voormalig fabriekspand Tieleman & Dros Middelste Gracht en Ingenieur Driessenstraat 11, 2312 TX te Leiden

Transcriptie

1 Conditiemeting Tieleman & Dros d.d Stramien 2000 Conditiemeting voormalig fabriekspand Tieleman & Dros Middelste Gracht en Ingenieur Driessenstraat 11, 2312 TX te Leiden d.d uitgevoerd door Bouwkundig werkburo Stramien 2000 vof in opdracht van: Gemeente Leiden afdeling: Vastgoed en Grondzaken 1/12 1

2 INHOUDSOPGAVE pagina 1. INLEIDING Algemeen Gebouwgegevens 3 t/m Projectomschrijving Verantwoording 7 2. CONDITIEMETING 2.1 Materiaalgegevens en Algemene kwaliteitsbeoordeling 8 t/m KOSTENRAMING INSTANDHOUDING 3.1 Kostenraming instandhouding 3 jaar GEBOUW 4.1 Indeling Constructie 12 BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Opname conditiemeting en kostenraming Foto s 2/12 2

3 1. INLEIDING 1.1 Algemeen Betreft: Visuele opname van het voormalig fabriekspand met terrein en opstallen van het voormalig fabriekspand Tieleman & Dros aan de Middelste Gracht en Ingenieur Driessenstraat 11 te Leiden in opdracht van de gemeente Leiden t.b.v. particuliere herontwikkeling. De conditie van bestaande panden is opgenomen volgens richtlijnen NEN Het betreft een verkennend onderzoek t.b.v. instandhouding voor een periode van 3 jaar. Dit om mogelijkheid tot herontwikkeling van het gebouw nader te onderzoeken. Nadrukkelijk wordt erop gewezen dat bij doorgang van herontwikkeling er opnieuw nader onderzoek op specifieke onderdelen dient te worden verricht. Met name omdat dit een visuele inspectie betreft. Niet zichtbare onderdelen zoals fundering, balklagen, riolering en leidingwerk zijn niet opgenomen in dit onderzoek. 1.2 Gebouwgegevens Kadastraal: Gemeente Leiden, sectie I, perceel Bestemming: GD2p, gemengde doeleinden met parkeren, Bestemmingsplan gemeente Leiden Binnenstad II Pancras-Oost. Onder gemengde doeleinden wordt verstaan: woondoeleinden, detailhandel, ateliers, dienstverlening, sportieve en recreatieve doeleinden, maatschappelijke doeleinden en kantoren. Huidig gebruik: Gebouwdeel 1: Begane grond: verhuurde kantoorruimte en ruimte t.b.v. kunstenaars Begane grond: entree woonruimte gebouwdeel 4 1 e Verdieping: de Boekenzolder Gebouwdeel Begane grond: ruimte t.b.v. kunstenaars Gebouwdeel 4 1 e Verdieping: woonruimte Gebouwdeel 5: Verkeersruimte voor gebouwdeel 1 Gebouwdeel 6: Garageboxen, schuur en parkeerterrein; stallingsruimte Laagspanningsruimte Liander Gebouwdeel 7: Tuin en toegang gebouwdelen Bouwjaar: Gebouwdeel 1+4 zijn opgericht kort na 1899 met daarna diverse aanpassingen. Gebouwdeel zijn opgericht tussen 1899 en 1926 met daarna diverse aanpassingen. Gebouwdelen 6 en 7 liggen op de plaats van gesloopte fabriekspanden. Gedetailleerde gegevens betreffende de locatie zijn te vinden in de Bouwhistorische Notitie Monumenten en Archeologie Gemeente Leiden d.d Ligging: Gelegen op de hoek Middelstegracht en Ingenieur Driessenstraat in de binnenstad van Leiden, situatie met in rood aangegeven begrenzing zie figuur 1. Vogelvlucht situatie zie figuur /12 3

4 Conditiemeting Tieleman & Dros d.d Stramien 2000 Figuur 1 situatie perceel Figuur 2 situatie perceel vogelvlucht voorzijde 4/12 4

5 Conditiemeting Tieleman & Dros d.d Stramien 2000 Figuur 3 situatie perceel vogelvlucht achterzijde Omsc hrij vi ng geb o uwde le n: Voormalig fabriekspand, opgebouwd uit verschillende bouwdelen: Gebo uwdeel 1: Voormalige fabriekshal: Gevels metselwerk met houten kozijnen voorzien van enkele beglazing. Begane grondvloer beton. Verdiepingsopbouw, houten vloerbalken, houten vloerdelen en stalen draagconstructie. Op de begane grond zijn in de loop der tijd vrijstaande doosvormige ruimtes aangebracht met gemetselde wanden en een licht plafond. Het zadeldak is tweedelig met aan de noordzijde een eindschild en aan de zuidzijde een topgevel. Het dak bestaat uit houten dakbeschot voorzien van keramische pannen op 3-voudige houten hangspanten. Gebo uwdeel 2: Voormalige fabriekshal: Gevels metselwerk met houten kozijnen voorzien van enkele beglazing, bedrijfsdeuren voorzien van hijsconstructie. Begane grondvloer beton. Zadeldak met verhoogd deel opgebouwd uit stalen Polonceau spanten, verticale raamstroken en houten dakbeschot voorzien van keramische pannen. Op de begane grond zijn in een vrij recent verleden lichte scheidingswanden en plafonds geplaatst. Gebo uwdeel 3: Voormalige fabriekshal: Gevels metselwerk met houten kozijnen voorzien van enkele beglazing. Begane grondvloer beton. Op de begane grond zijn in een vrij recent verleden lichte scheidingswanden en plafonds geplaatst. Ook is er sanitair geplaatst t.b.v. de voormalige daklozenopvang. Sheddak met stalen spanten, dak voorzien van keramische pannen en op het noorden georiënteerde lichtstroken. Platdak voorzien van zinken dakbedekking. Gebo uwdeel 4: Voormalige fabrieksruimte: Gevels metselwerk (aan voorzijde) en met cementgebonden shingles (gevel Ir. Driessenstraat). Begane grondvloer beton. Verdiepingsvloer met troggewelf, vermoedelijk gebogen metselwerk op stalen liggers aan de bovenzijde beton en aan de onderzijde stucwerk. Stalen hoofddraagconstructie. Plat dak, houten balklaag en houten dakbeschot met bitumen. 5/12 5

6 Conditiemeting Tieleman & Dros d.d Stramien 2000 Gebo uwdeel 5: Voormalige fabrieksstraat achter gebouwdeel 1+2+3: Begane grondvloer beton voorzien van tegelwerk. Dakvloer gemetseld troggewelf. Dak deels schuin voorzien van lichtdoorlatende kunststof golfplaten. Gebo uwdeel 6: Schuur aansluitend op de fabrieksstraat en parkeerterrein met prefab betonnen garageboxen, e.e.a. t.p.v een gesloopt fabriekspand. De schuur bestaat uit een betonnen begane grondvloer, houten spanten en lichtdoorlatende kunststof golfplaten. Gebo uwdeel 7: Voormalig fabrieksterrein: Buitenruimte grenzend aan de Ingenieur Driessenstraat afgeschermd met een gemetselde tuinmuur, ruimte deels voorzien van oude fabrieksvloer, e.e.a. t.p.v een gesloopt fabriekspand. Figuur 4: Overzicht gebouwdelen. 6/12 6

7 1.3 Projectomschrijving - Een bouwkundige conditiemeting voor de gebouwen en het terrein met de opstallen van de voormalige conservenfabriek Tieleman&Dros aan de Ingenieur Driessenstraat 11 en de Middelstegracht voor een instandhoudingsperiode van 3 jaar voor de gebouwen. - Een kostenindicatie voor instandhouding gedurende een periode van 3 jaar, op niveau 3 volgens NEN 2767 (consolidatie, geen renovatie). Conditiescore 3 is een redelijke conditie waarbij plaatselijk zichtbare veroudering aanwezig is en functievervulling niet in gevaar is. - Een globaal overzicht van de constructiewijze. - Een globaal overzicht van de installaties. 1.4 Verantwoording De opname is uitgevoerd op basis van visuele waarneming op een niet-destructieve wijze. De installaties zijn alleen in hoofdlijnen opgenomen, plaats van putten, afvoeren, cv-ketels, ventilatoren, de invoer van nutsvoorzieningen en de positie meterkasten zijn aangegeven. Het rapport is uitgewerkt volgens de methodiek NEN Op de bijgevoegde tekeningen is de constructiewijze zichtbaar en zijn de positie van de foto s, de plaats van de meterkasten, putten, installaties e.d. aangegeven. De opname is uitgevoerd op 14 mei Als er naar aanleiding van dit rapport vragen of (aanvullende) zienswijzen bestaan kunt u contact opnemen met: Bouwkundig werkburo Stramien 2000 vof Dorpsstraat 34A, 2396 HB Koudekerk a/d Rijn T (071) ; E info@stramien.nl 7/12 7

8 2. CONDITIEMETING 2.1 Materiaalgegevens en Algemene kwaliteitsbeoordeling Voor de kwaliteitsbeoordeling is gebruikt gemaakt van de 6 punten schaal volgens de NEN 2767 zoals aangegeven in onderstaande Tabel 1. Een overzicht van de materiaalgegevens en de kwaliteitsbeoordeling is te vinden in Bijlage I. Conditiescore Omschrijving Toelichting 1 uitstekend Geen of zeer beperkte veroudering. Incidenteel geringe gebreken zoals lichte mechanische beschadigingen of beschadigingen van esthetische aard. Onderdeel functioneert uitstekend. 2 goed Incidenteel beginnende veroudering, zoals materiaalaantasting, veroudering afwerklagen, materialen e.d. Onderdeel functioneert goed. Goed ontwerp, detaillering, gedegen uitvoering en montage. 3 redelijk De gebreken hebben incidenteel invloed op het functioneren van het onderdeel. Verouderingsproces is plaatselijk op gang gekomen. 4 matig Storing in functievervulling komt plaatselijk voor. Veroudering is duidelijk zichtbaar. 5 slecht Je kunt er niet meer op rekenen dat het onderdeel zijn functie vervult. De veroudering is onomkeerbaar, bouwdeel heeft einde van zijn levensduur bereikt. 6 zeer slecht Onderdeel functioneert niet meer, technisch rijp voor sloop. Tabel 1 omschrijving conditiescores 8/12 8

9 Een globaal overzicht van de conditie en gebreken per gebouwdeel: Gebouwdeel 1: De metselwerkgevels vertonen plaatselijk scheurvorming; vooral t.p.v. de constructie van de voormalige loopbruggen; conditie redelijk tot matig. Boeiboorden en gootbetimmeringen zijn veelal verrot; conditie matig tot slecht. De betonnen begane grondvloer en houten verdiepingsvloer zijn in goede conditie. De trappen zijn redelijk, treden zijn versleten. De houten dakspanten, het houten dakbeschot en dakpannen zijn in goede conditie. De houten buitenkozijnen en deuren zijn plaatselijk verrot, zeker op de zuidgevel; conditie redelijk tot slecht. Het schilderwerk is slecht. De zinken goten zijn in redelijke conditie. alsook de zinken leien t.p.v. de liftopbouw. De loodaansluitingen en hemelwaterafvoeren zijn plaatselijk slecht; De lift is buiten gebruik en niet toegankelijk. In dit gebouwdeel bevindt zich de gasmeter voor het gehele complex. Het fabrieksdeel aan de westzijde en de boekenzolder zijn niet verwarmd. Gebouwdeel 2: De metselwerkgevels (aan voor- en achterzijde) zijn in goede tot matige conditie. Boeiboorden en gootbetimmeringen zijn slecht; schilderwerk is slecht; De betonnen begane grondvloer is goed; vloertegels zijn plaatselijk verroest of ontbreken. De stalen dakspanten en kolommen zijn goed, het schilderwerk is in matige conditie; het houten dakbeschot (lichte schimmelvorming) en dakpannen zijn redelijk tot goed. De houten buitenkozijnen zijn plaatselijk verrot, conditie matig; schilderwerk is slecht. De goten zijn redelijk, plaatselijk is reparatie nodig. De loodaansluitingen en hemelwaterafvoeren zijn in redelijke tot matige conditie; de zakgoot tussen gebouwdeel 1 en 2 vertoont lekkagesporen. Gebouwdeel 3: De metselwerkgevels (aan achterzijde) zijn in matige conditie; de gestucte metselwerkgevel is redelijk. De gevel met houten delen is in matige conditie met plaatselijk houtrot; schilderwerk is slecht. De boeiboorden boven het metselwerk zijn in slechte conditie; schilderwerk is matig; De boeiboorden van de sheds zijn in redelijke staat; in het recente verleden is hiervan al veel vervangen; goten zijn redelijk. De zinken kopgevels van de sheds zijn in redelijke conditie. De betonnen begane grondvloer is goed, de tegels plaatselijk verroest; enkele tegels missen. De stalen dakspanten en kolommen zijn in matige tot redelijke staat, het schilderwerk is matig; Het houten dakbeschot (lichte schimmelvorming) en keramische dakpannen op de sheds zijn in matige staat. De zinken dakbedekking is in matige staat. De houten buitenkozijnen zijn in redelijke conditie, schilderwerk is redelijk. De ruiten in de sheds met zinken omlijsting zijn in redelijke staat; wel incidenteel glasbreuk. De loodaansluitingen en hemelwaterafvoeren zijn in redelijke conditie. Gebouwdeel 4: De metselwerkgevel (aan voorzijde) is in redelijke staat met incidenteel lichte scheurvorming. De gevel met cementgebonden shingles is ook in redelijke conditie. De boeiboorden boven het metselwerk zijn in slechte staat, schilderwerk is slecht. De betonnen begane grondvloer is goed, de gemetselde verdiepingsvloer is ook in goede staat. De stalen spanten zijn waar zichtbaar in goede staat, maar zijn vaak in omtimmeringen weggewerkt. Het houten dakbeschot is in goede conditie en de bitumineuze dakbedekking v.z.v. grind is in matige staat. De houten buitenkozijnen zijn in redelijke staat, schilderwerk is redelijk. Enkele kozijnen zijn in de afgelopen decennia vervangen en zijn in slechte staat. De loodaansluitingen zijn in matige staat; de hemelwaterafvoeren (inpandig) zijn goed. In dit gebouwdeel bevindt zich de watermeter voor het gehele complex 9/12 9

10 Gebouwdeel 5: De metselwerkgevel is in matige staat voor zover te beoordelen. De betonnen begane grondvloer is goed, de dakvloer met gemetselde troggewelven is in matige tot redelijke conditie. De bitumineuze dakbedekking is in slechte staat; de kunststof licht doorlatende golfplaten zijn slecht. De stalen spanten waar de dakvloer en de golfplaten op rusten zijn zeer slecht en deels weggeroest, zeker waar lekkage door de gaten in de golfplaten heeft plaatsgevonden. Gebouwdeel 6: De metselwerkgevel van de schuur is goed; wel zijn de boeiboorden slecht De achtergevel grenzend aan de tuinen is recentelijk opnieuw provisorisch opgebouwd zonder voegwerk uit bestaande stenen en is in slechte conditie. De betonnen begane grondvloer is goed; de houten spanten van de schuur zijn redelijk tot goed. De kunststof licht doorlatende golfplaten zijn matig tot slecht en deels missend; de hemelwaterafvoer deels missend en de goten slecht. De bestrating van het parkeerterrein is in redelijke staat, kleine delen zijn licht verzakt. De prefab betonnen garageboxen hebben plaatselijk betonschade. Gebouwdeel 7: De tuinmuur richting Ir. Driessenstraat is slecht, voegwerk en stenen zijn plaatselijk verdwenen. De bestrating (grotendeels oude fabriekstegels) is in redelijke tot goede staat; de brandpoort is verroest. De vetvang- en rioolputten zijn nog in goede staat. De afwerking en installaties van alle gebouwdelen zijn verouderd maar functioneel voor 3 jaar instandhouding. Bij een herbestemming van het complex zullen deze moeten worden vernieuwd. Gedetailleerde opnameresultaten zijn verwerkt in het schema van Bijlage I: de conditiemeting. De resultaten zijn per bouwdeel weergegeven. 10/12 10

11 3. KOSTENRAMING INSTANDHOUDING 3.1 Kostenraming instandhouding 3 jaar De kosten voor instandhouding zijn per onderdeel toegevoegd achter de conditiemeting, zoals opgenomen in Bijlage 1. De uitvoeringskosten zijn aangegeven bij hoogst noodzakelijke onderdelen ivm instandhouding: wind en waterdicht, tot aanvang van renovatiewerkzaamheden, voor max. 3 jaar; Geen aanzet tot renovatie en/of kwaliteits- geriefsverbetering voorzien Prijs per eenheid omvat de directe uitvoeringskosten per eenheid, zonder steigerwerk, werkvoorbereiding en andere bijkomende kosten. Ramingskosten zijn indicatief voor deze fase van het project en dienen nader te worden uitgewerkt bij herontwikkeling. Er zijn geen leegruimings- en schoonmaakkosten opgenomen 11/12 11

12 4. GEBOUW 4.1 Indeling, ter indicatie toegevoegd bij de Fotobladen 4.2 Constructie Figuur 5: Overzicht gebouwdoorsneden. 12/12 12