijn die niet voldoet aan de rationele bezetting zoals ingevuld door de verhuurder. 2. De aangeboden woning moet liggen in dezelfde omgeving als de huidige woning (binnen een straal van vijf kilometer). 3. De reële huurprijs vermeerderd met alle huurlasten (zowel vaste als individuele) mag niet hoger liggen dan de reële huurprijs en alle lasten van de huidige woning. 4. Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden. Als de huurder tweemaal een valabel aanbod weigert, wordt een onderbezettingsvergoeding aangerekend van 25,00 EUR (te indexeren cfr. artikel 56 van het Kaderbesluit Sociale Huur) per slaapkamer die volgens de definitie van een onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt. Dat bedrag zal worden toegevoegd aan de maandelijkse reële huurprijs. Deze procedure zal ook gelden voor nieuwe huurders vanaf met een contract van bepaalde duur (9 jaar). Ze moeten voldoen aan de inkomens- en bezettingsvoorwaarde om telkens een contractverlenging van 3 jaar te bekomen. III.1. Aanpak van de zittende huurders die onderbezet wonen (vóór ) De huurders die momenteel een onderbezette woning betrekken zullen op de hiernavolgende wijze begeleid worden naar een woning die niet onderbezet zou zijn als de huurder met zijn gezinsleden de woning zou betrekken (cfr. beslissingen raad van bestuur dd en ). Een gefaseerde en gespreide aanpak van de onderbezetting is noodzakelijk om geen te zware negatieve effecten te krijgen bij de kandidaat-huurders. Zie onderstaande analyse van patrimonium, wachtlijst en huurders in onderbezetting. Kempisch Tehuis heeft te weinig kleine woningen. Omdat 65% van de kandidaten in slechts 40 % van het patrimonium terecht kan, geeft dit extra-druk en dus langere wachttijden voor de kleine woningen. 14

15 Fase 1 Er is weinig natuurlijk verloop van huurders. Gewone opzeggingen zijn erg beperkt (slechts een honderdtal per jaar, buiten de nieuwbouwprojecten). Het bijkomend probleem van onderbezetting te drastisch aanpakken zet bijkomende druk op de wachttijd van de kandidaat-huurders. Nog nooit waren er zoveel kandidaat-huurders dan de laatste jaren. Sinds 2011 is er een spectacularire toename van kandidaten en dus ook van de gemiddelde wachttijd op een sociale huurwoning. Ook de stijgende nieuwbouwprojecten kunnen de huidige aangroei niet afremmen. Meer dan 500 huurders in onderbezetting gelijktijdig benaderen voor een kleinere woning zou de wachttijd van alleenstaanden (50% van de kandidaten) voor verschillende jaren blokkeren, omdat de 500 huurders zich altijd kunnen beroepen op de wettelijke voorrangsregels inzake prioritaire mutatie. Van de 57 kandidaten die in september 2017 op de wachtlijst stonden voor een prioritaire mutatie zijn er 40 (70%) die deze prioriteit krijgen omwille van onderbezetting. Gezien de verhuurdienst bij renovatie al aandringt op verhuis naar een kleinere aangepaste woning, zijn er reeds heelwat huurders die ingaan op deze vraag. Eerst werken aan de zittende huurders met contract van onbepaalde duur. Binnen deze groep eerst de huurders aanschrijven met (grootste) onderbezetting: > 2. In september 2017 waren er 34 dossiers met een onderbezetting > 2: 3 alleenstaanden in een 5-slaapkamerwoning in Houthalen, Overpelt, en Wijchmaal; 1 keer 2 personen in een 5-slaapkamerwoning in Wijchmaal; 1 keer 3 personen in een 6-slaapjamerwoning Houthalen; 29 alleenstaanden in een 4-slaapkamerwoning in 8 van de 11 gemeenten. Procedure: Hen persoonlijk aanschrijven in februari 2018, en de kans geven om een prioritaire mutatie aan te vragen binnen de 6 maanden. Ze kunnen hierover een afspraak maken met de verhuurdienst voor meer informatie. Degenen die niet reageren opnieuw aanschrijven in september 2018 en vermelden dat er dwingende maatregelen (met de nodige toelichting) mogelijk zijn indien ze alsnog zich niet inschrijven binnen de 3 maanden. Indien er veel prioritaire mutaties en of andere herhuisvestingen zijn, temporiseren met volgende stappen om toegang voor nieuwe kandidaten (vooral kleine gezinnen en alleenstaanden) nog open te houden. Inventaris maken van prioritaire mutaties in december 2018 om dit te kunnen monitoren. - Onwilligen met onderbezetting > 2: vanaf januari 2019 uitnodigen voor bespreking waarbij eventueel billijkheidredenen (gezondheid, mantelzorg e.a.) in rekening kunnen gebracht worden om geen onvrijwillig aanbod opgelegd te krijgen. Hierbij al dan niet de mogelijkheid openlaten om keuze voor bepaalde wijken of woningtypes binnen de normen (5 km, huurprijs.) uit te sluiten. - Vanaf april 2019 tweemaal een gepast verplicht aanbod (dat voldoet aan de 3 criteria) doen indien geen billijkheidsredenen werden aanvaard en zo nodig huurtoeslag opleggen. Eventueel kan ook een gepast aanbod worden gedaan dat niet voldoet aan alle criteria ( bv huurprijs of ligging). - Eind 2019 evalueren of de aanpak van onderbezetting > 2 voldoende resultaten heeft opgeleverd. - Indien er voldoende prioritaire mutaties worden aangevraagd wegens onderbezetting, wordt het aantal verplichte aanbiedingen beperkt tot maximum 10% van de gewone opzeggingen op jaarbasis. Indien er veel onwilligen zijn kan dit worden verhoogd tot maximum 20% van de toewijzingen om de toegang van andere kandidaten (alleenstaanden en kleine gezinnen) niet volledig te blokkeren. 15

16 Fase 2 aanpak naar groep huurders met contract onbepaalde duur en met onderbezetting = 2. Gezien deze groep erg groot is (506 op en nog 484 dossiers in september 2017), zal deze niet in één keer kunnen aangeschreven worden. Op basis van de monitoring op eind december 2019 wordt beslist welke criteria we zullen hanteren voor het aanschrijven van een eerste subgroep (bv duur van onderbezetting, evenwichtige spreiding over gemeenten/werkgebied, maar ook eventueel gekoppeld aan realisatie nieuwbouwprojecten of herhuisvesting bij grondige renovatie ). Dit om een ongelijke behandeling te voorkomen en toch stappen vooruit te zetten Als de subgroepen gemaakt zijn, hierop de procedure en aftoetsingen uit fase 1 toepassen. De eerste subgroep aanschrijven in februari 2020 enz Vervolgens de volgende subgroepen aanpakken opnieuw rekening houdend met de de kansen van gewone kandidaten op een toewijzing. Fase 3 aanpak onderbezetting bij huurders met contract van 9 jaar. Gezien opzeg toch pas mogelijk is op einde van 9-jarige termijn en de onderbezetting op korte termijn maar weinig zal voorkomen, kan het monitoren van deze doelgroep al naargelang de totale grootte van de onderbezetting een aantal jaren worden uitgesteld. Uiteraard is prioritaire mutatie op vraag van de huurders altijd mogelijk. Ook hier kan dan weer gestart worden met het opmaken van een inventaris (eind december 2022) en de graad van onderbezetting, het fasegewijs aanschrijven vanaf februari 2023 en informeren van deze huurders met eerst een voorstel voor vrijwillige mutatie en vervolgens de meer verplichte aanpak na verplicht aanbod van een al dan niet gepaste woning volgens de norm. uiteraard is hier de stok achter de deur wel forser (opzeg na 8 jaar en 6 maanden) dan bij de huurders met een contract van onbepaalde duur. Periodieke monitoring Jaarlijks evalueren en zo nodig bijsturen (vanaf januari 2019). Uitgangspunt is de onderbezetting op Jaarlijks wordt de onderbezetting op 31 december in kaart gebracht om de absolute en relatieve onderbezetting te kunnen opvolgen. Deze wordt tevens gelinkt aan het aantal toewijzingen van het voorbije jaar. IV. Specifieke invulling prioritaire ruiling (mutatie) Via het aanvraagformulier wordt aan de kandidaat-huurders medegedeeld welke woongelegenheden rationeel aan hun gezinssamenstelling aangepast zijn, en kunnen zij specifieke gezinssituaties kenbaar maken. Als een kandidaat toch absoluut wil ingeschreven worden voor een grotere woning dan waar hij volgens de rationele bezetting voor in aanmerking komt, zal dat gebeuren maar met de mededeling dat hij enkel bij uitputting van de kandidaten met aangepaste gezinssamenstelling in aanmerking kan komen. Indien een huurder van de cvba Kempisch Tehuis een ruiling naar een andere woongelegenheid aanvraagt, zal om een prioritaire ruiling toe te kennen nagegaan worden of de betrokken huurder overbezet, onderbezet of niet-aangepast woont. 16

17 De verhuurder moet verplicht afwijken van de invulling van de rationele bezetting als de huurders herhuisvest moeten worden omdat ze een onaangepaste (overbezette) woning bewonen en als er op korte termijn geen aanbod kan worden gedaan. Prioritaire ruiling kan enkel voor het volledige gezin. Indien een deel van het gezin een andere sociale huurwoning wenst, spreken we (ook bij overbezetting) over een gewone toewijzing. Er is een huurderverplichting toegevoegd in de Vlaamse Wooncode waardoor een huurder voortaan verplicht wordt om in te stemmen met een verhuis wanneer hij woont in een sociale woning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, maar er niet langer een persoon woont die hieraan nood heeft. Geen gevolg geven aan het verzoek van Kempisch Tehuis om de aangepaste woning te verlaten, kan aanleiding geven tot een opzeg van de huurovereenkomst. Volgens de principes van rationele bezetting woont een huurder van de cvba Kempisch Tehuis : 1. onaangepast door overbezetting, als er per slaapkamer meer dan 2 personen effectief wonen of als er 2 kinderen > 8 jaar van verschillend geslacht in één slaapkamer moeten verblijven; Voor slaapkamers kleiner dan 11 m² kan de dienst naargelang de bezetting overbevolking vaststellen. 2. onaangepast door onderbezetting vanaf de tweede niet gebruikte slaapkamer (behalve bij jonge gezinnen); 3. onaangepast omwille van fysieke beperkingen wanneer dit wordt vastgesteld door de dienst verhuring en gestaafd door de nodige medische attesten; 4. in een invalidenwoning, maar heeft geen nood aan een aangepaste woning; 5. onaangepast in een sociale assistentiewoning, want is géén 65 jaar. Daarenboven moet de kandidaat-ruiler steeds correct aan cvba Kempisch Tehuis : binnen de maand melding gedaan hebben indien één of meerdere kinderen geboren werden, gezinsleden de woning verlieten; de partner van de huurder kwam bijwonen; elke andere wijziging in verband met de gezinssamenstelling voorafgaand aan de bijwoning gemeld hebben aan de hand van een beschikbaar modelformulier; de bepalingen inzake gezinshereniging correct hebben nageleefd. In bepaalde sociale situaties kan een gemotiveerde afwijking van deze rationele bezetting verantwoord zijn. Voor deze afwijkingen wordt dezelfde procedure gehanteerd als voor versnelde toewijzingen. Specifiek zal overbezetting die tot stand kwam door wijzigingen in gezinssamenstelling waar cvba Kempisch Tehuis niet van op de hoogte werd gesteld en de woonnorm van de Vlaamse Wooncode overschreden is, kan geen aanleiding geven tot prioritaire ruiling, maar daarentegen wel tot passende maatregelen ten aanzien van de huurder teneinde opnieuw een normale bezetting van de verhuurde woongelegenheid te bekomen. 17