Alendorperweg 79 te Utrecht Onderwerp Bouwkundige verkoopkeuring Projectnummer BA00228 Documentnummer BA00228/RAN/04/

Transcriptie

1 Project Alendorperweg 79 te Utrecht Onderwerp Bouwkundige verkoopkeuring Projectnummer BA00228 Documentnummer BA00228/RAN/04/ Status definitief Datum Auteur R. Aarsman Versie V1.0 Vrijgave

2 Opdrachtgever Contactpersoon Gemeente Utrecht Erick Bos Postbus 8406 Postcode Plaats 3503 RK Utrecht Opsteller rapport Adviestaak Unit / Vestiging Projectnummer Bartels Ingenieursbureau B.V. Adviseur Bouwadvies Bouwadvies / vestiging Apeldoorn BA00228 Contactpersoon Postcode Plaats R. Aarsman 7325 DZ Apeldoorn Telefoon raarsman@bartels.nl Projectteam Projectleider Inspecteur Constructeur R. Aarsman R.Aarsman nvt Verantwoording Datum Naam paraaf auteur paraaf controle paraaf vijgave Auteur R. Aarsman Controle & Vrijgave R. Aarsman Bartels Ingenieurs voor bouw & infra alle rechten voorbehouden. Wilt u (delen van) dit rapport kopiëren of vermenigvuldigen, vraagt u dan schriftelijk toestemming daar voor bij Bartels Ingenieurs voor bouw & infra. 2

3 Inhoudsopgave Hoofdstuk pagina 1 Samenvatting, conclusie en aanbevelingen 1.1 Indeling Resultaten Volledigheid Conclusies en aanbevelingen Overzicht beperkingen 12 2 Inleiding 2.1 Omschrijving van de opdracht Algemeen Aanleiding Doel 12 3 Inspectie 3.1 Inspectie Onderbouwing onderhoud kostenraming 13 3

4 1 Samenvatting, conclusie en aanbevelingen 1.1 Inleiding In opdracht van de Gemeente Utrecht heeft Bartels Ingenieursbureau een bouwkundige verkoopkeuring uitgevoerd op de locatie Alendorperweg 79 te Utrecht. De inspectie is uitgevoerd op door de heer Aarsman. De onderzoeklocatie betreft een Vrijstaande woning. 1.2 Resultaten Tabel 1.1 geeft weer hoe conditie wordt weergegeven. Het zijn de onderdelen die ter plaatse zijn onderzocht / gecontroleerd. Het betreft een visuele bouwkundige inspectie. tabel 1.1 omschrijving conditiescore Conditiescore Omschrijving 1 Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken 2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering 3 Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering 4 Matige conditie Functievervulling van bouw en installatiedelen incidenteel in gevaar 5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar 6 Zeer slechte conditie Technisch rijp voor de sloop Tabel 1.2 bouwkundige beoordeling tabel 1.2a bouwkundige beoordeling gevels en dak bron Materiaal Element Conditiescore Toelichting baksteen met snijvoeg voorgevel 3 geen gebreken/ onderhoud goed baksteen met snijvoeg L gevel 3 geen gebreken/ onderhoud goed baksteen met snijvoeg achtergevel 3 geen gebreken/ onderhoud goed baksteen met snijvoeg R zijgevel 3 geen gebreken/ onderhoud goed baksteen met snijvoeg / pleisterwerk / houten rabatdelen 3 geen gebreken/ onderhoud redelijk klei pannen dak 2 geen gebreken/ onderhoud redelijk tabel 1.2b bouwkundige beoordeling begane grond bron Materiaal Element Conditiescore Toelichting deels hout balklaag en vloerplanken deels beton met tegelvloer begane grond 3 geen gebreken/ onderhoud goed binnenmuren dragend 2 geen gebreken/ onderhoud goed binnenmuren niet dragend 2 geen gebreken/ onderhoud goed tabel 1.2c bouwkundige beoordeling verdieping bron Materiaal Element Conditiescore Toelichting hout balklaag en vloerplanken begane grond 2 geen gebreken/ onderhoud goed 4

5 binnenmuren dragend 2 geen gebreken/ onderhoud goed binnenmuren niet dragend 2 geen gebreken/ onderhoud goed houten spanten en gordingen dak constructie 2 geen gebreken/ onderhoud goed 1.3 Volledigheid onderzoek Alle ruimtes zijn onderzocht en beoordeeld. Het onderzoek is niet destructief uitgevoerd, er is niet gekeken naar de oorzaak van de aanwezige gebreken. Het bouwjaar van de monumentale woning is ons niet bekend. 1.4 Conclusies en aanbevelingen 01. Gevelmetselwerk Het mestelwerk is van goede / redelijke kwaliteit. Voorgevel en linker zijgevel zijn goed, achtergevel en rechter zijgevel zijn redelijk. De voegen zijn van een minder kwaliteit, deels ontbreken de voegen met name op de uitwendige hoeken van de woning en over het algemeen zijn de voegen versleten en brokkelen af. Aan de achtergevel is een aanbouw geplaatst, dit is in een later bouwjaar gerealiseerd duidelijk met een andere gevelsteen. Ook hier zijn diverse gebreken geconstateerd. Met name het voegwerk is hier ook van een mindere kwaliteit. 5

6 02. Kozijnen, ramen en deuren De buitenkozijnen zijn inbraak gevoelig. De draairichting is naar buiten en er is geen inbraakwerend hang- en sluitwerk toegepast. De kwaliteit van de kozijnen en de draaiende delen zijn redelijk tot slecht te noemen, op verschillende plaatsen is houtrot geconstateerd. Het merendeel van de ramen bevat enkelglas en of glas in lood en de overige ramen is dubbelglas toegepast van een matige kwaliteit. Ventilatie voorzieningen in het raam zijn niet aanwezig. Tochtstrip deels. 03. Dakbedekking De dakconstructie is voorzien van een oud verbeterde holle pan. Er zijn geen grote kleurverschillen. Op het plat dak (balkon) ligt een bitumineuze dakbedekking de kwaliteit is redelijk. 04. Beglazing De houten kozijnen en ramen op de begane grond en verdieping zijn deels voorzien van enkelglas de voordeur heeft glas in lood, en deels zijn de kozijnen uitgevoerd met dubbel glas maar dan van de minste kwaliteit. 6

7 05. Raamdorpels en natuursteen De bestaande houten kozijnen zijn voorzien van een steenachtige onderdorpel of keramische dorpels. Van de stenen dorpels zijn de voegen van een slechte kwaliteit. De keramische dorpels liggen los. De vensterbank in de erker is gebroken en ligt los. 06. Hal en trap De trap met balustrade die naar de eerste verdieping gaat zijn van goede kwaliteit. Wel wat steil en korte aantrede maar dat is inherent aan het bouwjaar. 07. Stukadoorswerk Dragende en niet dragende muren op de begane grond en verdieping vertonen geen bouwkundige gebreken. In de woonkamer is wel een scheur. De deur naar de hal is hier dicht gemaakt met een gipsplaat en die tekent nu af. Geen bouwkundig probleem alleen esthetisch. De wand van de badkamer / trapgat vertoont gebreken ten gevolge van een lekkage in de badkamer. Of de lekkage is verholpen is niet achterhaalt. Wel zijn de vocht plekken nog goed zichtbaar. In de hal en trappengat houten lambrisering aan gebracht en daarboven pleisterwerk. De kwaliteit is redelijk. 08. Binnendeuren en algemeen timmerwerk Binnendeur kozijnen en de binnen deuren zijn verouderd en tonen gebreken. Het houtwerk aan de houten kozijn zijn op verschillende plaatsen beschadigd, ten gevolge van achterstallig onderhoud. In de deuren zijn gaten aanwezig die door geweld zijn veroorzaakt. Deurschild zijn verouderd maar zijn in de stijl van de woning (authentiek). 09. Vloeren De parketvloer in de hal is van goede kwaliteit. De begane grond en verdiepingsvloer bestaan uit een houten balklaag met vloerdelen, er zijn geen bouwkundige gebreken. Overige ruimtes een eenvoudige afwerking. In de badkamer en toilet ruimte ligt een tegelvloer. Deze is aangetast door het vocht. De tegels liggen wel vast maar de voegen door vocht aangetast. 7

8 10 Tegelwerk en sanitair De douche en toiletruimte zijn voorzien van een wand- en vloertegel. De kwaliteit van het tegelwerk is redelijk. Het voegwerk in de toilet is goed, in de badkamer zijn veel voegen aangetast. Kitwerk in de badkamer is van matige / redelijke kwaliteit. De aansluiting van het bad op de tegelwerk is van slechte kwaliteit. De scheidingswand tussen de badkamer en het trappengat is aangetast door en lekkage het pleisterwerk is losgelaten en het metselwerk is aangetast. Sanitair is eenvoudig maar zijn geen schades aangetroffen. 11 Plafond Het plafond op begane grond bestaand uit een spanplafond van een slechtkwaliteit. In de hal is een houten schrootjes plafond, kwaliteit goed. De keuken is een gipsplafond aangebracht, kwaliteit matig / redelijk. In de badkamer is een gipsplaten plafond wat is aangetast door vocht. In de overige ruimte is een geschilderde houten schrootjes plafond. In een slaapkamer die aan het balkon grenst is een vochtplek door lekkage aanwezig. Vermoedelijk een oude lekkage. De kapconstructie op de verdieping is afgewerkt met een betimmering tussen de gordingen. Als extra bergruimte is een knieschot aangebracht. Kwaliteit redelijk. 8

9 12 Schilderwerk Het schilderwerk van alle buiten kozijnen is rondom slechte te noemen. Beginnende en in een vergevorderd stadium houtrot aanwezig. De overstekken en de bakgoot zijn onderheven aan achterstallig onderhoud, beginnende en vergevorderd houtrot. Het overige buiten houtwerk is ook onderheven aan achterstallig onderhoud, ook hier is houtrot geconcerteerd. Schilderwerk, van alle binnendeur kozijnen en timmerwerk, is matig tot slechte kwaliteit. 9

10 13 Dakgoten hemelwaterafvoeren Overstekken en de houten bakgoten vertonen nog wel wat gebreken. Op diverse plaatsen is houtrot aanwezig. Met name bij de hemelwater doorvoeren. Een behoorlijk deel van het plafond van de overstek aan de voorgevel ontbreekt. De pvc hemelwaterafvoeren vertonen geen gebreken zijn wel verouderd. 14 Binnenriolering Alle aanwezig afvoer punten zijn gecontroleerd en lopen goed door. De binnen rioleringsleidingen zijn geïnspecteerd. Is niet achterhaald uit welk materiaal de binnenleidingen bestaan. 15 Keukenblok Keukenblok en bijbehorende apparatuur zijn gedateerd en zeer verouderd. Geen afzuigkap aanwezig. 16 Verwarmingsinstallaties De hoofdverwarming en warm water is een cv ketel aanwezig. 17 Ventilatie In de woning is geen of nauwelijks natuurlijke ventilatie aanwezig. In de keuken is geen afzuigkap aanwezig om keukluchtjes af te voeren. 10

11 18 Kapconstructie In de kapconstructie zijn geen zichtbare gebreken geconsenteerd 19 Bijgebouw Het tuinschuurtje staat op instorten. De volgende conclusies en aanbevelingen zijn van toepassing voor onderhavig inspectie. De bouwkundige staat van het pand is in goede staat met een paar uitzonderingen, hieronder gaan wij daar verder op in. Het afwerkingniveau van de woning is eenvoudig. Wel zijn er een paar aandachtspunten. Zie hieronder de opmerkingen. Versleten voegen gaan barsten en brokkelen, dit tast de constructie aan. Vocht en wind dringen naar binnen. Als er niet op tijd ingegrepen wordt zorgt het voor grotere problemen schimmel, doorslaande muren, lekkages allemaal gevolgen van een slecht onderhouden gevel. Om deze problemen te verkomen zal het noodzakelijk zijn om de voegen uit te slijpen en het voegwerk op nieuw aan te brengen. Schades aan het metselwerk kunnen meteen mee genomen worden. De belangrijkste schade zitten in de achtergevel en rechterzijgevel. Links onder het kozijn van de achtergevel is een steen afgebroken, hier kan vocht indringen met alle gevolgen van dien. Onder het raam van de verdieping zit een spanningsscheur. In de rechter zijgevel zit een spanningsscheur en zijn 5 stenen beschadigd. Alle gebreken aan het metselwerk herstellen. Keramische raamdorpels aan de linker zijgevel vervangen. Om het wooncomfort te vergroten zou het noodzakelijk zijn om kozijnen / dakvensters te vervangen. Gezien dit een behoorlijk ingreep is zou je het in fase kunnen uitvoeren. Eerste de noodzakelijke kozijnen waar ernstige houtrot is vervangen en de overige kozijnen herstellen en renoveren, en goed schilderonderhoud plegen. Overstekken, windveren en bakgoot hier is onderhoud noodzakelijk,er is houtrot aanwezig en dat dient aangepakt te worden om verdere achteruit gang tegen te gaan. Aan de aanbouw is de windveer aangetast door houtrot, verwijderen en herstellen. Al het buiten houtwerk reinigen en houtrot verwijderen en in een dekkende verflaag schilderen. In de gevelkozijnen zijn geen ventilatie voorzieningen opgenomen er zal gekeken moeten worden naar een ventilatie voorziening in de woning. Verschillende gebreken zijn oorzaak van een slechte ventilatie. Het keukenblok is verouderen en zal vervangen moeten worden. De wand van de badkamer zal onderzocht moeten worden of die aangetast is. De muur toont gebreken ten gevolge van lekkage. De inspectie was visueel en om vast te stellen of de muur verder is aangetast zal een aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn. Het tegelwerk in de badkamer vertoont veel gebreken, om verdere schades te verkomen zal de badkamer een renovatie moeten ondergaan. De binnen deurkozijnen zijn onderheven aan achterstallig schilderwerk, met hier en daar wat gebruiksschade. Dit kan door een schildersonderhoud goed herstelt worden. De binnendeuren zijn op een paar plaatsen flink beschadig hier zullen nieuwe deur geplaats moeten worden. De overige deuren hebben gebruiksschade maar dit is goed te herstellen door een schildersonderhoud. In de woonkamer zal een nieuw gipsplaat plafond moeten worden aangebracht. Het geheel zou kunnen worden gestuc of dekkend sausen. Voor de veiligheid van de bewoners, het schuurtje in de achtertuin zo snel mogelijk afbreken. Dit staat reeds op instorten. 11

12 1.5 Overzicht beperkingen In het onderstaande tabel 1.3 zijn de locaties vermeld welke niet geïnspecteerd. De locaties zijn niet onderzocht, aangezien hiervoor destructieve handelingen noodzakelijk zijn. tabel 1.3 overzicht beperkingen Locatie / ruimte Omschrijving algemeen visueel is er niet gekeken of er asbast aanwezig vloeren balklagen 2 Inleiding 2.1 Omschrijving van de opdracht In opdracht van de Gemeente Utrecht afdeling vastgoedbeheer heeft Bartels Ingenieursbureau B.V. een bouwkundige verkoopkeuring uitgevoerd op de locatie Rijksstraatweg 6 te Utrecht. De bouwkundige inspectie is uitgevoerd op 23 maart 2016 door de heer R. Aarsman. De onderzoeklocatie betreft een woonhuis met bijbehorende bijgebouwen. 2.2 Algemeen Dit is een bouwkundige verkoopkeuring rapportage, en geeft een beeld weer van de visuele inspectie van het gebouw en de algemene staat van gebouw. Het onderzoek is visueel uitgevoerd. 2.3 Aanleiding 2.3 Doel De aanleiding tot dit onderzoek is het inzichtelijk maken van de bouwkundige staat ten behoeve van de mogelijke verkoop. Het doel van het onderzoek is het in kaart brengen van de huidige staat en de verwachte onderhoudswerkzaamheden met de daarbij behorende kosten raming. 3 Inspectie Het onderzoek heeft alleen plaats gevonden op locatie, er heeft geen vooronderzoek plaatsgevonden als zijnde het bestuderen van bestaan de tekeningen of andere documenten. 3.1 Inspectie Binnen Bartels is door de jaren heen de benodigde kennis verworven op het gebied van bouwkundige inspecties. Tijdens de inspectie zijn gevels, dak en de binnen ruimtes visueel onderzocht en beoordeeld. Dit met de bedoeling om de bouwkundige staat van het gebouw zo volledig mogelijk in kaart te brengen. Hoewel Bartels de bouwkundige inspectie door kundig personeel en met de vereiste zorg heeft laten uitvoeren, kan niet uitgesloten worden dat alle gebreken in kaart zijn gebracht, er kunnen verborgen gebreken aanwezig zijn die tijdens de inspectie niet zijn waargenomen. 12

13 3.2 Onderbouwing onderhoud kostenraming Het is noodzakelijk om de gebreken die genoemd zijn de conclusie en aanbeveling op te volgen. In het overzicht van de verwachten kosten is ook een termijn opgenomen wanneer de genomen actie zou moeten plaats vinden. Om verdere aantasting of achteruitgang tegen te gaan. Onderstaand een overzicht tabel 1.4 van de verwachte kosten die de komende jaren worden verwacht op basis van het bouwkundig onderzoek. Tabel 1.4 Onderhoudskosten Mestelwerk herstel 1.100,00 Uitslijpen en voegen snijvoeg prijs per m2 100,00 Schilderwerk gevelkozijnen onderhoud B en vervangen kozijnen de noodzakelijke kozijnen 6.000,00 Schilderwerk gevelkozijnen onderhoud D 2.200, ,00 Schilderwerk overig (buiten) D Rabatdelen aanbouw vervangen per m2 Binneninrichting herstel keuken Sanitair/ binnenriolering badkamer 1.500,00 Tegelwerk, binnenmuur pleisterwerk 4.700,00 Herstelwerk timmerwerk buiten 2.500,00 Verwijderen serre 1.500,00 Gipsplaten plafond 1.500,00 Binnenschilderwerk houtwerk 3.200,00 Dakgoten en hemelwaterafvoeren 800,00 500,00 CV Installatie onderhoud 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00 Plat dak bijgebouw en aanbouw levensduur gemiddeld 20 jaar, mits jaarlijks onderhoud schoonmaken dak. 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 Verklaring van gebruikte lettercode A Basissysteem, waarbij uitgegaan wordt van een nieuwe of kaal gemaakte ondergrond. B Basissysteem, waarbij uitgegaan wordt van redelijk intact werk, met enkele gebreken aan liggende delen. D Herschildersysteem, waarbij uitgegaan wordt van redelijk intact werk Het kompleet vervangen van de hardhouten gevelkozijnen rekening houden met 328,-- t/m 450,-- euro per m2 Beglazing 70,-- euro per m2 13