Eurocommercial Properties N.V. European shopping centres

Transcriptie

1 Eurocommercial Properties N.V. European shopping centres Jaarverslag 30 juni 2008

2 Inhoudsopgave Profiel van de Vennootschap 01 ECP in vogelvlucht 02 Jaarresultaten Een jaar van aanhoudende groei 04 Taxaties 08 ECP onderzoek en winkelanalyse 10 Frankrijk 12 Italië 24 Zweden 34 Nederland 45 Corporate governance 46 Organisatie en risico s 48 Verslag van de Raad van Commissarissen 51 Financieel tienjarenoverzicht 53 Geconsolideerde jaarrekening 54 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 59 Vennootschappelijke jaarrekening 83 Toelichting op de Vennootschappelijke jaarrekening 85 Overige gegevens 90 Namen en adressen

3 01 Verslag van de directie 2008 Profiel van de Vennootschap Eurocommercial Properties verkreeg in 1991 haar notering aan de Amsterdamse beurs (NYSE Euronext Amsterdam) en heeft sindsdien een gerichte portefeuille van winkelcentra, eersteklas winkels in binnensteden en retailparken opgebouwd in Frankrijk, Noord-Italië en Zweden. De intrinsieke waarden, resultaten en dividenden zijn sinds de oprichting van de Vennootschap consequent gestegen.

4 02 Verslag van de directie 2008 ECP in vogelvlucht Gerichte portefeuille Sectorale spreiding* 1 Winkels 95% 2 Kantoren 5% 2 1 *na de verkoop van de bedrijfsgebouwenportefeuille Geografische spreiding* 1 Frankrijk ( 853mln) 36% 2 Italië ( 917mln) 38% 3 Zweden ( 541mln) 22% 4 Nederland ( 88mln) 4% *na de verkoop van de bedrijfsgebouwenportefeuille Winkeltypen 1 Centra in voorsteden 73% 2 Galerijen en winkels in stadscentra 21% 3 Retailparken 6% Sterke balans Vastgoedwaarde 2,4 mld Eigen vermogen 1,3 mld Leningen 970 mln Verhouding vreemd vermogen/vastgoedwaarden 40% Gemiddelde looptijd leningen > 9 jaar Leningen lange termijn (> 5 jr) 95% Duurzaam inkomen Verhouding huisvestingskosten/omzet Totaal* 7,2% Verhouding huisvestingskosten/omzet Frankrijk 7,0% Verhouding huisvestingskosten/omzet Italië 7,6% Verhouding huisvestingskosten/omzet Zweden 6,7% Leegstand < 1% Achterstallige huur < 0,5% *Minimum gegarandeerde huur plus marketingbijdragen, servicekosten en onroerendezaakbelasting gedeeld door de omzet inclusief btw.

5 03 Verslag van de directie 2008 Jaarresultaten 2008 Aangepaste intrinsieke waarde 39,83 +2,2% De aangepaste intrinsieke waarde steeg van 38,99 per 30 juni 2007 met 2,2% naar 39,83 per certificaat per 30 juni Deze getallen geven de onderliggende waarde van het vastgoed weer op 30 juni 2008 en houden geen rekening met de reële waarde van financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) of belastinglatenties wanneer alle panden op hetzelfde moment zouden worden verkocht. De IFRS intrinsieke waarde per 30 juni 2008 bedroeg 36,41 per certificaat, vergeleken met 35,21 per 30 juni ,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, Direct beleggingsresultaat 62,4 mln +5,8% Het direct beleggingsresultaat voor het boekjaar eindigend op 30 juni 2008 steeg 5,8% tot 62,4 miljoen, vergeleken met 59,0 miljoen over het voorgaande boekjaar. Het direct beleggingsresultaat omvat de nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. x Dividend 1,75 +4,8% In overeenstemming met het dividendbeleid van ECP om 100% van het direct beleggingsresultaat uit te keren, stelt de directie voor om het jaarlijkse dividend van de Vennootschap te verhogen tot 1,75 per certificaat (10 gewone aandelen) vergeleken met 1,67 in De Vennootschap zal haar certificaathouders opnieuw de mogelijkheid bieden om in plaats van een dividend in contanten dat op 28 november 2008 betaalbaar wordt gesteld, te kiezen voor bonuscertificaten ten laste van de agioreserve. 2,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, Netto huuropbrengsten 110,0 mln +14,8% De huuropbrengsten over het boekjaar eindigend op 30 juni 2008 bedroegen 128,7 miljoen, vergeleken met 112,3 miljoen in het voorgaande boekjaar. Dit is een stijging van 14,6%. Na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten vastgoed (kosten buitenlandse kantoren) stegen de nettohuuropbrengsten met 14,8% naar 110,0 miljoen, ten opzichte van 95,8 miljoen in x

6 04 Verslag van de directie 2008 Een jaar van aanhoudende groei ECP heeft het afgelopen jaar opnieuw een solide stijging van de huuropbrengsten van gemiddeld 4,8% gerealiseerd. Door een aanzienlijke verlenging van de financiering gedurende het boekjaar konden de rentekosten in de hand worden gehouden. Dat bracht mee dat er voor het zeventiende opeenvolgende jaar hogere resultaten en een hoger dividend van 1,75 per certificaat konden worden behaald. Van links naar rechts: Tom Newton, Directeur Tim Santini, Directeur Jeremy Lewis, Directievoorzitter Evert Jan van Garderen, Financieel Directeur Peter Mills, Directeur

7 05 Verslag van de directie 2008 Vastgoedwaarden De onafhankelijke taxaties van het vastgoed van ECP per 30 juni 2008 laten een stijging van 1,6% sinds juni 2007 zien. Ten opzichte van december 2007 is er sprake van een daling van 1,0%. De taxaties geven aan dat de markt voor eersteklas winkelvastgoed in de landen waarin ECP actief is ondanks de internationale kredietcrisis en bezorgdheid over dalende consumentenbestedingen opvallend veerkrachtig is. Alle objecten van de Vennootschap zijn zoals gebruikelijk onafhankelijk gewaardeerd per 30 juni 2008 door gerenommeerde internationale kantoren op basis van de standaarden opgenomen in het Red Book van The Royal Institution of Chartered Surveyors. Huurgroei Op vergelijkbaar gemaakte basis zijn de huren in de panden van ECP gedurende het jaar met 4,8% gestegen. De winkelobjecten die 95% van de portefeuille uitmaken kenden een groei van 5,0%. Binnen de winkelsector was de groei bij de Zweedse winkelpanden met 6,0% het hoogst, gevolgd door Frankrijk met 5,7% en Italië met 4,0%. De huurgroei was 2,3% voor kantoren en 3,7% voor de bedrijfsgebouwen. De huurmarkten voor goede winkelobjecten in de landen waar ECP actief is blijven sterk; de leegstand is beperkt en het merendeel van de grote ketens zet de uitbreidingsplannen voort, zij het selectiever dan voorheen. Winkeliers richten zich op gunstige locaties waar een redelijke huur als percentage van de omzet de winstgevendheid zal waarborgen. De huurgroeicijfers van de Vennootschap alsmede de zeer beperkte leegstand en achterstallige huur geven weer dat de eersteklas centra van ECP fundamenteel gezond zijn en weerspiegelen de voordelen van relatief lage huisvestingkosten. Nieuwe huurders in Frankrijk en Italië betalen nog steeds sleutelgeld, terwijl huurvrije perioden in Zweden nog altijd slechts sporadisch voorkomen. De wettelijke voorschriften voor huurverhogingen in Frankrijk, Italië en Zweden lopen uiteen, maar hebben als gezamenlijk kenmerk dat de huur in essentie bestaat uit een basishuur die jaarlijks voor inflatie wordt geïndexeerd (in Italië en Zweden op basis van de consumentprijsindices (CPI) en in Frankrijk op basis van een combinatie van de CPI, de winkelomzet en de bouwkostenindex), met daarbovenop een huurtoeslag die afhangt van de door de huurder gegenereerde winkelomzet. Dankzij dit systeem wordt in deze landen een continue groei van de winkelhuren gewaarborgd en is de Vennootschap in mindere mate kwetsbaar voor de volatiele, puur op marktwerking gebaseerde systemen zoals in het Verenigd Koninkrijk. Daar zijn de winkelhuren tijdens de hausseperiode van uitsluitend opwaartse huuraanpassingen te ver opgedreven, met als gevolg dat deze huurniveaus thans niet houdbaar zijn voor winkeliers vanwege de verslechterde economische omstandigheden. Het aandeel van aan omzet gerelateerde huur dat door huurders wordt afgedragen (verhouding huisvestingskosten/omzet) in de centra van ECP houdt in dat de huurprijzen ten minste met de inflatie mee kunnen stijgen zonder dat dat een significante invloed heeft op de winstgevendheid van de winkelier, zelfs als teruglopende consumentenbestedingen de winkelomzetten aantasten. De verhoudingen tussen huisvestingskosten en omzet in Frankrijk is 7,0%, in Italië 7,6% en in Zweden 6,7%. Dat de huurprijzen in de winkelpanden van ECP het komende jaar zullen stijgen, ligt binnen de verwachting, zelfs indien de markthuren niet toenemen. Dat is niet alleen dankzij het feit dat de huurprijzen voor inflatie zijn geïndexeerd, maar ook omdat een aanzienlijk deel van de winkelruimte reversionary is, oftewel de huren beneden het huidige marktniveau liggen. Wij verwachten derhalve dat de huurgroei in onze winkelcentra op vergelijkbaar gemaakte basis het komende jaar ongeveer gelijk zal zijn aan die in het boekjaar 2007/8, uiteraard onder de veronderstelling dat de economie in Europa niet in een aanhoudende recessie raakt, hetgeen op dit moment niet wordt verwacht. Omzetgroei ECP houdt de omzet in haar centra nauwkeurig bij aan de hand van de actuele cijfers die elke maand beschikbaar worden gesteld door huurders. De Vennootschap is een groot voorstander van actief management, wat ervoor zorgt dat haar centra zich aanpassen aan de wisselende behoeften van de klant. Regelmatige analyse van de omzetcijfers is derhalve essentieel voor het inzicht in het gedrag van de consument en het succes van het centrum. De internationale kredietcrisis, zeer hoge olieprijzen en het lagere consumentenvertrouwen hebben uiteraard alle invloed gehad op de winkelomzetten, en op vergelijkbaar gemaakte basis steeg de omzet in de winkelcentra van ECP met maar 0,6% gedurende het jaar eindigend op 30 juni 2008 ten opzichte van het jaar eindigend op 30 juni Dit percentage is exclusief de centra waar omvangrijke bouwwerkzaamheden worden verricht in verband met uitbreidingen. Het is interessant om te zien dat de terughoudendheid van de consument zich uit in een hogere omzetgroei in onze kleinere en wat lokalere buiten de stad gelegen centra met een hypermarkt dan in de grotere regionale winkelcentra waar klanten langer naartoe onderweg zijn en waar zich duurdere winkels bevinden. Het lijkt erop dat consumenten in deze moeilijkere tijden wijs genoeg teruggaan naar de basis en met name grote elektronische apparatuur aan zich voorbij laten gaan. Leegstand en achterstallige huur De leegstand in de objecten van ECP was per 30 juni 2008 opnieuw lager dan 1,0%, terwijl huurachterstanden van meer dan drie maanden minder dan 0,5% van de totale huuropbrengsten vertegenwoordigen; dezelfde percentages in de afgelopen vijf jaar. De terugloop in de huidige consumentenuitgaven zal de wat minder efficiënte winkeliers met veel vreemd vermogen en diegenen met gedateerde concepten ongetwijfeld meer onder druk zetten. Het feit dat we omzet en achterstallige huur echter scherp in de gaten houden, stelt ons in staat mogelijke problemen te voorzien en in de kiem te smoren.

8 06 Verslag van de directie 2008 Een jaar van aanhoudende groei Financiering Banken en andere financiële instellingen zijn uiterst terughoudend geworden in het verstrekken van leningen, zowel aan elkaar als aan zakelijke klanten. Als gevolg hiervan zijn de marges aanzienlijk gestegen, zelfs voor de financieringen met het laagste risico, en is de verhouding van de leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed veel conservatiever dan voorheen. Ook ondervinden banken hinder van het instorten van de CDO-markten, waardoor zij hun leningen niet meer kunnen doorverkopen, laat staan met winst, zoals zij voorheen deden. Ondernemingen afhankelijk van een CDOprogramma merken derhalve dat het bijzonder moeilijk is om hun effecten te herfinancieren, tenzij zij veel hogere tarieven betalen. Het behoudende financieringsbeleid van de Vennootschap heeft geanticipeerd op de huidige marktcondities. De Vennootschap heeft gaandeweg de looptijd van haar leningen gedurende het jaar verlengd, zodat de gemiddelde looptijd thans meer dan negen jaar bedraagt. De rentelasten bedragen momenteel circa 4,7% inclusief marges en de rente is vastgezet voor een periode van bijna zeven jaar. ECP heeft haar leningen gespreid over tien vooraanstaande banken, waarmee ze lange termijn relaties heeft. Al deze banken hebben de leningen direct op hun eigen boeken genomen zonder dat er securitisatie nodig was. Onze huidige gemiddelde totale marge bedraagt ongeveer 41 basispunten en alle leningen kunnen op elk moment door ECP worden terugbetaald zonder boete. De eerste datum waarop een substantiële aflossing dient plaats te vinden is gelegen in De verhouding van de leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed van de Vennootschap bedraagt 40% en de rentedekkingsratio is 2,6. Onderstaande grafiek geeft de looptijden van de leningen en van de rentedekkingsinstrumenten met vaste rente van ECP weer, alsmede de verwachte rentelasten voor de Vennootschap inclusief marges op basis van de swapposities per 30 juni Vervaldata leningen en swappercentages (incl. marges) ,78 4,76 4,77 4,70 4,68 4,67 4,66 4,63 4,60 4,70 4,66 4,56 4,41 4,33 4,33 5,0 4,7 4,4 Uitbreidingen en renovaties winkelcentra De drie lopende uitbreidingsprojecten in Milaan, Skövde en Norrköping zijn alle binnen budget en zullen naar verwachting tijdig worden voltooid en bij de opening volledig verhuurd zijn. Het gemiddelde nettorendement op de investeringkosten zal circa 7,0% zijn, tegen een totale kostenpost van 142 miljoen. In de bespreking van de vastgoedportefeuilles per land wordt uitgebreid ingegaan op deze projecten. De planning is dat de renovaties van Passy Plaza in Parijs en Les Atlantes in Tours in 2009 van start gaan. De Vennootschap bekijkt momenteel de mogelijkheden voor nog eens zeven uitbreidingsprojecten. Vier daarvan, in Sarzana (Italië) en Växjö, Västerås en Laholm (Zweden), zouden, indien wij daarvoor kiezen, in 2009 van start kunnen gaan tegen totale kosten van circa 140 miljoen. Voorwaarde hiervoor is dat de marktomstandigheden niet aanzienlijk verslechteren. Wij zullen echter pas met de werkzaamheden beginnen wanneer ten minste 70% van het project is voorverhuurd, inclusief alle anchor winkels. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat de bouwvergunningen voor de uitbreidingsprojecten in Bergamo, Florence en Amiens, tegen mogelijke kosten tot 150 miljoen, voor 2010 zullen worden verleend. Deze projecten kunnen derhalve daarna worden gestart, op een tijdstip dat de Vennootschap schikt. Hoewel het nettorendement op de investeringskosten van 7,0% dat op onze lopende uitbreidingen zal worden behaald op dit moment uiteraard erg aantrekkelijk is, kunnen de economische en fiscale omstandigheden veranderen. Daarom is het voor ECP van belang dat haar toekomstplannen volledig flexibel zijn. Op stapel staande projecten die twee jaar geleden nog erg aantrekkelijk leken, kunnen een blok aan het been worden als het management de veranderende omstandigheden niet nauwlettend in de gaten houdt. Op de publicatiedatum van dit rapport zijn de enige projecten waartoe de Vennootschap zich heeft gecommitteerd, de projecten die momenteel in aanbouw zijn ,1 3,8 3,5 3,2 0 miljoen % rentedekkingsinstrumenten leningen (gecommitteerd)

9 07 Verslag van de directie 2008 Condities vastgoedmarkt De vraag van beleggers is thans over het algemeen lager dan een jaar geleden vanwege de schaarse beschikbaarheid van financieringen en de hoge gerelateerde kosten voor hen die zijn uitgegaan van een hoge gearing. Vele kopers zoals de Duitse open end fondsen en staatsfondsen hoeven echter niet te lenen. In tijden als deze die door inflatie gekenmerkt worden zijn er ook aantrekkelijke kansen voor pensioenfondsen en anderen waarvoor geïndexeerde huurprijzen een effectieve dekking tegen inflatie betekenen. Het aanbod hangt echter in sterke mate af van de vastgoedsector en de locatie. Het aantal speculatieve ontwikkelingsprojecten is relatief gering geweest in de winkelsector in Frankrijk, Italië en Zweden, maar er zijn onvermijdelijk een aantal voorbeelden van te optimistische, slecht gesitueerde projecten die problemen ondervinden welke werden genegeerd toen daarin tijdens de hausse is belegd. Het is momenteel moeilijk of onmogelijk deze slecht geplande projecten te verkopen. Twee zeer omvangrijke winkelcentrumtransacties, namelijk La Maquinista in Barcelona en de Scandinavische Steen & Strømportefeuille met een gezamenlijke waarde van meer dan 3 miljard, geven echter aan dat er nog altijd een sterke markt is voor hoogwaardige centra en dominerende portefeuilles. De kopers betroffen in beide gevallen omvangrijke vastgoedondernemingen die ervan doordrongen zijn dat zich slechts in zeer geringe mate aankoopgelegenheden voor goede centra voordoen, aangezien het merendeel stevig in handen is van goed gefinancierde gespecialiseerde ondernemingen of instellingen. Het is lastig om de daadwerkelijke nettoaanvangsrendementen waartegen deze panden zijn verkocht, te bepalen, te meer in het geval van Steen & Strøm dat zowel activiteiten als vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling als vastgoedbeleggingen omvat. De La Maquinista transactie is echter van bijzonder belang, aangezien het een van de weinige eersteklas winkelcentra is die recent in West-Europa is verkocht. Hoewel duidelijk een vastgoedobject van hoge kwaliteit in een welvarende stad, wordt het centrum verondersteld te zijn verkocht tegen een netto-aanvangsrendement van ongeveer 5,4%, circa 60 tot 70 basispunten hoger dan waartegen men zou kunnen aannemen dat het een jaar geleden voor zou zijn verkocht. De vraag is echter hoeveel van het hogere rendement moet worden toegerekend aan het karakter van de transactie en de specifieke problemen van de Spaanse vastgoedmarkt. Een redelijke schatting is dat deze twee factoren mogelijk 40 tot 50 basispunten hebben veroorzaakt, zodat het genormaliseerde aanvangsrendement zou kunnen worden gesteld op net iets onder de 5%. Dit weerspiegelt de algehele stijging van de rendementen voor eersteklas winkelcentra van circa 20 basispunten sinds december Deze stijging is in lijn met de taxaties per juni 2008 niet alleen bij ECP maar ook bij de andere gespecialiseerde Europese vastgoedbeleggingsmaatschappijen. In Zweden is een aantal redelijk goede retailparken verkocht tegen netto-aanvangsrendementen tussen de 5,25% en 6%. Winkelcentrum Kista van m 2 in het noorden van Stockholm werd echter niet verkocht tegen de hoge prijs die de verzekeringsmaatschappijen, die het centrum in eigendom hebben, ervoor vroegen, omdat potentiële kopers bezorgd waren dat de vooruitzichten voor huurgroei na de recente huurstijgingen slecht waren met het oog op de verwachte aanzienlijke toename in het aanbod van winkelruimte in de omgeving. Bovendien werd het aantal mogelijke kopers beperkt door de omvang van dit project, namelijk meer dan 400 miljoen. Er wordt nu duidelijk meer aandacht besteed aan onderzoek naar verzorgingsgebieden en andere fundamentele kenmerken dan anderhalf jaar geleden. In Frankrijk zijn geen eersteklas winkelobjecten op de markt gekomen. Wel zijn er in het midden en noorden van Italië een groot retailpark en een middelgroot winkelcentrum op de markt, zodat wij in het najaar een beter idee zullen krijgen van de marktrendementen in die regio. Investeringsstrategie en vooruitzichten De onzekere mondiale economische vooruitzichten en de hoge prijs van olie en grondstoffen wakkeren de inflatie aan, terwijl de hogere rentestand ten gevolge van het beleid van Centrale Banken om de inflatie te beteugelen en het tekort aan krediet de winstgroei van ondernemingen alsmede de consumentenbestedingen remmen. Dankzij de relatief lage schuldquote van de huishoudens in de landen waarin ECP actief is en het hoge spaarniveau zijn de consumentenbestedingen echter slechts aan het teruglopen en niet zozeer aan het dalen in absolute zin. Dit blijkt uit de omzetgegevens voor de centra van ECP gedurende het jaar eindigend op 30 juni Wij vermoeden dat de bestedingen de komende maanden naar alle waarschijnlijkheid geen belangrijke stijging zullen vertonen en misschien zelfs verder terug zullen lopen indien zich een duidelijke toename in de werkloosheid voordoet. De recente scherpe daling van de ruwe olieprijs zou het pessimisme iets moeten wegnemen. De economische modellen waar wij op stoelen, zijn gebaseerd op verschillende hypothesen, maar wij zijn van mening dat de basisrentes in de Eurozone zeer waarschijnlijk niet veel boven de huidige niveaus uit zullen stijgen. De teruglopende economische groei zou de gemiddelde inflatie voor 2008 onder de 4% moeten houden, hoewel de BBP-groei op jaarbasis vermoedelijk gering zal zijn voor het komende jaar. Onze conclusie is derhalve dat de vooruitzichten momenteel weliswaar relatief ongunstig, maar geenszins rampzalig zijn en dat de lage verhouding huur/omzet in onze centra een goede buffer is om ervoor te zorgen dat de huuropbrengsten van de Vennootschap geen nadeel ondervinden. Wij verwachten dat de huuropbrengsten het komende jaar zullen blijven stijgen, zij het wellicht voornamelijk door indexatie. Wij zullen een erg voorzichtig aankoopbeleid hanteren en alleen zeer uitzonderlijke vastgoedobjecten overwegen uitzonderlijk vanwege de concurrentiepositie, geografische ligging, prijs en vooral het potentieel tot huurgroei, ook onder slechte economische omstandigheden. Het door ons als minimum geëiste totaalrendement (IRR) dient op basis van conservatieve aannames voor een periode van drie tot vijf jaar op 8% 10% per jaar te liggen. Wij zullen ons voornamelijk richten op de uitbreiding van onze bestaande panden. De financiering daarvan zal voor een deel geschieden door de verkoop van de bedrijfsgebouwenportefeuille. Er is nauwelijks verschil tussen het aanvangsrendement dat wordt verkregen met deze uitbreidingen en het rendement dat wordt opgegeven met de verkoop van de bedrijfsgebouwen. Wij zijn van mening dat handhaving van de staat van dienst waar het de continue stijging van inkomsten en dividend betreft onze belangrijkste taak is. Bij het bepalen van het beleid zal deze doelstelling dan ook centraal staan.

10 08 Verslag van de directie 2008 Taxaties Alle panden van ECP zijn onafhankelijk getaxeerd per 30 juni De waarderingen worden te allen tijde uitgevoerd door vooraanstaande internationale kantoren overeenkomstig de standaarden zoals opgenomen in het Red Book van The Royal Institution of Chartered Surveyors. De opdracht die taxateurs wordt gegeven, is te komen tot een bedrag waartegen het pand naar verwachting kan worden verkocht op de vrije markt op de dag van de waardering. Iedere drie jaar worden de panden door een andere taxateur gewaardeerd. De kantoren die deze taxaties per 30 juni 2008 hebben uitgevoerd zijn: Frankrijk ICADE Expertise, Knight Frank, Retail Consulting Group Italië CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Savills Zweden Cushman & Wakefield, DTZ Nederland Boer Hartog Hooft De nettorendementen die zijn opgenomen in de nevenstaande tabel zijn verkregen door de huidige nettovastgoedopbrengsten te delen door de desbetreffende taxatiewaarde, waaraan dan de in de markt van het desbetreffende land gebruikelijke Waardegroei % 2007/8 Per sector 2,4% 3,4% opslag voor veronderstelde aankoopkosten (meestal toepasselijke overdrachtsbelasting) wordt toegevoegd. Het doel is om de berekeningsmethodiek, die een professionele institutionele belegger gebruikt, te volgen. De totale veronderstelde aankoopkosten bedroegen dit jaar 111 miljoen, ofwel circa 4,4% van de brutotaxatiewaarden (6,2% in Frankrijk, 4,0% in Italië, 3,0% in Zweden en 7,0% in Nederland). De herwaarderingen hebben geleid tot een stijging van 1,6% vergeleken met juni 2007, maar tot een daling van 1,0% vergeleken met de cijfers in december De taxatiewaarde in Frankrijk is gedurende het jaar eindigend op 30 juni 2008 met 2,1% toegenomen, in Italië met 0,3%, in Zweden met 2,9% en in Nederland met 0,4% (alleen kantoren en bedrijfsruimten). Bij de taxaties per 30 juni 2008 werd een gemiddeld algeheel netto-aanvangsrendement van 5,0% (2007: 4,9%) gehanteerd, in Frankrijk 4,9% (2007: 4,7%), in Italië 5,0% (2007: 4,8%), in Zweden 4,9% (2007: 5,0%) en in Nederland 7,0% (2007: 7,0%). Indien de projecten echter buiten beschouwing worden gelaten, bedroeg het algehele netto-aanvangsrendement 5,1%, in Italië 5,1% en in Zweden 5,2%. Per land 2,1% 2,9% 1,5% 1,6% 0,3% 0,4% Winkels Kantoren Bedrijfsgebouwen Totaalrendement % 2007/8 Per sector 6,3% 6,9% 10,8% Gemiddeld 6,4% Frankrijk Italië Zweden Nederland Per land 6,5% 7,0% 7,2% 5,3% Winkels Kantoren Bedrijfsgebouwen Rendementen % 2007/8 Per sector 4,9% 6,4% 7,1% Gemiddeld Frankrijk Italië Zweden Nederland Per land 7,0% 5,0% 4,9% 5,0% 4,9% Winkels Kantoren Bedrijfsgebouwen Gemiddeld Frankrijk Italië Zweden Nederland

11 09 Verslag van de directie 2008 Nettotaxatiewaarde Nettotaxatiewaarde Wijziging Nettorendement juni 2008/ met inbegrip van Kostprijs Jaar van Adres miljoen miljoen juni 2007 % aankoopkosten % miljoen aankoop Frankrijk winkels Amiens Glisy, Amiens 41,36 42,30 2,2% 5,5% 15, Centre St. Doulchard, Bourges 42,00 5,1% 45, Buchelay Retail Park 8,04 7,51 7,1% 5,7% 6, Centre Chasse Sud, Chasse-sur-Rhône 33,50 5,3% 33, Les Allées de Cormeilles, Cormeilles 38,36 5,8% 44, Les Trois Dauphins, Grenoble 35,10 34,50 1,7% 5,5% 23, Centr Azur, Hyères 46,89 43,41 8,0% 4,9% 16, Noyelles Godault Retail Park 5,46 5,17 5,6% 6,0% 5, Passage du Havre, Parijs 276,20 275,70 0,2% 4,5% 164, Passy Plaza, Parijs 126,60 125,30 1,0% 4,8% 71, rue de Rivoli, Parijs 28,70 17,80 61,2% 2,3% 10, Les Portes de Taverny, Taverny 49,93 46,05 8,4% 5,3% 24, Les Atlantes, Tours 121,28 113,84 6,5% 4,9% 47, Frankrijk bedrijfsgebouwen Rue des Béthunes, Pontoise (VERKOCHT 09/2008: 19,90mln) 19,90 18,64 6,8% 7,2% 18, Parisud, Sénart (VERKOCHT 09/2008: 11,80mln) 11,80 11,49 2,7% 6,8% 11, Italië winkels Curno, Bergamo 102,79 98,65 4,2% 4,9% 33, Centro Lame, Bologna 38,35 37,86 1,3% 5,0% 28, Il Castello, Ferrara 94,05 91,80 2,5% 5,3% 63, I Gigli, Florence 251,17 245,78 2,2% 4,9% 153, I Gigli Extension Land, Florence 29,16 29, Centro Leonardo, Imola 77,60 78,27 0,9% 5,3% 63, La Favorita, Mantua 56,59 53,65* 5,5% 5,3% 33, Carosello, Carugate, Milaan 240,77 212,79* 13,1% 5,0% 129, Centroluna, Sarzana 26,92 25,67 4,9% 5,6% 12, Zweden winkels ** 421, Gothenburg 84,22 87,62 3,9% 5,1% 87, Kronan, Karlskrona 15,94 14,44 10,4% 4,9% 14, Bergvik, Karlstad 53,85 52,26 3,0% 5,1% 37, Mellby Center, Laholm 16,89 17,62 4,1% 5,2% 13, Burlöv Center, Malmö 121,96 121,09 0,7% 5,1% 74, MaxiHuset, Norrköping 55,43 43,69* 26,9% 3,5% 38, Bronsen Retail Park, Norrköping 18,58 5,6% 18, Elins Esplanad, Skövde 59,02 37,85* 55,9% 4,7% 46, Moraberg, Södertälje 43,00 43,44 1,0% 5,5% 37, HällaShopping, Västerås 32,12 30,78 4,4% 5,3% 21, Samarkand, Växjö 40,44 39,25 3,0% 4,8% 28, Nederland kantoren Kingsfordweg 1, Amsterdam Sloterdijk 87,80 87,50 0,3% 7,0% 84, Nederland bedrijfsgebouwen Horsterweg 20, Maastricht-Airport (VERKOCHT 08/2008: 4,43mln) 4,43 4,38 1,1% 6,6% 4, Galvanibaan 5, Nieuwegein (VERKOCHT 08/2008: 4,22mln) 4,22 4,23 0,2% 7,3% 3, Standaardruiter 8, Veenendaal 3,97 3,81 4,2% 7,5% 2, Koeweistraat 10, Waardenburg (VERKOCHT 08/2008: 2,21mln) 2,21 2,21 7,6% 1, *Aan deze taxatiesdienen de kostenvan uitbreiding en renovatie gedurende de periodevan 2,1 miljoenvoor La Favorita, 34,9 miljoenvoor Carosello, 9,7 miljoenvoor MaxiHuseten 19,8 miljoenvoor Elins Esplanad. **Inclusief wisselkoerseffect.

12 10 Verslag van de directie 2008 ECP onderzoek en winkelanalyse ECP zet vele middelen in ten behoeve van analyse van de statistieken over de prestatie van haar winkelobjecten en evalueert daarnaast voortdurend alle beschikbare informatie over vastgoed van derden, winkels en de economie. De Vennootschap neemt pas een belangrijke beslissing over vastgoedinvesteringen, uitbreidingen of winkelaanbod na diepgaand onderzoek naar de economische situatie, de concurrentie, de verzorgingsgebieden en de consumentenvoorkeuren in het gebied waar het object zich bevindt. ECP beschikt over uitgebreide databanken met lokale, regionale, nationale en internationale statistieken en onderhoudt regelmatig contact met bureaus voor statistiek, onderzoekscentra en vastgoedmakelaars om deze gegevens actueel te houden. Verhouding huur/omzet ECP houdt de omzetcijfers van haar huurders alsmede de verhouding tussen de huur en de omzet maandelijks bij. De Vennootschap heeft meer dan winkels in haar portefeuille en is daardoor uitstekend op de hoogte van de maatstaven die binnen de branche gelden voor de verschillende sectoren, waardoor zij afwijkingen snel kan onderkennen en daarop in kan spelen. De verhouding huur/omzet geeft het verband weer tussen de minimum gegarandeerde huur en de omzet inclusief btw. Bij de verhouding huisvestingskosten/omzet wordt tevens rekening gehouden met marketingbijdragen, servicekosten en onroerendezaakbelasting, bovenop de minimum gegarandeerde huur. Indexatie Alle huren van ECP zijn geïndexeerd, waardoor de Vennootschap kan profiteren van jaarlijkse huurstijgingen. Tot op heden was de indexatie in Frankrijk gebaseerd op de bouwkostenindex, wat de afgelopen twee jaar heeft geleid tot een gemiddelde toename van de huurprijzen met ruim 12%. Momenteel wordt een nieuw systeem beoordeeld dat uitgaat van een combinatie van de bouwkosten, omzet en de consumentenprijsindex. De huren zullen echter nog steeds jaarlijks stijgen. In Italië en Zweden is de indexatie gekoppeld aan de consumentenprijsindex. ECP winkelomzetgroei 2007/2008 per sector Alle sectoren Mode Geschenken Drogisterij Huishoudelijke (excl. hypermarkten) en schoenen en sieraden en parfumerie Elektronica artikelen Totaal 0,6% 0,3% 1,4% 4,0% 2,2% 0,5% Frankrijk 0,3% 1,8% 4,1% 3,8% 3,3% 15,4% Italië 0,0% 0,3% 3,1% 2,2% 0,9% 5,6% Zweden 3,7% 3,0% 1,0% 11,0% 0,9% 4,5% ECP winkelhuurgroei per jaar 5,7% 5,6% 5,1% 6,0% 6,4% Verlengingsprofiel huurcontracten* 45% 4,7% 4,5% 4,0% 20% 12% 11% 12% Frankrijk Italië Zweden 1 jaar 5 jaar 10 jaar * Gebaseerd op het aantal huurcontracten. Verhouding huur/omzet winkelgalerij ECP en verhouding huisvestingskosten/omzet winkelgalerijen ECP 7,6% 7,0% 7,2% 6,7% 5,6% 5,7% 5,5% 5,1% Potentieel voor winkelhuurstijgingen 11% 10% 8,0% Frankrijk Italië Zweden Totaal Verhouding huur/omzet Verhouding huisvestingskosten/omzet Frankrijk Italië Zweden

13 11 Verslag van de directie 2008 Aan omzet gerelateerde huur Op vrijwel alle huurovereenkomsten van ECP is een omzetclausule van toepassing. Een huurder draagt te allen tijde een minimum gegarandeerde huur af die is geïndexeerd op basis van het inflatiecijfer. Indien het vooraf vastgestelde omzetpercentage aan het eind van het jaar hoger is dan de minimum gegarandeerde huur, ontvangt ECP het meerdere. Hoewel deze extra inkomsten gunstig zijn, maken zij slechts een klein onderdeel (2,1%) uit van ECP s huuropbrengsten. Het daadwerkelijke voordeel van aan omzet gerelateerde huur is dat huurders iedere maand hun omzetcijfers beschikbaar moeten stellen, wat het voor ECP mogelijk maakt hun prestaties op de voet te volgen. Winkelhuurstijgingen en resterende looptijden huurovereenkomsten winkels In Frankrijk is het slechts elke 10 tot 12 jaar mogelijk de winkelhuren aan te passen en hebben huurders veel rechten om in het object te blijven indien zij dat wensen. Over de Zweedse en moderne Italiaanse huurovereenkomsten kan vrij worden onderhandeld. Hier worden de huurtermijnen en huurprijzen doorgaans iedere drie tot vijf jaar herzien. De toename van de basishuur in Frankrijk kan daarom hoger lijken dan deze in werkelijkheid is doordat zij relatief minder frequent voorkomt. Ook dient rekening gehouden te worden met de kosten voor lege oplevering door de huurder (meestal één jaar omzet van de huurder), zelfs aan het einde van een huurtermijn. Indien alle huurders de huidige markthuren zouden betalen, bedroeg de theoretische huurgroei 8,0% in Frankrijk, 11% in Italië en 10% in Zweden. ECP omzet per m 2 (Speciaalzaken <300m 2 ) Frankrijk Italië Zweden Frankrijk (excl. Parijs) 284 ECP huur per m 2 (Speciaalzaken <300m 2 ) Omzet en huur per vierkante meter De gemiddelde huur per vierkante meter in de centra van ECP bedraagt 511 in Frankrijk (exclusief Parijs), 498 in Italië en 284 in Zweden. In Zweden zijn winkels gemiddeld veel groter dan in Frankrijk en Italië, waardoor de huur per vierkante meter relatief lager is. Zo beslaat een standaardboetiek in Zweden circa 500m 2 ten opzichte van 130m 2 in Frankrijk en Italië. Omgekeerd is de vraag in het centrum van Parijs zo groot dat een veel hogere huur kan worden bedongen, van gemiddeld 1.600/m 2 voor de panden van ECP in de binnenstad. Om dezelfde reden is de omzet per vierkante meter in de Zweedse panden van ECP vanwege de grotere omvang van de winkels wat lager dan in Frankrijk en Italië. De hoogste omzetten worden behaald in Parijs. Leegstand en achterstallige huur De leegstand in de objecten van ECP was lager dan 1,0%, terwijl huurachterstanden van meer dan drie maanden minder dan 0,5% van de totale huuropbrengsten per 30 juni 2008 vertegenwoordigen. De Vennootschap houdt deze cijfers zeer nauwlettend in het oog en deze zijn de afgelopen vijf jaar vrijwel niet gewijzigd. ECP is van mening dat door de huurders en de winkelsectoren nauwlettend te volgen en een redelijke verhouding huur/omzet te hanteren, er zich in de nabije toekomst ondanks de huidige afzwakkende economie geen duidelijke stijging van de leegstand en achterstallige huur zal voordoen. Tien grootste huurders Vier van de tien grootste huurders van de Vennootschap zijn exploitanten van hypermarkten. Naast de vijf hypermarkten die ECP in eigendom heeft in Zweden en de ene in Italië, heeft de Vennootschap gedurende het jaar twee nieuwe Géant Casinohypermarkten verworven in Frankrijk, waardoor de inkomstenstroom vanuit deze categorie verder wordt verstevigd. Huur % Grootste huurders miljoen inkomsten 1 Staat der Nederlanden 7,1 6,3 2 Carrefour 4,8 4,3 3 ICA Sverige AB 4,7 4,1 4 Groupe Casino 4,1 3,6 5 H&M 3,5 3,1 6 PPR 3,3 2,9 7 Coop Sverige AB 3,2 2,9 8 Vis Pathé 1,9 1,7 9 MediaMarkt 1,9 1,6 10 Inditex 1,7 1,5 Totaal 36,2 32,0 Frankrijk Italië Zweden Frankrijk (excl. Parijs) Noot: alle cijfers zijn exclusief Carosello, Carugate, Milaan.

14 12 Verslag van de directie 2008 Frankrijk Het retailpark Les Allées de Cormeilles kende dit jaar een succesvolle opening. Daarnaast zijn 33 huurovereenkomsten verlengd waardoor de minimum gegarandeerde huur gemiddeld met 15% toenam. De komst van H&M in Les Portes de Taverny is van bijzonder grote waarde. Pascal Le Goueff, Vastgoeddirecteur Frankrijk 2007/8 Performance +6,5% Totaal vastgoedrendement +2,1% Stijging vastgoedwaarden +5,7% Groei winkelhuuropbrengsten 0,3% Omzetgroei winkelgalerijen Vastgoed 1 Cormeilles Les Allées de Cormeilles Retailpark p16 2 Amiens (Somme) Amiens Glisy Centrum in voorsteden p18 3 Bourges (Cher) St. Doulchard Centrum in voorsteden p18 4 Chasse-sur-Rhône (Isère) Chasse Sud Centrum in voorsteden p19 5 Hyères (Var) Centr Azur Centrum in voorsteden p19 6 Taverny (Val d Oise) Les Portes de Taverny Centrum in voorsteden p20 7 Tours (Indre-et-Loire) Les Atlantes Centrum in voorsteden p20 8 Grenoble (Isère) Les Trois Dauphins Winkels in stadscentrum p21 9 Parijs Passage du Havre Galerij in stadscentrum p21 10 Parijs Passy Plaza Galerij in stadscentrum p22 11 Parijs 74 Rue de Rivoli Winkels in stadscentrum p22 12 Pas-de-Calais Noyelles Godault Retailpark p23 13 Yvelines Buchelay Retailpark p ECP Frankrijk overzicht Vastgoed 13 Bezoekers (mln) c.43 Winkels 335 Hypermarkten in eigendom 2 Vloeroppervlak in eigendom m

15 13 Verslag van de directie 2008 Cette année a été marquée par l ouverture très prometteuse des Allées de Cormeilles, ainsi que par la relocation d un local situé aux portes de Taverny, à l enseigne suédoise H&M. Nous avons également renouvelé 33 baux, générant une augmentation du loyer minimum garanti de 15% en moyenne. Pascal Le Goueff, Vastgoeddirecteur Frankrijk

16 14 Verslag van de directie 2008 Vastgoedportefeuille Frankrijk Ondanks een stabiel werkloosheidspercentage zijn de bestedingen in de eerste helft van 2008 afgezwakt vanwege toenemende bezorgdheid over de koopkracht en het dalende consumentenvertrouwen. Er is een aantal in buitenwijken gelegen centra op de markt gekomen, maar de beleggingsmarkt voor eersteklas winkelvastgoed blijft krap. Stijging huuropbrengsten De stijging met 5,7% van de huuropbrengsten voor de vastgoedportefeuille is de som van een toename van de minimum gegarandeerde huur met 6,5% en een daling van de variabele huur van 19,5%. De afname van de variabele huur is voornamelijk toe te schrijven aan de anchor uit de elektronicasector in Passage du Havre. Van de stijging van de minimum gegarandeerde huur met 6,5% vloeit 5,05% voort uit indexatie en de resterende 1,45% uit huurherzieningen en huurderwisselingen. Gegevens hierover zijn verderop in dit verslag opgenomen. In deze moeilijkere marktomstandigheden zijn zwakkere winkelketens wellicht minder geneigd te onderhandelen over huurverlengingen en zullen zij misschien sneller de huur opzeggen. Als gevolg hiervan zullen de wijzigingen in het winkelaanbod in sommige centra het komende jaar sneller verlopen. Omzetgroei Als gevolg van de economische groeivertraging is de omzet in de Franse winkelcentra van ECP in het boekjaar eindigend op 30 juni 2008 negatief. De elektronica/culturele sector heeft daarin het grootste aandeel, doordat prijserosie en stijgende internetverkopen de winkelomzetten hebben gedrukt. Indien deze sector buiten beschouwing wordt gelaten, hebben de centra van ECP gedurende het jaar een toename van 1,5% gerealiseerd. Omstandigheden vastgoedmarkt De Loi de Modernisation de l Économie (LME) is onderdeel van een breed scala aan recente overheidsvoorstellen. Twee van de initiatieven die daaruit voortvloeien hebben direct invloed op de winkelcentrumsector. Ten eerste stelt de LME voor om de voormalige bovengrens van 300m 2 voor het creëren van nieuwe winkelunits te verhogen naar 1.000m 2. Het waarschijnlijke gevolg van deze wijziging zal zijn dat er meer hard discountwinkels bijkomen. Daarbij zal het niet alleen gaan om Duitse winkelketens, maar ook om sterke nationale concerns. Het is echter de vraag of deze maatregelen zullen leiden tot een daling in de prijs van voedingsmiddelen en andere goederen. Naar alle waarschijnlijkheid zal deze wet de macht van de lokale gemeenten nog verder vergroten, aangezien deze de benodigde bouwvergunningen gaan verstrekken. De LME bevat tevens een passage die voorziet in een nieuw indexeringssysteem voor winkelhuurovereenkomsten. Deze wijziging komt na een reeks scherpe toenames in de bouwkostenindex waardoor de huren de afgelopen twee jaar met 12% zijn gestegen. Voortaan zullen stijgingen worden gebaseerd op de Indices des Loyers Commerciaux (ILC) oftewel de index voor commerciële huren. Deze index wordt afgeleid van de detailhandelsprijsindex, winkelomzetindex en de bouwkostenindex. Vastgoedwaarden De vastgoedwaarden van de Franse panden van ECP stegen ten opzichte van juni 2007 met 2,1%, maar lieten ten opzichte van december 2007 een fractionele daling van 1,0% zien. De huurgroei die gedurende het jaar is gerealiseerd, komt in de taxatiewaarden tot uitdrukking. Dankzij de lage verhouding huur/omzet waren de taxateurs optimistisch over inkomenszekerheid en huurstijgingen. De in het centrum van Parijs gelegen panden, die 51% van de Franse winkelportefeuille uitmaken en waaronder ook Rue de Rivoli valt met huurprijzen ver onder marktniveau, werden getaxeerd tegen een nettorendement van 4,4%. De overige centra in de Parijse voorsteden en de provincies zijn gewaardeerd tegen een nettorendement van 5,2%. Verkoop bedrijfsgebouwen ECP heeft een overeenkomst gesloten voor de verkoop van haar twee Franse bedrijfsgebouwen aan de Rue des Béthunes in Pontoise en Parisud in Sénart. De transactie zal naar verwachting in september worden voltooid. De netto-opbrengst van 31,7 miljoen is 3% hoger dan de boekwaarde per 31 december Vooruitzichten De kans dat de markt aan een bescheiden rendementscorrectie ontkomt is gezien de huidige onzekerheid op de kapitaalmarkten vanwege de zwakkere economie en de mogelijk lagere huurgroei gering, ook al zijn de winkelcentra in Frankrijk stevig in handen van een kleine groep institutionele specialisten. Het gaat echter om inkomenszekerheid en wij achten het waarschijnlijk dat de objecten met wisselvallige historische omzetcijfers en een hoge huur/omzetverhouding het meest te lijden zullen krijgen. ECP verwacht niet dat er veel goed beheerde winkelcentra op de markt zullen komen, maar er is een goede kans dat gespecialiseerde beheerders enkele in de periferie gelegen objecten verkopen.

17 15 Verslag van de directie 2008 Marketing De marketing voor de Franse centra van ECP wordt verzorgd door de afzonderlijke managers van de centra. De specifieke reclamecampagnes en relevante communicatiekanalen worden bepaald in samenspraak met lokale reclamebureaus. De managers van de centra werken allen in dienstverband voor ECP en komen meerdere keren per jaar bijeen om hun marketingplannen te bespreken, ideeën uit te wisselen en te kijken waar kosten kunnen worden bespaard door centrale inkoopafspraken te maken. Er komt meer nadruk te liggen op gecentraliseerde activiteiten en het behalen van schaalvoordelen met de 32 winkelobjecten van ECP. Alternatieve manieren zoals het sponsoren van lokale sportclubs en -verenigingen zijn ook succesvol gebleken; de herkenbaarheid van de centra werd groter terwijl de lokale gemeenschap tegelijkertijd werd ondersteund. In september zal een integrale marketingcampagne van start gaan voor de opening van Les Allées de Cormeilles, een nieuw gebouwd retailpark iets ten westen van Parijs. Vanwege het grote verzorgingsgebied dat dit park bedient, is de voorkeur gegeven aan een directe marketingaanpak in plaats van reclame op radio en televisie. Er zullen een miljoen informatiefolders naar nabij gelegen woningen worden verzonden en langs de vier hoofdwegen die naar het retailpark leiden zijn omvangrijke bewegwijzering en reclameborden geplaatst zodat het park optimaal zichtbaar is. De eerste omzetcijfers geven aan dat het park als gevolg hiervan zeer goede resultaten boekt. De afgelopen twaalf maanden heeft ECP Frankrijk gewerkt aan het herzien van de websites van haar centra met de bedoeling inhoud en navigatiemogelijkheden te verbeteren en ervoor te zorgen dat iedere site de kwaliteit en stijl van het eigen centrum weerspiegelt, terwijl de centra tevens in staat worden gesteld informatie over hun bezoekers te verzamelen. De nieuwe site van Passy Plaza is in januari 2008 gelanceerd en die van Passage du Havre in september De overige sites zullen in de loop van het jaar volgen, waaronder een nieuwe site voor retailpark Les Allées de Cormeilles.

18 16 Verslag van de directie 2008 Vastgoedportefeuille Frankrijk Cormeilles (Val d Oise) Les Allées de Cormeilles Les Allées de Cormeilles, waarvoor ECP in mei 2007 het aankoopcontract tekende, is opgeleverd en in juni 2008 geopend voor het publiek. Het retailpark huisvest de doe-hetzelfzaak Castorama DIY winkel en een apart gelegen tuincentrum met een totale overdekte oppervlakte van m 2 dat voor een vaste periode van negen jaar is verhuurd tegen een huurprijs van 108/m 2 die jaarlijks wordt geïndexeerd. De winkel van Castorama kent een aantal milieuvriendelijke voorzieningen, zoals een dak voorzien van zonnepanelen, waardoor het object in aanmerking komt voor het predikaat Haute Qualité Environnementale (HQE). Castorama is de anchor van het object. Het tweede gebouw, met een brutoverkoopoppervlakte van 9.150m 2, bevindt zich aan de overzijde van het parkeerterrein en is verhuurd aan onder andere elf nationale winkelketens, waaronder Kiabi, de marktleider in de modediscountsector, Besson en Bata, die een vergelijkbare positie innemen op het gebied van schoenen, alsmede andere vooraanstaande winkelketens zoals Aubert en Casa. De gemiddelde huur in dit aan verschillende winkels verhuurde pand bedraagt 130/m 2, wat vergelijkbaar is met het huurniveau in het andere nabij Parijs gelegen retailpark van de Vennootschap in Buchelay. De taxatiewaarde van Les Allées de Cormeilles per 30 juni 2008 markeert een rendement dat 40 basispunten hoger ligt vergeleken met de kostprijs. De taxateurs zijn voorzichtig vanwege het ontbreken van historische omzetgegevens. De eerste berichten over de behaalde omzet zijn echter zeer positief en indien deze tendens aanhoudt, zou het vastgoedrendement wel eens conservatief kunnen blijken te zijn ingeschat. Totale verhuurbare oppervlakte m 2 In eigendom m 2 Waarde ( mln) 38,36 Bezettingsgraad 99% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,36 Belangrijkste huurders: Castorama, Kiabi, Besson, Casa Dakplaten voorzien van zonnepanelen. Achtergrondgegevens Les Allées de Cormeilles Centrum Parijs Aantal inwoners verzorgingsgebied Besteedbaar inkomen (EU15=100) 147 Stedelijke agglomeratie Het retailpark bevindt zich in de Val d Oise in de regio Parijs. De gemeente Cormeilles-en-Parisis is een welvarende voorstad met inwoners en ligt op 15 spoorminuten van het treinstation Gare Saint-Lazare en het centrum van Parijs. Onder het totale primaire verzorgingsgebied van consumenten vallen tevens de aangrenzende woongebieden Sartrouvilles, Bezons en Maisons Lafitte. Zij beschikken alle over rechtstreekse verbinding met de zakenwijk La Défense. De winkeldichtheid (het aantal vierkante meters aan winkeloppervlak per inwoner) in Cormeilles-en-Parisis ligt ver beneden het landelijk gemiddelde.

19 17 Verslag van de directie 2008 Les Allées de Cormeilles is in juni 2008 geopend. De eerste omzetcijfers in dit park geven een zeer gunstig beeld.

20 18 Verslag van de directie 2008 Vastgoedportefeuille Frankrijk Amiens (Somme) Amiens Glisy Bourges (Cher) St. Doulchard De omzetgroei van 2,5% geeft een solide jaar weer. Er hebben zich geen omvangrijke wijzigingen in het huurderbestand voorgedaan. Momenteel vinden veel onderhandelingen plaats over huurherzieningen en met de medeeigenaars worden nog steeds gesprekken gevoerd over uitbreiding van het centrum. Totale verhuurbare oppervlakte m 2 Winkelcentrum/Galerij 6.279m 2 Hypermarkt (Géant) m 2 Overig 490m 2 In eigendom 6.279m 2 Waarde ( mln) 41,36 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,44 Huurstijging 2,51% Boetieks <300m 2 omzet/m 2 ( ) Omzetgroei 2,51% Huur als % van de omzet 6,56% Huisvestingskosten als % van de omzet 8,57% De Vennootschap heeft Centre Commercial St. Doulchard in november 2007 verworven. Het is een gerenommeerd voorstedelijk centrum, dat aan de rand van de stad Bourges ligt. Leroy Merlin en Decathlon zijn twee van de nabij gelegen winkelketens. Het centrum bestaat uit een Géant Casino hypermarkt alsmede een kleine galerij die is verhuurd aan onder meer Flunch en Nocibé. De hypermarkt, de galerij en het parkeerterrein met benzinestation zijn eigendom van ECP. De gemiddelde huur voor de galerij bedraagt 200/m 2, ver beneden het huidige marktniveau. Dankzij het feit dat ECP zowel de hypermarkt als het parkeerterrein in eigendom heeft, kan de Vennootschap deze objecten op de lange termijn vrij beheren. Totale verhuurbare oppervlakte m 2 Winkelcentrum/Galerij m 2 Hypermarkt (Géant) m 2 In eigendom m 2 Waarde ( mln) 42,00 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,31 Bezoekers 2007/8 (mln) 3,50 Belangrijkste huurders: Géant, Flunch Bezoekers 2007/8 (mln) 3,85 Belangrijkste huurders: Flunch, Camaieu, Nocibé Achtergrondgegevens Achtergrondgegevens Aantal inwoners verzorgingsgebied Besteedbaar inkomen (EU15=100) 90 Aantal inwoners verzorgingsgebied Besteedbaar inkomen (EU15=100) 103 St.Doulchard Stedelijke agglomeratie Het winkelcentrum ligt aan de ringweg, ten oosten van het stadshart van Amiens. Centrum Amiens Stedelijke agglomeratie Het object ligt aan de noordelijke stadsrand van Bourges. Centrum Bourges Amiens Glisy

21 19 Verslag van de directie 2008 Chasse-sur-Rhône (Isère) Hyères (Var) Chasse Sud Centr Azur ECP heeft in november 2007 de Géant Casino hypermarkt met benzinestation, de service galerij van 1.500m 2 en het parkeerterrein met 870 plaatsen verworven, tezamen met de aangrenzende winkelunits van 7.000m 2, die zijn verhuurd aan onder andere Conforama en Gemo. Dankzij het feit dat het parkeerterrein en aangrenzende winkelunits in eigendom van ECP zijn, heeft de Vennootschap vrij beheer en aanzienlijke ontwikkelingsmogelijkheden voor de lange termijn. Totale verhuurbare oppervlakte m 2 Winkelcentrum/Galerij 1.500m 2 Hypermarkt (Géant) m 2 Vrijstaande winkeleenheden 7.000m 2 In eigendom m 2 Waarde ( mln) 33,50 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 1,97 Belangrijkste huurders: Géant, Conforama De drogisterij- en parfumeriesector is rijkelijk vertegenwoordigd in Centr Azur en heeft op jaarbasis uitstekende resultaten behaald. De omzetgroei over het afgelopen jaar bedroeg 10% en droeg daarmee bij aan een algehele omzetstijging van 2,6%. Er is een CDEC-vergunning aangevraagd om twee restaurants om te bouwen tot winkels, hetgeen hoogstwaarschijnlijk tot verdere verbeteringen van het winkelaanbod zal leiden. Dit jaar zijn zeven huurcontracten verlengd tegen een gemiddelde huurstijging van 16%. Totale verhuurbare oppervlakte m 2 Winkelcentrum/Galerij 6.243m 2 Hypermarkt (Géant) m 2 In eigendom 6.243m 2 Waarde ( mln) 46,89 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,47 Huurstijging 5,93% Boetieks <300m 2 omzet/m 2 ( ) Omzetgroei 2,58% Huur als % van de omzet 5,79% Huisvestingskosten als % van de omzet 8,08% Bezoekers 2007/8 (mln) 2,80 Belangrijkste huurders: Camaieu, Okaidi Achtergrondgegevens Achtergrondgegevens Aantal inwoners verzorgingsgebied Besteedbaar inkomen (EU15=100) 118 Stedelijke agglomeratie Richting Lyon Aantal inwoners verzorgingsgebied Besteedbaar inkomen (EU15=100) 102 Stedelijke agglomeratie Centr Azur Hyères Chasse Sud is een toonaangevend winkelgebied ten zuiden van Lyon en is zeer goed zichtbaar vanaf de A15. Chasse Sud Centr Azur ligt aan de A570, de drukke kustweg tussen het centrum van Hyères en de zuidelijk gelegen stranden.