: Bouwtechnische Opname. Cylinderstraat 6 te Den Haag

Transcriptie

1 htv Bouwtechniek onderdeel van HTV Groep B.V. Anna van Saksenlaan HT Den Haag Bouwtechnische opname Cylinderstraat 6 te Den Haag i.o.v. Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Rapportage : Bouwtechnische Opname Projectnummer : datum : 5 augustus 2015

2 14011 Bouwtechnische opname, Kluscomplex aan de Cylinderstraat 6 te Den Haag Inhoudsopgave Inleiding 2 1. Algemene omschrijving 3 2. Algemene technische gegevens 4 3. Opname buiten 6 4. Opname binnen Conclusie 37 Bijlage : Tekeningen bestaande toestand htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 1

3 Inleiding In opdracht van de Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, is een bouwtechnische opname verricht van het voormalige schoolgebouw aan de Cylinderstraat 6, 2516 XS DEN HAAG. Kadastraal nr: sectie AI, nr's 1354G, 7275G en 7276G. Het betreft hier een voormalig schoolgebouw wat in oorsprong in twee delen is gebouwd aan het eind van de jaren 20. Het eerste deel met de hoofdingang aan de Noordpolderkade is gebouwd in Het tweede deel incl. gymnastieklokaal met de hoofdingang aan de Cylinderstraat is gebouwd in De school bestaat uit 3 bouwlagen (begane grond, 1e verdieping en zolderverdieping), een gymnastieklokaal met 2 bouwlagen (begane grond en 1e verdieping), een kelder t.p.v. de ingang aan de Cylinderstraat en een speelplaats. Het gebouw is op het moment van de opname in gebruik door diverse kunstenaars en wordt beheerd door FMT. SITUATIE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 2

4 1. Algemene omschrijving In dit specifieke geval richt de opname zich vooral op het zogenaamd Klusrijp maken van het gebouw. Dit houdt in dat het gebouw geschikt gemaakt zal worden om kluswoningen in te realiseren. Om die reden is bij deze beoordeling hoofdzakelijk gekeken naar het casco en niet naar het afwerkingniveau van bouwkundige elementen. Deze opname is d.m.v. schouwing (een visuele inspectie) per bouwdeel (gevel, dak enz) tot stand gekomen; echter zonder het maken van proefsleuven e.d.. De gesignaleerde gebreken of aandachtspunten worden benoemd in een tabel. Per item wordt aangegeven wie verantwoordelijk is voor het herstelwerk; d.m.v. een "codering". Bouwdelen welke niet toegankelijk zijn tijdens deze opname krijgen de code NTB; en worden in een later stadium alsnog beoordeeld. Beoordeling CODE - Geen onderhoudswerkzaamheden benodigd GOED - Onderhoud uit te voeren door koper individueel KOPER - Onderhoud benodigd op langere termijn door VVE VVE - Onderhoud behorend bij KLUSRIJP opleveren door gemeente - Staat van onderhoud nader te bepalen NTB In een later stadium is deze codering ook te gebruiken als basis voor een bouwkostenbegroting t.b.v. herstelwerkzaamheden / de zogenaamde meerjarig-onderhouds-plan (MOP). Het funderingsonderzoek, bodemonderzoek en de asbestinventarisatie zijn in deze bouwtechnische opname buiten beschouwing gelaten. De afdeling Grondzaken van de gemeente laat deze onderzoeken separaat uitvoeren t.b.v. de mogelijke transformatie tot woningen. VOGELVLUCHT VANUIT NOORDELIJKE RICHTING htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 3

5 2. Algemene technische gegevens BOUWKUNDIG: a. Het gebouw is gefundeerd op gemetselde baksteen funderingen (fundering op staal). b. De gevels en binnenwanden zijn opgetrokken in baksteen metselwerk (ongeïsoleerd) c. De gevelkozijnen zijn van hout met draaiende / vaste delen, voorzien van enkele beglazing. d. De binnenkozijnen met draaiende delen zijn van hout. e. De vloeren van de klaslokalen en gymnastieklokaal en de vloeren van de zolderverdiepingen zijn opgebouwd uit houten balklagen met vloerbeschot. f. De vloeren van de trappenhuizen, gangen en toiletten op de begane grond en 1e verdieping zijn van beton. g. De kapconstructie bestaat uit houten spanten, gordingen met (ongeïsoleerd) dakbeschot van houten delen en keramische dakpannen. h. De platte daken bestaan uit een houten balklaag met (ongeïsoleerd) dakbeschot en bitumen dakbedekking. i. De goten zijn van zink en zijn t.p.v. de gevels aangebracht in een houten constructie met gootklossen en boeiboorden. INSTALLATIETECHNISCH: a. De elektrameters bevinden zich in de toegang naar de kelder t.p.v. de hoofdentree aan de Cylinderstraat en in de meterkast in het gymnastieklokaal. b. De gasmeters bevinden zich t.p.v. de hoofdentree's aan de Noordpolderkade en Cylinderstraat en t.p.v. de entree van het gymnastieklokaal aan de Cylinderstraat. c. De watermeter bevindt zich in het trappenhuis/hoofdentree aan de Noordpolderkade. d. De drukverhogingsinstallatie bevindt zich in de kelder t.p.v. de hoofdentree aan de Cylinderstraat. e. De CV ketel(s) bevinden zich op de zolderverdieping van het schoolgebouw boven de hoofdentree aan de Noordpolderkade, in de kelder t.p.v. de hoofdentree aan de Cylinderstraat en op de zolderverdieping van het gymnastieklokaal. De ruimten in het gebouw worden verwarmd d.m.v. radiatoren. f. De hemelwaterafvoeren zijn van verzinkt staal en PVC. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 4

6 BESTAANDE TOESTAND BEGANE GROND MET KELDER BESTAANDE TOESTAND - 1E VERDIEPING BESTAANDE TOESTAND - ZOLDERVERDIEPING htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 5

7 3. Opname buiten Nr. Geconstateerd CODE GZ Gevel ZUID (voorgevel Cylinderstraat) htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 6

8 GZ01 Scheuren in metselwerk repareren. Gevelroosters (kachels e.d) verwijderen en dichtmetselen in bijpassende steen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 7

9 htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 8

10 GZ02 Scheurvorming in metselwerk tuinmuren repareren; tuinhekken schilderen KOPER GZ03 Kozijnen en bewegende delen dakkapel deels slecht, repareren / vervangen KOPER GZ04 Enkel glas kozijnen; vervangen door dubbelglas KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 9

11 GZ05 Draaiende delen en ventilatieroosters aanbrengen in kozijnen en kozijnen schilderen. GZ06 Hoofdentree Cylinderstraat in redelijke staat: deuren vervangen; luifel verwijderen; bellentableau en brievenkleppen nieuw maken. KOPER/ VVE GZ07 Hoofdentree gymnastieklokaal in slechte staat; pui geheel vernieuwen; bellentableau en brievenkleppen nieuw maken. Metselwerk reinigen en voegwerk nazien/herstellen. GZ08 Goten, dakranden; zink en houtwerk matig tot slecht. Gemeente repareert lekkages en meest slechte stukken plaatselijk. Gemeente reinigt goten (bladeren, afval etc verwijderen). Overig door VVE incl. schilderwerk. / VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 10

12 htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 11

13 Goten vol met bladeren, afval etc, enkele goten staan vol met water, door Gemeente te reinigen/ontstoppen GZ09 Dakbedekking in redelijke staat; gedeelte dakpannen opnieuw leggen; dakvlakken nazien en slechte pannen vervangen; dakvlakken nazien t.p.v. kilgoten en aansluitingen bij dakkapellen. GZ10 HWA's vernieuwen (3x); verzinkt staal; overige PVC/stalen hwa's incl. beugels nazien en vastzetten. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 12

14 HWA aansluiten op terreinriolering/gemeenteriool (loost nu op straat) GZ11 Overklimbeveiliging van prikkeldraad met steunen t.p.v. entree gymnastieklokaal verwijderen; metselwerk repareren; dakbedekking vernieuwen; lood aanbrengen htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 13

15 GZ12 Schilderwerk; kozijnen, goten en dakranden KOPER/ VVE Bestrating is openbaar htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 14

16 Nr. Geconstateerd CODE GO Gevel OOST (kopgevel Noordpolderkade) htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 15

17 GO01 Bestaande poort in tuinmuur verwijderen; nieuwe draaipoorten naar achterterrein aanbrengen; metselwerk en hekwerken herstellen als bestaand. GO02 Scheuren (2x) in metselwerk repareren. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 16

18 GO03 Hoofdentree Noordpolderkade in slechte staat; pui geheel vernieuwen; bellentableau en brievenkleppen nieuw maken. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 17

19 GO04 Enkel glas kozijnen; vervangen door dubbelglas. KOPER / VVE GO05 Draaiende delen en ventilatieroosters aanbrengen in kozijnen en kozijnen schilderen. KOPER / VVE GO06 Goten, dakranden; zink en houtwerk matig tot slecht. Gemeente repareert lekkages en meest slechte stukken plaatselijk. Gemeente reinigt goten (bladeren, afval etc verwijderen). Overig door VVE incl. schilderwerk. / VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 18

20 GO07 Dakbedekking in redelijke staat; gedeelte dakpannen opnieuw leggen; dakvlakken nazien en slechte pannen vervangen; dakvlakken nazien t.p.v. kilgoten en aansluitingen bij dakkapellen. GO08 HWA's nazien en waarnodig vastzetten. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 19

21 GO09 Bestrating is openbaar htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 20

22 Nr. Geconstateerd CODE GN Gevel NOORD (achtergevel) htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 21

23 GN01 Betonschuttingen in redelijk tot goede staat. Schutting deels geschilderd. Schutting t.p.v. scheidingen met belendende percelen handhaven. KOPER/ VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 22

24 GN02 Speel-, klim- en sporttoestellen worden door verwijderd GN03 Scheuren in metselwerk repareren. Gevelroosters (kachels e.d) verwijderen en dichtmetselen in bijpassende steen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 23

25 htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 24

26 GN04 Verroeste ventilatieroosters (ca 10 stuks) t.b.v. ventilatie gevelmetselwerk vervangen. GN05 Kozijnen en bewegende delen van dakkapel deels rot, repareren / vervangen KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 25

27 GN06 Enkel glas kozijnen; vervangen door dubbelglas. GN07 Draaiende delen en ventilatieroosters aanbrengen in kozijnen en kozijnen schilderen GN08 Goten, dakranden; zink en houtwerk matig tot slecht. Gemeente repareert lekkages en meest slechte stukken plaatselijk. Gemeente reinigt goten (bladeren, afval etc verwijderen). Overig door VVE incl. schilderwerk. KOPER / VVE KOPER / VVE / VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 26

28 GN09 Dakbedekking in redelijke staat; dakvlakken nazien en slechte pannen vervangen; dakvlakken nazien t.p.v. kilgoten en aansluitingen bij dakkapellen. Loodwerk nazien, herstellen/aanbrengen tegen opgaand werk. GN10 Dakbedekking platte daken in redelijke staat; loodwerk herstellen/aanbrengen tegen opgaand werk; dakafvoeren hwa nazien htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 27

29 GN11 HWA vernieuwen; verzinkt staal c.q. PVC. Overige hwa's nazien, ontbrekende stukken en aansluitingen aanbrengen; hwa's vastzetten. GN12 Bestrating terrein handhaven KOPER / VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 28

30 Nr. Geconstateerd CODE GW Gevel WEST (kopgevel gymnastieklokaal) htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 29

31 GW01 Bestaande garage en achterliggende berging tegen gymnastieklokaal slopen. Zijgevel garage wordt tuinmuur tussen belendende tuinen. Nader onderzoek voor stabiliteit tuinmuur en afwerking. Afwerking kopgevel gymnastieklokaal (t.p.v. verwijderde garage) door koper / NTB KOPER GW02 Goten, dakranden; zink en houtwerk matig tot slecht. Gemeente repareert lekkages en meest slechte stukken plaatselijk. Gemeente reinigt goten (bladeren, afval etc verwijderen). Overig door VVE incl. schilderwerk. / VVE GW03 GW04 Dakbedekking in redelijke staat; dakvlakken nazien en slechte pannen vervangen; dakvlakken nazien t.p.v. kilgoten en aansluitingen bij opgaand werk. Loodwerk nazien, herstellen/aanbrengen tegen opgaand werk. HWA vernieuwen; verzinkt staal c.q. PVC. Waar nodig extra hwa's aanbrengen; verzinkt staal c.q. PVC GW05 Enkel glas kozijnen; vervangen door dubbelglas. KOPER / VVE GW06 Draaiende delen en ventilatieroosters aanbrengen in kozijnen en kozijnen schilderen KOPER / VVE GW07 Gevelmetselwerk nader controleren op scheurvorming etc. na slopen garage NTB/ htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 30

32 4. Opname binnen Nr. Geconstateerd CODE (betreft uitsluitend gemeenschappelijke delen van het gebouw) IN001 Authentieke details, zoals natuursteen trappen, hekwerken, tegelwerk etc ter plaatse van de hoofdentree's en trappenhuizen tijdens de bouw beschermen tegen beschadiging. VVE IN002 Trappenhuis aan de Cylinderstraat; scheurvorming in de vloeren (bordessen) en wanden; wand- en vloertegelwerk repareren/aanhelen als bestaand. Nader onderzoek scheurvorming NTB htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 31

33 IN003 Door lekkages t.p.v. het dak van de hoofdentree naar het gymnastieklokaal zijn het dakbeschot en de balklagen ernstig aangetast en verrot; het dak geheel vernieuwen met nieuwe dakbedekking, balklagen, (geïsoleerd) dakbeschot, nieuw plafond etc. IN004 Door lekkages van het dak en de hwa t.p.v. de hoofdentree van het gymnastieklokaal is het achterliggende metselwerk aan de binnenzijde (in het gymnastieklokaal) ernstig aangetast door vocht en is scheurvorming ontstaan; het metselwerk geheel herstellen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 32

34 IN005 Door (waarschijnlijk) lekkages van het dak is een gedeelte van de begane grondvloer t.p.v. de achterzijde van de gymnastieklokaal ernstig aangetast door vocht; Het vloerbeschot en de balklaag dient te worden vervangen, tevens dienen in de gevels kruipventilatieroosters te worden aangebracht (deze ontbreken zodat er geen ventilatie onder de begane grondvloer kan plaats vinden. IN006 Aansluitingen dakbedekking (dakpannen) t.p.v. dakkapellen nazien; slechte delen dakbeschot, spanten, gordingen, slapers etc. vervangen als bestaand. Dakkapellen en kozijnen door kopers/vve KOPER/ VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 33

35 IN007 Vloerconstructies en spantconstructies zijn niet (overal) goed bereikbaar voor controle doordat het pand bewoont is. Tevens zijn de spantconstructies op veel plaatsen weggewerkt door wanden en plafonds. Waar mogelijk is inspectie uitgevoerd en zijn geen technische / onderhoudsproblemen geconstateerd (behoudens eerder vermelde constateringen) NTB htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 34

36 Bij aanvang Klusrijp maken e.e.a. nader onderzoeken. IN008 Alle installatieonderdelen voor zover in het zicht worden verwijderd. Gas, water, elektra, airco, verwarming. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 35

37 htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 36

38 5. Conclusie In het kader van de transformatie van dit schoolgebouw naar een appartementengebouw is onderzoek uitgevoerd naar de bouwtechnische staat van het gebouw. Er is in het algemeen sprake van fors achterstallig onderhoud. Dit betreft in hoofdzaak de gevelkozijnen, scheuren in het gevelmetselwerk, de dakbedekkingen van dakpannen, goten en hemelwaterafvoeren. De aard van de gebreken is dusdanig dat dit alles geen belemmering vormt voor de transformatie. Enerzijds zullen kozijnen moeten worden vervangen of grondig gerenoveerd; anderzijds zullen scheuren in het gevelmetselwerk vakkundig moeten worden hersteld. De dakpannen, goten en hemelwaterafvoeren dienen te worden nagezien, vervangen of grondig gerenoveerd Per constatering is aangegeven wie de herstelwerkzaamheden zal (laten) uitvoeren, zodat vooraf voor potentiële kopers helderheid bestaat over te verwachten werk en kosten. Deze input zal in een later stadium kunnen worden verwerkt in een meer-jarig-onderhoudsplan (MOP), maar ook worden verwerkt in het bestek voor het klusrijp maken door de gemeentelijke aannemer. Het funderingsonderzoek, bodemonderzoek en de asbestinventarisatie zijn in deze bouwtechnische opname buiten beschouwing gelaten. De afdeling Grondzaken van de gemeente laat deze onderzoeken separaat uitvoeren t.b.v. de mogelijke transformatie tot woningen. Enkele onderdelen zijn aangemerkt als NTB; nader te bepalen. Delen van het gebouw waren namelijk niet bereikbaar tijdens de dagen van de opname. In overleg met de gemeente zullen daarom aanvullende onderzoeken worden uitgevoerd; tijdens of voor het Klusrijp maken van het gebouw. Dit betreft: codes GW01, GW07, IN002, IN007. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 37