Inhoudstafel. Voorwoord

Transcriptie

1 Voorwoord V Inleiding 1 1. Geschiedenis van de Huisvestingscode in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest De federale bevoegdheid De start van de regionalisering De beoogde doelstellingen De federale en gewestelijke bevoegdheden naast elkaar Nieuwe richtingen 4 Titel 1 Huur 7 Hoofdstuk 1 Algemene beginselen 9 1. Normen: Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie Doelstellingen, draagwijdte en toepassingsgebied Controle van de conformiteit Algemeen Procedures Conforme en niet-conforme woningen Conforme woningen Maatregelen en sancties voor niet-conforme woningen Steun aan huurders Eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting Algemeen Recente wijzigingen Bijkomende inlichtingen en contactpersonen Regeling van de huurovereenkomst voor huisvesting Inleiding De huurovereenkomst in het algemeen Definitie huurovereenkomst Bepalingen die de huurovereenkomst voor hoofdverblijf regelen Een huurovereenkomst sluiten? De tehuurstelling Aard van de huurovereenkomst Bewijs van de mondelinge huurovereenkomst en zijn modaliteiten 25 VII

2 Interpretatieproblemen van een schriftelijke huurovereenkomst De huurovereenkomst en de consumentenbescherming Registratie van de huurovereenkomst Huurovereenkomst voor hoofdverblijf Toepassingsvoorwaarden Verbodsbepaling Uitsluitingen Einde van de bestemming als hoofdverblijf Enkele bijzondere gevallen Tijdelijke bepalingen De plaatsbeschrijving De schriftelijke vaststelling Vaststelling opgesteld tijdens een bepaalde periode Sanctie bij gebreke van een plaatsbeschrijving De registratie van de plaatsbeschrijving De huurwaarborg Aard van de huurwaarborg Huurwaarborg bestaande uit een geldsom Brandverzekering Verplichtingen van de verhuurder Levering Een gehuurd goed dat voldoet aan de basisvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Garantie van ongestoord genot Verplichtingen van de huurder Verplichting tot meubilering Betaling van de prijs Gebruik van het gehuurde goed volgens zijn oorspronkelijke bestemming en als een goede huisvader Huurherstellingen of klein onderhoud Teruggave van het gehuurde goed De huurprijs Kosten en lasten Verplichting tot voorafgaande informatie De huurprijs Herziening van de huurprijs Kosten en lasten Verjaringstermijn Duur, verlenging en einde van de huurovereenkomst Duur van de huurovereenkomst Verlenging van de huurovereenkomst Andere vormen van opzegging van de huurovereenkomst Het recht op een behoorlijke huisvesting Geschillen De verzoeningsprocedure Het verzoekschrift 95 VIII Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer

3 Procedure in geval van uitwinning Mogelijkheid tot collectieve schuldenregeling in geval van een te zware schuldenlast Tabel met prijsindexen Fiscale voordelen Vermindering van de onroerende voorheffing Vermindering voor gehandicapt gezinshoofd en grootoorlogsinvaliden Voorwaarden Bedrag van de vermindering Vermindering in het voordeel van het gezinshoofd met kinderen of gehandicapten ten laste Voorwaarden Bedrag van de vermindering Waar en hoe aanvragen? 99 Hoofdstuk 2 Sociaal huisvestingsbeleid Publieke actoren Gewestelijke instellingen De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en de openbare vastgoedmaatschappijen Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Lokale overheden De toekenning van de woningen die beheerd worden door de gemeenten en OCMW's Instrumenten De bestrijding van discriminatie in de openbare huisvesting Wettelijk kader Verboden gedragingen Toegelaten rechtvaardigingen Persoonlijke en materieel toepassingsgebied van de ordonnantie Sanctiemechanisme(n) Bewijslast Waar kan men terecht? Openbaar beheersrecht Maatregel Tenuitvoerlegging van het openbaar beheersrecht Het openbaar beheersrecht in Vlaanderen en Wallonië De aanvaarding van het mechanisme door private en publieke actoren 187 IX

4 Wijzigingen aan de regeling Enkele te verwachten verbeteringen Gewestelijke administratieve boete voor leegstaande woningen Administratieve boete Vordering tot staking Het arrest van het Grondwettelijk Hof van 29 juli Tenuitvoerlegging van de maatregel De herwaarderingspolitiek van de wijken Initiatieven in de wijken De Duurzame Wijkcontracten Sociale verhuurkantoren Belang Werking Voordelen voor de eigenaars Voorgestelde steunmaatregelen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Verhuis- en installatietoelage en bijdrage in het huurgeld VIBH De huurtoelagen De gewestelijke leningen voor de samenstelling van een huurwaarborg Dienst voor de Maatschappelijke Begeleiding van de Sociale Huurders 214 Titel 2 Aankoop 215 Hoofdstuk 1 Algemene beginselen en fiscale aspecten 217 Inleiding Aankoop van een woning Algemene inleiding Definitie en kenmerken van de verkoopovereenkomst Voorwerp van de verkoop Bekwaamheden van de contractanten Verplichtingen van de partijen Bijzonderheden Verkoop uit de hand Openbare verkoop (vrijwillig of gedwongen) Vruchtgebruik Erfpacht Opstal Vruchtgebruik Erfpacht en opstal Erfdienstbaarheden 233 X Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer

5 Erfdienstbaarheden die afhankelijk zijn van de ligging van de plaatsen (art. 640 tot 648 B.W.) Erfdienstbaarheden bij wet bepaald Erfdienstbaarheden door menselijke daad Statuut van de kopers Aankoop door een gehuwd koppel Aankoop door een ongehuwd koppel Aankoopformaliteiten Verkoopopdracht Verkoopcompromis Formaliteiten met het oog op opstelling van de authentieke akte Een woning bouwen Inleiding: keuze van het bouwtype Traditionele woningbouw Aankoop van de bouwgrond Keuze van een architect en een veiligheids- en gezondheidscoördinator Afleveringsprocedure voor de stedenbouwkundige vergunning Keuze van een aannemer Instapklare bouwprojecten Begrip De wet Breyne Vastgoedpromotieovereenkomst Rol van de vastgoedpromotor Rol van de opdrachtgever Rol van de architect Waarborgen aansprakelijkheden Voor en tijdens de werkzaamheden Na de werkzaamheden Nuttige adressen Lijst van websites Woning en verzekeringen De verzekering, een daad van voorzienigheid Brandverzekering Verzekering van de eigenaar en verzekering van de huurder Waarborgen van de brandverzekering Welke waarde laat u verzekeren? Premies Schadegeval en schadeloosstelling Duur en einde van de overeenkomst Schuldsaldoverzekering Is een schuldsaldoverzekering verplicht? 295 XI

6 Kan de bank die een hypothecair krediet verleent ook een bepaalde verzekeraar opleggen? Fiscale aspecten Registratierechten Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? Procedure Schenkingsrechten Wat houdt de tegemoetkoming in? Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? Wat is de vereiste procedure? Successierechten Wat zijn de voordelen? Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? Toelichtingen bij dit voordeel Procedure Vermindering op de onroerende voorheffing Vermindering voor een bescheiden woning 303 Hoofdstuk 2 Sociaal huisvestingsbeleid: de verschillende actoren en tussenkomsten in het Brussels Gewest Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest De hypotheekkredieten Het inkomen van het gezin De woning Het bedrag van het krediet De interestvoet Deel van het krediet om de energieprestatie van de woning te verbeteren De looptijd en de aflossing Woonplaats en bewoning Andere voorwaarden De dossierkosten en kosten voor de deskundige schatting De heropname van krediet Bouw / renovatie-verkoop De ontvankelijkheidsvoorwaarden Het algemeen register Verkoop Bijzondere verkoopvoorwaarden De verzekering gewaarborgd wonen voor nieuwe eigenaars 317 XII Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer

7 2. GOMB Gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Van de inschrijving tot de aankoop van een GOMB-woning Inschrijving in het register van de kandidaat-kopers Bevestiging van interesse Selectie van de kandidaten en uitnodiging op een verkoopdag Een praktisch voorbeeld Aankoopvoorwaarden Voor kopers-bewoners Voor kopers-investeerders Welke verplichtingen zijn er verbonden aan de aankoop van een GOMB-woning? Voor kopers-bewoners Voor kopers-investeerders Controle en sancties Einde van de voorwaarden van de GOMB De instellingen voor sociaal krediet Het sociaal woonkrediet De erkende kredietinstellingen 326 Titel 3 Renovatie 327 Hoofdstuk 1 Renovatie en verbouwing: algemene aspecten 329 Inleiding Juridische aspecten Algemeenheden Bijzonderheden Stedenbouwkundige vergunning Verplichting om een architect te kiezen Verplichting om een veiligheidscoördinator te kiezen Keuze van één aannemer of verschillende vakmensen: niet-toepassing van de wet Breyne Btw van 6 % op de renovatie van vastgoed Europese normen Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven Zogenaamd permanente maatregelen: woongebouwen van ten minste 15 jaar 333 XIII

8 Zogenaamd tijdelijke maatregel die toch een permanent karakter heeft: woongebouwen van minstens 5 jaar (maar minder dan 15 jaar) oud Nuttige adressen 338 Hoofdstuk 2 Renovatie en verbouwingen: de verschillende steunmaatregelen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Renovatiepremie Wettelijke referenties Algemene toekenningsvoorwaarden Voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen Voorwaarden waaraan de woning moet voldoen Voorwaarden waaraan de werkzaamheden moeten voldoen Lijst van de subsidieerbare werkzaamheden Werkzaamheden m.b.t. de stabiliteit van het gebouw Dak Behandeling tegen vocht, huiszwam en verluchting Gas en elektriciteit Warmte- en geluidsisolatie Bouwschil Verwarming en sanitair Binnenhuisinrichting Geluidsisolatie: rolluikkasten, brievenbussen en verluchting Regenwatertanks Verbetering van de binnenruimten van huizenblokken Allerlei werken Technische follow-up De premie Zo gaat u tewerk Bij te voegen documenten Uw dossier indienen en opvolgen Technisch en architectonisch advies, register van beroepen enz Behandelingstermijn van de dossiers Premie voor gevelverfraaiing Wettelijke referenties Algemene toekenningsvoorwaarden Voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen Voorwaarden waaraan het goed moet voldoen 359 XIV Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer

9 Voorwaarden waaraan de werkzaamheden moeten voldoen Premie Diverse verhogingen Een dossier voor de aanvraag van de gevelverfraaiingspremie samenstellen Welke documenten voegt u bij de aanvraag? U bent eigenaar? U bent gewoon mede-eigenaar? U bent gedwongen mede-eigenaar of de aanvraag is rechtstreeks afkomstig van de vereniging van medeeigenaars? U heeft een erfpachtovereenkomst op het gebouw? U heeft een handelshuur op het gebouw? Andere in te dienen documenten Heeft het goed een erkende architectonische waarde? Voor rechtspersonen Een aanvraag indienen Aanvraagformulier en samenstelling van het dossier Uw dossier indienen en opvolgen Technisch en architectonisch advies, repertorium van de bouwvakken enz Over de termijnen Energiepremie Rationeel energiegebruik Wie komt in aanmerking voor een premie? Wanneer en hoe een premieaanvraag indienen? Wie kan de werkzaamheden uitvoeren? Verhoging, cumulatie van energiepremies en andere overheidssteun Uitrusting en werkzaamheden die in aanmerking komen voor een energiepremie Premies voor particulieren: Sociale groene lening Belastingvermindering Andere contactadressen 380 XV

10 Titel 4 Praktische gids 383 Hoofdstuk 1 Overzichtstabel van de tegemoetkomingen 385 Hoofdstuk 2 Lijst met nuttige adressen Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Gemeentebesturen De O.C.M.W.'s Openbare vastgoedmaatschappijen: OVM Openbare vastgoedmaatschappijen die beschikken over woningen die speciaal zijn aangepast voor gehandicapten Openbare vastgoedmaatschappijen die beschikken over woningen voor de opvang van grote gezinnen Erkende sociale kredietvennootschappen Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest De S.V.K.'s: Sociale verhuurkantoren Informatie-permanenties omtrent renovatie Huisvestingssteun en Informatiediensten Diverse informatie- en hulpdiensten Lijst van verenigingen erkend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, die ijveren voor inschakeling door huisvesting 410 Hoofdstuk 3 Lijst van wettelijke bepalingen Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid XVI Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer

11 2. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en van een bijdrage in het huurgeld Ministerieel besluit tot bepaling van de kwaliteitsnormen van woningen voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 december 2004 tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en een bijdrage in het huurgeld Burgerlijk Wetboek Wet met betrekking tot huishuur Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van tot instelling van een huurtoelage Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de toekenning van premies voor de renovatie van het woonmilieu Ministerieel besluit van houdende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007 betreffende de toekenning van premies voor renovatie van het woonmilieu Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de toekenning van premies voor de verfraaiing van gevels Ministerieel besluit betreffende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 2002 betreffende de toekenning van premies voor de verfraaiing van de gevels Bibliografie 487 Index 489 XVII