Jaarverslag 30 juni 2009

Transcriptie

1 Eurocommercial Jaarverslag 30 juni

2 PROFIEL Eurocommercial (ECP) is in 1991 opgericht als fiscale beleggingsinstelling met een nul procent belastingtarief en met notering aan NYSE Euronext. De Vennootschap belegt uitsluitend in winkelvastgoed en heeft sinds de oprichting steeds stijg ende dividenden weten te realiseren. Inhoudsopgave Profiel BO Strategie 01 Samenvatting 02 Jaarresultaten 2008/ 03 Bericht van de directie 04 Taxaties 08 Analyse van de winkelportefeuille 10 Frankrijk 12 Italië 22 Zweden 30 Corporate governance 39 Organisatie en risico s 41 Verslag van de Raad van Commissarissen 44 Financieel tienjarenoverzicht 46 Geconsolideerde jaarrekening 47 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 52 Vennootschappelijke jaarrekening 75 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 77 Overige gegevens 81 Namen en adressen 84 Omslagfoto: Carosello, Carugate, Milaan

3 Eurocommercial Verslag van de directie 01 STRATEGIE Specialist in winkelcentra ECP belegt in winkelcentra en andere winkelvastgoedobjecten in geselecteerde Europese landen, omdat dit stabiele beleggingen zijn, in het algemeen zonder de cyclische problemen van overaanbod die kenmerkend zijn voor andere vastgoedsectoren. De volatiliteit van de opbrengsten blijft beperkt, doordat er veel verschillende huurders zijn en de huren aan de omzet van de huurders en aan de inflatie zijn gekoppeld. Om de centra blijvend succesvol te laten zijn, is echter gespecialiseerde managementexpertise vereist. De teams van ECP met hun bewezen staat van dienst zijn al meer dan twintig jaar actief betrokken bij winkelcentra in diverse landen. Locaties in zorgvuldig gekozen West-Europese landen met ontwikkelde markten De dertig winkelvastgoedobjecten van ECP bevinden zich in Frankrijk, Noord-Italië en Zweden. Dit zijn rijke West-Europese landen met omvangrijke, goed ontwikkelde institutionele vastgoedmarkten. Ze passen qua cultuur bij elkaar en de huurovereenkomsten zijn zo opgezet dat ECP per maand inzicht heeft in de omzetcijfers. Daardoor kan het succes van de centra precies worden gemeten en kan de retailmix goed worden afgestemd op de markttrends. Vastgoed in gerenommeerde steden met een gezonde demografie Dankzij haar uitgebreide database en haar ervaren researchteams is ECP in staat de vraag- en aanbodkenmerken van bestaande en geplande winkelcentra, in stadscentra en daarbuiten, goed te beoordelen. Zij heeft systemen voor het vaststellen van de economische, demografische en concurrentieparameters en kan op basis daarvan de bestedingsniveaus voorspellen en volgen. Bovendien beschikt zij over deskundigheid op het gebied van vastgoedontwikkeling, waardoor zij met succes uitbreidingen kan realiseren en centra kan verbeteren om optimale opbrengsten en rendement op haar beleggingen te verkrijgen.

4 02 Eurocommercial Verslag van de directie SAMENVATTING Geografische spreiding Frankrijk ( 780mIn) 37% Noord-Italië ( 882mln) 41% Zweden ( 471mln) 22% Winkeltypen Winkelcentra Suburban centres 75% 73% Winkels/galerijen City centre in galleries stadscentra and shops 21% 23% Retailparken parks 4% Sterke balans Verhouding leningen/ vastgoedwaarden Verhouding schuld/ aangepaste intrinsieke waarde Rentedekkingsratio 2,6 2,6 68% 77% 40% 43%

5 Eurocommercial Verslag van de directie JAARRESULTATEN 2008/ 03 Direct beleggingsresultaat Het directe beleggingsresultaat voor het boekjaar eindigend op 30 juni bedroeg 65,1 miljoen, een stijging van 4,3% ten opzichte van het voorgaande boekjaar ( 62,4 miljoen). Het direct beleggingsresultaat omvat de nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. Het direct beleggingsresultaat per certificaat steeg met 4,0% naar 1,82, tegen 1,75 over het boekjaar eindigend op 30 juni ,2mln 56,1mln 59,0mln 62,4mln 65,1mln Nettohuuropbrengsten De huuropbrengsten over het op 30 juni afgesloten boekjaar bedroegen 134,2 miljoen, tegen 128,7 miljoen over het voorgaande boekjaar. Dit is een stijging van 4,3%, ondanks de daling van de huuropbrengsten met ongeveer 4,5 miljoen gedurende het verslagjaar als gevolg van de verkoop van vastgoedobjecten. Na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten (kosten buitenlandse kantoren) van het vastgoed stegen de nettovastgoedopbrengsten met 4,0%, van 110,0 miljoen in het boekjaar tot 30 juni 2008 naar 114,4 miljoen. Deze stijging is zowel toe te schrijven aan de voltooiing van de uitbreidingsprojecten als aan indexeringen, nieuwe huurovereenkomsten en huurherzieningen. 65,1mln 114,4mln ,0mln 114,4mln 95,8mln 87,2mln 80,8mln Dividend De directie stelt voor om het jaarlijkse dividend van de Vennootschap per certificaat (tien gewone aandelen) te verhogen van 1,75 in 2008 naar 1,78, afwijkend van de stijging van het direct beleggingsresultaat tot 1,82 per certificaat. De directie heeft dit besluit genomen, omdat ondanks haar vertrouwen in de huidige huurniveaus het verstandig is om, gelet op onzekerheden over negatieve indexatie in Frankrijk en Zweden in 2010, het dividend voor dit jaar beperkt te verhogen. Dit stelt de Vennootschap in staat om haar dividendbeleid van stijgende of ten minste gelijkblijvende dividenden over de lange termijn te handhaven. De Vennootschap zal haar certificaathouders opnieuw de mogelijkheid bieden om in plaats van een dividend in contanten te kiezen voor bonuscertificaten ten laste van de agioreserve. Aangepaste intrinsieke waarde De aangepaste intrinsieke waarde daalde met 17,1% van 39,83 per certificaat op 30 juni 2008 naar 33,02 op 30 juni. Ten opzichte van 31 december 2008 ( 34,94 per certificaat) bedroeg de daling 5,5%. De aangepaste intrinsieke waarde geeft de onderliggende waarde van vastgoedobjecten weer. Hierin wordt geen rekening gehouden met belastinglatenties wanneer alle panden op hetzelfde moment zouden worden verkocht en met de reële waarde van financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten). De aangepaste intrinsieke waarde wordt in alle bankconvenanten van ECP gebruikt als grondslag voor de verhouding schuld/ eigen vermogen. De IFRS-intrinsieke waarde per 30 juni bedroeg 28,82 per certificaat, tegen 36,41 per 30 juni 2008 en 30,48 per 31 december ,78 33,02 1,78 1,75 1,67 1,60 1, ,99 39,83 32,98 33,02 27,

6 04 Eurocommercial Verslag van de directie BERICHT VAN DE DIRECTIE De resultaten van Eurocommercial Properties over het volledige boekjaar 2008/ laten zien dat de huurniveaus in haar winkelcentra zich, ondanks de mondiale recessie en de gestegen werkloosheid, weten te handhaven. Marktprijzen van goede retailobjecten in Frankrijk, Noord-Italië en Zweden zijn weliswaar gedaald ten opzichte van december 2008, maar lijken zich te stabiliseren nu zich meer kopers aandienen op de markt Jeremy Lewis, Directievoorzitter 2 Evert Jan van Garderen, Financieel Directeur 3 Peter Mills, Directeur 4 Tom Newton, Directeur 5 Tim Santini, Directeur 3 4 5

7 Eurocommercial Verslag van de directie 05 Huurgroei De huuropbrengsten over het op 30 juni afgesloten boekjaar bedroegen 134,2 miljoen, tegen 128,7 miljoen over het voorgaande boekjaar. Dit is een stijging van 4,3%, ondanks de daling van de huuropbrengsten met ongeveer 4,5 miljoen gedurende het verslagjaar als gevolg van de verkoop van vastgoedobjecten, met name het kantoorgebouw Het Boek (Kingsfordweg 1) in Amsterdam, vijf bedrijfsgebouwen en een winkelunit. Na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten (kosten buitenlandse kantoren) van het vastgoed stegen de nettovastgoedopbrengsten met 4,0%, van 110,0 miljoen in het boekjaar tot 30 juni 2008 naar 114,4 miljoen. Deze stijging is toe te schrijven aan de voltooiing van de uitbreidingsprojecten in Carosello in Milaan, Elins Esplanad in Skövde en Ingelsta Shopping in Norrköping, aan indexeringen, nieuwe huurovereenkomsten en huurherzieningen. Op vergelijkbaar gemaakte basis (dezelfde winkeloppervlakte) bedroeg de huurgroei in het winkelvastgoed van ECP 4,7% over het boekjaar eindigend op 30 juni. De groei bij de Zweedse winkelpanden was het hoogst met 5,7%, gevolgd door Italië met 4,9% en Frankrijk met 4,0%. Alle huurgroeicijfers zijn gebaseerd op de huurdersoverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexeringen en omzethuren. In Frankrijk werden in de loop van het jaar 31 nieuwe huurovereenkomsten gesloten en verlengd met als resultaat een gemiddelde stijging van de basishuur met 18%. In Italië leidden 93 nieuwe huurovereenkomsten en huurverlengingen tot een stijging van de desbetreffende basishuur met 29%. In Zweden ten slotte bedroeg de gemiddelde stijging 16%, uit 21 nieuwe huurovereenkomsten en verlengingen. Bij de begroting van de huren voor 2010 gaat ECP uit van een beperkte inflatie en de mogelijkheid van een negatieve indexatie. In het boekjaar /2010 moeten echter huurherzieningen plaatsvinden bij huurovereenkomsten die samen zo n 16% van de huuropbrengsten uitmaken en deze herzieningen zullen naar verwachting weer positief zijn. Omzetgroei ECP houdt de omzet in haar winkelcentra nauwkeurig bij aan de hand van de actuele cijfers die zij elke maand van haar huurders ontvangt. De Vennootschap voert een actief beheer over haar winkelcentra en zorgt ervoor dat deze zich aanpassen aan de veranderende behoefte van de consument. Een regelmatige analyse van de omzetcijfers is onmisbaar voor een goed inzicht in het consumentengedrag en het succes van een winkelcentrum. De internationale kredietcrisis en de recessie waartoe deze heeft geleid, hebben het consumentenvertrouwen aangetast en dat heeft Huurgroei 2008/ (op vergelijkbaar gemaakte basis) 4,7% 4,0% 4,9% 5,7% uiteraard invloed gehad op de winkelomzetten. Op vergelijkbaar gemaakte basis daalde de omzet in de winkelcentra, inclusief de hypermarkten, van ECP gedurende het jaar eindigend op 30 juni echter met slechts 1,1% ten opzichte van het jaar eindigend op 30 juni Dit percentage is exclusief de winkelgalerijen waar omvangrijke uitbreidingswerkzaamheden zijn verricht. Leegstand en huurachterstanden Ondanks de ongunstige economische omstandigheden bedraagt de totale leegstand nog altijd minder dan 1% van de totale opbrengsten. De huurachterstanden van meer dan 90 dagen zijn weliswaar licht gestegen vergeleken met vorig jaar, maar bedragen nog altijd slechts 1,16% van de opbrengsten. De dubieuze debiteuren zijn feitelijk afgenomen met 27% tot Door de achterblijvende consumentenbestedingen komen de minder efficiënte en met hoge financieringslasten opererende winkelbedrijven en winkeliers met verouderde concepten meer onder druk te staan, maar dankzij de lage verhouding huisvestingskosten/omzet en het actieve beheer van de Vennootschap blijven haar winkelcentra aantrekkelijk voor grote winkelketens. In Frankrijk en Italië zijn deze ketens nog altijd bereid sleutelgeld te betalen bovenop de markthuren. In Zweden is sleutelgeld niet gebruikelijk. Vastgoedwaarden De taxatiewaarden zijn 4,7% lager dan in december 2008 en 8,8% lager vergeleken met juni De waardedalingen werden veroorzaakt door wijziging van de marktrendementen, doch waren minder groot door de huurgroei van 4,7% gedurende de verslagperiode. Het gemiddelde netto-aanvangsrendement bij de taxaties bedroeg per 30 juni voor alle winkelobjecten 5,6%, vergeleken met 5,3% in december 2008 en 4,9% in juni Financiering Het totaalbedrag aan leningen bedroeg op 30 juni 913 miljoen, 77% van de aangepaste intrinsieke waarde van miljoen. In alle schuld/eigen vermogen ratio s opgenomen in de leningovereenkomsten van ECP wordt bepaald dat de schuld van de Vennootschap maximaal 100% van de aangepaste intrinsieke waarde mag bedragen. In theorie beschikt ECP dus over een onbenutte leencapaciteit van ongeveer 270 miljoen. Over het totaal bedraagt de verhouding leningen/vastgoedwaarde 43% en de rentedekkingsratio 2,6. De Vennootschap heeft al haar vreemd vermogen gefinancierd in de vorm van directe, meestal door hypotheken gedekte leningen van grote banken. De gemiddelde totale looptijd van de leningen bedraagt bijna negen jaar en het afloopschema van de leningen is te zien in onderstaande grafiek. De Vennootschap maakt gebruik van swaps om 92% van haar rentelasten af te dekken voor een gemiddelde periode van bijna zes jaar. Daardoor bedraagt de rente over het geheel genomen, inclusief een marge van gemiddeld 48 basispunten, 4,6% per jaar. Zesjaars euroswaps rentepercentages zijn momenteel in het algemeen zo n 2,9%. Daardoor kan het op het eerste gezicht lijken alsof de rentelasten van ECP hoog zijn wanneer marges buiten beschouwing worden gelaten. De Vennootschap acht het echter van essentieel belang dat zij zich beschermt tegen potentiële renteverhogingen in de komende jaren, wanneer de economie zich herstelt. Gemiddeld Frankrijk Italië Zweden Omzetgroei 2008/ Gemiddeld Frankrijk Italië 1,1% 0,8% 0,1% Zweden Vervaldata leningen mln ,6%

8 06 Eurocommercial Bericht VAN DE DIRECTIE Vervolg Verslag van de directie Vastgoed aan- en verkopen Gedurende het jaar tot 30 juni heeft ECP zeven panden verkocht. In maart werd de verkoop van het laatste kantoorpand van ECP, Kingsfordweg 1 (Het Boek) in Amsterdam afgerond voor een bedrag van 86,5 miljoen. Verder realiseerde de Vennootschap in augustus 2008 de verkoop van drie van haar bedrijfsgebouwen in Nederland van in totaal 10,9 miljoen. In Frankrijk verkocht de Vennootschap twee bedrijfsgebouwen en een winkelobject in Noyelles Godault in het departement Pas-de-Calais voor een totaalbedrag van 37,2 miljoen. De opbrengst van deze verkopen is gebruikt om schulden te verminderen en het uitbreidings- en renovatieprogramma van de winkelcentra van de Vennootschap te financieren. ECP heeft gedurende de verslagperiode geen winkelcentra gekocht, maar wist wel haar bezit in twee bestaande centra uit te breiden. In het winkelcentrum St. Doulchard in Bourges heeft zij een kleine externe unit voor 1,4 miljoen aangekocht. In Il Castello in Ferrara heeft zij de aan H&M en Co.Import verhuurde winkeloppervlakte van 2.770m² voor 13,1 miljoen overgenomen van hypermarktexploitant Coop, waarmee zij voor 100% eigenaar van de winkelgalerij is geworden. Uitbreidingen en renovaties winkelcentra ECP heeft gedurende het verslagjaar drie succesvolle uitbreidingsprojecten voltooid: Carosello in Milaan, Elins Esplanad in Skövde en Ingelsta Shopping in Norrköping. Alle uitbreidingen werden op tijd en binnen de begroting uitgevoerd. De kosten van de drie projecten samen bedroegen ongeveer 150 miljoen, inclusief de food court in Carosello, die later dit jaar wordt geopend. Het rendement op de investeringskosten van al deze projecten bedraagt ten minste 7%. Nadere bijzonderheden zijn te vinden in de verslagen over de afzonderlijke landen. ECP blijft ook onderzoek doen naar de renovatie van m² van haar winkelcentrum in Växjö. De verhuur vordert gestaag, ondanks het feit dat winkeliers voorzichtiger zijn met uitbreiden. Op dit moment is rond 60% van het winkelcentrum voorverhuurd. Later dit jaar, wanneer de bouwkosten vaststaan en de verhuur verder is gevorderd, wordt besloten of dit project doorgang zal vinden. Op de datum van dit verslag heeft de Vennootschap geen verplichtingen voor andere projecten dan die op dit moment worden uitgevoerd. Marktcommentaar en investeringsplannen Het afgelopen jaar was economisch gezien een van de meest dramatische perioden van ten minste de afgelopen vijftig jaar. Banken, grote internationale bedrijven en zelfs regeringen kwamen onder enorme druk te staan. Het ineenstorten van het bankenstelsel is voorkomen met behulp van omvangrijke overheidssteun, maar de bredere gevolgen voor de bedrijfswinsten, de consumentenvraag en de werkloosheid zijn nog niet opgelost. De vastgoedmarkten waarvan de bloei te danken was aan onverantwoorde bankleningen aan overoptimistische ontwikkelaars en speculanten zijn ingestort en hebben overal in meer of mindere mate verliezen veroorzaakt. De klap is het hardst aangekomen in de markten waarin het meest met vreemd vermogen is gewerkt, zoals het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Daar zijn tegen te hoge huren verhuurde panden aanzienlijk in waarde gedaald, hetgeen er weer toe heeft geleid dat verscheidene grote vastgoedbedrijven zijn overgegaan tot omvangrijke, sterk verwaterende claimemissies om te blijven voldoen aan hun bankconvenanten.

9 Eurocommercial Verslag van de directie 07 In de markten van Eurocommercial, waar de schuldratio s zowel bij banken als vastgoedbedrijven over het algemeen minder hoog waren, zijn de vastgoedmarkten en in het bijzonder de winkelsector slechts ingezakt, maar zeker niet ingestort. Daarbij is de waarde van winkelcentra van ECP sinds de top van de markt met ongeveer 10% gedaald, terwijl de huren over het algemeen vrij goed op peil zijn gebleven en de leegstand minimaal is. De kloof in de markt tussen topobjecten en objecten van mindere kwaliteit voor wat betreft verkoopbaarheid en prijs groeit echter in hoog tempo. Er is nog altijd vraag naar kwaliteitsobjecten met duurzame huuropbrengsten, terwijl objecten van mindere kwaliteit, vooral wanneer deze zich op een slechte locatie bevinden, tegen te hoge huren worden verhuurd of leeg staan, zo goed als onverkoopbaar zijn. Grote kopers waren begin alleen enkele Duitse open-endedfondsen op zoek naar de veiligste beleggingsobjecten. Nu zijn hier ook andere internationale institutionele beleggers bij gekomen. Daardoor is de markt voor topobjecten nu veel evenwichtiger dan zes maanden geleden. Dit geldt in het bijzonder voor de West- Europese winkelcentra, waarbij de betere centra in handen zijn van investeerders met een relatief sterke balans, die niet onder druk staan om objecten te verkopen tegen sterk gereduceerde prijzen. Het relatief geringe aantal verkooptransacties van goede winkelobjecten in de markten van Eurocommercial hebben allemaal plaatsgevonden tegen een netto-aanvangsrendement van 6% of lager. Voorbeelden zijn Monza, Italië, tegen 5,85% ( 143 miljoen), Rome-centrum tegen net iets meer dan 5% ( 180 miljoen) en Lille en Chambéry in Frankrijk tegen 6% ( 160 miljoen respectievelijk 52 miljoen). In Zweden zijn tot op heden geen grote transacties geweest. In Spanje zijn twee verkopen gerealiseerd met een aanvangsrendement van ruim 7% ( 235 miljoen en 127 miljoen), als gevolg van in problemen verkerende verkopers, te hoge huren met toenemende leegstand en in één geval een kortlopende erfpachtsituatie. Hoe de markt zich verder zal ontwikkelen hangt af van twee belangrijke factoren: de rentestanden en de werkloosheid. Vijfjaars euroswaptarieven van 2,7% leveren rentelasten op die lager zijn dan het gemiddelde rendement op topobjecten, zelfs met opslagen van 150 tot 200 basispunten, maar in de huidige situatie kunnen natuurlijk alleen bedrijven met een sterke balans een lening krijgen. Het rendement op Franse, Italiaanse en Zweedse tienjaars staatsobligaties bedraagt op dit moment ongeveer 3,6%. Wanneer er meer emissies komen om de overheidstekorten te financieren, is het natuurlijk mogelijk dat de hogere rendementen op obligaties de rendementen op topvastgoedopbjecten gaan beïnvloeden. Op dit moment blijven de rendementen op obligaties echter laag als gevolg van lage inflatie en vlakke economische groei, waardoor het rendement op topvastgoed een stevige basis lijkt te hebben. Uiteraard hebben de werkloosheidscijfers invloed op de consumentenbestedingen. Beide hebben in de afgelopen periode sterke veranderingen ondergaan. De werkloosheid in Frankrijk is in het tweede kwartaal van gestegen ten opzichte van 2007 van 7,9% naar 9,1%, in Noord-Italië van 3,5% naar 5,1% en in Zweden van 6,1% naar 9,8%. Over de hele linie is de omzet in de winkelcentra van ECP in die markten desondanks in de afgelopen twaalf maanden maar met 1,1% gedaald. Daarbij weten winkels in onder meer de levensmiddelensector zich veel beter staande te houden dan in de sector van grote elektrische en huishoudelijke apparaten. Dankzij regelingen voor deeltijdwerkloosheid die door socialezekerheidsstelsels en overheden worden gefinancierd, zoals de cassa integrazione -regeling in Italië, is het bestedingsgedrag van consumenten nog niet erg sterk veranderd. In Frankrijk en Italië helpen de hoge spaarquote en de lage schuldenniveaus de consumenten ook om deze periode van economisch zwaar weer goed door te komen. Op dit moment voorspellen de meeste economen in de markten van ECP voor 2010 een gelijkblijvend bruto nationaal product (bnp) of een lichte stijging daarvan. In Frankrijk en Zweden zijn al tekenen te zien van een verbetering van het bnp. Lagere werkloosheidscijfers zullen echter nog wel enige tijd op zich laten wachten. De werkloosheid kan in 2010 zelfs nog verder stijgen, maar wij denken dat de economische groei binnen de komende achttien maanden een positieve wending te zien zal geven zonder aanzienlijke toename van de inflatie. Wij zijn van mening dat de huren in onze winkelcentra een solide basis hebben en zien, hoewel er in 2010 mogelijk enkele negatieve indexeringen kunnen plaatsvinden, verder geen aanwijzingen dat er in de markt als geheel sterke dalingen zullen optreden. Naar onze overtuiging hebben de prijzen voor goede vastgoedobjecten in onze markten zich gestabiliseerd, maar is het voor een verder herstel noodzakelijk dat de rente laag blijft en de trend van stijgende werkloosheid afvlakt. Wij zijn toch voorzichtig optimistisch over de toekomst en denken erover de uitgestelde uitbreidingsprojecten die een rendement van meer dan 7% kunnen opleveren, te hervatten. Er kunnen zich ook mogelijkheden voordoen voor de aankoop van nieuwe objecten waarvan de huurniveaus, de bezettingsgraad en de waarde dankzij de retailexpertise van Eurocommercial verbeterd kunnen worden. Het is mogelijk dat meer leningen worden aangegaan als onderdeel van de financieringsmix, maar de Vennootschap zal dat alsdan slechts in beperkte mate doen, ondanks haar relatief lage schuldratio. De schuldratio zal namelijk laag worden gehouden als voorzorg in geval van een verdere verslechtering van de markt. Het belangrijkste doel van Eurocommercial is het versterken van de aandeelhouderswaarde door meer inkomsten uit haar objecten te generen. ECP wil dat bereiken door actief beheer, uitbreidingen en andere verbeteringen.

10 08 Eurocommercial Verslag van de directie TAXATIES Alle panden zijn door onafhankelijke taxateurs gewaardeerd. Nettotaxatiewaarde Nettotaxatiewaarde 2008 Wijzigingjuni / juni 2008 % Nettorendement met inbegrip van aankoopkosten % Kostprijs Jaar van aankoop Frankrijk ( miljoen) Amiens Glisy, Amiens 3 39,50 41,36 4,5% 6,1% 15, St. Doulchard, Bourges 6 38,60 42,00 8,1% 6,0% 46, Buchelay Retail Park 3 6,80 8,04 15,4% 6,9% 6, Chasse Sud, Chasse-sur-Rhône 6 29,70 33,50 11,3% 6,3% 33, Les Allées de Cormeilles, Cormeilles 3 36,30 38,36 5,4% 6,4% 45, Les Trois Dauphins, Grenoble 7 33,05 35,10 5,8% 6,1% 24, Centr Azur, Hyères 6 41,30 46,89 11,9% 5,7% 16, Passage du Havre, Parijs 6 243,40 276,20 11,9% 5,3% 165, Passy Plaza, Parijs 6 116,90 126,60 7,7% 5,6% 72, rue de Rivoli, Parijs 7 35,60 28,70 24,0% 5,5% 18, Les Portes de Taverny, Taverny 7 47,74 49,93 4,4% 5,9% 24, Les Atlantes, Tours 3 110,80 121,28 8,6% 5,5% 47, Italië ( miljoen) Curno, Bergamo 2 97,12 102,79 5,5% 5,4% 33, Centro Lame, Bologna 5 38,93 38,35 1,5% 6,0% 29, Il Castello, Ferrara 5 101,02 94,05 7,4% 5,8% 77, I Gigli, Florence 8 224,80 251,17 10,5% 5,7% 154, Centro Leonardo, Imola 3 69,08 77,60 11,0% 6,1% 63, La Favorita, Mantua 8 49,20 56,59 13,1% 6,1% 33, Carosello, Carugate, Milaan 2 * 265,00 240,77 10,1% 5,3% 162, Centroluna, Sarzana 3 25,45 26,92 5,5% 6,1% 12, Zweden (SEK miljoen) 421, Gothenburg 3 721,78 797,60 9,5% 5,7% 818, Kronan, Karlskrona 4 149,91 151,00 0,7% 5,5% 134, Bergvik, Karlstad 4 511,94 510,00 0,4% 5,7% 342, Mellby Center, Laholm 4 151,95 160,00 5,0% 5,6% 119, Burlöv Center, Malmö , ,00 6,5% 5,6% 686, Ingelsta Shopping, Norrköping 4 * 849,50 701,00 21,2% 5,9% 810, Elins Esplanad, Skövde 4 * 608,82 559,00 8,9% 5,9% 535, Moraberg, Södertälje 3 379,21 407,20 6,9% 6,1% 359, Hälla Shopping, Västerås 3 291,88 304,20 4,0% 6,1% 194, Samarkand, Växjö 4 * 347,75 383,00 9,2% 1,7% 282, Nederland ( miljoen) Standaardruiter 8, Veenendaal 1 3,72 3,97 6,3% 8,8% 2, * Uitbreidingsprojecten. Taxaties door: 1 Boer Hartog Hooft, 2 CB Richard Ellis, 3 Cushman & Wakefield, 4 DTZ, 5 Jones Lang LaSalle, 6 Knight Frank, 7 Retail Consulting Group, 8 Savills.

11 Eurocommercial Verslag van de directie 09 De waarderingen worden te allen tijde uitgevoerd door vooraanstaande internationale kantoren overeenkomstig de standaarden zoals opgenomen in het Red Book van The Royal Institution of Chartered Surveyors. Deze standaarden verlangen dat de taxateurs het bedrag opgeven waartegen zij verwachten waarvoor het pand kan worden verkocht op de vrije markt op de dag van de waardering. Iedere drie jaar worden de panden normaal gesproken door een andere taxateur gewaardeerd. De kantoren die deze taxaties per 30 juni hebben uitgevoerd zijn: Frankrijk: Cushman & Wakefield, Knight Frank, Retail Consulting Group Italië: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Savills Zweden: Cushman & Wakefield, DTZ Nederland: Boer Hartog Hooft De nettorendementen die zijn opgenomen in de nevenstaande tabel zijn verkregen door de huidige nettovastgoedopbrengsten te delen door de desbetreffende taxatiewaarde, waaraan dan de in de markt van het desbetreffende land gebruikelijke opslag voor veronderstelde aankoopkosten (meestal toepasselijke overdrachtsbelasting) wordt toegevoegd. Het doel is om de berekeningsmethodiek, die een professionele institutionele belegger gebruikt, te volgen. Voor nadere details wordt verwezen naar toelichting 12 bij de geconsolideerde jaarrekening. De herwaarderingen hebben geleid tot een daling van 8,8% vergeleken met juni 2008 en 4,7% vergeleken met de cijfers in december De taxatiewaarde in Frankrijk is gedurende het jaar eindigend op 30 juni met 9,2% afgenomen, in Italië met 8,8%, in Zweden met 8,4% en in Nederland met 6,3% (alleen één bedrijfsruimte). Bij de taxaties per 30 juni werd voor de winkelobjecten een gemiddeld algeheel netto-aanvangsrendement van 5,6% (2008: 4,9%) gehanteerd, in Frankrijk 5,7% (2008: 4,8%), in Italië 5,6% (2008: 5,0%), in Zweden 5,5% (2008: 4,9%) en in Nederland 8,8% voor de bedrijfsruimte (2008: 7,0%). Waardeveranderingen 2008/09 Per sector Per land Winkels Bedrijfsgebouwen Gemiddeld Frankrijk Italië Zweden Nederland 6,3% 6,3% 8,8% 8,8% 9,2% Netto-aanvangsrendementen juni Per sector Per land 8,8% 8,4% 8,8% 8,8% 5,6% 5,6% 5,7% 5,6% 5,5% Winkels Bedrijfsgebouwen Gemiddeld Frankrijk Italië Zweden Nederland

12 10 Eurocommercial Verslag van de directie ANALYSE VAN DE WINKELPORTEFEUILLE Omzetgroei 2008/ Totaal 1,1% Per land: Frankrijk 2,6% Italië 0,8% Zweden +0,1% Per sector: Mode 0,8% Geschenken en sieraden +3,9% Drogisterij en parfumerie +2,1% Huishoudelijke artikelen 2,0% Restaurants +1,1% Electronica 6,9% Hypermarkten/supermarkten +1,1% Tien grootste huurders % inkomsten Carrefour 4,2 ICA Sverige AB 4,2 H&M 4,1 Groupe Casino 3,6 MediaMarkt 3,3 Fnac 3,2 Coin SpA 2,0 Inditex 1,7 Vis Pathé 1,7 Coop Sverige AB 1,6 Totaal 29,6 Verlengingsprofiel huurcontracten als % van de huuropbrengst 61% 16% 8% 7% 8% Huisvestingskosten als % van de omzet (exclusief hypermarkten) Potentieel voor winkelhuurstijgingen 7,9% 7,6% 8,2% 7,6% 8% 5% Gemiddeld Frankrijk Italië Zweden 1% Frankrijk Italië Zweden

13 Eurocommercial Verslag van de directie 11 Verhouding huisvestingskosten/omzet De verhouding huisvestingskosten/omzet (gedefinieerd als huur plus marketingbijdragen, servicekosten en onroerendezaakbelasting gedeeld door omzet inclusief btw) geeft aan hoe de huisvestingskosten van de winkelier zich verhouden tot diens omzet. Aan de hand van dit belangrijke cijfer kan zowel de huurder als de eigenaar beoordelen of de huur betaalbaar is. Aangezien dit verhoudingscijfer voor de objecten van ECP laag is, zullen de huren ondanks de recente omzetdalingen betaalbaar blijven. Dit cijfer geeft ook een indicatie van mogelijke huurgroei in de toekomst. Indexatie Alle ECP-huren bevatten een minimaal gegarandeerde huur, die jaarlijks wordt geïndexeerd. In Italië en Zweden is de indexatie gebaseerd op het indexcijfer van de consumentenprijzen. In Frankrijk vond de indexatie in het verleden plaats op basis van de volatiele index van bouwkosten (ICC Indice des Coûts de Construction), maar deze is onlangs vervangen door de index van commerciële huren (ILC Indice des Loyers Commerciaux), die is samengesteld uit de consumentenprijsindex (50%), de bouwkostenindex (25%) en de winkelomzetindex (25%). Bij 56% van de winkelhuurovereenkomsten van ECP in Frankrijk (uitgedrukt in huuropbrengsten) is de indexatie inmiddels gebaseerd op de ILC. Bij de begroting van de huren voor 2010 gaat ECP uit van een beperkte inflatie. Aan omzet gerelateerde huur Verreweg de meeste huurovereenkomsten van ECP bevatten een clausule waarin staat dat indien het vooraf overeengekomen percentage van de omzet aan het eind van het jaar hoger is dan de geïndexeerde minimaal gegarandeerde huur, ECP de extra opbrengst ontvangt. Het grote voordeel van aan omzet gerelateerde huur is dat winkeliers maandelijks hun omzet moeten melden, waardoor ECP de prestaties van haar centra heel goed kan volgen. In het boekjaar 2008/ bedroeg de omzethuur 1,4% van de huuropbrengsten (2007/2008: 2,1%). Dit percentage is de afgelopen jaren licht gedaald, doordat omzethuur is opgegaan in hogere minimaal gegarandeerde huurbedragen. Huurverlengingen en huurstijgingen Huurovereenkomsten hebben in Italië en Zweden over het algemeen een looptijd van drie tot vijf jaar, maar in Frankrijk van tien tot twaalf jaar. Frankrijk heeft een sterke huurbescherming, waardoor vaak lang moet worden onderhandeld over huurverlengingen. De gemiddelde overall huurtermijn voor objecten van ECP bedraagt 6,4 jaar. In theorie zouden de huuropbrengsten ongeveer 5% hoger zijn, wanneer alle huurders de actuele markthuren zouden betalen. Omzet en huur per vierkante meter De huren voor winkelunits in de winkelcentra van ECP bedragen, wanneer de hypermarkten buiten beschouwing worden gelaten, gemiddeld 320/m² 515/m² in Frankrijk, 310/m² in Italië en 170/m² in Zweden. Voor kleine winkels (minder dan 300m²) is de gemiddelde huur gestegen naar 560/m². De gemiddelde huur voor kleine winkels bedraagt in Italië 525/m² en in Zweden 270/m². In Frankrijk ligt het gemiddelde op 755/m² en op 555/m² wanneer we het centrum van Parijs niet meerekenen. De gemiddelde omzet per vierkante meter voor alle winkelunits van ECP van minder dan 300m² bedraagt Het gemiddelde in Frankrijk bedraagt (zonder Parijs 7.500), in Italië en in Zweden. Tien grootste huurders Het leeuwendeel van de door ECP ontvangen huur is afkomstig van exploitanten van hypermarkten of grote internationale ketens die een hoge mate van inkomstenzekerheid bieden. De tabel op de pagina hiernaast bevat een lijst van de tien grootste huurders. Gemiddelde huur /m² (boetieks <300m²) Frankrijk Frankrijk (exclusief Parijs) Italië 270 Zweden Gemiddelde omzet /m 2 (boetieks < 300m 2 ) Frankrijk Frankrijk (exclusief Parijs) Italië Zweden

14 12 Eurocommercial Verslag van de directie FRANKRIJK

15 Eurocommercial Verslag van de directie 13 Pascal Le Goueff Vastgoeddirecteur, Frankrijk 2008/ Performance Groei winkelhuuropbrengsten Omzetgroei +4,0% 2,6% Verandering vastgoedwaarden 9,2% Vastgoed 1 Amiens (Somme)/Amiens Glisy Winkelcentrum pagina 16 2 Bourges (Cher)/St. Doulchard Winkelcentrum pagina 16 3 Chasse-sur-Rhône (lsère)/chasse Sud Winkelcentrum pagina 17 4 Hyères (Var)/Centr Azur Winkelcentrum pagina 17 5 Taverny (Val d Oise)/Les Portes de Taverny Winkelcentrum pagina 18 6 Tours (Indre-et-Loire)/Les Atlantes Winkelcentrum pagina 18 7 Grenoble (lsère)/les Trois Dauphins Winkels in stadscentrum pagina 19 8 Parijs/Passage du Havre Galerij in stadscentrum pagina 19 9 Parijs/Passy Plaza Galerij in stadscentrum pagina Parijs/Rue de Rivoli Winkels in stadscentrum pagina Cormeilles/Les Allées de Cormeilles Retailpark pagina Yvelines/Buchelay Retail Park Retailpark pagina

16 14 Eurocommercial OVERZICHT FRANKRIJK Verslag van de directie Huurstijging De stijging van de winkelhuren in Frankrijk van 4,0% is voornamelijk het gevolg van indexatie, deels op basis van de ICC-index (8,85%) en deels op basis van de ILC-index (3,85%). Tegenover de positieve indexatie stond een daling van de variabele omzethuur van 38%. Op 30 juni is 63% van de winkelhuurovereenkomsten inmiddels overgegaan naar de nieuwe ILC-index. Tijdens het verslagjaar werden 31 nieuwe huurovereenkomsten en verlengingen van huurovereenkomsten gesloten, waardoor de basishuur gemiddeld met 18% is gestegen. Omzetgroei De recessie heeft ook Frankrijk getroffen. De consumentenbestedingen in dit land laten een heterogeen beeld zien. Consumenten zijn met name terughoudend met duurdere aankopen. De omzetten in de Franse winkelcentra van ECP zijn gedurende het boekjaar met 2,6% gedaald, maar er zijn significante verschillen tussen sectoren. Winkels met minder dan 300m² bleken beter in staat zich te handhaven en behaalden een groei van 0,9%, vergeleken met een daling van 4,8% voor grotere winkels. De sectoren drogisterij & parfumerie en geschenken & sieraden lieten een groei zien van respectievelijk 2,0% en 10,1%. Winkels in elektrische apparaten zijn zwaar getroffen door de crisis: de omzet van deze winkels in de centra van ECP is met 8,1% gedaald. Condities vastgoedmarkt De markt voor investeringen in winkelvastgoed laat na een stille periode tekenen van een opleving zien met de verkoop van twee in provincies gelegen grote vooraanstaande centra aan het begin van de zomer op een rendement van rond 6%. Er verschijnen nieuwe potentiële kopers op de markt, maar verwachtingen dat er koopjes te halen zouden zijn, zijn niet uitgekomen, omdat eigenaren van de beste winkelcentra in de regel grote concerns zijn met een solide financiële positie, die niet onder druk staan om te verkopen. In de markt voor kleinere objecten in de periferie is meer activiteit, omdat nationaal opererende vastgoedfondsen de instroom van geld op peil hebben gehouden en over voldoende liquide middelen beschikken. Winkelcentra van topkwaliteit in Frankrijk behouden hun ingebouwde bescherming als propriété commerciale, waardoor inkomende huurders aanzienlijke bedragen aan goodwill betalen aan vertrekkende huurders, zelfs in het huidige klimaat. Terwijl de aanzienlijke huurverhogingen door indexatie in de afgelopen jaren in de kantorenmarkt ertoe heeft geleid dat in onderhandelingen lagere huren worden bedongen, bieden moderne huurovereenkomsten voor winkelruimte met omzethuren enige bescherming tegen dit aspect van de Franse wetgeving inzake de verhoudingen tussen huurders en verhuurders. Zeer weinig winkels hebben verzocht om opnieuw te onderhandelen over de huur, maar ECP heeft tot nu toe geen bestaande huren aangepast. Opvallend is dat de winkels die om Schuldquote van de huishoudens (als % van besteedbaar inkomen) Frankrijk Duitsland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten 183% 75% 100% 114% 99% 114% 102% 134% Spaarquote van de huishoudens (als % van besteedbaar inkomen) Frankrijk Duitsland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten 12% 12% 12% 10% 5% 2% % % Bronnen: OECD, Eurostat, ECP research

17 Eurocommercial Verslag van de directie 15 aanpassing vragen meestal een forse exposure hebben op markten buiten Frankrijk. Vastgoedwaarden De waardering van de Franse portefeuille is 9,2% lager dan in juni 2008, doordat het rendement op winkelpanden in de afgelopen twaalf maanden met 90 basispunten is gestegen. Het hogere rendement werd gecompenseerd door een huurgroei van 4,0%. Het algehele netto-aanvangsrendement bij de taxaties bedraagt 5,7%. Objecten in stadscentra komen uit op 5,5%, winkelcentra buiten de steden met een hypermarkt op 5,8%. Winkelcentra in de regio Ile-de-France (regio Parijs) hebben een rendement van 6,5%. Aan- en verkoop vastgoed ECP rondde dit boekjaar de verkoop van twee Franse bedrijfsgebouwen af en daarnaast deed zij haar unit in Noyelles Godault in het departement Pas-de-Calais van de hand voor gecombineerd in totaal 37,2 miljoen, een bedrag dat overeenkomt met de meest recente boekwaarden. In december 2008 versterkte ECP haar eigendom van het winkelcentrum St. Doulchard in Bourges door de aankoop van een kleine, externe unit voor 1,4 miljoen. Vooruitzichten Het schuldniveau van huishoudens in Frankrijk is niet erg hoog vergeleken met andere EU-landen, maar consumenten zijn begrijpelijkerwijs terughoudend in het huidige klimaat van aanhoudende dreiging van werkloosheid. Er zijn echter duidelijke regionale en culturele verschillen. Gepensioneerden in Hyères lijken bijvoorbeeld minder terughoudend dan arbeiders in de autoindustrie in Amiens, en ambtenaren in Tours genieten een betere bescherming dan werknemers in de financiële sector in Parijs. Uiteindelijk kan een groei van de huurinkomsten alleen worden bereikt door hogere omzetten en het is duidelijk dat wij na de zeer goede resultaten van de voorbije jaren nu in een wat meer defensieve fase zijn beland. De krapte op de financiële markten heeft ook voordelen: de minder professionele projectontwikkelaars worden terughoudender en het is dan ook niet waarschijnlijk dat de hoeveelheid winkelcentra op de middellange termijn aanzienlijk zal toenemen. Een neergaande ontwikkeling van de huurindexeringen voor volgend jaar ligt in de lijn der verwachting. Dit zal de winkelbedrijven wat lucht geven, maar ECP verwacht geen significante daling van de huren, tenzij er een langdurige periode van deflatie komt. Dit laatste acht zij onwaarschijnlijk, gegeven de recente verbetering van de economische resultaten in Frankrijk. Op de middellange termijn is het waarschijnlijker dat de huren van objecten waarvan de verhouding huisvestingskosten/omzet niet te belastend is, zoals in de winkelcentra van ECP, omhoog gaan. Economie De sterke dominantie van Parijs en de welvarende regio Ile-de- France is kenmerkend voor de situatie in Frankrijk, hoewel de rest van het land betrekkelijk homogeen is. De werkloosheid is daarentegen het hoogst in de regio s in het noordoosten van het land, terwijl het zuiden de sterkste bevolkingsgroei heeft. Het beleid van de Franse regering is gericht op stimulering van de economie en de regering heeft maatregelen genomen om de effecten van de huidige financiële crisis in te dammen. Het economische herstelprogramma omvat met name uitgaven voor infrastructuur, hulp bij liquiditeitsproblemen voor het middenen kleinbedrijf, eenmalige belastingvrijstellingen voor gezinnen met een laag inkomen, ruimere vergoedingen voor parttime werklozen en kortingen op sociale premies ter ondersteuning van de werkgelegenheid voor jongeren. Al deze maatregelen helpen de economische teruggang te matigen en zorgen er ten dele voor dat de binnenlandse vraag op peil blijft, zoals blijkt uit de gezonde groei van het besteedbaar inkomen. Aangezien de teruggang relatief gering is, zal Frankrijk naar verwachting ook niet zo n sterk herstel laten zien als andere landen, vooral ook omdat Frankrijk naar verhouding niet erg afhankelijk is van de export: deze bedraagt maar 25% van het bnp. De werkloosheid neemt naar verwachting nog verder toe, terwijl de huizenprijzen volgens de OESO zowel in als in 2010 blijven dalen. Deze factoren zullen er in combinatie met de verminderde welvaart als gevolg van de recente ontwikkelingen op de huizenmarkt en de financiële markt waarschijnlijk toe leiden dat huishoudens nog meer gaan sparen dan zij nu al doen. Dat kan gevolgen hebben voor de consumentenbestedingen en de toekomstige groei beperken. Bovendien moet de Franse regering, zodra de economie zich herstelt, de overheidsfinanciën duurzaam op orde brengen. Het begrotingstekort behoort zeker niet tot de hoogste van Europa, maar zorgt wel voor een rem op de overheidsuitgaven zolang het tekort niet is teruggebracht. Besteedbaar inkomen van de huishoudens per capita (euro zone = 100) Frankrijk Duitsland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Bnp per capita (euro zone = 100) Frankrijk Duitsland Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten

18 16 Eurocommercial Verslag van de directie VASTGOED- PORTEFEUILLE FRANKRIJK Amiens Glisy Amiens (Somme) De negatieve omzetontwikkeling dit jaar volgt op vele jaren van sterke groei, en kan worden toegeschreven aan de uitbreiding van een concurrerend centrum en aan de werkgelegenheidssituatie in het verzorgingsgebied, waar de auto-industrie een belangrijke rol speelt. Nationale winkelketens zijn goed vertegenwoordigd in het winkelcentrum en het programma van huurverlengingen vordert gestaag. St. Doulchard Bourges (Cher) ECP heeft verbeteringen aangebracht aan de ingangen en heeft een unit bijgekocht op de parkeerruimte van het centrum. Er zijn oriënterende gesprekken met de plaatselijke autoriteiten gestart over een kleine uitbreiding om te zorgen dat behalve de succesvolle plaatselijke winkeliers ook een aantal nationale winkelketens een plek kunnen krijgen in het centrum. Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 6.279m² Hypermarkt (Géant) m² Overig 490m² In eigendom 6.279m² Waarde ( mln) 39,50 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,62 Huurstijging 7,22% Boetieks <300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 2,02% Huisvestingskosten als % van de omzet 9,30% Bezoekers 2008/09 (mln) 3,53 Belangrijkste huurders: Flunch, Camaieu, Nocibé Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 3.668m² Hypermarkt (Géant) m² In eigendom m² Waarde ( mln) 38,60 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,38 Huurstijging 8,11% Bezoekers 2008/09 (mln) 2,60 Belangrijkste huurders: Géant, Flunch

19 Eurocommercial Verslag van de directie 17 Chasse Sud Chasse-sur-Rhône (lsère) Er zijn eerste besprekingen geweest met de plaatselijke autoriteiten en de eigenaren in de buurt over de renovatie en de uitbreiding van de bestaande winkelgalerij met een tweede, omdat het winkelaanbod in de huidige situatie niet voldoende is voor het verzorgingsgebied. Centr Azur Hyères (Var) Het centrum is dit jaar opnieuw zeer succesvol geweest met een omzetgroei van 3,3%. Vier lokale winkeliers hebben het centrum verlaten. Daardoor konden Générale d Optique en Promod zich hier vestigen tegen een gemiddelde huur van 500/m². Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 1.500m² Hypermarkt (Géant) m² Vrijstaande winkeleenheden 7.000m² In eigendom m² Waarde ( mln) 29,70 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 1,91 Huurstijging 7,25% Bezoekers 2008/09 (mln) 1,83 Belangrijkste huurders: Géant, Conforama Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 6.243m² Hypermarkt (Géant) m² In eigendom 6.243m² Waarde ( mln) 41,30 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,53 Huurstijging 2,40% Boetieks <300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 3,33% Huisvestingskosten als % van de omzet 8,09% Bezoekers 2008/09 (mln) 3,60 Belangrijkste huurders: Okaidi, Promod, Générale d Optique

20 18 Eurocommercial Verslag van de directie VASTGOED- PORTEFEUILLE FRANKRIJK Vervolg Les Portes de Taverny Taverny (Val d Oise) H&M heeft in september 2008 een nieuwe winkel geopend in het centrum. Zoals verwacht heeft dit een zeer positieve invloed gehad op de omzet in Les Portes de Taverny: deze is gedurende het verslagjaar met 5,1% gestegen. De gemeente Taverny groeit nog altijd sterk en er is nu niet alleen een rechtstreekse spoorverbinding met Gare du Nord, maar ook met Gare Saint Lazare in het centrum van Parijs. Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 5.604m² Hypermarkt (Auchan) m² Overig 8.672m² In eigendom 5.604m² Waarde ( mln) 47,74 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 3,05 Huurstijging 6,13% Boetieks <300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 5,07% Huisvestingskosten als % van de omzet 9,09% Bezoekers 2008/09 (mln) 3,30 Belangrijkste huurders: H&M, Paul, Promod Les Atlantes Tours (Indre-et-Loire) De situatie van de winkelsector in Tours is de afgelopen twaalf maanden sterk veranderd. Tegenover Les Atlantes is een vestiging van IKEA gekomen en ten zuiden van Tours is een nieuw groot winkelcentrum geopend met vooral modezaken. ECP verwacht dat het positieve effect voor Les Atlantes door de komst van IKEA voor een deel teniet zal worden gedaan door het nieuwe winkelcentrum. Over het geheel genomen is de omzet gedurende het jaar met 0,8% gedaald. De omzet van winkels in elektrische apparaten is met 5,1% omlaag gegaan, terwijl de restaurants, die duidelijk baat hebben bij de komst van IKEA, hun omzet met 8,0% zagen stijgen. Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij m² Hypermarkt (Carrefour) m² In eigendom m² Waarde ( mln) 110,80 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 6,59 Huurstijging 3,37% Boetieks <300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 0,82% Huisvestingskosten als % van de omzet 7,96% Bezoekers 2008/09 (mln) 6,40 Belangrijkste huurders: Go Sport, Flunch, Saturn, H&M, Toys R Us

21 Eurocommercial Verslag van de directie 19 Les Trois Dauphins Grenoble (Isère) Les Trois Dauphins bevindt zich op een op zichzelf staande locatie in het centrum van Grenoble. 70% van de huuropbrengsten is afkomstig van de vier grootste huurders in het centrum: C&A, Ibis Hotel (Accor), Fnac en McDonald s. De overige inkomsten betreffen de huren van de vijftig appartementen in het complex. De huurniveaus zijn laag en de lichte stijging van de waarde is toe te schrijven aan de daarmee samenhangende zekerheid van de huuropbrengsten. Passage du Havre Parijs Ondanks de lagere omzet van de voor dit centrum belangrijkste winkel in electronica/media heeft de Passage du Havre dit jaar goed gedraaid met een omzetstijging van 1,9% voor de kleinere winkels. Het zitgedeelte in de tuin is uitgebreid en door de herinrichting van de roltrappen zijn de natuurlijke lichtinval en de zichtlijnen in het centrum verbeterd. Sephora heeft uitstekende resultaten geboekt dankzij de renovatie van de winkel. Ook de winkels in de categorie geschenken en sieraden presteerden goed. De huurovereenkomst met Fnac moet worden verlengd. Met de huidige huur van 305/m² is de verhouding huisvestingskosten/omzet van 1,5% heel schappelijk. De verkoopdichtheid van de winkel is nog altijd uitzonderlijk hoog, ook na de recente teruggang. Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 8.600m² Appartementen m² Hotel/Kantoren 3.545m² In eigendom m² Waarde ( mln) 33,05 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,50 Huurstijging 8,52% Belangrijkste huurders: Fnac, C&A, Group Accor Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij m² Appartementen 2.337m² Kantoren 4.575m² In eigendom m² Waarde ( mln) 243,40 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 14,68 Huurstijging 3,74% Boetieks <300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 5,24% Huisvestingskosten als % van de omzet 5,41% Bezoekers 2008/09 (mln) 14,53 Belangrijkste huurders: Fnac, Nature et Découvertes, H&M, Sephora

22 20 Eurocommercial Verslag van de directie VASTGOED- PORTEFEUILLE FRANKRIJK Vervolg Passy Plaza Parijs Bij de in september afgeronde renovatie van Passy Plaza is het kleurenschema volledig gewijzigd, is een van de centrale trappenhuizen verwijderd en zijn de borden en bewegwijzering vernieuwd. De omzet gedurende het jaar is beïnvloed door enerzijds de gestegen verkopen van de Inno-supermarkt en anderzijds de tegenvallende resultaten van de modewinkels, mede door het recente vertrek van Zara. Er worden besprekingen gevoerd met een aantal toonaangevende modemerken die zich in het centrum willen vestigen. Wij hopen ook dat door de renovatie en het grotere aantal zitplaatsen bij de horeca bezoekers langer in het centrum blijven. Totale verhuurbare oppervlakte 8.077m² In eigendom 8.077m² Waarde ( mln) 116,90 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 7,25 Huurstijging 7,43% Boetieks <300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 4,45% Huisvestingskosten als % van de omzet 13,09% Bezoekers 2008/09 (mln) 5,19 Belangrijkste huurders: Inno, H&M, La Grande Récré Rue de Rivoli Parijs ECP heeft een voorlopige bouwvergunning (Permis de Construire) verkregen voor de verbouwing van de begane grond en de eerste verdieping van haar pand in de Rue de Rivoli in twee winkelunits, die aan grote internationale winkelketens zijn verhuurd. De bouwwerkzaamheden gaan naar verwachting later dit jaar van start. De oplevering van de nieuwe winkels is gepland voor begin Totale verhuurbare oppervlakte 3.023m² Winkels/kantoren 908m² Appartementen 2.115m² In eigendom 3.023m² Waarde ( mln) 35,60

23 Eurocommercial Verslag van de directie 21 Les Allées de Cormeilles Cormeilles De Castorama-vestiging is in de eerste twaalf maanden na opening een van de best presterende winkels van deze keten in Frankrijk geworden. De verhouding huisvestingskosten/omzet in het winkelcentrum is gemiddeld 4% en de reacties van de nationale winkelketens zijn positief. Op de plek van twee onafhankelijke meubelwinkels komt in het najaar een Lidl supermarkt. De komst van een sterke voordelige levensmiddelenzaak als publiekstrekker in het centrum moet de omzetten een belangrijke impuls geven, doordat deze zaak op de doordeweekse dagen een regelmatige stroom klanten trekt bovenop de toch al drukke weekenden. Totale verhuurbare oppervlakte m² In eigendom m² Waarde ( mln) 36,30 Bezettingsgraad 99% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,27 Huurstijging 4,00% Belangrijkste huurders: Castorama, Kiabi, Besson, Casa Buchelay Retail Park Yvelines La Grande Récré, een nationale speelgoedwinkelketen, komt in de plaats van Bata en heeft een huurovereenkomst voor zes jaar ondertekend. Totale verhuurbare oppervlakte 3.800m² In eigendom 3.800m² Waarde ( mln) 6,80 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 0,49 Huurstijging 3,54% Belangrijkste huurders: Tati, La Grande Récré, MIM